I N F O R M A T I O N

Transkript

1 I N F O R M A T I O N zur Pressekonferenz mit Wohnbau-Landesrat Dr. Hermann Kepplinger am 16. Dezember 2008 zum Thema "Wegen der Finanzkrise stockt die Wohnbaufinanzierung" Rückfragen-Kontakt: Mag. Johannes Pointner ( )

2 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 2 1. Bankenfinanzierungen in der Wohnbauförderung Mit der Oberösterreichischen Wohnbauförderung wird jährlich die Neuerrichtung von rund Miet- und Eigentumswohnungen, Eigenheimen und Reihenhäusern sowie 750 Heimplätzen gefördert. Außerdem werden jährlich rund Wohnungen gefördert saniert oder nachträglich mit einem Lift erschlossen und weiters wird bei rund 750 Wohnungen der Kauf oder die Fertigstellung gefördert. Die Wohnbauförderung stellt in jedem dieser Bereiche neben dem Eigenkapital des Förderungswerbers eine zweite Finanzierungssäule dar, bei der aufgrund der günstigen und in den meisten Fällen von Zinssatzänderungen unbeeinflussten Rückzahlungsraten leistbares Wohnen zu berechenbaren Konditionen ermöglicht wird. Das Budget der Oö. Wohnbauförderung beträgt derzeit rund 303 Millionen Euro pro Jahr, aus dem neben der Neubau- und der Sanierungsförderung auch andere wesentliche Förderungen finanziert werden: Jährliches Budget Oö. Wohnbauförderung 303 Mio. - abzgl. Wohnbeihilfe bisher rd. 69 Mio. (ab 2009 rd. 85 Mio. ) - abzgl. Direktzuschüsse für Energiesparanlagen, Spielplätze und Tiefgaragenplätze rd. 18 Mio. - abzgl. Vorbelastungen Zinsenzuschüsse für Neubauförderung Eigenheime Vorjahre rd. 44 Mio. - abzgl. Vorbelastungen Annuitätenzuschüsse für Sanierungsförderung Vorjahre rd. 42 Mio. - abzgl. sonstige Vorbelastungen aus Vorjahren rd. 13 Mio. frei verfügbares Budget für Neubau-Förderung 117 Mio.

3 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 3 Das durch die oberösterreichische Wohnbauförderung geförderte oder mit Zinsobergrenzen reglementierte Volumen an Fremdfinanzierungen im Wohnungsneubau und in der Wohnungssanierung beträgt dagegen jährlich rund 600 Millionen Euro. Mit den aus Landesmitteln noch verfügbaren 117 Millionen Euro kann nur mehr eine Förderungsschiene finanziert werden, nämlich die Neuerrichtung von Miet- und Eigentumswohnungen, dies allerdings auch nur mehr im Ausmaß von 90 % der insgesamt geförderten Einheiten. Alle anderen Neubau- und Sanierungsförderungen beruhen auf Zinsen- bzw. Annuitätenzuschüssen 1 zu Bankdarlehen. Bauprogramm Oö. WBF: Finanzierungsvolumen in Mio. Anzahl Wohneinheiten Finanzierungsvolumen WBF Landesdarlehen Bankdarlehen mit Zinsobergrenzen gefördert nicht gefördert Neubau Miet- und Eigentumswohnungen Finanzierung über Landesdarlehen Finanzierung über gef. Bankdarlehen Neubau Eigenheime + Reihenhäuser Neubau Heimplätze Wohnungssanierung und Lifteinbau Kauf- und Fertigstellungsförderung Summe Grafik: Land OÖ Bei den geförderten Bankdarlehen geben die jeweiligen Förderungsverordnungen entweder Zinssatzobergrenzen vor, um die Finanzierungskosten für die Bewohner nach oben hin zu begrenzen, oder es werden seitens des Landes für größere Tranchen Darlehensausschreibungen durchgeführt, an denen sich die Bauträger beteiligen können, um so zu günstigeren Darlehenskonditionen zu gelangen. Für diese Darlehen übernimmt das Land Oberösterreich die Haftung als Bürge und Zahler gemäß 1357 ABGB. 1 Annuitäten sind die aus Zinsen und Tilgungen bestehenden Rückzahlungsraten eines Darlehens.

4 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 4 2. Dramatische Verschlechterung der Finanzierungs-Konditionen bei den Bankenfinanzierungen in der Wohnbauförderung Mit dem Einsetzen der Finanzkrise im Sommer dieses Jahres sind die heimischen Banken immer zurückhaltender geworden, Wohnbauprojekte zu finanzieren. Dies gilt sowohl für die Bankfinanzierungen, die die Bauträger direkt bei den Banken aufnehmen, als auch für die über die Darlehensausschreibungen des Landes angebotenen und mit Landeshaftung ausgestatteten Finanzierungen. Es ist sogar soweit gekommen, dass Bauträger fertig geplante Projekte nicht realisieren konnten, weil die Banken keine Finanzierungen bereitgestellt haben. Diese Entwicklung hat im Wesentlichen zwei Ursachen: 1. Seit dem 3. Quartal 2007 ist eine sogenannte "inverse Zinsstruktur" vorgelegen, dass heißt, dass die eher langfristigen Kapitalmarktzinsen (SMR- Indikator) unter den kurzfristigen Geldmarktzinsen (EURIBOR-Indikator) gelegen sind. Die SMR ist um teilweise 160 Basispunkte unter dem Geldmarktzins EURIBOR gelegen. Indem die Zinssatzobergrenzen der Wohnbauförderung bis jetzt auf SMR- Basis definiert sind, die Refinanzierung der Bankenkredite dagegen weitestgehend auf EURIBOR-Basis erfolgt, birgt eine solche Zinsstruktur objektiv ein Refinanzierungsproblem für die Banken. Allerdings ist festzuhalten, dass ein inverses Zinsgefüge seit Beginn der 1990er Jahre nicht mehr vorgelegen hat und die Banken somit über 15 Jahre prächtig verdient haben. 2. Tatsächlich hat sich die inverse Zinsstruktur seit Oktober 2008 wieder wesentlich entspannt und zum Ende der vergangenen Woche aufgelöst. Trotzdem sehen sich die meisten Banken weiterhin außer Stande, Wohnbauprojekte zu akzeptablen Konditionen zu finanzieren, weil sich die Banken untereinander nicht vertrauen und sich gegenseitig hohe Risikoaufschläge verrechnen.

5 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 5 Zinsinversität Oktober - Dezember ,00 5,00 4,00 3,00 Prozent 2,00 1,00 0,00-1,00-2,00 Maximalwert 8.10.: -160 BP m-EURIBOR SMR Emittenten ges. Spread Letztwert : + 26 BP Grafik: Land OÖ Die Entwicklung der Risikoaufschläge selbst für Wohnbaufinanzierungen mit Landeshaftung kann am besten beim Vergleich der letzten Ausschreibungsergebnisse des Wohnbauressorts veranschaulicht werden: Aufschlag auf Euribor 6 Monate in Basispunkten: Neubau Wohnungen Neubau Heime Anbotseröffnung am Differenz Anbotseröffnung am zum 21. Apr Dez Bestanbot 31. März Dez Oö. Banken Hypo Oö BP + 59 BP + 64 BP + 14 BP + 76 BP + 79 BP Raiffeisen Landesbank Oö BP BP BP + 16 BP BP BP Sparkasse Oö. - 3 BP kein Angebot - 3 BP kein Angebot Sonstige Banken Bank Austria - 1 BP kein Angebot + 6 BP kein Angebot Hypo Alpe Adria + 11,5 BP kein Angebot + 11,5 BP kein Angebot Hypo Steiermark - 5 BP kein Angebot + 3 BP kein Angebot Kommunalkredit kein Angebot kein Angebot + 3,9 BP kein Angebot Differenz zum Bestanbot Grafik: Land OÖ

6 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 6 Die Verschlechterung der Finanzierungskonditionen ist selbst bei diesen Ausschreibungen enorm, obwohl diese Finanzierungen auf Basis der von den Banken leichter refinanzierbaren EURIBOR-Konditionen ausgeschrieben wurden: - nur noch 2 Banken haben auf eine öffentliche Ausschreibung hin für praktisch risikolose Finanzierungen angeboten, - die Differenz zwischen den jeweiligen Bestangeboten macht im Wohnungsneubau 64 Basispunkte und im Heimneubau 79 Basispunkte aus. Allein das Beispiel der Auswirkungen dieser erhöhten Finanzierungskosten auf den Neubau von jährlich 750 Heimplätzen zeigt die enorme Hebelwirkungen dieser Zinsänderungen. Die Oö. Wohnbauförderungen senkt im Rahmen der Heimförderung die Zinsbelastung der Neubaufinanzierung auf 1% p.a. ab. Für 750 Heimplätze ergibt das in Abhängigkeit der Ausschreibungsergebnisse folgende Effekte auf die vom Land übernommenen Zinskosten: Jährliche Zinsförderung Ausschreibung bei 750 Heimplätzen 31. März 2006 durch die Wohnbauförderung Ausschreibung 3. Dez Sparkasse Oö. Hypo Oö. RLB Oö. jährliche Förderung 572 T 787 T 995 T kumulierte Förderung 23,6 Mio. 29,8 Mio. 17,2 Mio. für 30 Jahre (+ 38 %) (+74 %)

7 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 7 3. Finanzierungs-Konditionen am Anleihenmarkt Jegliche Rechtfertigung verlieren die angebotenen Finanzierungskonditionen beim Vergleich mit den Renditen der speziell für Wohnbaufinanzierungen geschaffenen Wohnbauanleihen. Diese Anleihen können günstiger emittiert werden weil für die Anleger der Zinsertrag bis 4 % keiner KESt unterworfen wird. Dies wird durch die Anleihen-Emissionen bestätigt, die die Wohnbaubanken im heurigen Jahr getätigt haben. Teilweise werden Wohnbauanleihen mit variablen Zinssätzen ausgeschrieben. Beispiele dafür sind: - Raiffeisen Wohnbaubank, 20 Mio. (ISIN AT000B020466) Emission , Verzinsung: 3-Monats-Euribor -37,5 BP - Raiffeisen Wohnbaubank, 20 Mio. (ISIN AT000B020540) Emission , Verzinsung: 3-Monats-Euribor -37,5 BP - Bank Austria Wohnbaubank, (ISIN AT000B074224) Emission , Verzinsung: 6-Monats-Euribor -45 BP Neben den variabel verzinsten Wohnbauanleihen gibt es auch eine Vielzahl an E- missionen, die fix verzinst emittiert werden. So sind in den letzten Monaten Fixzins- Anleihen mit rund 4 Prozent Verzinsung für Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren emittiert worden. Angesichts der jüngsten Leitzinssenkungen kann durchaus davon ausgegangen werden, dass in den nächsten Monaten über die Refinanzierung durch Wohnbauanleihen auch sehr attraktive Wohnbaufinanzierungen mit fixen Zinsen möglich sein müssten.

8 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 8 Vergleicht man die Konditionen, zu denen die Raiffeisen Wohnbaubank variabel verzinste Wohnbauanleihen emittiert hat mit dem Angebot der Raiffeisen Landesbank Oö. im Rahmen der letzten Darlehensausschreibung des Landes, so liegt zwischen diesen Angeboten eine Zinsspanne von knapp 190 Basispunkten oder 1,9 Prozentpunkten! Insgesamt stellt die Vertrauenskrise der Banken untereinander ein immer größeres Problem für die Realwirtschaft dar. Leihen sich die Banken gegenseitig kein Geld, stockt auch die Kreditvergabe an Unternehmen und private Haushalte. Das mangelnde Vertrauen äußert sich darin, dass es die Banken vorziehen Liquidität bei den Zentralbanken zu veranlagen anstatt es der Wirtschaft zur Verfügung zu stellen. Europas Geschäftsbanken legten seit Mitte Oktober praktisch über Nacht zwischen 200 und 300 Milliarden (!) Euro auf die Depots der EZB. Zum Vergleich: Mitte September waren das gerade noch 55 Millionen Euro. Wird die Furcht vor den Folgen der "Casino-Entscheidungen" nach dem Platzen einer Blase ökonomisch schlagend, minimiert das etablierte Misstrauen die Finanzierungsfunktion des Systems. Somit entziehen die europäischen Banken dem Markt derzeit mehr an Kapital, als das Europäische Konjunkturpaket insgesamt an Impulsen bringen soll. Diese Vertrauenskrise im Bankensektor spiegelt sich auch in den Zinsentwicklungen der österreichischen Anleihenmärkte wider. Lagen die unterschiedlichen Renditen Anfang 2006 noch in einem Intervall zwischen 3,12 % und 3,52 %, so ist nunmehr ein stark differenzierter Anleihenmarkt gegeben. Die Vertrauenskrise bedingt im Bankensektor hohe und steigende Risikoaufschläge, während sich der öffentliche Sektor als "sicherer Hafen" wesentlich günstiger Geld borgen kann.

9 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 9 Entwicklung Kapitalmarktrenditen Österreich 6 Rendite in Periodenschnitt in Prozent p.a Jän.06 Feb.06 Mär.06 Apr.06 Mai.06 Jun.06 Jul.06 Aug.06 Sep.06 Okt.06 Nov.06 Dez.06 Jän.07 Feb.07 Mär.07 Apr.07 Mai.07 Jun.07 Jul.07 Aug.07 Sep.07 Okt.07 Nov.07 Dez.07 Jän.08 Feb.08 Mär.08 Apr.08 Mai.08 Jun.08 Jul.08 Aug.08 Sep.08 Okt.08 Nov.08 Emissionsrendite Bund SMR Bund SMR Inländische Banken SMR Emittenten gesamt Grafik: Land OÖ Aus dieser Kapitalmarktsituation drängt sich die Frage förmlich auf, ob nicht auch das Land Oberösterreich für sich und auch für die ebenfalls mit bester Bonität ausgestatteten gemeinnützigen Bauträger zur Finanzierung geförderter Wohnbauprojekte direkt am Kapitalmarkt aktiv werden soll.

10 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite Konsequenzen des Wohnbauressorts 4.1 Das Wohnbauressort ist nicht bereit, einerseits überzogene Renditeansprüche der Banken sowie andererseits Misstrauensaufschläge im Interbankengeschäft den Bewohnerinnen und Bewohnern in Form einer höheren Zinsbelastung aufzubürden. 4.2 Es wird nicht verkannt, dass das krisenhafte Umfeld auch den österreichischen Banken Schwierigkeiten bereitet. Aus diesem Grund hat die Oberösterreichische Landesregierung auf Antrag von Landesrat Dr. Hermann Kepplinger kurzfristig beschlossen, die Zinssatzobergrenze der Wohnbauförderung für Neubau- und Sanierungsfinanzierungen kurzfristig und vorerst befristet bis Jahresende 2008 auf SMR + 50 Basispunkte anzuheben. Auf dieser Basis war zum Beispiel die Sparkasse Oberösterreich bereit, ein Finanzierungsvolumen von 50 Millionen Euro zur Verfügung zu stellen. Auch die Hypo Oberösterreich hat als Landesbank ihre Verantwortung zur Finanzierung der Häuselbauerfamilien wahrgenommen. 4.3 Das Oö. Wohnbauressort wird daher folgende weitere Maßnahmen ergreifen: - Unverzügliche Umstellung der Zinssatzobergrenzen in der Förderung von SMR-Basis auf EURIBOR-Basis, damit sollte für die Banken eine Erleichterung bei der Refinanzierung der Wohnbaukredite eintreten. - Bei jenen Finanzierungen, die Zinssatzobergrenzen unterliegen und auch bei den vom Land Oberösterreich ausgeschriebenen Finanzierungen soll eine beiderseitige Kündigungsmöglichkeit nach einem Zeitraum von rund 10 Jahren vereinbart werden, um den Banken die offensichtlich derzeit sehr teuren Risikoabsicherungen für sehr lange Finanzierungszeiträume zu ersparen. - Aufhebung der letzten Darlehensausschreibung und Neuausschreibung der benötigten Finanzierungsvolumina unter den neuen Gegebenheiten. Dabei werden explizit Finanzunternehmen aus anderen Bundesländern zur Anbotlegung eingeladen, da eine Umfrage der Abt. Wohnbauförderung ergeben hat, dass dort derartige Probleme nicht gegeben sind.

11 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite Das Wohnbauressort wird an das Finanzressort mit dem Vorschlag herantreten, dass das Land Oberösterreich seine hervorragende Bonität (Triple A nach S&P-Rating) nützt und eine Anleihe zur Finanzierung des sozialen Wohnbaus und der wohnbaugeförderten Heimplätze auflegt. 4.5 Das Wohnbauressort fordert, dass Wohnbauanleihen in den Haftungsrahmen des Bankenpaketes des Bundes einbezogen werden.