BRAND-ERBISDORF. Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt. Projektleitung: Dr. Eddy Donat Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr.

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1 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt BRAND-ERBISDORF Auftraggeber: Stadt Brand-Erbisdorf Projektleitung: Dr. Eddy Donat Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Florian Schaeffer Dresden, 11. Juni 2015 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Königsbrücker Straße 31-33, Dresden Telefon: 0351 / , Fax: 0351 / info@gma.biz Internet:

2 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Vorbemerkung Im Juni 2014 erteilte die Stadt Brand-Erbisdorf der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Dresden, den Auftrag zur Erstellung eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes. Ziel ist es, aufgrund aktueller Daten Leitlinien und Empfehlungen für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Brand-Erbisdorf zu erarbeiten. Der GMA standen für die Erstellung der Untersuchung Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Sachsen, der Stadt Brand-Erbisdorf sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Die Ergebnisse der Untersuchung und die daraus abgeleiteten Empfehlungen wurden in enger Abstimmung mit der Stadtverwaltung erarbeitet und in einer Stadtratssitzung eingehend diskutiert. Dabei konnte Konsens über die Struktur des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt insbesondere die Festsetzung der zentralen Versorgungsberieche und der Nahversorgungsstandorte sowie die Empfehlungen zur weiteren Einzelhandelsentwicklung generell erzielt werden. Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für zukünftige kommunalpolitische und bauleitplanungsrechtliche Entscheidungen in Brand-Erbisdorf. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert, der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Dresden, 11. Juni 2015 DTE SFL-aw

3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkungen I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung und Methodik 1 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 2 3. Konsequenzen für die Flächen- und Stadtentwicklung 8 4. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 9 II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Brand- Erbisdorf Makrostandort Brand-Erbisdorf Standortgefüge des Einzelhandels Aktueller Einzelhandelsbestand in Brand-Erbisdorf Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung in Brand-Erbisdorf 21 III. Nachfragesituation Marktgebiet und Bevölkerung Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels Umsatzleistungen und Kaufkraftbewegungen des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels Umsatzleistung des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels Kaufkraftbewegungen des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt Einzelhandelszentralität 35 IV. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose Branchenbezogene Entwicklungspotenziale 38 V. Einzelhandelskonzept für die Stadt Brand-Erbisdorf Ziele für die Einzelhandelsentwicklung Standortkonzept Begriff zentraler Versorgungsbereich 44

4 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Brand-Erbisdorf Nahversorgungsstandorte Sortimentskonzept Empfehlungen zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 58 VI. Zusammenfassung Potenzialanalyse Empfehlungen / Leitlinien 62 Definitionen der Betriebstypen 66 Branchensystematik 67

5 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung und Methodik Die im Landkreis Mittelsachsen gelegene Stadt Brand-Erbisdorf zählt gegenwärtig ca Einwohner 1 und ist gemäß Regionalplan als Grundzentrum ausgewiesen. Die Stadt wird dabei maßgeblich durch das nördlich liegende Mittelzentrum Freiberg beeinflusst. Derzeit gibt es im Gemeindegebiet drei Lebensmittelmärkte, wobei für die Innenstadt mehrere Entwicklungsvarianten für einen Vollsortimenter diskutiert werden. Vor dem Hintergrund der sich weiter verändernden Angebots- und Nachfragestruktur in Verbindung mit räumlichen Veränderungen insbesondere in der Dynamik der kleinräumlichen, innerstädtischen Entwicklung hat die Stadt Brand Erbisdorf die Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes in Auftrag gegeben Dieses soll als strategische Leitlinie für die Standortsteuerung des Einzelhandels, zur Sicherung der Einkaufsinnenstadt und zur Stärkung der Nahversorgung dienen. Des Weiteren sollen die Rahmenbedingungen für großflächigen Lebensmitteleinzelhandel festgelegt werden. Darüber hinaus ist es Ziel der Untersuchung, die generellen Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels bis zum Jahr 2025 aufzuzeigen. Das Einzelhandelskonzept stellt somit ein umsetzungsorientiertes Steuerungsinstrument dar und basiert auf folgenden Arbeiten: Erhebung des Einzelhandelsbestandes und Ladenhandwerks im Stadtgebiet Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Einzelhandelsstandort Brand-Erbisdorf / Berechnung und Prognose der Kaufkraft für die Jahre 2014 und 2025 Ermittlung der aktuellen Marktbedeutung und Umsatzleistung des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels / Prognose der Umsatzleistung bis 2025 Analyse der Kaufkraftbewegungen und Ermittlung der Versorgungszentralität Identifikation und Klassifikation zentraler Versorgungsbereiche sowie Festsetzung von Nahversorgungsstandorten im Stadtgebiet / Ausarbeitung einer ortstypischen Sortimentsliste mit zentrenrelevanten Waren Befragung der Einzelhändler in Brand-Erbisdorf zu Themen des Einzelhandels und der Stadtentwicklung. 1 Quelle: Einwohnermeldeamt Brand-Erbisdorf, Stand

6 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Der Untersuchungsraum vorliegender Analyse erstreckt sich bis zum Jahr Bis zu diesem Zeitpunkt sollte eine sukzessive Umsetzung der gutachterlichen Empfehlungen angestrebt werden. Die Untersuchungen und Arbeitsschritte bis zur Erstellung des schriftlichen Konzepts wurden in enger Abstimmung mit der Stadtverwaltung durchgeführt. 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Eine Beurteilung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Brand-Erbisdorf kann nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungstrends des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Nachfolgend werden daher die strukturprägenden Aspekte des Wandels auf der Nachfrage- und Angebotsseite dargestellt. Seit 2009 sind wieder Umsatzzuwächse im deutschen Einzelhandel zu verzeichnen, wenngleich sich der Einzelhandelsumsatz auf zunehmend mehr Absatzkanäle verteilt. Während früher v. a. die Abwanderung in Gewerbegebietslagen und die Konkurrenz der Fachmärkte zum Thema gemacht wurde, wandern aktuell erhebliche Teile des Einzelhandelsumsatzes an den Onlinehandel ab. Folglich steht der stationäre Handel unter einem hohen Anpassungs- und Innovationsdruck. Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, sodass zukünftig der Einkauf von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeitund Erlebniswertes beurteilt werden wird. Reine Versorgungskäufe werden hingegen verstärkt im Internet abgewickelt. Der mittelständische Fachhandel wird weiter an Bedeutung verlieren. Wo dies nicht durch Filialkonzepte kompensiert werden kann (v. a. in Kleinstädten), ist ein Bedeutungsverlust des Standortes unumkehrbar. 2

7 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Abbildung 1: Umsatzentwicklung im deutschen Einzelhandel (brutto) in Mrd , ,6 433,2 Mrd ,2 411,2 415,7 411,0 421, , * * Prognose Quelle: nach abgerufen am ; GMA-Darstellung 2014 Im Gegensatz zum stationären Einzelhandel erzielt der Onlinehandel jährlich zweistellige Wachstumsraten. Für 2014 wird ein Umsatzvolumen mit Endverbrauchern i. H. von knapp 50 Mrd. erwartet. Der Onlinehandel hat inzwischen praktisch alle Warengruppen erfasst und wird auch in den nächsten Jahren anhalten. Allerdings sind die Übergänge zwischen Onlinehandel und stationärem Einzelhandel nicht klar abgrenzbar. Alle namhaften (stationären) Einzelhändler bieten mittlerweile auch Onlineshops an, in denen entweder das Gesamtangebot oder zumindest ausgewählte Artikel verfügbar sind. Abbildung 2: Umsatzentwicklung im Distanzhandel in Deutschland 55,8 43,5 48,8 39,3 39,1 Umsatz im Mrd. 26,3 10,0 10,9 27,6 13,4 28,6 15,5 29,1 18,3 30,3 21,7 34,0 27, (Prognose) davon Onlinehandel Versandhandel * Absatz an Endverbraucher (B2C), inkl. Dienstleistungen Quelle: Bundesverband des deutschen Versandhandels (bvh); tns infratest; abgerufen am auf GMA-Darstellung

8 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 In einzelnen Sortimenten erreicht der Onlinehandel eine besondere Bedeutung, z. B. jene die überwiegend in der Innenstadt bzw. im Ortskern ihren Platz haben (z. B. kleinteilige Elektroartikel, Spielwaren, Bücher aber auch Bekleidung und Schuhe). Abbildung 3: Anteile des Online-Handels nach Produktkategorien in Deutschland 2012 (in %) 54,0 37,0 32,0 30,0 26,0 25,0 17,0 17,0 16,0 13,0 9,0 Medien / Software / Games Computer / -zubehör Babyartikel- / Spielwaren Bücher / Kalender Elektrogeräte / -zubehör Unterhaltungselektronik Heimtextilien Sportartikel / Freizeit Uhren / Schmuck Kleidung / Schuhe Möbel / Küchen Quelle: HDE; abgerufen am auf GMA-Darstellung 2014 Dagegen spielt derzeit der Lebensmitteleinkauf über das Internet, mit Ausnahme von wenigen, logistikaffinen Produkten (z. B. Getränke, Delikatessen), noch kaum eine Rolle. Allerdings unternehmen die Lebensmittelhändler Anstrengungen, ihre Online-Angebote auszubauen. In diesem Zusammenhang sind neben den üblichen stationären Angeboten sog. Abholstationen an strategisch sinnvollen Standorten ein wichtiger Erfolgsfaktor dieses Absatzkanals. Das EHI Retail Institute geht in einer aktuellen Studie davon aus, dass der Onlinehandel bis zum Jahr 2025 einen Marktanteil von bis zu 25 % erreichen kann. Dies wird voraussichtlich gravierende Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel haben, sofern dieser es nicht schafft, die verschiedenen Absatzkanäle miteinander zu verschmelzen (Multi-Channel-Strategien). Von den Betriebstypen im stationären Lebensmitteleinzelhandel expandierten mit Abstand am stärksten die Lebensmitteldiscounter, wobei durch die hohe Filialdichte in Städten ebenfalls kleinere Gemeinden zunehmend für neue Discounter in Frage kamen. Aber auch 4

9 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Supermärkte 2 (ab 400 m² Verkaufsfläche) und SB-Warenhäuser (ab m² Verkaufsfläche) expandierten, kleinere SB-Geschäfte hingegen verzeichneten einen ausgesprochen starken Bedeutungsverlust. Tabelle 1: Veränderung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Daten Veränderung 2000 / 2013 abs. in % Discounter ,0 Supermärkte / SB-Warenhäuser ,0 Übrige Lebensmittelgeschäfte ,0 Insgesamt ,1 Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2014, Seite 90 und 2001, Seite 102 Unter den Lebensmitteleinzelhändlern belegen der Edeka-Verbund (ca Märkte 3 ), die Rewe Group (ca Märkte 4 ) und die Schwarz-Gruppe (Lidl mit knapp Filialen, Kaufland mit ca. 630 Filialen 5 ) die ersten Plätze. Von den Discountern weist der zur Edeka-Gruppe gehörende Netto Marken-Discount mit ca Filialen bundesweit die meisten Filialen auf, gefolgt von Lidl (ca Filialen), Aldi Nord (ca Filialen), Penny (ca Filialen), Aldi Süd (ca Filialen) und Norma (ca Filialen). Beachtlich ist der Marktanteil der Discounter von rd. 43 % im Lebensmittelsektor, gleichwohl erreichen diese ihre Wachstumsgrenze. Die Expansion durch neue Filialen wird nicht mehr von allen Betreibern verfolgt, vielmehr werden aufgrund der bundesweit hohen Discountdichte die Filialen durch Erweiterung und / oder Standortverlagerungen gesichert. Zunehmend werden Filialen mit ungünstigen Standortbedingungen, geringen Umsätzen sowie fehlenden Ausbaumöglichkeiten geschlossen. 2 vgl. Definition der Betriebstypen im Anhang. 3 Quelle: Edeka-Verbund, Unternehmensbericht Quelle: Rewe-Group, Geschäftsbericht Quelle: EHI Handelsdaten.de. 5

10 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Bei Supermärkten nahm auch die Verkaufsfläche / Einheit zu, was u. a. auf ein breiteres bzw. tieferes Sortiment zurückzuführen ist. Zudem stärken Betreiber von Supermärkten ihre Kernkompetenz bei Lebensmitteln, so wurde z. B. die Artikelanzahl der Frischwaren oder der regionalen Produkte erhöht und Spezialsortimente ausgebaut (z. B. Allergiker- / Diätprodukte, ethnische Spezialitäten). Die marktgängigen Formate liegen je nach Betreiber und Standortbedingungen bei etwa m² Verkaufsfläche. In ländlichen Orten / Ortsteilen mit einer geringen Mantelbevölkerung werden auch Einheiten mit Verkaufsflächen von ca m² entwickelt. Bei den Betreibern liegt das Hauptaugenmerk in den letzten Jahren auf der Sicherung / Ausbau von Bestandsobjekten. Grundsätzlich ist bei sog. Vollversorgern und Lebensmitteldiscountern die unterschiedliche Artikelzahl zu beachten. Während ein Supermarkt mit etwa m² Verkaufsfläche bereits über Artikel anbietet, reicht die Artikelzahl bei den Lebensmitteldiscountern von ca. 850 (Aldi Nord) bzw. ca (Lidl) bis zu ca (Netto Marken-Discount). Auch das Lebensmittelhandwerk unterliegt starken Veränderungen, welche sich u. a. in einer starken Konzentration und Filialisierung zeigen. Die im vergangenen Jahrzehnt fortschreitende Filialisierung wurde von einem Rückgang der klassischen Bäckereien von rd (2002) auf rd (2012) begleitet. Dazu tragen eine Vielzahl an Faktoren, wie zunehmender Kostendruck, fehlende Nachfolger, aber auch immer mehr Backstationen in Discountern / Supermärkten bei. Eine ähnliche Entwicklung ist für Fleischereien festzuhalten, deren Zahl sich von rd (2002) auf rd (2012) verringerte. Zu den Branchen mit sehr weitreichenden Veränderungen zählt der Einzelhandel mit Drogerie- / Parfümeriewaren, was primär durch die Insolvenz des ehemaligen Marktführers Schlecker hervorgerufen wurde. Drogerie- / Parfümeriewaren werden stationär über Fachdrogerien, Parfümerien, Reformhäuser, Apotheken, Warenhäuser, Sonderpostenmärkte und den Lebensmitteleinzelhandel abgesetzt. Zum Kernsortiment eines Drogeriemarktes zählen Körperpflege, dekorative Kosmetik, Wasch-, Putz- / Reinigungsmittel und Hygieneprodukte, welche durch viele weitere Sortimente ergänzt werden. 6 Quelle: EHI Handelsdaten.de 6

11 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Tabelle 2: Betreiber Die größten Drogeriemarktbetreiber in Deutschland Filialen* Artikel Sortiment Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Tiernahrung, Biolebensmittel, Weine, Getränke, OTC, Babybekleidung, Geschenkartikel Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebensmittel, Weine, Tiernahrung, Geschenkartikel, Schreibund Spielwaren, OTC OTC = over the counter: frei verkäufliche Arzneimittel * Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2013, S. 134; GMA-Zusammenstellung 2014 Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebensmittel, Schreib- / Spielwaren, Haushaltswaren, Multimedia, Kurzwaren Marktführer ist dm: allein im letzten Jahr hat das Unternehmen 135 neue Filialen (Einheiten zwischen ca. 650 und 800 m²) eröffnet, in diesem Jahr sollen etwa 150 weitere folgen 7. Allerdings wird ein Einzugsgebiet von ca Einwohner pro Filiale benötigt. Von den weiteren Betreibern führt Müller das umfangreichste Sortiment auf einer Verkaufsfläche von mindestens 800 m² und mindestens Einwohnern im Einzugsgebiet. Rossmann expandiert in Kommunen mit mindestens Einwohnern; in Deutschland liegen die Einheiten bei etwa 650 m² Verkaufsfläche. Die ehemaligen Schlecker-Formate Ihr Platz und Schlecker XL wurden z. T. sofern diese rentabel waren von Rossmann oder dm übernommen. Auch Betreiber, wie z. B. TEDI (Sonderposten), KiK, Woolworth oder NKD mieteten ehemalige Schlecker-Flächen an. In kleineren Orten im ländlichen Raum und auf Stadtteilebene wurden Filialen allerdings häufig bisher noch nicht ersetzt so auch in Brand-Erbisdorf. Die Nachvermietung typischer Schlecker-Einheiten in kleineren Ortschaften gestaltet sich insgesamt deutlich schwieriger, da diese oftmals sehr klein (200 m² VK, z. T. auch darunter) oder nur mit hohem finanziellem Aufwand überhaupt modernisierungsfähig sind. Parallel zu den allgemeinen Entwicklungen im deutschen Einzelhandel fand auch in der Textil und Schuhbranche ein starker Konzentrationsprozess zu Lasten kleiner und inhabergeführter Fachgeschäfte und zu Gunsten großer bundesweit agierender Filialisten statt. Der Handel mit Bekleidung / Textilien nutzt mehrere Vertriebsschienen, welche von inhabergeführten Fachgeschäften, Textilkaufhäusern, Kaufhäusern, Fachmärkten über 7 Quelle: Lebensmittelzeitung,

12 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Factory Outlet Center bis hin zum Lebensmitteleinzelhandel (Fachabteilungen) reicht. Bei den Fachmärkten waren v. a. Betriebe mit hoher Discountorientierung (z. B. Takko, KiK, NKD) sehr expansiv, deren übliche Einheiten zwischen etwa 300 m² und 700 m² liegen. Von KiK werden etwa Einwohner, von NKD etwa Einwohner und von Takko etwa Einwohner in der jeweiligen Standortgemeinde benötigt. Während sich das Marktvolumen im Schuhfachhandel leicht rückläufig entwickelte, konnten Schuhfachmärkte in der jüngeren Vergangenheit ihren Marktanteil im Vergleich zu Fachgeschäften kontinuierlich ausbauen. Zu den größten Schuhfachmarktbetreibern in Deutschland zählen u. a. Reno, Deichmann, Siemes, Schuhhof, Tack und Görtz (HESS Schuhe). Schuhfachmärkte werden i. d. R. mit Einheiten ab ca. 500 m² realisiert. Die Mindestanforderung an die Einwohnerzahl fängt bei etwa an. Für den stationären Schuheinzelhandel ist die starke Konkurrenz durch den Onlinehandel bezeichnend. 3. Konsequenzen für die Flächen- und Stadtentwicklung Das Ende des Wachstums im Onlinehandel ist noch nicht abzusehen. Die Konsequenzen, welche sich hieraus für die Flächenentwicklung des stationären Handels vor Ort und damit letztlich für die Bedeutung des Handels als Leitfunktion der Stadtentwicklung ergeben, werden derzeit kontrovers diskutiert. Festzuhalten sind jedoch folgende Aspekte: In den vergangenen Jahren verlangsamte sich die Verkaufsflächenentwicklung (im Vergleich zu den letzten 20 Jahren). Dennoch wird auch künftig die Nachfrage nach Verkaufsflächen in guten Standortlagen trotz Onlinehandels anhalten. Die Konzentration im Einzelhandel wird in Innenstädten und Ortszentren noch stärker zur Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes führen. Die Warenhäuser und der Fachhandel haben ihre Funktion als Leitbetriebe der Innenstädte verloren. An ihre Stelle treten zunehmend Handelsmarken (sog. Retail Brands ) aus dem Textilbereich und teilweise auch Anbieter des täglichen Bedarfs (Drogeriewaren, Nahrungs- und Genussmittel). 8

13 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Abbildung 4: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel ,5 122,4 122,1 117 VK in Mio. m² Quelle: nach abgerufen am ; GMA-Darstellung 2014 Der Erfolg und die Weiterentwicklung des bestehenden Anbieternetzes im stationären Handel, werden existenziell davon abhängen, inwieweit es diesem gelingt, das Online-Geschäft zu integrieren. Dies gilt völlig losgelöst von der Lage und der städtebaulichen Funktion des jeweiligen Anbieters. Derzeit einziger Gewinner des Online-Geschäfts sind die sog. pureplays, also die reinen Onlinehändler (ohne stationärem Ladenlokal). Dagegen besteht ein immenser Nachholbedarf des stationären Handels im Online-Geschäft. Wer in diesem Marktbereich keine zukunftsfähigen Konzepte hat, wird perspektivisch nur schwer Grundlagen für ein wirtschaftlich nachhaltiges Geschäftsmodell besitzen. 4. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden: 9

14 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe in allen Baugebieten vorgesehen: Sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO). In Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 Bau NVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig zu erfolgen: Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² VK) dann: Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche m² überschreitet). Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden. 10

15 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragraphen ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Kernstadtbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen. Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit geschaffen, über 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzustellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden können. Besonderes Städtebaurecht Das Besondere Städtebaurecht mit den 136 ff. BauGB bietet zudem Städten und Gemeinden die Möglichkeit, im Rahmen von Stadterneuerungs- oder -entwicklungsmaß-nahmen die besonderen Vorschriften zur Steuerung anzuwenden. So kann durch die Festlegung von Sanierungsgebieten über die jeweilige Sanierungszielsetzung sehr dezidiert die künftige Entwicklung gerade auch im Einzelhandelsbereich geplant und gesteuert werden. Die Regelungen nach 144 ff. BauGB stellen verschiedene Sachverhalte wie beispielsweise den Verkauf von Liegenschaften oder auch deren Anmietung grundsätzlich unter Genehmigungsvorbehalt. 11

16 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Brand-Erbisdorf 1. Makrostandort Brand-Erbisdorf Die mittelsächsische Stadt Brand-Erbisdorf liegt geografisch etwa zwischen Dresden und Chemnitz im Landkreis Mittelsachsen (vgl. Karte 1). Gemäß Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge ist als Brand-Erbisdorf als Grundzentrum eingestuft 8. Vor diesem Hintergrund obliegt der Stadt sowohl die Versorgung der eigenen Bevölkerung als auch der von Brand- Erbisdorf südlich und östlich liegenden Gemeinden im grundzentralen Verflechtungsbereich. Das nächst gelegene Mittelzentrum Freiberg liegt ca. 5 km nördlich. 9 Das Oberzentrum Chemnitz liegt ca. 35 km entfernt, zur Landeshauptstadt Dresden beträgt die Distanz ca. 40 km. Die verkehrliche Erreichbarkeit Brand-Erbisdorfs für den Individualverkehr kann nur als durchschnittlich eingestuft werden. Zwar ist die Stadt durch die Bundesstraße B 101 (Freiberg Annaberg-Buchholz) sowie mehrere Staats- und Kreisstraßen regional an das Mittelzentrum Freiberg und die umliegenden Gemeinden angebunden, jedoch beträgt die Entfernung zur nächsten Anschlussstelle (Anschluss Siebenlehn) an die Autobahn A 4 (Dresden Chemnitz) ca. 20 km, wobei das Stadtzentrum Freibergs dabei durchfahren werden muss. Die innerörtliche Erschließung orientiert sich im Wesentlichen an der Nord-Süd- Achse B 101. Ergänzt wird das Verkehrsnetz durch verschiedene Verbindungs- und Erschließungsstraßen (u. a. Wiesenstraße, Bahnhofstraße). Im ÖPNV wird Brand-Erbisdorf durch verschiedene Buslinien, betrieben durch die RegioBus GmbH, angebunden. 8 Quelle: Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge 2008, Z Angaben in Straßenkilometern. 12

17 Karte 1: Lage der Stadt Brand-Erbisdorf und zentralörtliche Struktur der Region Legende (Ausschnitt) Legende: Regionale Achsen *nachrichtliche Übernahme aus LEP Sachsen 2003, Karte 1 Quelle: Regionalplan Chemnitz Erzgebirge 2008, Karte 1: Raumstruktur, GMA-Darstellung

18 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Die Siedlungsstruktur Brand-Erbisdorfs wird neben der Kernstadt durch sechs, teils räumlich abgesetzte Ortsteile geprägt. Die Kernstadt selbst setzt sich aus dem ehemaligen Erbisdorf sowie der Bergarbeiterstadt Brand zusammen. Der Bevölkerungsschwerpunkt liegt mit ca. 65 % der Einwohner in der Kernstadt. Verdichtete Wohngebiete befinden sich nördlich der Innenstadt, beidseitig der Dr.-Wilhelm-Külz-Straße. Insgesamt ist die Siedlungsstruktur auf die zentrale Verkehrsachse der Bundesstraße B 101 ausgerichtet. Naturräumlich liegt die Bergstadt zwischen den Tälern des Mützbaches und der Großen Striegis. Die Umgebung wird auch durch die Folgen des Bergbaus, wie z. B. Abraumhalden oder Kunstteiche, geprägt. Derzeit leben in Brand-Erbisdorf ca Einwohner 10. Die demografische Entwicklung der Stadt war allerdings in den vergangenen Jahren von einem Bevölkerungsrückgang geprägt. Insgesamt nahm die Einwohnerzahl zwischen 2003 und 2013 um ca. 13 % ab ( Personen) 11. Damit lag der Bevölkerungsrückgang prozentual höher als im Landkreis Mittelsachsen (- 12 %) und im Freistaat Sachsen (- 6 %). In den letzten Jahren vollzog sich in Brand-Erbisdorf auch ein demographischer Wandel im Sinne eines zunehmenden Alterungsprozesses der Bevölkerung (vgl. Abbildung 5). So ist der Anteil der über 65-jährigen seit 2003 von ca. 21 % auf ca. 26 % angestiegen. Gleichzeitig blieb der Anteil der Personen im Haupterwerbsalter (25- bis unter 65 Jahre) relativ konstant. Eine sehr gegensätzliche Entwicklung hat der Anteil der 15- bis unter 25-jährigen zu verzeichnen: er sank von ca. 13 % auf ca. 7 %, während der Anteil der Kinder und Jugendlichen bis 15 Jahre im Betrachtungszeitraum mit ca % vergleichsweise konstant geblieben ist. 10 Quelle: Stadt Brand-Erbisdorf, Einwohnermeldeamt, Stand betrug die Einwohnerzahl noch ca Einwohner; Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand

19 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Abbildung 5: Bevölkerung nach Altersklassen in Brand-Erbisdorf % 90% 80% 21% 26% Anteil der Altersklassen 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 37% 17% 39% 16% 13% 7% 7% 7% 4% 5% Jahre und älter 50 bis 64 Jahre 25 bis 49 Jahre 15 bis 24 Jahre 6 bis 14 Jahre unter 6 Jahre Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand jeweils ; GMA-Darstellung 2014 In Brand-Erbisdorf sind etwa sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 12 am Arbeitsort registriert. Die Stadt weist einen positiven Pendlersaldo auf: Einpendlern stehen etwa Auspendler gegenüber. Im regionalen Vergleich weist Brand-Erbisdorf mit 512 Arbeitsplätzen je Einwohnern eine überdurchschnittlich hohe Arbeitsplatzausstattung auf (vgl. Abbildung 6). Im Norden des Stadtgebietes befindet sich das Gewerbegebiet Nord (NARVA Lichtquellen GmbH & Co. KG). Weitere größere Industrie- und Gewerbegebiete liegen im Osten (Berthelsdorfer Straße) und Süden (Großhartmannsdorfer Straße) der Stadt. Insgesamt ist ein vergleichsweise hoher Industrie- und Gewerbebesatz in Brand-Erbisdorf festzustellen, was sich nicht zuletzt in einer hohen Arbeitsplatzzahl ausdrückt. 12 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wohn- und Arbeitsort mit Pendlerdaten, Stand: Juni

20 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Abbildung 6: Beschäftigte in Brand-Erbisdorf im Vergleich (je Einwohner) Brand-Erbisdorf 512 Freiberg 505 Weißenborn 444 Hainichen 403 Oederan Lichtenberg/Erzg eb. Frankenberg/Sa Nossen 256 Flöha Quelle: Bundesagentur für Arbeit (Stichtag ); Statistisches Landesamt Sachsen, Stand: Standortgefüge des Einzelhandels Als maßgebliche Handelsschwerpunkte sind folgende Standortbereiche zu nennen: Die Haupteinkaufslage in Brand-Erbisdorf erstreckt sich im Kern vom Markt bis in die Bahnhofstraße. Das Einzelhandelsangebot umfasst dabei alle Bedarfsbereiche, der Schwerpunkt liegt allerdings im kurz- bis mittelfristigen Bedarf. Als Magnetbetrieb fungiert derzeit im Wesentlichen ein Rewe Supermarkt in der Seiler-Passage. Nördlich der Wettinstraße liegt angrenzend an die Innenstadt das Möbelhaus ALCO (Alco Möbel GmbH). Insbesondere die Bahnhofstraße ist durch ihren nahezu lückenlosen Einzelhandels- bzw. Komplementärbesatz als Haupteinkaufsstraße zu charakterisieren. Hier sind zahlreiche, überwiegend inhabergeführte Fachgeschäfte (u. a. Lebensmittelhandwerk, Blumen, Bekleidung, Lotto, Elektronik) ansässig. Der Mix aus Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie ergänzt durch öffentliche Einrichtungen (u. a. Stadtverwaltung) setzt sich um den Markt fort. Negativ wirkt sich 16

21 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 hier die Durchgangsstraße der B 101 aus, die die Aufenthaltsqualität insgesamt deutlich mindert. Als weitere wesentliche Nahversorgungsstandorte innerhalb der Kernstadt sind zwei Lebensmitteldiscounter (Penny, Hauptstraße, und der Aldi, Großhartmannsdorfer Straße) zu nennen. Ergänzend befinden sich in Gewerbegebietslagen z. T. großflächige Betriebe mit überwiegend nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten. 3. Aktueller Einzelhandelsbestand in Brand-Erbisdorf Zum Zeitpunkt der Erhebung waren in Brand-Erbisdorf 82 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca m² und einem Bruttoumsatz von ca. 33,8 Mio. ansässig. Davon entfielen: 28 Betriebe (34 % aller Betriebe) mit einer Verkaufsfläche von ca m² 13 (21 % der Gesamtverkaufsfläche) auf Nahrungs- und Genussmittel und 54 Betriebe (66 %) mit einer Verkaufsfläche von ca m² (79 %) auf Nichtlebensmittel. 13 Verkaufsflächen von Mehrbranchenbetrieben aufgeteilt. 17

22 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Tabelle 3: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf Branche Anzahl Betriebe VK in m²* Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Optik / Uhren, Schmuck Sonstige Sortimente Nichtlebensmittel insgesamt Einzelhandel insgesamt * Mehrbranchenunternehmen aufgeteilt GMA-Erhebung August 2014 In der strukturellen und teilräumlichen Betrachtung des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels fallen einige Besonderheiten auf: Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte beträgt rd. 174 m² Verkaufsfläche. Dieser Wert liegt deutlich unterhalb des Durchschnittswertes im Bundesgebiet (ca. 250 m²). Grund hierfür ist der hohe Anteil kleinflächiger Betriebe. In der Detailbetrachtung verfügen rund 56 % der Brand-Erbisdorfer Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Diese Betriebe repräsentieren allerdings nur einen geringen Verkaufsflächenanteil von 9 %. Insbesondere in der Brand-Erbisdorfer Innenstadt ist der Einzelhandelsbesatz überwiegend kleinteilig ausgeprägt. Die durchschnittliche Betriebsgröße liegt hier nur bei ca. 85 m² Verkaufsfläche. In dem geringen Wert kommt auch die spezielle kleinteilige Baustruktur der Immobilien zum Ausdruck. Demgegenüber weisen 5 % der Geschäfte Verkaufsflächen von mehr als 800 m² auf. Deren Verkaufsflächenanteil liegt bei 53 % des Gesamtbestandes (vgl. Abbildung 7). In Brand-Erbisdorf sind insgesamt vier großflächige Betriebe (mind. 800 m² Verkaufsfläche) ansässig. Eine Besonderheit besteht 18

23 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 durch das Möbelhaus ALCO nördlich der Innenstadt. Dieses ist mit Abstand der flächenmäßig größte Betrieb in Brand-Erbisdorf. Abbildung 7: Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf GMA-Erhebung 2014 Zur Bewertung der Nahversorgungssituation wurden um die Standorte der Lebensmittelmärkte in Brand-Erbisdorf Entfernungsradien von 800 m angesetzt, welche einer gerade noch als fußläufig zu bezeichnenden Entfernung entsprechen. Die Wohngebiete in der Kernstadt befinden sich hier fast alle in kurzer Distanz zu einem der Lebensmittelmärkte, d. h. in einem minütigen Gehzeitradius (vgl. Karte 2). Die Verbraucher aus den umliegenden Ortsteilen müssen hingegen deutlich weitere Distanzen für Versorgungsfahrten zu den Lebensmittelmärkten aufwenden, wobei diese selbstverständlich i. d. R. nicht zu Fuß zurückgelegt werden. Positiv ist die relativ gleichmäßige Verteilung von Rewe, Penny und Aldi entlang der Bundesstraße B 101 im Kernstadtgebiet hervorzuheben. Diese liegen in Abständen von ca m entlang der B 101 verteilt, so dass sich die Einkaufswege für die ansässige Bevölkerung jeweils verringern. 19

24 Karte 2: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Brand-Erbisdorf Legende Radius 800-Meter Einwohner im Umkreis ca ca ca erstellt mit Regiograph Planung 13; GMA-Bearbeitung

25 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung in Brand-Erbisdorf Zur Absicherung der Situationsanalyse im Einzelhandel wurden im August 2014 im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes Fragebögen an ca. 150 Einzelhändler in Brand-Erbisdorf aller Branchen durch die Stadtverwaltung versendet. Dabei lag die Rücklaufquote der Fragebogen nur bei ca. 7 %. Durch ein Nachfassen und weitere Vor-Ort- Gespräche durch Mitarbeiter der GMA am konnten insgesamt 14 auswertbare Fragebögen erstellt werden. Zudem konnten zusätzliche Randinformationen durch persönliche Vor-Ort-Gespräche mit Einzelhändlern gewonnen werden. Vielfach wurde dabei die negative Grundeinstellung gegenüber der Stadt oder eine beabsichtigte Schließung als Verweigerungsgrund ermittelt. Die befragten Betriebe bzw. Ansprechpartner waren teilweise seit über 30 Jahren in Brand- Erbisdorf ansässig, manche auch erst seit Hinsichtlich der Verkaufsfläche der Betriebe reichte die Spanne von 20 m² bis ca m², wobei der Durchschnitt bei ca. 214 m² Verkaufsfläche lag. In Bezug auf die Eigentumsverhältnisse der befragten Einzelhändler sind sowohl eingemietete Geschäfte als auch Eigenimmobilien in Brand-Erbisdorf anzutreffen. Die Geschäfte mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten konnten ca % ihrer Kunden aus Brand-Erbisdorf und den Ortsteilen generieren. Die Geschäftsentwicklung innerhalb der nächsten 3 5 Jahre schätzten acht der befragten Einzelhändler als konstant ein, je zwei Einzelhändler hingegen positiv bzw. negativ. Standortverlagerungen planen lediglich drei der Befragten, wohingegen sieben Einzelhändler keine Veränderung ihres Standortes vorsehen. Hinsichtlich der Altersnachfolge ist dies nur bei einem der Einzelhändler gesichert, hingegen gaben elf Befragte an, dass diese unklar oder irrelevant ist. Zur Attraktivität der Innenstadt äußerte sich nur eine Person, dass diese sich in den letzten 3 5 Jahren verbessert hätte. Unverändert sehen diese hingegen vier, verschlechtert acht der Befragten. Nachfolgend werden die wichtigen Fragen und Antworten des Fragebogens dargestellt bzw. die Kernaussagen zusammengefasst. 21

26 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Frage 1: Wenn Sie die Brander Innenstadt mit anderen Städten oder Einkaufszentren vergleichen, was fällt Ihnen besonders positiv auf? Abbildung 8: Positive Auffälligkeiten in der Brander Innenstadt Quelle: GMA-Einzelhändlerbefragung 2014, Anzahl der Nennungen, n = 21 Positiv werden vor allem der Service und die Beratung in den Geschäften sowie die gute Erreichbarkeit der kompakten Innenstadt gesehen. 22

27 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Frage 2: Wenn Sie die Brander Innenstadt mit anderen Städten oder Einkaufszentren vergleichen, was fällt Ihnen besonders negativ auf? Abbildung 9: Negative Auffälligkeiten der Brander Innenstadt Quelle: GMA-Einzelhändlerbefragung 2014, Anzahl der Nennungen, n = 23 Negativ wird vor allem die geringe Angebotsvielfalt, die mangelnde Innenstadtattraktivität, die hohe Zahl an Leerständen, teilweise Parkprobleme und generell die Nähe zu Freiberg gesehen. 23

28 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Frage 3: Wie benoten Sie den innerstädtischen Einzelhandel in Bezug auf folgende Aspekte? Abbildung 10: Bewertung des innerstädtischen Einzelhandels 1 = sehr gut, 2 = gut, 3 = befriedigend, 4 = ausreichend, 5 = mangelhaft Quelle: GMA-Einzelhändlerbefragung 2014, n = 14, arithm. Mittelwertbildung Die Angebotsvielfalt wird lediglich als befriedigend bis ausreichend bewertet. Das Preis- Leistungsverhältnis, das Qualitätsniveau sowie Bedienung, Beratung und Service werden dagegen als befriedigend bis gut bewertet. Frage 4: Was müsste Ihrer Meinung nach die Stadtverwaltung vorrangig tun, um die Innenstadt und den Gesamtstandort noch attraktiver zu gestalten? Abbildung 11: Maßnahmen der Stadtverwaltung zur Attraktivierung der Innenstadt Quelle: GMA-Einzelhändlerbefragung 2014, Anzahl der Nennungen, n = 24 24

29 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Als wichtigste Aufgaben der Stadtverwaltung werden neben der Werbung für den Einzelhandelsstandort, die finanzielle und organisatorische Unterstützung und Förderung sowohl von neuen als auch etablierten Händlern gesehen. Frage 5: Welche Maßnahmen sollte aus Ihrer Sicht das örtliche Gewerbe selbst zur Attraktivitätserhöhung der Innenstadt und des Gesamtstandortes ergreifen (individuelle / einzelbetriebliche / gemeinschaftliche Maßnahmen)? Genannt wurden: Gründung einer Werbegemeinschaft oder eines Stammtisches Bauliche Aufwertung in Kooperation mit den Immobilieneigentümern Gemeinsames Werben für einen Einkauf in Brand-Erbisdorf Gutscheinheft zur Geburt Forderung nach aktiver Mitarbeit der Gewerbetreibenden Quelle: GMA-Einzelhändlerbefragung 2014, n = 13 Aus Sicht der Einzelhändler wird mehr eigenes Engagement und Zusammenarbeit untereinander gefordert. Gemeinsame Aktionen sollen mehr Kunden nach Brand-Erbisdorf locken. 25

30 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 III. Nachfragesituation 1. Marktgebiet und Bevölkerung Die Abgrenzung des Marktgebietes für den Brand-Erbisdorfer Einzelhandel ist eine wichtige Voraussetzung für die Ermittlung des Einwohnerpotenzials und der zur Verfügung stehenden Kaufkraft. Als Marktgebiet wird der Bereich definiert, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Standort gerechnet wird. Das Marktgebiet lässt sich darüber hinaus entsprechend der Nachfrageintensität und der Kundenbeziehungen nach Zonen untergliedern. Zur Abgrenzung des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten der Stadt / verkehrliche Erreichbarkeit / topografische Gegebenheiten Eigenattraktivität des Versorgungsangebotes / Angebotssituation im Einzelhandel in Brand-Erbisdorf Wettbewerbssituation im Umland, insbesondere in Freiberg Pendlerbeziehungen mit dem Umland Ergebnisse mehrerer GMA-Analysen im Untersuchungsraum (u. a. Flöha, Oederan, Großhartmannsdorf) Erkenntnisse aus der Vorbesprechung mit Vertretern der Stadtverwaltung Angaben örtlicher Einzelhändler zu ihren betrieblichen Kundenverflechtungen ausgezählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte). Aufgrund der zuvor genannten Faktoren begrenzt sich das Marktgebiet im Kern auf das Stadtgebiet Brand-Erbisdorf selbst (= Zone I). Ergänzend ist aber auch mit einer regelmäßigen Orientierung der Einwohner aus den südöstlich gelegenen Gemeinden auf den Handelsplatz Brand-Erbisdorf zu rechnen. So zählen auch die Gemeinden Mulda und Lichtenberg sowie Teile von Weißenborn, Großhartmannsdorf und in geringem Maße auch Teile des nördlich liegenden Freiberger Ortsteils Zug zum Marktgebiet (vgl. Karte 3 und Tabelle 4). 26

31 Karte 3: Marktgebiet des Einzelhandels der Stadt Brand-Erbisdorf Freiberg Einwohner: ca Entfernung: ca. 6 Fahr-km Fahrdauer: ca. 11 Min. Chemnitz Einwohner: ca Entfernung: ca. 37 Fahr-km Fahrdauer: ca. 48 Min. Legende: Einzugsgebiet Zone I Olbernhau Einwohner: ca Entfernung: ca. 29 Fahr-km Fahrdauer: ca. 32 Min. Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph 13; GMA-Darstellung 2014; Entfernungsangaben mit google maps Routenplaner 27

32 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Im solchermaßen abgegrenzten Marktgebiet des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels leben aktuell ca Einwohner. Die Kundenbeziehungen nehmen mit der Entfernung zur Kernstadt hinab, so dass in den Randbereichen der Zone II geringere Kundenbeziehungen gegeben sind. Tabelle 4: Einwohner im Einzugsgebiet des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Anteil in % Zone I Stadt Brand-Erbisdorf Zone II Mulda, Lichtenberg, Teile der Gemeinden Weißenborn und Großhartmannsdorf, Teile des Freiberger Ortsteiles Zug Zonen I und II insgesamt Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand , EW-Meldeämter der Gemeinde Eppendorf (Stand: ), der Verwaltungsgemeinschaft Lichtenberg (Stand ), der Gemeinde Großhartmannsdorf (Stand ) und der Stadt Freiberg (Stand ); GMA- Berechnungen, ca.-werte gerundet Vor dem Hintergrund des Versorgungsauftrages als Grundzentrum erstreckt sich das Marktgebiet somit auch auf die südlichen Umlandgemeinden im grundzentralen Verflechtungsbereich. 2. Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels Die Berechnung des potenziell erschließbaren Kaufkraftvolumens im abgegrenzten Marktgebiet wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Dazu werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden sowie GMA-Kaufkraftwerte herangezogen, die auf intensiven Marktrecherchen beruhen. Die jährliche Pro-Kopf-Ausgabe liegt in Deutschland laut GMA-Berechnungen bei ca , davon entfallen ca p. a. auf Nahrungs- und Genussmittel. 14 Bei Apotheken wird lediglich der Kaufkraftanteil der nicht verschreibungspflichtigen Medikamente berücksichtigt. 28

33 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Bei den angegebenen Werten handelt es sich um die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft, d. h. die Kaufkraft, die dem stationären Einzelhandel grundsätzlich zur Verfügung steht, sowie die Kaufkraft, die stationäre Händler online auf sich vereinen können und die einen Anteil von ca. 2 3 % am gesamten Einzelhandelsumsatz ausmacht. Die Kaufkraft für sog. Internet-Pure-Player (z. B. Amazon) sowie Onlinehandel durch Hersteller und Katalogversender, deren Anteil am Onlinehandel über 70 % beträgt, sind in diesen Kaufkraftwerten nicht enthalten 15. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft das lokale Kaufkraftniveau zu berücksichtigen. MB Research errechnet den Kaufkraftindex auf der Grundlage der amtlichen Steuerstatistik. Für Brand-Erbisdorf liegt der Kaufkraftindex mit 87,5 unter dem bundesdurchschnittlichem Niveau (= 100,0). Entsprechend des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus wird der jährliche Ausgabesatz pro Kopf der Wohnbevölkerung etwas nach unten korrigiert. Der jährliche Pro-Kopf-Ausgabewert liegt daher in der Stadt Brand- Erbisdorf bei ca Für die im Marktgebiet liegenden Gemeinden reicht das lokale Kaufkraftniveau von 83,0 (Mulda) bis 92,2 (Weißenborn). Abbildung 12: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau von Brand-Erbisdorf im Vergleich Quelle: MB Research, Nürnberg 2014, GMA-Darstellung vgl. IFH Köln,

34 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Einzelhandels von Brand-Erbisdorf beläuft sich demnach auf ca. 87,3 Mio.. Davon entfallen auf Brand- Erbisdorf (Zone I) ca. 45,7 Mio. und ca. 41,6 Mio. auf die umliegenden Gemeinden im Marktgebiet (Zone II). Nachfolgende Tabelle 5 stellt die Kaufkraft im Marktgebiet nach Zonen und Branchen aufgeschlüsselt dar. Tabelle 5: Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels in Brand-Erbisdorf Daten Kaufkraft in Mio. Zone I Zone II Marktgebiet gesamt Nahrungs- und Genussmittel 16,3 14,8 31,1 Gesundheit, Körperpflege 3,1 2,8 5,9 Blumen, zool. Bedarf 1,1 1,0 2,1 Bücher, Schreib- / Spielwaren 2,3 2,1 4,4 Bekleidung, Schuhe, Sport 5,9 5,4 11,3 Elektrowaren, Medien, Foto 4,6 4,2 8,8 Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,1 4,6 9,7 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 4,1 3,8 7,9 Optik / Uhren, Schmuck 1,0 0,9 1,9 Sonstiger Einzelhandel 2,2 2,0 4,2 Nichtlebensmittel insgesamt 29,4 26,8 56,2 Einzelhandel insgesamt 45,7 41,6 87,3 GMA-Berechnungen 2014 (ca.-werte, gerundet). 3. Umsatzleistungen und Kaufkraftbewegungen des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels 3.1 Umsatzleistung des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels Die Umsatzleistung des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels im Geschäftsjahr 2013 wurde in Form einer qualifizierten Schätzung ermittelt. Als Grundlage dienten die erfassten Verkaufsflächen und an die Standortsituation und Leistungsfähigkeit der einzelnen Betreiber angepasste Produktivitäten (= Umsätze je m² VK / Jahr). 30

35 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Insgesamt erzielte der Brand-Erbisdorfer Einzelhandel demnach eine Umsatzleistung von ca. 33,8 Mio.. Davon entfielen ca. 11,0 Mio. (ca. 33 %) auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 22,8 Mio. (ca. 67 %) auf Nichtlebensmittel (vgl. auch Tabelle 6). Rund 50 % des Gesamtumsatzes wurde mit Kunden aus dem Stadtgebiet erzielt. Der Kaufkraftzufluss aus dem überörtlichen Verflechtungsbereich betrug somit gleichermaßen 50 %. Dieser Wert ist im Vergleich mit leistungsfähigen Städten ähnlicher zentralörtlicher Funktion als leicht unterdurchschnittlich einzustufen. Die Leistungsfähigkeit des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels kann auch anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten eingeschätzt werden. Sie ermitteln sich aus dem Verhältnis der branchenbezogenen Umsätze und der jeweils vorhandenen Verkaufsflächen. Gegenwärtig werden demnach folgende Umsätze je m² Verkaufsfläche / Jahr erzielt 16 : Nahrungs- und Genussmittel ca / m² VK Gesundheit, Körperpflege ca / m² VK Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf ca / m² VK Bücher, PBS 17, Spielwaren ca / m² VK Bekleidung, Schuhe, Sport ca / m² VK Elektrowaren ca / m² VK Hausrat, Einrichtung, Möbel ca / m² VK Sonstiger Einzelhandel ca / m² VK. In den meisten Warengruppen erzielt der Brand-Erbisdorfer Einzelhandel durchschnittliche Verkaufsflächenproduktivitäten. In den Branchen Bücher / PBS / Spielwaren und Elektro ist der Wert jedoch als leicht unterdurchschnittlich einzustufen. 16 Bei allen Angaben handelt es sich um Bruttoumsätze. 17 PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren. 31

36 Einzelhandelskonzept Stadt Brand-Erbisdorf 2015 Tabelle 6: Umsätze und Marktanteile des Brand-Erbisdorfer Einzelhandels Warengruppen Kaufkraft / Umsatzquellen Kaufkraft in Mio. Aus Zone I Aus Zone II Streuumsatz in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Umsatz Stadt insgesamt in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 16,3 49 8,0 14,8 20 3,0-11,0 Gesundheit, Körperpflege 3,1 26 0,8 2,8 12 0,3-1,1 Blumen, zool. Bedarf 1,1 40 0,4 1,0 20 0,2-0,6 Bücher, Schreib- / Spielwaren 2,3 28 0,6 2,1 12 0,3-0,9 Bekleidung, Schuhe, Sport 5,9 36 2,1 5,4 20 1,1 0,4 3,6 Elektrowaren, Medien, Foto 4,6 18 0,8 4,2 9 0,4 0,1 1,3 Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,1 45 2,3 4,6 41 1,9 6,3 10,5 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 4,1 35 1,4 3,8 23 0,9 1,2 3,5 Optik, Uhren / Schmuck 1,0 35 0,4 0,9 16 0,1-0,5 Sonstiger Einzelhandel 2,2 22 0,5 2,0 13 0,3-0,8 Nichtlebensmittel insgesamt 29,4 32 9,3 26,8 20 5,5 8,0 22,8 Einzelhandel insgesamt 45, ,3 41,6 20 8,5 8,0 33,8 GMA-Berechnungen 2014; ca.-werte, gerundet 32