Die 20. Ausgabe der BBU-Betriebskostenstudie

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1 BBU-Materialie 1/2017 BETRIEBSKOSTEN 2015 Die abgerechneten des Jahres 2015 der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin und im Land Brandenburg Die 20. Ausgabe der BBU-studie

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3 2015 Inhaltsverzeichnis 3 Vorwort 5 Wohnkosten im Griff 6 01 Grundlage erfolgreichen managements: Die Geislinger Konvention 7 02 in Berlin Die abgerechneten in Berlin Die abgerechneten in Berlin (West) Die abgerechneten in Berlin (Ost) Entwicklung der warmen in Berlin im Land Brandenburg Die abgerechneten im Land Brandenburg Die abgerechneten im Berliner Umland Die abgerechneten im weiteren Metropolenraum bis 2015 in den großen Städten im Land Brandenburg Vorauszahlungen und abgerechnete Die in Berlin und Brandenburg Die in Berlin und Brandenburg im Vergleich mit anderen Bundesländern Anhang Aufbau und methodische Grundlagen der BBU-studie Mittel-, Minimal- und Maximal-Werte der abgerechneten im Wohnungsbestand der BBU-Mitgliedsunternehmen 38 BBU: Daten & Fakten 39 Das BBU-Verbandsgebiet 01 /

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5 2015 Vorwort Die Forderung nach bezahlbarem Wohnen ist aktuell in aller Munde. Während sich die Politik dabei aber vor allem auf die Kaltmiete fokussiert, haben unsere Mitgliedsunternehmen auch die sogenannte Warmmiete im Blick, also Kaltmiete plus kalte und warme. Denn für die Mieterinnen und Mieter zählt letztlich das, was sie von ihrem Haushaltseinkommen ins für das Wohnen aufwenden müssen. Deshalb widmet der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen diesem Thema auch ganz besonders viel Aufmerksamkeit. Seine hierzu schon seit Jahren konsequent vorangetriebene strategie fußt dabei auf vier Säulen: benchmarking Markttransparenz praxisnahe Beratung und Optimierung konsequente politische Interessenvertretung Ziel der seit nunmehr seit 20 Jahren regelmäßig aktualisierten BBU-studie als Bestandteil der ersten Säule ist, durch die systematische und liegenschaftsgenaue Auswertung großer -Datenmengen unserer rund 350 Mitgliedsunternehmen einen zuverlässigen Wegweiser für ein effektives management zu schaffen. Wesentlicher Bestandteil der zweiten Säule ist der ebenfalls jährlich aktualisierte BBU-Preisspiegel, während das erfolgreiche ALFA -Projekt als Kernbereich der dritten Säule den Mitgliedsunternehmen konkrete und praxisnahe Handhabe bei der Implementierung gering investiver Maßnahmen zur Optimierung der Hausanlagen gibt. Die großen Erfolge im Sinne ihrer Mieterinnen und Mieter, die die unternehmerische Wohnungswirtschaft mit ihren vielschichtigen Maßnahmen erzielen, dokumentieren auch die Zahlen in der hier vorgelegten Studie. Sie machen damit auch sehr deutlich: Freiwilligkeit wirkt. Denn die in unternehmerischer Freiheit getroffenen Investitionsentscheidungen der Wohnungsunternehmen sind heute mehr denn je Grundlage für bezahlbares, aber gleichzeitig komfortables und klimafreundliches Wohnen in den rund 1,1 Millionen Wohnungen der öffentlichen, genossenschaftlichen, privaten und kirchlichen BBU-Mitgliedsunternehmen. Deshalb werden wir uns auch bei der vierten Säule unserer strategie der Interessenvertretung weiterhin mit allem Nachdruck für den Erhalt unternehmerischer Freiräume stark machen: und damit für Bezahlbarkeit, Ressourcenschutz, Klimaschutz und Versorgungssicherheit. In diesem Sinne wünsche ich eine anregende Lektüre! Berlin, im Juni 2017 Maren Kern BBU-Vorstand 01 /

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7 2015 Wohnkosten im Griff Ein neuer Rekord: Dem BBU lagen für die studie 2015 erstmals Datensätze für mehr als Wohnungen in Berlin und dem Land Brandenburg vor! Diese Datenfülle macht die vom BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. jährlich erstellte Auswertung der von Mitgliedsunternehmen mit ihren jeweiligen Mieterinnen und Mietern abgerechneten zu einer deutschlandweit einzigartigen studie initiiert, wird sie in diesem Jahr bereits zum 20. Mal vorgelegt. Die in der deutschen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft einmalige Basis der daten ermöglicht valide Auswertungen und Zeitreihen. Sie machen sehr deutlich: Die rund 350 BBU-Mitgliedsunternehmen sind mit ihrem konsequenten und professionellen management höchst erfolgreich. Mit ihren hohen und vorausschauenden Investitionen in den Gebäudebestand machen sie Wohnen zum Nachhaltigkeitsgut. Hoher Wohnkomfort, langfristig bezahlbare Mieten und eine sehr moderate Entwicklung der, kurzum beherrschbare Wohnkosten: Das ist die Formel, die die BBU-Wohnungsunternehmen als Verbraucherschützer bestätigt. auswertung 2015: Die wesentlichen Ergebnisse Für das Kalenderjahr 2015 basiert die datenauswertung auf den Angaben von 282 Wohnungsunternehmen bzw. Betriebsteilen mit gut Wohnungen. Die Auswertung orientiert sich an der Geislinger Konvention. Die kalten und warmen sind 2015 bei den BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin um 7 Cent bzw. knapp 3 Prozent auf 2,44 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat gestiegen. Im Land Brandenburg stiegen sie um drei Cent bzw. knapp 2 Prozent auf 2,10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Die durchschnittlichen Kosten in Berlin haben somit das Niveau von 2012 und im Land Brandenburg das Niveau von 2009 erreicht. Die Wärmekosten betrugen in Berlin (West) 1,04 Euro je Monat und Quadratmeter Wohnfläche. In Berlin (Ost) wurden 0,80 Euro je Monat und Quadratmeter Wohnfläche abgerechnet. Im Wohnungsbestand der Mitgliedsunternehmen im Land Brandenburg betragen die Wärmekosten 0,95 Euro je Monat und Quadratmeter Wohnfläche. Die kalten lagen in Berlin (West) im Bestand der BBU-Mitgliedsunternehmen 2015 bei 1,69 Euro je Monat und Quadratmeter Wohnfläche. In Berlin (Ost) wurden durchschnittlich 1,43 Euro je Monat und Quadratmeter Wohnfläche abgerechnet. Im Wohnungsbestand der Unternehmen im Land Brandenburg lagen die kalten 2015 im Schnitt bei 1,15 Euro je Monat und Quadratmeter Wohnfläche. Für das Abrechnungsjahr 2016 rechnet der BBU mit einer moderaten Entwicklung der, wenngleich die Wärmekosten aufgrund der im Vergleich zu 2015 kühleren Witterungsverhältnisse leicht ansteigen werden. Sorge bereitet allerdings weiterhin die langfristige Entwicklung der Strompreise, die Unsicherheit über die Entwicklung der Erdgaspreise sowie die z.b. in Berlin gestiegenen Müllgebühren durch die Einführung des Ökotarifs als pauschale Grundgebühr. Berlin, im Juni 2017 i.v. Dr. Jörg Lippert 01 /

8 01 Grundlage erfolgreichen managements: Die Geislinger Konvention Nur der Vergleich von abrechnungen identischer Wohnungen lässt auch empirisch gesicherte Aussagen zur Entwicklung der kalten und warmen zu. Mit der Geislinger Konvention haben sich die beteiligten Verbände, Unternehmen und Dienstleister daher auf eine einheitliche betriebliche Kostenerfassung und -auswertung geeinigt. Auf ihrer Grundlage kann das -Benchmarking durchgeführt werden. Bei ihm handelt es sich um das wesentliche Instrument des managements. Mit seiner Hilfe werden Objekte gleichen Bautyps miteinander vergleichbar: So können Gebäude mit überdurchschnittlichen Kosten identifiziert und Einsparungspotenziale erkannt werden. Die Besonderheit dabei ist die Vergleichbarkeit. Da die Mehrheit der Daten auf Basis der Geislinger Konvention zum -Benchmarking nach wissenschaftlichen und standardisierten Verfahren gesammelt und aufbereitet werden, sind die auf ihrer Grundlage gewonnenen Zeitreihen zu zahlen aussagekräftig. Die Angaben des liegenschaftsbasierten -Benchmarking nach der Geislinger Konvention1 bilden die tatsächliche entwicklung sehr gut ab, sie enthalten darüber hinaus auch die Informationen für die Beschreibung und den Vergleich des Energieverbrauchs, des Wasserverbrauchs, des Müllaufkommens und letztlich der Klimabelastungen der einzelnen Liegenschaften. Das Benchmarking nach der Geislinger Konvention 1 wird von wohnungswirtschaftlichen Dienstleistern durchgeführt, die auf unternehmens- und regionsübergreifende Daten zurückgreifen können. Sie übernehmen für die beteiligten Wohnungs- und Immobilienunternehmen und -verwalter das EDV-gestützte -Benchmarking und stellen die Ergebnisse ihren Kundeninnen und Kunden online im Internet zur Verfügung. Von den Dienstleistern erhält der BBU die unternehmensdurchschnittlichen kennwerte für rund Wohnungen der BBU-Mitgliedsunternehmen für die BBU-datenbank. Damit wird diesen Wohnungsunternehmen eine zusätzliche Dienstleistung geboten, sie müssen ihre kennwerte nicht selbst aufbereiten. Ins wurden für 2015 aber mehr als Wohnungen ausgewertet. Mehr als die Hälfte der werden von öffentlichen Gebühren, Abgaben und den Energiepreisen bestimmt. Die Politik schürt direkt und indirekt die Kosten. Deshalb ist Transparenz hier unverzichtbar. Der BBU hat zuletzt im November 2016 die Auswertung des BBU-Preisspiegels mit betriebskostenrelevanten Preisen und Gebühren für Leistungen in 80 deutschen Städten veröffentlicht. 2 Der BBU hat ab dem Auswertungsjahr 2012 die elektronische Datenverarbeitung umgestellt und die Auswertung noch enger an die Geislinger Konvention angepasst. Die Spannweiten (Bandbreiten) aller arten werden um 5 Prozent der oberen und unteren Extremwerte gekappt. Der BBU hat die Auswertungsmöglichkeiten des -Benchmarking mit dem Dienstleister WohnCom GmbH aus Berlin zusammen entwickelt. Die WohnCom GmbH betreut für die BBU-Mitgliedsunternehmen bei den großen Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften in Berlin und Brandenburg rund Wohnungen. Ein weiterer Anbieter von Benchmarking-Leistungen ist die TREUREAL GmbH in Mannheim. 1 Erläuterungen siehe Internetauftritt: 2 s. Internet: Mitgliederbereich Aktuelles 6 01/ 2017

9 in Berlin 2.1 Die abgerechneten in Berlin Die betriebskosten sind 2015 für die Berliner Mieterinnen und Mieter in BBU-Mitgliedsunternehmen um 7 Cent bzw. rund 3 Prozent gestiegen. Sie lagen im Durchschnitt bei 2,44 Euro je Monat und Quadratmeter Wohnfläche ( /m 2 xmonat). Das entspricht einem Kostenstand leicht unter dem von Im langjährigen Mittel stiegen die bei den BBU- Mitgliedsunternehmen von 1995 bis 2015 jährlich um ca. 1,2 Cent bzw. lediglich 0,49 Prozent, obwohl die Preise für Energie und Wasser deutlich stärker angehoben wurden. Wohnungsunternehmen, Mieterinnen und Mieter bemühen sich intensiv, um steigende zu vermeiden. Dies wird besonders am Beispiel der Wärmekosten deutlich. Seit 1995 konnte der BBU bei seinen Mitgliedsunternehmen im langjährigen Mittel einen geringen Anstieg um nur 0,8 Cent pro Jahr, d. h. jährlich 0,5 Prozent verzeichnen. Mit ihren Investitionen in die Modernisierung der Wohnungen sind die Wohnungsunternehmen hervorragende Verbraucherschützer. Das kann in Zukunft aber nur so bleiben, wenn sie ihre Investitionsentscheidungen weiterhin ausschließlich nach Wirtschaftlichkeitskriterien treffen können. Das gilt vor allem beim teuren Klimaschutz. Schätzungen des BBU zufolge wären die Kosten für Heizung und Warmwasser ohne die umfangreichen Modernisierungsinvestitionen heute doppelt so hoch, wie sie tatsächlich sind. Eine weitere Folge ist eine drastische Reduzierung der CO 2 -Emissionen der Wohnungsbestände. Sie stoßen heute jedes Jahr 56 Prozent (Berlin) bzw. 77 Prozent (Brandenburg) weniger klimaschädliches Gas aus, als Grund für diese vergleichsweise moderate Entwicklung der bei den BBU-Mitgliedsunternehmen ist der mittlerweile bei ihren Wohnungen erreichte hohe Modernisierungsstand. Mehr als 60 Prozent aller Wohnungen von BBU- Mitgliedsunternehmen wurden seit 1990 vollständig und ca. 30 Prozent teilweise energetisch modernisiert. Anteile der einzelnen Kostenarten an den en in Berlin 2015 Ø Jahreskostenanteil 2015 je Position in Prozent für einen durchschnittlichen Musterhaushalt in Berlin mit 62 m² Wohnfläche: rd % 3% 1% 5% 22% 4% 1% 10% 35% rd % staatlich beeinflusst teilw. staatlich beeinflusst Grundsteuer Wasser/Abwasser Müllabfuhr/Straßenreinigung Schornsteinreinigung Hausstrom Aufzug Heizung Warmwasser 10% rd % 26% 5% 1% 2% 7% vom Wohnungsunternehmen bedingt beeinflussbare Kosten Hauswart/Hausreinigung Schneebeseitigung Gartenpflege Versicherung Kabel/Antenne Sonstige Berlin: rd im Jahr BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. 01 /

10 : Kältere Witterungsbedingungen werden durch niedrige Energiepreise nahezu ausgeglichen Trotz der im Vergleich zu 2015 niedrigeren Durchschnittstemperaturen im Jahr 2016 und dem daraus resultierenden erhöhten Verbrauch, werden sich die Wärmekosten nur sehr moderat entwickeln. Ursache hierfür sind die im Jahresverlauf durchgängig niedrigen Heizölpreise. Der BBU erwartet für die abgerechneten 2016 eine nahezu Kostenneutralität gegenüber 2015 mit durchschnittlich 2,45 /m 2 xmonat, auch weil sich die Preistendenzen bei den Wärmekosten mit denen der kalten aufwiegen. Durchschnitt nach tatsächlichen Beko-Positionen Gewichtung mit Wohnfläche Kappung der oberen und unteren 5 % Kosten in /m 2 Wohnungsfläche im Monat art Differenz absolut in Prozent Grundsteuer 0,15 0,27 + 0, % Wasserversorgung, Entwässerung u. Niederschlagswasser 0,45 0,49 + 0, % Müllabfuhr 0,23 0,18-0,05-22 % Hauswart u. Hausreinigung 0,28 0,24-0,04-14 % Gartenpflege 0,09 0,07-0,02-22 % Beleuchtung 0,06 0,05-0,01-17 % Versicherung 0,06 0,13 + 0, % Kabelfernsehen / Antenne 0,04 0,11 + 0, % kalte ohne Aufzug * 1,39 1,54 + 0, % warme * 0,82 0,90 + 0, % alle ohne Aufzug * 2,21 2,44 + 0, % * Achtung: Die Werte kalte, warme und müssen nicht der Summe der Einzelwerte entsprechen, da diese Werte als Durchschnitt der jeweiligen Positionen der Unternehmensangaben gebildet werden! BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v / 2017

11 2015 Entwicklung der abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin (Durchschnittswerte in /m 2 xmonat für einen 2-Personen-Haushalt; ausgewählte positionen) Jahr Heizung/ Warmwasser kalte Grundsteuer Größte Positionen kalte Wasser/Abwasser/NSW Müll und Straßenreinigung Hauswart/ Hausreinigung ,21 0,82 1,39 0,15 0,45 0,25 0, ,96 0,65 1,31 0,18 0,43 0,20 0, ,07 0,69 1,38 0,21 0,47 0,17 0, ,36 0,88 1,48 0,26 0,48 0,17 0, ,36 0,85 1,51 0,26 0,47 0,17 0, ,48 0,97 1,51 0,28 0,49 0,17 0, ,51 1,00 1,51 0,27 0,50 0,17 0, ,37 0,87 1,50 0,28 0,50 0,17 0, ,44 0,90 1,54 0,27 0,49 0,18 0, * 2,45 0,90 1,55 0,28 0,49 0,19 0,25 Quelle: BBU-datenbank 2015 (Basis: 115 Wohnungsunternehmen bzw. Betriebsteile mit Wohnungen); *Schätzung; NSW = Niederschlagswasserentgelt Dass die teilweise massiven Preissteigerungen der letzten 20 Jahre nur so gedämpft auf die durchgeschlagen haben, ist Ergebnis der hohen Investitionen der Wohnungsunternehmen in energiesparende Modernisierungsmaßnahmen. Positiv wirkt sich außerdem auch die Umstellung auf kostengünstigere Energieträger durch die BBU-Mitgliedsunternehmen aus. Über die Investitionen hinaus trugen u. a. das Aushandeln günstiger Rahmenverträge für den Einkauf von Heizenergie, ein effizienteres Abfallmanagement durch Nutzung des Wettbewerbs und das sparsamere Verbrauchsverhalten der Mieterinnen und Mieter zur relativen Stabilität der bei. 3,00 2,00 2,21 Heizung/ Warmwasser kalte 1,96 2,07 2,36 2,36 2,48 2,51 2,37 2,44 3,00 2,00 1,00 1,00 0, BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. 0,00 01 /

12 2.2 Die abgerechneten in Berlin (West) Ein differenziertes Bild ergibt sich bei einer Betrachtung nach Regionen bzw. Stadtteilen. Die sind 2015 für die Mieterinnen und Mieter in Wohnungen in Berlin (West) der BBU-Mitgliedsunternehmen um 10 Cent bzw. knapp 4 Prozent gestiegen. Damit lagen sie im Durchschnitt bei 2,73 Euro je Monat und Quadratmeter Wohnfläche ( /m2xmonat). Dies kommt einem Kostenstand von leicht unter dem von 2010 gleich. Von 1995 zu 2015 sind die bei den BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin (West) im langjährigen Mittel jährlich um ca. 3 Cent bzw. ca. 1,4 Prozent angestiegen. Die Preiserhöhungen für Energie und Wasser geben diesen Trend vor. Am Beispiel der Wärmekosten konnte der BBU im Vergleich zu 1995 bei seinen Mitgliedsunternehmen im langjährigen Mittel einen Anstieg um knapp 1,5 Cent bzw. rund zweiprozent verzeichnen. 2016: Trotz kühlerem Klima verhindern niedrige Wärmepreise einen Kostenanstieg Trotz der im Vergleich zu 2015 niedrigeren Durchschnittstemperaturen im Jahr 2016 und dem daraus resultierenden erhöhten Verbrauch, werden sich die Wärmekosten aufgrund der durchgängig niedrigen Energiekosten nur sehr moderat entwickeln. Der BBU geht hier wegen einiger Kostenverlagerungen von einer weitgehend stabilen Lage mit durchschnittlich 2,75 /m2xmonat aus. Gründe für diese vergleichsweise ungünstige Entwicklung der bei den BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin (West) liegen im Vergleich zu Berlin (Ost) geringeren energetischen Modernisierungsstand sowie in Gebäudestrukturen und Wohnanlagen mit weniger kompakten Wohngebäuden / 2017

13 2015 Entwicklung der abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin (West) (Durchschnittswerte in /m 2 xmonat für einen 2-Personen-Haushalt; ausgewählte positionen) Jahr Heizung/ Warmwasser kalte Grundsteuer Größte Positionen kalte Wasser/Abwasser/NSW Müll und Straßenreinigung Hauswart/ Hausreinigung ,13 0,75 1,38 0,16 0,44 0,24 0, ,20 0,69 1,51 0,19 0,47 0,22 0, ,23 0,69 1,54 0,21 0,51 0,19 0, ,75 1,05 1,70 0,28 0,55 0,19 0, ,64 0,99 1,65 0,27 0,50 0,18 0, ,83 1,15 1,68 0,30 0,54 0,18 0, ,84 1,16 1,68 0,30 0,54 0,19 0, ,63 0,98 1,65 0,30 0,53 0,18 0, ,73 1,04 1,69 0,30 0,53 0,18 0, * 2,75 1,05 1,70 0,30 0,54 0,19 0,27 Quelle: BBU-datenbank 2015 (Basis: 49 Wohnungsunternehmen bzw. Betriebsteile mit Wohnungen); *Schätzung; NSW = Niederschlagswasserentgelt 3,00 Heizung/ Warmwasser kalte 2,75 2,64 2,83 2,63 2,73 3,00 2,13 2,20 2,23 2,00 2,00 1,00 1,00 0, BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. 0,00 01 /

14 Die abgerechneten in Berlin (Ost) Die sind 2015 für die Mieterinnen und Mieter in Wohnungen in Berlin (Ost) der BBU-Mitgliedsunternehmen um 5 Cent bzw. gut 2 Prozent gestiegen. Damit lagen sie im Durchschnitt bei 2,23 Euro je Monat und Quadratmeter Wohnfläche ( /m 2 xmonat). Dieser Wert liegt leicht unter dem Ausgangswert von Von 1995 zu 2015 sind die bei den BBU-Mitgliedsunternehmen um 2 Cent bzw. knapp 1 Prozent gesunken, obwohl wie in Berlin (West) die Preise für Energie und Wasser deutlich angehoben wurden. Wohnungsunternehmen, Mieterinnen und Mieter wurden für die Anstrengungen der Wohnungsunternehmen, steigende zu vermeiden, belohnt. Dies wird vor allem am Beispiel der Wärmekosten deutlich. Im Vergleich zu 1995 konnte der BBU bei seinen Mitgliedsunternehmen eine Senkung um 10 Cent bzw. gut 11 Prozent verzeichnen. Moderne Wohnungen = praktizierter Verbraucherschutz Grund für diese vergleichsweise günstige Entwicklung der bei den BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin (Ost) ist der mittlerweile bei ihren Wohnungen erreichte hohe Modernisierungsstand. Seit 1990 wurden mehr als 70 Prozent aller Wohnungen von BBU-Mitgliedsunternehmen vollständig und ca. 20 Prozent teilweise energetisch modernisiert. Kostendämpfend wirken sich auch die vorhandene Gebäudestruktur (kompakte mehrstöckige Häuser) und der hohe Anschlussgrad an die in Berlin kostengünstige Fernwärme aus. Die Wohnungsunternehmen in Berlin (Ost) schützen ihre Mieterinnen und Mieter in beständiger Form vor zu hohen forderungen. 2016: Trotz kühlerem Klima verhindern niedrige Wärmepreise einen Kostenanstieg Für 2016 nimmt der BBU ein nahezu stabiles Kostenniveau mit durchschnittlich 2,25 /m 2 xmonat an, welches der Kostenverlagerung analog Berlin (West) geschuldet ist / 2017

15 2015 Entwicklung der abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin (Ost) (Durchschnittswerte in /m 2 xmonat für einen 2-Personen-Haushalt; ausgewählte positionen) Jahr Heizung/ Warmwasser kalte Grundsteuer Größte Positionen kalte Wasser/Abwasser/NSW Müll und Straßenreinigung Hauswart/ Hausreinigung ,25 0,90 1,35 0,13 0,46 0,25 0, ,80 0,61 1,19 0,17 0,41 0,19 0, ,01 0,70 1,31 0,21 0,45 0,16 0, ,15 0,79 1,36 0,25 0,45 0,16 0, ,16 0,75 1,41 0,25 0,44 0,16 0, ,19 0,82 1,37 0,26 0,43 0,16 0, ,25 0,85 1,40 0,26 0,47 0,16 0, ,18 0,79 1,39 0,26 0,47 0,17 0, ,23 0,80 1,43 0,25 0,46 0,18 0, * 2,25 0,84 1,41 0,26 0,47 0,19 0,22 Quelle: BBU-datenbank 2015 (Basis: 66 Wohnungsunternehmen bzw. Betriebsteile mit Wohnungen); *Schätzung; NSW = Niederschlagswasserentgelt 3,00 Heizung/ Warmwasser kalte 3,00 2,00 2,25 1,80 2,01 2,15 2,16 2,19 2,25 2,18 2,23 2,00 1,00 1,00 0, BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. 0,00 01 /

16 Entwicklung der warmen in Berlin Für die Jahre 2014 und 2015 wurden vom BBU auf Grundlage der Geislinger Konvention für das -Benchmarking warme nach Energieträgern untersucht. Dafür bildeten die abgerechneten von Mietwohnungen in mehr als Liegenschaften die Basis, für die die WohnCom GmbH das Benchmarking durchführt. Beim Energieträger Fernwärme, der rund 50 Prozent des Wohnungsbestandes der BBU-Mitgliedsunternehmen versorgt, betrugen die abgerechneten warmen (Raumheizung, Warmwasserbereitung und Abrechnungskosten) im Jahr ,75 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat ( /m 2 xmonat). Beim Energieträger Erdgas, der rund 30 Prozent des Wohnungsbestandes der BBU-Mitgliedsunternehmen versorgt, betrugen die warmen 0,60 /m 2 xmonat. Beim Energieträger Heizöl, mit dem rund 1 Prozent der Wohnungen der BBU-Mitgliedsunternehmen versorgt werden, betrugen die warmen 0,73 /m 2 xmonat. Neu in 2015 ist die Betrachtung der Preisentwicklung im Bereich des Einsatzes regenerativer Energieträger. Mit rund 0,87 /m 2 xmonat liegt der Preis in den erfassten Objekten deutlich über dem der anderen Energieträger /m 2 xmonat Basis* /m 2 xmonat Basis* warme Beko 0, , warme Beko Fernwärme 0, , warme Beko Erdgas 0, , warme Beko Heizöl 0, ,73 28 warme Beko regenerativ - - 0,87 55 Quelle: WohnCom GmbH 2017 und BBU *Anzahl analysierter Liegenschaften/ Wirtschaftseinheiten / 2017

17 im Land Brandenburg 3.1 Die abgerechneten im Land Brandenburg Die abgerechneten betriebskosten für das Jahr 2015 sind bei den brandenburgischen BBU-Mitgliedsunternehmen um 3 Cent bzw. knapp 1,5 Prozent gestiegen. Im Durchschnitt zahlten die Mieterinnen und Mieter hier jetzt 2,10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat ( /m 2 xmonat). Die Kosten liegen knapp über dem Ausgangswert von Von 1995 zu 2015 blieben die abgerechneten bei den brandenburgischen BBU-Mitgliedsunternehmen nahezu stabil. Sie sind leicht um 2 Cent bzw. knapp 1 Prozent gestiegen, obwohl die Preise für Energie und Wasser deutlich angehoben wurden. Bei den Wärmekosten konnte der BBU im Vergleich zu 1995 bei seinen Mitgliedsunternehmen sogar eine deutlich bessere Tendenz verzeichnen, denn diese fielen um 3 Cent bzw. 3 Prozent niedriger aus. Es ist eine bemerkenswerte Leistung, dass die teilweise starken Preiserhöhungen nicht zu einem deutlicheren anstieg geführt haben; dies ist auf den hohen Modernisierungsstand der Wohnungen der BBU-Mitgliedsunternehmen, deren management sowie sparsameres Verbrauchsverhalten der Mieterinnen und Mieter zurückzuführen. Für die Positionen Wasser/Abwasser (inkl. Niederschlagswasserentgelt, kurz NSW genannt) sowie Müll und Straßenreinigung zeigt der Vergleich zu 1995, dass konsequent betriebene Bewirtschaftungsstrategien belohnt werden. Die Wasserkosten wurden um 4 Cent bzw. gut 8 Prozent gesenkt. Bei den Positionen Müll und Straßenreinigung erfolgte absolut eine ähnlich starke Senkung um fünf Cent bzw. knapp 22 Prozent. Beim Thema Grundsteuer lohnt sich ein vergleichender Blick auf die Auswertung für Berlin. Dabei ist festzustellen, dass die Kosten im Land Brandenburg mit 0,13 /m 2 xmonat deutlich geringer (mehr als 50 Prozent) gegenüber Berlin mit 0,27 /m 2 xmonat ausfallen. Anteile der einzelnen Kostenarten an den en in Brandenburg 2015 Ø Jahreskostenanteil 2015 je Position in Prozent für einen durchschnittlichen Musterhaushalt in Brandenburg mit 60 m² Wohnfläche: rd % 1% 9% 3% 21% 4% 1% 5% 31% rd % staatlich beeinflusst teilw. staatlich beeinflusst Grundsteuer Wasser/Abwasser Müllabfuhr/Straßenreinigung Schornsteinreinigung Hausstrom Aufzug Heizung Warmwasser 11% 48% 6% 1% 2% 7% vom Wohnungsunternehmen bedingt beeinflussbare Kosten Hauswart/Hausreinigung Schneebeseitigung Gartenpflege Versicherung Kabel/Antenne Sonstige rd % Brandenburg: rd im Jahr BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. 01 /

18 2015 Fast zwei Drittel der Wohnungen modernisiert Im Land Brandenburg sind mittlerweile mehr als 70 Prozent der Wohnungen von BBU-Mitgliedsunternehmen vollständig und rund 20 Prozent teilweise modernisiert. Die Wohnungsunternehmen haben seit 1991 über sieben Milliarden Euro in Wohnungsmodernisierungen investiert. Ohne diese Investitionen würden die noch sehr viel schneller steigen. Die Wohnungsunternehmen haben sich mit ihrem Bestandsmanagement als hervorragende Verbraucherschützer bewährt! Die CO 2 -Emissionen im Wohnungsbestand der BBU-Mitgliedsunternehmen im Land Brandenburg sind seit 1990 um rund 77 Prozent gesenkt worden. Der Energieverbrauch sank um über 50 Prozent. 2016: Niedrige Wärmekosten gleichen kühlere Temperaturen aus Bei den jetzt laufenden Abrechnungen für das Jahr 2016 geht der BBU auf Grundlage erster Auswertungen von einer weitgehenden Kontinuität der mit durchschnittlich 2,11 /m 2 xmonat aus. Durchschnitt nach tatsächlichen positionen Gewichtung mit Wohnfläche Kappung der oberen und unteren 5 % Kosten in /m 2 Wohnungsfläche im Monat art Differenz absolut in Prozent Grundsteuer 0,08 0,13 + 0, % Wasserversorgung, Entwässerung u. Niederschlagswasser 0,49 0,45-0,04-8 % Müllabfuhr 0,21 0,18-0,03-14 % Hauswart u. Hausreinigung 0,15 0,21 + 0, % Gartenpflege 0,05 0,07 + 0, % Beleuchtung 0,03 0,05 + 0, % Versicherung 0,05 0,08 + 0, % Kabelfernsehen / Antenne 0,03 0,09 + 0, % kalte ohne Aufzug * 1,10 1,15 + 0, % warme * 0,98 0,95-0,03-3 % alle ohne Aufzug * 2,08 2,10 + 0, % * Achtung: Die Werte kalte, warme und müssen nicht der Summe der Einzelwerte entsprechen, da diese Werte als Durchschnitt der jeweiligen Positionen der Unternehmensangaben gebildet werden! BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v / 2017

19 2015 Entwicklung der abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen im Land Brandenburg (Durchschnittswerte in /m 2 xmonat für einen 2-Personen-Haushalt; ausgewählte positionen) Jahr Heizung/ Warmwasser kalte Grundsteuer Größte Positionen kalte Wasser/Abwasser/NSW Müll und Straßenreinigung Hauswart/ Hausreinigung ,08 0,98 1,10 0,08 0,49 0,23 0, ,66 0,68 0,98 0,10 0,43 0,17 0, ,85 0,82 1,03 0,11 0,44 0,15 0, ,16 1,01 1,15 0,12 0,43 0,17 0, ,11 0,98 1,13 0,12 0,43 0,17 0, ,06 1,00 1,06 0,12 0,44 0,17 0, ,13 1,04 1,09 0,12 0,43 0,18 0, ,07 0,95 1,12 0,12 0,43 0,18 0, ,10 0,95 1,15 0,13 0,45 0,18 0, * 2,11 0,96 1,15 0,13 0,46 0,19 0,21 Quelle: BBU-datenbank 2015 (Basis: 167 Wohnungsunternehmen bzw. Betriebsteile mit Wohnungen); *Schätzung; NSW = Niederschlagswasserentgelt 3,00 Heizung/ Warmwasser kalte 3,00 2,00 2,08 1,66 1,85 2,16 2,11 2,06 2,13 2,07 2,10 2,00 1,00 1,00 0, BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. 0,00 01 /

20 Die abgerechneten im Berliner Umland Die abgerechneten für das Jahr 2015 sind in Wohnungen im Berliner Umland bei den BBU-Mitgliedsunternehmen um 9 Cent bzw. gut 4 Prozent gestiegen. Im Durchschnitt zahlten die Mieterinnen und Mieter hier jetzt 2,25 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat. ben wurden. Wohnungsunternehmen, Mieterinnen und Mieter strengen sich sehr an, um steigende zu vermeiden. Bei den Wärmekosten konnte der BBU, im Vergleich zu 2009, bei seinen Mitgliedsunternehmen sogar ein Senkung um 4 Cent bzw. knapp 4 Prozent feststellen. Entwicklung der abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen im Berliner Umland (Durchschnittswerte in /m 2 xmonat für einen 2-Personen-Haushalt; ausgewählte positionen) Jahr Von 2009 zu 2015 sind die bei den BBU-Mitgliedsunternehmen lediglich in geringem Maße gestiegen. Sie sind nur leicht um 5 Cent bzw. gut 2 Prozent angewachsen, obwohl die Preise für Energie und Wasser deutlich angeho- Heizung/ Warmwasser kalte Grundsteuer Größte Positionen kalte Wasser/Abwasser/NSW Müll und Straßenreinigung Hauswart/ Hausreinigung ,20 1,02 1,18 0,13 0,45 0,17 0, ,20 0,98 1,22 0,13 0,45 0,19 0, ,20 0,96 1,24 0,13 0,45 0,20 0, ,07 0,93 1,14 0,13 0,45 0,18 0, ,19 1,03 1,16 0,13 0,44 0,18 0, ,16 0,96 1,20 0,13 0,44 0,18 0, ,25 0,98 1,27 0,13 0,46 0,18 0, * 2,27 1,00 1,27 0,13 0,48 0,18 0,21 Quelle: BBU-datenbank 2015 (Basis: 49 Wohnungsunternehmen bzw. Betriebsteile mit Wohnungen); *Schätzung; NSW = Niederschlagswasserentgelt 3,00 Heizung/ Warmwasser kalte 3,00 2,00 2,20 2,20 2,20 2,07 2,19 2,16 2,25 2,00 1,00 1, ,00 0, / BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v.

21 Die abgerechneten im weiteren Metropolenraum Im weiteren Metropolenraum sind die kalten deutlich niedriger als im Berliner Umland, die Wärmekosten sind ebenfalls niedriger. Die abgerechneten für das Jahr 2015 liegen in Wohnungen im weiteren Metropolenraum bei den BBU- Mitgliedsunternehmen im Durchschnitt bei 2,04 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Von 2009 zu 2015 sind die bei den BBU-Mitgliedsunternehmen um 4 Cent bzw. knapp 2 Prozent abgeklungen, obwohl auch hier die Preise für Energie und Wasser deutlich angehoben wurden. Die Wärmekosten fielen im Vergleich zu 2009 bei den Mitgliedsunternehmen des BBU sogar um 7 Cent bzw. knapp 7 Prozent besser aus. Entwicklung der abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen im weiteren Metropolenraum (Durchschnittswerte in /m 2 xmonat für einen 2-Personen-Haushalt; ausgewählte positionen) Jahr Heizung/ Warmwasser kalte Grundsteuer Größte Positionen kalte Wasser/Abwasser/NSW Müll und Straßenreinigung Hauswart/ Hausreinigung ,08 1,01 1,07 0,11 0,44 0,19 0, ,15 1,00 1,15 0,12 0,47 0,20 0, ,08 0,98 1,10 0,12 0,44 0,18 0, ,05 1,03 1,02 0,12 0,44 0,17 0, ,10 1,04 1,06 0,12 0,42 0,18 0, ,03 0,95 1,08 0,12 0,43 0,18 0, ,04 0,94 1,10 0,12 0,44 0,18 0, * 2,03 0,93 1,10 0,13 0,45 0,18 0,21 Quelle: BBU-datenbank 2015 (Basis: 118 Wohnungsunternehmen bzw. Betriebsteile mit Wohnungen); *Schätzung; NSW = Niederschlagswasserentgelt 3,00 Heizung/ Warmwasser kalte 3,00 2,00 2,08 2,15 2,08 2,05 2,10 2,03 2,04 2,00 1,00 1,00 0,00 0, / BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v.

22 bis 2015 in den großen Städten im Land Brandenburg In der folgenden Tabelle sind die abgerechneten in den Städten Brandenburg an der Havel, Cottbus, Frankfurt (Oder) und Potsdam aufgelistet. Abgerechnete 2011 bis 2015 bei BBU-Mitgliedsunternehmen in ausgewählten brandenburgischen Städten (Durchschnittswerte in /m 2 xmonat für einen 2-Personen-Haushalt; ausgewählte positionen) Jahr Brandenburg an der Havel Heizung/ Warmwasser kalte Grundsteuer Größte Positionen kalte Wasser/Abwasser/NSW Müll und Straßenreinigung Hauswart/ Hausreinigung ,14 1,05 1,09 0,11 0,40 0,14 0, ,17 1,21 0,96 0,11 0,38 0,13 0, ,15 1,18 0,97 0,11 0,39 0,14 0, ,03 1,00 1,03 0,12 0,44 0,16 0, ,13 1,08 1,05 0,12 0,50 0,18 0,22 Cottbus ,25 0,98 1,27 0,13 0,54 0,20 0, ,06 0,98 1,08 0,12 0,47 0,20 0, ,26 1,07 1,19 0,13 0,44 0,24 0, ,11 0,97 1,14 0,14 0,42 0,21 0, ,16 0,99 1,17 0,14 0,43 0,21 0,21 Frankfurt (Oder) ,29 1,10 1,19 0,13 0,58 0,17 0, ,47 1,20 1,27 0,14 0,54 0,12 0, ,46 1,17 1,29 0,13 0,52 0,18 0, ,44 1,11 1,33 0,15 0,53 0,16 0, ,45 1,11 1,34 0,15 0,53 0,17 0,26 Potsdam ,18 0,96 1,22 0,13 0,53 0,20 0, ,97 0,77 1,20 0,15 0,56 0,18 0, ,09 0,84 1,25 0,14 0,54 0,17 0, ,18 0,84 1,34 0,15 0,54 0,18 0, ,29 0,86 1,43 0,15 0,56 0,19 0,20 20 Quelle: BBU-datenbank 2015; NSW = Niederschlagswasserentgelt 01 / 2017

23 Vorauszahlungen und abgerechnete 4.1 Die in Berlin und Brandenburg Jährlich erhebt der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. zum eines Jahres bei seinen Mitgliedsunternehmen die Höhe der Mieten und der monatlichen vorauszahlungen für die kalten und Wärmekosten. Das management und -Benchmarking erlaubt immer genauere Prognosen für die Höhe der Vorauszahlungen. In einem Vergleich der vorauszahlungen mit den abgerechneten seit dem Jahr 2000 ergibt sich das in den folgenden Tabellen dargestellte Bild. Dabei werden die vorauszahlungen zum eines Jahres, die in der Regel für die zurückliegenden Monate wirksam waren, mit den abgerechneten über das e Jahr verglichen. Es ist ein immobilienwirtschaftliches Grundprinzip, Vorauszahlungen so zu kalkulieren, dass die Liquidität des Wohnungsunternehmens gesichert wird, denn die Zahlungen für die abrechenbaren Leistungen werden zu völlig unterschiedlichen Zeiten fällig. Teilweise werden sie monatlich erhoben, teils durch jährliche Einmalzahlungen fällig. Angesichts der immer genaueren Prognosen der zukünftigen Kostenentwicklung hat sich seit dem Jahr 2000 bei den BBU- Mitgliedsunternehmen die Differenz zwischen vorauszahlungen und -abrechnungen auf einen niedrigen zweistelligen Prozentsatz verkleinert. 01 /

24 2015 Entwicklung der vorauszahlungen und abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin Jahr vorauszahlung 1 im Dezember des Jahres ( /m 2 xmonat) Wärmekosten (Heizung Warmwasser) Abgerechnete 2 über das Jahr ( /m 2 xmonat) kalte Wärmekosten (Heizung Warmwasser) kalte Differenz Differenz in Prozent ,37 0,77 1,60 1,96 0,65 1,31-0,41-17,3 % ,36 0,77 1,59 2,06 0,73 1,33-0,30-12,7 % ,33 0,77 1,56 2,03 0,71 1,32-0,30-12,9 % ,37 0,80 1,57 2,03 0,69 1,34-0,34-14,3 % ,39 0,81 1,58 2,02 0,68 1,34-0,37-15,5 % ,37 0,80 1,57 2,07 0,69 1,38-0,30-12,7 % ,41 0,82 1,59 2,14 0,76 1,38-0,27-11,2 % ,47 0,85 1,62 2,24 0,77 1,47-0,23-9,3 % ,51 0,87 1,64 2,19 0,78 1,41-0,32-12,7 % ,55 0,90 1,65 2,27 0,83 1,44-0,28-11,0 % ,60 0,93 1,67 2,36 0,88 1,48-0,24-9,2 % ,63 0,96 1,67 2,36 0,85 1,51-0,27-10,3 % ,63 0,96 1,67 2,48 0,97 1,51-0,15-5,7 % ,67 0,99 1,68 2,51 1,00 1,51-0,16-6,0 % ,72 1,03 1,69 2,37 0,87 1,50-0,35-12,9 % ,72 1,02 1,70 2,44 0,90 1,54-0,28-10,2 % ,71 1,01 1,70 Quelle: Jahresstatistik der Mitgliedsunternehmen des BBU 2016 und BBU-datenbank ab 2003 wird nur noch die durchschnittliche Miete der vermieteten eigenen Wohnungen erfasst (in den vorherigen Jahren durchschnittliche Sollmiete der eigenen Wohnungen inkl. leer stehende WE) 2 Durchschnittswerte für einen 2-Personen-Haushalt / 2017

25 2015 Entwicklung der vorauszahlungen und abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin (West) Jahr vorauszahlung 1 im Dezember des Jahres ( /m 2 xmonat) Wärmekosten (Heizung Warmwasser) Abgerechnete 2 über das Jahr ( /m 2 xmonat) kalte Wärmekosten (Heizung Warmwasser) kalte Differenz Differenz in Prozent ,50 0,79 1,71 2,20 0,69 1,51-0,30-12,0 % ,49 0,79 1,70 2,31 0,80 1,51-0,18-7,2 % ,54 0,84 1,70 2,23 0,73 1,50-0,31-12,2 % ,57 0,85 1,72 2,18 0,67 1,51-0,39-15,2 % ,55 0,85 1,70 2,32 0,75 1,57-0,23-9,0 % ,56 0,85 1,71 2,23 0,69 1,54-0,33-12,9 % ,61 0,89 1,72 2,40 0,86 1,54-0,21-8,0 % ,71 0,93 1,78 2,49 0,86 1,63-0,22-8,1 % ,79 0,98 1,81 2,47 0,90 1,57-0,32-11,5 % ,81 1,00 1,81 2,53 0,94 1,59-0,28-10,0 % ,89 1,05 1,84 2,75 1,05 1,70-0,14-4,8 % ,93 1,09 1,84 2,64 0,99 1,65-0,29-9,9 % ,91 1,08 1,83 2,83 1,15 1,68-0,08-2,7 % ,98 1,13 1,85 2,84 1,16 1,68-0,14-4,7 % ,01 1,16 1,85 2,63 0,98 1,65-0,38-12,6 % ,00 1,13 1,87 2,73 1,04 1,69-0,27-9,0 % ,98 1,10 1,88 Quelle: Jahresstatistik der Mitgliedsunternehmen des BBU 2016 und BBU-datenbank ab 2003 wird nur noch die durchschnittliche Miete der vermieteten eigenen Wohnungen erfasst (in den vorherigen Jahren durchschnittliche Sollmiete der eigenen Wohnungen inkl. leer stehende WE) 2 Durchschnittswerte für einen 2-Personen-Haushalt 01 /

26 2015 Entwicklung der vorauszahlungen und abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin (Ost) Jahr vorauszahlung 1 im Dezember des Jahres ( /m 2 xmonat) Wärmekosten (Heizung Warmwasser) Abgerechnete 2 über das Jahr ( /m 2 xmonat) kalte Wärmekosten (Heizung Warmwasser) kalte Differenz Differenz in Prozent ,26 0,75 1,51 1,80 0,61 1,19-0,46-20,4 % ,22 0,75 1,47 1,91 0,69 1,22-0,31-14,0 % ,13 0,71 1,42 1,90 0,69 1,21-0,23-10,8 % ,18 0,75 1,43 1,94 0,71 1,23-0,24-11,0 % ,23 0,77 1,46 1,84 0,64 1,20-0,39-17,5 % ,21 0,76 1,45 2,01 0,70 1,31-0,20-9,0 % ,24 0,76 1,48 2,04 0,73 1,31-0,20-8,9 % ,24 0,76 1,48 2,04 0,69 1,35-0,20-8,9 % ,27 0,77 1,50 2,03 0,72 1,31-0,24-10,6 % ,31 0,80 1,51 2,09 0,77 1,32-0,22-9,5 % ,33 0,82 1,51 2,15 0,79 1,36-0,18-7,7 % ,36 0,84 1,52 2,16 0,75 1,41-0,20-8,5 % ,38 0,85 1,53 2,19 0,82 1,37-0,19-8,0 % ,40 0,87 1,53 2,25 0,85 1,40-0,15-6,2 % ,46 0,91 1,55 2,18 0,79 1,39-0,28-11,4 % ,47 0,92 1,55 2,23 0,80 1,43-0,27-9,7 % ,49 0,93 1,56 Quelle: Jahresstatistik der Mitgliedsunternehmen des BBU 2016 und BBU-datenbank ab 2003 wird nur noch die durchschnittliche Miete der vermieteten eigenen Wohnungen erfasst (in den vorherigen Jahren durchschnittliche Sollmiete der eigenen Wohnungen inkl. leer stehende WE) 2 Durchschnittswerte für einen 2-Personen-Haushalt / 2017

27 2015 Entwicklung der vorauszahlungen und abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen im Land Brandenburg Jahr vorauszahlung 1 im Dezember des Jahres ( /m 2 xmonat) Wärmekosten (Heizung Warmwasser) Abgerechnete 2 über das Jahr ( /m 2 xmonat) kalte Wärmekosten (Heizung Warmwasser) kalte Differenz Differenz in Prozent ,93 0,87 1,06 1,66 0,68 0,98-0,27-14,0 % ,91 0,86 1,05 1,80 0,81 0,99-0,11-5,8 % ,87 0,86 1,01 1,77 0,79 0,98-0,10-5,3 % ,94 0,89 1,05 1,79 0,81 0,98-0,15-7,7 % ,97 0,91 1,06 1,79 0,78 1,01-0,18-9,1 % ,01 0,94 1,07 1,85 0,82 1,03-0,16-8,0 % ,09 0,98 1,11 1,95 0,93 1,02-0,14-6,7 % ,16 1,03 1,13 2,12 0,93 1,19-0,04-1,9 % ,22 1,06 1,16 2,06 0,98 1,08-0,16-7,2 % ,27 1,10 1,17 2,10 1,03 1,07-0,17-7,5 % ,27 1,10 1,17 2,16 1,01 1,15-0,11-4,8 % ,31 1,13 1,18 2,11 0,98 1,13-0,20-8,7 % ,35 1,15 1,20 2,06 1,00 1,06-0,29-12,3 % ,38 1,17 1,21 2,13 1,04 1,09-0,25-10,5 % ,39 1,17 1,22 2,07 0,95 1,12-0,32-13,4 % ,39 1,15 1,24 2,10 0,95 1,15-0,29-12,1 % ,42 1,14 1,28 Quelle: Jahresstatistik der Mitgliedsunternehmen des BBU 2016 und BBU-datenbank ab 2003 wird nur noch die durchschnittliche Miete der vermieteten eigenen Wohnungen erfasst (in den vorherigen Jahren durchschnittliche Sollmiete der eigenen Wohnungen inkl. leer stehende WE) 2 Durchschnittswerte für einen 2-Personen-Haushalt 01 /

28 2015 Entwicklung der vorauszahlungen und abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen im Berliner Umland Jahr vorauszahlung im Dezember des Jahres ( /m 2 xmonat) Wärmekosten (Heizung Warmwasser) Abgerechnete 1 über das Jahr ( /m 2 xmonat) kalte Wärmekosten (Heizung Warmwasser) kalte Differenz Differenz in Prozent ,32 1,10 1,22 2,20 1,02 1,18-0,12-5,2 % ,33 1,10 1,23 2,20 0,98 1,22-0,13-5,6 % ,38 1,14 1,24 2,20 0,96 1,24-0,18-7,6 % ,43 1,16 1,27 2,07 0,93 1,14-0,36-14,8 % ,44 1,17 1,27 2,19 1,03 1,16-0,25-10,2 % ,48 1,19 1,29 2,16 0,96 1,20-0,32-12,9 % ,45 1,16 1,29 2,25 0,98 1,27-0,20-8,2 % ,46 1,14 1,32 Quelle: Jahresstatistik der Mitgliedsunternehmen des BBU 2016 und BBU-datenbank Durchschnittswerte für einen 2-Personen-Haushalt Entwicklung der vorauszahlungen und abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen im weiteren Metropolenraum Jahr vorauszahlung im Dezember des Jahres ( /m 2 xmonat) Wärmekosten (Heizung Warmwasser) Abgerechnete 1 über das Jahr ( /m 2 xmonat) kalte Wärmekosten (Heizung Warmwasser) kalte Differenz Differenz in Prozent ,24 1,10 1,14 2,08 1,01 1,07-0,16-7,1 % ,25 1,11 1,14 2,15 1,00 1,15-0,10-4,4 % ,28 1,13 1,15 2,08 0,98 1,10-0,20-8,8 % ,31 1,14 1,17 2,05 1,03 1,02-0,26-11,3 % ,36 1,17 1,19 2,10 1,04 1,06-0,26-11,0 % ,36 1,17 1,19 2,03 0,95 1,08-0,33-14,0 % ,37 1,15 1,22 2,04 0,94 1,10-0,33-13,9 % ,38 1,14 1,24 Quelle: Jahresstatistik der Mitgliedsunternehmen des BBU 2016 und BBU-datenbank Durchschnittswerte für einen 2-Personen-Haushalt / 2017

29 2015 Entwicklung der vorauszahlungen und abgerechneten der BBU-Mitgliedsunternehmen in den Städten Cottbus und Potsdam Jahr vorauszahlung im Dezember des Jahres ( /m 2 xmonat) Abgerechnete 1 über das Jahr ( /m 2 xmonat) Differenz Differenz in Prozent Wärmekosten (Heizung Warmwasser) kalte Wärmekosten (Heizung Warmwasser) kalte Cottbus ,10 0,92 1,18 1,95 0,78 1,17-0,15-7,1 % ,12 0,89 1,23 2,06 0,89 1,17-0,06-2,8 % ,16 0,93 1,23 2,10 0,93 1,17-0,06-2,8 % ,27 0,98 1,29 2,33 0,92 1,41 + 0,06 + 2,6 % ,34 1,01 1,33 2,25 0,98 1,27-0,09-3,8 % ,48 1,10 1,38 2,06 0,98 1,08-0,42-16,9 % ,55 1,16 1,39 2,26 1,07 1,19-0,29-11,4 % ,49 1,14 1,35 2,11 0,97 1,14-0,38-15,3 % ,51 1,07 1,44 2,16 0,99 1,17-0,35-13,9 % ,57 1,11 1,46 Potsdam ,14 0,86 1,28 2,04 0,92 1,12-0,10-4,7 % ,21 0,89 1,32 1,98 0,83 1,15-0,23-10,4 % ,34 0,97 1,37 2,13 1,02 1,11-0,21-9,0 % ,35 0,98 1,37 2,21 1,02 1,19-0,14-6,0 % ,38 1,01 1,37 2,18 0,96 1,22-0,18-7,6 % ,46 1,03 1,43 1,97 0,77 1,20-0,48-19,5 % ,42 1,01 1,41 2,09 0,84 1,25-0,33-13,6 % ,52 1,06 1,46 2,18 0,84 1,34-0,34-13,5 % ,48 1,04 1,44 2,29 0,86 1,43-0,19-7,7 % ,51 1,03 1,48 Quelle: Jahresstatistik der Mitgliedsunternehmen des BBU 2016 und BBU-datenbank Durchschnittswerte für einen 2-Personen-Haushalt 01 /

30 Die in Berlin und Brandenburg im Vergleich mit anderen Bundesländern Monatliche -Vorauszahlungen (kalt und warm) 1995 und 2016 in Wohnungsunternehmen im GdW [Basis rund 6 Millionen Wohnungen] Steigerung der vorauszahlung von 1995 bis 2016 in %: 20 % bis 61 % 11 % bis 19 % Durchschnittliche Steigerung in den alten Ländern: 40 % in den neuen Ländern: 18 % Grenze Bundesländer BW Baden-Württemberg BY Bayern BE Berlin BB Brandenburg HB Bremen HH Hamburg HE Hessen MV Mecklenburg-Vorpommern NI Niedersachsen NW Nordrhein-Westfalen RP Rheinland-Pfalz SL Saarland SN Sachsen ST Sachsen-Anhalt SH Schleswig-Holstein TH Thüringen Quelle: GdW / Grafik: BBU BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. Daten und Trends 2015/ GdW 2017, Angaben zu Berlin und Brandenburg gem. BBU-Zahlen Wie wirksam das management und zielgerichtete Investitionen sind, zeigt die Deutschlandkarte. Die vorauszahlungen der Jahre 1995 bis 2015 haben sich sehr unterschiedlich entwickelt. In Brandenburg betrug der Anstieg 11 Prozent, in Berlin 18 Prozent. In Bayern dagegen 48 Prozent und in Baden-Württemberg sogar 61 Prozent / 2017

31 05 Anhang 5.1 Aufbau und methodische Grundlagen der BBU-studie Die BBU-studie basiert auf den von Mitgliedsunternehmen mit ihren jeweiligen Mieterinnen und Mietern abgerechneten. Grundsätzlich gilt ein Betrachtungszeitraum von zwölf Monaten. In der Regel stimmt das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr überein. Einige Wohnungsunternehmen liefern die unternehmensbezogenen Angaben en bloc für ihren kompletten Wohnungsbestand. Die übrigen Angaben erhält der BBU vom Dienstleister WohnCom GmbH, welche die aufbereiteten, unternehmensdurchschnittlichen kennwerte liefert. Um die Kostenpositionen mit ihren unterschiedlichen Verteilerschlüsseln 1 überhaupt miteinander vergleichen zu können, werden die wie folgt ermittelt: Gesamtkosten einer art : Gesamtwohnfläche der jeweils relevanten Wohneinheiten : Anzahl der betrachteten Monate = Euro : m 2 : 12 = Euro Jahr (m 2 xmonat) Die einheitliche Methode ermöglicht Transparenz und unterstützt die Berichterstattung in den Unternehmen sowie das Benchmarking. 1 In der Praxis wird das Groh der umlegbaren Kosten häufig entsprechend dem Wohnflächenmaßstab aufgeteilt. Denkbar ist auch eine Umlage nach Anzahl der im Haus vorhandenen Wohnungen und/ oder der dort lebenden Personen, wie es hin und wieder in der Kostenposition Kabelfernsehen/Antenne oder durch Pauschalverträge für die Gartenpflege und den Winterdienst vorkommt. Üblich ist ebenfalls eine Umlage nach erfasstem Verbrauch bzw. Verursachung, z. B. für Wasser/Abwasser, Müll sowie Raumheizung und dem Warmwasser. Letzteres durch den seit wenigen Jahren verpflichtenden Einbau von Wärmemengenzählern. 01 /

32 2015 Mittel- und Spannenwerte Gemäß der Geislinger Konvention ergibt sich der gewichtete Mittelwert je Kostenposition in Abhängigkeit der zugrundeliegenden Wohneinheiten. Die Mittelwerte werden als Durchschnittswerte, d.h. als gewogenes arithmetisches Mittel unter Angabe der Anzahl der eigenen Objekte und Vergleichsobjekte angezeigt. Kurzum übt ein großer Wohnungsbestand mehr Einfluss und ein kleiner Wohnungsbestand weniger Einfluss auf den Mittelwert aus. Die Spannweite (Bandbreite) wird um fünf Prozent der oberen und unteren Ausreißer gekappt. Sie dient zur Abbildung der ortsüblichen Höhe der abgerechneten. Die Bereinigung der Extremwerte beeinflusst nicht die Ermittlung der Mittelwerte der einzelnen arten. Die Addition der arten ist nicht zweckmäßig, weil die Werte je Kostenart als Mittelwert aus den jeweiligen Gesamtangaben für die einzelnen Kostenarten zu verstehen sind. Zu den warmen sind entsprechend der Geislinger Konvention neben Raumheizung, Warmwasserbereitung und Abrechnungskosten auch die Kosten für Betriebsstrom, Wartung und Verbrauchserfassung enthalten. Berliner Phänomen West wie Ost Die folgenden Gründe bewegen den BBU zur Unterscheidung zwischen Berlin (West) und Berlin (Ost): Die historisch gewachsenen Gegebenheiten in West wie Ost finden sich auch nach über 25 Jahren Einheit in den Gebäude- sowie Beheizungsstrukturen wieder. Das Verbrauchsverhalten der Mieterinnen und Mieter ist zwischen Ost und Westteil der Stadt immer noch unterschiedlich. Dies beruht u.a. auf dem unterschiedlichen Einkommensniveau, aber auch auf unterschiedlichen Gewohnheiten. Die abweichenden Lohnkosten zwischen West und Ost spiegeln sich u.a. in den Positionen Hauswart, Hausreinigung und Gartenpflege wieder. Die Besteuerung der Gebäude orientiert sich an Einheitswerten. Für die alten Länder ist der Stand von 1964 und in den neuen Ländern von 1935 festgeschrieben. Die BBU-studie wird im Jahresabstand aktualisiert / 2017

33 Mittel-, Minimal- und Maximal-Werte der abgerechneten im Wohnungsbestand der BBU-Mitgliedsunternehmen 1 in Berlin 2015 in Berlin (West) 2015 in Berlin (Ost) 2015 im Land Brandenburg 2015 im Berliner Umland 2015 im weiteren Metropolenraum Entsprechend der Geislinger Konvention werden die Maximal- und Minimal-Werte um fünf Prozent gekappt. 01 /

34 2015 Abgerechnete [Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat] im Wohnungsbestand der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin Jahr 2015 Anzahl der Wohnungsunternehmen: 115 Anzahl der Wohnungen: art Mittelwert Unterer Wert Oberer Wert Grundsteuer 0,27 0,10 0,48 Wasser und Abwasser inkl. Niederschlagswasser 0,48 0,30 0,66 Müll und Straßenreinigung 0,18 0,11 0,25 Schornsteinreinigung 0,05 0,01 0,11 Hauswart und Hausreinigung 0,24 0,10 0,49 Gartenpflege 0,07 0,02 0,21 Versicherung 0,13 0,03 0,21 Schneebeseitigung/Winterdienst 0,03 0,01 0,10 Beleuchtung 0,05 0,02 0,15 Kabelfernsehen/Antenne 0,11 0,02 0,19 Aufzug 0,14 0,04 0,37 Sonstige 0,04 0,02 0,25 Wärmekosten (Heizung und Warmwasser) 0,90 0,26 1,32 Kalte 1,54 0,98 1,96 2,44 1,24 3,28 Alle Einzelwerte der arten sind Durchschnittswerte aus den jeweiligen Unternehmensangaben. Die Addition der arten in den Spalten Mittelwert, Unterer Wert und Oberer Wert ist nicht möglich. Sie würde zu falschen Schlussfolgerungen führen. Die Werte je Kostenart sind als Mittelwert aus den jeweiligen Gesamtangaben für die einzelnen Kostenarten gebildet worden / 2017

35 2015 Abgerechnete [Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat] im Wohnungsbestand der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin (West) Jahr 2015 Anzahl der Wohnungsunternehmen: 49 Anzahl der Wohnungen: art Mittelwert Unterer Wert Oberer Wert Grundsteuer 0,30 0,15 0,48 Wasser und Abwasser inkl. Niederschlagswasser 0,52 0,34 0,58 Müll und Straßenreinigung 0,18 0,12 0,23 Schornsteinreinigung 0,04 0,01 0,09 Hauswart und Hausreinigung 0,27 0,13 0,49 Gartenpflege 0,08 0,02 0,19 Versicherung 0,14 0,04 0,21 Schneebeseitigung/Winterdienst 0,04 0,01 0,10 Beleuchtung 0,05 0,02 0,11 Kabelfernsehen/Antenne 0,11 0,06 0,18 Aufzug 0,17 0,11 0,37 Sonstige 0,04 0,02 0,25 Wärmekosten (Heizung und Warmwasser) 1,04 0,69 1,32 Kalte 1,69 1,19 1,96 2,73 1,88 3,28 Alle Einzelwerte der arten sind Durchschnittswerte aus den jeweiligen Unternehmensangaben. Die Addition der arten in den Spalten Mittelwert, Unterer Wert und Oberer Wert ist nicht möglich. Sie würde zu falschen Schlussfolgerungen führen. Die Werte je Kostenart sind als Mittelwert aus den jeweiligen Gesamtangaben für die einzelnen Kostenarten gebildet worden. 01 /