Wohn- und Lebensqualitäts-Index

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1 Projekt Wohn und LebensqualitätsIndex WLQI: Vergleich der Wohn und Lebensqualität in der Schweiz Methodenbericht 1. März 2014 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich

2 Inhaltsverzeichnis 1 Hintergrund Messung der Wohn und Lebensqualität Theoretische Überlegungen und Grundsätze Themen und Indikatoren Nachfragegruppen 2 2 Indikatoren Fahrzeit zum nächsten Zentrum mit überregionaler Bedeutung Inhalt und Messung Benotung der Gemeinden Fahrzeit zum nächsten regionalen Zentrum Inhalt und Messung Benotung der Gemeinden Exposition Inhalt und Messung Benotung der Gemeinden LandschaftsfaktorenIndex Inhalt und Messung Benotung der Gemeinden Anteil Oberschicht Inhalt und Messung Benotung der Gemeinden Zusatznachfrage und Bauzonenreserven Inhalt und Messung Benotung der Gemeinden 8 3 Berechnungsmethodik WLQI für Nachfragegruppen Gesamtindex Aggregation des WLQI Klassierung des WLQI 10 4 Resultate WLQI2014 Gesamtindex WLQI2014 für Nachfragegruppen 12 5 Literatur 17

3 Tabellen und Abbildungsverzeichnis Tabelle 1 Tabelle 2 Präferenzstruktur der Nachfragegruppen Klassierung des WLQI 9 10 Abbildung 1 Abbildung 2 Abbildung 3 Abbildung 4 Abbildung 5 Abbildung 6 Abbildung 7 Abbildung 8 Abbildung 9 Abbildung 10 Abbildung 11 Abbildung 12 Abbildung 13 Abbildung 14 Abbildung 15 Abbildung 16 Abbildung 17 Abbildung 18 Noten: Fahrzeit zum nächsten Zentrum mit überregionaler Bedeutung Noten: Fahrzeit MIV zumm nächsten regionalen Zentrum Noten: Fahrzeit ÖV zumm nächsten regionalen Zentrum Noten: Exposition der bewohnten Gemeindefläche Noten: LandschaftsfaktorenIndex Noten: Anteil Oberschicht Noten: Zusatznachfragee und Bauzonenreserven Nachfragegruppen WLQI2014: Gesamtindex WLQI2014: Junge, bürgerlichtraditionelle Singles und Paare WLQI2014: Mittlere undd ältere bürgerlichtraditionelle Singles und Paare WLQI2014: Bürgerlichtraditionelle Familien WLQI2014: Junge, aufgeschlossene Singles und PaareP WLQI2014: Mittlere undd ältere aufgeschlossene Singles und Paare WLQI2014: Aufgeschlossene Familien WLQI2014: Junge, individualisierte Singles und Paare WLQI2014: Mittlere undd ältere individualisiere Singles und Paaree WLQI2014: Individualisierte Familien

4 Abkürzungsverzeichnis ARE Bundesamt für Raumentwicklung BAFU Bundesamt für Umwelt BFS Bundesamt für Statistik FPRE Fahrländer Partner Raumentwicklung IMBAS Immobilien Bewertungs und Analysesystem von FPRE MIV Motorisierter Individualverkehr ÖV Öffentlicher Verkehr WLQI Wohn und Lebensqualitätsindex von FPRE

5 1 1 Hintergrund 1.1 Messung der Wohn und Lebensqualität Die Frage nach standortspezifischer Wohn und Lebensqualität ist zwar nicht neu, wird aber überwiegend auf individueller Ebene oder dann kleinräumig analysiert. Während MikrolageProfile zur Wohnqualität schon seit mehreren Jahren auch datengestützt evaluiert werden können vgl. z.b. die Umgebungsanalyse von FPRE, die seit 2008 internetbasiert zur Verfügung steht 1 gibt es nur wenige landesweite Vergleiche der Wohn und Lebensqualität. Indikatoren zur Messung der Standortqualität für Unternehmen liegen bereits vor (vgl. z.b. Credit Suisse, 2009). Diese Indikatoren orientieren sich an den Standortwahlkriterien von Unternehmen, wie z.b. Steuerregime, Verfügbarkeit von Arbeitskräften etc. Der Wohn und LebensqualitätsIndex ermöglicht nun den Vergleich der Standortgunst aus der Optik der Wohnbevölkerung. Hierfür wird auf wissenschaftliche Erkenntnisse zur Wohnstandortwahl zurückgegriffen. In der aktuellen Forschung wird die Wohnstandortwahl als mehrdimensionale Entscheidung angesehen, bei der eine Reihe von Variablen abgewogen wird (vgl. z.b. Bhat und Guo, 2004; O Sullivan, 2007; Coulombel, 2010). Die identifizierten Variablen können wie folgt gruppiert werden: Angebotsbezogene Variablen: Standorteigenschaften wie Erreichbarkeit, Gebäude und Wohnungsangebot, Landschaft etc. Nachfragebezogen Variablen: Sozioökonomische und demographische Merkmale des betrachteten Haushalts. Die Wohn und Lebensqualität eines Standorts ist demnach abhängig von den spezifischen Standorteigenschaften und variiert für verschiede Haushaltstypen in Abhängigkeit der Wohnpräferenzen. 1.2 Theoretische Überlegungen und Grundsätze Die nachfolgenden Überlegungen dienen vor dem Hintergrund der wissenschaftlichen Erkenntnisse zur Wohnstandortwahl als Leitlinien für die Entwicklung des WLQI. Wohn und Lebensqualität ist etwas Individuelles und die Kriterien bei der Wohnstandortwahl werden letztlich von jedem Haushalt unterschiedlich gewichtet. Der WLQI als landesweiter Index kann daher als Mass für die Übereinstimmung mit «normalen» Wohnpräferenzen dienen. Für die Berechnung des WLQI werden keine monetären Indikatoren verwendet. Der Index soll die «reine» Wohn und Lebensqualität abbilden und somit zeigen, wo Haushalte ohne Beachtung von Budgetrestriktionen die besten Bedingungen auffinden. Der WLQI bezieht sich auf die Wohn und Lebensqualität für Hauptwohnorte von ständig ansässigen Haushalten. Mit dem WLQI werden die besten Standorte für unterschiedliche Haushaltstypen identifiziert. Es ist nicht beabsichtigt, die «schlechtesten» Gemeinden anzuprangern oder ein Negativranking zu erstellen. Daher wird der WLQI auf kommunaler Ebene nur klassiert ausgewiesen, wobei insbesondere bei unterdurchschnittlichen Indexwerten mit grossen Klassen gearbeitet wird. 1 Die Umgebungsanalyse ist ein Modul in der Applikation IMBAS, vgl. Fahrländer Partner (2014).

6 2 1.3 Themen und Indikatoren Standorteigenschaften können in grossräumige und kleinräumige Eigenschaften unterteilt werden. Die erste Kategorie hat primär mit Fragen der Zentralität zu tun. Mit der Wahl des Wohnstandorts wird nämlich auch die Erreichbarkeit zu Einrichtungen des täglichen Lebens determiniert. Sehr bedeutsam ist dabei die Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen (vgl. Lee und Waddell, 2010 sowie Bhat und Guo, 2004). Bei den kleinräumigen Eigenschaften stehen das unmittelbare Wohnumfeld, das kleinräumige Image und die Nachbarschaft im Zentrum. Verschiedene Studien haben den Einfluss solcher LageEigenschaften auf die Wohnstandortwahl nachgewiesen (Bürgle, 2006; Schirmer, 2013). Ausgehend von den bestehenden wissenschaftlichen Erkenntnissen werden folgende Themen und Indikatoren zur Messung der Wohn und Lebensqualität herangezogen: Zentralität Reisezeit zum nächsten Zentrum mit überregionaler Bedeutung Reisezeit zum nächsten regionalen Zentrum (ÖV und MIV) Qualität Wohnumfeld Exposition (Hangneigung, Besonnung) Landschaftsqualität Image Anteil Oberschicht an der Bevölkerung Stabilität der Wohnverhältnisse Zusatznachfrage und Bauzonenreserven 1.4 Nachfragegruppen Wissenschaftliche Studien zeigen deutlich, dass die Haushaltsstruktur die Gewichtung der verschiedenen Wohnstandorteigenschaften konditioniert (z.b. Schirmer, 2013 oder Kim, Horner und Marans, 2005). Insofern ist es ein hoffnungsloses Unterfangen, einen Index zu entwickeln, der betreffend berücksichtigten Faktoren sowie deren Gewichtung für jeden Haushalt vollständig korrekt ist. Gleichwohl ist es ein Bedürfnis, Gemeinden und Regionen miteinander zu vergleichen und in eine Beziehung zu setzen. Es muss daher eine möglichst an den Wohnpräferenzen orientiere Segmentierung der Haushalte herangezogen werden. Hierfür eignen sich die Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt (vgl. Fahrländer Partner & sotomo, ). Das Konzept verortet Haushalte in den drei Dimensionen soziale Schicht, Lebensstil und Lebensphase. Daraus lassen sich folgende neun Nachfragegruppen bilden, welche sich betreffend WohnstandortPräferenzen deutlich unterscheiden 2 : Junge, bürgerlichtraditionelle Singles und Paare Mittlere und ältere bürgerlichtraditionelle Singles und Paare Bürgerlichtraditionelle Familien Junge, aufgeschlossene Singles und Paare Mittlere und ältere aufgeschlossene Singles und Paare Aufgeschlossene Familien Junge, individualisierte Singles und Paare Mittlere und ältere individualisiere Singles und Paare Individualisierte Familien 2 Die soziale Schicht wird nicht als Kriterium für die Gruppenbildung verwendet, da der Wohn und LebensqualitätsIndex objektivierte Eigenschaften abbilden soll. Es liegt also die Annahme zugrunde, dass die Wohnpräferenzen aufgrund der Lebensstile und Lebensphasen variieren und nicht aufgrund von Budgetrestriktionen.

7 3 2 Indikatoren 2.1 Fahrzeit zum nächsten Zentrum mit überregionaler Bedeutung Inhalt und Messung Der Indikator dient als Proxy für die grosszentrale Erreichbarkeit. Dabei D steht diee Nähe zu Arbeitsplätzen, Dienstleistungen (insb. Shopping) sowiee kulturellen Angeboten im Fokus. Berücksichtigt wird sowohl die Fahrzeit mit dem MIV also auch die ÖVFahrzeit, wobei die jeweilss kürzere Zeit ein höheres Gewicht für die Benotung erhält. Als überregional bedeutsame Zentren werden neben den fünf Grosszentren Städte mit Universitätsstandorten, Arbeitsplatzschwerpunkten und wichtigen kulturellen k Einrichtungen gezählt. Folgende Städte sind Zentren mit überregionaler Bedeutung (alphabetisch): Basel, Einwohner (2012) Bern, Einwohner (2012) Genf, Einwohner (2012) Lausanne, Einwohner (2012) Lugano, Einwohner (2012) Luzern, Einwohner (2012) St. Gallen, Einwohner (2012) Winterthur, Einwohner (2012) Zürich, Einwohner (2012) Benotung der Gemeinden Abbildung 1 Noten: Fahrzeit zum nächsten Zentrumm mit überregionaler Bedeutung Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.

8 4 2.2 Fahrzeit zum nächsten regionalen Zentrum Inhalt und Messung Dieser Indikator bildet die regionale Zentralität ab. Im Fokus steht dabei die Erreichbarkeit von persönlichenn Dienstleistungen (Detailhändler, Reisebüro, Frisör etc.). Als Messgrösse dient die mittlere Fahrzeit bis zum nächstgelegenen regionalen Zentrum (kommunal). Der Indikator wird w mittels zwei SubIndikatoren ausgedrückt, welche die Fahrzeit mit dem MIV und dem ÖV separat ausweisen Benotung der Gemeinden Abbildung 2 Noten: Fahrzeit MIV zum nächsten regionalen Zentrum Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Abbildung 3 Noten: Fahrzeit ÖV zum nächsten regionalen Zentrum Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.

9 5 2.3 Exposition Inhalt und Messung Dieser Indikator bildet einen Teil der kleinräumigen Wohnqualität ab. a Die Exposition leitet sich aus der natürlichen Topographie der Gemeinden her und repräsentiert die Besonnungsverhältnisse auf einem Gebiet. Hierfür werden die kleinräumigee Hangneigung und die geographische Ausrichtung kombiniert betrachtet (Hektardaten). Zur Gewährleistung der kommunalen Vergleichbarkeit werden nur die bewohnten Hektaren in einer Gemeinde betrachtet. Es wird also sinngemäss die mittlere Exposition im bewohnten Gebiet ermittelt und landesweit verglichen Benotung der Gemeinden Abbildung 4 Noten: Exposition der bewohnten Gemeindefläche Quelle: Swisstopo, Aggregation durch Fahrländer Partner.

10 6 2.4 LandschaftsfaktorenIndex Inhalt und Messung Dieser Indikator bildet die aggregierte Landschaftsqualität einer Gemeinde ab. Als Basis dient der LandschaftsfaktorenIndex (LFIndex), der von der Firma die geographen schwickspichtig im Auftrag des 3 Bundes erarbeitet wurde. Gemäss denn Autoren fliessen zwanzig EinflussfaktoreE en in die Berechnung des LFIndex ein. Der LFIndex liegt flächendeckend in einer HektarAuflösung vor und muss für den kommunalen Vergleich aggregiert werden. Da die einzelnen Einflussfaktorenn des LFIndex bereits das Gebiet in Gehdistanz einbeziehenn («MovingWindow» von Metern, vgl. technischer Bericht zumm LFIndex), wird dieser analog zur Exposition (vgl. Abschnitt 2.3.1) über die bewohnten Hektaren aggregiert. Der vorliegende Indikator drückt also sinngemäss die mittlere Landschaftsqualität imm und um dass bewohnte Gemeindegebiet aus Benotung der Gemeinden Abbildung 5 Noten: LandschaftsfaktorenIndex Quelle: BAFU, Aggregation durch Fahrländer Partner. 3 Schwick C. & F. Spichtig (2012).

11 7 2.5 Anteil Oberschicht Inhalt und Messung Dieser Indikator dient als Proxy für das Image einer Gemeinde. Dabei stehen diee Themen Repräsentativität, Sicherheit, «Geschmack» und das soziale Umfeld im Fokus. Der aktuelle a OberschichtAnteil wird als sinnvolle Messgrösse für das Image betrachtet, weil die Wohnstandortwahl der Oberschicht in der Vergangenheit wohl unterr anderem nach ImageFaktoren getroffenn wurde Benotung der Gemeinden Abbildung 6 Noten: Anteil Oberschicht Quelle: Fahrländer Partner & sotomo.

12 8 2.6 Zusatznachfrage und Bauzonenreservenn Inhalt und Messung Dieser Indikator repräsentiert die Dynamik bzw. die Stabilität der WohnverhältnisW sse. Dabei steht die Frage im Zentrum, wie stark und wie schnell sich die gebaute Umwelt potentiell verändern wird in der nahen Zukunft. Hierfür werden zwei Messgrössen herangezogen und zu einem Indikator kombiniert: Zusatznachfrage nach Wohnungen gemäss Prospektivmod dell Wohnen von Fahrländerr Partner; 4 Bauzonenreservenn für Wohnnutzungen gemäss Bundesamt für Raumentwicklung Benotung der Gemeinden Abbildung 7 Noten: Zusatznachfrage und Bauzonenreserven Quelle: ARE, Prospektivmodell Fahrländer Partner. 4 Das Prospektivmodell wurde im Rahmen einer Studie für das Bundesamt für Raumentwicklung entwickelt, vgl. Matterr et. al (2008).

13 9 3 Berechnungsmethodik 3.1 WLQI für Nachfragegruppenn Die Berechnung der kommunalen Wohn und Lebensqualität erfolgt zunächst differenziert nach den unter Abschnitt 1.4 eingeführtenn neun Nachfragegruppen (vgl. Abbildungg 8). Hierfür wird für jede Gemeinde das gewichtete NotenMittel der sieben Indikatoren (vgl. Abschnitt 2) gebildet. Die Gewichtung erfolgt auf Basiss der unterschiedlichen Präferenzstrukturen der Nachfragegruppen, vgl. Tabelle 1. Die gewichteten Noten werden danach zu einem Index pro Nachfragegruppee verrechnet, wobei w der bevölkerungsgewichtete Mittelwert aller Gemeinden gleich Hundert gesetzt wird (Normierung). Der Gemeindeindex stellt folglich eine Abweichung zur landesweit mittleren Note dar. Abbildung 8 Nachfragegruppen Junge Singles und Paare Mittlere/ältere Singles und Paare Familien mit Kindern Bürgerlichtraditionell Gruppe A Gruppe B Gruppe C Aufgeschlossen Gruppe D Gruppe E Gruppe F Individualisiert Gruppe G Gruppe H Gruppe I Anmerkung: Die Gruppen sind Kombinationen aus Lebensstil und Lebensphasenkategorien gemäss dem Konzept K «Nachfragersegmente imm Wohnungsmarkt» 5 Tabelle 1 Präferenzstruktur der Nachfragegruppen I1 I2 I3 I4 I5 I6 I7 Gruppe A Gruppe B Gruppe C Gruppe D Gruppe E Gruppe F Gruppe G Gruppe H Gruppe I Indikatoren: Fahrzeitt zum nächsten Zentrum mit überregionaler Bedeutung (I1), MIVFahrzeit zum nächstenn regionalen Zentrum (I2), ÖVFahrzeit zum nächsten regionalen Zentrumm (I3), Exposition (I4), LandschaftsfaktorenIndex (I5), Anteil Oberschicht (I6), Zusatznachfrage und Bauzonenreserven (I7). Wichtigkeit der Indikatoren: unwichtig (), wenig bedeutsam (), bedeutsam (), wichtig ( ), sehr wichtig () 5 Vgl. Fahrländer Partner & sotomo ( ).

14 Gesamtindex Um eine Gesamtaussage zur Wohn und Lebensqualität einer jeden Gemeinde zu erhalten, werden die neun Subindizes (WLQI für Nachfragegruppen) zu einem einzigen Index verdichtet. Hierfür werden die Subindizes mit den landesweiten Anteilen der Nachfragegruppen gewichtet. 3.3 Aggregation des WLQI Die Normierung des WLQI erfolgt gemäss Abschnitt 3.1 bevölkerungsgewichtet. Entsprechend kann der WLQI konsistent auf alle aus den Gemeinden konstruierbaren Raumeinheiten aggregiert werden. Hierfür wird dieselbe Gewichtung (ständige Wohnbevölkerung) angewendet wie bei der Normierung der Indizes nach Nachfragegruppen. 3.4 Klassierung des WLQI Für die Gewährleistung der Interpretierbarkeit des WLQI werden die Indexwerte klassiert betrachtet. Die Klassengrenzen und bezeichnungen sind in der nachfolgenden Tabelle zusammengefasst. Tabelle 2 Indexwerte Klassierung des WLQI Klassenbezeichnung <60 Stark unterdurchschnittlich 6095 Unterdurchschnittlich Durchschnittlich Überdurchschnittlich Gut Sehr gut >120 Exzellent

15 11 4 Resultate 4.1 WLQI2014 Gesamtindex Die nachfolgende Abbildung zeigt den Gesamtindex auf kommunaler Ebene für die gesamte Schweiz. Gemeinden mit überdurchschnittlicher Wohn und Lebensqualität werden w in allen Landesteilen identifiziert, insbesondere in der Nähe wichtiger Zentren an topographisch und landschaftlichh attraktiven Lagen. Die auffälligsten Häufungen herausragender Gemeinden finden sich inn der Region «Lavaux» am nordöstlichen Ufer des Genfersees sowie im Gebiet Rohrdorferberg/Mutschellen zwischen Reuss und Limmattal. Weitere sehr attraktive Gemeindenn finden sich südöstlich der Stadt Bern, inn und um BaselStadt, im Umland der Stadt Winterthur sowie im Raum Lugano. Abbildung 9 WLQI2014: : Gesamtindex

16 WLQI2014 für Nachfragegru uppen Die Betrachtung der NachfragegruppenSubindizes zum WLQI2014 verdeutlicht, dass unterschiedliche Bedürfnisse von unterschiedlichen Gemeinden abgedeckt werden (vgl. nachfolgende Abbildungen). Bürgerlichtraditionelle Familien finden beispielsweisee sehr gute Wohn W und Lebensbedingungen in oberschichtig geprägten, stabilen s und landschaftlich attraktiven Standorten (vgl. Abbildung 12). Junge, individualisierte Singles und Paare hingegen finden ideale Wohnstandortbedingen in den grossen städtischen Zentren (vgl. Abbildung 16) ). Abbildung 10 WLQI2014: : Junge, bürgerlichtraditionelle Singles und Paare Abbildung 11 WLQI2014: : Mittlere und ältere bürgerlichtraditionellee Singles und Paare

17 13 Abbildung 12 WLQI2014: : Bürgerlichtraditionelle Familien Abbildung 13 WLQI2014: : Junge, aufgeschlossene Singles S und Paare

18 14 Abbildung 14 WLQI2014: : Mittlere und ältere aufgeschlossene Singles und Paare Abbildung 15 WLQI2014: : Aufgeschlossene Familien

19 15 Abbildung 16 WLQI2014: : Junge, individualisierte Singles und Paare Abbildung 17 WLQI2014: : Mittlere und ältere individualisierte Singles und Paare

20 16 Abbildung 18 WLQI2014: : Individualisierte Familien

21 17 5 Literatur Bhat, C. und J. Guo (2004) A Mixed Spatially Correlated Logit Model: Formulation and Application to Residential Choice Modeling. Transportation Research Part B, 38 (2) Bürgle, M. (2006) Modell zur Wohnstandortwahl im Grossraum Zürich zur Verwendung in UrbanSim. Arbeitsberichte Polyprojekt «Zukunft urbane Kulturlandschaften». Zürich. Coulombel, N. (2010) Residential choice and household behavior: State of the Art. École normale supérieure de Cachan. Working Paper 2.2a. Credit Suisse (2009) Swiss Issues Regionen: Standortqualität: Welche Region ist die attraktivste? Zürich. Fahrländer Partner & sotomo ( ) Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt: Konzeption & Überblick. Zürich. Download: Factsheets zu den Segmenten: Fahrländer Partner (2014) Umgebungsanalyse: Kim, T.K., Horner, M.W. und R.W. Marans (2005) Life Cycle and Environmental Factors in Selecting Residential and Job Locations. Housing Studies 20 (3) Lee, B.H.Y. und P. Waddell (2009) Residential Mobility and Location Choice: A Nested Logit Model with Sampling of Alternatives. TRB Paper Matter et al. (2008) Wie viele Bauzonen braucht die Schweiz? Hrsg.: Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Ittigen. O Sullivan, A. (2007) Urban Economics, 6th Edition, McGrawHill, New York. Schirmer, P.M., van Eggermond, M.A.B. und K.W. Axhausen (2013) Measuring Location in Residential Location Choice: An Empirical Study on the Canton of Zurich. Paper presented at the 13th International Conference on Computers in Urban Planning and Urban Management, Utrecht. Schwick, C. und F. Spichtig (2012) LandschaftsfaktorenIndex: Technischer Bericht zu Methodik und provisorischen Resultaten. Hrsg.: BAFU, ARE, BFS, BWO. Zürich.

22 Impressum Projekt Ersteller Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich T: Autoren Stefan Fahrländer Manuel Lehner Zeitraum November 2013 bis März 2014