Beschluss Grosser Gemeinderat 3. Sitzung vom

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1 EINWOHNERGEMEINDE MÜNCHENBUCHSEE Beschluss Grosser Gemeinderat 3. Sitzung vom Saal- und Freizeitanlage (Radiostrasse 21/23) LNR 3267 Kauf Saal- und Freizeitanlage; Genehmigung BNR 25 Zuständig für das Geschäft: Elsbeth Maring-Walther, Gemeindepräsidentin Ansprechpartner Verwaltung: Oliver Dobay, Bauverwalter a.i. / Bruno Steiner, Finanzverwalter Bericht Ausgangslage und Vorgeschichte Im Jahre 1983 hat die Gemeinde Münchenbuchsee einen 40 Jahre dauernden Baurechtsvertrag mit der damaligen Radio Schweiz AG, heute Swisscom Schweiz AG, abgeschlossen. Vertragsinhalt ist der Erwerb der Gebäude Radiostrasse 21, 21c und 23 im Baurecht. Der Kaufpreis von CHF wurde der Gemeinde Münchenbuchsee in Form eines Darlehens gewährt. Als jährlicher Zins für dieses Darlehen wurde ein Betrag von CHF vereinbart. Bei Verfall des Baurechts entspricht die Heimfallsentschädigung dem Kaufpreis unter Verrechnung des Darlehens. Die Parzelle beinhaltet ebenso weitere Gebäude, die sich im Besitz der Swisscom AG befinden. Die dortigen Gebäude sind unter anderem an die Musikschule und die Jugendfachstelle vermietet. Im Zonenplan 2: Landschaft und Ortsbild ist der gesamte Perimeter als Ortsbildschutzgebiet ausgewiesen. Ein zentrales Gebäude der Anlage (Radiostrasse 21) ist im kantonalen Bauinventar als erhaltenswert eingestuft. Die strategische Landreserve Nach dem Inkrafttreten der Ortsplanrevision (Januar 2014) stehen der Einwohnergemeinde in den kommenden 15 bis 20 Jahren letztlich kaum noch Landreserven (Eigentum der Gemeinde) zur Verfügung. Der Erwerb von Landflächen dient der kontinuierlichen, raumplanerischen Weiterentwicklung der Gemeinde und ist dementsprechend als wichtiger strategischer Entscheid für die Zukunft zu sehen. Bei der Parzelle Nr. 78 handelt es sich um eine Gesamtfläche von ca m2 (siehe Beilage 5), welche sich in einer Zone Öffentlicher Nutzung befinden. Für die Zukunft eröffnen sich der Einwohnergemeinde mehrere Optionen (Landabtausch, zonengerechte Nutzungen, Umzonung, Abgabe im Baurecht, Reduktion der Gebäude, etc.). Der Kauf vermindert unter anderem den jetzigen Kostendruck und der Einwohnergemeinde bleibt ein gewisser zeitlicher Spielraum, um über ein weiteres Vorgehen zu entscheiden. Die Gebäude In Anbetracht der finanziellen Situation der Gemeinde und der zu erwartenden, anstehenden, hohen Investitionen in die Saal und Freizeitanlage (SFA) und der vergleichsweise hohen laufenden Kosten, beauftragte der Gemeinderat das Ressort Hochbau eine Evaluierung der gesamten Anlage durchzuführen. Dies unter der Voraussetzung, dass, laut Vertrag, die SFA im Jahre 2023 an die Swisscom AG zurückgegeben werden muss. Folgende Ziele wurden definiert: Evaluierung der laufenden Kosten Auswirkungen des Vertrages Kostenschätzung der zu erwartenden Investitionen Evaluierung der qualitativ günstigsten Variante für die Einwohnergemeinde Münchenbuchsee Zuzug eines Immobilienbewerters 1

2 Folgende Nicht-Ziele wurden definiert: Varianten einer weiteren Nutzung der Anlage werden in Etappe 1 nur teilweise betrachtet Ausweichflächen für die Musikschule und die Jugendfachstelle werden vorab nicht gesucht die Gebäude Radiostrasse 17 und 19 sind nicht Teil des Baurechtsvertrages 3.1 Auszüge aus dem Baurechtsvertrag mit der Swisscom Schweiz AG 1. Der Kaufpreis für die Gebäude Radiostrasse 21, 21c und 23 wurde auf CHF festgelegt. 2. Für diese Gebäude wurde der Einwohnergemeinde ein selbständiges Baurecht eingeräumt. 3. Für den Kaufpreis wurde der Einwohnergemeinde ein Darlehen in entsprechender Höhe gewährt. 4. Der jährliche Darlehenszins wurde auf CHF festgesetzt. 5. Bei Ablauf der Baurechtsdauer und Hinfall des Baurechts ist die Heimfallsentschädigung in Höhe des Kaufpreises, aber in Verrechnung mit dem Darlehen, geschuldet. 6. Betreffend Erneuerung der Heizung ist in Artikel 2 Ziff. 2a folgendes geregelt: Die Kosten allfällig notwendig werdender Erneuerungen der Heizungsanlage fallen im Verhältnis der von den Parteien in den letzten drei Jahren verbrauchten Heizwärme an die Parteien. Dauert der Baurechtsvertrag im Zeitpunkt der Erneuerung nur noch zwanzig oder weniger Jahre, reduziert sich der Kostenanteil der Einwohnergemeinde auf je 1/20 Anteil für jedes noch folgende Baurechtsjahr. Die Gemeinde verpflichtet sich im Vertrag, die Bauten und Anlagen während der ganzen Baurechtsdauer zu unterhalten. Das Baurecht dauert 40 Jahre ab Grundbucheintrag. Drei Jahre vor dem Ablauf des Vertrages haben die Parteien in Verhandlungen über eine allfällige Verlängerung des Baurechts zu treten. Die Grundeigentümerin ist dazu verpflichtet, der Einwohnergemeinde diejenigen Kosten zurückzuerstatten, welche für Aus- und Umbauten in den übernommenen Gebäuden bezahlt wurden, jedoch unter Abzug einer Amortisation von 2% pro Jahr. Der Baurechtszins wird auf CHF jährlich festgesetzt. Des Weiteren ist im Vertrag, Artikel 3 Ziffer 2d folgendes festgehalten: Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Bauten und Anlagen während der ganzen Baurechtsdauer zu unterhalten. Folglich ist die Gemeinde Münchenbuchsee dazu verpflichtet, bei einem allfälligen Ablauf des Baurechts im Jahre 2023 die Liegenschaften in einem gebrauchstüchtigen Zustand zurückzugeben. Dass dies mit sehr hohen Kosten verbunden wäre, ist seit längerer Zeit bekannt. Innerhalb eines Zeithorizontes von zehn Jahren kann davon ausgegangen werden, dass sämtliche relevante Gebäudeteile saniert werden müssen. Ein etwaiges Vorgehen, das die Schliessung der Anlage vorsieht, kann ausgeschlossen werden, da die Gemeinde Münchenbuchsee, wie bereits beschrieben, die Anlage in einem funktionstüchtigen Zustand zurückzugeben hat. Eine energetische Sanierung wurde hierbei NICHT ins Auge gefasst. Dies würde, nach Bewertung eines externen Immobilienentwicklers (ZIBAG) die Kosten massiv erhöhen (ca. CHF 8,5 Mio.) Bei einer Rückgabe an die Swisscom AG müssten aber sicherlich auch diverse kleinere bis mittlere Sanierungen vorgenommen werden. Diese Kosten können nur sehr schwer geschätzt werden, doch eine grosse Anzahl an kleineren Arbeiten wird auch im Sanierungsbetrag entsprechend zu spüren sein. Man beachte hierzu den Betrag von CHF aus den Jahren der kleinen bis mittleren Bauarbeiten (siehe Beilage 1). Nach der Beurteilung der vorhandenen Unterlagen und Kostenschätzungen, die zusätzlich eingeholt wurden, kann von einem ungefähren Investitionsvolumen in der Höhe von CHF 3Mio. bis zum Jahr 2023 ausgegangen werden. Dieses beinhaltet ausschliesslich Massnahmen um die Anlage in einem gebrauchstüchtigen Zustand an die swisscom AG zurückgeben zu können. 2

3 Im Vertrag ist niedergeschrieben, dass die Parteien 3 Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer, also im Jahre 2020, in Verhandlung über eine allfällige Verlängerung des Baurechts treten. Spätestens dann müssten also die grossen Posten ins Budget aufgenommen werden um dann genügend Zeit für eine entsprechende Ausschreibung und die Ausführung zur Verfügung zu haben. Fazit Der Vertrag zwischen der Einwohnergemeinde Münchenbuchsee sowie der Swisscom AG verpflichtet die Gemeinde, die Saal-Freizeitanlage in einem gebrauchstüchtigen Zustand zurückzugeben. Die Investitionen hierfür kommen allerdings nicht der Gemeinde zugute, da die Anlage nach Ablauf des Baurechtsvertrages wieder an die Swisscom zurückfällt. Die einzige Option hierfür wäre, den Baurechtsvertrag zu erneuern (sofern die Swisscom dazu bereit ist). Der Immobilienentwickler der ZIBAG bewertet 2 Varianten, die sich durch den Ausbaustandard unterscheiden. Die Variante 1 beinhaltet eine Komplettsanierung (inkl. energetische Sanierung). Dies wäre nur dann sinnvoll, wenn: a) Die Gemeinde die Anlage kauft und saniert (Gesamtkosten der Sanierung: mind. CHF 8,5 Mio.) b) Die bestehende Anlage genauso bleibt wie sie ist (keine Neubauten, Adaptionen, etc.) Hierzu bleibt festzuhalten, dass die Anlage in ihrer jetzigen Konzeption kaum sinnvoll als Mehrzwecksaal genutzt werden kann. Die Variante 2 kalkuliert die Kosten, die notwendig sind, um die Anlage in einem Zustand gemäss Vertrag an die Swisscom AG rückgeben zu können und die nächsten 10 Jahre zu betreiben. Die Kalkulation der ZIBAG ergibt einen ungefähren Betrag von CHF 2,7 Mio. Eine Reserve ist hierbei nicht eingerechnet. Vorgesehen sind schrittweise Investitionen. Dies deckt sich mit den Kalkulationen der Bauabteilung, die einen ungefähren Betrag von CHF 3 Mio. ergeben. Im Endeffekt bedeutet dies ca. CHF 3 Mio. zu investieren. Mit dem Ergebnis, dass die gesamte Anlage hernach zurückgegeben werden muss. Ein etwaiger Kauf war bis dato mit CHF 1,7 Mio. festgesetzt (Ergebnis der letzten Kaufverhandlung im Jahr 06/07). Der nun ausgehandelte Preis von CHF (für die gesamte Parzelle inkl. Saal-Freizeitanlage, inkl. swisscom Gebäude) setzt neue Massstäbe. Die Einwohnergemeinde erhält dafür ein Grundstück von beträchtlicher Grösse. Durch den Kauf werden einerseits unnötige Kosten und Investitionen an der Saal und Freizeitanlage vermieden, diverse Fixkosten sofort eingespart (jährlicher Darlehenszins, Baurechtszins) und andererseits kann sie (durch intensivere Bewirtschaftung und ein grosses Platzangebot in den zusätzlich erworbenen Gebäuden) zur Verringerung allgemeiner Kosten der Gemeinde herangezogen werden. Die bestehenden Mietverträge (Musikschule, Jugendfachstelle, div. Firmen) werden übernommen auch hier wird die Gemeinde statt Kosten, Einnahmen generieren. Der Gemeinderat ist sich bewusst, dass nach erfolgtem Erwerb der Parzelle, innert nützlicher Frist, eine Lösung für die Gebäude gefunden/erarbeitet werden muss. 3

4 Finanzielles Die ersten offiziellen Kaufpreisgespräche zwischen der Swisscom AG und der Einwohnergemeinde Münchenbuchsee fanden im Jahr 2006/07 statt. Damals stand ein Kaufpreis von CHF für das Baurecht und die Liegenschaften Radiostrasse zur Debatte. Vertragsbestandteile heute mit Swisscom Betrag pro Jahr Betrag bis 2023 ( ) Darlehenszins pro Jahr Radiostrasse 17; Miete (KJFS) Radiostrasse 21; Miete (Aussennutzung) Radiostrasse 19; Miete (Musikschule) Definierte Kaufpreis für Radiostrasse 21 und 23 Total Kaufpreis verhandelt CHF Die laufende Rechnung des steuerfinanzierten Haushaltes wird aktuell durch die Baurechtsnutzung wie folgt belastet: Jahr (in Franken) Situation heute Darlehenszins Baurecht Baurechtszins Radiostrasse 21 (Aussennutzung) Mietaufwand Radiostrasse 19 (Musikschule) Total Kosten pro Jahr heute (ohne Betrieb) Situation nach Kauf Abschreibungskosten Zinsen (Zinssatz 2.5 %) Wegfall Darlehenszins Baurecht Wegfall Baurechtszins Radiostrasse 21 (Aussennutzung) Mietaufwand Radiostrasse 19 (Musikschule) Mietertrag Radiostrasse 21 (KJFS) Mietertrag übrige (Übernahme durch Swisscom AG) Total Kosten pro Jahr nach Kauf (ohne Betrieb) Kostenminderung durch Kauf p. J. ohne Betrieb Durch einen Kauf im Jahr 2014 können die Kosten der Saal- und Freizeitanlage (ohne Betrieb) in den kommenden Jahren um mehr als CHF pro Jahr reduziert werden. Planungskommission Die Planungskommission hat dem Kauf der Parzelle Nr. 78 (siehe Beilage 5) an der Sitzung vom 20. März 2014 zugestimmt. Finanzkommission Die Finanzkommission hat dem Kauf der Parzelle Nr. 78 (siehe Beilage 5) an der Sitzung vom 18. März 2014 zugestimmt. 4

5 Rechtliche Grundlagen Dem Grossen Gemeinderat wird dieser Antrag gestützt auf folgende rechtlichen Grundlagen unterbreitet: Grundlage Artikel Materielle Grundlage GV Art. 105/105a/ 107 Zuständigkeit GGR OgR Art. 11 Bst. f Finanzkompetenz GGR; OgR Art. Art. 11 Bst. f Verfahren - - Antrag 1. Die Parzelle Nr. 78 (siehe Beilage 5) inkl. Gebäude wird per 1. Juli 2014 zum Kaufpreis von Fr von der Swisscom AG erworben. 2. Mit der Aufhebung des Baurechtsvertrages wird auch der Darlehensvertrag aufgelöst und zwar per Saldo aller Ansprüche. Beschluss 1. Die Parzelle Nr. 78 (siehe Beilage 5) inkl. Gebäude wird per 1. Juli 2014 zum Kaufpreis von Fr von der Swisscom AG erworben. 2. Mit der Aufhebung des Baurechtsvertrages wird auch der Darlehensvertrag aufgelöst und zwar per Saldo aller Ansprüche. Eröffnung 1. Bauabteilung, Planung (zum Vollzug) 2. Finanzabteilung (zum Vollzug) 3. Planungskommission (zur Kenntnis) 4. Finanzkommission (zur Kenntnis) Beilagen 1. Kaufpreisbestätigung Swisscom AG vom Kauf und Aufhebungsvertrag Baurecht/Darlehen; Entwurf vom Baurechtsvertrag Saal- und Freizeitanlage vom 20. Juni Bau- und Sanierungskosten SFZ Anlage seit Plan Parzelle Nr. 78 inkl. Gebäude Sofern dieser Beschluss nicht angefochten wird, tritt er 30 Tage nach der Veröffentlichung, d.h. mit Wirkung ab 30. Juni 2014, in Kraft. Münchenbuchsee, 23. Mai 2014 GROSSER GEMEINDERAT MÜNCHENBUCHSEE Sekretär Protokollführerin Olivier A. Gerig Franziska Zwygart 5