BAUVEREIN MÜNCHEN-HAIDHAUSEN EG St.-Wolfgangs-Platz München

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1 BAUVEREIN MÜNCHEN-HAIDHAUSEN EG St.-Wolfgangs-Platz München Geschäftsbericht zum 31. Dezember 2012

2 - 1 - Unternehmen Die Genossenschaft wurde am 03. Februar 1919 gegründet und am 19. Februar 1919 in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht München eingetragen. Am 31. Dezember 2012 hatte die Genossenschaft 1987 verbleibende Mitglieder mit Genossenschaftsanteilen. Die Höhe eines Geschäftsanteiles beträgt 60,00. Zum Bilanzstichtag sind alle gezeichneten Geschäftsanteile voll eingezahlt.

3 - 2 - Organe Vorstand Der Vorstand (satzungsgemäß drei Mitglieder) setzte sich während des Geschäftsjahres 2012 zusammen aus den Herren: Jörg Kosziol Ernst Fischer Gottfried W. Kaiser Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat (satzungsgemäß sechs bis neun Mitglieder) setzte sich während des Geschäftsjahres 2012 zusammen aus den Mitgliedern René Christian Filous Vorsitzender Andreas Greif (stellv. Vorsitzender und stellv. Schriftführer) Peter Buchberger Barbara Just (Schriftführerin) Dr. Florian Geistmann Martin Karg Bernd Rittmeyer ab Hermann Schlank Stephan Steininger Herr Bernd Rittmeyer und Herr Marco Terrazzino zur Wahl in den Aufsichtsrat vorgeschlagen. Gewählt wurden Herr Filous, Herr Steininger und Herr Rittmeyer. Die Organe der Genossenschaft haben über alle ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Sachverhalte beraten und - soweit erforderlich - hierzu Beschlüsse gefasst, die in den Sitzungsprotokollen aufgezeichnet sind. Im Jahr 2012 fanden 12 Sitzungen des Vorstandes, sechs gemeinsame Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat sowie sechs Sitzungen des Aufsichtsrates statt. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates prüfte in vier Sitzungen die Bereiche Kasse, Mietforderungen, Belegwesen, Mitgliederwesen, Festgelder, Wertpapiere, Lohn- und Gehaltszahlungen, Betriebsrenten und die sächlichen Verwaltungskosten. In einer weiteren Sitzung befasste sich der Prüfungsausschuss eingehend mit dem Jahresabschluss der Genossenschaft. Zur ordentlichen Mitgliederversammlung der Genossenschaft am schieden die Mitglieder René Filous und Stephan Steininger turnusmäßig infolge des Ablaufes ihrer Amtszeit aus dem Aufsichtsrat aus. Beide erklärten sich zur erneuten Kandidatur bereit. Von Seiten der Mitglieder wurden

4 - 3 - Wohnungs- und Grundstücksbestand Der genossenschaftseigene Hausbesitz umfasst 163 Häuser mit 1599 Wohnungen, 25 gewerblichen Mietobjekten, 98 Einzelgaragen, 133 Tiefgaragenstellplätze, 2 Sammelgaragen, 6 Tonnenhäuser, 10 Gerätehäuser, 1 Hausmeisterbüro, 1 Gemeinschaftsraum und 3 sonstige Nebengebäude mit einer Wohn- und Nutzfläche von insgesamt ,23 m². Es handelt sich hierbei um Wohnungen in Gebäuden, die vor 1948 gebaut wurden und um 496 Wohnungen, die danach erstellt wurden. Die Wohnfläche erhöhte sich durch die Balkonerneuerungen und Balkonanbauten in der Wohnanlage Hochau. In der Wohnanlage Schornblock wurden zwei Tonnenhäuser neu gebaut und als Zugang ausgewiesen. 12 Häuser mit 107 Wohnungen und zwei gewerblichen Mieteinheiten sind auf Erbbaugrundstücken der Bayern - Versicherung Lebensversicherung AG errichtet. Alle Versuche der Genossenschaft, eine Verlängerung des Erbbaurechts zu vertretbaren Kosten zu erreichen sind gescheitert. Auch der Kauf der entsprechenden Grundstücke war nicht möglich, da die Versicherungskammer einen Verkauf in allen Gesprächen ausschloss. Derzeit laufen deshalb die Verhandlungen über die der Genossenschaft zustehende Heimfallentschädigung. Die Genossenschaft bedient sich bei der Wertermittlung der Unterstützung eines Gutachters des VdW Bayern. Für die vertragliche Abwicklung ist eine Rechtsanwältin des VdW Bayern eingeschaltet. Für das genossenschaftseigene unbebaute Grundstück im Bereich der Gemeinde Zorneding ist in absehbarer Zeit nicht mit einer Bebauungsmöglichkeit zu rechnen.

5 - 4 - Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit Bestandsbewirtschaftung Die Bestandsbewirtschaftung verläuft reibungslos. Der genossenschaftseigene Hausbesitz befindet sich in gutem Zustand. Instandhaltung Die Genossenschaft ist bemüht, den guten Zustand des Hausbesitzes zu erhalten. Großreparaturen (Dacherneuerungen, Fassadenrenovierungen, usw.) sind an einzelnen Objekten notwendig. Laufende Instandhaltungsmaßnahmen in wiederkehrendem Turnus betreffen Treppenhausanstriche und Kelleranstriche. Für das Jahr 2013 sind Treppenhausanstriche in der Wohnanlage an der Deisenhofener / Schlierseestraße (Süd) vorgesehen. Innerhalb der Wohnungen beziehen sich die Instandhaltungsmaßnahmen vor allem auf das Erneuern schadhafter Türen und Fußböden. Darüber hinaus werden, soweit erforderlich, Fenster ausgetauscht. Im Jahr 2013 führt die Genossenschaft umfangreiche Kanalsanierungsarbeiten durch. Betroffen sind in diesem Jahr die Wohnanlage Hochau und die Wohnanlage Schornblock. Modernisierung Das Hauptaugenmerk der wohnungswirtschaftlichen Tätigkeit der Genossenschaft richtete sich im Berichtszeitraum wie in den vergangenen Jahren auf die Modernisierung des Wohnungsbestandes, um diesen den heutigen Wohnbedürfnissen anzupassen. In den Wohnungen selbst beziehen sich die Modernisierungen hauptsächlich auf Bäder, Heizungen, die Erneuerung von Stromleitungen, Fenstern, Türen und Fußböden sowie Einrichtungen zur Warmwasserversorgung. Teilweise sind in den Wohnungen hierzu Grundrissänderungen oder zusätzliche Wärmedämmmaßnahmen erforderlich. Im Jahr 2012 wurden auf diese Weise 59 Mieteinheiten ganz oder teilweise modernisiert. Für das Jahr 2013 ist etwa die gleiche Anzahl von Einzelmodernisierungen vorgesehen. Die Finanzierung dieser Maßnahmen erfolgte voll mit Eigenkapital. Der 1. Bauabschnitt der Fassaden- und Dachinstandsetzung mit Balkonanbau in der Wohnanlage Hochau wurde abgeschlossen. Der 2. Bauabschnitt im Bereich der Sieboldstraße und der Enzenspergerstraße ist in Bearbeitung. Der Wunsch nach einer Wohnung mit Balkon wird sowohl von Bewohnern als auch von neuen Bewerbern immer häufiger geäußert.

6 - 5 - Vorbereitet wird derzeit die Modernisierung des Anwesens Trausnitzstraße 42 und Bergam-Laim-Str. 42 /44. Geplant ist der Anschluss der Wohneinheiten an die zentrale Gasheizung mit entsprechender Warmwasserversorgung. Weiter erfolgt der Austausch von Fenstern, die Dämmung von Fassade, Dachboden und Kellerdecke. Wo es möglich ist, werden die vorhandenen Loggien durch vorgestellte Balkone vergrößert. Sobald die Kostenschätzungen vorliegen, werden die betreffenden Wohnungsnutzer ausführlich über die Maßnahme und den Zeitplan informiert, gleiches gilt für die zu erwartende Erhöhung der Nutzungsgebühr. Die Genossenschaft prüft die Einsatzmöglichkeiten von Förderdarlehen im Rahmen des Gebäudesanierungsprogramms der Kreditanstalt für Wiederaufbau.

7 - 6 - Neubautätigkeit Vorstand und Aufsichtsrat haben sich im Rahmen der gemeinsamen Sitzungen auch immer wieder mit diesem Thema beschäftigt. Es ist allgemein bekannt, dass die Grundstücke innerhalb der Landeshauptstadt immer knapper und somit teurer werden. Nach den derzeitigen Rahmenbedingungen sind der freie Erwerb eines Baugrundstückes und der Bau von genossenschaftlichen Mietwohnungen nicht zu finanzieren. Bleibt somit der Erwerb eines Grundstücks der Landeshauptstadt, verbunden mit entsprechenden Fördervorschriften. Der Vorstand steht hier, in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat, in Kontakt mit der Stadt. Sollten sich konkrete Möglichkeiten ergeben, ist hierüber in den Gremien der Genossenschaft ausführlich und eingehend zu diskutieren, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Vorstellbar ist derzeit der Erwerb eines städtischen Grundstückes auf dem ehemaligen Gelände der Prinz-Eugen-Kaserne an der Cosimastraße. Durch den Umzug der Paulaner-Brauerei ergibt sich vielleicht eine weitere Möglichkeit für die Genossenschaft, ein Grundstück in unmittelbarer Nähe des derzeitigen Bestandes, zu erwerben. Auch diese Möglichkeit wird geprüft. Die Genossenschaft steht bereits in Kontakt mit der Schörghuber Unternehmensgruppe und der Bayerischen Hausbau als Grundstückseigentümer.

8 - 7 - Wirtschaftliche Lage Umsatzerlöse Die Genossenschaft erzielte im Jahr 2012 Umsatzerlöse in Höhe von insgesamt ,75 (VJ: ,82 ), die fast ausschließlich aus der Vermietungstätigkeit angefallen sind. Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand Für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, einschließlich der Leistungen der Hausmeister, wurden im Jahr 2012 insgesamt ,38 (VJ: ,67 ) aufgewendet. Diese verteilen sich auf die einzelnen Wohnanlagen wie folgt: Schornblock ,07 Weilerblock ,19 Mühlbaurblock ,44 Süd ,47 Hochau ,38 Trausnitzstr ,31 Trausnitzstr ,00 Burggrafen / Frieden ,94 Trausnitzstr ,34 Trausnitzstr , Berg-am-Laim ,42 Volksheimbau ,98 Riem ,84 Der Modernisierungskostenanteil wird mit 11 % p. a. auf die Nutzungsgebühr umgelegt, sofern er nicht ganz oder teilweise vom Wohnungsnutzer selbst aufgebracht wird. Im Jahr 2012 erfolgten Umlagen für einen Betrag von ,92. Finanzlage Die Finanz- und Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet. Die Genossenschaft war jederzeit in der Lage, ihre finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen.

9 - 8 - Steuerpflicht Der Bauverein München-Haidhausen eg ist eine so genannte "Vermietungsgenossenschaft", die sich auf die Bewirtschaftung des eigenen Hausbesitzes beschränkt und deren Erträge aus außerhalb dieses Geschäftsbereiches liegenden sonstigen Geschäften nicht mehr als 10 % des Gesamterlöses betragen. Sie ist daher auch weiterhin von der Steuerpflicht aus den Vermietungseinnahmen ihrer Wohnungen befreit. Erlöse aus außerhalb dieses Geschäftsbereiches liegenden sonstigen Geschäften sind jedoch voll steuerpflichtig. Dies betrifft vor allem die Mieterlöse aus den gewerblichen Mietobjekten der Genossenschaft.

10 - 9 - Vorschau auf das Geschäftsjahr 2013 Nach der bisherigen Entwicklung sind für das Jahr 2013 keine Risiken erkennbar, welche die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage der Genossenschaft negativ beeinflussen könnten. Die wohnungswirtschaftliche Tätigkeit wird sich auf Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an genossenschaftseigenem Haus- und Wohnungsbesitz konzentrieren. Der zweite Bauabschnitt der Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahme in der Wohnanlage Hochau wird bis zum Herbst abgeschlossen sein. Nach dem Abschluss des zweiten Bauabschnittes wird die Hofanlage im Bereich St.-Wolfgangs-Platz Sieboldstraße neu gestaltet. Die Vorbereitungen für den dritten Bauabschnitt werden im Jahr 2013 beginnen und im Jahr 2014 umgesetzt. Die Modernisierung der Anwesen Trausnitzstraße 42 und Berg-am-Laim- Str. 42/44 wird vorbereitet. Nach dem vom Vorstand aufgestellten Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2013 ergibt sich voraussichtlich ein Überschuss. Auch in den nächsten Jahren werden die in den Nutzungsgebühren enthaltenen Instandhaltungskostenpauschalen nicht ausreichen, um die anfallenden Instandhaltungsaufwendungen zu decken. Die Wohnungspolitik unserer Genossenschaft ist unverändert vom Bestreben geprägt, den Mitgliedern und Wohnungsnutzern die bisherigen günstigen Wohnungsund Kostenbedingungen zu erhalten. Bei der Wohnungsvergabe werden wir weiterhin versuchen, die Familienangehörigen von Mitgliedern zu versorgen und darüber hinaus Wohnungsbewerbern zu helfen, die nicht in der Lage sind, sich auf dem freien Wohnungsmarkt selbst mit Wohnraum zu versorgen.

11 Finanzmarktkrise Vorstand und Aufsichtsrat beschäftigen sich regelmäßig, im Rahmen des Risikofrüherkennungssystems der Genossenschaft, mit den Auswirkungen der Finanzmarktkrise. Wie auch im letzten Jahr kann hierzu folgende Aussage getroffen werden: Aufgrund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unserer Genossenschaft zu befürchten. Die vorhandene Fremdfinanzierung beschränkt sich auf 13 Darlehen. Die Zinsfestschreibungen enden zwischen den Jahren 2016 und Freie Grundbuchstellen ermöglichen auch zukünftig eine Finanzierung von Investitionen im erstrangigen Bereich. Der Finanzierungsbereich ist in unser Risikomanagement eingebunden. Auf der Anlageseite gilt der Grundsatz: Sicherheit vor Rendite. Die Festgeldanlage erfolgt ausschließlich bei in Deutschland ansässigen Instituten. Diese können aus dem Bereich der Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken und der freien Banken sein. Die Anlagen dort sind durch die jeweiligen Sicherungseinrichtungen in voller Höhe abgesichert. München, im Mai 2013 Der Vorstand: Jörg Kosziol Ernst Fischer Gottfried W. Kaiser