Marktausblick Japan September 2012

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2 Japanische Wirtschaft Die japanische Konjunktur kühlte sich zuletzt überraschend stark ab. So verzeichnete die Industrieproduktion im Juli einen unerwarteten Rückgang von 1,0 % gegenüber Juni. Die Risiken einer negativen Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts im dritten Quartal haben vor diesem Hintergrund zugenommen. Zumal der Einkaufsmanagerindex auf einen Wert von 47,7 im August fiel. Im Mai lag der Einkaufsmanagerindex mit 50,7 noch über der kritischen Expansionsmarke von 50 und ist seitdem kontinuierlich gefallen. Der Einkaufsmanagerindex signalisiert damit eine anhaltende Kontraktion in der japanischen Industrie und noch keine Trendwende der Konjunkturdynamik. Die Konjunkturschwäche in Japan ist ohne Zweifel auf die Staatsschuldenkrise in Europa und auf den Konjunkturabschwung in China zurückzuführen. Die japanische Konjunktur ist somit wieder in ein schwieriges Fahrwasser geraten. Der politische Druck auf die japanische Zentralbank dürfte vor diesem Hintergrund in den vergangenen Wochen deutlich zugenommen haben und maßgeblich für den im September beschlossenen geldpolitischen Stimulus gewesen sein. Insbesondere dürfte die Ausweitung des Anleihe-Kaufprogramms von JPY 45 Billionen auf JPY 55 Billionen auf eine Schwächung des Außenwertes des japanischen JPY abgezielt haben. Erst ab dem vierten Quartal dürften sich die Wachstumsaussichten für die japanische Konjunktur wieder verbessern. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist jedoch eine Trendwende der chinesischen Wirtschaft. Von Edgar Walk, Chefvolkswirt Metzler Asset Management im Bankhaus Metzler, Frankfurt am Main Immobilienmarkt 1. Büromarkt Tokio Büronachfrage Die Leerstandraten waren in einigen Teilen der fünf zentralen Stadteile Tokios volatil. Der Grund hierfür war das vergleichsweise hohe Angebot an neuen Bürogebäuden. Jedoch blieb trotz des hohen Neuangebotes der Belegungsstand im zentralen Tokio sehr stabil. Dies ist bedingt durch die hohe Nachfrage aufgrund Flächenausweitung und die Suche nach effizienterem Büroraum von guter Qualität. Insgesamt hat der Markt den kritischen Punkt der Halbjahreswende, bis zu dem der Großteil der neuen Gebäude im Markt sein sollte, gut bei stabiler Aus nutzung erreicht. Nach Darstellung von CBRE sind 80 % der für 2012 erwarteten neuen Büroflächen in Gebäuden der Qualitätsklasse A bereits 2

3 im Markt. Das Neuangebot an Büroflächen im 2. und 3. Quartal ist sehr be - schränkt und auch im Jahr 2013 wird das Angebot an neu erstellter Bürofläche unter dem langfristigen Durchschnitt bleiben. Wir erwarten, dass die Leerstandraten ab der 2. Jahreshälfte 2012 zurückgehen werden. Leerstand Tokio Zentrum und zentrale Stadtbezirke 14 In % /99 12/01 12/03 12/05 12/07 12/09 12/11 2/12 4/12 6/12 CBD 5 Chiyoda Chuo Shinjuku Shibuya Quelle: Miki Shoji Monatliche Büromiete Tokio Zentrum und zentrale Stadtbezirke 26 In Tsd. JPY /99 12/01 12/03 12/05 12/07 12/09 12/11 2/12 4/12 6/12 CBD 5 Chiyoda Chuo Shinjuku Shibuya Quelle: Miki Shoji 3

4 Büromieten Die Entwicklung der Mietpreise in den fünf zentralen Stadtteilen lässt Zeichen der Bodenbildung erkennen. Die Nachfrage nach Büroflächen wird durch die Berichte über die niedrigsten Mietpreise seit einem Jahrzehnt positiv belebt. Nach Berichten verschiedener Institute sind die Mieten in Gebäuden der Qualitätsklasse A im zentralen Tokio im 2. Quartal angezogen. Auch CBRE berichtet, dass ein leichtes Ansteigen der Mieten in Gebäuden der Klasse A die Erwartung einer Bodenbildung bestätigt und zwar ein Quartal früher als bislang von CBRE angenommen.. Auch wir erwarten, dass die Mietpreise für Büroflächen in Gebäuden der Klasse A im 2. Halbjahr 2012 anziehen werden Transaktionen im Bürosektor J-REITs und finanzstarke japanische Unternehmen hielten Ihre Position aus dem 1. Quartal 2012 als die Hauptkäufergruppe großer Bürogebäude. Nippon Building Fund REIT, der von Mitsui Fudosan unterstützte J-REIT kaufte das Comodo Shiodome Gebäude in Tokio zu einem Preis von JPY 28,8 Milliarden, was zu einer Investmentrendite von 4,9 % führt. Dies war der größte Kauf im 2. Quartal des laufenden Jahres. Einige wenige ausländische Investoren wie zum Beispiel Aviva Investors und MGPA haben begonnen, in Büros in Tokio zu investieren. Gebäudename New Edobashi Building Kowa No.35 Building Akasaka Park Building Urban Net Mita Building Ueno Tosei Building Urban Net Azabu Building Tokyo Keiki HQ Building Kabutocho Nikko Building Hamarikyu Inter City Ginza Chuo Building Recruit Ginza 7 Building Higashi- Gotanda Square Gotanda Nomura Securities Building Ebisu Garden Place Kioicho Building Kawasaki Tech Centre Kojimachi Business Centre Nagatacho TBR Building Takefuji former HQ Building Shin-Kawasaki Mitsui Building Shinkawa Chuo Building IIF Kamata R&D Centre IIF Shinonome R&D Centre Preis Cap (in Mrd. rate Datum JPY ) (in %) Verkäufer Oct-11 Dec-11 Dec-11 Dec-11 Jan-12 Feb-12 Feb-12 5,2 8,3 60,8 10,3 5,9 5,0 11,3 7,1 10,0 8,4 40,5 5,5 5,6 7,2 8,8 5,0 4,7 4,6 4,7 5,4 6,6 7,7 Invincible REIT (sponsored by Fortress) Kowa Real Estate Mitsubishi Estate NTT Urban Development Orix NTT Urban Development Simplex Investment Advisors Mitsubishi Corporation (trading company) AIG Edison Life Insurance Kowa Real Estate Lone Star Group Recruit (information services company) Mitsui Fudosan Morgan Stanley Capital Mori Building Rubicon Japan Trust Suruga Corporation (general constructor) former Takefuji (financial company) Mitsui Fudosan Mitsubishi Corporation (trading company) Käufer Jowa Real Estate Japan Excellent REIT (sponsored by Kowa RE) Japan RE REIT (sponsored by Mitsubishi Estate) Premier REIT (sponsored by NTT) Premier REIT (sponsored by NTT) Premier REIT (sponsored by NTT) Kenedix Realty Investment Corporation (REIT) Japan Excellent REIT (sponsored by Kowa RE) Shape Up House (beauty saloon operator) Hulic (a real estate company in Mizuho Group) NBF REIT (sponsored mainly by Mitsui Fudosan) Sankei Building Sapporo Holdings (beverage company) Angelo Gordon & Orix Real Estate Taisei, Hulic & Development Bank of Japan Arai Shoten (real estate company) Kuraken Corporation (real estate company) Sumitomo Real Estate NBF REIT (sponsored mainly by Mitsui Fudosan) IIF REIT (spons. by Mitsubishi Corporation/ UBS) IIF REIT (spons. by Mitsubishi Corporation/ UBS) Alter Stadtbezirk Chuo Taito Ota Chuo Chuo Chuo Shinagawa Shinagawa Shibuya Chiyoda Kawasaki Chiyoda Chiyoda Shinjuku Kawasaki Top REIT (spons. by Sumitomo TB/Shin Nihon Steel) 24 Chuo Ota 22 Koto 4

5 2. Wohnimmobilienmarkt Wohnungsmieten Die Mietpreise im Großraum Tokio haben sich seit Jahresbeginn stabilisiert, nachdem sie in den vorhergehenden drei Jahren zurückgegangen sind. Die Mietpreise in Tokio außerhalb des Stadtzentrums zogen weiter leicht an und haben damit den Trend des 1. Quartals 2012 fortgesetzt. IPD/Recruit Wohnungsmieten Index 120 Indexiert (100 = 1/2005) /05 1/06 1/07 1/08 1/09 1/10 1/11 1/12 2/12 3/12 4/12 5/12 6/12 Großraum Tokio Tokio Zentrum Andere Gebiete der Präfektur Tokio Kanagaw a Präfektur Saitama Präfektur Chiba Präfektur Quelle: IPD Japan 3. Investment Markt Institutionelle Investments Zum Monatsende Juni 2012 hielten J-REITs und nicht-börsennotierte private Fonds zusammen JPY 27,0 Billionen an verwaltetem Immobiliarvermögen. Damit wuchs der institutionelle Immobilienmarkt seit Jahresende 2011 um JPY 900 Milliarden, das größte Halbjahreswachstum seit Das von den J-REITs verwaltete Immobiliarvermögen wuchs im 2. Quartal um JPY 240 Milliarden, 70 % stärker als das Wachstum im 1. Quartal Die Kapitalaufnahme durch Ausgabe neuer Anteile im 2. Quartal betrug JPY 109 Milliarden. Damit nahmen J-REITs im 1. Halbjahr 2012 JPY 204 Milliarden an neuem Kapital auf, der höchste Kapitalzufluss in einem Halbjahr seit Nach dem im Sommer verabschiedeten Wachstumsprogramm der Regierung wird für die laufende Dekade ein Wachstum des von J-REITs verwalteten Immobiliarvermögens um 40 % bis 2015 und eine Verdoppelung bis 2020 geplant jeweils im Vergleich zu

6 Entwicklung des Anlagevolumens privater Fonds und J-REITs in Japan In Mrd. JPY Dez Jun Private Fonds J-REITs Quelle: STB Research Institute Büro: Institutionelle Investoren haben damit begonnen, ihre Investmentziele neu zu definieren. Dabei steht nicht mehr allein die Büroimmobilie der Klasse A im zentralen Tokio im ausschließlichen Fokus. Der ausländische Investor MGPA hat ein Portfolio von acht Bürogebäuden erworben, drei dieser Bürogebäude stehen außerhalb der zentralen Stadtteile Tokio. Der Kaufpreis für das Portfolio wird mit JPY 12 Milliarden angegeben. LaSalle Investment Management und Kenedix REIT haben in einer Randlage von Osaka ein Bürogebäude für JPY 8 Milliarden gekauft. Auch einige J-REITs haben Investitionen in Bürogebäude in Städten wie Osaka und Nagoya getätigt. Wohnimmobilien: J-REITs, die größte Investorengruppe im Bereich Wohnimmobilien, haben im 1. Halbjahr 2012 insgesamt 25 Wohngebäude für JPY 37 Milliarden außerhalb des Großraums Tokio gekauft, in Städten wie Fukuoka, Osaka, Sendai und Nagoya. Dies entspricht einer Allokation von etwa 40 % der Gesamtinvestitionen für Objekte außerhalb von Tokio. Vor dem Hintergrund der bisherigen Portfolioaufteilung, bei der bisher weniger als 20 % in Wohnimmobilien außerhalb des Großraums Tokio investiert waren, ist diese Allokation des Neuinvestitionsvolumens beachtlich. Der in Singapur notierte Saizen Real Estate Investment REIT hat seine Investitionen in Japan fortgesetzt. Einzelhandelsimmobilien: CapitaMalls Asia, ein in Singapur börsennotierter Entwickler und Betreiber von Einkaufszentren der CapitaLand Gruppe, hat für JPY 23 Milliarden ein großes Geschäftsgebäude in Tokio gekauft. Der Kauf folgte der früheren Akquisition von drei Einkaufzentren in Stadtrandlagen von Osaka und Tokio für insgesamt JPY 13 Milliarden. Activia REIT, der von Tokyu Real Estate unterstützte J-REIT kaufte zehn Geschäftsgebäude in Tokio, Osaka und Nagoya für insgesamt JPY 128 Milliarden. Der US Fondsmanager Angelo Gordon hat ein Geschäftsgebäude in Aoyama, einem der angesagten Einkaufsviertel Tokios gekauft. 6

7 Logistik- und Industrieimmobilien: Die Blackstone Gruppe, einer der großen US Private Equity Fondsmanager, hat in Osaka ein großes Logistikzentrum für JPY 6 Milliarden gekauft. Industrial & Infrastructure Fund REIT, ein von Mitsubishi Corporation und UBS betriebener J-REIT, kaufte im Großraum Tokio sechs Industrieimmobilien für insgesamt JPY 37 Milliarden. Das größte dieser Objekte ist ein Forschungs- und Entwicklungszentrum für ein japanisches IT-Unternehmen, das für JPY 9 Milliarden in der Bucht von Tokio ge - kauft wurde. Diese Transaktion ist die erste J-REIT Investition in Industrieimmobilien seit LaSalle Investment Management und Mitsubishi Estate haben gemeinsam mit dem Bau einer qm großen Logistikimmobilie in Tokio begonnen. Hotels: Ascendas Hospitality Trust, ein in Singapur notierter REIT, hat ein großes Niedrigpreishotel für Geschäftsreisende in Tokio für JPY 16 Milliarden gekauft. Der US Fondsmanager Fortress Investment hat ein Hotel für Ge - schäftsreisende im Zentrum von Osaka gekauft. Anlagevermögen der J-REITs nach Nutzungsart In % 100 % = 8,7 Bio. JPY* Andere 8,4 Einzelhandel 18,4 54,7 Büro Wohnen 18,5 * Juni 2012 Quelle: ARES The Association for Real Estate Securization 7

8 Kenzo Capital Corporation Dr. Leonard Meyer zu Brickwedde President und CEO Sanno Park Tower 3F Nagata-cho, Chiyoda-ku Tokio Tokio Büro Mobil München Büro Mobil leonard.meyerzubrickwedde@ken-zo.de