GROßENKNETEN. Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde. Hamburg, im Juni 2015

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1 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde GROßENKNETEN Auftraggeber: Gemeinde Großenkneten Projektleitung: Dipl.-Geogr. Katharina Staiger Hamburg, im Juni 2015 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Poststraße 25, Hamburg Telefon: 040 / Telefax: 040 / info@gma.biz Internet:

2 Vorbemerkung Die Gemeinde Großenkneten beauftragte die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Hamburg, ein Einzelhandelskonzept zu erstellen. Vor dem Hintergrund von Anfragen zur Erweiterung von Lebensmittelmärkten stellt sich für Großenkneten die Frage, ob diese Erweiterungsvorhaben innerhalb der Gemeinde Großenkneten, aber auch im Umland, noch verträglich sind. Der GMA standen für die Erstellung der Untersuchung Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Landesamtes für Statistik und Kommunikationstechnologie, der Gemeinde Großenkneten sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Die Untersuchung dient der Vorbereitung für kommunalpolitische und bauleitplanungsrechtliche Entscheidungen der Gemeinde Großenkneten. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert, der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Hamburg, im Juni 2015 KST wym

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung und Methodik 1 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 2 3. Konsequenzen für die Flächen- und Stadtentwicklung 8 4. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 9 II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Großenkneten Makrostandort Großenkneten Standortgefüge des Einzelhandels Aktueller Einzelhandelsbestand Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich Ergebnisse der Bürgerbefragung Merkmale der Befragten Einkaufsverhalten der BürgerInnen aus Großenkneten Bewertung der Geschäfte Vorschläge zur Verbesserung der Einkaufssituation 27 III. Nachfragesituation Marktgebiet und Bevölkerung Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet Einzelhandelszentralität 33 IV. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose Bewertung und Potenziale des Einzelhandels Versorgungsstruktur 34

4 2.2 Entwicklungspotenziale 36 V. Einzelhandelskonzept für Großenkneten Ziele des Einzelhandelskonzeptes Sortimentskonzept Standortkonzept Begriff zentraler Versorgungsbereich Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche Zentrale Versorgungsbereiche Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 53

5 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung und Methodik Die Gemeinde Großenkneten hatte vor sieben Jahren bereits ein Einzelhandelskonzept erstellen lassen, welches allerdings im Rat der Gemeinde nicht beschlossen wurde. Aufgrund der vorliegenden Anfragen zur Erweiterung von Lebensmittelmärkten und verschiedenen Änderungen im Einzelhandelsbestand soll das Einzelhandelskonzept aktualisiert werden. Es dient als sachlich fundierte Grundlage zur Bewertung der branchen- und standortbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten (inkl. der Erweiterungsvorhaben). Folgende Vor-Ort-Arbeiten bzw. Befragungen erfolgten im vergangenen Jahr: eine Erhebung aller Einzelhandelsbetriebe in der Gemeinde Großenkneten eine persönlichen Befragung aller Einzelhandelsbetriebe in Großenkneten eine Wohnorterhebung von Kunden vor Rewe und Neukauf, in Ahlhorn, Neukauf / Aldi in Großenkneten und NP in Huntlosen (Oktober 2014) eine Haushaltsbefragung in allen Mitgliedsgemeinden der Gemeinde Großenkneten (schriftlich und online) mit einem hohen Rücklauf von 16 %. Mit der Kundenwohnorterhebung wurden die Umlandbedeutung bzw. Nachfrageverflechtungen des örtlichen Einzelhandels aufgezeigt. Das Einkaufsverhalten, die Bewertung des örtlichen Einzelhandelsangebotes und Ergänzungswünsche zum Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot waren Gegenstand der Bürgerbefragung. Da im Rahmen des Konzeptes umsetzungsorientierte Maßnahmen abgeleitet werden, wurden die wesentlichen Ergebnisse in drei Arbeitskreissitzungen mit Vertretern aus der Verwaltung, der Politik, dem örtlichen Handel, der IHK Oldenburg und des Landkreises Oldenburg vorgestellt und erörtert. 1

6 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Eine Beurteilung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Großenkneten kann nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungstrends des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Seit 2009 sind wieder Umsatzzuwächse im deutschen Einzelhandel zu verzeichnen, wenngleich sich der Einzelhandelsumsatz auf zunehmend mehr Absatzkanäle verteilt. Während früher v. a. die Abwanderung in Gewerbegebietslagen und die Konkurrenz der Fachmärkte zum Thema gemacht wurde, wandern aktuell erhebliche Teile des Einzelhandelsumsatzes an den Onlinehandel ab. Folglich steht der stationäre Handel unter einem hohen Anpassungs- und Innovationsdruck. Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, sodass zukünftig der Einkauf von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeitund Erlebniswertes beurteilt werden wird. Reine Versorgungskäufe werden hingegen verstärkt in das Internet abwandern. Der mittelständische Fachhandel wird weiter an Bedeutung verlieren. Wo dies nicht durch Filialkonzepte kompensiert werden kann (v. a. in Kleinstädten), ist ein Bedeutungsverlust des Standortes unumkehrbar. Abbildung 1: Umsatzentwicklung im deutschen Einzelhandel , ,6 433,2 Mrd ,2 411,2 415,7 411,0 421, , * Quelle: GMA-Darstellung 2014 nach abgerufen am Im Gegensatz zum stationären Einzelhandel erzielt der Onlinehandel jährlich zweistellige Wachstumsraten. Für 2014 wird ein Umsatzvolumen mit Endverbrauchern i. H. von knapp 50 Mrd. erwartet. Der Onlinehandel hat inzwischen praktisch alle Warengruppen erfasst 2

7 und wird auch in den nächsten Jahren anhalten. Allerdings sind die Übergänge zwischen Onlinehandel und stationärem Einzelhandel nicht klar abgrenzbar. Alle namhaften (stationären) Einzelhändler bieten mittlerweile auch Onlineshops an, in denen entweder das Gesamtangebot oder zumindest ausgewählte Artikel verfügbar sind. Abbildung 2: Umsatzentwicklung im Distanzhandel in Deutschland 55,8 43,5 48,8 Umsatz im Mrd. 10,0 26,3 10,9 27,6 13,4 28,6 15,5 29,1 18,3 30,3 21,7 34,0 27,6 39,3 39, (Prognose) davon Onlinehandel Versandhandel * Absatz an Endverbraucher (B2C), inkl. Dienstleistungen Quelle: Bundesverband des deutschen Versandhandels (bvh); tns infratest; abgerufen am auf GMA-Darstellung In einzelnen Sortimenten erreicht der Onlinehandel eine besondere Bedeutung, z. B. jene die überwiegend in der Innenstadt bzw. im Ortskern ihren Platz haben (z. B. kleinteilige Elektroartikel, Spielwaren, Bücher aber auch Bekleidung und Schuhe). Dagegen spielt derzeit der Lebensmitteleinkauf über das Internet, mit Ausnahme von wenigen, logistikaffinen Produkten (z. B. Getränke, Delikatessen), noch kaum eine Rolle. Allerdings unternehmen die Lebensmittelhändler Anstrengungen, ihre Online-Angebote auszubauen. In diesem Zusammenhang sind neben den üblichen stationären Angeboten sog. Abholstationen an strategisch sinnvollen Standorten ein wichtiger Erfolgsfaktor dieses Absatzkanals. Das Europäische Handelsinstitut (EHI) geht in einer aktuellen Studie davon aus, dass der Onlinehandel bis zum Jahr 2025 einen Marktanteil von bis zu 25 % erreichen kann. Dies wird voraussichtlich gravierende Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel haben, sofern dieser es nicht schafft, die verschiedenen Absatzkanäle miteinander zu verschmelzen (Multi-Channel-Strategien). 3

8 Abbildung 3: Anteile des Online-Handels nach Produktkategorien in Deutschland; 2012 (in %) 54,0 37,0 32,0 30,0 26,0 25,0 17,0 17,0 16,0 13,0 9,0 Medien / Software / Games Computer / -zubehör Babyartikel- / Spielwaren Bücher / Kalender Elektrogeräte / -zubehör Unterhaltungselektronik Heimtextilien Sportartikel / Freizeit Uhren / Schmuck Kleidung / Schuhe Möbel / Küchen Quelle: HDE; abgerufen am auf GMA-Darstellung Von den Betriebstypen im stationären Lebensmitteleinzelhandel expandierten mit Abstand am stärksten die Lebensmitteldiscounter, wobei durch die hohe Filialdichte in Städten ebenfalls kleinere Gemeinden zunehmend für neue Discounter in Frage kamen. Aber auch Supermärkte 1 (ab 400 m² Verkaufsfläche) und SB-Warenhäuser (ab m² Verkaufsfläche) expandierten, kleinere SB-Geschäfte hingegen verzeichneten einen ausgesprochen starken Bedeutungsverlust. Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels Daten Veränderung 2000 / 2013 abs. in % Discounter ,0 Supermärkte, SB-Warenhäuser ,7 Übrige Lebensmittelgeschäfte ,7 Insgesamt ,1 Quelle: GMA-Zusammenstellung, EHI Handelsdaten aktuell 2013 / Vgl. Definition der Betriebstypen im Anhang. 4

9 Unter den Lebensmitteleinzelhändlern belegen der Edeka-Verbund (ca Märkte 2 ), die Rewe Group (ca Märkte 3 ) und die Schwarz-Gruppe (Lidl mit knapp Filialen, Kaufland mit ca. 630 Filialen 4 ) die ersten Plätze. Von den Discountern weist der zur Edeka-Gruppe gehörende Netto Marken-Discount mit ca Filialen bundesweit die meisten Filialen auf, gefolgt von Lidl (ca Filialen), Aldi Nord (ca Filialen), Penny (ca Filialen), Aldi Süd (ca Filialen) und Norma (ca Filialen). Beachtlich ist der Marktanteil der Discounter 5 von rd. 45 % im Lebensmittelsektor, gleichwohl erreichen diese ihre Wachstumsgrenze. Die Expansion durch neue Filialen wird nicht mehr von allen Betreibern verfolgt, vielmehr werden aufgrund der bundesweit hohen Discountdichte die Filialen durch Erweiterung und / oder Standortverlagerung gesichert. Zunehmend werden Filialen mit ungünstigen Standortbedingungen, geringen Umsätzen sowie fehlenden Ausbaumöglichkeiten geschlossen. So hat Aldi Nord 6 im vergangenen Jahr etwa 30 Märkte weniger als im Jahr zuvor. Bei Supermärkten nahm auch die Verkaufsfläche / Einheit zu, was u. a. auf ein breiteres bzw. tieferes Sortiment zurückzuführen ist. Zudem stärken Betreiber von Supermärkten ihre Kernkompetenz bei Lebensmitteln, so wurde z. B. die Artikelanzahl der Frischwaren oder der regionalen Produkte erhöht und Spezialsortimente ausgebaut (z. B. Allergiker- / Diätprodukte, ethnische Spezialitäten). Die marktgängigen Formate liegen je nach Betreiber und Standortbedingungen bei etwa m² Verkaufsfläche. In ländlichen Orten / Ortsteilen mit einer geringen Mantelbevölkerung werden auch Einheiten mit Verkaufsfläche von ca m² entwickelt. Bei den Betreibern liegt das Hauptaugenmerk in den letzten Jahren auf der Sicherung / Ausbau von Bestandsobjekten. Grundsätzlich ist bei sog. Vollversorgern und Lebensmitteldiscountern die unterschiedliche Artikelzahl zu beachten. Während ein Supermarkt mit etwa m² Verkaufsfläche bereits über Artikel anbietet, reicht die Artikelzahl bei den Lebensmitteldiscountern von ca. 850 (Aldi Nord) bzw. ca (Lidl) bis zu ca (Netto Marken-Discount). 2 Quelle: Edeka-Verbund, Unternehmensbericht Quelle: Rewe-Group, Geschäftsbericht Quelle: EHI handelsdaten.de. 5 Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2014, S Quelle: Lebensmittelzeitung, Ausgabe 5, 30. Januar

10 Auch das Lebensmittelhandwerk unterliegt starken Veränderungen, welche sich u. a. in einer starken Konzentration und Filialisierung zeigt. Die im vergangenen Jahrzehnt fortschreitende Filialisierung wurde begleitet von einem Rückgang der klassischen Bäckereien von rd (2002) auf rd (2013). Dazu tragen eine Vielzahl an Faktoren, wie zunehmender Kostendruck, fehlende Nachfolger, aber auch immer mehr Backstationen in Discountern / Supermärkten bei. Eine ähnliche Entwicklung ist für Fleischereien festzuhalten, deren Zahl sich von rd (2002) auf rd (2013) verringerte. Zu den Branchen mit sehr weitreichenden Veränderungen zählt der Einzelhandel mit Drogerie- / Parfümeriewaren, was primär durch die Insolvenz des ehemaligen Marktführers Schlecker hervorgerufen wurde. Drogerie- / Parfümeriewaren werden stationär über Fachdrogerien, Parfümerien, Reformhäuser, Apotheken, Warenhäuser, Sonderpostenmärkte und den Lebensmitteleinzelhandel abgesetzt. Zum Kernsortiment eines Drogeriemarktes zählen Körperpflege, dekorative Kosmetik, Wasch-, Putz- / Reinigungsmittel, Hygieneprodukte, welche durch weitere Sortimente ergänzt werden. Tabelle 2: Die größten Drogeriemarktbetreiber in Deutschland Betreiber Filialen* Artikel Sortiment Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Tiernahrung, Biolebensmittel, Weine, Getränke, OTC, Babybekleidung, Geschenkartikel Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebensmittel, Weine, Tiernahrung, Geschenkartikel, Schreib- u. Spielwaren, OTC Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebensmittel, Schreib- / Spielwaren, Haushaltswaren, Multimedia, Kurzwaren * Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2013, S. 134; GMA-Zusammenstellung 2014 OTC = over the counter: frei verkäufliche Arzneimittel Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebensmittel, Tiernahrung, Geschenkartikel, OTC Marktführer ist dm; allein im letzten Jahr hat das Unternehmen 135 neue Filialen (Einheiten zwischen ca. 650 und 800 m²) eröffnet, in diesem Jahr sollen etwa 150 weitere folgen 8. Allerdings wird ein Einzugsgebiet von ca Einwohner pro Filiale benötigt. Von den weiteren Betreibern führt Müller das umfangreichste Sortiment auf einer Verkaufsfläche von mindestens 800 m² und mindestens Einwohnern im Einzugsgebiet. Rossmann ex- 7 Quelle: EHI handelsdaten.de 8 Quelle: Lebensmittelzeitung,

11 pandiert in Kommunen mit mindestens Einwohnern; in Deutschland liegen die Einheiten bei etwa 650 m² Verkaufsfläche. Budnikowsky 9 benötigt etwa Einwohner als Mantelbevölkerung, bei Einheiten ab ca. 350 m². Die ehemaligen Schlecker-Formate Ihr Platz und Schlecker XL wurden z. T. sofern diese rentabel waren von Rossmann oder dm übernommen. Auch Betreiber, wie z. B. T Di (Sonderposten), KiK, Woolworth oder NKD mieteten ehemalige Schlecker-Flächen an. In kleineren Orten im ländlichen Raum und auf Stadtteilebene wurden Filialen allerdings häufig bisher noch nicht ersetzt. Die Nachvermietung typischer Schlecker-Einheiten in kleineren Ortschaften gestaltet sich insgesamt deutlich schwieriger, da diese oftmals sehr klein (200 m² VK, z. T. auch darunter) oder nur mit hohem finanziellem Aufwand überhaupt modernisierungsfähig sind. Parallel zu den allgemeinen Entwicklungen im deutschen Einzelhandel fand auch in der Textil und Schuhbranche ein starker Konzentrationsprozess zu Lasten kleiner und inhabergeführter Fachgeschäfte und zu Gunsten großer bundesweit agierender Filialisten statt. Der Handel mit Bekleidung / Textilien nutzt mehrere Vertriebsschienen, welche von inhabergeführten Fachgeschäften, Textilkaufhäusern, Kaufhäusern, Fachmärkten über Factory Outlet Center bis hin zum Lebensmitteleinzelhandel (Fachabteilungen) reicht. Bei den Fachmärkten waren v. a. Betriebe mit hoher Discountorientierung (z. B. Takko, KiK, NKD) sehr expansiv, deren übliche Einheiten zwischen 300 m² und 700 m² liegen. Von KiK werden etwa Einwohner, von NKD etwa Einwohner und von Takko etwa Einwohner in der Standortgemeinde jeweils benötigt. Während sich das Marktvolumen im Schuhfachhandel leicht rückläufig entwickelte, bauten Schuhfachmärkte in der jüngeren Vergangenheit ihren Marktanteil im Vergleich zu Fachgeschäften kontinuierlich aus. Zu den größten Schuhfachmarktbetreibern in Deutschland zählen u. a. Reno, Deichmann, Siemes, Schuhhof, Tack und Görtz (HESS Schuhe). Schuhfachmärkte werden i. d. R. mit Einheiten ab ca. 500 m² realisiert. Die Mindestanforderung an die Einwohnerzahl fängt bei etwa an. Für den stationären Schuheinzelhandel ist die starke Konkurrenz durch den Onlinehandel bezeichnend. 9 Schwerpunktmäßig in Hamburg vertreten, Expansion aber auch in Niedersachsen. 7

12 3. Konsequenzen für die Flächen- und Stadtentwicklung Das Ende des Wachstums im Onlinehandel ist noch nicht abzusehen. Die Konsequenzen, welche sich hieraus für die Flächenentwicklung des stationären Handels vor Ort und damit letztlich für die Bedeutung des Handels als Leitfunktion der Stadtentwicklung ergeben, werden derzeit kontrovers diskutiert. Festzuhalten sind jedoch folgende Aspekte: In den vergangenen Jahren verlangsamte sich die Verkaufsflächenentwicklung (im Vergleich zu den letzten 20 Jahren). Dennoch wird auch künftig die Nachfrage nach Verkaufsflächen in guten Standortlagen trotz Onlinehandels anhalten. Die Konzentration im Einzelhandel wird in Innenstädten und Ortszentren noch stärker zur Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes führen. Die Warenhäuser und der Fachhandel haben ihre Funktion als Leitbetriebe der Innenstädte verloren. An ihre Stelle treten zunehmend Handelsmarken (sog. Retail Brandts ) aus dem Textilbereich und teilweise auch Anbieter des täglichen Bedarfs (Drogeriewaren, Nahrungs- und Genussmittel). Abbildung 4: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel ,5 122,4 122,1 117 VK in Mio. m² Quelle: GMA-Darstellung 2014 nach abgerufen am

13 Der Erfolg und die Weiterentwicklung des bestehenden Anbieternetzes im stationären Handel werden davon abhängen, inwieweit es gelingt, das Online-Geschäft zu integrieren. Dies gilt losgelöst von der Lage und der städtebaulichen Funktion des jeweiligen Anbieters. Derzeit einziger Gewinner des Online-Geschäfts sind die sog. pure-plays, also die reinen Onlinehändler (ohne stationärem Ladenlokal). Dagegen besteht ein Nachholbedarf des stationären Handels im Online-Geschäft. 4. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei werden folgende Gebietskategorien unterschieden: Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf die Festsetzungen an. Einzelhandelsbetriebe sind nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO - teils als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten vorgesehen. Sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten, in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO). Hingegen sind diese nur ausnahmsweise in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten zulässig ( 2, 3 BauNVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung findet zweistufig statt: Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² VK) dann: Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche m² überschreitet). 9

14 Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden. Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragraphen ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Kernstadtbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen. Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit geschaffen, über 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzustellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden können. Besonderes Städtebaurecht Das Besondere Städtebaurecht mit den 136 ff. BauGB bietet zudem Städten und Gemeinden die Möglichkeit, im Rahmen von Stadterneuerungs- oder -entwicklungsmaß-nahmen die besonderen Vorschriften zur Steuerung anzuwenden. So kann durch die Festlegung von Sanierungsgebieten über die jeweilige Sanierungszielsetzung sehr dezidiert die künftige Entwicklung gerade auch im Einzelhandelsbereich geplant und gesteuert werden. Die Regelungen nach 144 ff. BauGB stellen verschiedene Sachverhalte wie beispielsweise den Verkauf von Liegenschaften oder auch deren Anmietung grundsätzlich unter Genehmigungsvorbehalt. 10

15 II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Großenkneten 1. Makrostandort Großenkneten Die Gemeinde Großenkneten 10 mit rd Einwohnern grenzt direkt an das Mittelzentrum Wildeshausen an. Das Oberzentrum Oldenburg liegt etwa 20 km nördlich von Großenkneten. Der Gemeinde Großenkneten wird die Funktion eines Grundzentrums nach der Regionalplanung zugesprochen. Demnach hat die Gemeinde die Aufgabe, die Grundversorgung des entsprechenden Nahbereichs zu sichern 11. Im Vergleich zum Jahr 2011 war in Großenkneten eine Einwohnerzunahme zu verzeichnen 12, welche deutlich über der Zunahme des Landkreises Oldenburg lag. Unter den Grundzentren des Landkreises Oldenburg verzeichnete Großenkneten die höchste Einwohnerzunahme. Das Mittelzentrum Wildeshausen verlor hingegen leicht an Einwohnern. Tabelle 3: Daten Einwohnerentwicklung der Gemeinde Großenkneten im Vergleich Einwohner Veränderung 11 / abs. in % Dötlingen ,4 Ganderkesee ,6 Großenkneten ,6 Hatten ,7 Hude ,4 Wardenburg ,7 Wildeshausen ,1 SG Harpstedt ,3 LK Oldenburg ,4 Niedersachsen ,1 Quelle: LSN, Basis: Zensus Angaben zu Einwohnerzahl von der Verwaltung. Aufgrund der Saisonarbeitskräfte und der Nebenwohnungen zeigen sich Differenzen zur Zahl des statistischen Landesamtes. 11 Raumordnungsprogramm Landkreis Oldenburg (2005). 12 Quelle: LSN, Basis Zensus

16 Karte 1 Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum Legende Zone I erstellt mit RegioGraph Planung; GMA Bearbeitung

17 Die stabile Tendenz in der Gemeinde Großenkneten basierte zwischen 2011 und 2013 auf Wanderungsgewinne: Geburten: 386 Sterbefälle: Personen Zuzüge: Fortzüge: Personen. Abbildung 5: Zu- und Fortzüge in der Gemeinde Großenkneten GMA 2015 Abbildung 6: Natürliche Bevölkerungsbewegungen in der Gemeinde Großenkneten GMA

18 Bezogen auf das Vergleichsjahr 2007 nahm die Einwohnerzahl der Gemeinde Großenkneten sogar um über Personen zu, was auf die starken Zunahmen in Ahlhorn zurückzuführen ist. Diese Zunahme hängt damit zusammen, dass immer mehr Saisonarbeitskräfte / Erntehelfer über mehrere Monate, z. T. sogar fast ein Jahr, in der Gemeinde bleiben. Der überwiegende Teil der Saisonarbeitskräfte / Erntehelfer wohnt in Ahlhorn. Für die kleineren Ortsteile ist hingegen eine rückläufige Einwohnerentwicklung bezeichnend. Tabelle 4: Einwohnerentwicklung nach Ortsteilen innerhalb der Gemeinde Daten Einwohner Veränderung 07 / abs. in % Großenkneten ,0 Ahlhorn ,8 Amelhausen ,8 Bakenhus ,2 Bissel ,9 Döhlen ,8 Hagel ,3 Halenhorst ,9 Haschenbrok ,4 Hengstlage ,8 Hespenbusch ,0 Hosüne ,3 Huntlosen ,2 Husum ,0 Sage ,9 Sage-Haast ,8 Sannum ,5 Steinloge ,1 Westrittrum ,4 Summe ,2 Quelle: Gemeinde Großenkneten 14

19 In Großenkneten waren im Jahr 2013 rd sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 13 am Arbeitsort registriert, was 239 Beschäftigten je Einwohner entspricht. Der Beschäftigtenbesatz fällt im Vergleich zu den übrigen Grundzentren im Landkreis Oldenburg hoch aus. Abbildung 7: Beschäftigtenbesatz in der Gemeinde Großenkneten im Vergleich Quelle: Bundesagentur für Arbeit (Stichtag ) Die Gemeinde Großenkneten weist einen negativen Pendlersaldo auf, so pendelten Beschäftigte ein, denen Auspendler gegenüberstanden (Saldo: Personen). 2. Standortgefüge des Einzelhandels In der Gemeinde Großenkneten sind entsprechend der drei größeren Ortsteile jeweils einzelne zusammenhängende Standortlagen im Einzelhandel vorhanden: 13 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wohn- und Arbeitsstandort mit Pendlerdaten (Juni 2013) 15

20 In Großenkneten konzentriert sich der Geschäftsbesatz auf die Hauptstraße, welcher allerdings nicht durchgängig ist. In Richtung zur Verbundlage des Edeka Supermarktes mit dem Aldi Discounter sind keine Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe mehr vorhanden, so dass die Lage in zwei Bereiche unterteilt wird. Der traditionelle Bereich mit dem mittelgroßen Magnetbetrieb Mode Hellbusch und inhabergeführten Fachgeschäften bzw. der Verbundlage Edeka Supermarkt und Aldi-Discounter. In Ahlhorn verteilt sich der Einzelhandel auf die innerörtlichen Durchgangsachsen Wildeshauser Straße und auf Teilbereiche der Vechtaer Straße. Der Schwerpunkt liegt zwischen dem Edeka Markt und dem Netto Discounter. Bei Edeka handelt es sich um den ehemaligen Markant Markt, welcher in die ursprünglich durch den WEZ-Markt genutzte Immobilie verlagert wurde. Vor etwa fünf Jahren wurde die Verbundlage von Rewe, KiK und Schlecker zurückversetzt von der Wildeshauser Straße neu entwickelt. Seit der Schlecker-Insolvenz steht das Ladenlokal von Schlecker allerdings leer. In Huntlosen verteilen sich die wenigen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe entlang der Bahnhofstraße; der Geschäftsbesatz ist sehr lückenhaft. Im östlichen Teilbereich der Bahnhofstraße wurde vor etwa sechs Jahren der NP Discounter neu angesiedelt, welcher mittlerweile gut angenommen ist. 3. Aktueller Einzelhandelsbestand Zum Zeitpunkt der Erhebung 14 waren in der Gemeinde Großenkneten 76 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca m² und einem Bruttoumsatz von ca Mio. p. a. ansässig. Der Flächenschwerpunkt entfällt auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor mit einem Anteil von über 50 % der Verkaufsfläche. 14 Juni 2014, Die Verkaufsfläche der Betriebe mit verschiedenen Sortimenten, z. B. Supermarkt (Rewe, Edeka), Lebensmitteldiscounter (Netto, Aldi) wurden den Hauptbranchen nach dem jeweiligen Umsatzschwerpunkt zugeordnet. 16

21 Tabelle 5: Branche Einzelhandelsbestand nach Branchen Anzahl Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Nahrungs- und Genussmittel ,5 Gesundheit, Körperpflege Blumen, zoologischer Bedarf Bücher, Schreib-, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik / Uhren, Schmuck Sonstige Sortimente ,8 Einzelhandel insgesamt ,7 1 kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: GMA-Berechnungen 12 / 2014 (ca.-werte, gerundet) 4,6 Gegenüber dem Jahr 2007 reduzierte sich die Zahl der Einzelhandelsbetriebe von 94 auf 76. Bedingt durch die Entwicklung der Verbundlage um Rewe erhöhte sich die Verkaufsfläche von ca m² auf knapp m². Nach Ortsteilen differenziert, hat sich der Einzelhandelsbestand am deutlichsten in Ahlhorn verändert. Tabelle 6: Veränderung des Einzelhandelsbestandes nach Ortsteilen Daten Verkaufsfläche Saldo Betriebe in m² in m² Saldo Ahlhorn Großenkneten Huntlosen Sonstige Ortsteile Summe Quelle: KS-Bestandsaufnahme 2007; GMA 11 /

22 4. Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung in Großenkneten werden Vergleichsdaten aus bundesweiten Erhebungen der GMA in Gemeinden mit zwischen und Einwohnern herangezogen. Die branchenbezogene Betrachtung der Betriebszahl zeigt, dass im Vergleich zu anderen Orten ähnlicher Größe in der Gemeinde Großenkneten eine geringere Betriebszahl vorhanden ist: Großenkneten: 5,3 Betriebe / Einwohner Referenzwert: 7,7 Betriebe / Einwohner. Insbesondere im Nichtlebensmittelsektor fällt der Betriebsbesatz in Großenkneten gering aus: Großenkneten: 2,9 Betriebe / Einwohner Referenzwert: 5,1 Betriebe / Einwohner Bei Nahrungs- und Genussmitteln ist hingegen eine etwa durchschnittliche Betriebsanzahl in der Gemeinde Großenkneten vorhanden: Großenkneten: 2,4 Betriebe / Einwohner Referenzwert: 2,6 Betriebe / Einwohner Die Flächenausstattung fällt bezogen auf die Größe der Gemeinde gering aus, wobei dies insbesondere auf den Nichtlebensmittelsektor zutrifft: food nonfood insgesamt Großenkneten 15 : 530 m² 510 m² m² Referenzwert: 580 m² m² m². 15 Verkaufsfläche je Einwohner, ca- Werte. 18

23 5. Ergebnisse der Bürgerbefragung 5.1 Merkmale der Befragten Im Herbst 2014 wurden an rd Haushalte in der Gemeinde Großenkneten Fragebögen verteilt. Zudem bestand die Möglichkeit, online an der Befragung teilzunehmen, daran beteiligten sich 277 Befragte. 719 Befragte nahmen an der schriftlichen Befragung teil. Mit 996 auswertbaren Fragebögen fällt der Rücklauf von 16 % hoch aus und zeigt, dass die BürgerInnen sich mit ihrem Wohnort identifizieren bzw. der Einzelhandel eine tragende Rolle spielt. Mit Blick auf die Wohnorte der BürgerInnen wird deutlich, dass sich insbesondere BürgerInnen aus Großenkneten, Sage und Westrittrum an der Befragung beteiligten. Der Rücklauf liegt bei 23 % (Großenkneten) bzw. bei jeweils 21 % in Sage und Westrittrum. Vergleichsweise wenig beteiligten sich hingegen BürgerInnen aus Hespenbusch, Sannum, Halenhorst, Haschenbrok, Hengstlage und Amelhausen. Tabelle 7: Verteilung der Befragten nach Wohnorten Daten Einwohner Haushalte Befragte Rücklauf in % Großenkneten Ahlhorn Huntlosen Amelhausen Bakenhus Bissel Döhlen Hagel Halenhorst Haschenbrok Hengstlage Hespenbusch Sage Sage-Haast Sannum Steinloge Westrittrum keine Angabe Summe : Befragte aus Hosüne wurden zu Huntlosen gerechnet, da eine Differenzierung kaum mehr gemacht wird. 19

24 Nach Altersgruppen differenziert, besteht eine weitgehend repräsentative Verteilung: Jahre: 23 Befragte bzw. 8,3 % Jahre: 358 Befragte bzw. 35,9 % Jahre: 297 Befragte bzw. 29,8 % über 65 Jahre: 209 Befragte bzw. 21,0 %. Etwa 4 % bzw. 44 Befragte gaben ihr Alter nicht an. Besonders junge Altersgruppen konnten durch die alternative Beteiligungsvariante per Online-Befragung besser eingebunden werden. Der schriftliche Fragebogen wurde hingegen vermehrt von Älteren genutzt. Über zwei Drittel aller Befragten gaben an, dass keine minderjährigen Kinder in ihrem Haushalt leben. Lediglich bei ca. 30 % der Befragten leben minderjährige Kinder im Haushalt, während etwa 3 % hierzu keine Angaben machten. 5.2 Einkaufsverhalten der BürgerInnen aus Großenkneten Frage: Wo kaufen Sie die folgenden Waren bevorzugt ein? Es wurde zwischen zehn Branchen und den Orten Großenkneten, Ahlhorn, Huntlosen, Wildeshausen, Cloppenburg, Bremen, Oldenburg sowie dem Internet differenziert. Zudem konnten weitere Einkaufsorte genannt werden. Je Branche wurde nur ein Einkaufsort erfasst. Anhand dieser Frage werden Anhaltspunkte für branchenbezogene Stärken / Schwächen des örtlichen Einzelhandels deutlich. Von den BürgerInnen aus dem Ortsteil Großenkneten wird der lokale Einzelhandel am stärksten beim Kauf von Lebensmitteln / Getränken bevorzugt. Etwa 77 % % aller Befragten bevorzugen den lokalen Einzelhandel beim Lebensmittelkauf. Etwa 8 % kaufen schwerpunktmäßig in Ahlhorn Lebensmittel ein. Sofern ein gutes Angebot, d. h. unterschiedliche Formate / Betriebstypen (Lebensmitteldiscounter, Supermarkt, Lebensmittelhandwerk, spezialisierte Anbieter, Getränkemarkt) vorliegt, bevorzugen i. d. R. über 90 % der Wohnbevölkerung in diesem Sortiment den lokalen Einzelhandel. Dieser Wert wird fast erreicht. Eine hohe Präferenz des Einzelhandels in Großenkneten zeigt sich nur noch in den Sortimenten Schreibwaren / Bücher. 20

25 Abbildung 8: Einkaufsorientierung der BürgerInnen aus Großenkneten (1) Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober 2014, in % der Befragten Hingegen werden Drogeriewaren nur von jedem Sechsten der Großenknetener Bevölkerung vor Ort eingekauft. In Grundzentren mit einem qualitativ guten Angebot und vollständigen Betriebstypenbesatz, u. a. auch Drogeriemarkt, kaufen über 80 % diese Artikel des Grundbedarfs im lokalen Einzelhandel. Die geringe Akzeptanz des örtlichen Angebotes deutet auf ein entsprechendes Branchendefizit hin. Abbildung 9: Einkaufsorientierung der BürgerInnen aus Großenkneten (2) Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober 2014, in % der Befragten 21

26 Ahlhorn wird immerhin von etwa 17 % beim Kauf von Schuhen als bevorzugter Einkaufsort genannt. Unter den konkurrierenden Einkaufsorten sind primär Wildeshausen und Oldenburg anzuführen. Cloppenburg ist in keiner Branche dominierend. BürgerInnen aus Ahlhorn kaufen zu etwa 81 % vorzugsweise Lebensmittel in Ahlhorn und zu etwa 7 % in Großenkneten ein. Abbildung 10: Einkaufsorientierung der BürgerInnen aus Ahlhorn (1) Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober 2014, in % der Befragten Sowohl bei Schreibwaren und Schuhen ist Ahlhorn der bevorzugte Einkaufsort. Interessanterweise geben auch über 20 % Ahlhorn als Haupteinkaufsort in der Branche Optik / Akustik an. 22

27 Abbildung 11: Einkaufsorientierung der BürgerInnen aus Ahlhorn (2) Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober 2014, in % der Befragten Bei Drogeriewaren ist eine geringe Präferenz des örtlichen Einzelhandels bei der Ahlhorner Wohnbevölkerung vorhanden. Am stärksten wird in fast allen Branchen Wildeshausen als Einkaufsort präferiert, während Cloppenburg in geringerem Maße angeführt wird. Abbildung 12: Einkaufsorientierung der BürgerInnen aus Huntlosen (1) Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober 2014, in % der Befragten 23

28 Lebensmittel / Getränke und Schreibwaren / Bücher werden von den BürgerInnen aus Huntlosen primär in Huntlosen gekauft. Auch beim Gartenbedarf kann der Einzelhandel in Huntlosen punkten. Abbildung 13: Einkaufsorientierung der BürgerInnen aus Huntlosen (2) Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober 2014, in % der Befragten Auffallend ist, dass BürgerInnen aus Huntlosen sich wenig nach Großenkneten und nach Ahlhorn orientieren. Bevorzugter Einkaufsort ist mit Ausnahme von Lebensmitteln und Schreibwaren / Bücher Oldenburg. Die Befragten 16 aus den 14 weiteren Ortsteilen addieren sich auf 153 Befragte und werden zusammengefasst. 16 Befragte aus Hosüne wurden zu Huntlosen gerechnet, da eine Differenzierung kaum mehr gemacht wird. 24

29 Abbildung 14: Einkaufsorientierung der BürgerInnen aus den Ortsteilen (1) Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober 2014, in % der Befragten Verbraucher aus den Bauernschaften / Ortsteilen sind beim Kauf von Lebensmitteln sowie Schreibwaren auf den Einzelhandel von Großenkneten ausgerichtet. Abbildung 15: Einkaufsorientierung der BürgerInnen aus den Ortsteilen (2) Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober 2014, in % der Befragten Wildeshausen und Oldenburg sind in den weiteren Branchen die bevorzugten Einkaufsorte. 25

30 5.3 Bewertung der Geschäfte Frage: Gibt es in der Gemeinde Großenkneten Einzelhandelsgeschäfte, die Ihnen gefallen / nicht gefallen und was ist der Grund dafür? Die Einzelhandelsgeschäfte in Großenkneten schneiden bei der Befragung deutlich positiv ab. Insgesamt geben 86 % aller Befragten insgesamt 35 Fachgeschäfte (inkl. Lebensmittelhandwerk) und 6 Filialisten an, welche ihnen gut gefallen. Diesen stehen allerdings ca. 52 % aller Befragten mit negativen Nennungen gegenüber. Begründet wird das Gefallen der Einzelhandelsbetriebe mit folgenden Kriterien: Bedienung: ca. 22 % Auswahl: ca. 22 % Warenpräsentation: ca. 16 % preiswert: ca. 15 % sonstige Gründe: ca. 7 %. Bei den Gründen, welche für das Missfallen von Einzelhandelsbetrieben angeführt werden, steht insbesondere die Warenpräsentation im Fokus der Kritik: Warenpräsentation: ca. 22 % Bedienung: ca. 17 % Beratung: ca. 14 % Auswahl: ca. 12 % Preisniveau: ca. 7 % Sauberkeit: ca. 6 % zu eng / kleine Ladenfläche: ca. 5 % abgelaufene Artikel, Mindesthaltbarkeitsdatum: ca. 4 % hoher ausländischer Kundenanteil: ca. 4 %. Aus datenschutzrechtlichen Belangen können die betriebsbezogenen Nennungen nicht veröffentlicht werden; die jeweiligen Nennungen (positiv / negativ) bekommen die Betriebe von der GMA. 26

31 5.4 Vorschläge zur Verbesserung der Einkaufssituation Fragen: Sind aus Ihrer Sicht Verbesserungen notwendig, damit Großenkneten, Ahlhorn oder auch Huntlosen als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort attraktiver wird? Falls Ja, was genau sollte verbessert werden? Über 80 % aller Befragten halten das Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot in Großenkneten für verbesserungsbedürftig. Lediglich 6 % hielten keine Verbesserungen für notwendig, 12 % fiel zum Befragungszeitpunkt keine Nennung ein bzw. wussten es nicht. Von denjenigen, die sich Verbesserungen wünschen, führt fast jeder zweite einen Drogeriemarkt als Ergänzungsbedarf, so insbesondere Rossmann oder auch dm, an. Auch das Lebensmittelangebot wird insbesondere in Ahlhorn für ergänzungsbedürftig gehalten. Beim Nonfoodeinzelhandel werden insbesondere Ergänzungen bei Bekleidung gewünscht. Nach Ortsteilen differenziert entfällt der Schwerpunkt der Ergänzungswünsche auf Ahlhorn. Tabelle 8: Daten Ergänzungswünsche (Drogeriewaren, Lebensmittelangebot) Ahlhorn Ergänzung in Großenkneten Huntlosen Drogeriemarkt Rossmann, dm Apotheke Aldi statt Netto Edeka optimieren Edeka / Aldi erweitern - 8 Lidl / Aldi 39 - Lidl / Netto - 20 Fleischer Biowaren, regionale Produkte Supermarkt Supermarkt (Alternative zu Edeka) Getränkemarkt Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober Ehemaliger Fliegerhorst (jetzt Metropolpark Hausalinie) 27

32 Tabelle 9: Daten Ergänzungswünsche in sonstigen Einzelhandelsbranchen Ahlhorn Ergänzung in Großenkneten Huntlosen Mode, Bekleidung ernsting s family Schuhe Baumarkt Gartenbedarf Optik, Uhren / Schmuck Elektrowaren Blumen Fressnapf / Tierbedarf Tedi / Sonderposten Kurzwaren Schreibwaren / Bücher Sportartikel second hand Tankstelle Deko, Haushaltswaren 1-1 Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober 2014 Tabelle 10: Daten Sonstige Ergänzungswünsche Ahlhorn Ergänzung in Großenkneten Huntlosen Belegung der Leerstände 16-7 mehr Produktvielfalt mehr Geschäfte / Fachmärkte Warenpräsentation / Qualität verbessern Teile NP Parkplatz als Grünfläche Wochenmarkt bessere Anbindung an den Bahnhof / ÖPNV 13-2 mehr Ärzte Schuster attraktivere Hauptstraße Fußgängerampel am Bahnhof Fußweg zum Rewe mehr Grün Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober

33 III. Nachfragesituation 1. Marktgebiet und Bevölkerung Als Marktgebiet wird der Bereich definiert, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Standort gerechnet wird. Das Marktgebiet lässt sich darüber hinaus nach Zonen entsprechend der Nachfrageintensität untergliedern. Zur Abgrenzung des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten der Gemeinde die Angebotssituation im Einzelhandel in Großenkneten und im Umland, v. a. Wildeshausen, Garrel, Cloppenburg Ergebnisse der Einzelhandelsbefragungen und der Wohnorterhebungen. Im Rahmen der Wohnorterhebung 2 wurden 845 Kunden vor den Lebensmittelmärkten Rewe, Edeka (2 x), Netto und Aldi befragt. Bei den Lebensmittelmärkten kommen über 80 % der Kunden aus der Gemeinde Großenkneten. Setzt man die Kundenzahl in Relation zur jeweiligen Einwohnerzahl, so ergibt sich die sog. Kundendichte, wobei die Kundendichten in Flächengemeinden sehr unterschiedlich sind. Verbraucher aus Steinloge und Hengstlage wurden nicht gezählt. Die Wohnorterhebung zeigt, dass die Großenknetener Lebensmittelmärkte keine deutlichen Nachfrageverflechtungen mit Kunden aus dem Umland aufweisen. Allerdings kann mit Blick auf die Einstufung von Großenkneten als Grundzentrum nur die Gemeinde mit ca Einwohnern als Marktgebiet gerechnet werden: 2 Die Erhebungen erfolgten am Freitag, und Samstag,

34 Tabelle 11: Kundendichte in der Gemeinde Großenkneten Wohnort Ahlhorn Großenkneten Huntl. Kunden Ein- Kunden / Rewe Edeka Aldi Edeka NP insg. wohner EW Großenkneten Ahlhorn Huntlosen Amelhausen Bakenhus Bissel Döhlen Hagel Halenhorst Haschenbrock Hengstlage Hespenbuch-Pallast Husum Sage Sage-Haast Sannum Steinloge Westrittrum Summe Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober 2014 Tabelle 12: Kundendichte im Umland Wohnort Ahlhorn Großenkneten Huntl. Kunden Ein- Kunden / Rewe Edeka Aldi Edeka NP insg. wohner EW Visbek ,2 Garrel ,8 Hatten ,8 Oldenburg Dötlingen, Ostrittrum, Neerstedt ,2 Vechta ,2 Cloppenburg ,2 Wildeshausen ,2 Hude ,1 Wardenburg ,1 Ganderkesee ,0 Delmenhorst Bremen Sonstige Summe Auswärtige Quelle: GMA-Bürgerbefragung Oktober

35 Karte 2 Marktgebiet des Einzelhandels der Gemeinde Großenkneten Legende Kundenwohnorterhebung 1 Anzahl der Kunden je Einwohner erstellt mit Regiograph Planung 12; GMA-Bearbeitung

36 2. Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet Das Kaufkraftpotenzial wird für den stationären Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Autohandel) berechnet. Die jährliche Pro-Kopf-Ausgabe liegt in Deutschland laut GMA-Berechnungen bei ca , davon entfallen ca auf Nahrungs- und Genussmittel. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft das lokale Kaufkraftniveau zu berücksichtigen. MB Research errechnet den Kaufkraftindex auf der Grundlage der Steuerstatistik. Für Großenkneten liegt der Kaufkraftindex mit 93,8 auf einem unterdurchschnittlichen Niveau 4. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen belief sich im Marktgebiet des lokalen Einzelhandels auf ca. 74,8 Mio.. Tabelle 13: Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels in Großenkneten Kaufkraftvolumen in Mio. Großenkneten losen schaften Hunt- Bauern- Ahlhorn Daten Summe Nahrungs- und Genussmittel 4,9 12,2 3,3 6,3 26,7 Gesundheit, Körperpflege 0,9 2,3 0,6 1,2 5,0 Blumen, zool. Bedarf 0,3 0,8 0,2 0,4 1,7 Bücher, Schreib- / Spielwaren 0,7 1,7 0,5 0,9 3,8 Bekleidung, Schuhe, Sport 1,8 4,4 1,2 2,3 9,7 Elektrowaren, Medien, Foto 1,4 3,4 0,9 1,8 7,5 Hausrat, Einrichtung, Möbel 1,5 3,8 1,0 2,0 8,3 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 1,2 3,1 0,8 1,6 6,7 Optik / Uhren, Schmuck 0,3 0,7 0,2 0,4 1,6 Sonstige Sortimente 0,7 1,7 0,5 0,9 3,8 Einzelhandel insg. 13,7 34,1 9,2 17,8 74,8 GMA-Berechnungen 12 / Bei Apotheken wird lediglich der Kaufkraftanteil der nicht verschreibungspflichtigen Medikamente berücksichtigt. 4 Bundesdurchschnitt = 100 %. 32

37 3. Einzelhandelszentralität Als wichtige Orientierung für die Versorgungsbedeutung einer Gemeinde sowie für deren branchenbezogene Entwicklungspotenziale dient die Zentralitätskennziffer. Diese lässt sich durch eine Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz in Großenkneten errechnen. Dabei deuten Zentralitätswerte über 100 eine hohe Kaufkraftbindung, Zuflüsse aus dem Umland an. Im Grundbedarf 5 ist im Marktgebiet des lokalen Einzelhandels ein Kaufkraftvolumen von ca. 36,8 Mio. vorhanden. Der Umsatz in den Betrieben, insbesondere Supermärkte und Lebensmitteldiscounter, mit Sortimenten des Grundbedarfs, ist mit ca. 25 Mio. zu beziffern. Somit leitet sich eine Zentralität von ca. 68 % ab. Die Zentralität liegt auf einem Niveau, welches der vorhandenen Kaufkraft der Wohnbevölkerung angemessen ist. Mit den jetzigen Betrieben ist das Grundzentrum Großenkneten gut ausgestattet, d. h. Möglichkeiten ergeben sich nur noch hinsichtlich der Bestandsoptimierung. In den übrigen Branchen steht der Wohnbevölkerung in Großenkneten ein Kaufkraftvolumen von ca. 3,8 Mio. zur Verfügung. Der Umsatz liegt bei ca. 8 9 Mio., so dass die Zentralität bei ca. 23 % liegt. Dieser Wert bewegt sich ebenfalls für ein Grundzentrum mit über Einwohnern auf einem geringen Niveau. Für den Einzelhandel errechnet sich eine Zentralität von etwa 45 %, was mit der geringen Entfernung zum Einkaufsschwerpunkt im Gewerbegebiet West in Wildeshausen zusammenhängt. Ohne die Erweiterungsvorhaben Netto in Ahlhorn und Edeka / Aldi in Großenkneten (inkl. Konzessionäre) läge der Umsatz um Grundbedarf bei ca Mio.. Von der Kaufkraft würden gerade einmal etwa 44 % gebunden, d. h Mio. würden aus der Gemeinde Großenkneten abfließen. Vom Kaufkraftabfluss würden primär die Lebensmittelmärkte in Wildeshausen profitieren, wobei der Umsatzschwerpunkt im Lebensmittelsektor in Wildeshausen auf die dezentrale Gewerbegebietslage Westring mit ihren großformatigen, autokundenorientierten Einzelhandelsformaten (v.a. E-Center, Famila, Lidl) entfällt 6, die im Einzelhandelsentwicklungskonzept der Stadt Wildeshausen (Beschlossen durch den Rat der Stadt Wildeshausen am ) trotz mangelnder städtebaulicher Integration als zentralitätsbildendes, fachmarktorientiertes Nebenzentrum ausgewiesen worden ist. 5 Nahrungs- und Genussmittel, Drogerie-/ Apothekerwaren, Blumen, Tiernahrung, Schreibwaren, Bücher. 6 Angesichts des dort generierten Umsatzes im Nahversorgungsrelevanten Bedarf von rd. 43,2 Mio. (Quelle: Einzelhandelsentwicklungskonzept Wildeshausen 2015, S. 44) sind Betriebsaufgaben im Gewerbegebiet Westring aufgrund von Verkaufsflächenerweiterungen in Großenkneten jedoch ausgeschlossen. 33

38 IV. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes 1. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet bis zum Prognosehorizont 2025 ist neben konjunkturellen Einflüssen auch von der künftigen Entwicklung des Verbraucherverhaltens sowie der soziodemografischen Entwicklung abhängig (z. B. Entwicklung des Onlinehandels). Die Einwohnerprognose wird maßgeblich von der Zuwanderung / Aufenthaltsdauer der Saisonarbeitskräfte abhängen. Deren Aufenthaltsdauer liegt momentan bei einem Teil der Arbeitskräfte bei einem Jahr. Perspektivisch wird die Einwohnerzahl bestenfalls in den nächsten 5 Jahren stabil bleiben. Insofern leiten sich Nachfrageimpulse für den Einzelhandel kaum ab. 2. Bewertung und Potenziale des Einzelhandels 2.1 Versorgungsstruktur Für ein hinsichtlich der Größe des Ortes angemessenes Grundversorgungsangebot 6 sind eine Reihe verschiedener Faktoren, wie z. B. die Größe der Betriebe, Sortimentszusammensetzung, räumliche Verteilung, Verhältnis der Betriebstypen zueinander, entscheidend. Dabei wird die Angebotsstruktur und -qualität insbesondere durch großflächige 7 Supermärkte bzw. Lebensmitteldiscounter geprägt. Wichtig ist mit Blick auf die quartiersnahe Versorgung deren Verteilung. Zur Bewertung der quartiersnahen Versorgungsstruktur wurde um die Standorte der Supermärkte und der Discounter ein Radius von 500 m angesetzt, welche einer fußläufigen Entfernung von etwa zehn Gehminuten entspricht. Damit wird deutlich, wie schnell der nächst gelegene Lebensmittelmarkt für Kunden aus den Wohngebieten erreichbar ist. In Großenkneten liegen fast alle Wohnquartiere in kurzer Distanz zu Edeka / Aldi oder auch zum kleinen Lebensmittelmarkt Hellbusch. Hingegen liegen in Ahlhorn weite Teil der Wohngebiete nicht in direkter Nähe zu den beiden Supermärkten und zum Netto. 6 Nahrungs- und Genussmittel, Drogerie- / Apothekerwaren, Schreibwaren, Blumen, Tiernahrung) 7 Ab einer Verkaufsfläche von 800 m². 34

39 Karte 3 Quartiersnahe Versorgung in Großenkneten Legende 500-m-Radius Hellbusch Lebensmittel erstellt mit Regiograph Planung 12; GMA-Bearbeitung

40 In Huntlosen deckt der NP-Discounter weite Teile der Wohnquartiere gut ab. Der spezialisierte kleine Lebensmittelmarkt Kornkraft ist allerdings weit außerhalb lokalisiert. 2.2 Entwicklungspotenziale Mit drei großflächigen Supermärkten und drei Lebensmitteldiscountern liegt für die Gemeinde ein sehr guter Besatz an diesen Formaten vor. Ergänzungsbedarf besteht nicht mehr, zumal auch in allen Umlandgemeinden ausreichend Lebensmittelmärkte vorhanden sind. Durch einen weiteren Supermarkt oder auch Discounter würden erhebliche Umsatzrückgänge ausgelöst, welche die bestehenden Märkte und gerade die kleineren Anbieter in deren Existenz gefährden würden. Hinsichtlich der bestehenden Märkte / Discounter besteht z. T. Optimierungsbedarf. Der Rewe-Markt in Ahlhorn bewegt sich mit ca m² Verkaufsfläche über den üblichen Einheiten von Supermärkten in ländlich geprägten Räumen, während der Edeka Markt eine eher kleine Einheit von ca. 900 m² Verkaufsfläche aufweist. Mit beiden Supermärkten ist Ahlhorn für gut Einwohner sehr gut ausgestattet. Der Netto Discounter in Ahlhorn ist bedingt durch den erheblichen Anteil an Erntehelfern / Saisonarbeitskräften, die entsprechend ihres Einkommens fast ausschließlich hier einkaufen, sehr stark frequentiert. Angestrebt wird eine Erweiterung der Verkaufsfläche von derzeit ca. 750 m² auf ca m². Auch die Erweiterung am jetzigen Standort ist zu empfehlen. Der Edeka-Markt in Großenkneten ist mit ca m² Verkaufsfläche vergleichsweise klein, was sich in einer wenig ansprechenden und unübersichtlichen Warenpräsentation zeigt. Gleichzeitig ist die Immobilie (inkl. Aldi, Bäcker, Gastronomie) in die Jahre gekommen, d. h. es besteht ein deutlicher Investitionsstau. Geplant ist seitens Edeka eine moderate Erweiterung auf ca m² Verkaufsfläche am jetzigen Standort, welche zu empfehlen ist. Der Aldi Discounter weist eine Verkaufsfläche von ca. 850 m² auf und strebt eine Erweiterung auf ein übliches Format von ca m² am jetzigen Standort an. Da Aldi der einzige Discounter in Großenkneten ist und weitere Discounter nicht angesiedelt werden sollten, ist eine Erweiterung am jetzigen Standort von Aldi zu empfehlen. Wie die Berechnung der Kaufkraftbindung zeigt, würde über die Hälfte der Kaufkraft im Grundbedarf ohne die Erweiterungsvorhaben Edeka, Aldi und Netto abfließen. Die Umverteilung betrifft nicht die Anbieter in der Gemeinde Großenkneten, sondern die Lebensmittelmärkte in Wildeshausen. Die Funktionsfähigkeit der Innenstadt Wildeshausen würde durch die Erweiterungsvorhaben nicht beeinträchtig werden. 36

41 Karte 4 Quartiersnahe Versorgung in Ahlhorn Legende 500-m-Radius erstellt mit Regiograph Planung 12; GMA-Bearbeitung

42 Karte 5 Quartiersnahe Versorgung in Huntlosen Legende 500-m-Radius Kornkraft erstellt mit Regiograph Planung 12; GMA-Bearbeitung

43 Durch die Schlecker-Insolvenz war auch Großenkneten von einer Filialschließung betroffen. Lediglich die beiden Apotheken, die beiden Supermärkte und Discounter bieten Drogerie- / Apothekerwaren im Randsortiment an. Ein Großteil der Kaufkraft fließt daher in das Umland, insbesondere nach Wildeshausen oder auch Cloppenburg ab. Die Angebotsstruktur würde wesentlich durch einen Drogeriefachmarkt verbessert werden, wenngleich die spezifischen Standortanforderungen der Betreiber von Drogeriemärkten zu beachten sind (vgl. Kapitel I. 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung). Unter den Betreibern von Drogeriemärkten kommt in der Größe der Gemeinde lediglich der Betreiber Rossmann in Frage. Die üblichen Einheiten für Rossmann-Filialen liegen in ländlich geprägten Räumen bei ca m² Verkaufsfläche. Da ein Drogeriemarkt eine hohe Kundenfrequenz aufweist, sollte ein Drogeriemarkt in den zentralen Versorgungsbereichen entweder in Ahlhorn oder Großenkneten angesiedelt werden, so dass umliegende Fachgeschäfte von dessen Kundenfrequenz profitieren können. Im Nichtlebensmitteleinzelhandel zeichnen sich Ergänzungen, welche sich auf großflächige Formate und damit auf planungsrechtlich zu steuernde Formate beziehen, nicht ab. Zu beachten ist allerdings, dass sich in kleineren Grundzentren momentan angesichts der Konkurrenzbeziehungen geringe Ansiedlungspotenziale abzeichnen. 39

44 V. Einzelhandelskonzept für Großenkneten 1. Ziele des Einzelhandelskonzeptes Zur Sicherung und gezielten Weiterentwicklung des lokalen Einzelhandels ist die Verabschiedung eines Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung herangezogen werden sollte. Dieses berücksichtigt die übergeordneten Ziele der Landesplanung und des Regionalen Raumordnungsprogrammes des Landkreises Oldenburg, welches momentan aktualisiert wird. Die wesentlichen Ziele für die Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde Großenkneten sind wie folgt zu sehen: Stärkung und Sicherung der quartiersnahen Versorgung Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort. Zur Steuerung des Einzelhandels auf kommunaler Ebene werden zwei einander bedingende und aufeinander aufbauende städtebauliche Konzepte benötigt (vgl. Abbildung 12): die Erstellung eines sortimentsbezogenen Leitbildes der Stadtentwicklungsplanung, das als Grundlage für die weitere Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben heranzuziehen ist (= Sortimentskonzept), die Formulierung von räumlichen Prioritäten hinsichtlich der Weiterentwicklung der Flächen des Einzelhandels nach Standorten (= Standortkonzept). Mit der Festlegung und Begründung des zentralen Versorgungsbereiches i. S. von 1 Abs. 6 BauGB, 2 Abs. 2 BauGB, 9 Abs. 2a BauGB, 34 Abs. 3 BauGB und 11 Abs. 3 BauNVO. Mit dem vorgeschlagenen Sortiments- und Standortkonzept sollen die Rahmenbedingungen für eine zukunftsorientierte und geordnete Entwicklung der Gemeinde Großenkneten geschaffen werden. Es ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass ein Einzelhandelskonzept nur die entsprechenden Rahmenbedingungen für eine adäquate Entwicklung bereitstellt. Es entbindet jedoch nicht von Modernisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen in der Ortsmitte. 40

45 2. Sortimentskonzept Zur Erarbeitung des Sortimentskonzeptes ist zunächst festzuhalten, welche Einzelhandelssortimente hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstrukturen heute im Wesentlichen den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können. Diese Sortimente werden als zentrenrelevant bezeichnet. Innerhalb der zentrenrelevanten Sortimente wurden nahversorgungsrelevante Sortimente mit Blick auf das Ziel, eine möglichst wohnortnahe Versorgung im Grundbedarf zu gewährleisten, ausgewiesen. Zudem werden gerade Lebensmittel oft in Betriebsformen angeboten, die auf Großmengeneinkäufe ausgelegt sind. Diese Konzepte stellen höhere Anforderungen an Größe der Verkaufsfläche, Erreichbarkeit und Stellplatzangebot. Im Falle von Erweiterungsvorhaben ist eine sorgfältige Prüfung im Hinblick auf Lage, Sortimentszusammensetzung und der daraus resultierenden Auswirkungen auf die jeweiligen Ortskerne oder Nahversorgungszentren erforderlich. Das Angebot an nicht zentrenrelevanten Sortimenten hingegen stellt an städtebaulich nicht integrierten Standorten keine wesentliche Gefährdung für zentrale Versorgungsbereiche dar. Sie sind an solchen Standorten unter Umständen aus planerischer Sicht auf Grund ihres großen Platzbedarfs und der Verkehrsfrequenz sogar erwünscht. Zur Bewertung der Sortimente werden folgende Kriterien Zentrenrelevanz zugrunde gelegt. Tabelle 14: Kriterium Kriterien der Zentrenrelevanz Prüfmaßstäbe Warenbeschaffenheit / Transport Flächenbedarf Bedeutung für Attraktivität und Branchenmix in der Ortsmitte Magnetfunktion Synergien mit anderen Innenstadtsortimenten Städtebauliche Ziele, Einzelhandelsbetriebe GMA Zusammenstellung 2014 Sperrigkeit, Abtransport Warenbeschaffenheit, Verkaufsflächenbedarf Alltagstauglichkeit, Zielgruppenansprache Bekanntheit, Anziehungseffekte auf Kunden Kopplungseffekte zwischen Sortimenten Anteil der Verkaufsfläche in der Ortsmitte In Großenkneten sind in der nachfolgenden Übersicht die Sortimente als nahversorgungsund zentrenrelevant bzw. nicht zentrenrelevant eingestuft: 41

46 Tabelle 15: Sortimentsliste des Einzelhandels von Großenkneten Mit Bezug auf das Sortimentskonzept ist auch die Problematik der sog. Randsortimente in die Betrachtung mit einzubeziehen. Um einen geordneten Umgang mit zentrenrelevanten Randsortimenten zu gewährleisten, sollte bei Ansiedlungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche die Summe der zentrenrelevanten Randsortimente 10 % der Gesamtverkaufsfläche des Betriebes nicht überschreiten. Das Instrumentarium der Sortimentsdifferenzierung erwies sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher. So können mit dem Instrumentarium der Baunutzungsverordnung die zentrenrelevanten Sortimente in den nicht integrierten Gewerbegebieten ausgeschlossen werden. Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen: a) Die positive Festsetzung, d. h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen, alle anderen werden ausgeschlossen. b) Die negative Festsetzung, d. h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen, alle anderen werden zugelassen. 42

47 Mit diesen Festsetzungen bestehen für Städte und Gemeinden Differenzierungsmöglichkeiten, mit denen zentrenrelevante Sortimente in den Randbereichen auch unterhalb der Grenze der Großflächigkeit ausgeschlossen werden können, um damit zentrale Versorgungsbereiche zu stärken oder weiterzuentwickeln. Gleichzeitig ist generell darauf hinzuweisen, dass alle bestehenden Betriebe Bestandsschutz genießen. Da die Entwicklungspotenziale sehr begrenzt sind, sollte in den Gewerbegebietslagen eine restriktive Ansiedlungspolitik hinsichtlich zentrenrelevanter und nahversorgungsrelevanter Sortimente verfolgt werden. Dies ist letztlich nur durch entsprechende Ausschlüsse in den jeweiligen Bebauungsplänen umsetzbar. Ein schlüssiges Gesamtkonzept muss damit neben konkreten Maßnahmen im zentralen Versorgungsbereich auch durch eine entsprechende Bebauungsplanung in den übrigen Standortlagen abgesichert werden. Sortimentsausschlüsse in Gewerbegebietslagen sind daher als flankierende Maßnahmen zur Stabilisierung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereiches zu sehen. 3. Standortkonzept Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt eine Einordnung der Einkaufslagen: Zentrale Versorgungsbereiche Ortsmitte in Großenkneten und Ahlhorn Nahversorgungszentren in Huntlosen und in Großenkneten Gewerbegebiete, sonstige integrierte Standorte. 3.1 Begriff zentraler Versorgungsbereich Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs. 43

48 Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen: 8 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Städten nicht nur unwesentlich auswirken können, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu. 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Städten sowohl gegenüber Planungen anderer Städte als auch gegenüber der Zulassung einzelner Einzelhandelsnutzungen auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen können. 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich, die sonst nach 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Städten zu erwarten sein dürfen. 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Städten nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile i. S. v. 34 BauGB zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu steuern. Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des 1 Abs. 6 BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Durch diese unterschiedlichen Schutznormen sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschiedenen Aspekten geschützt bzw. können geschützt werden. Der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches wurde vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, sodass keine allgemein gültige Definition vorliegt. Das OVG Münster führt in einem Urteil (Beschluss vom , 7 A 964/05) hierzu aus: Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Stadt, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Stadt zukommt. Ein Versorgungsbereich setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Stadt - ggf. auch nur eines Teiles des Stadtgebietes - insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. [ ]. Zentral sind Versorgungsbereiche nicht nur dann, wenn sie nach Lage, Art und Zweckbestimmung der Stadtweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung dienen. 8 Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f. 44

49 [ ]. Vielmehr können auch Bereiche für die Grund- oder Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von 34 Abs. 3 BauGB sein. Das Adjektiv zentral ist nicht etwa rein geografisch in dem Sinne zu verstehen, dass es sich um einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Stadt gelegenen Bereich handeln muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz zentral geht über die Bedeutung des Wortteils Versorgungsbereich hinaus, sodass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich abgrenzbaren Bereich diesen allein noch nicht zu einem zentralen Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen. Dies ist zu bejahen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich aufgrund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat, nämlich die Versorgung des gesamten Stadtgebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht sicherzustellen. Damit übernehmen zentrale Versorgungsbereiche die Funktion eines Zentrums zur Versorgung der Kommune bzw. eines Teilbereichs der Kommune mit einem bestimmten Spektrum an Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich um schutzwürdige Bereiche i. S. des Baugesetzes, d. h. diese Bereiche dürfen durch Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben in Großenkneten selbst und in Nachbarkommunen in ihrer Funktionsfähigkeit nicht geschädigt werden. 3.2 Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche Zentrale Versorgungsbereiche übernehmen die Funktion eines Zentrums zur Versorgung der Gemeinde bzw. eines Teilbereichs der Gemeinde mit einem bestimmten Spektrum an Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich um schutzwürdige Bereiche i. S. des Baugesetzbuches (BauGB), d. h. diese Bereiche dürfen durch Einzelhandelsneuansiedlungen in der Kommune und in Nachbarkommunen nicht geschädigt werden. Bei der räumlichen Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Kontext stehen und vom Kunden als zusammenhängende Versorgungslage wahrgenommen werden. Als Maßstab kann hier die fußläufige Erreichbarkeit und ein Geschäftsbesatz ohne bzw. nur mit kleineren Lücken angesetzt werden. Eine ausreichend hohe Kundenfrequenz wird häufig maßgeblich von größeren Magnetbetrieben gewährleistet. Jedoch kann sich die Attraktivität eines zentralen Ver- 45

50 sorgungsbereiches auch aus einer bestimmten Anzahl kleinerer Betriebe begründen, sofern eine hohe Funktionsdichte gegeben ist. Ergänzend werden bei der Abgrenzung die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung kommen auch städtebauliche Gegebenheiten (z. B. Ringstraße, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Rathaus, Gemeindehalle) zum Tragen. 3.3 Zentrale Versorgungsbereiche Auf Basis der jetzigen Nutzungsstruktur wurden die Zentralen Versorgungsbereiche in Großenkneten sowie Ahlhorn und die Nahversorgungszentren Huntlosen und Großenkneten parzellenscharf abgegrenzt. Der zentrale Versorgungsbereich in Großenkneten bezieht sich auf Teile der Hauptstraße, etwa von der Bäckerei Punkte bis hin zum Bekleidungsgeschäft Hellbusch. Der angrenzende gastronomische Betrieb muss nicht zwingend mit einbezogen werden. Etwa in der Mitte der Hauptstraße ist ein unbebautes Areal (mit unter m²), welches als Potenzialfläche ( Unter den Eichen ) dienen könnte. Insgesamt sind im zentralen Versorgungsbereich 13 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von ca m² ansässig. Großenknetener Hauptstraße Hauptstraße 2 GMA

51 Karte 6 Zentraler Versorgungsbereich Großenkneten und Nahversorgungszentrum Hauptstraße 47

52 Neben dem Einzelhandel als wichtiges Element sind Gastronomie, konsumnahe Dienstleistungsbetriebe, wie Kreditinstitute (Sparkasse, Volksbank), Frisöre, Versicherungen, Ärzte) in der Ortsmitte lokalisiert. Auch das einzige Hotel in Großenkneten, das Gasthaus Kemperman, ist in exponierter Lage an der Hauptstraße ansässig. Aufgrund der langen Ausdehnung der Hauptstraße kann der Bereich um Edeka / Aldi nicht mehr zum zentralen Versorgungsbereich gerechnet werden. Auch der Geschäftsbesatz ist praktisch auf der westlichen Seite der Hauptstraße nicht mehr vorhanden, daher wird hier ergänzend zum zentralen Versorgungsbereich ein Nahversorgungszentrum definiert. In Ahlhorn erstreckt sich der zentrale Versorgungsbereich entlang der Wildeshauser Straße von der Volksbank an bis zum Netto Discounter an der Cloppenburger / Vechtaer Straße. In diesem Bereich findet sich die höchste Nutzungsdichte aus Einzelhandel, privaten Dienstleistungen (u.a. Kreditinstitute, Gastronomie (insbesondere Schnellgastronomie). Frequenzbringer sind hier der Netto-Discounter und die beiden Supermärkte Rewe und Edeka. Ahlhorn, Rewe Ahlhorn zentraler Versorgungsbereich GMA 2014 Diskutiert wurde im Arbeitskreis, ob der an den Netto Lebensmitteldiscounter angrenzende Baumarkt mit in den zentralen Versorgungsbereich einbezogen werden sollte. Da der Baumarkt nicht zentrenrelevante Sortimente führt, ist dies nicht erforderlich. Wenn der Baumarkt geschlossen werden würde (der Inhaber hat keinen Nachfolger), könnte auf dieser Fläche sofern Bestandteil des Zentralen Versorgungsbereich ein zentrenrelevanter großflächiger Einzelhandelsbetrieb, z.b. Textilmarkt, entstehen. Dies wäre mit Blick auf die Belegung der seit Langem leerstehenden Ladenlokale im mittleren Bereich dieses Bereichs (ehemals Hol ab, Schlecker) nicht empfehlenswert. Zudem soll ein zentraler Versorgungsbereich möglichst kompakt abgegrenzt werden, um so Verbund- und Kopplungseffekte auszulösen. Die Fläche von Rewe wird als Potenzialfläche einbezogen. 48

53 Karte 7 Zentraler Versorgungsbereich Ortsmitte Ahlhorn 49

54 In Ahlhorn sind 15 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca m² vorhanden. Magnetbetriebe sind der Rewe Supermarkt, der Edeka Supermarkt und der Netto Discounter. Die Abgrenzung des Nahversorgungszentrums in Huntlosen umfasst den Teilbereich um den NP-Discounter an der Bahnhofstraße. Diskutiert wurde, ob hier Kornkraft verlagert werden könnte, da der jetzige Standort in Hosüne etwas abseits liegt und seitens des Betreibers dies bereits angedeutet wurde. Die Fläche des NP-Discounters ist nicht vollständig ausgenutzt, bietet also noch Potenzial. 3.4 Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung Zur effektiven Steuerung der Einzelhandelsentwicklung werden standortbezogene Regelungen zum Ausschluss bzw. zur Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben empfohlen. 9 Grundsätzlich kommen verschiedene Stufen zur Begrenzung und zum Ausschluss des Einzelhandels in Betracht: Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente zusätzlicher Ausschluss großflächigen Einzelhandels i. S. von 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung Ausschluss des gesamten Einzelhandels. Um die beiden zentralen Versorgungsbereiche in ihrer Struktur nicht zu beeinträchtigen sowie in der Entwicklung nicht zu behindern, sollte in den Gewerbegebieten die Ansiedlung von Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten (groß- und nicht großflächig) ausgeschlossen werden. Die hier vorhandenen Betriebe genießen Bestandsschutz. In sonstigen integrierten Lagen (Mischgebiet, unbeplanter Innenbereich) sollten Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten aus städtebaulicher Sicht nicht angesiedelt werden, da diese Sortimente in den zentralen Versorgungsbereichen gebündelt werden sollten. Bei Einzelhandelsbetrieben (klein- und großflächig) mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten wird eine Einzelfallprüfung empfohlen. 9 Die Umsetzung der Empfehlungen ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen. 50

55 Karte 8 Nahversorgungszentrum Huntlosen 51

56 Abbildung 16: Steuerungsschema Aufgrund sortiments- und betriebstypenspezifischer Besonderheiten ist eine ergänzende Regelung hinsichtlich der zentrenrelevanten Randsortimente bei großflächigen Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten zu empfehlen. Dies bezieht sich z. B. auf Kernsortimente Möbel-, Bau- und Gartenmärkte, deren zentrenrelevante Randsortimente 10 auf maximal 10 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche, jedoch maximal 800 m² VK begrenzt werden sollte. 11 Diese Begrenzung entspricht den Vorgaben des Landes- und Raumordnungsprogramms Niedersachsen Lt. OVG Münster sind als Randsortimente solche Waren zu betrachten, die ein Kernsortiment lediglich ergänzen und eine gewisse Beziehung und Verwandtschaft zu den Waren des Kernsortiments haben. Gleichzeitig muss das Angebot des Randsortiments in seinem Umfang (Verkaufsfläche) und in seiner Gewichtigkeit (Umsatz) deutlich untergeordnet sein (vgl. OGV NRW, Beschluss vom , 7 B 2023/99). 11 Lt. 11 Abs. 3 BauNVO liegt die Grenze zur Großflächigkeit, ab der nicht nur unwesentliche Auswirkungen zu erwarten sind (Vermutungsregel) bei 800 m² VK. Die Begrenzung auf 800 m² VK ist damit an die Großflächigkeit geknüpft und wird auf Basis der derzeitigen Einzelhandelsausstattung in den Zentren und der Verteilung der Sortimente auf die einzelnen Standortlagen empfohlen. Eine Abweichung von dieser gutachterlichen Empfehlung kann im Bedarf über eine Einzelfallprüfung erfolgen. 12 LROP II 2014, Abschnitt 2.3 (Entwicklung der Versorgungsstrukturen), 03 Satz 8 lit. a. 52