Unser Preisreport Rhein-Erft-Kreis. Der Immobilienmarkt im Kölner Speckgürtel. Wenn s um Immobilien geht. Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie

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1 Unser Preisreport 2018 Rhein-Erft-Kreis Der Immobilienmarkt im Kölner Speckgürtel. Wenn s um Immobilien geht Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie

2 Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie Unternehmensvorstellung KSK-Immobilien Die KSK-Immobilien ist der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln und mit rund Objekten, die sich ständig im Angebot befinden, sowie 48 Immobilienbüros und ca. 150 Mitarbeitern der größte Makler im Rheinland. Die KSK-Immobilien vermittelt nicht nur Wohnungen, Einund Mehrfamilienhäuser und Grundstücke, sondern auch Gewerbeobjekte, Exklusivimmobilien, Mikrowohnapartments sowie Kapitalanlageimmobilien. Für notleidende Immobilien bietet die KSK-Immobilien die Entwicklung von Revitalisierungsmaßnahmen und entsprechenden Vermarktungsstrategien an. Dieser Preisreport beruht auf den Analysen der hauseigenen Researchabteilung, die die stetige Analyse des regionalen und überregionalen Wohnungsmarktes übernimmt. So kann die KSK-Immobilien sowohl selber frühzeitig auf Trends reagieren, als auch ihren Kunden Selbstnutzern wie Kapitalanlegern zahlreiche Beratungsdienstleistungen rund um das Thema Immobilien anbieten.

3 Unser Preisreport über den Rhein-Erft-Kreis Die Immobilienpreise im Rhein-Erft-Kreis beschäftigen viele Menschen, von Eigentümern und Kaufinteressenten über Bauträger bis hin zu Kapitalanlegern. Eigentümer möchten wissen, welchen Wert ihre Immobilie aktuell hat und Kaufinteressenten, wo sie sich welche Art von Immobilie leisten können. Für Bauträger ist es relevant, Standorte mit Entwicklungspotenzial zu finden und Kapitalanleger möchten möglichst hohe Renditen erzielen können. Dieser Preisreport basiert auf den Analysen des ausführlichen Marktberichtes 2018 der KSK-Immobilien, fokussiert sich jedoch allein auf die Entwicklungen im Rhein-Erft- Kreis und kann diese somit in anschaulicher grafischer Form darstellen. Inhalte des Preisreports: Kreisvorstellung Bevölkerungsentwicklung Bauaktivität Wohnungen Kauf Wohnungen Miete Einfamilienhäuser und Grundstücke Wanderungsbewegung Der Preisreport bietet eine übersichtliche Erläuterung der Preisentwicklungen im Rhein-Erft-Kreis als zuverlässige erste Informationsgrundlage für Kauf- und Investitionsentscheidungen. Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie

4 Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Köln Oberbergischer Kreis Rhein-Erft-Kreis Rhein-Sieg-Kreis Leverkusen Chorweiler Ehrenfeld Nippes Mülheim Lindenthal Innenstadt Kalk Rodenkirchen Porz

5 Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie Region der Kontraste: zwischen Baggern und Burgen Der Rhein-Erft-Kreis hat eine besondere Lage, der er auch seinen Namen verdankt. Denn im Sommer 1976 kam zum Gebiet des Erftkreises (so der ursprüngliche Name) noch die Stadt Wesseling hinzu. So hatte der Kreis dann am südöstlichen Rand plötzlich einen kleinen Zugang zum Rhein aus Erftkreis wurde Rhein- Erft-Kreis. Doch auch unabhängig von der Rheinlage hat der Rhein- Erft-Kreis ein interessantes Profil. Wahrgenommen wird er oft als größtes Braunkohlerevier Deutschlands, denn jahrhundertelang hat der Abbau den Kreis geprägt. An vielen Orten starten inzwischen bereits Rekultivierungsprogramme, die attraktive Naherholungsgebiete entstehen lassen. Auch kulturell hat der Rhein-Erft-Kreis einiges zu bieten. Das Schloss Loersfeld in Kerpen z. B. befindet sich ein einem zehn Hektar großen englischen Landschaftspark. Und auch die Schlösser in Brühl, Bergheim und Erftstadt zählen zu den schönsten Schlossanlagen Deutschlands.

6 Erftstadt + 0,71 % Bergheim + 1,67 % Bedburg + 2,82 % Brühl + 0,95 % Wesseling + 2,27 % Pulheim + 1,42 % Elsdorf + 2,32 % 1,0 % und weniger 1,1 % bis 2,0 % 2,1 % bis 3,0 % Wachstum Bevölkerungsentwicklung im Rhein-Erft-Kreis Der Rhein-Erft-Kreis ist ein beliebtes Zuzugsgebiet, daher ist die Bevölkerung in allen Städten des Kreises in den vergangenen Jahren stetig gewachsen. Diese Beliebtheit verdankt der Rhein-Erft-Kreis nicht zuletzt der Nähe zu und der guten Verkehrsanbindung nach Köln. Dennoch sind innerhalb des Kreises Unterschiede im Bevölkerungswachstum zu erkennen, die zu großen Teilen ebenfalls auf die jeweilige Nähe zur Domstadt zurückzuführen sind. In Lagen, die sich direkt an Köln befinden, ist das Bevölkerungswachstum tendenziell stärker als in den etwas weiter entfernten Städten. Mit einem Bevölkerungswachstum von über fünf Prozent führt Hürth die Statistik an, was in Anbetracht der Lage nicht verwunderlich ist: Hürth gehört zwar nicht zu Köln, ist vom Kölner Zentrum jedoch kaum weiter entfernt als z. B. die Kölner Stadtteile Sürth im Süden und Weiden im Westen des Stadtgebiets.

7 Hürth + 5,03 % Bevölkerungsentwicklung in % Kerpen + 3,01 % Frechen + 3,09 % bis 1,0 % bis 2,0 % bis 3,0 % über 3,0 % Quelle: Information und Technik NRW; eigene Darstellung 3,1 % und mehr Bauaktivität im Kreis Mit 2,6 gebauten Einheiten pro Einwohner liegt die Bauaktivität im Rhein-Erft-Kreis zwar in Bezug zu anderen Kreisen im Marktgebiet der KSK-Immobilien im Mittelfeld, dennoch wird der bestehende Bedarf nach Wohnraum dadurch noch nicht gedeckt. Betrachtet man den Gesamtkreis, entfallen bei den Baufertigstellungen in etwa gleich große Anteile auf Ein-/ Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser. Dies zeigt, dass zum einen Geschosswohnungen nachgefragt werden, andererseits in etwas ländlicher gelegeneren Lagen auch noch Grundstücke zur Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern vorhanden sind. Betrachtet man den Kreis im Detail, dann liegen Kerpen und Frechen als einzige Städte im Rhein-Erft-Kreis mit über 3,1 Baufertigstellungen deutlich über dem Kreisdurchschnitt. Beide Städte vereinen zwei Vorteile: Einerseits stehen hier aufgrund der nicht ganz so engen Bebauung wie z. B. in Köln noch Grundstücke zur Verfügung. Gleichzeitig bieten beide Städte, nicht zuletzt durch ein gutes ÖPNV-Netz und die Lage an der A4, eine schnelle und komfortable Anbindung nach Köln, was die Städte für Berufspendler attraktiv macht.

8 Wohnungen Kauf Bedburg + 8,9 % /m² Elsdorf + 4,5 % /m² Bergheim + 6,2 % /m² Pulheim + 6,5 % /m² Frechen Hürth Kerpen + 9,8 % /m² + 11,7 % /m² bis /m² bis /m² bis /m² über /m² + 9,9 % /m² Erftstadt + 5,9 % /m² Brühl + 7,7 % /m² Wesseling + 6,7 % /m² Bedeutung der Werte Mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 in % Kaufpreis für Bestandseigentumswohnungen 2017 in EUR/m² Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH; eigene Darstellung

9 Der nebenstehenden Grafik ist zu entnehmen, dass Pulheim, Frechen, Hürth und Brühl mit Preisen von deutlich über Euro/m² die höchsten Preisniveaus bei Eigentumswohnungen aufweisen. Es handelt sich hierbei um die Lagen innerhalb des Rhein-Erft-Kreises mit der geringsten Entfernung nach Köln, sodass davon ausgegangen werden kann, dass die Preise durch einen Überschwappeffekt des Kölner Preisniveaus zustande kommen. Elsdorf, Kerpen und Bedburg hingegen, die Städte im zweiten Gürtel um Köln, scheinen von diesem Überschwappeffekt weniger zu profitieren, wie die unterdurchschnittlichen Preise von rund Euro/m² zeigen. Diese Unterschiede zwischen den an Köln angrenzenden Städten und den etwas weiter entfernten Lagen zeigt sich (mit Ausnahme von Kerpen) auch bei der Preissteigerung. Weisen Hürth, Kerpen und Frechen Preissteigerungen von über neun Prozent auf, so liegen diese in Elsdorf und Erftstadt nur bei 4,5 bis 5,9 Prozent. Mehr zum Thema finden Sie in unserem aktuellen Marktbericht! Neubau In den weiter von Köln entfernten Lagen, z. B. in Kerpen und Erftstadt, können Neubaueigentumswohnungen mit Preisen von ca Euro/m² noch verhältnismäßig günstig erworben werden. Der Kreisdurchschnitt liegt mit rund Euro/m² deutlich höher. Das Neubauprojekt Berzdorfer Lichtung in Wesseling, das sich derzeit im Vertrieb der KSK-Immobilien befindet, zeigt mit Preisen von rund Euro/m², dass Neubauprojekte, die sich im ersten Speckgürtel von Köln befinden, mit den Kölner Preisen mithalten können. Bildquelle: aust manufaktur Berzdorfer Lichtung, Akazienweg, Wesseling

10 Wohnungen Miete Bedburg + 5,9 % 6,70 /m² Bergheim Pulheim + 3,2 % 8,92 /m² Elsdorf + 5,0 % 6,97 /m² + 3,1 % 6,46 /m² Frechen Kerpen + 3,8 % 8,91 /m² Hürth bis 7,00 /m² bis 7,75 /m² bis 8,50 /m² über 8,50 /m² Bedeutung der Werte + 3,2 % 7,44 /m² Erftstadt + 3,0 % 7,54 /m² Brühl + 3,8 % 8,77 /m² + 4,2 % 9,40 /m² Wesseling + 4,6 % 8,25 /m² Mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 in % Kaltmiete für Bestandsmietwohnungen 2017 in EUR/m² Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH; eigene Darstellung

11 Das Preisgefüge im Bereich der Mietwohnungen sieht ähnlich aus wie bei den Eigentumswohnungen. Pulheim, Frechen, Hürth, Brühl und Wesseling weisen mit über 8,00 Euro/m² die höchsten Mieten auf. Hürth ist mit 9,40 Euro/m² Spitzenreiter, dicht gefolgt von Pulheim und Frechen mit rund 8,90 Euro/m². Wie auch bei den Eigentumswohnungen ist ein Überschwappeffekt der Kölner Preise in Erftstadt, Kerpen, Bergheim, Elsdorf und Bedburg nur begrenzt erkennbar. Eine Ausnahme bildet jedoch der Kerpener Stadtteil Horrem, der über eine gute Infrastruktur und Regionalbahnanbindung verfügt und dadurch scheinbar für viele Mieter eine Alternative ist. Anders als bei den Eigentumswohnungen weisen Bergheim und Bedburg mit über fünf Prozent die stärkste Preissteigerung auf. Dass sie dennoch nicht das Preisniveau von Hürth, Pulheim und Frechen erreichen, liegt daran, dass diese ebenfalls Preissteigerungsraten von bis zu vier Prozent besitzen. Mehr zum Thema finden Sie in unserem aktuellen Marktbericht! Neubau Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern können im Rhein-Erft-Kreis im Schnitt für rund 10,31 Euro/m² vermietet werden. Dies entspricht auch in etwa den Preisen, mit denen Kapitalanleger rechnen können, die Eigentumswohnungen des Neubauprojektes fresh in Frechen zur Weitervermietung erworben haben. Betrachtet man den Gesamtkreis, sind Pulheim und Brühl Spitzenreiter. Im Detail betrachtet liegen kleine Apartments bis ca. 60 m² in Hürth vorne: Diese können für gut 12 Euro/m² vermietet werden. Bildquelle: Via Drupsteen fresh in Frechen, Toni-Ooms-Straße, Frechen

12 Freistehende Einfamilienhäuser Bedburg Pulheim + 6,7 % ,4 % Bergheim Elsdorf + 4,3 % ,6 % Kerpen + 3,7 % Frechen + 6,4 % Hürth + 8,1 % bis bis bis Erftstadt + 5,3 % Brühl über Bedeutung der Werte Mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 in % Kaufpreis freistehende Einfamilienhäuser 2017 in EUR + 6,3 % Wesseling + 4,7 % Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH; eigene Darstellung

13 Im Durchschnitt müssen Käufer im Rhein-Erft-Kreis rund Euro für ein freistehendes Eigenheim zahlen. Weit über dem Durschnitt liegen auch hier Pulheim, Hürth, Frechen und Brühl, wobei Einfamilienhäuser in Pulheim mit Euro die höchsten Preise erzielen. Auch hier scheint also die geringe Entfernung zu Köln ein wesentlicher Kaufaspekt zu sein. Die Teilung des Kreisgebietes zwischen dem ersten Kölner Ring und den weiter entfernt liegenden Städten ist auch hier deutlich zu beobachten. Für den Gegenwert eines Einfamilienhauses in Pulheim können im westlichen Kreisgebiet, z. B. in Elsdorf, gleich zwei Eigenheime gekauft werden. Hier liegen die Preise für ein Eigenheim im Durschnitt bei rund Euro. In Sachen Preisdynamik ist zu konstatieren, dass Pulheim mit über zehn Prozent Preissteigerungsrate Spitzenreiter ist. Es folgt Hürth mit gut acht Prozent. Alle anderen Städte (mit Ausnahme von Schlusslicht Kerpen) bilden ein recht breites Mittelfeld von ca. 4,5 bis 7 Prozent. Mehr zum Thema finden Sie in unserem aktuellen Marktbericht! Grundstücke Ein Preisgefälle innerhalb des Kreises lässt sich auch bei den Grundstückspreisen beobachten. Diese werden im Kreisdurchschnitt für rund 290 Euro/m² gehandelt. In Elsdorf können Baugrundstücke auch schon für unter 130 Euro/m² erworben werden. Anders in Wesseling: Hier müssen Käufer deutlich über 350 Euro/m² zahlen. Diese Preise kommen durch eine hohe Preissteigerung in den letzten Jahren zustande. In Wesseling sind die Preise für Grundstücke zwischen 2013 und 2017 um 13,6 Prozent gestiegen das ist Kreisrekord. Bildquelle: Thinkstock_ashumskiy

14 Wanderungsbewegung auf Kreisebene Mit über Menschen, die in den Jahren 2014 bis 2016 im Schnitt in den Rhein-Erft-Kreis gezogen sind und nur etwa , die aus dem Kreis weggezogen sind, weist der Rhein-Erft-Kreis ein positives Wanderungssaldo auf. Unter anderem profitiert er von Personen, die aus Köln in den Kreis ziehen, bei denen es sich in vielen Fällen um junge Familien handeln wird, die im Zuge der Familiengründung aus der Großstadt wegziehen Stichwort Suburbanisierung. Demgegenüber scheint Bonn mit nur einem Prozent der Zuzüge und zwei Prozent der Fortzüge keine wesentliche Rolle zu spielen. Verhältnismäßig viele Menschen ziehen auch aus dem Ausland in den Rhein-Erft-Kreis. Hierbei ist sicherlich zum einen die Großstadt Köln ausschlaggebend, die als Wirtschaftsstandort Experten aus dem Ausland in die Region zieht, zum anderen jedoch auch der Zuzug von Menschen aus Süd- und Osteuropa sowie Krisenregionen im Nahen Osten und Afrika. Bildquelle: Thinkstock_PIKSEL

15 42 % NRW* 29 % Ausland 1 % Bonn 18 % Köln 10 % Zuwanderung: Personen Deutschland** Zuwanderung bzw. Fortzüge im Mittel der Jahre In den Angaben für NRW wurden Bonn und Köln nicht inkludiert, da die Fortzüge dorthin und die Zuwanderungen von dort gesondert ermittelt wurden. * ohne Köln, Bonn; ** ohne NRW Fortzüge: Personen 48 % NRW* 22 % Ausland 15 % 13 % Deutschland** Köln 2 % Bonn Quelle: Information und Technik NRW; eigene Darstellung

16 Bildquelle: Sparkassenbilderwelt Ihr kompetenter Partner rund um Immobilien. Die KSK-Immobilien ist der Experte für Immobilien im Rhein-Erft-Kreis. Als Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln bringt die KSK-Immobilien seit über 20 Jahren Angebot und Nachfrage nach Immobilien im Rhein-Erft-Kreis zusammen. Im Angebot befinden sich nicht nur Bestands- und Neubauimmobilien, sondern auch Gewerbeeinheiten, Investmentimmobilien und Exklusivimmobilien. KSK-Immobilien GmbH Richmodishaus am Neumarkt Richmodstraße Köln info@ksk-immobilien.de Für weitere Informationen sowie den Marktbericht 2018: