greenproperty 03 Das ganzheitliche Gütesiegel greenproperty 17 Die fünf Dimensionen der Bewertung 31 Die Prädikate Gold, Silber und Bronze

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1 Real Estate Asset Management greenproperty 03 Das ganzheitliche Gütesiegel greenproperty 17 Die fünf Dimensionen der Bewertung 31 Die Prädikate Gold, Silber und Bronze

2 Bild Titelseite: Ivan Schweizer, Inhaber, Advendis AG, mit Kundin Motivation 04 Entwicklung 06 Vorteile 08 Zertifizierung 10 Bewertung 14 Zur Schreibweise Der guten Lesbarkeit halber werden nur männliche Bezeichnungen für Oberbegriffe verwendet (Anleger, Eigentümer, Mieter usw.); sie meinen immer sowohl die weiblichen Vertreterinnen als auch die männlichen Vertreter einer Bezeichnung. 1

3 Das ganzheitliche Gütesiegel greenproperty Umweltverträgliche und somit zukunftsweisende Bauprojekte und -objekte entstehen dort, wo alle Faktoren dafür berücksichtigt sind. Deshalb hat das Real Estate Asset Management der Credit Suisse 2009 ein umfassendes Gütesiegel für nachhaltige Immobilien initiiert. greenproperty deckt sowohl ökologische als auch ökonomische und soziale Aspekte ab und bemisst die Nachhaltigkeit in fünf Dimensionen: Nutzung, Infrastruktur, Energie, Materialien und Lebenszyklus. Die mit der ersten umfassenden Nachhaltigkeitsbewertung der Schweiz ausgezeichneten Immobilien bringen den Anlegern, den Erbauern und den Mietern viele Vorteile und repräsentieren eine wahrgenommene unternehmerische Verantwortung gegenüber Gesellschaft und Umwelt. Die vorliegende Broschüre ermöglicht Interessierten eine erste Kontaktaufnahme mit dem neuen Gütesiegel. Darüber hinaus hält sie Wissenswertes für eine vertiefte und alle Details für eine professionelle Auseinandersetzung mit greenproperty bereit. Die inhaltliche Gliederung in die drei Teile Gütesiegel, Bewertungsdimensionen und Prädikate trägt diesem Anspruch augenfällig Rechnung. Willkommen im Zeichen der Nachhaltigkeit. 3

4 Nachhaltigkeit. Aus Verantwortung Das erste Schweizer Gütesiegel für nachhaltige Immobilien setzt ein unübersehbares Zeichen für eine grünere Welt. In Zeiten des zunehmenden Klimawandels und der globalen Ressourcenverknappung drängt der Begriff Nachhaltigkeit unaufhaltsam ins Bewusstsein. Wenn der Peak Oil kurz bevorsteht, Wasser gerade zum wertvollsten Gut auf Erden wird und der Bausektor mittlerweile einen der wichtigsten Handlungsbereiche für nachhaltige Entwicklung darstellt, wird umweltbewusstes Denken und Handeln in Bezug auf Immobilien zur Pflicht. Diese verbrauchen weltweit insgesamt etwa vierzig Prozent der globalen Primärenergie und produzieren durch Beleuchtung, Beheizung und Kühlung rund ein Drittel der gesamten anthropogenen CO 2 -Emissionen. Somit sind Liegenschaften mit ihrer langen Lebensdauer für einen nachhaltigen Ansatz prädestiniert. Nachhaltiges Bauen schafft die Voraussetzung dafür, dass ökologische, wirtschaftliche und gesellschaftliche Herausforderungen heute und morgen gemeistert werden können. Kriterien der Nachhaltigkeit werden zudem der wichtigste künftige Gradmesser nicht nur für grüne Liegenschaften, sondern auch für rentable Immobilienanlagen sein. Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse hat deshalb das erste Schweizer Gütesiegel für nachhaltige Immobilien initiiert und realisiert: greenproperty. Seit der Lancierung des Gütesiegels im April 2009 werden laufend neue Liegenschaften in den Zertifizierungsprozess aufgenommen. Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse hat 2010 entschieden, für alle Neubauten das Gütesiegel greenproperty oder vergleichbare Standards anzustreben, und nimmt in Bezug auf nachhaltiges Bauen eine Vorreiterrolle ein. Allein im Jahr 2012 sollen an die vierzig Objekte geprüft werden; fast die Hälfte davon wird die Höchstbewertung das Prädikat in Gold erreichen. Als einer der grössten privaten Bauherren der Schweiz handelt das Real Estate Asset Management der Credit Suisse zukunftsorientiert. Mit seinem Credo, nachhaltige Überlegungen in die Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt sowie in eigene Geschäftspraktiken einfliessen zu lassen, nimmt es Verantwortung beispielhaft wahr. Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse ist der Überzeugung, dass ein nachhaltiger Umgang mit Immobilien unverzichtbar geworden ist. Neuste Informationen zum Gütesiegel, zu Bauprojekten und zum Real Estate Asset Management unter: Weitere Auskünfte per Mail unter: green.property@credit-suisse.com 4 Motivation

5 «Ich spiele am liebsten draussen und am liebsten drinnen.» Lisa-Maria Meier, Kind von Mietern in einer nachhaltigen Liegenschaft Motivation 5

6 Das Gütesiegel. Mit Wirkungskraft Erstmals gibt es in der Schweiz ein umfassendes Label, das die Nachhaltigkeit von Immobilien ganzheitlich bewertet. Entwickelt wurde greenproperty vom Real Estate Asset Management der Credit Suisse in Zusammenarbeit mit dem Ingenieurund Planungsbüro Amstein + Walthert in Zürich. Seit mehreren Jahren ist das Real Estate Asset Management der Credit Suisse bestrebt, nachhaltige Bauprojekte zu realisieren. Mit dem Geschäftshaus Leonardo in Zürich-Oerlikon wurde 2002 ein baugeschichtlicher Meilenstein gesetzt: Leonardo war bei der Eröffnung das grösste MINERGIE -Gebäude der Schweiz kam als erstes Mehrfamilienhaus im MINERGIE-P -Standard das Eichgut in Winterthur dazu. Zahlreiche energieoptimierte Liegenschaften mit einem Investitionsvolumen in Milliardenhöhe folgten an erstklassigen Standorten in schweizerischen Ballungsräumen. Nachhaltiges Bauen ist für den Immobilieninvestor der Credit Suisse also nichts grundsätzlich Neues. Bei der Schaffung des Gütesiegels ging es nicht darum, die Nachhaltigkeit im Immobilienbereich neu zu erfinden. Die Herausforderung bestand darin, führende in- und ausländische Bewertungsverfahren einzuschätzen, zu vergleichen und Bewertungskriterien zu integrieren, wo es Sinn machte. Die Basis von greenproperty bilden die umfassenden Empfehlungen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins in SIA 112/1: Nachhaltiges Bauen Hochbau. Ganz oder teilweise eingegliedert sind die Standards der wohlbekannten Labels MINERGIE, MINERGIE-P und MINERGIE-ECO /P-ECO (siehe Grafik Seite 7). greenproperty setzt jedoch auf eine umfassendere, aber trotzdem höchst praktikable Bewertung, welche die grösstmögliche Anwendbarkeit in der Nachhaltigkeitsprüfung sicherstellt. Erklärtes Ziel ist es, mit greenproperty das erste ganzheitliche Gütesiegel für nachhaltige Immobilien in der Schweiz zu etablieren und eine gesamthafte Beurteilung und Qualifizierung von Immobilien zu ermöglichen. Damit steht dem Real Estate Asset Management der Credit Suisse ein bewährtes und zukunftsfähiges strategisches Instrument für die nachhaltige Weiterentwicklung seines Immobilienbestandes zur Verfügung. Die Überbauung Uptown in Zug und der Prime Tower im aufstrebenden Zürich-West beide 2011 zertifiziert sind nur zwei aktuelle herausragende Beispiele dafür. Anwendungsbereiche von greenproperty sind Immobilienanlageprodukte der Credit Suisse wie die Immobilienfonds, die Immobilienanlagegruppen der Anlagestiftungen sowie Gefässe im Mandat. Um die dauerhafte Wirkungskraft von greenproperty sicherzustellen, werden alle wichtigen Entwicklungen im Nachhaltigkeitsbereich verfolgt, und das Gütesiegel wird periodisch aktualisiert. Zudem sind intensive Bestrebungen im Gange, ein von greenproperty inspiriertes Bewertungsverfahren auch für Modernisierungen und Betreiberimmobilien zu entwickeln. 6 Entwicklung

7 Das umfassende Gütesiegel MINERGIE Der freiwillige Baustandard fordert den rationellen Energieeinsatz und die breite Nutzung erneuerbarer Energien bei gleichzeitiger Verbesserung der Lebensqualität, Sicherung der Konkurrenzfähigkeit und Senkung der Umweltbelastung. MINERGIE-P Der Standard bezeichnet und qualifiziert Bauten, die einen noch tieferen Energieverbrauch als MINERGIE anstreben. MINERGIE-P bedingt ein eigenständiges, am niedrigen Energieverbrauch orientiertes Gebäudekonzept. Quellen: Credit Suisse AG MINERGIE-(P)-ECO Voraussetzung für die Zertifizierung ist eine konsequente Bauweise nach MINERGIE resp. nach MINERGIE-P. Während Merkmale wie Komfort und Energieeffizienz MINERGIE - Gebäuden eigen sind, erfüllen zertifizierte Bauten nach MINERGIE- ECO auch Anforderungen einer gesunden und ökologischen Bauweise. SIA 112/1 Die Empfehlung SIA 112/1 ist ein Instrument zur Verständigung zwischen Auftraggebenden und Planenden bei der Bestellung und Erbringung spezieller Planerleistungen für nachhaltiges Bauen in den Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt. Das Dokument des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA von 2004 hilft, entsprechende und gegenseitig auf sich bezogene Kriterien in den drei Bereichen zu bestimmen. greenproperty Das Gütesiegel berücksichtigt in seiner Bewertung die Anforderungen aller gängigen heimischen Standards. Da hierzulande erst allmählich eine umfassende Vorgabe für nachhaltiges Bauen entwickelt wird, gilt greenproperty als die meistdifferenzierte und somit objektivste Bewertungsmethode von Liegenschaften in der Schweiz. Entwicklung 7

8 nachhaltige Vorteile. Für Viele Das Gütesiegel zeigt den verschiedenen Beteiligten auf, wie geplante Nachhaltigkeit für sie zu einem realisierten Mehrwert wird. Eine zukunftsfähige Liegenschaft minimiert das Risiko, aufgrund künftiger Entwicklungen an Wert zu verlieren, bzw. maximiert die Chance, an Wert zu gewinnen. Die allenfalls entstehenden Mehrkosten beim nachhaltigen Bauen lohnen sich langfristig, da in der Regel tiefere Energie-, Entsorgungs- und Wasserkosten und insgesamt niedrigere Betriebs- und Unterhaltskosten anfallen. Die Qualität der Innenausstattung und der Lebenskomfort von nachhaltigen Gebäuden entsprechen zudem den Erwartungen der Gesellschaft, die sich durch ein zunehmendes Gesundheits- und Umweltbewusstsein auszeichnet. Aktuelle Analysen zeigen, dass sich Nachhaltigkeit unmittelbar auszahlt. So resultiert bei Renditeliegenschaften beispielsweise ein MINERGIE -bedingter Aufschlag von 6,5 Prozent auf die Nettomiete (Quelle: Wüest & Partner, Immo-Monitoring 2011/1). Die Anleger Im April 2009 wurde der erste Schweizer Immobilienfonds lanciert, der ausschliesslich in zertifizierte Liegenschaften investiert: Der Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property verschafft heute qualifizierten Anlegern und künftig dem Publikum Zugang zu einem diversifizierten Portfolio mit nachhaltigen Liegenschaften an wirtschaftlich starken Standorten in der Schweiz. Darüber hinaus ist das Gütesiegel greenproperty ein verlässlicher Wegweiser zu attraktiven, nachhaltigen indirekten Immobilienanlagen. Bereits seit 2010 setzt das Real Estate Asset Management der Credit Suisse in allen seinen Anlageprodukten auf zertifizierte nachhaltige Bauprojekte und -objekte. Die Eigentümer Die Nachhaltigkeit einer Immobilie kommt Eigentümern unmittelbar zugute. Die Werthaltigkeit solcher Liegenschaften ist über den ganzen Lebenszyklus hoch und stabil. Die vom Gütesiegel verlangte höhere Energieeffizienz im Betrieb sorgt für tiefere Ausgaben und wirkt als Absicherung gegen künftige Energiekostensteigerungen. Zudem fordert und fördert das Gütesiegel eine hohe Flexibilität der Gebäudestruktur und damit eine grosse Umnutzungsmöglichkeit. Die Erbauer Das Gütesiegel mit seinen hohen Anforderungen ist ein aktiver Beitrag zur Nachhaltigkeit im Immobiliensektor und hat einen positiven Effekt auf die schweizerische Baubranche. greenproperty verleiht dem Begriff nicht nur mehr Gewicht, sondern motiviert Architekten, Ingenieure, Projektentwickler, Total- und Generalunternehmen sowie Zulieferer, vermehrt in diese Richtung zu denken, zu planen und zu handeln. Sie haben die Gewissheit, dass hinter dem Anstoss zum Umdenken der innovativste private Immobilieninvestor der Schweiz steht. Die Mieter Mit den Standards von greenproperty gehen keinerlei Komforteinschränkungen einher. Im Gegenteil: Die Berücksichtigung der MINERGIE-ECO -Anforderungen verspricht einen höheren Arbeits- und Wohnkomfort. Die Verwendung umweltverträglicher Materialien, beispielhafte Energieeffizienz und optimale Anbindung an bestehende Infrastrukturen tragen zu einer ebenso angenehmen wie verantwortungsvollen Nutzung bei. Führende internationale Firmen, bei denen Nachhaltigkeit zusehends Bestandteil der Unternehmenspolitik ist, wissen als Geschäftsmieter in der Schweiz eine solche zu schätzen oder bedingen sich diese sogar aus. Die Öffentlichkeit Das Gütesiegel funktioniert als ein verständliches und damit wirkungsvolles Kommunikationsinstrument. Es ist Qualitätszeichen, Massstab und Wegweiser in einem und stellt den grössten gemeinsamen Nenner im Umgang mit Nachhaltigkeit für Fachverbände, Forschungsstellen, Medien und Öffentlichkeit dar. greenproperty ist Ausdruck des Bekenntnisses der Credit Suisse zur nachhaltigen Entwicklung, welche sie in ihrer Nachhaltigkeitserklärung festschreibt. Ziel dieser Haltung ist es unter anderem, ökologische und gesellschaftliche Aspekte in alle unternehmerischen Entscheidungen einzubeziehen und nicht auf Kosten künftiger Generationen zu wirtschaften. 8 Vorteile

9 «Ich baue jeden Tag mit Überzeugung an der Nachhaltigkeit.» Gianfranco Basso, Leiter Entwicklung, Halter Entwicklungen Vorteile 9

10 Die Zertifizierung. Das Ziel vor Augen Die Zertifizierung ist ein integrierter Prozess von der Planung bzw. vom Kauf der Immobilie bis hin zur nachhaltigen Bewirtschaftung. Nachhaltiges Bauen beginnt bei der Planung. Hier stellt sich zum ersten Mal die Frage, ob die geplante Liegenschaft den Anforderungen des Gütesiegels genügt. Wird sie positiv beantwortet, nimmt ein mehrstufiger standardisierter Prozess seinen Anfang, in dem das Prüf- und Zertifizierungsverfahren (siehe Grafik unten) und der Akquisitions- und Realisierungsablauf Hand in Hand vor sich gehen. Die Planungsphase Mit den greenproperty Indikatoren lässt sich ein Projekt bereits während der Planung auf die angestrebte Nachhaltigkeit überprüfen. Das in einem Spinnendiagramm darstellbare Ergebnis zeigt auf, wie das Bauprojekt in den einzelnen Dimensionen der Nachhaltigkeit abschneidet und wo es Verbesserungspotenzial aufweist. Das ist der Moment, die angestrebte Nachhaltigkeit für alle Akteure, insbesondere das Total- oder Generalunternehmen, präzis zu definieren und sie für entsprechende Leistungen während der Planung und Umsetzung zu schulen. Massnahmen, die zur Erreichung der Zertifizierung zwingend einzuhalten sind, werden wo nötig vertraglich festgehalten. Sind alle Anforderungen berücksichtigt, erteilt der externe Zertifizierer das provisorische Zertifikat in Gold, Silber oder Bronze. Die greenproperty association stellt die inhaltliche Vollständigkeit und Plausibilität sicher, bevor sie das provisorische Gütesiegel für die Vermarktung freigibt. Die Bauphase Der Bauprozess wird unter Einbezug eines projektspezifischen greenproperty-qualitätsmanagements vom verantwortlichen Projektleiter des Real Estate Asset Management der Credit Suisse begleitet, der die Einhaltung der Nachhaltigkeitsmassnahmen überwacht und durchsetzt. Nach Fertigstellung und Übergabe der Immobilie wird die Kriterienkonformität erneut durch den unabhängigen Zertifizierer geprüft. Bei Erfüllung wird das Gütesiegel in Gold, Silber oder Bronze durch die greenproperty association definitiv verliehen. Die Bewirtschaftungsphase Die Berechtigung zum Führen des Gütesiegels wird jährlich überprüft und jeweils durch den Zertifizierer bestätigt. Diese periodische Kontrolle stellt ein wegweisendes Unterscheidungsmerkmal von greenproperty gegenüber herkömmlichen Zertifizierungen dar. Erfüllt eine Immobilie die Standards von greenproperty nicht mehr, wird sie in die tiefere Kategorie zurückgestuft oder sie verliert das Gütesiegel. Das Prüf- und Zertifizierungsverfahren greenproperty Vorprüfung bei Projektevaluation provisorisches Zertifikat vor Baubeginn definitives Zertifikat nach Bauende jährliche Rezertifizierung in der Bewirtschaftungsphase Quelle: Credit Suisse AG 10 Zertifizierung

11 «Ich tue alles gerne mit Nachhaltigkeit.» Ivana Bianchet, Kommunikationsverantwortliche greenproperty Lenoni Zertifizierung Numquam 11

12 DAS Gütesiegel. Schritt für Schritt Die Erlangung des Gütesiegels greenproperty ist verbunden mit einem mehrstufigen Zertifizierungsprozess. Der Antragsteller reicht der greenproperty association die notwendigen Angaben zur Eröffnung eines Dossiers ein. Die greenproperty association stellt sicher, dass die für den Zertifizierungsprozess benötigten Unterlagen und Informationen bereitgestellt werden. Nach der Komplettierung aller Informationen und der Plausibilisierung der Energiedaten wird das Dossier dem Zertifizierer zur Prüfung vorgelegt. Der Zertifizierer erteilt das provisorische Zertifikat, sofern alle Angaben korrekt und plausibel sind. Die greenproperty association überprüft die Qualität und Konformität des Prozesses und gibt vor Baubeginn das provisorische Gütesiegel frei. Nach Abschluss der Bauarbeiten reicht der Antragsteller den Antrag für das definitive Gütesiegel ein. Nach dem Vorliegen der definitiven Energiedaten und des Zertifikats des Zertifizierers stellt die greenproperty association das definitive Gütesiegel aus. Im Gegensatz zu vielen Gütesiegeln in der Bauwirtschaft wird die Erfüllung der dynamischen Kriterien für das definitive Gütesiegel jährlich überprüft. Erfüllt eine Liegenschaft innerhalb von zwei Jahren nach Erlangung des definitiven Gütesiegels dessen Anforderungen trotz Umsetzung geeigneter Massnahmen nicht, kann die greenproperty association das Gütesiegel zurückstufen oder aberkennen. 12 Zertifizierung

13 Der Zertifizierungsprozess im Detail Zertifizierung 13

14 Die Bewertung. Ein nachhaltiges System Das praxisorientierte Gütesiegel berücksichtigt alle Bereiche des nachhaltigen Bauens und macht Vorgaben mess- und vergleichbar. Damit Immobilien in der Schweiz erstmals ganzheitlich auf ihre Nachhaltigkeit überprüft werden können, ist eine geeignete Methode Voraussetzung. Als solche begreift sie nachhaltiges Bauen als ein umfassendes System, in dessen Mittelpunkt der Mensch steht. So ist für die Beurteilung etwa entscheidend, ob die Grundversorgung und Durchmischung im Quartier das gewünschte Niveau erreichen und ob ein Gebäude gut an den öffentlichen Verkehr angebunden ist. Ebenso sollen das individuelle Wohlbefinden der Nutzer, der gesellschaftliche Nutzen, der gewissenhafte Umgang mit Ressourcen, aber auch die Aussicht auf langfristige Rentabilität im Einklang stehen. Über achtzig Indikatoren Den qualitativen und quantitativen Kriterien sind insgesamt 86 Indikatoren zugeordnet, welche die Nachhaltigkeit bewertbar machen (siehe Übersicht Seite 18 und ff.). Die Indikatoren können entweder erfüllt, teilweise erfüllt oder nicht erfüllt sein. Die Ergebnisse werden subsumiert und erscheinen als Erfüllungsgrade der fünf Dimensionen in einem übersichtlichen Spinnendiagramm. Die anschauliche Illustration zeigt, ob eine Immobilie den Anforderungen der einzelnen Dimensionen genügt oder nicht genügt, und sie legt ihre Stärken und Schwächen bezüglich der Nachhaltigkeit offen. Die wegweisende Methode von greenproperty beurteilt Liegenschaften differenziert, ganzheitlich und objektiv. Dadurch setzt das Gütesiegel einen höheren Massstab an als alle bisher in der Schweiz angewendeten Bewertungsmethoden. Die fünf Dimensionen der Nachhaltigkeit Um den Mittelpunkt des innovativen Bewertungssystems gruppieren sich sowohl ökologische als auch ökonomische und soziale Nachhaltigkeitsaspekte. Bewertet werden insgesamt 35 Kriterien, die in fünf Dimensionen zusammengefasst sind. Sie repräsentieren die für die Gebäudenachhaltigkeit ausschlaggebenden Bereiche. Es sind: Nutzung, Infrastruktur, Energie, Materialien und Lebenszyklus (siehe Grafik Seite 15). Weil Nachhaltigkeitskonzepte künftige gesellschaftliche, technische und wirtschaftliche Entwicklungen berücksichtigen sollen, ist das Bewertungssystem flexibel gehalten in dem Sinne, dass es jährlich überprüft und gegebenenfalls an neue Standards angepasst wird. Damit ist auch das System als solches nachhaltig. Die stärkste Gewichtung erfahren die Bereiche Nutzung und Infrastruktur mit jeweils neun Kriterien, der Bereich Materialien weist sieben Kriterien auf und die Bereiche Energie und Lebenszyklus zeigen je fünf. Betrachtet man die 35 Kriterien nach ihrer Relevanz bezüglich Gesellschaft, Umwelt und Wirtschaft, ergibt sich diese Verteilung in Reihenfolge: 43 Prozent, 37 Prozent und 20 Prozent. 14 Bewertung

15 Fünf Dimensionen mit 35 Kriterien Nutzung Lebenszyklus Infrastruktur Materialien Energie Auswertung Beispielprojekt Nutzung Integration/ Durchmischung Soziale Kontakte Solidarität/ Gerechtigkeit Partizipation Räumliche Identität Zugänglichkeit Tageslicht Grundstücksfläche Biodiversität Infrastruktur Grundversorgung Öffentlicher Verkehr/ Langsamverkehr Sicherheit Raumluft Strahlung Lärm/ Erschütterungen Standort Individuelle Mobilität Abfälle aus Betrieb/ Nutzung Energie Sommerlicher Wärmeschutz Raumklima Wärme für Warmwasser Elektrizität Deckung Energiebedarf Materialien Altlasten Bausubstanz Verfügbarkeit von Rohstoffen Umweltbelastung Schadstoffe Recycling Wasser Lebenszyklus Gebäudestruktur/ Ausbau Lebenszykluskosten Bewertung Betrieb/Unterhalt Instandsetzung Quelle: Credit Suisse AG Bewertung 15

16 Übersicht 18 Nutzung 20 Infrastruktur 22 Energie 24 Materialien 26 Lebenszyklus 28 2

17 Die Fünf Dimensionen der Bewertung Ein Gütesiegel gilt als so aussagekräftig, wie seine Bewertung differenziert gestaltet ist. Der Anspruch von greenproperty war es von Beginn an, alle heute als massgeblich geltenden Nachhaltigkeitsaspekte in die Bewertung einzubeziehen. Vorbildliche Immobilien sollen gemäss modernen Standards neben ökologischen vor allem auch ökonomische und soziale Anforderungen erfüllen. Eigens dafür hat greenproperty eine neue und dynamische Methode erarbeitet. Sie findet in den fünf spezifischen Bewertungsdimensionen ihren Ausdruck. Ins Raster der Dimensionen Nutzung, Infrastruktur, Energie, Materialien und Lebenszyklus fügen sich sämtliche Kriterien der Bewertung stimmig ein und zeichnen in ihrer Anwendung das ganzheitliche Bild einer nachhaltigen Immobilie. Aus wie vielen und welchen Elementen sich ein solches Porträt der Nachhaltigkeit im Einzelnen zusammensetzt, ist Thema dieses Teils der Broschüre. 17

18 Übersicht der Dimensionen, Kriterien und Indikatoren zur Bewertung der Immobilien nach greenproperty 18 Übersicht 1 MINERGIE-ECO -Ausschlusskriterien 2 MINERGIE -relevante Kriterien

19 1 MINERGIE-ECO -Ausschlusskriterien 2 MINERGIE -relevante Kriterien Übersicht 19

20 Die Nutzung. Als erste Dimension Neun Kriterien bewerten die Nutzung im Hinblick auf Nachhaltigkeit. Sie setzen mietergerechte Massstäbe für einen langfristig gesicherten Gebrauch der Immobilie, bewerten die architektonischkünstlerische Gestaltung, fordern Nutzbarkeit für alle und bestimmen den sorgfältigen Umgang mit Boden, Landschaft und Ressourcen. 05 Räumliche Identität Die Förderung des Quartierlebens und eine intakte Nahversorgung erleichtern die Alltagsgeschäfte der Nutzer und erhöhen deren Identifikation mit dem Bau. Wichtig für das Wohlbefinden ist auch die architektonische Gestaltungsqualität. Generell führen nachhaltigkeitsorientierte Wettbewerbe zu stimmigeren Lösungen als Direktvergaben. 01 Integration/Durchmischung Durchmischte Wohngebiete sind nachhaltig, weil unterschiedliche Wohnungstypen das Problem der sozialen Segmentierung und Überalterung mindern. 02 Soziale Kontakte Gemeinschaftliche und halbprivate Räume in Wohnhäusern sowie informelle Zonen in Geschäftshäusern optimieren als Begegnungsorte die Integration der Nutzer. Auch eine Aussenraumgestaltung mit einladenden Pausenzonen und altersgerechten Kinderspielplätzen schafft Raum für nachhaltige Sozialkontakte. 03 Solidarität/Gerechtigkeit Damit Wohn- oder Gewerberaum auch für sozial und wirtschaftlich schwächer Gestellte finanzierbar ist, sind Gebäude und Umgebung so zu planen, dass zielgruppenspezifische Überbauungen angeboten werden können. Öffentliche Förderungen und Vergünstigungen sollen dabei wahrgenommen werden. 04 Partizipation Geschäftsräume werden in der Regel im Rohbau vermietet. Die frühe Berücksichtigung der Wünsche von gewerblichen Nutzern bringt soziale und wirtschaftliche Vorteile. Dasselbe gilt beim Ausbau für künftige Bewohner. Der Einbezug lokaler Akteure erhöht zudem die Akzeptanz des Bauvorhabens und trägt zu nachhaltigen Lösungen bei. 06 Zugänglichkeit Seit 2004 müssen bei Anlagen und Bauten die Bedürfnisse und Rechte behinderter Menschen gemäss dem Behindertengleichstellungsgesetz (BehiG) beachtet werden. Die SIA-Norm 500 Hindernisfreies Bauen regelt seit Anfang 2009 die Anforderungen an Neubauprojekte abschliessend und verbindlich. 07 Tageslicht Gute Tageslichtnutzung durch entsprechend ausgerichtete Räume und ideale Fensteranordnungen reduzieren den Strombedarf für die Beleuchtung. Mit dem Tool von MINERGIE-ECO kann die Nutzung bewertet werden. Tageslicht stimuliert Menschen, was die Gesundheit fördert und Arbeitsausfälle minimiert. 08 Grundstücksfläche Der zunehmende Flächenbedarf pro Kopf der Bevölkerung wirkt als Multiplikator im Ressourcenverbrauch. Geringer Flächenbedarf unter Berücksichtigung einer Mindestbelegungsdichte erzeugt Nachhaltigkeit. Er minimiert den Landverbrauch, was zu höherer Dichte führt. Diese reduziert den Energieverbrauch und ermöglicht eine effizientere Nutzung des öffentlichen Verkehrs und der lokalen Infrastruktur. Verdichtetes Bauen gilt als zukunftsgemäss. 09 Biodiversität Naturnahe Aussenräume mit Biotopen, Wiesen, Naturflächen und Fassadenbegrünung sind für Menschen, Tiere und Pflanzen förderlich. Dachbegrünungen mit extensiver Bepflanzung tragen zur Artenvielfalt bei und optimieren die natürliche Retention. Nicht versiegelte Aussenräume sorgen für einen naturgemässen Regenabfluss. 20 Nutzung

21 Im Dialog mit der Umgebung Nutzung 21

22 Die Infrastruktur. Als zweite Dimension Die Integration einer Immobilie in die bestehende Infrastruktur sowie die Nähe zu Naherholungsgebieten verbessern die Lebensqualität der Nutzer. Neun Kriterien bewerten die verfügbare Mobilität, das Bildungs- und Freizeitangebot sowie getroffene Sicherheits- und Vorsichtsmassnahmen bezüglich Naturgefahren, Emissionen und Immissionen. 10 Grundversorgung Nahe Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtungen im Wohnund Geschäftsbereich sind Bedingung dafür, dass flexible Arbeitsmodelle praktikabel werden. Kurze Distanzen zur Versorgung mit Alltagsgütern motivieren zum Einkauf per pedes oder Fahrrad, und Nähe zu Spezialgeschäften verringert die durch die Liegenschaft induzierte Mobilität. 11 Öffentlicher Verkehr/Langsamverkehr Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr mit hoher Frequenz und guter Erreichbarkeit ist die beste Voraussetzung, dass alle Alltagswege ohne Einsatz von motorisiertem Privatverkehr absolviert werden. Auch die Schaffung von Fahrradwegen und Veloparkplätzen ist ein wichtiger Aspekt zukunftsfähiger Mobilität. 12 Sicherheit Die Schweiz ist aufgrund ihrer Topografie vielfältigen Naturgefahren ausgesetzt. Seit 2011 liegt die komplette Gefahrenkartierung vor, welche Bedrohungen durch Lawinen, Hochwasser, Rutschungen und Sturzprozesse ausweist. Die Erdbebengefährdungskarte ist schon länger verfügbar. Die Berücksichtigung beider Erhebungen ist für die Nachhaltigkeit von Immobilien unabdingbar. 13 Raumluft Menschen halten sich bis zu neunzig Prozent ihrer Zeit in Innenräumen auf. Somit wirkt die Klimaqualität nachhaltig auf das Wohlbefinden. Formaldehyd- und Lösungsmittelemissionen sowie strassenverkehrsbedingte Luftbelastungen aufgrund von Stickstoffimmissionen und Feinstaub sollen weitgehend vermieden werden. 14 Strahlung Externe Stromversorgungs- und Sendeanlagen sowie hauseigene Elektrogeräte produzieren Elektrosmog, der ab einer bestimmten Konzentration gesundheitsgefährdend ist. Im Boden vorhandene Radonkonzentrationen führen eventuell zu radioaktiven Immissionen, die Lungenkrebs verursachen können. 15 Lärm/Erschütterungen Belastungen durch Lärm und Erschütterungen wie beim Vorbeifahren eines Zugs beeinträchtigen das Wohlbefinden. Die Lärmschutz-Verordnung (LSV) des Bundes regelt übergeordnete Aspekte des Lärms, die SIA-Norm 181 Schallschutz im Hochbau legt die zulässige Lärmbelastung im Innern fest. 16 Standort Gute Erreichbarkeit eines Standorts und kurze Distanzen zu Sportplätzen, Wäldern und Parks für die Naherholung sind wichtige Gradmesser der Nachhaltigkeit. Beide reduzieren den motorisierten Verkehr und erhöhen das Angebot an Kultur- und Freizeitmöglichkeiten. Dies sorgt für mehr Gesundheit und Wohlbefinden. 17 Individuelle Mobilität Die Reduzierung der Parkplätze auf die baurechtlich verlangte Anzahl sowie ein von der Hausverwaltung gefördertes Angebot an Carsharing und Carpooling veranlassen die Nutzer zur Reduktion des Individualverkehrs. 18 Abfälle aus Betrieb/Nutzung Kompostierung, Abfallverwertung und Recycling sind dort möglich, wo bauliche Vorkehrungen dazu einladen. In so konzipierten Anlagen wird das Sammeln und Wiederverwerten von Abfällen erfahrungsgemäss von den Nutzern auch umgesetzt. 22 Infrastruktur

23 Verbindungen herstellen Infrastruktur 23

24 Die Energie. Als dritte Dimension Energieeffizienz und die Überwachung des Energieverbrauchs sind für die nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien zentral. Die fünf entscheidenden Kriterien gruppieren sich um den Einsatz von energiesparender Gebäudetechnik und klimaschonenden Energieträgern sowie um die Förderung erneuerbarer Energie. 19 Sommerlicher Wärmeschutz Mehr Nachhaltigkeit wird erreicht, wenn sowohl ein Sonnenschutz bei allen transparenten Bauteilen als auch eine gute Wärmedämmung im Dach- und Fassadenbereich und eine genügende Wärmespeicherfähigkeit der Baukonstruktion vorhanden sind. 20 Raumklima Neubauten dürfen gemäss kantonalen Vorschriften künftig nur noch rund halb so viel Wärmeenergie verbrauchen wie bis anhin. Die passive Nutzung der Sonnenenergie kann den Heizwärmebedarf wesentlich verringern. Auch tiefe Vorlauftemperaturen sind Voraussetzung für den Einsatz einer energieeffizienten Wärmeaufbereitung. 21 Wärme für Warmwasser Der Energiebedarf für die Warmwasseraufbereitung wird zum zunehmend wichtigeren Faktor der Gesamtenergierechnung. Neben dem Verhalten der Nutzer spielen strukturelle Entscheidungen in der Planung eine grosse Rolle. Auch die Abwärmenutzung aus Abwasser empfiehlt sich. 22 Elektrizität Der Einsatz von leistungsfähigen Wärmepumpen, eine Lüftungsund Klimatechnik im vernünftigen Rahmen, eine optimierte Nutzung des Tageslichts sowie die Benutzung von stromsparenden Leuchten und Haushaltgeräten tragen zur Energieeffizienz bei. 23 Deckung Energiebedarf Immer dringlicher wird die Verwendung von erneuerbarer Energie wie Biomasse aus Holz und Solarwärme aus Kollektoren für Raumheizung, Warmwasser und Lüftung. Die Reduktion der von fossilen Energieträgern verursachten Treibhausgase, die Eigenproduktion von Strom sowie eine tiefe Primärenergiekennzahl sind wichtige Indikatoren für Nachhaltigkeit. 24 Energie

25 Natürliche Kräfte nutzen Energie 25

26 Die Materialien. Als Vierte Dimension Die Materialisierung und die Schonung natürlicher Ressourcen sind entscheidend bei der Realisierung von nachhaltigen Gebäuden. Weitere Aspekte sind: gezielte Verwendung heimischer Rohstoffe, Minimaleinsatz von Grauer Energie, wenig Schadstofferzeugung, Rückbaufähigkeit sowie ein ökologischer Wasserhaushalt. 24 Altlasten Ein durch Altlasten kontaminierter Standort bedeutet ein gesundheitliches Risiko für künftige Nutzer und ein finanzielles für Investoren. 25 Bausubstanz Im Dienst der Nachhaltigkeit muss die Bausubstanz nicht nur dem Stand der Technik entsprechen, sondern auch auf Lebensdauer ausgerichtet sein. Die Beständigkeit der Fassade aufgrund witterungsunempfindlicher Materialien sowie die Solidität des Sockels, des Dachvorsprungs und der Fenster stehen im Fokus. 26 Verfügbarkeit von Rohstoffen Holz aus lokaler Erzeugung ist besonders nachhaltig, da der Rohstoff hierzulande wächst und zu Produkten veredelt wird. Ähnliches gilt für den Recyclingbeton, eine wichtige Grösse im nachhaltigen Baumanagement. 27 Umweltbelastung Die Wahl der Rohbaustruktur, der Gebäudehülle und des Glasanteils an der Fassade sowie die Entscheidung für kompakte Baukörper haben direkten Einfluss auf den Bedarf an Grauer Energie. Bauten unter Terrain und im Grundwasser sind besonders ressourcenintensiv. 28 Schadstoffe Nach ökologischen Gesichtspunkten ausgewähltes Bedachungsmaterial sowie der Verzicht auf chemischen Schutz beim Bauholz leisten ihren Beitrag zur Nachhaltigkeit. 29 Recycling Das Vorliegen eines Recyclingkonzepts bei Ersatzneubauten, die feste Einplanung der späteren Rückbaufähigkeit bei Erstellungen sowie wenige Rodungen bzw. viele Ersatzpflanzungen sind für eine umfassende Zukunftsfähigkeit unverzichtbar. 30 Wasser Die Ressource Wasser wird in der globalisierten Welt zum zentralen Thema. Sparsamer Umgang mit Trinkwasser, optimale Retention von Meteowasser, wenig versiegelte Flächen für bessere Wasserversickerung, Grauwassernutzung für anspruchslosen Verbrauch sowie ein ganzheitliches Wasserkonzept im Gebäude sind unverzichtbare Elemente eines ökologischen Wasserhaushalts. 26 Materialien

27 Auf natürliche Qualität bauen Materialien 27

28 Der Lebenszyklus. Als fünfte Dimension Fünf Kriterien bewerten den Lebenszyklus. Für die Bestimmung der Werthaltigkeit einer nachhaltigen Immobilie ist die Betrachtung der Lebensdauer einer Immobilie zentral. Gut strukturierte Grundrisse, einfache statische Systeme sowie gute Zugänglichkeit zu Bauteilen führen zu höherer Nutzungsflexibilität und sparen Unterhaltskosten ein. 31 Gebäudestruktur/Ausbau Nachhaltigkeit heisst hier, ein einfaches statisches System zu wählen, die drei Gebäudekomponenten Baustruktur, Installation und Hülle im Sinne günstiger Instandhaltung zu entkoppeln, auf eine für wechselnde Nutzungen geeignete Gebäudestruktur zu setzen und verantwortbare Flächeneffizienz anzustreben. 34 Betrieb/Unterhalt Reinigungskosten sind im Lebenszyklus einer Immobilie ein wesentlicher Bestandteil der Betriebskosten. Eine qualitativ hochwertige Liegenschaftsreinigung und -pflege soll bei günstigen Kosten möglich sein. Glatte und versiegelte sowie nicht textile Oberflächen und optimale Zugänglichkeit reduzieren den Aufwand. Hierher gehört auch die logistische Infrastruktur für die Ver- und Entsorgung des Gebäudes. 35 Instandsetzung Die freie Zugänglichkeit zu Haustechnikanlagen und Installationsschächten garantiert kontinuierlich kostengünstige Instandsetzungen. Einfluss auf Ausgaben hat auch der Technisierungsgrad der Liegenschaft. 32 Anlagekosten Die Gesamtkosten einer Immobilie unterliegen in den seltesten Fällen einer Lebenszykluskostenbetrachtung. Bewertet wird das Vorliegen von Konzepten zur Berücksichtigung der Lebenszykluskosten, eine zukunftsgerichtete Energieversorgung sowie die Modularität von Gebäudebauteilen und Anlagen. 33 Bewertung Während der gesamten Lebenszeit einer Immobilie wird ihre Sekundärstruktur rund zwei bis drei Mal saniert. In vorbestimmten Zyklen werden Gebäudebauteile und Anlagen entsprechend ihren technischen Lebensdauern erneuert. Die damit verbundenen Kosten müssen bei der Bewertung der Liegenschaft berücksichtigt werden. 28 Lebenszyklus

29 Im Wissen um die Zeit Lebenszyklus 29

30 Gold 32 Silber 34 Bronze 36 Plaketten 38 Index 39 3

31 Die Prädikate gold, silber und Bronze Jede Liegenschaft mit dem Gütesiegel greenproperty ist ein Vorbild an Nachhaltigkeit. Die ganzheitliche Bewertung stellt sicher, dass die Prüfung differenziert erfolgt ist und die Resultate jederzeit verifizierbar sind. Dennoch gibt es in den Bewertungsergebnissen feine Unterschiede. Sie sind Ausdruck davon, dass Nachhaltigkeit auch bei greenproperty ein Spektrum an Möglichkeiten umfasst. Und dass besonders exzellent erfüllte Anforderungen auch kommuniziert und belohnt werden sollen. Die entsprechenden Immobilien werden mit dem Gütesiegel ausgezeichnet und können die Prädikate Gold, Silber oder Bronze erlangen. 31

32 höchste bewertung. Prädikat Gold Das Prädikat in Gold erhalten Immobilien, die alle fünf Dimensionen von greenproperty zur Hälfte oder mehr erfüllen. Zusätzlich werden die MINERGIE - Zertifizierung und die Berücksichtigung ausgewählter MINERGIE-ECO -Ausschlusskriterien vorausgesetzt. Anforderungen im Detail Minergie -Zertifizierung liegt vor Folgende Minergie-Eco -Ausschlusskriterien sind eingehalten: Formaldehydemissionen Lösungsmittelemissionen Zertifiziertes Holz/Holz aus lokaler Produktion Recyclingbeton Bedachungsmaterial Chemischer Holzschutz Alle Dimensionen von greenproperty sind zu mindestens 50 Prozent erfüllt Beispielobjekt Uptown Zug, ZG Die Überbauung Uptown wurde im Juli 2011 fertiggestellt. Die Nutzung umfasst Wohnungen und Büros sowie Räumlichkeiten für Gastronomie und Gewerbe. Das Uptown ist Bestandteil des Portfolios des Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Green Property. Energiebezugsfläche (EBF): m 2 Kompaktheit (A th /A e ): 0,65 CO 2 -Emission pro Jahr*: 4,5 kg CO 2e /m 2 Ae Nutzung 63 % Lebenszyklus 70 % Infrastruktur 65 % * Treibhausgasemissionen gemäss SIA 2031 umfassen die gesamte Betriebsenergie (inkl. Stromverbrauch). greenproperty beurteilt nur die CO 2 -Emission aus der Raumkonditionierung und der Warmwassererzeugung. erfüllt Materialien 80 % Energie 62 % 32 Gold

33 Uptown in Zug ausgezeichnet mit greenproperty Gold ZG Gold 33

34 zweithöchste bewertung. Prädikat Silber Das Prädikat in Silber wird Immobilien zuerkannt, die alle fünf Dimensionen von greenproperty annähernd zur Hälfte erfüllen. Zudem ist der MINERGIE -Standard Bedingung. Anforderungen im Detail Minergie -Zertifizierung liegt vor Alle Dimensionen von greenproperty sind zu mindestens 40 Prozent erfüllt Beispielobjekt Connect, Zürich-Altstetten, Haus 3, ZH Die Überbauung Connect wurde im Herbst 2010 fertiggestellt. Sie besteht aus vier Gebäuden. Die Nutzung verteilt sich auf Wohnungen, Büros und Verkaufsflächen. Drei der Gebäude sind Bestandteil des Portfolios der Credit Suisse Anlagestiftung Real Estate Switzerland. Energiebezugsfläche: 9377 m 2 Kompaktheit (A th /A e ): 0,66 CO 2 -Emission pro Jahr*: 7,6 kg CO 2e /m 2 Ae Nutzung 47 % Lebenszyklus 71 % Infrastruktur 69 % * Treibhausgasemissionen gemäss SIA 2031 umfassen die gesamte Betriebsenergie (inkl. Stromverbrauch). greenproperty beurteilt nur die CO 2 -Emission aus der Raumkonditionierung und der Warmwassererzeugung. erfüllt Materialien 69 % Energie 49 % 34 Silber

35 Connect in Zürich-Altstetten ausgezeichnet mit greenproperty Silber ZH Silber 35

36 Dritthöchste bewertung. Prädikat Bronze Das Prädikat in Bronze geht an Immobilien, die vier Dimensionen von greenproperty zu 40 Prozent und die fünfte zu mindestens einem Viertel erfüllen. Anforderungen im Detail Vier der fünf Dimensionen von greenproperty sind zu mindestens 40 Prozent erfüllt Keine Dimension ist zu weniger als 25 Prozent erfüllt Beispielobjekt perron1, Solothurn, SO Die Überbauung perron1 wurde im Mai 2010 fertiggestellt. Der Nutzungsmix setzt sich aus vierzig Wohnungen sowie Geschäfts- und Büroflächen auf Quadratmetern zusammen. perron1 ist Bestandteil des Portfolios des Credit Suisse Real Estate Fund Siat. Energiebezugsfläche: m 2 Kompaktheit (A th /A e ): 0,73 CO 2 -Emission pro Jahr*: 13,6 kg CO 2e /m 2 A Nutzung 64 % Lebenszyklus 48 % Infrastruktur 61 % * Treibhausgasemissionen gemäss SIA 2031 umfassen die gesamte Betriebsenergie (inkl. Stromverbrauch). greenproperty beurteilt nur die CO 2 -Emission aus der Raumkonditionierung und der Warmwassererzeugung. erfüllt Materialien 53 % Energie 35 % 36 Bronze

37 perron1 in Solothurn ausgezeichnet mit greenproperty Bronze SO Bronze 37

38 w Uptown, Zug, 2009 bis 2011 Auszeichnung greenproperty Gold Zertifizierungsnummer ZG Architektur Scheitlin Syfrig Partner AG, Luzern Baurealisierung Anliker AG Generalunternehmung, Emmenbrücke greenproperty ist das erste ganzheitliche Gütesiegel in der Schweiz, das eine gesamthafte Beurteilung von Immobilien bezüglich ihrer Nachhaltigkeit ermöglicht. Es bewertet nach qualitativen und quantitativen Kriterien in fünf Dimensionen und zeichnet in den drei Kategorien Gold, Silber und Bronze aus. Entwickelt vom Real Estate Asset Management der Credit Suisse zusammen mit der Zürcher Ingenieurunternehmung Amstein + Walthert im Jahr ZG w Connect, Zürich-Altstetten, Haus 3, 2008 bis 2010 Auszeichnung greenproperty Silber Zertifizierungsnummer ZH Architektur Baumschlager Eberle, Vaduz Baurealisierung Senn BPM, St. Gallen greenproperty ist das erste ganzheitliche Gütesiegel in der Schweiz, das eine gesamthafte Beurteilung von Immobilien bezüglich ihrer Nachhaltigkeit ermöglicht. Es bewertet nach qualitativen und quantitativen Kriterien in fünf Dimensionen und zeichnet in den drei Kategorien Gold, Silber und Bronze aus. Entwickelt vom Real Estate Asset Management der Credit Suisse zusammen mit der Zürcher Ingenieurunternehmung Amstein + Walthert im Jahr ZH w perron1, Solothurn, 2007 bis 2010 Auszeichnung greenproperty Bronze Zertifizierungsnummer SO Architektur Morger + Dettli Architekten BSA/SIA, Basel Baurealisierung Frutiger AG, Thun greenproperty ist das erste ganzheitliche Gütesiegel in der Schweiz, das eine gesamthafte Beurteilung von Immobilien bezüglich ihrer Nachhaltigkeit ermöglicht. Es bewertet nach qualitativen und quantitativen Kriterien in fünf Dimensionen und zeichnet in den drei Kategorien Gold, Silber und Bronze aus. Entwickelt vom Real Estate Asset Management der Credit Suisse zusammen mit der Zürcher Ingenieurunternehmung Amstein + Walthert im Jahr SO Mit greenproperty ausgezeichnete Liegenschaften werden am Gebäude mit einer Plakette in Gold, Silber oder Bronze gekennzeichnet, auf der alle wichtigen Informationen zum Bauobjekt aufgeführt sind. 38 Plaketten

39 Index Kriterien Abfälle aus Betrieb/Nutzung 22 Altlasten 26 Anlagekosten 28 Bausubstanz 26 Betrieb/Unterhalt 28 Bewertung 28 Biodiversität 20 Deckung Energiebedarf 24 Elektrizität 24 Gebäudestruktur/Ausbau 28 Grundstücksfläche 20 Grundversorgung 22 Individuelle Mobilität 22 Instandsetzung 28 Integration/Durchmischung 20 Lärm/Erschütterungen 22 Öffentlicher Verkehr/Langsamverkehr 22 Partizipation 20 Raumklima 24 Räumliche Identität 20 Raumluft 22 Recycling 26 Schadstoffe 26 Sicherheit 22 Solidarität/Gerechtigkeit 20 Sommerlicher Wärmeschutz 24 Soziale Kontakte 20 Standort 22 Strahlung 22 Tageslicht 20 Umweltbelastung 26 Verfügbarkeit von Rohstoffen 26 Wärme für Warmwasser 24 Wasser 26 Zugänglichkeit 20 Index 39

40 Das vorliegende Dokument wurde von der Credit Suisse erstellt. Die darin geäusserten Meinungen sind diejenigen der Credit Suisse zum Zeitpunkt der Redaktion und können sich jederzeit ändern. Das Dokument dient nur zu Informationszwecken und für die Verwendung durch den Empfänger. Es stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung seitens oder im Auftrag der Credit Suisse zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren dar. Ein Bezug auf die Performance der Vergangenheit ist nicht als Hinweis auf die Zukunft zu verstehen. Die in der vorliegenden Publikation enthaltenen Informationen und Analysen wurden aus Quellen zusammengetragen, die als zuverlässig gelten. Die Credit Suisse gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich deren Zuverlässigkeit und Vollständigkeit und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben. Der in dieser Publikation genannte Anlagefonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property ist in der Schweiz aufgelegt worden. Der Anlegerkreis des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property ist auf qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 KAG beschränkt. Fondsleitung ist die Credit Suisse Funds AG, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich. Zeichnungen sind nur auf Basis des aktuellen Fondsvertrages mit Anhang und des letzten Jahresberichtes (bzw. Halbjahresberichtes, falls dieser aktueller ist) gültig. Der Fondsvertrag mit Anhang sowie die Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Credit Suisse Funds AG, Zürich, und bei allen Banken der Credit Suisse AG in der Schweiz kostenlos bezogen werden. Der in dieser Publikation genannte Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Siat ist als Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» aufgelegt worden. Fondsleitung ist die Credit Suisse Funds AG, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich. Zeichnungen sind nur auf Basis des aktuellen Verkaufsprospekts mit integriertem Fondsvertrag, des vereinfachten Prospekts und des letzten Jahresberichtes (bzw. Halbjahresberichtes, falls dieser aktueller ist) gültig. Der Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt sowie die Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Credit Suisse Funds AG, Zürich, und bei allen Banken der Credit Suisse AG in der Schweiz kostenlos bezogen werden. Emittent und Verwalter der CSA-Produkte ist die Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse, Zürich. Statuten, Reglement und Anlagerichtlinien sowie der jeweils aktuelle Jahresbericht bzw. die Factsheets können bei der Credit Suisse Anlagestiftung kostenlos bezogen werden. Als direkte Anleger sind nur in der Schweiz domizilierte steuerbefreite Vorsorgeeinrichtungen zugelassen. Copyright 2012 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten. CREDIT SUISSE AG Real Estate Asset Management Sihlcity Kalandergasse 4 CH-8070 Zürich Mail: green.property@credit-suisse.com SC swissclimate.ch 06.12, APRS 73 Die Broschüre ist auf dem umweltfreundlichen Papier Lessebo gedruckt. Lessebo ist FSC- und PEFC-zertifiziert sowie CO ² -neutral.