Bauverein München- Haidhausen eg. St.-Wolfgangs-Platz München. Geschäftsbericht zum 31. Dezember Unternehmen - 1

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1 - 1 Bauverein München- Haidhausen eg St.-Wolfgangs-Platz München Geschäftsbericht zum 31. Dezember 2005 Unternehmen Die Genossenschaft wurde am 03. Februar 1919 gegründet und am 19. Februar 1919 in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht München eingetragen. Die Genossenschaft umfasste am 31. Dezember Genossenschaftsmitglieder mit Genossenschaftsanteilen. Die Höhe eines Geschäftsanteiles beträgt 60,00. Zum Bilanzstichtag sind Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile in Höhe von 1.206,63 vorhanden. Dies betrifft vier Mitglieder, die bis Jahresende ihrer Einzahlungsverpflichtung noch nicht nachgekommen sind. Dieser Betrag hat sich gegenüber dem Vorjahr um 171,43 erhöht.

2 - 2 Organe Vorstand Der Vorstand (satzungsgemäß drei Mitglieder) setzte sich während des Geschäftsjahres 2005 zusammen aus den Herren: Jörg Kosziol Siegfried Meier bis Stefan Ertl ab Walter Steininger. Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat (satzungsgemäß sechs bis neun Mitglieder) setzte sich am zusammen aus den Mitgliedern Werner Thürnagel (Vorsitzender) Ernst Fischer (stellv. Vorsitzender) Gottfried W. Kaiser (stellv. Vorsitzender und stellv. Schriftführer) Jens Achenbach Peter Buchberger René Christian Filous Karl-Günter Greif Barbara Just (Schriftführerin) Martin Karg Zur ordentlichen Mitgliederversammlung der Genossenschaft am 27. Juli 2005 schieden die Mitglieder Greif, Just und Thürnagel turnusmäßig infolge des Ablaufes ihrer Amtszeit aus dem Aufsichtsrat aus. Alle erklärten sich zur erneuten Kandidatur bereit. Durch die Wahl von Herrn Ertl in den Vorstand der Genossenschaft war ein zusätzlicher Aufsichtsratsplatz neu zu besetzen. Entsprechend der Satzung wurde Herr Jens Achenbach (Steuerberater) von den Mitgliedern als Kandidat vorgeschlagen. Alle vier Bewerber wurden in den Aufsichtsrat gewählt. Die Organe der Genossenschaft haben über alle ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Sachverhalte beraten und - soweit erforderlich - hierzu Beschlüsse gefasst, die in den Sitzungsprotokollen aufgezeichnet sind. Im Jahr 2005 fanden 12 Sitzungen des Vorstandes, sechs gemeinsame Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat sowie fünf Sitzungen des Aufsichtsrates statt. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates prüfte in vier Sitzungen Kasse, Buchhaltung und Belegwesen. In einer weiteren Sitzung befasste er sich eingehend mit dem Jahresabschluss der Genossenschaft. Im September 2005 fanden gemeinsame Besichtigungen von Vorstand und Aufsichtsrat der Fassadeninstandsetzung Weilerblock und des Grundstückes der Genossenschaft in Zorneding statt.

3 - 3 Wohnungs- und Grundstücksbestand Der genossenschaftseigene Hausbesitz umfasst 156 Häuser mit 1532 Wohnungen, 24 gewerblichen Mietobjekten, 98 Einzelgaragen, 76 Tiefgaragenstellplätze, 2 Sammelgaragen, 2 Tonnenhäuser, 6 Gerätehäuser und 2 sonstige Nebengebäude mit einer unveränderten Wohn- und Nutzfläche von insgesamt ,20 m². Es handelt sich hierbei um 1095 Wohnungen in Gebäuden, die vor 1948 gebaut wurden und um 437 Wohnungen, die danach erstellt wurden. Der Rückgang der Wohnungsanzahl ist durch fünf Wohnungszusammenlegungen begründet. 12 Häuser mit 107 Wohnungen und zwei gewerblichen Mieteinheiten sind auf Erbbaugrundstücken der Bayern - Versicherung Lebensversicherung AG errichtet. Der entsprechende Erbbaurechtsvertrag läuft bis 23. Juli Für das genossenschaftseigene unbebaute Grundstück im Bereich der Gemeinde Zorneding ist in absehbarer Zeit nicht mit einer Bebauungsmöglichkeit zu rechnen.

4 - 4 Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit Bestandsbewirtschaftung Die Bestandsbewirtschaftung verläuft reibungslos. Der genossenschaftseigene Hausbesitz befindet sich in gutem Zustand. Instandhaltung Die Genossenschaft ist bemüht, den guten Zustand des Hausbesitzes zu erhalten. Großreparaturen (Dacherneuerungen, Fassadenrenovierungen, usw.) sind an einzelnen Objekten notwendig. Im Jahr 2005 wurde die Fassadeninstandsetzung der Wohnanlage Weilerblock begonnen. Fertig gestellt wurden die Anwesen Regerstraße 11, Weilerstraße 2 8 und teilweise Weilerstraße 10. Die Maßnahme wird im Jahr 2006 fortgesetzt. Weitere laufende Instandhaltungsmaßnahmen in wiederkehrendem Turnus betreffen Treppenhausanstriche und Kelleranstriche. Für das Jahr 2006 sind Treppenhausanstriche in der Wohnanlage Schornblock, Weilerblock, Süd und Hochau vorgesehen. Innerhalb der Wohnungen beziehen sich die Instandhaltungsmaßnahmen vor allem auf das Erneuern schadhafter Türen und Fußböden. Darüber hinaus werden, soweit erforderlich, Fenster ausgetauscht. Modernisierung Das Hauptaugenmerk der wohnungswirtschaftlichen Tätigkeit der Genossenschaft richtete sich im Berichtszeitraum wie in den vergangenen Jahren auf die Modernisierung des Wohnungsbestandes, um diesen den heutigen Wohnbedürfnissen anzupassen. In den Wohnungen selbst beziehen sich die Modernisierungen hauptsächlich auf den Einbau von Bädern, Heizungen (Gas oder Nachtstrom), die Erneuerung von Stromleitungen, Fenstern, Türen und Fußböden sowie Einrichtungen zur Warmwasserversorgung. Teilweise sind in den Wohnungen hierzu Grundrissänderungen oder (in Erdgeschosswohnungen) zusätzliche Wärmedämmmaßnahmen erforderlich. Im Jahr 2005 wurden auf diese Weise 53 Wohnungen ganz oder teilweise modernisiert. Für das Jahr 2006 ist etwa die gleiche Zahl von Wohnungsmodernisierungen vorgesehen. Die Finanzierung dieser Maßnahmen erfolgte voll mit Eigenkapital. Die Genossenschaft plant derzeit die Modernisierung des Anwesens Berg-am-Laim- Straße 46 und 48. In Erwägung gezogen wird der Einbau einer Gaszentralheizung mit Warmwasserversorgung, Wärmedämmung der Fassade, der Kellerdecke und des Dachbodens, Erneuerung der Fenster, die noch

5 - 5 nicht mit Isolierverglasung ausgestattet sind sowie auf Wunsch der Wohnungsnutzer die Modernisierung von Bädern. Die Finanzierung soll mit Eigenkapital und mit Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder mit Mitteln des Bayerischen Modernisierungsprogramms erfolgen. Die Arbeiten am Objekt sind für 2007 geplant. Neubautätigkeit Die Neubaumaßnahme in der Messestadt Riem schreitet entsprechend dem festgelegten Zeitplan voran. Wie bereits berichtet, baut die Genossenschaft an der Ecke Selma- Lagerlöf-Straße / Ingeborg-Bachmann- Straße 56 Wohneinheiten und 1 gewerbliche Einheit mit Tiefgarage. In drei Baukörpern mit sechs Hauseingängen entstehen Zimmerwohnungen, 23 3-Zimmerwohnungen und 15 4-Zimmerwohnungen. Zwei Baukörper haben EG und zwei Obergeschosse, ein Baukörper hat EG und vier Obergeschosse. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 43 und 88 m² Wohnfläche. Am wurden die Pläne für die Baugenehmigung unterzeichnet. Das Bauvorhaben wurde im Freistellungsverfahren am genehmigt. Der Grundstückskaufvertrag wurde am unterzeichnet. Der Kaufpreis incl. öffentliche Erschließung betrug Zwischenzeitlich wurde die Baugrube ausgehoben und am mit den Rohbauarbeiten begonnen. Die Fertigstellung ist für Ende 2007 geplant. Interessenten können sich bereits jetzt bei der Genossenschaft vormerken lassen. Die Gesamtkosten sind mit ca. 10 Mio. geplant, hiervon werden ca. 4,8 Mio. Fremdkapital eingesetzt.

6 - 6 Wirtschaftliche Lage Umsatzerlöse Die Genossenschaft erzielte im Jahr 2005 Umsatzerlöse in Höhe von insgesamt ,25 (VJ: ,40 ), die fast ausschließlich aus der Vermietungstätigkeit angefallen sind. Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand Für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden im Jahr 2005 insgesamt ,05 (VJ: ,10 ) aufgewendet. Diese verteilen sich auf die einzelnen Wohnanlagen wie folgt: Schornblock ,65 Weilerblock ,37 Mühlbaurblock ,88 Süd ,40 Hochau ,26 Ost 1/1 u. 1/ ,77 Ost ,17 Ost ,28 Volksheimbau ,27 Der Modernisierungskostenanteil wird mit 11 % p. a. auf die Nutzungsgebühr umgelegt, sofern er nicht ganz oder teilweise vom Wohnungsnutzer selbst aufgebracht wird. Im Jahr 2005 erfolgten Umlagen für einen Betrag von ,11. Finanzlage Die Finanz- und Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet. Die Genossenschaft war jederzeit in der Lage, ihre finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen.

7 - 7 Steuerpflicht Der Bauverein München-Haidhausen eg ist eine so genannte "Vermietungsgenossenschaft", die sich auf die Bewirtschaftung des eigenen Hausbesitzes beschränkt und deren Erträge aus außerhalb dieses Geschäftsbereiches liegenden sonstigen Geschäften nicht mehr als 10 % des Gesamterlöses betragen. Sie ist daher auch weiterhin von der Steuerpflicht aus den Vermietungseinnahmen ihrer Wohnungen befreit. Erlöse aus außerhalb dieses Geschäftsbereiches liegenden sonstigen Geschäften sind jedoch voll steuerpflichtig. Dies betrifft vor allem die Mieterlöse aus den gewerblichen Mietobjekten der Genossenschaft.

8 - 8 Vorschau auf das Geschäftsjahr 2006 Nach der bisherigen Entwicklung sind für das Jahr 2006 keine Risiken erkennbar, welche die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage der Genossenschaft negativ beeinflussen könnten. Die wohnungswirtschaftliche Tätigkeit wird sich auf Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen am genossenschaftseigenen Haus- und Wohnungsbesitz konzentrieren. Nach dem vom Vorstand aufgestellten Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2006 ergibt sich voraussichtlich ein Überschuss. Auch in den nächsten Jahren werden die in den Nutzungsgebühren enthaltenen Instandhaltungskostenpauschalen nicht ausreichen, um die anfallenden Instandhaltungsaufwendungen zu decken. Breiten Raum werden die Arbeiten am Neubauprojekt in der Messestadt Riem einnehmen. Die Wohnungspolitik unserer Genossenschaft ist unverändert vom Bestreben geprägt, den Mitgliedern und Wohnungsnutzern die bisherigen günstigen Wohnungsund Kostenbedingungen zu erhalten. Bei der Wohnungsvergabe werden wir weiterhin versuchen, die Familienangehörigen von Mitgliedern zu versorgen und darüber hinaus Wohnungsbewerbern zu helfen, die nicht in der Lage sind, sich auf dem freien Wohnungsmarkt selbst mit Wohnraum zu versorgen. München, im Mai 2006 Der Vorstand: Jörg Kosziol Walter Steininger Stefan Ertl