Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung

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1 Verkehrswertermittlung für die Zwecke der Zwangsversteigerung Gutachten-Struktur, -Inhalt, Fehlerquellen Dr.-Ing. H.-G. Tillmann öbuv. Sachverständiger, Dortmund IVD Immobilienverwalter- und Sachverständigentreff

2 Gutachten für die Zwangsversteigerung Einige Schlaglichter zum Thema Gutachten für die Zwangsversteigerung Folie: 2

3 Gutachten für die Zwangsversteigerung Vorbemerkung zur Begrifflichkeit zur heutigen Veranstaltung Gutachten = Verkehrswertgutachten im Sinn von 194 BauGB (resp. 74 a ZVG), andere Gutachten, etwa Beleihungswertgutachten, sind nachfolgend nicht Gegenstand der Betrachtung. Privatgutachten = vollständige Verkehrswertgutachten, nicht etwa so genannte Kurzgutachten. Gerichtsgutachten = Gutachten, die - insbesondere von Zwangsversteigerungsgerichten - zum Zweck der Ermittlung des Verkehrswerts beauftragt sind, bei denen also der Beweisbeschluss allein auf die Verkehrswertermittlung abzielt. Folie: 3

4 Gutachten für die Zwangsversteigerung Allgemeines Vielfach wird die These vertreten, Aufbau und Inhalt eines Privatgutachtens = Normalfall, Gerichtsgutachten = vereinfachte Betrachtung. Hintergrund dieser Auffassung scheint zu sein: 74a Abs. 4 ZVG Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung eines Sachverständigen, festgesetzt. Folie: 4

5 Gutachten für die Zwangsversteigerung Zentrale Frage: Sind Gerichtsgutachten (Zwangsversteigerung) somit vereinfachte Gutachten? Folie: 5

6 Gutachten für die Zwangsversteigerung Die Ausgangsbedingungen weichen zwischen Privat- und Gerichtsgutachten ab: Privatgutachten: Unterstützung durch Auftraggeber bzgl. notwendiger Bewertungsunterlagen, Zugang zum Bewertungsobjekt. Gerichtsgutachten (Zwangsversteigerungsgutachten): Kein Interesse des Eigentümers/Schuldners an einer Begutachtung keine Bereitstellung von Bewertungsunterlagen, Formalia, u.a. Terminsetzung für OT, vielfach keine Zugangsmöglichkeit zum Grundstück / Gebäude. Folie: 6

7 Gutachten für die Zwangsversteigerung Die Gegenthesen lauten: a) Von Gerichten beauftragte Verkehrswertgutachten bedingen einen vergleichsweise hohen Rechercheaufwand und ggf. einen erhöhten formalen Aufwand gegenüber Privatgutachten. b) Die Struktur von Gerichtsgutachten grenzt z.t. die Gefahr von methodischen Mängeln ein und kann weitgehend auch für Privatgutachten Anwendung finden. c) Neuere formale Anforderungen an Gerichtgutachten können die Verständlichkeit / Nachvollziehbarkeit auch von Privatgutachten begünstigen. Folie: 7

8 Gutachten für die Zwangsversteigerung Grund-Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten ist vergleichbar Inhaltlicher Aufbau des Gutachtens sollte sich z.b. an den Grundsätzen des IfS orientieren. Freiheitsgrade in der Ausgestaltung, betreffen z.b. die Struktur eines Gutachtens im Detail (z.b. Mitteilung des Verkehrswerts bereits auf der Titelseite des Gutachtens, Einbindung von Anlagen in die Gutachtentexte), besondere Inhalte, die sich aufgrund der Eigenschaften des Bewertungsobjektes bestehen (z.b. Wohnobjekte, Gewerbeobjekte) oder regionale Gegebenheiten (z.b. Bergbauregion, Überschwemmungsgebiete). Folie: 8

9 Gutachten für die Zwangsversteigerung Grundstruktur eines Verkehrswertgutachtens im Privatauftrag und Gerichtsauftrag I. Beschreibung des Objektes -Allgemeine Daten und Angaben -Grundstücksbeschreibung -Gebäudebeschreibung II. Wertermittlung des Objektes -Bodenwertermittlung -Sachwertermittlung -Ertragswertermittlung -Vergleichswertermittlung III. Ableitung des Verkehrswertes IV: Anlagen zum Gutachten Folie: 9

10 Gutachten für die Zwangsversteigerung Formale Anforderung an Gutachten Titelblatt Inhaltsverzeichnis Anlagenverzeichnis Verwendete Unterlagen ggf. Literaturverzeichnis Anlagen Folie: 10

11 Gutachten für die Zwangsversteigerung Titelblatt: Richtige Bezeichnung wählen Gutachten für die Wohnung Müller im Haus A-Straße 17 B-Stadt Verkehrswertermittlung für den 210/1.000-stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück A-Straße 17 in B-Stadt verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoss, rechts, nebst Kellerraum jeweils Nr. 4 des Aufteilungsplans Folie: 11

12 Gutachten für die Zwangsversteigerung Titelblatt: Neutrale Bezeichnung wählen Verkehrswertermittlung für das bebaute Grundstück (Bauruine) A-Straße B-Stadt Folie: 12

13 Gutachten für die Zwangsversteigerung Gefahr der Besorgnis der Befangenheit wegen Vorab- Be-Urteilung, Trennung von Beschreibung und Beurteilung Verkehrswertermittlung für das mit einem im Umbau befindlichen Gebäude bebaute Grundstück A-Straße B-Stadt Folie: 13

14 Gesamteinschätzung Strukturelle Ergänzungen von Gerichts- und Privatgutachten Ergänzung der textorientierten Objekt-Beschreibung (I) und kalkulationsorientierten Wert-Ermittlung (II) durch eine strukturelle Verbindung - quasi als Klammer zwischen beiden Teilen, als verbale Be- Urteilung ein Kapitel Gesamteinschätzung. Folie: 14

15 Gesamteinschätzung Diese Gesamteinschätzung mag etwa enthalten: die zusammenfassende Beurteilung der Lage, die zusammenfassende Beurteilung des Grundstücks, die zusammenfassende Beurteilung des Gebäudes, die zusammenfassende Beurteilung von Wohnung / Gewerbeeinheit. Die Beurteilung ( Gesamteinschätzung ) soll dem Adressaten des Privatgutachtens an zentraler Stelle im Gutachten die übersichtliche, zusammenfassende Objekteinschätzung des Sachverständigen vermitteln, für Gerichtsgutachten dient diese Zusammenfassung zusätzlich zu Veröffentlichungszwecken, die dort formal gefordert wird. Folie: 15

16 Gesamteinschätzung Erweiterte Grundstruktur Erweiterte Grund-Struktur eines Verkehrswertgutachtens im Privatauftrag und Gerichtsauftrag I. Beschreibung des Objektes - Allgemeine Daten und Angaben - Grundstücksbeschreibung - Gebäudebeschreibung II. Gesamt-Einschätzung (Be- Urteilung ) III. Wertermittlung des Objektes - Bodenwertermittlung - Sachwertermittlung - Ertragswertermittlung - Vergleichswertermittlung IV. Ableitung des Verkehrswertes V. Anlagen zum Gutachten Folie: 16

17 Grundsatz zum Inhalt des Gutachtens Grundsatz zum Inhalt von Verkehrswertgutachten Der objektive Wert eines Grundstücks muss unabhängig von der Art des Erwerbs, sei es der freihändige Erwerb im gewöhnlichen Geschäftsverkehr oder der Erwerb im Zusammenhang mit einem Zwangsversteigerungsverfahren 1)zunächst gleich und 2)aus dem Verkehrswertgutachten ersichtlich sein. Folie: 17

18 Grundsatz zum Inhalt des Gutachtens Dem Bietinteressenten / Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren muss ebenso bekannt sein, was er bei freihändigem Erwerb, also auch außerhalb der Zwangsversteigerung, für eine Immobilie bezahlen müsste, wie dem Erwerber außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens, der ein Privatgutachten beauftragt und dem Grundpfandrechtsgläubiger, der ggf. die Zustimmung zum freien Erwerb erteilen will. Auch darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass ein Gutachten, das zunächst für die Zwecke der Zwangsversteigerung erstellt wird, später dennoch ohne Kenntnis des Sachverständigen in anderem Zusammenhang Verwendung findet. Folie: 18

19 Grundsatz zum Inhalt des Gutachtens Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. u.a. Abt. II Folie: 19

20 Grundsatz zum Inhalt des Gutachtens Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren müssen aus Gründen der Transparenz, Nachvollziehbarkeit, Vollständigkeit zusätzlich zum Verkehrswert im unbelasteten Zustand, auch den Wert darstellen, den ein Ersteher eines Grundstücks auf dem freien Markt zahlen müsste, also den Verkehrswert im eigentlichen Sinn des 194 BauGB unter Berücksichtigung aller Werteinflüsse (wie z.b. auch aller Einflüsse der Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs), somit auch den Verkehrswert im belasteten Zustand, sofern Belastungen vorliegen. Folie: 20

21 Grundsatz zum Inhalt des Gutachtens Der Umstand, dass im Rahmen der Zwangsversteigerung dingliche Eintragungen aus Abt. II des Grundbuchs untergehen können und somit ihr Werteinfluss ausfallen kann, muss daher für den Gang der Verkehrswertermittlung auch für Gerichtsgutachten zunächst unbeachtlich bleiben. Gleichwohl ergeben sich strukturelle und inhaltliche Abweichungen zwischen Privatgutachten und Gerichtsgutachten, die nachfolgend Gegenstand der Betrachtungen sind. Folie: 21

22 Beauftragung durch das Zwangsversteigerungsgericht, Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Folie: 22

23 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten von ZV-Gutachten Folie: 23

24 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten von ZV-Gutachten Folie: 24

25 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten von ZV-Gutachten Einzelwerte von Grundstücken Das Zwangsversteigerungsgesetz sieht grundsätzlich vor, dass jedes Grundstück (im Rechtssinn) einzeln auszubieten ist ( 63 Abs. 1 ZVG). Gleichwohl sind auch Gruppen- oder Gesamtausgebote möglich. Neben dem Gesamtverkehrswert sind auch die Einzelwerte der Grundstücke ggf. wirtschaftliche Einheiten zu ermitteln. Folie: 25

26 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten Schuldrechtliche Vereinbarungen vs. dingliche Rechte an Grundstücken Schuldrechtliche Vereinbarungen sind in der Zwangsversteigerung unbeachtlich und nicht in die Wertermittlung nicht einzubeziehen (z.b. schuldrechtliches Wegerecht). Dinglich Rechte an Grundstücken sind in ihrer wertbedeutsamen Wirkung zu erfassen und im Gutachten darzustellen (z.b. dingliches Wegerecht). Folie: 26

27 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten Einzelbewertung von Rechten und Belastungen Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks Einzelwerte der Lasten und Beschränkungen (bzw. Rechte und Belastungen) Verkehrswert des belasteten Grundstücks. Folie: 27

28 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten Bewertung von Rechten und Belastungen Zwei Seiten der Medaille Werteinfluss auf das zu versteigernde Grundstück Der Werteinfluss der Belastung ist für die Verkehrswertermittlung notwendig. Wert für den Berechtigten Der Wert für den Berechtigten ist für den Rechtspfleger als Grundlage der Ersatzwertbestimmung notwendig. Folie: 28

29 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten Zubehör Beschlagnahmte Zubehörstücke werden von der Versteigerung erfasst und gehen mit dem Zuschlag in das Eigentum des Erstehers über. Der Sachverständige hat das Zubehör im Ortstermin zu erfassen und dem Gericht zu benennen! Folie: 29

30 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten Zubehör Das Versteigerungsgericht klärt ob eine Zubehöreigenschaft vorliegt, ob das Zubehör aus der Beschlagnahme freigegeben werden, oder in die Bewertung (als getrennte Position) einfließt. Je nach Art und Umfang des Zubehörs ist dieses durch einen vom Gericht (auf Anregung des Immobiliensachverständigen) hinzuzuziehenden Fachgutachter zu bewerten. Folie: 30

31 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten Altlasten Der Sachverständige hat stets Auskünfte zur Altlastensituation einzuholen und das Gericht auf einen ggf. vorliegenden Altlastenverdacht hinzuweisen bzw. die Hinzuziehung eines Fachgutachters anzuregen. Bestehen ernstzunehmende Anhaltspunkte, dass der Boden eines beschlagnahmten Grundstücks verunreinigt sein könnte, ist das Vollstreckungsgericht grundsätzlich gehalten, mithilfe eines Sachverständigen zu ermitteln, ob eine Kontamination vorliegt und wie schwerwiegend diese gegebenenfalls ist. Hierbei muss auch in Kauf genommen werden, dass möglicherweise erhebliche Kosten anfallen. Böttcher, 2005, 20, 21 ZVG, Rn. 38. Folie: 31

32 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten Gesetzliche Beschränkungen des Eigentums Ergeben sich im Zusammenhang mit der Wertermittlung Hinweise, dass das Bewertungsgrundstücks durch gesetzliche Beschränkungen des Eigentums u.a. aus BGB (z.b. Notwegrecht, Überbau, Eigengrenzüberbau) beeinträchtigt oder begünstigt ist, so ist der Werteinfluss zu ermitteln und das Zwangsversteigerungsgericht darauf hinzuweisen. Folie: 32

33 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten Öffentliche Grundstückslasten Stößt der Sachverständige bei seinen Unterlagenbeschaffungen auf den Verdacht, dass öffentlichen Grundstückslasten vorliegen, so hat er das Gericht hierauf gesondert hinzuweisen und diesen Sachverhalt ggf. abweichend von der üblichen Bewertung in sein Gutachten einzubeziehen, da diese Beträge im Zwangsversteigerungsverfahren vorrangig ausgeglichen werden. Folie: 33

34 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten Mangelnder Zugang Den Zutritt zu dem Grundstück kann der Sachverständige nicht erzwingen, auch nicht mithilfe des Zwangsversteigerungsgerichts. Verweigert der Schuldner den Zutritt zu den Räumlichkeiten des Versteigerungsobjektes, hat das Gericht die Festsetzung des Verkehrswertes nach dem äußeren Anschein und den amtlichen Unterlagen vorzunehmen. Die Festsetzung des Verkehrswertes kann dann nicht mit der Begründung der Unrichtigkeit des Wertes angefochten werden. Hintzen in: Dassler /Schiffhauer, 2008, 74a ZVG, Rn. 51. Folge: Sicherheitsabschlag in der Verkehrswertermittlung Folie: 34

35 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Inhaltliche Besonderheiten Datenschutzrechtliche Besonderheit Wegen Veröffentlichung im Internet: keine personenbezogene Daten, Angaben und Verweise (z.b. Eigentümerangaben, Namen von Nießbrauchern), Einschränkungen für Darstellungen auf Fotos (z.b. keine Kfz-Kennzeichen, keine Werbetafeln, keine Innenansichten). Diese neuen Anforderungen bewirken Strukturveränderungen des Gutachtens. Folie: 35

36 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Strukturelle Besonderheiten Folie: 36

37 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Strukturelle Besonderheiten Kurzfassung ( Exposé ) Neu: Kurzfassung (= Exposé ) zusätzlich zur Veröffentlichung des Gesamt-Gutachtens im Internet. Randbedingung: Keine neuen bzw. zusätzlichen Informationen im Exposé. Folie: 37

38 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Strukturelle Besonderheiten Die Struktur des Exposé umfasst beispielhaft: Grundstücks- und Gebäudedaten (Lage, Grundstücksgröße, Gebäudebaujahr, Flächenangaben, etc.), Gebäudebeschreibung (z.b. Rohbau, Ausbau), Gesamteinschätzung, Wertangaben (Bodenwert; Sachwert / Ertragswert / Vergleichswert; Verkehrswert), ggf. Orientierungsplan, Grundrisse sowie einzelne Übersichts-Fotos. Folie: 38

39 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Strukturelle Besonderheiten Gesamteinschätzung im Gutachten und Exposé Beispiel: Lage: Die Wohnlage in fußläufiger Entfernung zur Fußgängerzone ist als einfach einzustufen und durch Verkehrsimmissionen deutlich belastet. Grundstück: Das Grundstück ist unregelmäßig geschnitten, so dass sich Einschränkungen der baulichen Nutzbarkeit ergeben. Am Grundstück besteht kein Eigentum, die Grundstücksnutzung erfolgt aufgrund eines Erbbaurechts. Gebäude: Das Gebäude ist als hochgeschossiges Appartementgebäude konzipiert. Der Zustand ist für ein Appartementhaus als noch durchschnittlich einzustufen. Appartement: Die Ausstattung des Appartements entspricht dem baualtersgemäßen Standard, der Zustand ist noch gut, der Grundriss ist zeitgemäß. Die Belichtung des Appartements ist jedoch aufgrund von Auskragungen eines angrenzenden Gebäudes beeinträchtigt. Marktgängigkeit: Unter Berücksichtigung der Lage auf dem Teilmarkt für innenstadtnahe Appartements (hier als Wohnungserbbaurechte) ist von einer eingeschränkten Marktgängigkeit auszugehen. Folie: 39

40 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Strukturelle Besonderheiten Besondere Anlagen zum Gutachten ( ANNEX ) Personenbezogene Angaben Behördliche Auskünfte (z.b. Urkunden zu Eintragungen in Abt. II) zitieren vielfach personenbezogene Daten die nicht im Internet veröffentlicht werden sollen, aber dem Gericht zwecks Nachvollziehbarkeit bekannt zu geben sind, jedoch nicht - wie bei einem Privatgutachten - in die Anlagen des Gutachtens eingebunden werden können. Folie: 40

41 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Strukturelle Besonderheiten Urheberrechtlich geschützte Unterlagen z.b. Flurkarten, dürfen i.d.r. nicht in die Anlagen des Gerichtsgutachtens eingebunden werden, sind jedoch z.b. zur Darstellung von Überbau notwendig. Als praktikabler Weg: Aufsplittung in sowie verkürzte Anlagen Annex, der nur dem Gericht übersandt wird und nicht Gegenstand der Internet-Veröffentlichung ist. Folie: 41

42 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Strukturelle Besonderheiten Die Struktur des Annex ergibt sich beispielsweise wie folgt: Inhaltsverzeichnis Seite Annex 1 Anmerkungen zum Objekt 3 (Objektdaten, Teilnehmer am OT, Mieternamen, WEG-Verwalter, etc.) Annex 2 Besonderheiten (s. Gutachten Kap. 1.6) 4 Annex 3 Flurkarte 6 Annex 4 Liegenschaftsbuch 7 Annex 5 Grundbuch 8 Annex 6 Altlastenauskunft 9 Annex 6a Auskunft der Bergbehörde 10 Annex 6b Auskunft des Bergwerkseigentümers 11 Annex 7 Erschließungsbeitragsauskunft 12 Annex 8 Baulastenauskunft 13 Annex 9 Förderungsmittelauskunft 14 Annex 10 Eintragungsbewilligung ( ) 15. Annex 16 Erbbaurechtsvertrag ( ) 21 Annex 17 Teilungserklärung ( ) 22 Annex 18 Änderung der Teilungserklärung ( ) 23 Annex 19 Änderung der Teilungserklärung ( ) 24 Annex 20 Wert der Rechte 25 Folie: 42

43 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Strukturelle Besonderheiten Kapitel Besonderheiten des Bewertungsfalls Aus der praktischen gerichtlichen Tätigkeit entstand die von Rechtspflegern vorgetragene formale Anforderung, dass an exponierter Stelle eines Gutachtens (sowie auch im Annex, s.o.) solche Besonderheiten aufgeführt werden sollten, die etwa a) der Sachverständige zu einem ungewöhnlichen Ablauf des Ortstermins darlegen muss, b) von hoher Bedeutung für die Grundstücks-/Gebäudeeigenschaften sind und / oder c) besondere Berücksichtigung im Verlauf der Wertermittlung erfordern, also insbesondere solche, die der Rechtspfleger im Versteigerungstermin bekannt zu geben hat. Folie: 43

44 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Strukturelle Besonderheiten zu a) ungewöhnlicher Ablauf des Ortstermins, z.b.: der eingeschränkte Zugang zum Gebäude, der insgesamt mangelnde Zugang zu einem Grundstück. Während der erste Fall auch für die Darlegung in einem Privatgutachten von Bedeutung ist, wird der zweite genannte Fall vorrangig Gegenstand von Gerichtsgutachten sein und dann auch zu bewertungsmethodischen Besonderheiten führen, wie etwa zu einem deutlichen Sicherheitsabschlag wegen mangelnden Zugangs.. Folie: 44

45 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Strukturelle Besonderheiten zu b) besondere Objekteigenschaften, z.b.: ungenehmigte Ausbauten, besondere Bauausführungen (z.b. Holland-Haus ) unzulässige Nutzungen. Auch aus dieser Feststellung (und Darlegung an zentraler Stelle im Gutachten) leiten sich im Weiteren bewertungstechnische Besonderheiten ab. Folie: 45

46 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Strukturelle Besonderheiten zu c) besondere Hinweise, z.b.: Erschließungsbeiträge sind noch nicht angefallen, das Vorhandensein von Zubehör ( 97 ff. BGB), eine Überbausituation ( 912 BGB) oder ein Notwegrecht ( 917 ff. BGB), der Hinweis auf wirtschaftliche Einheiten von Grundstücken. aber auch der Hinweis auf Mieten, deren Höhe durch Berücksichtigung der Kappungsgrenze erst in mehreren Stufen angehoben werden kann. Folie: 46

47 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Strukturelle Besonderheiten Das Kapitel Besonderheiten greift somit solche Hinweise auf, die sowohl für den Adressaten des Privatgutachtens als auch des Gerichtsgutachtens von Bedeutung sind, als auch wichtige Informationen für den Rechtspfleger zusammenfassen, dem Sachverständigen als Erinnerungshilfe bei der Gutachtenerstellung dienen. Die aus dem Gerichtsgutachten sinnvoll erscheinende Erweiterung der Gutachtenstruktur kann bzw. sollte somit auch auf Privatgutachten übertragen werden, so dass sich die bisher betrachtete Grundstruktur im Gutachtenaufbau von Privat- und Gerichtsgutachten annähert. Folie: 47

48 Inhaltliche und strukturelle Besonderheiten Erweiterte Grundstruktur Erweiterte Grundstruktur eines Verkehrswertgutachtens im Privatauftrag Erweiterte Grundstruktur eines Verkehrswertgutachtens im Gerichtsauftrag Beschreibung des Objektes - Allgemeine Daten und Angaben - [ Besonderheiten ] - Grundstücksbeschreibung - Gebäudebeschreibung Beschreibung des Objektes - Allgemeine Daten und Angaben - Besonderheiten - Grundstücksbeschreibung - Gebäudebeschreibung! [ Gesamteinschätzung ] Gesamteinschätzung = Be- Urteilung Wertermittlung des Objektes - Sachwertermittlung - Ertragswertermittlung - Vergleichswertermittlung Wertermittlung des Objektes - Sachwertermittlung - Ertragswertermittlung - Vergleichswertermittlung Ableitung des Verkehrswertes Ableitung des Verkehrswertes Anlagen zum Gutachten Anlagen zum Gutachten (tlwse.) Exposé zum Gutachten - u.a. Gesamteinschätzung (s.o.) Annex zum Gutachten Folie: 48

49 Einzel-Verkehrswerte bei mehreren Buch-Grundstücken Sofern das Bewertungsobjekt aus mehreren Grundstücken im Rechtssinn gebildet wird, ist beim gerichtlichen Gutachten zu beachten, dass zusätzlich zu der Darstellung des Gesamtverkehrswerts auch zu ermitteln sind Einzel-Verkehrswerte jedes Buch-Grundstücks, Einzel-Verkehrswerte der wirtschaftlicher Einheiten. Dieser Sachverhalt ergibt sich aus dem Erfordernis des Einzelausgebots ( 63 ZVG) im Zusammenhang mit der Wertfestsetzung ( 74a ZVG). Folie: 49

50 Einzel-Verkehrswerte bei mehreren Buch-Grundstücken Struktur eines Verkehrswertgutachtens (mehrere Grundstücke) im Privatauftrag Struktur eines Verkehrswertgutachtens (mehrere Grundstücke) im Gerichtsauftrag Beschreibung des Objektes Beschreibung des Objektes [ Gesamteinschätzung ] Gesamteinschätzung Wertermittlung des Objektes Wertermittlung des Objektes Verkehrswertableitung Verkehrswertableitung Einzel-Verkehrswerte der Grundstücke im Rechtssinn Wirtschaftliche Einheiten Anlagen zum Gutachten Anlagen zum Gutachten (tlwse.) Exposé zum Gutachten - u.a. Gesamteinschätzung (s.o.) Annex zum Gutachten Folie: 50

51 Einzel-Verkehrswerte bei mehreren Buch-Grundstücken Beispiel Sofern drei Buch-Grundstücke (lfd. Nr. 1: Flurstück Nr. 123, lfd. Nr. 2: Flurstück 124, lfd. Nr. 3: Flurstück 125) eines Eigentümers Gegenstand der Wertermittlung sind, so werden diese gemeinsam bewertet, jedoch wird dann der Verkehrswert kalkulatorisch auf diese Grundstücke aufgeteilt. Bestandsverzeichnis Flurstücksnummer Einzel- Verkehrswert Gesamt- Verkehrswert lfd. Nr lfd. Nr lfd. Nr insgesamt Folie: 51

52 Wirtschaftliche Einheiten Wenn Grundstücke mehrere wirtschaftliche Einheiten bilden, sind im gerichtlichen Gutachten zusätzlich zum Gesamtverkehrswert die Einzelwerte der Grundstücke auszuweisen (siehe oben) und auch die Werte der Grundstücke der wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen. Bestandsverzeichnis Flurstücksnummer Einzel- Verkehrswert Gesamt- Verkehrswert Wirtschaftliche Einheit A: lfd. Nr lfd. Nr Wirtschaftliche Einheit B: Lfd. Nr insgesamt Folie: 52

53 Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen Schuldrechtliche Vereinbarungen Schuldrechtliche Vereinbarungen bleiben im Zusammenhang mit Zwangsversteigerungsgutachten außer Betracht, da sie im Verfahren unberücksichtigt bleiben, denn ein Ersteher tritt in diese Rechte nicht ein. Im Privatgutachten können schuldrechtliche Vereinbarungen durchaus einen Werteinfluss haben, der zu ermitteln und zu berücksichtigen ist, z.b. schuldrechtliches Wegerecht an einem fremden Grundstück. Folie: 53

54 Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen Dingliche Rechte an Grundstücken Allein aufgrund der Definition des Verkehrswerts, die u.a. auch die Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten enthält, ist es erforderlich, die dinglichen Rechte an Grundstücken, seien sie belastend (insbes. Lasten und Beschränkungen aus Abt. II des Grundbuchs) oder begünstigend (Herrschvermerke im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs), im Verkehrswert zu berücksichtigen. Dieses gilt gleichermaßen für Privat- und Gerichtsgutachten. Folie: 54

55 Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen Gesonderte Wertermittlung von Herrschvermerken Ist ein Herrschvermerk im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen, so ist dessen Einfluss auf den Verkehrswert gesondert zu ermitteln und im Gerichts-Gutachten einzeln auszuweisen. Ein Herrschvermerk kann sich beispielsweise auf ein begünstigendes Wegerecht für das zu bewertende Grundstück beziehen. Folie: 55

56 Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen Beispiel: Im Bestandsverzeichnis ist unter der lfd. Nr. 3/zu 1 ein Wegerecht eingetragen, dass es dem Grundstückseigentümer erlaubt, das fremde Flurstück Nr. 789 zu begehen und zu befahren. Der Werteinfluss des Herrschvermerks wird mit ermittelt. Bestandsverzeichnis Flurstücksnummer Einzel- Verkehrswert Gesamt- Verkehrswert lfd. Nr lfd. Nr lfd. Nr. 3 / zu 1 Herrschvermerk insgesamt Folie: 56

57 Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen Gerichtsgutachtens OHNE Berücksichtigung der Lasten und Beschränkungen? Beauftragungen durch Gerichte erfolgen vielfach dahingehend, dass es ausreichend sei, den Verkehrswert im unbelasteten Zustand zu ermitteln und? ggf. nur noch einzelne, vom Gericht bezeichnete Belastungen (aus Abtt. II) zu bewerten. Folie: 57

58 Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen Ein solches Vorgehen der Gerichte mag für die Zwecke der Zwangsversteigerungsverfahrens (zunächst) vielfach ausreichend sein und den Anforderungen eines Rechtspflegers genügen sowie auch den Umfang der gerichtlichen Vergütungen begrenzen, jedoch entspricht ein so abgefasstes Gutachten nicht dem Verkehrswert nach 194 BauGB! Folie: 58

59 Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen Die Praxis der unvollständigen Beauftragung des Sachverständigen berücksichtigt folgende Umstände nicht: Dem Bietinteressenten wird der Marktwert des Grundstücks (Verkehrswert i.s. des 194 BauGB) nicht verdeutlicht. Er kann somit in seine Kalkulation nicht einbeziehen, welchen Betrag er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller Rechte und Belastungen vergleichsweise zu entrichten hätte. Aus verfahrenstechnischen Gründen der Zwangsversteigerung kann zudem vorab nicht zweifelsfrei bekannt sein, welche Rechte bestehen bleiben bzw. erlöschen, so dass im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens dann doch noch Werteinflüsse aus Lasten und Beschränkungen zu berücksichtigen sind, die ansonsten vorab - in Teil-Kenntnis der weiteren Verfahrensereignisse - von der Beauftragung zur Wertermittlung ggf. ausgeschlossen würden.. Folie: 59

60 Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen Bei zwischenzeitlichem freihändigen Verkauf ist der Verkehrswert nicht bekannt. Daher Vorsicht mit dem Begriff Verkehrswert!!! Sowohl im Privatgutachten als auch im Gerichtsgutachten sind daher allein auch für die Sicherheit des Sachverständigen ALLE zum Bewertungsstichtag bestehenden Lasten und Beschränkungen in Abt. II des Grundbuchs für die zu bewertenden Grundstücke in ihrer wertbedeutsamen Wirkung zu erfassen und im Verkehrswert darzustellen. Folie: 60

61 Struktureinflüsse aufgrund von Rechten und Belastungen Struktur eines Verkehrswertgutachtens (mehrere Grundstücke, mehrere Rechte und Belastungen) im Privatauftrag Beschreibung des Objektes - Allgemeine Daten und Angaben o [ Besonderheiten ] - Grundstücksbeschreibung - Gebäudebeschreibung Unvollständige Struktur eines Verkehrswertgutachtens (mehrere Grundstücke, mehrere Rechte und Belastungen) im Gerichtsauftrag Beschreibung des Objektes - Allgemeine Daten und Angaben o Besonderheiten - Grundstücksbeschreibung - Gebäudebeschreibung [ Gesamteinschätzung ] Gesamteinschätzung Bewertung des Objektes - Sachwertermittlung - Ertragswertermittlung - Vergleichswertermittlung Bewertung des Objektes - Sachwertermittlung - Ertragswertermittlung - Vergleichswertermittlung [Verkehrswert, unbelastet] Verkehrswert, unbelastet Werteinfluss aus Rechten und Belastungen ggf. Werteinfluss aus schuldrechtlichen Vereinbarungen Einzelwerte der Flurstücke, unbelastet Werteinfluss aus Rechten und Belastungen Werteinfluss aus Lasten und Werteinfluss aus Lasten und Beschränkungen (Abt. II) Beschränkungen (Abt. II) Baulasten Einzelwerte der Rechte und Belastungen Verkehrswert Verkehrswert, belastet Zusammenfassung der Einzelwerte der Flurstücke sowie Rechte und Belastungen, unbelastet und belastet Anlagen zum Gutachten Anlagen zum Gutachten (tlwse.)? Exposé zum Gutachten - u.a. Gesamteinschätzung (s.o.) Annex zum Gutachten Folie: 61

62 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Die Anforderung des strukturellen Aufbaus von Gerichtsgutachten muss sich aus Gründen der Vollständigkeit daher bei der Wertermittlung von Rechten und Belastungen an den Grundsätzen und der Struktur von Privatgutachten orientieren (Vollständigkeit). Folie: 62

63 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Grundsatz der vollständigen Wertermittlung von Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs Zur Ermittlung des Verkehrswerts in belastetem Zustand ist es daher erforderlich, dass der Werteinfluss aller Rechte und Belastungen stets einzeln, gesondert und vollständig bewertet wird. Diese Position ist rechtlich durchaus nicht unumstritten! Folie: 63

64 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Die Gutachtenstruktur ergibt sich dann folgendermaßen: Struktur eines Verkehrswertgutachtens (ein Grundstück) im Privatauftrag Beschreibung des Objektes Struktur eines Verkehrswertgutachtens (ein Grundstück) im Gerichtsauftrag Beschreibung des Objektes [ Gesamteinschätzung ] Gesamteinschätzung Wertermittlung des Objektes Wertermittlung des Objektes [Verkehrswert, unbelastet] Verkehrswert, unbelastet Werteinfluss aus Rechten und Belastungen Werteinfluss aus Rechten und Belastungen Lasten und Beschränkungen Lasten und Beschränkungen (Abt. II) (Abt. II) Baulasten Baulasten Verkehrswert [belastet] Verkehrswert, belastet Anlagen zum Gutachten Anlagen zum Gutachten (tlwse.) Exposé zum Gutachten Annex zum Gutachten Folie: 64

65 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Das Erfordernis der vollständigen Ermittlung der Rechte und Belastungen beruht auf der Verkehrswertdefinition. Das Erfordernis der einzelnen, gesonderten Ermittlung der Rechte und Belastungen in Ergänzung zum unbelasteten Verkehrswert ergibt sich bereits aus den methodischen Grundsätzen der Verkehrswertermittlung. Eine fehlerhafte strukturelle Einbindung würde zu einem methodischen Fehler führen! (Wegerecht im Bodenwert verrechnet.) Folie: 65

66 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Beispiel: Reinertrag (RE) p.a. Grundstück (eb-frei) 800 m² Bodenwert (eb-frei) 300 /m² Belastung durch das Wegerecht Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes 60 Jahre Liegenschaftszinssatz (p) 5 % Vervielfältiger (V) bei RDN= 60 Jahre und p = 5 % 18,93 In dem nachfolgenden Rechengang B (falsch) wird der Werteinfluss des Wegerechts unmittelbar in den Bodenwert eingerechnet, in dem Rechengang A (richtig) wird er gesondert ermittelt und vom unbelasteten Verkehrswert in Abzug gebracht. Folie: 66

67 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Rechengang A (richtig): Rechengang B (falsch): Bodenwert (eb-frei) Bodenwert (eb-frei) abzgl. Wegerecht belasteter Bodenwert Reinertrag Reinertrag Bodenwertverzinsung, eb-frei, unbelastet : 5% von Bodenwertverzinsung, eb-frei, belastet 5% von Ertrag der baul Ertrag der baul Anlagen Anlagen Gebäudeertragswert Gebäudeertragswert bei V = 18,93 rd bei V = 18,93 rd zzgl. Bodenwert (eb- zzgl. Bodenwert (eb- frei), unbelastet Ertragswert, unbelastet, rund abzgl. Wegerecht frei), belastet Ertragswert, belastet, rund Ertragswert, belastet Folie: 67

68 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Der Werteinfluss der Lasten und Beschränkungen muss daher allein aus methodischen Gründen gesondert von der Bewertung im unbelasteten Zustand ermittelt werden. Zudem ist der Einzelwert der jeweiligen Belastung bezogen auf das jeweilige Grundstück auszuweisen. Folie: 68

69 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Die Ergebnisdarstellung des Verkehrswerts im Gerichtsgutachten zusätzlich zur Einzelwertableitung tabellarisch zusammenfassend daher wie folgt: Einzelwerte der Belastungen Verkehrswert, unbelastet Werteinfluss aus Lasten und Beschränkungen - Abt. II, Nr. 1 Wegerecht Abt. II, Nr. 2 Wegerecht Werteinfluss der Lasten und Beschränkungen, insgesamt Verkehrswert, belastet Folie: 69

70 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Gesonderte Wertermittlung von Baulasten Die Ergebnisdarstellung zur Baulast im Privat- und Gerichtsgutachten erfolgt analog zur Darstellung des Berechnungsgangs einer Eintragung in Abt. II des Grundbuchs, also zunächst gesondert als Einzelberechnung für jede Baulasteintragung und sodann ggf. in der Zusammenfassung mit anderen Rechten und Lasten in einer grundstücksbezogenen Tabelle. Ob eine Baulast im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung untergehen kann, ist in der juristischen Kommentierung umstritten. Folie: 70

71 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Die Ergebnisdarstellung des Verkehrswerts erfolgt (sowohl im Privatgutachten, als auch) im Gerichtsgutachten zusätzlich zur Einzelwertableitung tabellarisch zusammenfassend daher wie folgt: Einzelwerte der Belastungen Bestandsverzeichnis lfd. Nr. 1 lfd. Nr. 2 lfd. Nr. 3 Summe Flurstück Werteinfluss aus - Abt. II, Nr Abt. II, Nr Abt. II, Nr Zwischensumme Baulast Summe Folie: 71

72 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Zum Abschluss des Zwangsversteigerungsgutachtens wird zusätzlich zur Darstellung des Verkehrswerts im belasteten Zustand sofern mehrere Grundstücke und mehrere Rechte und Belastungen zu bewerten sind auf einer separaten Seite die Gesamt-Übersicht der Einzelverkehrswerte, unbelastet, Werteinfluss der Lasten und Beschränkungen, Einzelverkehrswerte, belastet. Folie: 72

73 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Bestandsverzeichnis Flurstück lfd. Nr. 1 lfd. Nr. 2 lfd. Nr. 3 Zwischensummen Gesamtsumme Verkehrswert, unbelastet Werteinfluss aus - Abt. II, Nr Abt. II, Nr Abt. II, Nr Zwischensumme Baulast Summe Verkehrswert, belastet Folie: 73

74 Ableitung der Struktur von Gerichtsgutachten Verkehrswertgutachten Zusätzliche nachrichtliche Mitteilung an das Zwangsversteigerungsgericht im Annex, als Wert der Rechte Verkehrswert, unbelastet (also ohne Berücksichtigung der Lasten und Beschränkungen aus Abt. II und ohne sonstige Rechte) Werteinfluss der Lasten und Beschränkungen Abt. II, lfd. Nr. 1: Wertminderung des Grundstücks durch ein Wegerecht Abt. II, lfd. Nr. 2: Wertminderung des Grundstücks durch ein Wohnungsrecht Abt. II, lfd. Nr. 3 Wertminderung des Grundstücks durch ein Hochspannungsleitungsrecht Wert der Rechte für den Berechtigten Wert des Wegerechts für den Berechtigten Wert des Wohnungsrechts für den Berechtigten (unabhängig von 92 und 121 ZVG) Ggf. keine gesicherte Wertaussage sondern nur Schätzung zum Wert des Rechts für den Berechtigten Summe der Lasten und Beschränkungen Verkehrswert, belastet (also einschließlich der Werteinflüsse aus Lasten und Beschränkungen der Abt. II auf den Verkehrswert) Folie: 74

75 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Beibehaltung / Übernahme von Teilstrukturen der Privatgutachten in Gerichtsgutachten Als wesentliche Anforderung an Gerichtsgutachten sollte gelten, dass dort, ebenso wie in Privatgutachten, der vollständige Verkehrswert im Sinn des 194 BauGB abgeleitet wird, dass also alle Rechte und Belastungen einzeln und vollständig in das Gerichtsgutachten einbezogen werden, um den Verkehrswert, belastet zu ermitteln. Folie: 75

76 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Vereinfachungen des Privatgutachtens gegenüber dem Gerichtsgutachten Das Privatgutachten weist gegenüber dem Gerichtgutachten folgende Vereinfachungen auf: der Zwischenwert Verkehrswert, unbelastet kann ggf. entfallen, die Einzelwertableitung für Buchgrundstücke ist nicht erforderlich, die Zuordnungsmatrix der Rechte und Lasten zu den Buchgrundstücken kann entfallen, die Ausgliederung von Anlagen in einen Annex ist nicht erforderlich, weil datenschutzrechtliche Aspekte einer Veröffentlichung unbeachtlich sind, ein Exposé muss nicht erstellt werden. Folie: 76

77 Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Hieran zeigt sich, dass - ceteris paribus - der Aufwand für ein Gerichtsgutachten höher sein kann als der für ein Privatgutachten. Die Gesamtstruktur von Privat- und Gerichtsgutachten ergibt sich in der Übersicht wie folgt: Folie: 77

78 Struktur Einführung in die eines Wertermittlung Verkehrswertgutachtens (mehrere Grundstücke, mehrere Rechte Belastungen) im Privatauftrag Struktur eines Verkehrswertgutachtens (mehrere Grundstücke, mehrere Rechte und Belastungen) im Gerichtsauftrag Ableitung der Struktur von Privat- und Gerichtsgutachten Beschreibung des Objektes - Allgemeine Daten und Angaben o [ Besonderheiten ] - Grundstücksbeschreibung - Gebäudebeschreibung Beschreibung des Objektes - Allgemeine Daten und Angaben o Besonderheiten - Grundstücksbeschreibung - Gebäudebeschreibung [ Gesamteinschätzung ] Gesamteinschätzung Bewertung des Objektes - Bodenwert - Sachwertermittlung - Ertragswertermittlung - Vergleichswertermittlung Bewertung des Objektes - Bodenwert - Sachwertermittlung - Ertragswertermittlung - Vergleichswertermittlung (Verkehrswert, unbelastet) Verkehrswert, unbelastet Einzelwerte der Grundstücke, unbelastet Werteinfluss aus Rechten und Belastungen Werteinfluss aus Rechten und Belastungen Lasten und Beschränkungen (Abt. II) Lasten und Beschränkungen (Abt. II) Baulasten Baulasten Einzelwerte der Rechte und Belastungen Einzelwerte der Rechte und Belastungen Verkehrswert (belastet) Verkehrswert, belastet Zusammenfassung der Einzelwerte der Grundstücke sowie Rechte und Belastungen, unbelastet und belastet Anlagen zum Gutachten Anlagen zum Gutachten (tlwse.) Exposé zum Gutachten - u.a. Gesamteinschätzung (s.o.) Annex zum Gutachten - ggf. Wert der Rechte Gesamt-Struktur des Gutachtens Folie: 78