I. Organisatorisches Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie

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1 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie I. Organisatorisches II. Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie Prof. Dr. rer. pol. Kristin Wellner

2 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie I. Organisatorisches II. Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie Prof. Dr. rer. pol. Kristin Wellner

3 I. Vorstellung II. Veranstaltungsübersicht III. Seminaraufgaben/Prüfungsleistungen Seite 2

4 Team Prof. Dr. Kristin Wellner Dipl.-Vw. Claus Theodor Müller Debora Portner M. Sc. Dipl.-Ing. Stefan Scholz Martina Huber (Tutorin) Angela Stengel (Sekretariat) Kontaktdaten Raum A 618 Telefon Seite 3

5 An- und Abmeldung, Klausur, Seminar Vorlesung Bauökonomie Die An- und Abmeldung zur Vorlesung Bauökonomie erfolgt über Qispos und ist bis möglich. Nur bei erfolgreicher Qispos-Anmeldung ist die Teilnahme an der Klausur möglich! Die Klausur findet am im H105 (Audimax im Hauptgebäude) statt. Seminar zur Vorlesung Informationen zum Seminar und zur An- und Abmeldung werden am ersten Termin am bekanntgegeben. Nur bei erfolgreicher Qispos-Anmeldung ist die Abgabe und Benotung von Seminarleistungen möglich! Der Abgabetermin der Seminararbeiten (als Mappe) ist der Seite 4

6 I. Vorstellung II. Veranstaltungsübersicht III. Seminaraufgaben/Prüfungsleistungen Seite 5

7 Veranstaltungsübersicht Sommersemester Seite 6

8 Veranstaltungsübersicht Wintersemester Seite 7

9 Veranstaltungsübersicht Konzept der Vorlesung Leistungsphasenübergreifende Themen Privatrechtliche Grundlagen Flächenermittlung DIN 277 Kostenermittlung DIN 276 Leistungsphasen mit bauökonomischen Schwerpunkten LPH 6 und 7 Ausschreibung von Bauleistungen LPH 8 Objektüberwachung (nach) LPH 9 Nutzungskosten Honorarermittlung Projektkalkulation Projektsteuerung Terminplanung Haftung und Versicherung Immobilienwirtschaft Seite 8

10 Vorläufige Veranstaltungsübersicht Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Einführungsveranstaltung, Organisatorisches, Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie Privatrechtliche Grundlagen Werkvertragsrecht, Leistungen des Architekten Prof. Dr. Kristin Wellner, Debora Portner M. Sc Flächen- und Rauminhalte gemäß DIN 277 Debora Portner M. Sc. Seminar (Übung für VL+SE) Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Portner M. Sc. Seminar (Übung für VL+SE) Exkursionswoche Seite 9

11 Vorläufige Veranstaltungsübersicht Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Honorarermittlung und Projektkalkulation Debora Portner M. Sc Projektsteuerung und Terminplanung Bernd Romahn DU Diederichs Haftung und Versicherung Ulrich Langen AIA Immobilienwirtschaft und Lebenszyklus der Immobilie Prof. Dr. Kristin Wellner Seminar (Einschreibung Teilnehmer) LPH 6 und 7, Ausschreibung von Bauleistungen Einführung, private und öffentliche Ausschreibung, Grundlagen Debora Portner M. Sc. Seite 10

12 Vorläufige Veranstaltungsübersicht Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung LPH 6 und 7, Ausschreibung von Bauleistungen Vergaberecht (öffentliche Ausschreibung) LPH 8, Objektüberwachung Einführung, Aufgaben des Architekten Dr. Jan Kehrberg GSK Stockmann Debora Portner M. Sc LPH 8, Objektüberwachung Baubetrieb, Nachtragsmanagement Bernd Romahn DU Diederichs 13 KW 29 Tutorium und Klausurvorbereitung gemeinsam mit Baurecht Debora Portner M. Sc. Martina Huber Patrick Schulz Seminar Blocktermin Raum A201a (Kompaktveranstaltung Uhr) Seite 11

13 Informationen Buch zur Vorlesung Veröffentlichung voraussichtlich im Mai 2017 Kostenloser Download über die Universitätsbibliothek TU Berlin möglich Seite 12

14 Informationen Wichtige Unterlagen DIN 276 DIN 277 Download mit Perinorm ( HOAI 2013 (Teil 1, Teil 2 Abschnitt 3 und Anlage 10) BauGB BauNVO BauO Berlin Diese Unterlagen dürfen in der Klausur verwendet werden Seite 14

15 Informationen Betreuung für die Vorlesung Debora Portner M. Sc. Sprechstunde: Nach Vereinbarung Betreuung für das Seminar zur Vorlesung Dipl.-Ing. Stefan Scholz Sprechstunde: Nach Vereinbarung Seite 15

16 I. Vorstellung II. Veranstaltungsübersicht III. Prüfungsleistungen Seite 16

17 Prüfungsleistungen Klausur zum Modul Bauökonomie und Baurecht Dauer der Klausur: 2,5 h Teilnahme nur bei erfolgter Anmeldung in Qispos (bis ) = 60; Die Prüfungsteile von Prof. Otto und Prof. Wellner erhalten je 30 Punkte und werden summiert; aus der Summe der Punkte ergibt sich die Note Seite 17

18 Prüfungsleistungen Prüfungvorbereitung 3 LP = 90 Zeitstunden 12 Vorlesungen à 1,5 Stunden 18 Stunden Tutorium 2 Stunden Selbständige Vor- und Nachbereitung der Vorlesung ca. 3 h pro Woche 36 Stunden Selbständige Klausurvorbereitung 34 Stunden = 90 Stunden So erzielen Sie gute Ergebnisse in der Klausur! Seite 18

19 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie I. Organisatorisches II. Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie Prof. Dr. rer. pol. Kristin Wellner

20 Inhaltssuche Immobilienwirtschaft Bauwirtschaftslehre Immobilienmanagement Bauprojektmanagement? Immobilienökonomie Baumanagement Planungs- und Bauökonomie Grundstücks- und Wohnungswirtschaftslehre Ökonomie = VWL Wirtschaft = BWL/VWL Management = BWL Baubetrieb Seite 20

21 Einordnung der Betriebs- und Volkswirtschaftslehre Quelle: Raffée, Hans: Grundprobleme der Betriebswirtschaftslehre. Göttingen 1974, S. 23 Seite 21

22 Einordnung der Betriebs- und Volkswirtschaftslehre (Ideal-) Formal- Wissenschaft Mathematik Logik Chemie Physik Wissenschaft Statistische Methodenlehre Naturwissenschaften Ingenieurwissenschaften Bauing. Architektur Real- Wissenschaft Geisteswissenschaften Wirtschafts- und Sozialwissenschaften Kulturwissenschaften BWL VWL Geschichte Soziologie Politikwissenschaft Quelle: in Anlehnung an Woll, Artur: Allegemeine Volkswirtschaftslehre, 10. Aufl.,1990. S. 3 und Wöhe, Günther, Einführung in die allgemeine BWL, 17. Aufl., Seite 22

23 Zeitachse Abgrenzung BWL und VWL Seite 23

24 BWL vs. VWL Die BWL konzentriert sich auf unternehmensbezogene Inhalte und ihre Methoden sind stärker sozialwissenschaftlich ausgerichtet, auch wenn in der modernen BWL mathematische Verfahren inzwischen eine größere Rolle spielen und die statistischmathematischen Grundlagenfächer in der BWL das gleiche Gewicht am Studium haben, wie in der VWL. Die Methoden der VWL sind dagegen auf die mathematische Analyse von Modellen und die ökonometrische, d. h. mit Statistik-Werkzeugen durchgeführten Analyse von Daten gerichtet. Die BWL geht auch meistens fallstudienbezogen vor, während die VWL versucht, eine grundsätzliche Lösung für bestimmte, ähnliche Probleme zu finden. Seite 24

25 VWL - Inhalte Haushaltstheorie Unternehmenstheorie Preistheorie Verteilungstheorie Geldtheorie Finanztheorie Mikroökonomie / Makroökonomie Beschäftigungstheorie Konjunkturtheorie Wachstumstheorie Außenwirtschaftstheorie Seite 25

26 BWL - Inhalte (Auszug) Beschaffung, Materialwirtschaft und Logistik Produktionswirtschaft inkl. Operations Research und Qualitätsmanagement Absatz, Marketing und Unternehmenskommunikation Finanzen (Investition und Finanzierung, Kapitalmärkte) Internes Rechnungswesen, Kostenrechnung, Controlling Externes Rechnungswesen sowie Wirtschaftsprüfung Betriebswirtschaftliche Steuerlehre Personal bzw. Personalwesen, Personalentwicklung, Personalführung, Personalmanagement, Personalpolitik Organisation inkl. Organisationstheorie und Organisationskultur Wirtschaftsinformatik und Informationsmanagement Innovations- und Technologiemanagement Strategisches Management, Umweltmanagement Funktionale Betrachtung Institutionelle Betrachtung Bankbetriebslehre Betriebswirtschaftslehre des Tourismus Betriebswirtschaftslehre des Gesundheitswesens - Gesundheitswirtschaft Handelsbetriebslehre, Handelsmarketing Immobilienwirtschaft Industriebetriebslehre International Business Programm Landwirtschaftliche Betriebslehre Managementlehre Medienmanagement Öffentliche Betriebswirtschaftslehre und Verwaltungsbetriebswirtschaftslehre Versicherungsbetriebslehre Bergwirtschaftslehre Baubetriebslehre Seite 26

27 Unterscheidung PBÖ und IW und Baubetrieb Ökonomische Inhalte des Planen, Bauens und Bewirtschaften von Immobilien Unterscheidung Planungs- und Bauökonomie vs. Immobilienwirtschaft Gemeinsamkeiten? Unterschiede? Planungsund Bauökonomie (Planen, Gestalten, Bauherrenvertretung) Immobilienwirtschaft Immobilien Bauen Baubetrieb (Bauen, Erstellen, Kosten, Termine) (Idee, Nutzung, Management) Seite 27

28 Lebenszyklus von Immobilien als revolvierender Prozess Modernisierung (Redevelopment) Grundstück (Brache) Verkauf Abriss (Kernsanierung) Verwertung Planung Projektidee Finanzierung Kreislauf Vermietung / Eigennutzung Nutzung Erstellung Bauen Instandhaltung Verträge Leerstand Kosten Seite 28

29 Einordnung entlang des Lebenszyklus von Immobilien Modernisierung (Redevelopment) Grundstück (Brache) Verkauf Abriss (Kernsanierung) Verwertung Initiierung/ Planung Projektidee / Plaung Finanzierung Kreislauf Vermietung / Eigennutzung Nutzung Erstellung Bauen Instandhaltung Verträge Leerstand Kosten Planungs- und Bauökonomie Immobilienökonomie Seite 29

30 Definition Bauökonomie Relativ junger Wissenschaftszweig im Studium der Architektur und der Stadt- und Regionalplanung (Oelsner, Praxis der Planungs- und Bauökonomie, 2009.) Die Bauökonomie ist die angewandte Wissenschaft der ökonomischen Planung und Durchführung von Bauvorhaben. (wikipedia, 2014) Ökonomie bedeutet hierbei den wirtschaftlichen Umgang mit allen Dingen, um ein möglichst optimales Verhältnis zwischen Aufwand und Ergebnis zu erzielen. Bezüglich des Bauens geht es hierbei um Materialien und andere Ressourcen und den eingesetzten Arbeitsaufwand, der möglichst effizient gehalten werden soll. Die Bauökonomie ist eine spezielle, erweiterte Betriebswirtschaftslehre. Planungs- und Bauökonomie als Wirtschaftslehre aus Sicht der Bauherren (Architekt als Treuhänder des Bauherren) (Möller, Planungs- und Bauökonomie, 2007) Abgrenzung von Planungsbetriebsehre (Architekten) u. Baubetriebslehre (Bauunternehmer) Seite 30

31 Definition Immobilienökonomie Begriff Immobilienökonomie von Karl-Werner Schulte. Definition für eine wissenschaftliche Disziplin, die die Erklärung und Gestaltung realer Entscheidungen von mit Immobilien befassten Wirtschaftssubjekten zum Gegenstand hat und auf einem interdisziplinären Grundverständnis beruht. Seite 31

32 Ökonomischer Immobilienbegriff Real Estate is Space and Money over Time Zeit Immobilie Kapital Raum Der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie wird nicht durch die Tatsache ihrer Produktion, sondern durch ihre Nutzung begründet Raum-Zeit-Einheiten können in Geld-Zeit-Einheiten umgewandelt werden, indem der Eigentümer der Immobilie diese dritten Personen zur Nutzung zur Verfügung stellt Quelle: Stephen Pyhrr [u.a.] (Hrsg.): Real Estate Investment, 2. Aufl., New York [u.a.], 1989, S. 4 Seite 32

33 Institutionelle Aspekte Das Haus der Immobilienökonomie Quelle: Schulte, Immobilienökonomie, Bd. 1, 2008, S. 58. Immobilienökonomie Portfoliomanagement CREM PREM Strategiebezogene Aspekte Management-Aspekte Immobilienfinanzierung Immobilienbewertung Immobilieninvestition Immobilienanalyse Immobilienmarketing Funktionsspezifische Aspekte Bau-Projektmanagement Projektentwicklung Facilities Management Phasenorientierte Aspekte Immobilienfinanzinstitutionen Immobilieninvestoren Bauunternehmen Immobiliendienstleister Immobiliennutzer Industrieimmobilien Immobilienprojektentwickler Sonstige Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Sonderimmobilien Typologische Aspekte Interdisziplinäre Aspekte Volkswirtschaftslehre Rechtswissenschaft Raumplanung Architektur Allgemeine Betriebswirtschaftslehre Ingenieurwesen Seite 33

34 Inhalte einer Fachdisziplin Immobilienwirtschaftslehre Immobilienrecht Politikwissenschaften Stadtplanung (Bau) Ingenieurwesen Raumplanung Multidisziplinarität Architektur Statistik Psychologie Immobilienmanagement (BWL) Immobilienökonomie (VWL) Interdisziplinarität Geographie / Geologie Quelle: In Anlwhnung an: Rottke/Thomas (Hrsg.), Immobilienwirtschaftslehre, Band I Management, Köln 2011, S. 55. Informatik Soziologie weitere Seite 34

35 Bereiche der Immobilienwirtschaft Institutionen Non-property companies Staat Kirchen/Organ isationen Eigentümer Nutzungsarten Funktionen Lebenzyklusphase Investitionsart Form Wohnen Planen Bau Investor Direkt Sondernutzung Investition Nutzung Nutzer Indirekt Verwaltung/ Management Redevelopment Privat Gewerbe Analyse Planung Projektentwickler Immobilienunternehmen Bauunternehmer Standort Bewerten Abriss Finanzierer Lokal Finanzieren Dienstleister Regional Vermarkten. National Global Seite 35

36 Teilaufgaben im Immobilienmanagement Planen Entwickeln Errichten / Ausrüsten Vermarkten Vermieten Verwalten Instandhalten Revitalisieren Bewerten Kontrollieren Analysieren Finanzieren Haus der Immobilienökonomie Diverse Forschungsschwerpunkte im Immobilienmanagement Spezielle Vorlesungen, Seminare und Studienprojekte Vielfältige Tätigkeitsfelder der Praxis Investieren Managen... Seite 36

37 Inhalte PBI im Master Architektur Immobilienökonomie / Projektentwicklung * Immobilienökonomie Grundlagen Immobilienmarkt Grundlagen Projektentwicklung Theorie Markt- und Standortanalyse (STOMA) Seminar Bewertung Theorie und Erstellung eines Verkehrswertgutachtens (* Zusammen: Schwerpunkt PBI Kostenermittlung Ausschreibung Praxisseminar Machbarkeitsstudie Lehrforschungsprojekt + wiss. Vertiefung * Weiterführung und Anwendung der Erkenntnisse aus Immobilienökonomie / Projektentwicklung Entwicklung eines wirtschaftlichen Nutzungskonzeptes aus Markt- und Standortanalyse Investitionsrechnung für Immobilien/Finanzierung Seite 37

38 Vorlesung: Planungs- und Bauökonomie Immobilienwirtschaft - Projektentwicklung - - Marktmodell des Immobilienmarktes -

39 Projektentwicklung... "Durch Projektentwicklung sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige... sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienprojekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können." Diederichs Seite 39

40 Projektentwicklung im Immobilienlebenszyklus Projektentwicklung (Neubau) Abriss Nutzung Nutzung Grundstück Projektentwicklung (Redevelopment) Leerstand Seite 40

41 PE: Beteiligte Personen und Unternehmen Grundstückseigentümer Nutzer Financiers Investoren Bauunternehmen Projektentwicklung Immobiliendienstleister Projektentwickler Öffentliche Hand Architekten Planer Seite 41

42 Phasenmodell des Projektentwicklungsprozesses - Übersicht Phasen der Projektentwicklung Projektinitiierung Verkauf Projektkonzeption Projektkonkretisierung Projektdurchführung Projektvermarktung Investment Vermietung Quelle: Schulte/Bone-Wnkel, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2002, S.40. Seite 42

43 Phasen der Projektentwicklung Projektinitiierung Idee Standort Kapital Grobe Beschreibung der Grundzüge des Projektes Einfache Projektentwicklungsrechnung Projekt- / Grundstückssicherung Projektvermarktung Seite 43

44 Projektkonzeption Marktanalyse Standortanalyse Machbarkeitsstudie Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse Analyse des Nutzungskonzepts Wettbewerbsanalyse Risikoanalyse Projekt- / Grundstückssicherung Projektvermarktung Seite 44

45 Immobilien-Markt-System: Immobilien-Research Immobilien-Research I m m o b i l i e n - R e s e a r c h Neue Flächen Immobilien- Projektentwicklungs-Markt Profitabilität der Projektentwicklung Herstellungskosten (incl. Bodenpreis) Angebot (Eigentümer) Miet-/Flächenmarkt Mietpreise & Leerstand Nachfrage (Mieter) Cashflow Immobilienpreise (Wert) Immobilien-Investmentmarkt Geforderte Mindestverzinsung des Investors (Cap Rate) Wirtschaftliche Entwicklung (national und regional) Kapitalmarkt Angebot (Eigentümer / Verkäufer) Nachfrage (Investoren) I m m o b i l i e n - R e s e a r c h Immobilien-Research Quellle: in Anlehnung an Miller / Geltner, Commercial Real Estate Analysis and Investments, 2001, S. 25. Seite 45

46 Immobilienrendite Renditedefinitionen nach gif e.v.: Brutto-Anfangsrendite: (BAR) Netto-Anfangsrendite: (NAR) Vertragsmiete Netto-Kaufpreis Netto-Mieteinnahmen Brutto-Kaufpreis Mängel: Unterstellung, dass es während der Laufzeit weder zu Mieterhöhungen noch zu Wertveränderungen kommt Keine Berücksichtigung der Zahlungszeitpunkte ist bei langfristigen Investitionen, wie Immobilien, unzulänglich Aber in der Praxis noch weit verbreitet, hohe Praktikabilität, überschlagstauglich Seite 47

47 Renditerechnung - Beispiel Vermietung Einfamilienhaus? Seite 48

48 Beziehungen am Immobilienmarkt: Überblick (Eur. Zentralbank) Daten (Staat) Makler Kauf/Verkauf (Preis) Verkäufer Käufer Eigenkapital (Renditeanforderung) Lage (Externe Effekte) Ausstattung/Gebäudeart Angebot/Nachfrage (Mieter- oder Vermietermarkt) Immobilie (Grundstück und Gebäude mit Instandhaltung/ Modernisierung über gesamten Lebenszyklus) Bank Fremdkapital (Zinskonditionen, Deckung) Verwaltung Mieten Mieter: + Miete - Bewirtschaftungskosten - Kapitaldienst = Cashflow vor Steuer (Informationen) Finanzierung (Netzwerk) Seite 49

49 Literaturhinweise Immobilienwirtschaft Rottke, Nico/Thomas, Matthias (Hrsg): Immobilienwirtschaftslehre, Band 1: Management, Köln Schulte, Karl-Werner u.a. (Hrsg): Handbuch Immobilien-Investition, 2., vollst. überarb. Aufl., Köln Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Immobilienökonomie - Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Band 1, 4. Auflage, München, Seite 50