Immobilien vererben, verkaufen oder übertragen

Transkript

1 Immobilien vererben, verkaufen oder übertragen Design Offices Düsseldorf Elisabethstraße 11, Düsseldorf 28. Juni 2016, 17:30 Uhr 1

2 Hinweise und Haftungsausschluss Diese Präsentation ist lediglich eine visuelle Unterstützung für einen mündlichen Vortrag. Sie gibt die Inhalte des Vortrags stichwortartig und nur unvollständig wieder. Sie ist ohne mündliche Erläuterungen aus sich heraus nicht aussagekräftig. Sachverhalte und Fallkonstellationen werden lediglich in abstrakter Form und selektiv dargestellt. Diese Unterlage ist nicht geeignet, einen konkreten Fall zu lösen. Weder der Vortrag und erst recht nicht diese Präsentation ersetzen im konkreten Einzelfall eine sachkundige Beratung durch einen Spezialisten für Erbrecht. Nur eine solche Beratung kann alle erforderlichen Aspekte eines konkreten Falles abdecken. Die Inhalte des Vortrages und dieser Präsentation wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte wird jedoch keine Haftung übernommen. 2

3 hemenbereiche Inhalt Gesetzliche Erbfolge Erbengemeinschaft eilungsversteigerung estamentsgestaltung Pflichtteilsrecht Erbschaftsteuer Übertragung zu Lebzeiten 3

4 Gesetzliche Erbfolge Ausgangsfall Wer ist Erbe? Mutter verstorben Vater bereits vorverstorben drei Kinder kein estament ( ) Vater Mutter S Stefan oni usnelda 4

5 Gesetzliche Erbfolge Ausgangsfall ( ) Vater Mutter Nachlassgegenstände: 1 Wohnhaus (EUR ,-) 2 Mietshäuser (je EUR ,-) Geldvermögen (EUR ,-) S Erbe zu 1/3 Erbin zu 1/3 Erbin zu 1/3 E r b e n g e m e i n s c h a f t! 5

6 Erbengemeinschaft Grundregeln der Erbengemeinschaft Nachlassgegenstände gehören allen Miterben gemeinschaftlich ( 2032 I). Miterben bilden rechtlich eine Gemeinschaft ( 2038, 2042, 749) Die Erbengemeinschaft ist grds. auf die Auseinander- setzung ausgerichtet ( 2042) Zuerst Begleichung der Schulden ( 2046) ; dann Aufteilung des Nachlasses ( 2047) Erben können über Nachlassgegenstände nur gemeinschaftlich verfügen ( 2040) Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu ( 2038 I S. 1) Jeder Erbe ist verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind ( 2038 I S. 2) Mehrheitsprinzip bei Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung und Erforderlichkeit ( 745 I S. 1), Rspr. Zur Erhaltung notwendige Maßregeln kann jeder Erbe allein treffen ( 2038 I S. 3) 6

7 Erbengemeinschaft Was geschieht mit dem Nachlass? Sohn Stefan lebt in Australien möchte alles schnell zu Geld machen ochter oni findet Immobilien gut sieht sie als sichere Anlage und Einkommensquelle an ochter usnelda ist immer überfordert ist immer benachteiligt kann sich nie entscheiden 7

8 Erbengemeinschaft Praxisfall: Verkauf Stefan und oni wollen das Elternhaus verkaufen, es steht leer müsste modernisiert werden verursacht nur Kosten schlechtes Vermietungsobjekt derzeit Verkäufermarkt usnelda ist noch nicht so weit kann sich noch nicht entscheiden sollte für Familie erhalten bleiben darf nicht in falsche Hände kommen Geschwister immer schon gegen sie will erst geschieden sein Ergebnis: Kein Verkauf! Erben können nur gemeinsam verfügen, d. h. verkaufen ( 2040) 8

9 Erbengemeinschaft Praxisfall: Wasserschaden Wassereinbruch im Keller Leerstand im Winter: Leitung geplatzt Keller vollgelaufen Abpumpen, Entsorgen, rocknen, Renovieren erforderlich Kosten: EUR ,- Versicherung zahlt nur kleinen eil oni will Schaden so schnell wie möglich beseitigen Stefan nicht erreichbar usnelda findet es zu teuer, kann sich im übrigen nicht entscheiden Ergebnis: Schadenbeseitigung möglich! Jeder Erbe kann notwendige Maßregeln alleine treffen ( 2038 I S. 3) Miterben werden mitverpflichtet 9

10 Erbengemeinschaft Praxisfall: Anstrich oni möchte das Mietshaus neu streichen lassen alter Anstrich noch akzeptabel, aber andere Farbe wäre schöner vielleicht besser vermietbar Stefan ist es egal, usnelda kann sich nicht entscheiden Ergebnis: Kein Anstrich! Mitwirkung aller Erben erforderlich, ( 2038 I S. 1) Könnte aber Mehrheitsentscheidung nach 745 I S. 1 zugänglich sein, wenn ordnungsgemäße Verwaltung und wenn erforderlich (Rspr.) 10

11 Erbengemeinschaft Praxisfall: Neuer Anlauf zum Verkauf oni und Stefan wollen das Elternhaus jetzt dringender denn je verkaufen es könnten weitere Schäden entstehen Renovierungskosten kommen bei Verkauf nicht mehr herein laufende Kosten sind hoch sie beauftragen auf eigene Rechnung Makler, um usnelda zu überzeugen usnelda kann sich nicht entscheiden vielleicht könnte man doch noch mehr Geld bekommen emotional noch nicht so weit Letztes Mittel: eilungsversteigerung! Jeder Erbe kann Antrag auf Versteigerung zur Auseinandersetzung stellen ( 180 ZVG) 11

12 Auseinandersetzung einer Gemeinschaft eilungsversteigerung eilungsversteigerung ist das Mittel, die Auseinandersetzung einer Immobilie zu erzwingen Antrag eines Miterben gem. 180 ZVG Versteigerung zwecks Auseinandersetzung einer Gemeinschaft Zuständig ist das Amtsgericht Verfahren nach ZVG, Besonderheiten nach 180 ZVG ff. Miterben erhalten Antrag zur Stellungnahme Bewertung durch gerichtliches Gutachten Anberaumung eines Versteigerungstermins Einigung unter Miterben jederzeit möglich, Antrag kann dann zurückgenommen werden. 12

13 estamente estamente zur Streitvermeidung Mutter Verschiedene Möglichkeiten der estamentsgestaltung im Ausgangsfall S eilungsanordnungen Vorausvermächtnisse Übernahmerechte Einzelne Vermächtnisse 13

14 Exkurs: estamente Formen letztwilliger Verfügungen Das Gesetz kennt ausschließlich folgende Formen einer letztwilligen Verfügung: Eigenhändiges estament ( 2247) Öffentliches estament ( 2232) Gemeinschaftliches estament durch Ehegatten ( 2265 ff.) Erbvertrag ( 2274 ff.) Nottestamente ( ) ( vor dem Bürgermeister;.vor drei Zeugen;.auf See) 14

15 estamente Erbeinsetzung mit eilungsanordnung Mit Wertausgleich Erblasser setzt Kinder zu Erben ein mit gleichen oder unterschiedlichen Quoten Er bestimmt gem BGB, welches Kind welche konkreten Gegenstände bei der eilung des Nachlasses erhalten soll Mutter 1/3 1/3 1/3 S A A A Unterschiedliche Werte müssen unter den Erben entsprechend den Erbquoten ausgeglichen werden An den nicht zugeteilten Gegenständen partizipieren die Erben entsprechend ihren Quoten 15

16 estamente Erbeinsetzung mit Vorausvermächtnissen Ohne Wertausgleich Mutter Erblasser setzt alle Kinder zu Erben ein, ggf. mit unterschiedlichen Quoten 1/4 1/2 S 1/4 Jedes Kind hat Anspruch, vor der eilung des Nachlasses bestimmte Gegenstände vorab zu erhalten V o r a u s v e r m ä c h t n i s s e kein Wertausgleich für vermachte Gegenstände Grenze bildet das Pflichtteilsrecht 16

17 estamente Erbeinsetzung mit Übernahmerecht Mit vorab bestimmbarem Wertausgleich Mutter Erblasser setzt alle Kinder zu Erben ein Erblasser vermacht den Anspruch, bestimmte Gegenstände vor der eilung des Nachlasses zu einem bestimmten Preis übernehmen zu können 1/3 1/3 S 1/3 Übernahmerecht Keine Pflicht zur Übernahme Grenzen im Pflichtteilsrecht 17

18 estamente Unterschiedliche Erbeinsetzung Bewusst unterschiedliche Quoten / Werte Mutter Erblasser setzt nur bestimmte Kinder zu Erben ein die anderen erhalten ggf. Vermächtnisse Vermächtnis S 1/1 Erbin Vermächt nis oder werden vollständig enterbt Pflichtteilsansprüche und Pflichtteilsrestansprüche zu beachten 18

19 estamente Enterbung und Enterbung Pflichtteilsansprüche von Kindern Erblasser setzt nur ein Kind zum Erben ein, bedenkt die anderen nicht O,00 Mutter O,00 Enterbte Kinder haben Pflichtteilsansprüche (PA) ( 2303 ff.) Pflichtteil (P) ist ein Zahlungsanspruch gegen den oder die Erben S PA 1/1 Erbin PA Höhe entspricht der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils Anspruch der P-Berechtigten auf Auskunft Wertermittlung 19

20 Erbschaftssteuer Steuerklassen/ Steuersätze 20

21 Erbschaftssteuer Privilegierung von Immobilien In bestimmten Fällen sind Immobilien nach dem geltenden Erbschaftsteuerrecht (ErbStG) privilegiert: Familienwohnheim für Ehegatten steuerfrei nach 13 Abs. 1 Nr. 4 b), wenn Ehegatte es 10 Jahre für eigene Wohnzwecke nutzt Familienwohnheim für Kinder steuerfrei nach 13 Abs. 1 Nr. 4 c), wenn Kinder es 10 Jahre für eigene Wohnzwecke nutzen und Wohnfläche nicht größer als 200 qm Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nach 13 c Abs. 1 nur mit 90 % des Wertes angesetzt. 21

22 Schenkungen Übertragungen zu Lebzeiten Für vorweggenommene Erbfolge kann es gute Gründe geben. Vorteile und Risiken sollten sorgfältig abgewogen werden. Frühzeitige Überleitung in die nächste Generation Ausnutzen der steuerlichen Freibeträge Sicherungsmöglichkeiten für die Übertragenden, z. B. Wohnrecht Nießbrauch Leibrente oder Reallast Widerrufsvorbehalt / Rückübertragungsrecht Anrechnung auf Erb- und Pflichtteil vereinbaren Rückgriffmöglichkeiten des Sozialhilfeträgers zu beachten 22

23 Herzlichen Dank für Ihr Interesse und für Ihre Aufmerksamkeit! Immobilien vererben, verkaufen oder übertragen Design Offices Düsseldorf Elisabethstraße 11, Düsseldorf 28. Juni 2016, Uhr 23

24 Hinweise und Haftungsausschluss Diese Präsentation ist lediglich eine visuelle Unterstützung für einen mündlichen Vortrag. Sie gibt die Inhalte des Vortrags stichwortartig und nur unvollständig wieder. Sie ist ohne mündliche Erläuterungen aus sich heraus nicht aussagekräftig. Sachverhalte und Fallkonstellationen werden lediglich in abstrakter Form und selektiv dargestellt. Diese Unterlage ist nicht geeignet, einen konkreten Fall zu lösen. Weder der Vortrag und erst recht nicht diese Präsentation ersetzen im konkreten Einzelfall eine sachkundige Beratung durch einen Spezialisten für Erbrecht. Nur eine solche Beratung kann alle erforderlichen Aspekte eines konkreten Falles abdecken. Die Inhalte des Vortrages und dieser Präsentation wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte wird jedoch keine Haftung übernommen. 24