Stadt Tittmoning. Bebauungsplan 5.11 für das Gebiet Unterwiesmühl-Süd. mit integriertem Grünordnungsplan

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1 Landkreis Traunstein Bebauungsplan 5.11 für das Gebiet Unterwiesmühl-Süd mit integriertem Grünordnungsplan Begründung Dipl.-Ing. Andreas Jurina, Stadtplaner Dipl.-Ing. (FH) Peter Rubeck, Landschaftsarchitekt

2 mit integriertem Grünordnungsplan 1 1. Anlass und Erforderlichkeit, Verfahren 1.1 Anlass und Erforderlichkeit Die in Wiesmühl ansässige Firma BayWa beabsichtigt, den Betrieb neu zu strukturieren. Dazu sind der Abbruch der bestehenden Gebäude und ein Neubau erforderlich. Der bisherige Betrieb wurde teils nach 34, teils nach 35 BauGB genehmigt. Für die Neubebauung ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu sichern. 1.2 Verfahren Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB aufgestellt. Die Voraussetzungen des 13a BauGB liegen vor: - es handelt sich um die Wiedernutzbarmachung einer Fläche - die zulässige Grundfläche beträgt weniger als qm - es wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer UVP unterliegen - es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter Im beschleunigten Verfahren ist die Anwendung der Eingriffsregelung nach BauGB nicht anzuwenden. Eine Umweltprüfung und ein Umweltbericht sind nicht erforderlich. 2. Regional- und Landesplanung, Flächennutzungsplan Im Landesentwicklungsprogramm ist als wichtiges Ziel das Anbindegebot genannt: Die Zersiedelung der Landschaft soll verhindert werden. Neubauflächen sollen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten ausgewiesen werden (LEP 3.3 Z). Es handelt sich hier nicht um eine Neubaufläche im Sinne des LEP, da der bestehende Standort lediglich neu bebaut werden soll. Das Anbindegebot ist hier also nicht einschlägig. Der Flächennutzungsplan stellt für die Fläche Mischgebiet dar. Er wird im Zuge der Berichtigung angepasst. Auszug FNP

3 mit integriertem Grünordnungsplan 2 3. Bestand und Planung 3.1 Bestand Die Fläche wird derzeit bereits von der BayWa mit Gebäuden und Außenflächen genutzt. Der Standort ist bis auf den südlichen Bereich weitestgehend versiegelt. Westlich grenzt die Bahnlinie Freilassing-Mühldorf an. Der Standort wird im Osten von der Bahnhofstraße erschlossen. Das Gelände selbst ist weitgehend eben, es liegt zum Teil höher als die Bahnhofstraße, die im Verlauf ansteigt. Das Gelände liegt geringfügig höher als die angrenzende Bahnlinie. Auszug Luftbild, Quelle: Bayernatlas 3.2 Planung Geplant ist derzeit der Anbau einer Landtechnik- Werkstatt an den baulichen Bestand, der zum Teil angepasst wird. Der Bebauungsplan ist so konzipiert, dass er Baurecht allgemein für Gewerbe schafft und nicht speziell für das derzeit anstehende Bauvorhaben der BayWa. Der Bebauungsplan setzt den Standort als Gewerbegebiet fest. Innerhalb eines Mischgebietes wäre der Betrieb der BayWa nach der Systematik der Baunutzungsverordnung unzulässig. Im Gewerbegebiet sind Wohnungen im Sinne des 8 BauNVO unzulässig, da sie die gewerbliche Nutzung einschränken. Vergnügungsstätten sind ebenfalls unzulässig, da die Stadt Tittmoning die Ansiedlung von Gewerbebetrieben fördern möchte und im speziellen Fall die Voraussetzungen für den Verbleib der BayWa am bestehenden Standort zum Ziel hat.

4 mit integriertem Grünordnungsplan 3 Da der Bebauungsplan allgemeines Baurecht schafft und kein Vorhabenbezogener Bebauungsplan ist, sind die Baugrenzen so festgesetzt, dass auch spätere bauliche Veränderungen und/ oder Erweiterungen möglich sind. Eine Beschränkung der Baugrenzen auf die aktuell geplanten Gebäude wäre zu wenig flexibel. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung ist als Grundfläche in Quadratmeter festgesetzt. Die festgesetzte Zahl entspricht einer GRZ von 0,8 bezogen auf den Geltungsbereich. Um das Grundstück herum sind Grünflächen als Eingrünung festgesetzt. Hier handelt es sich um ein bereits bebautes Grundstück, das lediglich neu geordnet wird und eine Tiefe von nur rund 30 m aufweist. Daher kann hier nicht die sonst bei einer Neuplanung übliche Tiefe einer Ortsrandeingrünung erreicht werden. Lediglich auf der Südseite ist eine Eingrünung mit einer Tiefe von rund 10 m möglich. Es handelt sich hier aber nicht um einen neuen exponierten Ortsrand. Der bereits bestehende Eingriff in das Landschaftsbild wird durch den Bebauungsplan nicht grundsätzlich größer. An der Bahnhofstraße ist die Eingrünung für die Zufahrt zum Grundstück unterbrochen. Die seitliche Wandhöhe wird mit 8,95 m festgesetzt. Dies ergibt sich aus der notwendigen Innenhöhe der Halle, zusätzlich ist die Höhe für einen Kran zu berücksichtigen. Die Festsetzungen zur Gestaltung der Gebäude, Außenbereiche und der Werbeanlagen sichern ein verträgliches Erscheinungsbild des Gebietes. Aufgrund der Geländeverhältnisse sind Aufschüttungen und Abgrabungen zulässig. 3.3 Auswirkungen der Planung Landschaftsbild Es handelt sich um einen bereits gewerblich genutzten und bebauten Standort. Die Neuplanung führt nicht zu einer Verschlechterung des Landschaftsbildes. Verkehr Der Standort ist über die Bahnhofsstraße erschlossen. Die Neubebauung führt nicht zu einer wesentlichen Erhöhung des Verkehrsaufkommens. Immissionen Die Nachbarschaft von Gewerbeflächen und angrenzenden schutzwürdigen Nutzungen erfordert eine schalltechnische Regelung der gewerblichen Bauflächen. Um planrechtlich sicherzustellen, dass unabhängig von den ansiedelnden Betrieben die Anforderungen der TA Lärm eingehalten werden, wurden im Bebauungsplan für die Fläche Emissionskontingente LEK festgesetzt. Diese Emissionskontingente wurden so dimensioniert, dass an den maßgeblichen Immissionsorten die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für die jeweilige Gebietsnutzung unter Berücksichtigung einer möglichen künftigen Zusatzbelastung durch weitere Gewerbeflächen außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans eingehalten werden. Die Einhaltung der angegebenen Emissionskontingente ist im Fall von Neubau- oder Erweiterungsbaumaßnahmen im Genehmigungsverfahren entsprechend nachzuweisen. Technische Infrastruktur Das Grundstück ist bereits an die technische Infrastruktur angeschlossen.

5 mit integriertem Grünordnungsplan Alternativen Es handelt sich hier um die Weiternutzung eines bestehenden Standortes. Daher waren alternative Standorte nicht zu prüfen. Im Rahmen der Aufstellung wurde untersucht, ob kleinere Bauflächen festgesetzt werden sollen. Um einen bereits versiegelten Gewerbestandort sinnvoll weiter zu nutzen, hat sich die Stadt dafür entschieden, die Baugrenze so festzusetzen, dass ein möglichst großer Spielraum besteht. Die Nutzung eines bereits bestehenden Standortes ist immer günstiger zu bewerten, als die Ausweisung eines neuen Standortes. 4. Grünordnung Die Flächen innerhalb des Geltungsbereichs sind bereits überwiegend als Gewerbeflächen genutzt. Nur im südlichen Randbereich liegen kleinflächig Wiesenbereiche. Aus Sicht von Naturschutz und Landschaftspflege sind die Flächen als gering bedeutend zu bewerten. Innerhalb des Geltungsbereiches liegen keine Schutzgebiete oder geschützte Flächen im Sinne des Bayerischen Naturschutzgesetzes vor. Ebenso sind keine Flächen der amtlichen bayerischen Biotopkartierung im Plangebiet ausgewiesen. Wasserschutzgebiete oder Brunnennutzungen sind im Planungsgebiet nicht vorhanden. Für das Gewerbegebiet (Konversionsfläche) gelten folgende Planungsziele: Ausnutzen einer bestehenden Gewerbefläche Begrenzung der Wandhöhe auf max. 8,95m Eingrünung der neuen Gewerbefläche Ausführung der Stellplätze mit wasserdurchlässigen Belägen Gliederung von Stellplätzen durch Baumpflanzung 5. Eingriff nach Naturschutzrecht Mit der Durchführung des 13a-Verfahrens liegt kein Eingriff im Sinne des BauGB vor. Ebenso werden keine geschützten Flächen oder Gehölzbestände nach Naturschutzrecht berührt. Dadurch liegt kein Eingriff vor. Ein Ausgleich ist demzufolge nicht zu ermitteln und zu erbringen. Es ergibt sich folgende Eingriffsbilanz: 6. Artenschutzrechtliche Betrachtung Gem. 18 Abs. 2 Satz 1 BNatSchG ist für Vorhaben nach den Vorschriften des BauGB im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes während der Planaufstellung (vgl. 18 Abs. 1 BNatSchG, 1a Abs. 3 BauGB) zu prüfen, ob die artenschutzrechtlichen Verbote nach 44 BNatSchG, insbesondere die Zugriffsverbote nach 44 Abs. 1 BNatSchG, entgegenstehen (spezielle artenschutzrechtliche Prüfung sap). Der Geltungsbereich ist als Gewerbefläche einzustufen, die überwiegend von Gewerbebauten, Verkehrsflächen und Lagerflächen geprägt ist. Der bestehende Gewerbebau (Industriebauten) verfügt über kein Lebensraumangebot für Vögel oder Fledermäuse.

6 mit integriertem Grünordnungsplan 5 Ansicht des bestehenden BayWa-Gebäudes (Bildquelle: Planungsgruppe Strasser GmbH) Auch die versiegelten Verkehrs- und Lagerflächen bieten kein Lebensraumangebot für artenschutzrelevante Tierarten. Ein Teil der Lagerflächen ist als Kiesfläche ausgebildet. Zusätzlich ist im Umfeld der Bahnanlage grundsätzlich mit dem Vorkommen von Reptilien zu rechnen, insbesondere der Zauneidechse und der Schlingnatter. Durch das Büro Dr. Manhart, Laufen, und den Bund Naturschutz wurden eine Erhebuneng der Reptilien durchgeführt. Die Bestandsaufnahme kommt zu folgendem Ergebnis: Innerhalb des Geltungsbereichs konnten keine Reptilien durch 2malige Begehungen nachgewiesen werden, aufgrund der Strukturausstattung sind die Randbereiche mit Kiesflächen allerdings potentielle Lebensräume, die in Zusammenhang mit den angrenzenden Lebensräumen im Bereich der Gleisanlage stehen Außerhalb des Geltungsbereichs wurde im Bereich der Gleisanlage die Schlingnatter nachgewiesen. Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen nach 44 BNatSchG sind folgende Maßnahmen durchzuführen: Vermeidungsmaßnahme 01-Baufeld: Das Baufeld ist mit einem Bauzaun abzugrenzen. Eine Lagerung von Baumaterialien außerhalb des Zaunes ist nicht zulässig. Vermeidungsmaßnahme 02-Reptilienzaun: Entlang des südlichen und westlichen Bereichs des Baufelds ist auf einer Länge von 180m ein Reptilienzaun (z.b. der Fa. Ehlert & Partner) aufzustellen um zu verhindern, dass Reptilien während der Bauarbeiten in das Baufeld gelangen (Abb. 1). Der Reptilienzaun ist beidseitig in einem Abstand von 1m von aufwachsender Vegetation freizuhalten und regelmäßig zu kontrollieren. Der Reptilienzaun ist (nach der Baufeldräumung) bis Mitte März aufzustellen. Dabei ist zu überprüfen, dass sich Reptilien nicht mehr auf dem eigentlichen Baufeld befinden.

7 mit integriertem Grünordnungsplan 6 (Quelle Manhart 2016) Vermeidungsmaßnahme 03-Baufeldräumung: Insbesondere im westlichen Teil des Firmengeländes findet ein permanenter Wirtschaftsbetrieb in Form von Fahrzeugverkehr und Zwischenlagerung von Materialien statt, der zu einer dauerhaften Störung dieses Geländeabschnitts führt. Ein Vorkommen von Reptilien in diesem Bereich ist daher unwahrscheinlich. Um dennoch eine unbeabsichtigte Tötung zu vermeiden, hat die Baufeldräumung von Anfang November bis Ende Februar zu erfolgen. Sind Erdarbeiten außerhalb des asphaltierten Geländes nötig, haben diese zwischen Mitte März und Mitte April zu erfolgen, da in diesem Zeitraum mögliche Winterquartiere verlassen wurden. Vermeidungsmaßnahme 04-ökologische Baubegleitung und Dokumentation: Die Umsetzung der Maßnahmen ist von einer herpetologisch ausgebildeten Fachkraft zu begleiten und in Form eines Protokolls an die Untere Naturschutzbehörde weiterzuleiten. Tittmoning, den Schupfner, 1. Bürgermeister

8 mit integriertem Grünordnungsplan 7 Anhang: 1. Schalltechnische Untersuchung em plan, Stand: 06/2016 F:\PROJEKTE\16085\3-4VE-E\01TEXTE\Begründung Baywa Wiesmühl.docx