Mietzinsverrechnung Hochbauten VV Präsentation vzf

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1 Mietzinsverrechnung Hochbauten VV Präsentation vzf Ziele Die Ziele der heutigen Präsentation sind: - Vorstellung der IMMO - Überlegungen zur Querschnittsverrechnung - Der Weg der IMMO - Vorstellung Projekt Produkte + Verrechnung - Herausforderungen bei der Umsetzung , Seite 2 1

2 Die IMMO im Überblick Die ist eine Dienstabteilung des Hochbaudepartements der. Grundauftrag - Eigentümervertretung - Gebäudebewirtschaftung - Dienstleistungen des Facility Managements Tätigkeitsbereich - Immobilien im Verwaltungsvermögen , Seite 3 Die IMMO in Zahlen 437 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ( = 313 Stellenwertäquivalente) 19 Lernende (v.a. Handwerk und KV) 1600 Gebäude 2,2 Mio. Quadratmeter Geschossfläche (rund Räume) 8 Mrd. Franken Gebäudeversicherungswert 900 Projekte und Bauvorhaben pro Jahr 350 Mio. Franken Investitionen und Unterhalt pro Jahr 25 Mio. Franken Energieeinkauf pro Jahr (ganze Verwaltung) 30 Mio. Franken Zumiete von Liegenschaften bei Dritten , Seite 4 2

3 Die IMMO in Zahlen Die IMMO im städtischen Kontext Laufende Rechnung Zahlen 2010 (in Mio. Franken) Investitionsrechnung Stadt IMMO Anteil IMMO an Stadt Aufwand % Ertrag % Ausgaben 899* % Einnahmen 126* % Stellenwertäquivalente % * exkl. Ausgliederungen und Übertragungen , Seite 5 Die IMMO Woher wir kommen Gründung Professionalisierung des Immobilienmanagements - Aus dem Amt für technische Dienste und Teilen des Amts für Hochbauten entsteht die IMMO Reorganisation Konsequente Ausrichtung auf Kunden und Portfolios - Weitere Professionalisierung aller FM-Dienstleistungen Reorganisation Kerngeschäft Spezialisierung der Funktionen - Trennung zwischen Angebot und Nachfrage , Seite 6 3

4 Organigramm , Seite 7 Kunden und Portfolios Schulbauten SSD m 2 GF Schulen, Kindergärten, Horte Verwaltungsbauten alle Departemente m 2 GF Amtshäuser, Sozialzentren, Quartierwachen Gesundheitsbauten GUD m 2 GF Altersheime, Pflegezentren Sportbauten SSD m 2 GF Sporthallen, Hallen- und Freibäder, Kunsteisanlagen , Seite 8 4

5 Kunden und Portfolios Sozialbauten SD m 2 GF Soziokultur, Arbeitsintegration, begleitetes Wohnen Werkbauten TED, PD und PRD m 2 GF Werkhof, Bootsvermietung oder Sukkulentensammlung Kulturbauten PRD m 2 GF Museen, Theater und Kinos Kleinbauten diverse Departemente m 2 GF Lager, Magazine oder privat genutzte Lokale , Seite 9 Kunden und Portfolios Geschossfläche nach Portfolios Total Geschossfläche = 2,2 Mio. Quadratmeter 41% Schulbauten 20% Verwaltungsbauten 17% Gesundheitsbauten 8% Sportbauten 5% Sozialbauten 5% Werkbauten 3% Kulturbauten 1% Kleinbauten , Seite 10 5

6 IMMO Verwaltung Vernetzung Stadtrat Mittel und Standards Konsens IMMO Integrale Sicht Bedarf Dienstabteilungen und Departemente , Seite 11 Die Zielsetzungen der IMMO... Haushälterischer Umgang mit Raum Fördern Kostenbewusstsein Schaffen von Entscheidungsgrundlagen Freigabe von Raumreserven Ziele der Immobilien- Bewirtschaftung Messbarkeit von Aufwand und Ertrag Fördern des Wettbewerbsdenken Optimierung Abbau von Quersubventionierung Finanzmitteleinsatz , Seite 12 6

7 Rollenverständnis Mieter-Vermieter-Modell Departemente und Dienstabteilungen = Mieter/Kunden Hochbaudepartement = Immobilienbewirtschafter / Anbieter Trägt Verantwortung für die kostenverursachenden Faktoren Zahlt Miete und Nebenkosten sowie die Inanspruchnahme Gebäudewirtschaftlicher Leistungen Bewirtschaftet und unterhält das Gebäude Erfasst und verrechnet die Kosten Verantwortet die Substanzerhaltung , Seite 13 Warum verrechnen wir Leistungen? - Was nichts kostet. - WOV fordert Transparenz - Gemeinderat fordert Transparenz - NPM Ansatz (Weiterverrechnung interne Leistungen) - Aber auch Ansätze aus BEBU: - Vollkostenermittlung - Kostenrechnung bei Produkten anderer Dienstabteilungen wird beeinflusst durch Miete , Seite 14 7

8 Verrechnungskonzepte 1996 WOV Verwaltungsreform Mieter-Vermieter Modell Verrechungskonzept Interne Verrechnung => Kostenbewusstsein haushälterischer Umgang => Freigabe von Raumreserven => Schaffung von Transparenz 2000 Übergangsszenario 2002 Stadtratsbeschluss (StRB) IMMO Doku Dienstleistungen Portfoliomodell => Durchschnittsbetrachtung Portfolios 2011 StRB IMMO Doku Dienstleistungen II Einzelbetrachtung Objekt , Seite 15 Welches Modell wählen? - Kostenmiete: - Betriebswirtschaftlicher Ansatz - Schwierige Datenbeschaffung bei grosser Anzahl Gebäude über lange Zeiträume (vor EDV Ära!) - zu schnelle Abschreibung gemäss HRM (10% degressiv p.a. für Immobilien) - Marktmiete: - Setzt vergleichbare Objekte im Markt voraus - Markt ist ständig in Bewegung - Standortabhängigkeit , Seite 16 8

9 Die Grundsätze der Kostenmiete K O S T E N M I E T E Amortisation der investierten Baukosten Rücklagen für spätere Erneuerungen (Ersatz von Abnützungen und Verbrauchsteilen) Verzinsung des Grundstückswertes Deckung der laufenden Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten , Seite 17 Methoden zur Ermittlung der Kosten - Portfolioansatz - Ermittlung durchschnittlicher Kosten - Ist-Kosten - Erhebung angefallener Kosten setzt Vorhandensein von Daten voraus - Plan-Kosten - Setzt Vorhandensein von ähnlichen Objekten voraus , Seite 18 9

10 Die Ziele des Portfolioansatzes Z I E L E Bestimmung des Mietzinses mit minimalem Ermessensspielraum nur nach Einheitspreisen, Leistungseinheiten und definierten Korrekturfaktoren Gleiche Belastung je bezogener Leistungseinheit, d.h. gleichartige Nutzungen haben einheitliche Ansätze, unabhängig von der Liegenschaft Bemessung des Mietzinses nach effektiv bezogener Leistung , Seite 19 Das Portfoliokonzept Äpfel mit Äpfeln vergleichen - Jedes Portfolio definiert die Parameter einer bestimmen Art von Baute, z.b. Sporthalle, Altersheim, Wohnbaute - Pro Portfolio wird aus einem Musterportfeuille von Liegenschaften ein Durchschnittspreis der Herstellungskosten / m2 errechnet - Insgesamt sind 32 Portfolios definiert - Eine Liegenschaft kann Leistungen aus einem oder mehreren Portfolios umfassen , Seite 20 10

11 Die Parameter der Portfoliomiete Lager Büro Archiv Lager Büro Archiv Generelle Parameter für alle Portfolios (PF) - durchschnittlicher Zinssatz - Teuerungsrate - Zusatzkosten (Baunebenkosten, Umgebungszuschlag) Berechnungs-Parameter der einzelnen PF - Leistungsmass / Gebäudekosten - Ersatzrhythmus / Lebensdauer - Anteil ersatzbedürftiger Bauteile - Zuschlag f. nicht nutzbare Technikräume Berechnungs-Parameter des Objektes - Strukturwert / Präferenzstufe - Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten , Seite 21 Von der Portfoliomiete zum neuen Modell Portfoliomodell Einführung CAFM Start Projekt Produkte & Verrechnung Genehmigung durch Stadtrat , Seite 22 11

12 Ausgangssituation des Projektes - Heutiges Modell mit Durchschnittsbetrachtung wurde auf dem Datenbestand 2002 entwickelt: Es standen nur rudimentäre Objektdaten zur Verfügung und so gut wie keine Erfahrungswerte von Verbrauchswerten - Es hat heute gravierende Nachteile: - Separate Programmierung zur Mietberechnung notwendig - kein Bezug zu realen Kosten der einzelnen Bauvorhaben - aktuelles Modell ist branchenfremd, keine Benchmarks möglich - Einige der Leistungen wie baulicher und technischer Unterhalt sowie Verwaltungskosten werden heute noch nicht verrechnet keine Kostendeckung , Seite 23 Ziele des Projektes Produkte und Verrechnung - Ziel ist ein transparentes, in der Handhabung einfaches Verrechnungssystem, welches branchenüblich ist und sämtliche Leistungen berücksichtigt - Die IMMO ist vorbereitet für zukünftige Anforderungen (Controlling, Monitoring, HRM2) - Durch Neugestaltung der Produkte und überarbeitetem Verrechnungsmodell werden die Leistungen der IMMO klar strukturiert - Kostendeckende Querschnittsverrechnung wird angestrebt - Produkte sind standardisiert und innerhalb der Vorgaben kundenspezifisch angepasst , Seite 24 12

13 Grundpauschale Raum (heutiges Modell) Typische Schulhäuser Durchschnittliche Erstellungskosten pro m 2 Bezugsmenge (z.b. m2 Schulraum) Ansatz pro Leistungseinheit m Fr./m2 typische Verwaltungsbauten Gebäudekosten Fr. + Zusatzkosten Fr. + Landwert Fr. Anlagekosten Fr. Durchschnittliche Erstellungskosten pro m , Seite 25 Kostenmietenberechnung neu Schulhäuser Jedes Gebäude wird ab 2014 einzeln betrachtet Verwaltungsbauten , Seite 26 13

14 Neues Verrechnungsmodell Basis Ausgangswert Der Ausgangswert wird gemäss Vorgabe Stadtrat in Abstimmung mit HRM2 zu einem späterem Zeitpunkt fest gelegt Portfoliospezifisch, je nach Amortisations-/ Lebensdauer der Bauteile , Seite 27 Neues Verrechnungsmodell in zugemieteten Objekten Kostenmiete in zugemieteten Objekten Ausbaukosten B1 Ausbaukosten 1'000'000 B2 + Kapitalverzinsung (% der Ausbaukosten, 1/2 städt. Satz) 1.563% 15'630 B3 + Amortisation, abhängig von der Mietdauer 10.0% 100'000 = jährlicher Amortisationsanteil 115'630 Kostendeckender Mietzins B4 Effektive Mietkosten (nur Raumkosten) 200'000 B5 + Unterhalt (% der Ausbaukosten) 1% 10'000 B6 + Risiko für Mietzinsausfall (% der Ausbaukosten) 0.1% 1'000 = Mietanteil 211'000 B7 = Miete während der Amortisationsdauer 326'630 B8 = Miete nach der Amortisationsdauer 211'000 B9 + Verwaltungskosten (% des Mietzinses) 3.25% = Kostenmiete während der Amortisationsdauer bis z.b '245 = Kostenmiete nach der Amortisationsdauer ab '858 B6 =Mieten bis Bezug durch Nutzende , Seite 28 14

15 Stadtrat-Präsentation 2009 und weiteres Vorgehen Das Modell wurde dem Stadtrat an der Klausur 2009 vorgestellt. Eine erste Weisung wurde eingereicht und im Stadtrat anfangs 2010 behandelt, aber nicht verabschiedet. Nach den Neuwahlen wurde die Weisung zurückgezogen und ein Steuerungsausschuss für die Weiterbearbeitung des Projektes festgelegt. Der Steuerungsausschuss hat für die Bearbeitung der Fragestellungen aus der Vernehmlassung eine departementsübergreifende Arbeitsgruppe definiert. Fragestellungen: , Seite 29 Einbezug des Landwertes Der Landwert wird in der internen Verrechnung nicht mehr berücksichtigt. Begründung: - Standortgebundenheit - dem Landwert stehen keine Kosten gegenüber - einheitliches Modell , Seite 30 15

16 Vorschlag Zwischenlösung Verrechnungsmodell 1/2 - Das neue Verrechnungsmodell ist grundsätzlich so aufgebaut, dass der Basiswert bei Bedarf flexibel angepasst werden kann (an HRM2 o.ä.). - Die entscheidende Frage ist: Welches Rechnungsmodell wird die Basis für die Mietberechnung und wann wird es eingeführt? , Seite 31 Vorschlag Zwischenlösung Verrechnungsmodell 2/2 - Einführung des neuen Verrechnungsmodells IMMO per , aber Preisgestaltung auf der Ebene Gebäude gemäss heutiger Verrechnung (Zwischenlösung). - Preisanpassung mit Einführung der neuen Rechnungslegungsvorschrift (HRM2) , Seite 32 16

17 Termine , Seite 33 Unterschiede altes/neues Verrechnungsmodell Aktuelles Verrechnungsmodell Neues Verrechnungsmodell - Teilkostenverrechnung - Vollkostenrechnung - Kein Unterschied zwischen IMMO-eigenen Objekten und Mietobjekten meistens zu günstige Mieten bei zugemieteten Objekten - Unterscheidung zwischen IMMOeigenen Objekten und Mietobjekten reeller Mietpreis - Durchschnittsbetrachtung - Einzelbetrachtung auf Basis Ausgangswert - Anpassungsrhythmus 5 Jahre, - Anpassungsrhythmus 4 Jahre (bisher nie angepasst) , Seite 34 17

18 Die Herausforderungen - Ermittlung Einzelwerte für 1600 Gebäude - Unsicherheiten Ausgestaltung/Einführungszeitpunkt HRM2 - Nicht alle wollten Transparenz (Kulturbauten)Politik - Neue Bauten vs laufende Kosten - REMO Vorschriften - Investitionen erst ab Fr aktiviert - keine Unterscheidung wertvermehrend/werterhaltend - Uneinheitliche Arbeitsteilung bei den Portfolios Folge: nicht alle Kosten bei IMMO , Seite 35 Diskussion & Fragen Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! , Seite 36 18