KLINGENTHAL. Einzelhandelskonzept für die Stadt. Projektleitung: Dr. Eddy Donat Projektbearbeitung: Sophie Männel, M. Sc.

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1 Einzelhandelskonzept für die Stadt KLINGENTHAL Auftraggeber: Stadt Klingenthal Projektleitung: Dr. Eddy Donat Projektbearbeitung: Sophie Männel, M. Sc. Geographie Dresden, 04. September 2015 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Königsbrücker Straße 31-33, Dresden Telefon: 0351 / , Fax: 0351 / info@gma.biz Internet:

2 Vorbemerkung Im Juli 2014 erteilte die Stadt Klingenthal der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Dresden, den Auftrag zur Erstellung eines kommunalen Einzelhandelskonzeptes. Ziel ist es, Leitlinien für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Klingenthal zu erarbeiten und festzulegen. Vor dem Hintergrund der bisherigen Entwicklungen im Einzelhandel werden Empfehlungen für die Weiterentwicklung des Einzelhandels in Klingenthal sowie zur Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung gegeben. Der GMA standen für die Erstellung der Untersuchung Daten und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Sachsen, der IHK Chemnitz, der Stadt Klingenthal sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Der Entwurf des Einzelhandelskonzeptes wurde in einer Stadtratssitzung eingehend diskutiert. Anschließend erfolgte die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie der Bürger der Stadt. Stellungnahmen zum Konzept wurden abgewogen und entsprechende Änderungen sowie Ergänzungen im Konzept vorgenommen. Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für zukünftige kommunalpolitische und bauleitplanungsrechtliche Entscheidungen in der Stadt Klingenthal. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert, der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Dresden, 04. September 2015 DTE MLS wym

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite I. Grundlagen 1 1. Aufgabenstellung und Methodik 1 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 2 3. Konsequenzen für die Flächen- und Stadtentwicklung 8 4. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 9 II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Klingenthal Makrostandort Klingenthal Standortgefüge des Einzelhandels Aktueller Einzelhandelsbestand in Klingenthal Ausgewählte Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Klingenthaler Einzelhandels 22 III. Nachfragesituation Marktgebiet und Bevölkerung Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Klingenthaler Einzelhandels Umsatzleistungen und Kaufkraftbewegungen des Klingenthaler Einzelhandels Umsatzleistung des Klingenthaler Einzelhandels Kaufkraftbewegungen des Klingenthaler Einzelhandels Einzelhandelszentralität 36

4 IV. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Klingenthaler Einzelhandels bis Branchenbezogene Entwicklungspotenziale Räumliche Entwicklungspotenziale 43 V. Einzelhandelskonzept für die Stadt Klingenthal Ziele für die Einzelhandelsentwicklung Standortkonzept Begriff zentraler Versorgungsbereich Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Klingenthal Nahversorgungslagen Sonstige Lagen im Stadtgebiet Sortimentskonzept 59 VI. Zusammenfassung Ergebnisse Potenzialanalyse Empfehlungen / Leitlinien 66

5 I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung und Methodik Die Stadt Klingenthal hat als Grundzentrum wichtige Versorgungsfunktionen für ihre Bevölkerung zu erfüllen. Vor diesem Hintergrund hat die Stadtverwaltung die Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes in Auftrag gegeben, welches als strategische Leitlinie für die Standortsteuerung des Einzelhandels, zur Sicherung der Position des Grundzentrums im Markgebiet und zur Stärkung der Nahversorgung dienen soll. Darüber hinaus ist es Ziel der Untersuchung, die generellen Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels und der Innenstadt bis zum Jahr 2020 aufzuzeigen. Das Einzelhandelskonzept stellt somit ein umsetzungsorientiertes Steuerungsinstrument dar und basiert auf folgenden Arbeiten: Erhebung des Einzelhandelsbestandes und Ladenhandwerks im Stadtgebiet Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Klingenthaler Einzelhandel / Berechnung und Prognose der Kaufkraft für die Jahre 2014 und 2020 Ermittlung der aktuellen Marktbedeutung und Umsatzleistung des Klingenthaler Einzelhandels / Prognose der Umsatzleistung bis 2020 Analyse der Kaufkraftbewegungen und Ermittlung der Versorgungszentralität Identifikation und Klassifikation zentraler Versorgungsbereiche im Stadtgebiet / Ausarbeitung einer ortstypischen Sortimentsliste mit zentrenrelevanten Waren ( Klingenthaler Liste ) Erstellung eines Handlungskataloges, mit Empfehlungen zur Attraktivierung des Einkaufsortes und seiner zentralen Versorgungsbereiche. Der Untersuchungszeitraum vorliegender Analyse erstreckt sich bis zum Jahr Alle erarbeiteten Rahmenbedingungen und empfohlenen Festsetzungen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklungen basieren auf Prognosen für diesen Zeitraum. Bei wesentlichen Abweichungen der tatsächlichen Entwicklungen von den verwendeten Prognosen sind auch entsprechende Anpassungen in diesem Konzept notwendig und vorzunehmen. 1

6 Die im Rahmen des Konzeptes erarbeiteten Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität des Einzelhandels sind nicht Bestandteil der Steuerungsfunktion des Einzelhandelskonzeptes. Sie sollten jedoch mit dem Ziel einer höheren Verbindlichkeit und weiteren Präzisierung zur Umsetzung derselben ebenfalls in den Entscheidungsgremien erörtert und entschieden werden. Die Umsetzungsmaßnahmen wurden deshalb als Bestandteil des Konzeptes aufgenommen. 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Eine Beurteilung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Klingenthal kann nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungstrends des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Seit 2009 sind wieder Umsatzzuwächse im deutschen Einzelhandel zu verzeichnen, wenngleich sich der Einzelhandelsumsatz auf zunehmend mehr Absatzkanäle verteilt. Während früher v. a. die Abwanderung in Gewerbegebietslagen und die Konkurrenz der Fachmärkte zum Thema gemacht wurde, wandern aktuell erhebliche Teile des Einzelhandelsumsatzes an den Onlinehandel ab. Folglich steht der stationäre Handel unter einem hohen Anpassungs- und Innovationsdruck. Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, sodass zukünftig der Einkauf von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt werden wird. Reine Versorgungskäufe werden hingegen verstärkt im Internet abgewickelt. Der mittelständische Fachhandel wird weiter an Bedeutung verlieren. Wo dies nicht durch Filialkonzepte kompensiert werden kann (v. a. in Kleinstädten), ist ein Bedeutungsverlust des Standortes unumkehrbar. Im Gegensatz zum stationären Einzelhandel erzielt der Onlinehandel jährlich zweistellige Wachstumsraten. Für 2014 wird ein Umsatzvolumen mit Endverbrauchern i. H. von knapp 50 Mrd. erwartet. Der Onlinehandel hat inzwischen praktisch alle Warengruppen erfasst und wird auch in den nächsten Jahren anhalten. Allerdings sind die Übergänge zwischen Onlinehandel und stationärem Einzelhandel nicht klar abgrenzbar. Alle namhaften (stationären) Einzelhändler bieten mittlerweile auch Onlineshops an, in denen entweder das Gesamtangebot oder zumindest ausgewählte Artikel verfügbar sind. 2

7 Abbildung 1: Umsatzentwicklung im deutschen Einzelhandel (brutto) in Mrd , ,6 433,2 Mrd ,2 411,2 415,7 411,0 421, , * * Prognose GMA-Darstellung 2014 nach abgerufen am Abbildung 2: Umsatzentwicklung im Distanzhandel in Deutschland 55,8 43,5 48,8 Umsatz im Mrd. 10,0 26,3 10,9 27,6 13,4 28,6 15,5 29,1 18,3 30,3 21,7 34,0 27,6 39,3 39, (Prognose) davon Onlinehandel Versandhandel * Absatz an Endverbraucher (B2C), inkl. Dienstleistungen Quelle: Bundesverband des deutschen Versandhandels (bvh); tns infratest; abgerufen am auf GMA-Darstellung 3

8 In einzelnen Sortimenten erreicht der Onlinehandel eine besondere Bedeutung, z. B. jene die überwiegend in der Innenstadt bzw. im Ortskern ihren Platz haben (z. B. kleinteilige Elektroartikel, Spielwaren, Bücher aber auch Bekleidung und Schuhe). Abbildung 3: Anteile des Online-Handels nach Produktkategorien in Deutschland; 2012 (in %) 54,0 37,0 32,0 30,0 26,0 25,0 17,0 17,0 16,0 13,0 9,0 Medien / Software / Games Computer / -zubehör Babyartikel- / Spielwaren Bücher / Kalender Elektrogeräte / -zubehör Unterhaltungselektronik Heimtextilien Sportartikel / Freizeit Uhren / Schmuck Kleidung / Schuhe Möbel / Küchen Quelle: HDE; abgerufen am auf GMA-Darstellung Dagegen spielt derzeit der Lebensmitteleinkauf über das Internet, mit Ausnahme von wenigen, logistikaffinen Produkten (z. B. Getränke, Delikatessen), noch kaum eine Rolle. Allerdings unternehmen die Lebensmittelhändler Anstrengungen, ihre Online-Angebote auszubauen. In diesem Zusammenhang sind neben den üblichen stationären Angeboten sog. Abholstationen an strategisch sinnvollen Standorten ein wichtiger Erfolgsfaktor dieses Absatzkanals. Das EHI Retail Institute geht in einer aktuellen Studie davon aus, dass der Onlinehandel bis zum Jahr 2025 einen Marktanteil von bis zu 25 % erreichen kann. Dies wird voraussichtlich gravierende Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel haben, sofern dieser es nicht schafft, die verschiedenen Absatzkanäle miteinander zu verschmelzen (Multi-Channel-Strategien). Von den Betriebstypen im stationären Lebensmitteleinzelhandel expandierten mit Abstand am stärksten die Lebensmitteldiscounter, wobei durch die hohe Filialdichte in Städten ebenfalls kleinere Gemeinden zunehmend für neue Discounter in Frage kamen. 4

9 Aber auch Supermärkte 1 (ab 400 m² Verkaufsfläche) und SB-Warenhäuser (ab m² Verkaufsfläche) expandierten, kleinere SB-Geschäfte hingegen verzeichneten einen ausgesprochen starken Bedeutungsverlust. Tabelle 1: Veränderung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Daten Veränderung 2000 / 2013 abs. in % Discounter ,0 Supermärkte / SB-Warenhäuser ,0 Übrige Lebensmittelgeschäfte ,0 Insgesamt ,1 Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2014, S. 90 und 2001, S. 102 Unter den Lebensmitteleinzelhändlern belegen der Edeka-Verbund (ca Märkte 2 ), die Rewe Group (ca Märkte 3 ) und die Schwarz-Gruppe (Lidl mit knapp Filialen, Kaufland mit ca. 630 Filialen 4 ) die ersten Plätze. Von den Discountern weist der zur Edeka-Gruppe gehörende Netto Marken-Discount mit ca Filialen bundesweit die meisten Filialen auf, gefolgt von Lidl (ca Filialen), Aldi Nord (ca Filialen), Penny (ca Filialen), Aldi Süd (ca Filialen) und Norma (ca Filialen). Beachtlich ist der Marktanteil der Discounter von rd. 43 % im Lebensmittelsektor, gleichwohl erreichen diese ihre Wachstumsgrenze. Die Expansion durch neue Filialen wird nicht mehr von allen Betreibern verfolgt, vielmehr werden aufgrund der bundesweit hohen Discountdichte die Filialen durch Erweiterung und / oder Standortverlagerungen gesichert. Zunehmend werden Filialen mit ungünstigen Standortbedingungen, geringen Umsätzen sowie fehlenden Ausbaumöglichkeiten geschlossen. 1 vgl. Definition der Betriebstypen im Anhang. 2 Quelle: Edeka-Verbund, Unternehmensbericht Quelle: Rewe-Group, Geschäftsbericht Quelle: EHI 5

10 Bei Supermärkten nahm auch die Verkaufsfläche / Einheit zu, was u. a. auf ein breiteres bzw. tieferes Sortiment zurückzuführen ist. Zudem stärken Betreiber von Supermärkten ihre Kernkompetenz bei Lebensmitteln, so wurde z. B. die Artikelanzahl der Frischwaren oder der regionalen Produkte erhöht und Spezialsortimente ausgebaut (z. B. Allergiker- / Diätprodukte, ethnische Spezialitäten). Die marktgängigen Formate liegen je nach Betreiber und Standortbedingungen bei etwa m² Verkaufsfläche. In ländlichen Orten / Ortsteilen mit einer geringen Mantelbevölkerung werden auch Einheiten mit Verkaufsfläche von ca m² entwickelt. Bei den Betreibern liegt das Hauptaugenmerk in den letzten Jahren auf der Sicherung / Ausbau von Bestandsobjekten. Grundsätzlich ist bei sog. Vollversorgern und Lebensmitteldiscountern die unterschiedliche Artikelzahl zu beachten. Während ein Supermarkt mit etwa m² Verkaufsfläche bereits über Artikel anbietet, reicht die Artikelzahl bei den Lebensmitteldiscountern von ca. 850 (Aldi Nord) bzw. ca (Lidl) bis zu ca (Netto Marken-Discount). Auch das Lebensmittelhandwerk unterliegt starken Veränderungen, welche sich u. a. in einer starken Konzentration und Filialisierung zeigen. Die im vergangenen Jahrzehnt fortschreitende Filialisierung wurde von einem Rückgang der klassischen Bäckereien von rd (2002) auf rd (2012) begleitet. Dazu tragen eine Vielzahl an Faktoren, wie zunehmender Kostendruck, fehlende Nachfolger, aber auch immer mehr Backstationen in Discountern / Supermärkten bei. Eine ähnliche Entwicklung ist für Fleischereien festzuhalten, deren Zahl sich von rd (2002) auf rd (2012) verringerte. Zu den Branchen mit sehr weitreichenden Veränderungen zählt der Einzelhandel mit Drogerie- / Parfümeriewaren, was primär durch die Insolvenz des ehemaligen Marktführers Schlecker hervorgerufen wurde. Drogerie- / Parfümeriewaren werden stationär über Fachdrogerien, Parfümerien, Reformhäuser, Apotheken, Warenhäuser, Sonderpostenmärkte und den Lebensmitteleinzelhandel abgesetzt. Zum Kernsortiment eines Drogeriemarktes zählen Körperpflege, dekorative Kosmetik, Wasch-, Putz- / Reinigungsmittel und Hygieneprodukte, welche durch viele weitere Sortimente ergänzt werden. 5 Quelle: EHI handelsdaten.de 6

11 Tabelle 2: Die größten Drogeriemarktbetreiber in Deutschland Betreiber Filialen* Artikel Sortiment Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Tiernahrung, Biolebensmittel, Weine, Getränke, OTC, Babybekleidung, Geschenkartikel Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebensmittel, Weine, Tiernahrung, Geschenkartikel, Schreib- und Spielwaren, OTC * Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2013, S. 134; GMA-Zusammenstellung 2014 OTC = over the counter: frei verkäufliche Arzneimittel Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebensmittel, Schreib- / Spielwaren, Haushaltswaren, Multimedia, Kurzwaren Marktführer ist dm: allein im letzten Jahr hat das Unternehmen 135 neue Filialen (Einheiten zwischen ca. 650 und 800 m²) eröffnet, in diesem Jahr sollen etwa 150 weitere folgen 6. Allerdings wird ein Einzugsgebiet von ca Einwohner pro Filiale benötigt. Von den weiteren Betreibern führt Müller das umfangreichste Sortiment auf einer Verkaufsfläche von mindestens 800 m² und mindestens Einwohnern im Einzugsgebiet. Rossmann expandiert in Kommunen mit mindestens Einwohnern; in Deutschland liegen die Einheiten bei etwa 650 m² Verkaufsfläche. Die ehemaligen Schlecker-Formate Ihr Platz und Schlecker XL wurden z. T. sofern diese rentabel waren von Rossmann oder dm übernommen. Auch Betreiber, wie z. B. TEDI (Sonderposten), KiK, Woolworth oder NKD mieteten ehemalige Schlecker-Flächen an. In kleineren Orten im ländlichen Raum und auf Stadtteilebene wurden Filialen allerdings häufig bisher noch nicht ersetzt. Die Nachvermietung typischer Schlecker-Einheiten in kleineren Ortschaften gestaltet sich insgesamt deutlich schwieriger, da diese oftmals sehr klein (200 m² VK, z. T. auch darunter) oder nur mit hohem finanziellem Aufwand überhaupt modernisierungsfähig sind. Parallel zu den allgemeinen Entwicklungen im deutschen Einzelhandel fand auch in der Textil und Schuhbranche ein starker Konzentrationsprozess zu Lasten kleiner und inhabergeführter Fachgeschäfte und zu Gunsten großer bundesweit agierender Filialisten statt. Der Handel mit Bekleidung / Textilien nutzt mehrere Vertriebsschienen, welche von inhabergeführten Fachgeschäften, Textilkaufhäusern, Kaufhäusern, Fachmärkten über Factory Outlet Center bis hin zum Lebensmitteleinzelhandel (Fachabteilungen) reicht. Bei 6 Quelle: Lebensmittelzeitung,

12 den Fachmärkten waren v. a. Betriebe mit hoher Discountorientierung (z. B. Takko, KiK, NKD) sehr expansiv, deren übliche Einheiten zwischen etwa 300 m² und 700 m² liegen. Von KiK werden etwa Einwohner, von NKD etwa Einwohner und von Takko etwa Einwohner in der Standortgemeinde jeweils benötigt. Während das Marktvolumen im Schuhfachhandel sich leicht rückläufig entwickelte, konnten Schuhfachmärkte in der jüngeren Vergangenheit ihren Marktanteil im Vergleich zu Fachgeschäften kontinuierlich ausbauen. Zu den größten Schuhfachmarktbetreibern in Deutschland zählen u. a. Reno, Deichmann, Siemes, Schuhhof, Tack und Görtz (HESS Schuhe). Schuhfachmärkte werden i. d. R. mit Einheiten ab ca. 500 m² realisiert. Die Mindestanforderung an die Einwohnerzahl fängt bei etwa an. Für den stationären Schuheinzelhandel ist die starke Konkurrenz durch den Onlinehandel bezeichnend. 3. Konsequenzen für die Flächen- und Stadtentwicklung Das Ende des Wachstums im Onlinehandel ist noch nicht abzusehen. Die Konsequenzen, welche sich hieraus für die Flächenentwicklung des stationären Handels vor Ort und damit letztlich für die Bedeutung des Handels als Leitfunktion der Stadtentwicklung ergeben, werden derzeit kontrovers diskutiert. Festzuhalten sind jedoch folgende Aspekte: In den vergangenen Jahren verlangsamte sich die Verkaufsflächenentwicklung (im Vergleich zu den letzten 20 Jahren). Dennoch wird auch künftig die Nachfrage nach Verkaufsflächen in guten Standortlagen trotz Onlinehandels anhalten. Die Konzentration im Einzelhandel wird in Innenstädten und Ortszentren noch stärker zur Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes führen. Die Warenhäuser und der Fachhandel haben ihre Funktion als Leitbetriebe der Innenstädte verloren. An ihre Stelle treten zunehmend Handelsmarken (sog. Retail Brands ) aus dem Textilbereich und teilweise auch Anbieter des täglichen Bedarfs (Drogeriewaren, Nahrungs- und Genussmittel). 8

13 Abbildung 4: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel ,5 122,4 122,1 117 VK in Mio. m² Quelle: GMA-Darstellung 2014 nach abgerufen am Der Erfolg und die Weiterentwicklung des bestehenden Anbieternetzes im stationären Handel, werden existenziell davon abhängen, inwieweit es diesem gelingt, das Online- Geschäft zu integrieren. Dies gilt völlig losgelöst von der Lage und der städtebaulichen Funktion des jeweiligen Anbieters. Derzeit einziger Gewinner des Online-Geschäfts sind die sog. pure-plays, also die reinen Onlinehändler (ohne stationärem Ladenlokal). Dagegen besteht ein immenser Nachholbedarf des stationären Handels im Online-Geschäft. Wer in diesem Marktbereich keine zukunftsfähigen Konzepte hat, wird perspektivisch nur schwer Grundlagen für ein wirtschaftlich nachhaltiges Geschäftsmodell besitzen. 4. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden: 9

14 Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten zulässig: in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbeund Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO) in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 Bau NVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig zu erfolgen: liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² VK) dann: liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche m² überschreitet). Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen 10

15 Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden. Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragraphen ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Kernstadtbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen. Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit geschaffen, über 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzustellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden können. Besonderes Städtebaurecht Das Besondere Städtebaurecht mit den 136 ff. BauGB bietet zudem Städten und Gemeinden die Möglichkeit, im Rahmen von Stadterneuerungs- oder -entwicklungsmaßnahmen die besonderen Vorschriften zur Steuerung anzuwenden. So kann durch die Festlegung von Sanierungsgebieten über die jeweilige Sanierungszielsetzung sehr dezidiert die künftige Entwicklung gerade auch im Einzelhandelsbereich geplant und gesteuert werden. Die Regelungen nach den 144 ff. BauGB stellen verschiedene Sachverhalte wie beispielsweise den Verkauf von Liegenschaften oder auch deren Anmietung grundsätzlich unter Genehmigungsvorbehalt. Neben diesen Rechtstatbeständen sind insbesondere die möglichen Förderungen für baulich investive Maßnahmen und auch die Umgestaltung im öffentlichen Bereich attraktiv. Durch die Programme der städtebaulichen Erneuerung sind Fördermöglichkeiten geschaffen, die gerade auch an private Grundstückseigentümer zur Modernisierung oder Instandsetzung der Gebäudesubstanz weitergegeben werden können. 11

16 II. Situationsanalyse des Einzelhandelsstandortes Klingenthal 1. Makrostandort Klingenthal Die sächsische Stadt Klingenthal ist im Osten des Vogtlandkreises gelegen und befindet sich im Grenzgebiet zu Tschechien (vgl. Karte 1). Von der Regionalplanung ist die Stadt als Grundzentrum ausgewiesen 7. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt umfassende Versorgungsaufgaben für ihre Bevölkerung und den unmittelbaren Nahbereich zu erfüllen und die zentralörtliche Daseinsvorsorge eigenverantwortlich zu sichern 8. Im Regionalplan wird besonders darauf hingewiesen, dass In den Städten Klingenthal und Johanngeorgenstadt im Verbund mit Breitenbrunn [ ] die Voraussetzungen für eine Stärkung und dauerhafte Sicherung ihrer Funktionsfähigkeit als Zentrale Orte für die peripheren, grenznahen, ländlich strukturierten Teilgebiete [ ] zu schaffen [sind]. 9 Die nächstgelegenen Orte höherer Zentralität sind der mittelzentrale Städteverbund Göltzschtal (ca. 22 km), das Mittelzentrum Oelsnitz als Ergänzungsstandort im ländlichen Raum (ca. 27 km) und das Oberzentrum Plauen (ca. 37 km) 10. Die tschechische Grenze verläuft direkt östlich des Gemeindegebietes. Die Städte Graslitz (Kraslice) und Karlsbad (Karlovy Vary) sind ca. 8 km bzw. 47 km entfernt 11. Die verkehrliche Erreichbarkeit Klingenthals für den Individualverkehr ist aufgrund der geografischen Randlage als unterdurchschnittlich einzustufen. Die Entfernung der Stadt zur Bundesautobahn A 72, Anschlussstelle Plauen Süd beträgt bereits ca. 35 km und ist erst nach einer durchschnittlichen Fahrzeit von etwa 38 Min. zu erreichen 12. Die regionale Anbindung erfolgt im Wesentlichen durch die B 283 und die S 301. Die B 283 durchquert das Gemeindegebiet in Nord-Süd-Richtung und führt im Süden der Kernstadt nach Wes- 7 Regionalplan Südwestsachsen 2008, Seite Z-4. 8 Landesentwicklungsplan Sachsen 2013, Seite 157, G Regionalplan Südwestsachsen 2008, Seite Z Angeben in Straßenkilometern. 11 Ebenda. 12 Ebenda, Berechnung der Zeitangaben mit google maps Routenplaner. 12

17 ten hin durch den Ortsteil Zwota in Richtung Markneukirchen. Die S 301 stellt indes die westliche Verbindung des Gemeindegebietes an das Umland dar. Das beschriebene Hauptverkehrsnetz wird durch zahlreiche kleinere Straßen ergänzt. An das Schienennetz der Deutschen Bahn AG ist Klingenthal mit einem Haltepunkt (ehem. Bahnhof) an der Strecke Zwickau-Falkenstein-Karlsbad angeschlossen. Hier verkehren mehrere Züge der Vogtlandbahn. Darüber hinaus verbinden mehrere Buslinien des Verkehrsverbundes Vogtland die Stadt mit dem Umland und gewährleisten eine innerstädtische Erschließung. Die Siedlungsstruktur Klingenthals ist als bandartig zu charakterisieren. Vor diesem Hintergrund handelt es sich siedlungshistorisch um ein Straßenangerdorf. Auf dem ca. 50 km² großen Gemeindegebiet sind neben der Kernstadt (Unterklingenthal) vier zum Teil räumlich abgesetzte und dörflich geprägte Ortsteile gelegen: Sachsenberg-Georgenthal, Brunndöbra, Mühlleiten und Zwota. Letzterer zählt seit Januar 2013 zum Klingenthaler Gemeindegebiet. Die Stadt ist inmitten des Naturparkes Erzgebirge-Klingenthal, im Tal der Bäche Brunndöbra und Zwota gelegen. Der direkte Siedlungsbereich ist von mehreren topografischen Erhebungen eingekesselt, die im Osten und Westen ansteigen. Den höchsten Punkt stellt der sich im Nordwesten befindliche Berg Kiel mit 943 m über NN dar. Tiefster Punkt ist sie Sohle des Zwota-Baches im Süden des Gemeindegebietes. Der Bevölkerungsschwerpunkt liegt in der Kernstadt. Sie ist in diesem Zusammenhang zum Teil durch verdichtete Wohnbebauung im westlichen Bereich geprägt. Derzeit leben in Klingenthal rd Einwohner. Die demographische Entwicklung Klingenthals war in den vergangenen Jahren allerdings, mit Ausnahme des Jahres 2013 (Eingemeindung OT Zwota), von einem stetigen Bevölkerungsrückgang geprägt (vgl. Tabelle 3). Ohne Berücksichtigung dieser Gebietsveränderung verlor Klingenthal zwischen 2003 und 2013 ca. 17 % seiner Einwohner. Das entspricht im Durchschnitt ca. 1,7 % jährlich. Im Vergleich dazu hat der Vogtlandkreis im gleichen Zeitraum ca. 12 % an Bevölkerung verloren Vogtlandkreis zum heutigen Gebietsstand (inkl. Plauen). 13

18 Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum Sachsen Legende Oberzentrum Mittelzentrum Grundzentrum Grenze zu Tschechien Tschechische Republik Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

19 Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in Klingenthal Jahr Einwohner Entwicklung , , , , , , , , , * + 15, ,6 Quelle: statistisches Landesamt Sachsen, Stand jeweils *Eingemeindung Zwotas am 1.Januar 2013 In den letzten Jahren vollzog sich in Klingenthal auch ein demografischer Wandel, im Sinne eines zunehmenden Alterungsprozesses der Bevölkerung (vgl. Abbildung 5). So ist der Anteil der über 65-jährigen seit 2003 von 26,4 % auf 31,3 % angestiegen. Gleichzeitig sank der Anteil von Personen im Haupterwerbsalter (25- bis unter 65 Jahre) von 54,8 % auf 54,4 % leicht ab, wobei wiederum der Anteil der 45- bis unter 65-Jährigen leicht anstieg. Demzufolge hat der jüngere Anteil der 25- bis 45jährigen abgenommen. Einen besonders starken Rückgang hat der Anteil der unter 25-Jährigen zu verzeichnen: er nahm zwischen 2003 und 2013 von 11,1 % auf nunmehr 5,5 % ab. Der Anteil der Kinder und Jugendlichen bis 15 Jahre ist dagegen im Betrachtungszeitraum von 2,7 % auf 3,4 % bzw. von 4,8 % auf 5,4 % leicht gestiegen. 15

20 Abbildung 5: Bevölkerung nach Altersklassen in Klingenthal 2003 und % 90% 80% 26,4 31,3 70% 60% 50% 31,0 32,8 65 und älter 45 bis unter 65 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 40% 15 bis unter 25 Jahre 30% 20% 23,8 21,6 6 bis unter 15 Jahren unter 6 Jahre 10% 0% 11,1 5,5 4,8 5,4 2,7 3, Bevölkerung nach Altersklassen in % In Klingenthal sind etwa sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 14 am Arbeitsort registriert. Dennoch weist die Stadt einen negativen Pendlersaldo auf: 852 Einpendlern stehen etwa Auspendler gegenüber. Die Arbeitslosenquote liegt derzeit bei rd.4,8 % und damit niedriger als im gesamten Vogtlandkreis (6,7 %) 15. Die größten Arbeitgeber im Ort sind die KMW Engineering GmbH (Hersteller von Werkzeugen, Werkzeugmaschinen), die Injecta GmbH (Medizintechnik) und die Werkzeugund Gerätebau GmbH Klingenthal (WGB; Herstellung von Werkzeugen für die Automobilund Elektroindustrie, Mikroelektronik, Maschinenbau). In Klingenthal ist auch die Bundespolizeiinspektion für das Vogtland (Stützpunkt der Bundespolizei) ansässig. Darüber hinaus sind weitere zahlreiche kleine und mittelständische Unternehmen sowie auch traditionelle Handwerksbetriebe in Klingenthal verortet. 14 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wohnuns Arbeitsort mit Pendlerdaten, Stand: Juni Quelle: Bundesagentur für Arbeit 16

21 Eine bedeutende historische Rolle in der Klingenthaler Wirtschaft spielt der Musikinstrumentenbau. Bereits seit einigen Jahrhunderten ist dieser in Klingenthal verortet und machte die Stadt weltweit bekannt. Heute spielt die Musikinstrumentenindustrie als Erwerbszweig jedoch nur noch eine untergeordnete Rolle und fokussiert sich u. a. auf die Entwicklung hochwertiger Solisteninstrumente 16. In diesem Zusammenhang ist in der Stadt die Berufs- und Berufsfachschule Vogtländischer Musikinstrumentenbau Klingenthal existent. Sie ist eine von 3 Schulen bundesweit, die im Musikinstrumentenmacher- Handwerk ausbildet 17. Von besonderer Bedeutung ist der Tourismus in Klingenthal, speziell der Wintersporttourismus, für den hier sehr gute Bedingungen vorherrschen. U. a. befindet sich im Gemeindegebiet die Vogtland Arena (Schanze) an welcher zahlreiche Sport- und diverse andere Veranstaltungen (u. a Weltcup-Skispringen und Konzerte) stattfinden. 2. Standortgefüge des Einzelhandels Als maßgebliche Handelsschwerpunkte sind folgende Standortbereiche zu nennen: Die Haupteinkaufslage in Klingenthal erstreckt sich im Wesentlichen vom Schulplatz bis in die Auerbacher Straße sowie die angrenzende Untere Marktstraße und die Obere Marktstraße. Das Einzelhandelsangebot umfasst dabei alle Bedarfsbereiche, der Schwerpunkt liegt allerdings im kurz- bis mittelfristigen Bedarf. Als Magnetbetrieb fungiert ein Edeka Supermarkt am Schulplatz. Im Dezember 2014 wurde zudem ein Rossmann Drogeriefachmarkt angesiedelt, der am Standort Auerbacher Straße/Schlossstraße in der Klingenthaler Innenstadt ebenfalls eine Magnetfunktion übernimmt. Darüber hinaus sind zahlreiche inhabergeführte Fachgeschäfte (u. a. Lebensmittelhandwerk, Blumen, Bekleidung, Schreibwaren, Lotto Toto, Schmuck sowie Geschenkartikel) ansässig. Ergänzt werden diese Einzelhandelsbetriebe durch Dienstleistungen diverser Branchen. 16 Siehe dazu auch Homepage der Stadt Klingenthal. 17 Siehe auch Hompage der Bildungseinrichtung. 17

22 Eine Handelsagglomeration befindet sich in der Klingenthaler Straße / Markneukirchner Straße. In dem hier etablierten Fachmarktzentrum (FMZ) fungierten bis 2015 als Ankermieter ein Aldi Lebensmitteldiscounter, ein Deichmann Schuhfachmarkt sowie ein NKD Bekleidungsfachmarkt und ein KiK-Bekleidungsdiscounter. Aldi hat jedoch zwischenzeitlich im Frühjahr 2015 den Standort zunächst ersatzlos aufgegeben, d. h. den Mietvertrag nicht erneuert bzw. verlängert. Das Angebot wird durch einen Markgrafen-Getränkefachmarkt ergänzt. In einer relativen Nähe zum Fachmarktzentrum Klingenthaler Straße / Markneukirchner Straße befindet sich in der Holzhofstraße, ebenfalls mit Anbindung an die Markneukirchner Straße, in Form einer kleineren Agglomeration ein Lidl Lebensmitteldiscounter, ein Cash-Getränkefachmarkt sowie ergänzend ein RHG Baufachmarkt Klingenthal. In der Auerbacher Straße sind jeweils ein Netto und eine Penny-Lebensmitteldiscounter in solitärer Standortlage angesiedelt. Ein kleinerer Supermarkt befindet sich ebenfalls in der Auerbacher Straße. Da der Aldi-Markt erst nach Erhebung der Verkaufsflächen sowie allen Berechnungen für das Einzelhandelskonzept ohne Vorankündigung geschlossen hat, ist dieser in den Daten weiterhin enthalten. Wenn dies für die Interpretation oder Schlussfolgerungen aus den Berechnungsergebnissen von Relevanz ist, wird in den textlichen Erläuterungen darauf Bezug genommen. 18

23 3. Aktueller Einzelhandelsbestand in Klingenthal Zum Zeitpunkt der Erhebung 18 waren in Klingenthal 87 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca m² und einem Bruttoumsatz von ca. 42,4 Mio. ansässig. Davon entfielen: 26 Betriebe (30 % der Bestandsbetriebe) mit einer Verkaufsfläche von ca m² 19 auf Nahrungs- und Genussmittel (41 % der Gesamtverkaufsfläche) und 61 Betriebe (70 %) mit einer Verkaufsfläche von m² (59 %) auf Nichtlebensmittel. Tabelle 4: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Klingenthal Branche Anzahl Betriebe VK in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstige Sortimente Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt GMA-Erhebung 2014, ca.-werte gerundet In der strukturellen und teilräumlichen Betrachtung des Klingenthaler Einzelhandels fallen einige Besonderheiten auf: 18 September Mehrbranchenunternehmen aufgeteilt. 19

24 Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte beträgt ca. 128 m² VK. Dieser Wert liegt deutlich unterhalb des Durchschnittswertes im Bundesgebiet (ca. 250 m²). Grund hierfür ist der hohe Anteil kleinflächiger unternehmergeführter Betriebe. In der Detailbetrachtung verfügen rund 49 % der Klingenthaler Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Diese Betriebe repräsentieren allerdings nur einen Verkaufsflächenanteil von 9 %. Insbesondere in der Klingenthaler Innenstadt ist der Einzelhandelsbesatz überwiegend kleinteilig ausgeprägt. Die durchschnittliche Betriebsgröße liegt hier nur bei ca. 65 m² VK. In dem geringen Wert kommt auch die spezielle kleinteilige Baustruktur der Immobilien zum Ausdruck. Demgegenüber weisen lediglich 2 % der Geschäfte Verkaufsflächen von mehr als 800 m² auf. Deren Verkaufsflächenanteil liegt bei 18 % des Gesamtbestandes (vgl. Abbildung 6). In der Stadt sind insgesamt nur 2 großflächige Betriebe (mind. 800 m² VK) ansässig. In Klingenthal wird somit die Bedeutung von kleinteiligem Einzelhandel besonders deutlich: insgesamt 83 % der Geschäfte weisen Verkaufsflächen von unter 200 m² auf. Abbildung 6: Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Klingenthal GMA-Erhebungen

25 Karte 2: Nahversorgungssituation in Klingenthal Legende Radius 800-Meter Umkreis Staatsgrenze Aldi-Schließung 2015 Quelle: erstellt mit Regiograph Planung 13; GMA-Bearbeitung

26 Zur Bewertung der Nahversorgungssituation wurden um die Standorte der Lebensmittelmärkte in Klingenthal Entfernungsradien von 800 m angesetzt, welche einer fußläufigen Entfernung von etwa Gehminuten entsprechen. Die Wohngebiete in der Kernstadt befinden sich hier fast alle in relativ kurzer Distanz zu einem der Lebensmittelmärkte, d. h. in einem minütigen Radius (vgl. Karte 2). Die Lebensmittelmärkte decken somit mit ihren Einzugsgebieten im Bereich der Nahversorgung einen Großteil der Klingenthaler Kernstadt ab. Die Verbraucher aus den umliegenden und z. T. entfernten Ortsteilen müssen hingegen deutlich mehr Zeit für Versorgungsfahrten zu den Klingenthaler Lebensmittelmärkten aufwenden. 4. Ausgewählte Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Klingenthaler Einzelhandels In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungs- und Strukturkennziffern im kommunalen Vergleich eine weiterführende Beurteilung der Klingenthaler Einzelhandelsstruktur. In Tabelle 5 wurde dazu der lokale Einzelhandelsbestand den Indexzahlen von Städten vergleichbarer Größe gegenüber gestellt. Alle Daten stammen aus Einzelhandelserhebungen der GMA in den genannten Orten. Die in Klingenthal ermittelte Verkaufsfläche von ca m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von rd m² je Einwohner. Diese Kennziffer ist im kommunalen Vergleich als leicht unterdurchschnittlich zu klassifizieren. In dem Wert kommt allerdings zum Ausdruck, dass der Klingenthaler Einzelhandel Versorgungsaufgaben für ein überwiegend ländlich strukturiertes sowohl Gemeindegebiet als auch z. T. für das vorwiegend ländlich geprägte Umland zu erfüllen hat. 22

27 Tabelle 5: Ausstattungskennziffern des Klingenthaler Einzelhandels im kommunalen Vergleich Stadt Daten Bundesland Einwohner im Basisjahr Betriebe je Einwohner Nahrungsund Genussmittel Nichtlebensmittel Einzelhandel insg. m² VK je Einwohner Nahrungsund Genussmittel Nichtlebensmittel Einzelhandel insg. Klingenthal Sachsen ,9 6,7 9, Falkenstein Sachsen ,4 9,1 14, Aken (Elbe) Mücheln (Geiseltal) Sachsen- Anhalt Sachsen- Anhalt ,1 4,9 8, ,0 3,0 4, Emsbüren Niedersachsen ,8 4,6 6, Sulbach am Main Bayern ,3 3,8 6, Appenweier GMA- Kennziffer* Baden- Württemberg Deutschland ,2 3,4 5, ,6 4,7 7, GMA-Zusammenstellung 2015, ca.-werte gerundet * GMA-Kennziffernstudie; Vergleichsbasis = 105 Städte mit bis Einwohnern; 23

28 Dieser Vergleich der Verkaufsflächenausstattung nach Food- und Nonfood-Sortimenten in ausgewählten Standorten ist weiter nach Verkaufsflächenausstattung ja Branche in der betreffenden Stadtgrößenklasse zu untergliedern Abbildung 7: Kennziffernvergleich nach Branchen GMA-Erhebung 2014, GMA-Darstellung 2015 Hieraus lassen sich Verkaufsflächenüberhänge bzw. potenziale besser ableiten, auch wenn dies anhand der jeweils individuellen Wettbewerbs- und Standortsituation nochmals individuell abzuwägen ist. 24

29 III. Nachfragesituation 1. Marktgebiet und Bevölkerung Die Abgrenzung des Marktgebietes für den Klingenthaler Einzelhandel ist eine wichtige Voraussetzung für die Ermittlung des Einwohnerpotenzials und der zur Verfügung stehenden Kaufkraft. Als Marktgebiet wird der Bereich definiert, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an dem Standort gerechnet wird. Das Marktgebiet lässt sich darüber hinaus entsprechend der Nachfrageintensität und der Kundenbeziehungen nach Zonen untergliedern. Zur Abgrenzung des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten der Stadt / verkehrliche Erreichbarkeit / topografische Gegebenheiten Eigenattraktivität des Versorgungsangebotes / Angebotssituation im Einzelhandel in Klingenthal Wettbewerbssituation im Umland, z. B. Markneukirchen, Oelsnitz und Plauen Pendlerbeziehungen mit dem Umland Ergebnisse mehrerer GMA-Analysen im Untersuchungsraum (u. a. Plauen, Schöneck i. V. und im Mittelzentralen Städteverbund Göltzschtal) Erkenntnisse aus der Stadtratssitzung mit Vertretern der Stadtverwaltung Klingenthal und der Lokalpolitik ausgezählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte). Aufgrund der zuvor genannten Faktoren wird die Außengrenze des Marktgebietes v. a. durch die Verflechtungsbereiche des Oberzentrums Plauen im Westen und des Mittelzentralen Städteverbundes Göltzschtal im Norden begrenzt. Nach Osten hin reicht das Marktgebiet bis zur Staatsgrenze. Nach Südwesten hin wird die Ausdehnung durch die Marktgebiete der Städte Markneukirchen und Adorf abgesteckt. Zudem spielen die stark ländliche Umgebung und das Fehlen größerer Verbindungsstraßen eine Rolle. 25

30 Karte 3: Marktgebiet des Einzelhandels der Stadt Klingenthal Plauen Einwohner: ca Entfernung: ca. 37 Fahr-km Fahrdauer: ca. 43 Min. Oelsnitz/Vogtl. Einwohner: ca Entfernung: ca. 31 Fahr-km Fahrdauer: ca. 28 Min. Klingenthal Markneukirchen Einwohner: ca Entfernung: ca. 15 Fahr-km Fahrdauer: ca. 18 Min. Adorf Einwohner: ca Entfernung: ca. 22 Fahr-km Fahrdauer: ca. 27 Min. Legende: Staatsgrenze zu CZ Einzugsgebiet Zone I Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph 13; GMA-Darstellung

31 Im solchermaßen abgegrenzten Marktgebiet des Klingenthaler Einzelhandels leben aktuell ca Einwohner. Die Zone I repräsentiert das Klingenthaler Gemeindegebiet, die Zone II das überörtliche Einzugsgebiet mit Teilen der Gemeinden Schöneck i. V. und Muldenhammer (vgl. Tabelle 6 und Karte 3). Die Kundenbeziehungen nehmen mit der Entfernung zur Stadt hinab, so dass in den Randbereichen der Zone II geringere Kundenbeziehungen gegeben sind. Tabelle 6: Einwohner im Einzugsgebiet des Einzelhandels in Klingenthal Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Anteil in % Zone I Stadt Klingenthal Zone II Teile der Gemeinden Muldenhammer, Grünbach und Schöneck Zone I II insgesamt Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand ; ca.-werte gerundet Vor dem Hintergrund des Versorgungsauftrages als Grundzentrum ist das Marktgebiet primär auf das Gemeindegebiet und den unmittelbaren Nahbereich 20 begrenzt. Darüber hinaus sind in gewissem Umfang auch Kundenbeziehungen aus der benachbarten tschechischen Republik zu erwarten. 2. Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Klingenthaler Einzelhandels Die Berechnung des potenziell erschließbaren Kaufkraftvolumens im abgegrenzten Marktgebiet wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Dazu werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden sowie GMA-Kaufkraftwerte herangezogen, die auf intensiven Marktrecherchen beruhen. 20 Regionalplan Südwestsachsen 2008, Seite B-11 ff. 27

32 Das Kaufkraftpotenzial wird für den stationären Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Autohandel) berechnet. Die jährliche Pro-Kopf-Ausgabe liegt in Deutschland laut GMA- Berechnungen bei ca , davon entfallen ca p. a. auf Nahrungs- und Genussmittel. Bei den angegebenen Werten handelt es sich um die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft, d. h. die Kaufkraft, die dem stationären Einzelhandel grundsätzlich zur Verfügung steht, sowie die Kaufkraft, die stationäre Händler online auf sich vereinen können und die einen Anteil von ca. 2 3 % am gesamten Einzelhandelsumsatz ausmacht. Die Kaufkraft für sog. Internet-Pure-Player (z. B. Amazon) sowie Onlinehandel durch Hersteller und Katalogversender, deren Anteil am Onlinehandel über 70 % beträgt, sind in diesen Kaufkraftwerten nicht enthalten 22. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft ist auch das lokale Kaufkraftniveau zu berücksichtigen. MB Research errechnet den Kaufkraftindex auf der Grundlage der amtlichen Steuerstatistik. Für Klingenthal liegt der Kaufkraftindex mit 86,1 unter dem bundesdurchschnittlichem Niveau (= 100,0). Entsprechend des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus wird der jährliche Ausgabesatz pro Kopf der Wohnbevölkerung etwas nach unten korrigiert. Der jährliche Pro-Kopf-Ausgabewert liegt daher in der Stadt Klingenthal bei ca Bei Apotheken wird lediglich der Kaufkraftanteil der nicht verschreibungspflichtigen Medikamente berücksichtigt. 22 vgl. IFH Köln,

33 Abbildung 8: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau von Klingenthal im Vergleich Quelle: MB Research 2014, Basis amtliche Steuerstatistik Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Einzelhandels von Klingenthal beläuft sich auf ca. 74,4 Mio.. Davon entfallen auf die Stadt Klingenthal (Zone I) ca. 41,5 Mio. und auf das überörtliche Einzugsgebiet (Zone II) ca. 32,9 Mio. (vgl. Tabelle 7). 29

34 Tabelle 7: Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels in Klingenthal Daten Zone I Kaufkraft in Mio. Zone II Marktgebiet gesamt Nahrungs- und Genussmittel 15,1 12,0 27,1 Gesundheit, Körperpflege 2,9 2,3 5,2 Blumen, zool. Bedarf 1,0 0,8 1,8 Bücher, Schreib- / Spielwaren 2,0 1,6 3,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 5,3 4,2 9,5 Elektrowaren, Medien, Foto 4,1 3,2 7,3 Hausrat, Einrichtung, Möbel 4,5 3,6 8,1 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 3,7 2,9 6,6 Optik / Uhren, Schmuck 0,9 0,7 1,6 Sonstige Sortimente 2,0 1,6 3,6 Nichtlebensmittel insg. 26,4 20,9 47,3 Einzelhandel insg. 41,5 32,9 74,4 GMA-Berechnungen 2015, ca.-werte, gerundet 3. Umsatzleistungen und Kaufkraftbewegungen des Klingenthaler Einzelhandels 3.1 Umsatzleistung des Klingenthaler Einzelhandels Die Umsatzleistung des Klingenthaler Einzelhandels im Geschäftsjahr 2014 wurde in Form einer qualifizierten Schätzung ermittelt. Als Grundlage dienten die erfassten Verkaufsflächen und an die Standortsituation und Leistungsfähigkeit der einzelnen Betreiber angepasste Produktivitäten (= Umsätze je m² VK / Jahr). 30

35 Insgesamt erzielte der Klingenthaler Einzelhandel demnach eine Umsatzleistung von ca. 42,4 Mio.. Davon entfielen ca. 19,6 Mio. (46 %) auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 22,8 Mio. (54 %) auf Nichtlebensmittel (vgl. auch Tabelle 8). Rund 70 % des Gesamtumsatzes wurde mit Kunden aus dem Stadtgebiet erzielt. Der Kaufkraftzufluss aus dem überörtlichen Verflechtungsbereich betrug somit ca. 30 % (Zone II und Streukunden). Dieser Wert ist im Vergleich mit leistungsfähigen Städten ähnlicher zentralörtlicher Funktion als durchschnittlich einzustufen und ist in seiner Höhe u. a. auch von dem überwiegend ländlichen Charakter des Klingenthaler Umlandes geprägt. Die Leistungsfähigkeit des Klingenthaler Einzelhandels kann auch anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten eingeschätzt werden. Sie ermitteln sich aus dem Verhältnis der branchenbezogenen Umsätze und der jeweils vorhandenen Verkaufsflächen. Gegenwärtig werden demnach folgende Umsätze je m² VK / Jahr erzielt 23 : Nahrungs- und Genussmittel ca / m² VK Gesundheit, Körperpflege ca / m² VK Blumen, zool. Bedarf ca / m² VK Bücher, Schreib- / Spielwaren ca / m² VK Bekleidung, Schuhe, Sport ca / m² VK Elektrowaren, Media, Foto ca / m² VK Hausrat, Einrichtung, Möbel ca / m² VK Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf ca / m² VK Optik / Uhren, Schmuck ca / m² VK Sonstige Sortimente ca / m² VK Einzelhandel insg. ca / m² VK. In allen Warengruppen erzielt der Klingenthaler Einzelhandel durchschnittliche und überdurchschnittliche Verkaufsflächenproduktivitäten. Dies ist besonders auf die Kleinteiligkeit 23 Bei allen Angaben handelt es sich um Bruttoumsätze. 31

36 der Geschäfte und den entsprechend recht großen Verkaufsflächenanteil von Betriebstypen mit hoher Flächenproduktivität zurückzuführen (u. a. Fachgeschäfte). 3.2 Kaufkraftbewegungen des Klingenthaler Einzelhandels Durch Gegenüberstellung des in den Zonen des Einzugsgebietes ermittelten Nachfragepotenzials und der um außerörtliche Kaufkraftzuflüsse bereinigten Umsatzwerte können die Kaufkraftbewegungen des Einzelhandels errechnet werden. Die Ermittlung der Kaufkraftzu- und -abflüsse erfolgt dabei getrennt für die beiden Hauptwarengruppen Nahrungs- und Genussmittel und Nichtlebensmittel sowie für den Einzelhandel insgesamt. Nach den angestellten Berechnungen belief sich der Klingenthaler Einzelhandelsumsatz bei Nahrungs- und Genussmitteln im Jahr 2014 auf: ca. 19,6 Mio. (unbereinigter Bruttoumsatz)./. ca. 6,6 Mio. (außerörtlicher Kaufkraftzufluss) = ca. 13,0 Mio. (Umsatzanteil Wohnbevölkerung Klingenthal). Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der für Klingenthal ermittelten Kaufkraft errechnet sich die Kaufkraftbindung: ca. 13,0 Mio. : ca. 15,1 Mio. = ca. 86 % (Umsatz Klingenthaler Bev.) (Kaufkraft Klingenthaler Bev.) (Kaufkraftbindung). Demnach fließen aus Klingenthal 14 % (ca. 2,1 Mio. ) der Kaufkraft für Nahrungs- und Genussmittel ab, oder werden nicht von einzelhandelsrelevanten Betriebsformen abgeschöpft (z. B. Großhandel, Direktvermarktung, ambulanter Handel) Hauptgrund für die Kaufkraftabflüsse sind Pendler, die ihren Bedarf z. T. an ihren auswärtigen Arbeitsorten decken. 32

37 Analog zu dem bei Nahrungs- und Genussmitteln angewandten Berechnungsverfahren lassen sich auch die Kaufkraftbindung und der Kaufkraftabfluss des Klingenthaler Einzelhandels im Nichtlebensmittelsektor einschätzen: ca. 24,2 Mio. (unbereinigter Bruttoumsatz)./. ca. 7,2 Mio. (außerörtlicher Kaufkraftzufluss) = ca. 15,6 Mio. (Umsatzanteil Wohnbevölkerung Klingenthal). Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der für Klingenthal im Jahr 2014 errechneten Kaufkraft von ca. 26,4 Mio. lässt sich folgende Kaufkraftbindung für Nichtlebensmittel ermitteln: ca. 15,6 Mio. : ca. 26,4 Mio. = ca. 59 % (Umsatz Klingenthaler Bev.) (Kaufkraft Klingenthaler Bev.) (Kaufkraftbindung). Die in Höhe von ca. 10,8 Mio. aus Klingenthal abfließende Kaufkraft bezieht sich überwiegend auf den mittel- und langfristigen Bedarf, der u. a. in Plauen und größeren tschechischen Städten gedeckt wird. Darüber hinaus wird Kaufkraft auch durch Internet- Shopping (z. B. ebay, amazon) abgeführt oder es werden Einkäufe in auswärtigen Orten getätigt, z. B. während eines Urlaubes. Starke Kaufkraftabflüsse sind in den Warengruppen Bücher, Schreib- / Spielwaren, Elektrowaren, Media, Foto und Sonstiger Einzelhandel zu verzeichnen. 33

38 Tabelle 8: Umsätze und Marktanteile des Klingenthaler Einzelhandels 2014 Warengruppen Daten Kaufkraft in Mio. Zone I Zone II Marktanteil Umsatz Kaufkraft Marktanteil in % in Mio. in Mio. in % Umsatz in Mio. Streuumsatz Umsatz insg. in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 15, ,0 12,0 42 5,0 1,6 19,6 Gesundheit, Körperpflege 2,9 60 1,7 2,3 20 0,5 0,1 2,2 Blumen, zool. Bedarf 1,0 85 0,9 0,8 20 0,2 > 0,1 1,0 Bücher, Schreib- / Spielwaren 2,0 50 1,1 1,6 15 0,2 > 0,1 1,2 Bekleidung, Schuhe, Sport 5,3 65 3,4 4,2 35 1,5 0,6 5,5 Elektrowaren, Medien, Foto 4,1 40 1,6 3,2 20 0,7 > 0,1 2,3 Hausrat, Einrichtung, Möbel 4,5 75 3,4 3, ,2 4,5 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 3,7 70 2,6 2,9 40 1,2 0,4 4,1 Optik / Uhren, Schmuck 0,9 70 0,6 0,7 40 0,3 0,5 1,5 Sonstige Sortimente 2,0 20 0,4 1,6 5 0,1 > 0,1 0,5 Nichtlebensmittel insg. 26, ,6 20,9 24 5,0 2,2 22,8 Einzelhandel insg. 41, ,6 32, ,0 3,9 42,4 GMA-Berechnungen 2015, ca.-werte gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen möglich 34

39 In der Gesamtstadt Klingenthal wurden für den Einzelhandel im Jahr 2014 Verbrauchsausgaben in Höhe von ca. 41,5 Mio. ermittelt, denen eine bereinigte Umsatzleistung von ca. 28,6 Mio. gegenüberstand. Von dem zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotenzial konnten demnach ca. 12,9 Mio. nicht durch den ortsansässigen Einzelhandel und das Ladenhandwerk gebunden werden. Über alle Warengruppen hinweg wurde eine Kaufkraftbindungsquote von ca. 69 % erzielt. Sie kann folgendermaßen interpretiert werden: Klingenthal erreicht mit einer Kaufkraftbindung von 69 % im Vergleich mit Städten ähnlicher Größe und zentralörtlicher Bedeutung eine durchschnittliche Quote 25. Innerhalb einzelner Branchen sind jedoch deutliche Unterschiede festzustellen. Im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt der Klingenthaler Einzelhandel mit 86 % eine angemessene Kaufkraftbindungsquote. Die Marktbedeutung in den Sortimentsbereichen Blumen / zoolog. Bedarf, Bekleidung / Schuhe / Sport, Hausrat / Einrichtung / Möbel, Bau- / Heimwerker- / Gartenbedarf sowie Optik / Uhren / Schmuck ist ebenfalls als normal einzustufen. Der ermittelte moderate Marktanteil im Bereich Drogeriewaren resultiert aus dem noch nicht mit einbezogenen Rossmann, der erst im Dezember 2014 (nach Bestandsaufnahme) eröffnet wurde. Das Drogeriewarenangebot wird darüber hinaus durch die Randsortimente in den Lebensmittelmärkten bestimmt. Die Marktanteile der Sortimente Bücher / Schreib- und Spielwaren, Elektrowaren und sonstiger Einzelhandel liegen im unterdurchschnittlichen Bereich. Sie sind hauptsächlich auf das Fehlen größerer Betriebe zurückzuführen. Im überörtlichen Einzugsgebiet (Zone II) errechnet sich für das Jahr 2014 ein Kaufkraftvolumen von ca. 32,9 Mio.. Hier generierten die Klingenthaler Einzelhandelsbetriebe eine Umsatzleistung von ca. 10,0 Mio., d. h. es wurde nur ein Marktanteil von ca. 30 % erzielt. Eine erstaunlich hohe überörtliche Anziehungskraft entfalten die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel und Optik / Uhren / Schmuck. Eine relativ niedrige Kaufkraftbindung wird hingegen bei Blumen / zoolog. Bedarf, Bücher / Spiel- / Spielwaren und bei sonstigem Einzelhandel erzielt. Darüber hinaus konnte der Klingenthaler Einzelhandel 25 Kommunen ähnlicher Größenordnung und zentralörtlicher Wertigkeit erreichen häufig Kaufkraftbindungsquoten zwischen 60 % und 80 %. 35

40 durch Streuumsätze u. a. durch Kunden der tschechischen Republik rd. 3,9 Mio. generieren. 4. Einzelhandelszentralität Als wichtige Orientierung für die Versorgungsbedeutung einer Gemeinde sowie für deren Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer. 26 Diese lässt sich durch eine Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz in Klingenthal errechnen. Dabei deuten Zentralitätswerte über 100 einen Bedeutungsüberschuss (hohe Kaufkraftbindung, Zuflüsse aus dem Umland) und Werte unter 100 einen Netto-Kaufkraftabfluss an. Abbildung 9: Zentralitäten der einzelnen Branchen GMA-Berechnungen Verhältnis zwischen Umsatz und Kaufkraft der Wohnbevölkerung. 36

41 IV. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes 1. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet des Klingenthaler Einzelhandels ist neben konjunkturellen Einflüssen auch von der künftigen Entwicklung des Verbraucherverhaltens sowie der soziodemografischen Entwicklung abhängig (z. B. Entwicklung des Onlinehandels). Nach der regionalen Bevölkerungsvorausberechnung ist bis zum Jahr 2020 von einer negativen Einwohnerentwicklung im Einzugsgebiet auszugehen (- 5 %) 27 Insgesamt wird tendenziell das Kaufkraftvolumen in der Stadt Klingenthal ebenfalls abnehmen, da der erwartete Bevölkerungsverlust nicht durch eine leicht nominale Erhöhung der Pro-Kopf- Ausgaben kompensiert werden kann 28 (vgl. Tabelle 9). Tabelle 9: Einwohner im Marktgebiet des Klingenthaler Einzelhandels 2020 Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Zone I Stadt Klingenthal ca Zone II Teile der Gemeinden Muldenhammer, Grünbach und Schöneck ca Zone I II insgesamt ca Quelle: Statistisches Landesamt Sachen; 5. Regionalisierte Bevölkerungsprognose; GMA-Berechnungen 2015 ca.-werte gerundet Im Marktgebiet ist demnach im Jahr 2020 nur noch ein Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 73,3 Mio. zu erwarten. Die Einzelwerte nach Warengruppen und Zonen sind in Tabelle 10 dargestellt. Im Vergleich mit der aktuellen Situation entspricht die für 2020 prognostizierte Kaufkraft einem Rückgang von ca. 1,1 Mio. bzw. 1,5 %. 27 Quelle: Statistisches Landesamt Sachen; 5. Regionalisierte Bevölkerungsprognose; Daten für die Stadt Klingenthal (Mittelwert aufgrund erkennbarer Abweichung von Bevölkerungsprognose); ca.-werte, gerundet. 28 Ohne Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation. 37

42 Tabelle 10: Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels in Klingenthal 2020 Daten Zone I Kaufkraft in Mio. Zone II Marktgebiet gesamt Nahrungs- und Genussmittel 14,9 11,7 26,6 Gesundheit, Körperpflege 2,9 2,3 5,2 Blumen, zool. Bedarf 1,0 0,8 1,8 Bücher, Schreib- / Spielwaren 1,9 1,5 3,4 Bekleidung, Schuhe, Sport 5,3 4,1 9,4 Elektrowaren, Medien, Foto 4,0 3,2 7,2 Hausrat, Einrichtung, Möbel 4,4 3,5 7,9 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 3,7 2,9 6,6 Optik / Uhren, Schmuck 0,9 0,7 1,6 Sonstiger Einzelhandel 2,0 1,6 3,6 Nichtlebensmittel insg. 26,1 20,6 46,7 Einzelhandel insg. 41,0 32,3 73,3 GMA-Prognose 2015 (ca.-werte, gerundet). 2. Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Klingenthaler Einzelhandels bis 2020 Die im Jahr 2020 mögliche Umsatzleistung des Klingenthaler Einzelhandels wird in Form einer Modellrechnung, unter Verwendung des Marktanteilkonzeptes 29 ermittelt. Bei der Ansetzung voraussichtlich erzielbarer Kaufkraftbindungsquoten wurde unterstellt, dass der örtliche Einzelhandel seine Marktstellung im Einzugsgebiet in den einzelnen Branchen insgesamt erhalten kann Das Marktanteilkonzept wird u. a. von allen Kauf- und Warenhausunternehmen in Deutschland zur Umsatzprognose verwendet. 30 Bezogen auf die für das Jahr 2014 errechneten Kaufkraftbindungsquoten und Streuumsätze. 38

43 Bis zum Jahr 2020 können unter den genannten Voraussetzungen folgende Umsatzleistungen des Klingenthaler Einzelhandels erwartet werden (vgl. auch Tabelle 11). Nahrungs- und Genussmittel Zone I: ca. 86 % von ca. 14,9 Mio. = ca. 12,8 Mio. Zone II: ca. 42 % von ca. 11,7 Mio. = ca. 4,9 Mio. Außerörtlicher Kaufkraftzufluss: = ca. 1,5 Mio. Insgesamt: = ca. 19,2 Mio. Nichtlebensmittel Zone I: ca. 59 % von ca. 26,1 Mio. = ca. 15,4 Mio. Zone II: ca. 24 % von ca. 20,6 Mio. = ca. 4,9 Mio. Außerörtlicher Kaufkraftzufluss: = ca. 2,1 Mio. Insgesamt: = ca. 22,4 Mio. Auf Basis der vorstehenden Prognose ist im Jahr 2020 eine Gesamtumsatzleistung des Klingenthaler Einzelhandels von ca. 41,7 Mio. zu erwarten. Im Vergleich zum Jahr 2014 liegt der Umsatzwert somit um ca. 0,7 Mio. bzw. rd. 2 % niedriger. Bei einer Gegenüberstellung der im Jahr 2014 erzielten Umsatzleistungen des Klingenthaler Einzelhandels mit den für das Jahr 2020 prognostizierten Werten wird deutlich, dass in fast allen Warengruppen rückläufige Umsätze zu erwarten sind und deshalb die aktuell vorhandene Verkaufsfläche zukünftig nicht mehr in allen Betrieben ökonomisch ausgelastet werden kann (vgl. Tabellen 8 und 11). 39

44 Einzelhandelskonzept Klingenthal 2015 Tabelle 11: Umsatzprognosen und Marktanteile des Klingenthaler Einzelhandels 2020 Warengruppen Daten Kaufkraft in Mio. Zone I Marktanteil in % Umsatz in Mio. Kaufkraft in Mio. Zone II Marktanteil in % Umsatz in Mio. Streuumsätze in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 14, ,8 11,7 42 4,9 1,5 19,2 Gesundheit, Körperpflege 2,9 60 1,7 2,3 20 0,5 0,1 2,3 Blumen, zool. Bedarf ,9 0,8 20 0,2 > 0,1 1,0 Bücher, Schreib- / Spielwaren 1,9 50 1,0 1,5 15 0,2 > 0,1 1,2 Bekleidung, Schuhe, Sport 5,3 65 3,4 4,1 35 1,4 0,6 5,5 Elektrowaren, Medien, Foto ,6 3,2 20 0,6 > 0,1 2,2 Hausrat, Einrichtung, Möbel 4,4 75 3,3 3,5 25 0,9 0,2 4,4 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 3,7 70 2,6 2,9 40 1,2 0,4 4,2 Optik / Uhren, Schmuck 0,9 70 0,6 0,7 40 0,3 0,5 1,4 Sonstige Sortimente ,4 1,6 5 0,1 > 0,1 0,5 Nichtlebensmittel insg. 26, ,4 20,6 24 4,9 2,1 22,4 Einzelhandel insg ,3 32,3 30 9,7 3,7 41,7 GMA-Prognose 2015, ca.-werte gerundet Umsatz insg. in Mio. 40

45 Tabelle 12: Umsatzentwicklung des Einzelhandels in Klingenthal bis 2020 Daten Umsatz- Umsatz 2014 Umsatz 2020 differenz in Mio. in Mio. Warengruppen in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 19,6 19,2-0,4 Gesundheit, Körperpflege 2,2 2,3 0,1 Blumen, zool. Bedarf 1,0 1,0 - Bücher, Schreib- / Spielwaren 1,2 1,2 - Bekleidung, Schuhe, Sport 5,5 5,5 - Elektrowaren, Medien, Foto 2,3 2,2-0,1 Hausrat, Einrichtung, Möbel 4,5 4,4-0,1 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 4,1 4,2 0,1 Optik / Uhren, Schmuck 1,5 1,4-0,1 Sonstige Sortimente 0,5 0,5 - Nichtlebensmittel insg. 22,8 22,4-0,4 Einzelhandel insg. 42,4 41,7-0,7 GMA-Prognose, ca.-werte gerundet Vor dem Hintergrund der bis 2020 rückläufigen Umsatzleistungen wird die Notwendigkeit einer gezielten Standortsteuerung im Einzelhandelsbereich durch die Stadt Klingenthal augenscheinlich. Zur Stabilisierung des Versorgungsstandortes empfiehlt es sich, im Rahmen persönlicher Ansprachen von Händlern in Streu- und Nebenlagen mögliche Umlagerungen der Betriebe in die Innenstadt vorzubereiten und dadurch den absehbaren räumlichen Konzentrationsprozess des Einzelhandels aktiv mit zu gestalten. 3. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale Im Nahrungs- und Genussmittelsektor ist für eine qualitativ gute Grundversorgung insbesondere der Mix an unterschiedlichen Betriebstypen ausschlaggebend. In Klingenthal ist hervorzuheben, dass in der Stadt mit einem großen Vollsortimenter (Edeka) sowie aktuell drei Lebensmitteldiscountern (Lidl, Netto, Penny) ein etwas unausgewogenes Verhältnis der Betriebstypen zueinander besteht. Bei dem Vollsortimenter handelt es sich allerdings um einen großen und zeitgemäßen Edeka Markt, der aufgrund seiner Dimensionierung und seines Angebots das Übergewicht an Discountern aufwiegen kann. 41

46 Das derzeitige Angebot im Nahrungs- und Genussmittelbereich kann für die Einwohnerzahl der Stadt Klingenthal als angemessen und nachhaltig bezeichnet werden. Der Edeka Markt in der Kernstadt stellt einen Magnetbetrieb dar, der Kunden aus dem gesamten Stadtgebiet und darüber hinaus anzieht. Die Standorte der Lebensmitteldiscounter ergänzen die Nahversorgungsstruktur. Im Nichtlebensmittelsektor werden primär Ergänzungen bei Drogerie- und Parfümeriewaren empfohlen. Durch die Insolvenz von Schlecker war auch Klingenthal von Filialschließungen betroffen. Seit der Schließung führen lediglich die Apotheken und Lebensmittelmärkte Drogeriewaren im Randsortiment. Durch die Neuansiedlung von Rossmann wird nicht nur ein Großteil der Kaufkraft aus der Stadt, sondern auch aus dem Umland gebunden. Die Angebotsstruktur wurde durch diesen Drogeriemarkt wesentlich verbessert 31. Tiernahrung und -zubehör wird als Teilsortiment in Lebensmittelmärkten angeboten, wodurch dieser Bereich abgedeckt ist, wenngleich noch Potenzial für ein kleineres Geschäft im Tierbedarfsbereich bestünde. Auch bei Blumen und Pflanzen ist ein gutes Angebot durch mehrere Geschäfte dieser Branche vorhanden. Durch weitere Geschäfte bei Bekleidung / Wäsche / Schuhe könnte auch das Angebot in dieser Branche ergänzt werden. Mit einigen Fachgeschäften sowie einem NKD Modefachmarkt und einem KiK-Textildiscounter ist eine gewisse Angebotsbreite vorhanden. Hier sollte die Erhaltung und Stabilisierung im Vordergrund stehen. Im Bereich Schuhe ist in Klingenthal ein Deichmann-Schuhfachmarkt vorhanden (Markneukirchner Straße), wodurch dieser Bereich abgedeckt ist. In der Warengruppe Elektrowaren / Medien / Foto sind derzeit in Klingenthal 8 kleinflächige Betriebe ansässig 32. Lediglich eines dieser Geschäfte bietet ein größeres Elektrowarensortiment übergreifend Produkte an. Aufgrund dieses geringen Angebotes fließt derzeit ein großer Teil der Kaufkraft in diesem Segment ab. Durch eine Ausweitung der Angebotsvielfalt kann weiteres Kaufkraftpotenzial gebunden werden. Auch in den Warengruppen Hausrat / Einrichtung / Möbel / Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf sowie 31 Drogeriefachmarkt Rossmann war zur Zeit der Erhebung im Bau. Neueröffnung im Dezember Die Veränderung der Verkaufsflächen und Kaufkraftströme konnte deshalb noch nicht in das Konzept einfließen. 32 Im Juli 2015 teilte die Stadt Klingenthal mit, dass eines dieser Geschäfte geschlossen wurde. 42

47 Sonstiger Einzelhandel sind Kaufkraftabflüsse bei per Saldo leichten Zuflüssen zu verzeichnen. Bis auf einige größere Betriebe weisen alle in den genannten Branchen ansässigen Geschäfte kleinräumige Dimensionierungen auf und können ein dementsprechend geringes Angebot offerieren. Durch die Ansiedlung attraktiver Geschäfte würde der Kaufkraftabfluss gebremst und die Attraktivität Klingenthals gestärkt werden. 4. Räumliche Entwicklungspotenziale Grundsätzlich sollte in räumlicher Hinsicht einer Verdichtung des bestehenden Einzelhandelsbesatzes vor der Entwicklung neuer Einzelhandelsschwerpunkte Priorität eingeräumt werden. Eine Ansiedlung ist aus städtebaulicher und versorgungsstruktureller Sicht innerhalb der Innenstadt von Klingenthal anzustreben. Der zentrale Versorgungsbereich (zvb) Innenstadt befindet sich aufgrund des verdichteten Einzelhandelsbesatzes im Stadtkern von Klingenthal um den Marktplatz entlang der Auerbacher Straße. Auf den Charakter eines zvb, die Abgrenzungskriterien und die genaue Abgrenzung in Klingenthal wird im Abschnitt Standortkonzept (V. / 2.) eingegangen (vgl. auch Karte 5). In der Klingenthaler Innenstadt stehen derzeit einige Ladeneinheiten leer 33, welche jedoch aufgrund ihrer Ausstattung z. T. nicht mehr als zeitgemäß (Zuschnitt, Barrierefreiheit, Sanierungszustand etc.) einzustufen sind. Einige dieser Ladeneinheiten sind daher für die Nachnutzung als Einzelhandelsfläche nicht mehr geeignet. Hier sollten auch seitens der Eigentümer Möglichkeiten der Schaffung größerer Verkaufsflächen über Immobiliengrenzen hinweg in Betracht gezogen werden. Bei den nicht zu vermittelnden Ladenlokalen sollte eine ansprechende Gestaltung durch das Einsetzen von Zwischendekorationen angeregt werden. Die strukturprägenden Einzelhandelsbetriebe in Klingenthal befinden sich neben der Verortung im zentralen Versorgungsbereich entlang der Markneukirchner und der Auerbacher Straße. Diese Straßen sind auch die Hauptdurchfahrtsachsen durch die Stadt, an welcher sich in der Historie größere und kleinere Gewerbebetriebe sowie zahlreiche kleinere Einzelhandels- und Dienstleistungsgeschäfte befanden. Nach der politischen Wende 1990 hat es hier gravierende Veränderungen gegeben. Namhafte Gewerbebetriebe wie die 33 Zum Zeitpunkt der Erhebung standen hier Ladeneinheiten mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd m² leer. 43

48 Klingenthaler Harmonikawerke, die Injecta GmbH, Holzverarbeitungsbetriebe sowie auch der Güterbahnhof verloren ihre Funktionen bzw. mussten schließen. Trotz der dadurch entstandenen Brachflächen bzw. Areale mit leerstehenden Gebäuden bleibt die bandartige Anordnung von Gebäuden mit unterschiedlichsten Nutzungsfunktionen entlang dieser beiden Straßen bestehen. Dies ist auch Ausgangspunkt für Überlegungen, wo außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt ergänzende Versorgungsbereiche erhalten oder neu angesiedelt werden können. Hierbei soll einerseits auf bestehende Nutzungen gesetzt und andererseits sollen verträgliche Ergänzungen ermöglicht werden. In diesem Sinne werden zwei Entwicklungsflächen vorgesehen, die für Ansiedlungsvorhaben zur Verfügung stehen (vgl. Karte 4). Sie befinden sich allesamt außerhalb der Klingenthaler Innenstadt 34 : Gewerbebrache eines ehemaligen Holzverarbeitungsbetriebes mit ca m² in der Markneukirchener Straße, sowie zusätzliche Freiflächen mit einer Größe von ca m², in Anbindung an die Einzelhandelsagglomeration Lidl / Baufachmarkt Freie Flächen nach Abriss der ehemaligen Gewerbebrache der Injecta GmbH mit ca m² in der Auerbacher Straße, in Anbindung an den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt. 34 Siehe dazu Kapitel V

49 Karte 4: Entwicklungsflächen im Klingenthaler Stadtgebiet Legende zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Entwicklungsflächen 1 2 Entwicklungsfläche Auerbacher Straße Entwicklungsfläche Markneukirchner Straße 1 Kartengrundlage: OpenStreetMap; GMA-Bearbeitung

50 V. Einzelhandelskonzept für die Stadt Klingenthal 1. Ziele für die Einzelhandelsentwicklung Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu nennen: Sicherung der Versorgungsfunktion qualitativer Ausbau des Einzelhandelsangebotes Vermeidung einer Angebotszersplitterung Konzentration des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes auf das Zentrum sowie auf die ausgewiesenen Potenzialstandorte städtebauliche und einzelhandelsbezogene Aufwertung der Innenstadt. Zur Steuerung des Einzelhandels auf kommunaler Ebene werden zwei einander bedingende und aufeinander aufbauende städtebauliche Konzepte benötigt: die Erstellung eines sortimentsbezogenen Leitbildes der Stadtentwicklungsplanung, das als Grundlage für die weitere Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben heranzuziehen ist (= Sortimentskonzept), die Formulierung von räumlichen Prioritäten hinsichtlich der Weiterentwicklung der Flächen des Einzelhandels nach Standorten (= Standortkonzept). Mit der Festlegung und Begründung des zentralen Versorgungsbereiches i. S. von 1 Abs. 6 BauGB, 2 Abs. 2 BauGB, 9 Abs. 2a BauGB, 34 Abs. 3 BauGB und 11 Abs. 3 BauNVO. Mit dem vorgeschlagenen Sortiments- und Standortkonzept sollen die Rahmenbedingungen für eine zukunftsorientierte und geordnete Entwicklung der Stadt Klingenthal geschaffen werden. Es ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass ein Einzelhandelskonzept nur die entsprechenden Rahmenbedingungen für eine adäquate Entwicklung bereitstellt. Es entbindet jedoch nicht von weiteren aktiven Modernisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen in der zentralen Lage. Gleichzeitig dient das Einzelhandelskonzept auch als Grundlage für Einwände zu möglichen Ansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe in Nachbarkommunen. Einwände gegen die Planungen in anderen Kommunen gewinnen erst an Gewicht, wenn ein aktuelles Einzelhandelskonzept die örtlichen Strukturen bewertet, z. B. Abgrenzung der schutzwürdigen Bereiche (zentrale Versorgungsbereiche), und die städtebaulichen Ziele herausstellt. 46

51 2. Standortkonzept 2.1 Begriff zentraler Versorgungsbereich Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs. Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen: Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Städten nicht nur unwesentlich auswirken können, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu. 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Städten sowohl gegenüber Planungen anderer Städte als auch gegenüber der Zulassung einzelner Einzelhandelsnutzungen auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen können. 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich, die sonst nach 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt oder in anderen Städten zu erwarten sein dürfen. 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Städten nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile i. S. v. 34 BauGB zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu steuern. Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des 1 Abs. 6 BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Durch diese unterschiedlichen Schutznormen sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschiedenen Aspekten geschützt bzw. können geschützt werden. Der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches wurde vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff 35 Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f. 47

52 eingeführt, sodass keine allgemein gültige Definition vorliegt. Das OVG Münster führt in einem Urteil (Beschluss vom , 7 A 964/05) hierzu aus: Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Stadt, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Stadt zukommt. Ein Versorgungsbereich setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Stadt - ggf. auch nur eines Teiles des Stadtgebietes - insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. [ ]. Zentral sind Versorgungsbereiche nicht nur dann, wenn sie nach Lage, Art und Zweckbestimmung der Stadtweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung dienen. [ ]. Vielmehr können auch Bereiche für die Grund- oder Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von 34 Abs. 3 BauGB sein. Das Adjektiv zentral ist nicht etwa rein geografisch in dem Sinne zu verstehen, dass es sich um einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Stadt gelegenen Bereich handeln muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz zentral geht über die Bedeutung des Wortteils Versorgungsbereich hinaus, sodass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich abgrenzbaren Bereich diesen allein noch nicht zu einem zentralen Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen. Dies ist zu bejahen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich aufgrund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat, nämlich die Versorgung des gesamten Stadtgebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht sicherzustellen. Damit übernehmen zentrale Versorgungsbereiche die Funktion eines Zentrums zur Versorgung der Kommune bzw. eines Teilbereichs der Kommune mit einem bestimmten Spektrum an Waren und Dienstleistungen. Es handelt sich um schutzwürdige Bereiche i. S. des Baugesetzes, d. h. diese Bereiche dürfen durch Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben in der Kommune und in Nachbarkommunen in ihrer Funktionsfähigkeit nicht geschädigt werden. 2.2 Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche Bei der räumlichen Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Kontext stehen und vom Kunden als zusammenhängende Versorgungslage wahrgenommen werden. Als Maßstab dienen die fußläufige Erreichbarkeit und der Geschäftsbesatz ohne bzw. nur mit kleineren Lücken. Eine ausreichend hohe Kundenfrequenz wird häufig maßgeblich von größeren Magnetbetrieben gewährleistet. Jedoch kann sich die Attraktivität eines zentralen Versorgungsbereiches auch aus einer Anzahl kleinerer Betriebe begründen, sofern eine hohe Funktionsdichte gegeben ist. 48

53 Abbildung 10: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche Komplementärnutzungen (= Ergänzung) städte- bauliche Einzelhandel / Komplementärnutzungen: - quantitative Aspekte (z. B. Anzahl, Dimensionierung) - qualitative Aspekte (z. B. Art der Nutzung, Bestandsdichte) städtebauliche Gegebenheiten: Einzelhandel (= Basis) Gegebenheiten (= (= Rahmenbedingung) - stadträumliche Zäsuren, z. B. Straße mit Barrierewirkung / Bahngleise / Topografie / Stadtmauer / markanter Wechsel der Bebauungsstruktur / geschlossene Baukörper - Lage bedeutender Einrichtungen, z. B. Bahnhof, Rathaus, Schulen. GMA-Darstellung Ergänzend werden bei der Abgrenzung die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z. B. Ringstraße, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Rathaus, Stadthalle) zum Tragen. 2.3 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Klingenthal Auf Basis der jetzigen Nutzungsstruktur wurde der zentrale Versorgungsbereich parzellenscharf abgegrenzt. Um Standortbereiche des Einzelhandels als zentrale Versorgungsbereiche einstufen zu können, sind im Wesentlichen folgende Kriterien 36 zu beachten: städtebaulich integriert, d. h. der Standortbereich muss von Wohnbebauung, Einzelhandel oder auch Dienstleistungen umgeben sein, die Einzelhandelsbetriebe übernehmen eine Versorgungsfunktion, welche über den unmittelbaren Nahbereich hinausgeht Multifunktionalität bzw. Angebotskomplexität der Standortbereiche im Einzelhandels- und ergänzenden Dienstleistungsbereich. 36 U. a. BVwerG, Urteil vom 11. Oktober 2007; BVwerG, Urteil vom 17. Dezember

54 Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt erstreckt sich entlang der Auerbacher Straße, vom Kreuzungsbereich Auerbacher Straße / Kirchstraße Richtung Süden bis zum dort eingerichteten Kreisverkehr und in die Markneukirchner Straße, die Richtung Westen in den Ortsteil Zwota führt. Südöstlich ist die Standortlage des Edeka Supermarktes dem zentralen Versorgungsbereich zugeordnet. Im Südwesten dehnt sich der zentrale Versorgungsbereich bis zum Kreuzungsbereich Marktneukirchner Straße / Bahnhofstraße aus (vgl. Karte 5). In die westliche Abgrenzung wird, aufgrund der Mittelpunktfunktion der Stadt, der Bereich des Marktes bis hin zur Kirchstraße einbezogen. Foto 1: Einzelhandelsbesatz in der Auerbacher Straße Richtung Kreisverkehr Foto 2: Hauptgeschäftsbereich im Umfeld des Kreisverkehrs Foto 3: Edeka-Markt, Am Schulplatz Foto 4: Neueröffnung Rossmann im Dezember 2014 GMA 2015 Die Entfernung von der Richard-Wagner-Straße bis zum südlich gelegenen Kreisverkehr beträgt ca m. Ein fußläufig erlebbareres Geschäftszentrum wird allerdings nur im Umfeld des Kreisverkehres bis zum Edeka-Markt und in Teilen entlang der Auerbacher Straße erreicht. Neben dem Einzelhandel als prägendes Element sind Gastronomie- und konsumnahe Dienstleister (z. B. Banken, Versicherungen, Paketshop, Reisebüro) vertreten. 50

55 Karte 5: Abgrenzung und Einzelhandel des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Klingenthal Legende zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Neubau Rossmann Einzelhandel Größenklassen > m² VK 800 m² bis < m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK < 100 m² VK Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Kartengrundlage: OpenStreetMap; GMA-Bearbeitung

56 Zum Zeitpunkt der Erhebung 1 waren hier insgesamt 38 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca m² lokalisiert, welche in erster Linie eine Versorgungsfunktion für Klingenthal übernehmen. Dabei ist auf den Edeka Supermarkt als Magnetbetrieb im zentralen Versorgungsbereich hinzuweisen, von dessen Anziehungskraft auch die weiteren Einzelhandelsbetriebe profitieren können. Hinsichtlich städtebaulicher Kriterien kann der Innenstadt von Klingenthal eine gute Qualität zugesprochen werden. U. a. durch die Etablierung moderner Neubauten in den vergangenen Jahren (u. a. Apotheke, Edeka-Markt, Rossmann Neueröffnung Dezember 2014) im Stadtzentrum erfuhr dieses eine Aufwertung. Die Grünanlage im Umfeld des offen gestalteten Marktplatzes ist auch für Fußgänger und Besucher sehr ansprechend und lädt zum Verweilen ein. Dennoch bedarf es einiger Modernisierungen vor allem in Bezug auf die Gebäudesubstanz von Leerständen. Foto 5: Rathaus am Markt Foto 6: Blick Richtung Marktplatz und Grünanlage Foto 7: Jahreszeitlich angepasste Installationen Foto 8: Auerbacher Straße stadteinwärts mit Rossmann-Neubau GMA Erhebungen im September