Exposé - Wettbewerblicher Dialog Kelsterbach, Sandhügelplatz Neue Mitte

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1 Exposé - Wettbewerblicher Dialog Kelsterbach, Sandhügelplatz Neue Mitte

2 Inhalt Makrolage Kelsterbach Geografische Lage Kennzahlen / Wirtschaftsdaten Städtebauliche Struktur Flächennutzungsplan Verkehr ÖPNV Infrastruktur Einzelhandel Wohnen / Freizeit Mikrolage Sandhügelplatz Lageplan Baurecht Städtebauliche Zelsetzung Planung Infrastruktur / Verkehrsplanung Stadtmitte Verfahren Wettbewerblicher Dialog Phasen Zeitschiene

3 Makrolage Kelsterbach, Sandhügelplatz Neue Stadtmitte

4 Geographische Lage Kelsterbach ist Stadt des hessischen Kreises Groß-Gerau und Mitglied des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain. Die Stadt befindet sich am südwestlichen Stadtrand von Frankfurt am Main. Die Raumordnung weist Kelsterbach als Unterzentrum aus. Mit dem Beginn der Industrialisierung und dem Bau der Bahnlinie Frankfurt - Mainz wächst Kelsterbach zu einem bedeutenden Standort für Logistikdienstleister. Quelle: google.maps.de, NH ProjektStadt

5 Kennzahlen, Wirtschaftsdaten Einwohner und Beschäftigungsverhältnisse Quelle: HessenAgentur, Stand: Einwohner Alterstruktur unter 5 Jahre 3,7 % 5 15 Jahre 10,9 % Jahre 68,7 % über 65 Jahre 16,8 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Arbeitslosenquote ,4 % Einpendler Auspendler 4.445

6 Kennzahlen, Wirtschaftsdaten Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2011 Gesamt 72.8 Mio Je Einwohner Kaufkraftkennziffer 102,8 Zentralitätskennziffer 65,2 Hebesätze 2012 Gewerbesteuer 380 % Grundsteuer A 250 % Grundsteuer B 250 % Tourismus Ankünfte Steigerung seit ,3 % Übernachtungen Verweildauer 1,4 Tage

7 Verkehr Kelsterbach liegt gut angebunden im Herzen des Rhein-Main-Gebietes. Frankfurt Es besteht eine direkte Anbindung an die A3 und B43. Auf die Autobahnen A 67, A 66 und A5 gelangt man innerhalb weniger Autominuten Wiesbaden/Mainz Direkte Anbindung an Airport City Frankfurt Quelle: google.maps.de, NH ProjektStadt

8 Verkehr - ÖPNV Der Rhein-Main-Flughafen liegt in ca. 5 Autominuten Entfernung, die nächsten ICE-Haltestellen befinden sich am Flughafen und am Hauptbahnhof Frankfurt. Die S-Bahn-Linien S8 und S9 führen binnen drei Minuten zum Frankfurter Flughafen, in fünfzehn Minuten zum Frankfurter Hauptbahnhof sowie in 30 Minuten in die Landeshauptstadt Wiesbaden. Es verkehren vier Buslinien der Lokalen Nahverkehrsgesellschaft des Kreises Groß- Gerau (LNVG GG) und eine Linie der traffiq aus Frankfurt am Main. Quelle:

9 Städtebauliche Struktur Der allgemein als Unterdorf bezeichnete ursprüngliche Ortskern im Norden des Stadtgebiets grenzt sich scharf von dem wesentlich größeren, allgemein Oberdorf genannten Siedlungsbereich ab, der oberhalb der etwa 17 Meter hohen Kelsterbacher Terrasse liegt. Eine Zäsur bildet die Bahnlinie, die Kelsterbach in einen nördlichen und einen südlichen Bereich teilt. Eine Unterführung in Höhe des S-Bahnhofs gewährt die Verbindung zwischen Unter- und Oberdorf für alle Verkehrsteilnehmer. Unterdorf Ursprünglicher Ortskern Bahnlinie Oberdorf Größter Siedlungsbereich mit allen aktuellen Erweiterungsgebieten Quelle: google.maps.de, NH ProjektStadt

10 Regionaler Flächennutzungsplan Quelle: Regionalverbands Frankfurt Rhein-Main

11 Infrastruktur Kindertagesstätten 7 Integrierte Gesamtschule 1 Grundschulen 2 Sonderschule 1 nächstes Gymnasium in Rüsselsheim nächste Hochschulen in Rüsselsheim, Frankfurt, Wiesbaden, Mainz und Darmstadt Altenwohnheim 1 Alten- und Pflegeheim 1 Uniklinik Frankfurt 16 Autominuten Krankenhaus Rüsselsheim 18 Autominuten Sport- und Wellnessbad Kelsterbach 3 Autominuten

12 Einzelhandel und Gewerbe Einzelhandel im Stadtkern Die Stadtmitte Kelsterbach befindet sich im wesentlichen entlang der Mörfelder Straße ab Höhe Martin-Luther-Straße / Sandhügelstraße im Süden und dem Kreuzungsbereich Mörfelder Straße / Bergstraße im Norden. Das Einzelhandelsangebot konzentriert sich auf den Abschnitt der Alten Mörfelder Straße und hier auf nahversorgungsrelevante Branchen. Die Ladeneinheiten sind aufgrund der historischen Prägung der Stadtmitte verhältnismäßig klein (Bebauung größtenteils aus den 1950er- und 1960er-Jahren). Quelle: google.maps.de, NH ProjektStadt

13 Einzelhandel und Gewerbe Einzelhandel außerhalb des Stadtkerns Gewerbegebiet Kelsterbach West Im Food-Bereich sind ein großflächiger Lebensmittelvollversorger der Rewe Group, die Lebensmitteldiscountmärkte Aldi und Lidl sowie Getränkefachmärkte ansässig. In einem 2008 neu eröffneten Fachmarktstandort sind neben dem Drogeriemarkt dm mit zwei Textilfachmärkten (KiK, Takko), einem Schuhfachmarkt (Deichmann) und einem Nonfood-Discounter (TEDi) vor allem Anbieter des mittelfristigen Bedarfs vorhanden. Das Angebot im Gewerbegebiet West ist auf Pkw-Kunden ausgerichtet. Durch seinen geringen Wohngebietsbezug nimmt dieser Standort in nur sehr geringem Maße Versorgungsfunktionen für umliegende Wohngebiete wahr. E-aktiv-Markt Ein weiterer großflächiger Standort ist der E aktiv-markt am Südring, zu dem ein integrierter Getränkefachmarkt gehört. Die Bedeutung dieses Frischeanbieters dürfte sich in erster Linie auf die Stadt Kelsterbach richten. Aufgrund seiner Siedlungsrandlage ist dieser Standort sowohl autokundenorientiert als auch nahversorgungsrelevant. Mit ca m² entspricht die Größe des Marktes gerade noch marktüblichen Dimensionen, weist jedoch einen gewissen Investitionsstau auf. südlichen Wohngebiet Kelsterbachs Ansätze eines Nahversorgungszentrums sind im südlichen Wohngebiet Kelsterbachs erkennbar. Umgeben von sowohl Einfamilienhäusern in z. T. offener Bebauung als auch mehrstöckigen Mehrfamilienhäusern Richtung Südring befinden sich im Kreuzungsbereich Gottfried-Keller-Straße / Mönchbruchstraße mit einem Bäcker, einem kleinen Lebensmittelgeschäft sowie einem Kiosk ein verdichteter Besatz nahversorgungsrelevanter Sortimente. ENKA-Gelände Auf dem ENKA-Gelände wird auf ca m² ein neues Stadtquartier entstehen. Im Nordosten entsteht Wohnfläche, im Südwesten wird Gewerbe Einzug finden. Zwischen beiden Nutzungen wird ein zentraler Platz und ein zentraler Versorgungsbereich eingerichtet. Hier wird zukünftig der REWE und der Aldi Markt aus dem Gewerbegebiet West hinsiedeln.

14 Einzelhandel und Gewerbe Einzelhandel außerhalb des Stadtkerns ENKA-Gelände Dialoggebiet Gewerbegebiet Kelsterbach West Quelle: google.maps.de, NH ProjektStadt

15 Wohnen und Freizeit Neue Wohngebiete entstehen in Kelsterbach am Länger Weg und auf dem ENKA-Gelände. Zur Naherholung stehen das Mainufer, der Südpark, der Staudenweiher" und ein Stadtwald zur Verfügung. Vielfältige Radwanderwege bestehen am Mainufer u.a. der Rhein-Main-Kinzig- Radwanderweg. Mainradweg / Regionalparkroute Sport- und Wellnessbad Kelsterbach Wohngebietsent wicklung ENKA ca. 200 WE auf 3,7 ha Bis 2014 Wohngebiet Länger Weg Bis 2015 Mönchwaldsee Staudenw eiher Südpark Quelle: google.maps.de, NH ProjektStadt

16 Mikrolage Kelsterbach, Sandhügelplatz Neue Stadtmitte

17 Korrespondenzgebiet Bahnhof Alten-/ Pflegeheim Weingarten Rathaus Polizei Gesamtschule Grundschule Bürgerhaus Quelle: Stadt Kelsterbach

18 Projektgebiet Dialoggebiet Erwerb durch Investor Sandhügelplatz ca m² Platzgestaltung Verbleib bei Stadt Sandhügelplatz ca. 500 m² Quelle: Stadt Kelsterbach

19 Städtebauliche Zielsetzung / Baurecht Die Lage des Projektgebietes in Kelsterbach mitten in der Innenstadt macht eine integrierte Projektentwicklung besonders bedeutsam. Das Gesicht der Stadt soll attraktiviert und die Kaufkraft in Kelsterbach gebunden werden. Durch die Entwicklung des Sandhügelplatzes ist eine Belebung der Kelsterbacher Innenstadt beabsichtigt, der Einzelhandel in der Stadtmitte soll gestärkt und damit die Nahversorgung der Bewohner gewährleistet werden. In dem Gebiet ist die Entwicklung eines Geschäftsgebäudes mit Einzelhandel im Erdgeschoss und ergänzenden Nutzungen in den Obergeschossen erwünscht. Mietinteressenten für Handels- und gewerbliche Nutzungen liegen der Stadt vor. Die integrierte Projektentwicklung umfasst Gestaltungsvorschläge für die Platzgestaltung des Sandhügelplatzes im Hinblick auf die Aufenthaltsqualität in der Stadtmitte. Baurecht: Im Dialoggebiet ist kein geltender Bebauungsplan vorhanden, daher ist eine Bebauung nach 34 BauGB möglich.

20 Neugestaltung der Kelsterbacher Innenstadt Quelle: Stadt Kelsterbach

21 Das Verfahren Wettbewerblicher Dialog Kelsterbach, Sandhügelplatz Neue Stadtmitte

22 Wettbewerblicher Dialog Die Stadt Kelsterbach ist seit rund zehn Jahren bestrebt eine nachhaltige Aufwertung der Stadtmitte anzustoßen. Dazu wurde ein städtebaulicher Ideenwettbewerb Neue Stadtmitte durchgeführt. Auf dessen Grundlage wurden weitergehende Planungen für den Bereich der Unterführung, den öffentlichen Straßenraum und den geplanten Platz erstellt. Die Stadt Kelsterbach hat bereits vorbereitende Maßnahmen durchgeführt. Die Erschließungssituation am Sandhügelplatz wurde um einige Meter nach Süden verlegt. Die Stadt erwarb drei Grundstücke nördlich an den Sandhügelplatz angrenzend, um auf dem Grundstück Sandhügelplatz eine angemessene Bebauung zu ermöglichen. Auf dem Sandhügelplatz soll nun eine Bebauung realisiert werden, um einen wichtigen Impuls für den zentralen Versorgungsbereich zu geben und die städtebauliche Setzung der Stadtmitte hervorzuheben. Mit der Durchführung eines öffentlichen Ausschreibungsverfahrens verfolgt die Stadt Kelsterbach folgende Ziele: 1. Das Interesse in der Projektentwickler und Investorenbranche soll ermittelt werden, am Standort Kelsterbach ein Geschäftsgebäude mit Nahversorgung und Wohnnutzung zu realisieren. 2. In einem durch Wettbewerb gekennzeichneten Verfahren soll, ein Investor ermittelt werden, der das Grundstück erwirbt und bebaut. 3. Es soll eine Handelsnutzung mind. im Erdgeschoss realisiert werden, die weiteren Nutzungen sind konzeptabhängig. 4. Die Bebauung soll, nach Abstimmung mit den Entwicklungsvorstellungen der Stadt, verbindlich und zügig realisiert werden. 5. Im Sinne der integrierten Stadtentwicklung sollen die umliegenden öffentlichen Straßenräume und öffentlichen Freiflächen mitgeplant und ggf. verbindlich realisiert werden.

23 Wettbewerblicher Dialog Verfahrensphasen und -dauer Bekanntmachung Aufforderung zum Nachweis der Eignung der pot. Auftragnehmer, Versand der Projektbeschreibung, Auswahl der Teilnehmer Verfahrensdauer ca. 1 Jahr Dez./Jan Dialogphase 1 Einreichung konkreter Lösungsvorschläge Erörterung der Einzelheiten Dialogphase 2 Ausarbeitung von Details; Konkretisierung der Dialogphase 1 Dialogverfahren mit ca. 5 Investoren Dialogphase 3 Vertragsverhandlungen Angebotsphase Zuschlag auf wirtschaftlichstes Angebot Dez./Jan Quelle: NH ProjektStadt

24 Geographische Lage Vorteile des Verfahrens Schnelles, transparentes Verfahren, das im Verhältnis zu der Entwicklung in diesem Umfang innerhalb eines kurzen Zeitraumes abgeschlossen ist. Der Investor erhält dadurch Kosten- und Rechtssicherheit. Am Ende des Verfahrens sind der Entwurf sowie die nötigen Verträge mit der Stadt verhandelt und abgestimmt, dass direkt nach Verfahrensende mit der Realisierung des Vorhabens begonnen werden kann. Der Investor erhält den Zugang zu einem innerstädtischen Filetgrundstück aus dem Eigentum der Stadt, um darauf ein rentables Objekt zu realisieren.

25 Kooperation Verfahrenssteuerung