Von der Strategie zur Umsetzung der Bund als glaubwürdiges Vorbild für nachhaltiges Immobilien-Management

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1 Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren Conférence de coordination des services de la construction et des immeubles des maîtres d ouvrage publics Conferenza di coordinamento degli organi della costruzione e degli immobili dei committenti della costruzione pubblici Coordination Group for Construction and Property Services Von der Strategie zur Umsetzung der Bund als glaubwürdiges Vorbild für nachhaltiges Immobilien-Management Michael Quetting, Leiter Immobilien ETH-Rat

2 Referent Michael Quetting Dipl. Ing. FH / Master of Science in Real Estate (MScRE CUREM) Leiter Immobilien Rat der Eidgenössischen Technischen Hochschulen Stab ETH-Rat Häldeliweg 15 CH-8092 Zürich Tel Mail: michael.quetting@ethrat.ch Internet: Seit 1999 beim ETH-Rat für das Controlling/Auditing im Immobilienmanagement des ETH-Bereichs zuständig, davon seit 2005 als Stv. Leiter Immobilien und Leiter a.i, seit 2011 als Leiter Immobilien. Der ETH-Rat ist das strategische Führungs- und Aufsichtsorgan des ETH-Bereichs, bestehend aus den beiden ETH und vier Forschungsanstalten. Vorher 8 Jahre als Unternehmensberater in den Bereichen Unternehmensführung, Marketing, Logistik und Bauherren-/Investorenberatung. Vertritt den ETH-Bereich im Vorstand der KBOB sowie in der Fachgruppe Nachhaltiges Bauen (Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren). Ausbildung als Dipl. Betriebsingenieur FH und Weiterbildung zum Assessor EFQM sowie zum Master of Science in Real Estate bei CUREM in Zürich. Referent und Verfasser von Publikationen zu Immobilienmanagement und Marktforschung, z.b. zum Corporate Real Estate Management und zum Nachhaltigen Immobilienmanagement. 2

3 1. Immobilienportfolio des Bundes 3

4 1.1 Wer ist der «Bund»? Eigentümer Eigentümervertretung Eidgenossenschaft (Bund) ETH-Gesetz FHG/FHV Bundesrat Eidg. Räte und Kommissionen KöB-NR/SR (bis 2011) FiKo SIK KBOB (BBL, ETHR, armasuisse, ASTRA, BAV, weitere VILB LA ETH Bundesverwaltung (EFV, EFK ) Bau- und Liegenschaftsorgane BLO ETH-Bereich ETH- Rat Zivile Bauten BBL Militärische Bauten armasuisse (strategisch) PSI EPFL EAWA WSL G ETHZ EMPA Dept./ BA BA 4

5 1.2 Wer ist die «KBOB»? Zweck: Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren KBOB wahrt die Interessen ihrer Mitglieder über die Dauer des Lebenszyklus ihrer Bauten und Anlagen. vertritt diese gegenüber der Bauwirtschaft und ist zugleich ihr Ansprechpartner im Baubereich Sicherstellen eines wirtschaftlichen Mitteleinsatzes über den gesamten Lebensweg der Immobilien unter Berücksichtigung der Nachhaltigkeit. Themenbereiche: * Nachhaltiges Bauen * Beschaffungs- und Vertragswesen * Preisänderungsfragen * Normwesen * Qualitätsmanagement 5

6 1.3 Mengengerüst Werte per Bund total ETH BBL armasuisse Kernbestand Dispobestand Anzahl Neuwert Buchwert Anzahl Neuwert Buchwert Anzahl Neuwert Buchwert Anzahl Neuwert Buchwert Anzahl Buchwert Stk. Mio. CHF Mio. CHF Stk. Mio. CHF Mio. CHF Stk. Mio. CHF Mio. CHF Stk. Mio. CHF Mio. CHF Stk. Mio. CHF Bauten/Anlagen 27'255 35'641 8' '734 3'348 2'695 5'907 2'960 13'000 24'000 2'440 11' Parzellen 8'074 3' '082 1'501 1'458 3'500 1'362 2' Anlagen im Bau Mieterausbau SUMMEN 35'329 35'677 13' '734 4'547 4'196 5'943 4'537 16'500 24'000 4'496 13' Anteil 100% 33% 33% 33% 1% 6

7 1.4 Mengengerüst HNF 2011 Bund total ETH BBL armasuisse Menge m2 Trends Menge Trends Menge Trends Menge Trends letzte nächste letzte nächste letzte nächste letzte 5 Jahre 5 Jahre 5 Jahre 5 Jahre 5 Jahre 5 Jahre 5 Jahre m2 m2 m2 nächste 5 Jahre HNF 5'443' '000 1'044'215 3'528'088 ( ) Statistik Anteil 100% 16% 19% 65% 7

8 1.5 Eigenschaften des Portfolios des Bundes Ausserordentliche Heterogenität: Alter / Zustand Standort Gesellschaftliche Bedeutung Bauweise Nutzung (vom Büro zum Nuklear-Forschungsreaktor) Nutzer Nutzungsintensität / Abnutzung Marktfähigkeit Praktisch keine Erträge (Fokus Kosten/Nutzen/Verfügbarkeit) wenig Erlöse Extrem hoher Eigentumsanteil/selbst genutzt Investitionen 2010 in Immobilien armasuisse: BBL: ETH-Bereich: Summe 217 Mio. CHF 230 Mio. CHF 217 Mio. CHF (inkl. Drittmittel, exkl. PPP) 664 Mio. CHF 8

9 1.6 Geografische Präsenz Für die Standortkantone und -Gemeinden ist die Präsenz des Bundes oft ein Impulsgeber und Wirtschaftsfaktor BBL armasuisse ETH-Bereich 9

10 2. Von der Strategie zur Umsetzung Vorbildfunktion Hausbau- Freitag, 2. und Dezember Energiemesse Bern, Freitag, 25. November

11 2.1 Wirkungen Durch die Beschaffung und Bewirtschaftung von Immobilien legt sich der Bund als Eigentümer und Nutzer langfristig in seinem Verhalten fest, denn Immobilien: Binden langfristig Baustoffe, Verbrauchen bei ihrer Erstellung und während der langjährigen Nutzung Ressourcen, Verursachen Investitions- und Folgekosten, Setzen über den Lebenszyklus durch ihre Nutzung Belastungen frei, Haben durch ihre Qualität einen massgebenden Einfluss auf die Nutzer und die Gesellschaft. Der umfangreiche Immobilienbestand stellt einen landschafts- und städteprägenden sowie historischen Wert für die Gesellschaft dar. Durch Veräusserung oder Umnutzung stellt der Bund unter Umständen für die zukünftige Entwicklung langfristig Weichen. Quelle: Strategie des Bundesrats zur Nachhaltigen Entwicklung - Teilmassnahme 4-2 (1) Nachhaltige Immobilienstrategie des Bundes 11

12 2.2 Ziele und Vorgaben des Eigentümers Bundesverfassung Bundesrat BLO Art. 2 Nachhaltigkeit als Staatsziel Art. 73 Nachhaltigkeit als Aufgabe von Bund und Kantonen Strategie Nachhaltige Entwicklung Leitlinien: 1. Zukunftsverantwortung 2. Ausgewogene «3 Dimensionen» 3. Alle Politikbereiche 4. Koordination 5. Partnerschaftliche Realisierung Umsetzung im Immobilienmanagement der 3 BLO durch 0. Strategien, Ziele und Konzepte 1. Planung 2. Umsetzung 3. Messung / Berichterstattung 4. Korrekturmassnahmen 30 Massnahmen, darunter 4.2 Nachhaltiges Bauen: 1. Immobilienstrategie Bund 2. Einfluss als Beschaffer 3. Einfluss auf baurelevante Programme 4. Einfluss bei Standards, Normen 5. Stärkung Netzwerk Aktionspläne: 1. Energieeffizienz 2. Erneuerbare Energien RUMBA Ressourcen- und Umweltmanagement der Bundesverwaltung = Controlling und Evaluation Plan Act Check Do 12

13 2.3 Methodischer Ansatz Konzept Schwache Nachhaltigkeit plus (Bundesrat 2008) definiert Dimensionen als Kapitalstöcke erlaubt gewisse Kompensation (z.b. Verzehr von Umweltkapital kann durch einen Gewinn an Wirtschafts- oder Sozialkapital kompensiert werden - und umgekehrt Substitution werden Grenzen gesetzt Nord Gesellschaft Gemeinschaft Gestaltung Nutzung, Erschliessung Wohlbefinden, Gesundheit Generation heute Generation morgen Umwelt Wirtschaft Baustoffe Betriebsenergie Boden, Landschaft Infrastruktur Gebäudesubstanz Anlagekosten Betriebs- und Unterhaltkosten Süd / Ost 13

14 2.4 Vorbildfunktion Beispiel: ETH-Bereich Auszug aus aktuellem Entwurf des Leistungsauftrags ; in Botschaft über die Förderung von Bildung, Forschung und Innovation in den Jahren (aktuell in Ämterkonsultation) Ziel 9: Immobilienmanagement [ ] Es werden neueste Technologien und Konzepte des nachhaltigen Bauens angewendet. Bereits die Planung berücksichtigt die immobilienbezogenen Lebenszykluskosten, insbesondere auch die Betriebs- und Unterhaltskosten. Der ETH-Bereich prüft Ansätze zur weiteren Flexibilisierung des Immobilienmanagements und setzt diese mit geeigneten Massnahmen um. Damit erfüllt er eine Vorbild- und Demonstrationsfunktion und unterstützt die Ziele einer nachhaltigen Entwicklung.[ ] 14

15 3. Gerechtfertigter Anspruch? Hausbau- Freitag, 2. und Dezember Energiemesse Bern, Freitag, 25. November

16 3.1 Das Problem des Vorbilds «Die ETH beansprucht eine Vorbildfunktion für sich, aber sobald es ans Geld geht oder kompliziert wird, hört das Engagement auf.» S. Rudin, Studentin an ETH Zürich «Ich finde es gut, dass sie [Studenten] idealistisch denken, und lobenswert, dass sie sich engagieren. Aber die Wirklichkeit ist etwas komplizierter.» R. Eichler, Präsident der ETH Zürich Quelle: Tages-Anzeiger

17 3.2 These BLO Umsetzung im Immobilienmanagement der 3 BLO durch 0. Strategien, Ziele und Konzepte 1. Planung 2. Umsetzung 3. Messung / Berichterstattung 4. Korrekturmassnahmen = Controlling und Evaluation Act Plan Check Do Nachhaltiges Immobilienmanagement = Aktive Steuerung auf nachhaltige Ziele d.h. Führungsaufgabe Controlling / Managementsystem Berücksichtigen der Einflüsse eines dynamischen Umfelds (Beobachtung) Technologien/Konzepte Politik (Energie, Klima, Raumplanung ) Finanzmärkte Gesellschaftliche Trends Breitenwirkung vor Leuchttürmen (bei Portfolios) Verständnis des Kontextes, nicht der isolierten Lösung Suchen des Optimums, nicht des Maximums Bewusstsein der Rechenschaftspflicht 17

18 3.3 Ziele z.b. Reduktion CO 2, Senkung Anteil nicht erneuerbarer Energie, Senkung Energieverbrauch etc. quantifizierbar und messbar heute 18

19 3.4 Einbettung in Managementsystem Beispiel armasuisse Einbettung der Nachhaltigkeitsstrategie in die Unternehmenspolitik Darstellung: armasuisse, pom+, erschienen in Nachhaltiges Immobilienmanagement Die Risiken von morgen sind die Chancen von heute, Hrsg. IPB und KBOB,

20 3.5 Individuelle Immobilienstrategien Immobilienstrategien sind individuell Zweck: Welche Ziele gelten? Wie sollen diese erreicht werden? Je Portfolio/Teil-Portfolio (unterschiedlichen Bedingungen gerecht werden) 20

21 3.6 Regelwerke Beispiel BBL Weisungen für kostenbewusstes und nachhaltiges Bauen: In Kraft seit Geltungsbereich: sämtliche Immobilien im Portfolio des BBL. Im Bewusstsein der Nachhaltigkeitsverpflichtung resultierend aus der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 und der Verordnung über das Immobilienmanagement des Bundes wurden generelle Ziele für kostenbewusstes und nachhaltiges Bauen entwickelt. Weisungen über die wirtschaftliche Nutzung der zivilen Bundesbauten: Geltungsbereich: sämtliche Immobilien im Portfolio des BBL. Regelung der Vorgaben, die eine langfristige und kostengünstige Raumbewirtschaftung der zivilen Bundesbauten gewährleisten. Weisungen betreffend die MINERGIE: In Kraft seit Geltungsbereich: sämtliche Immobilien im Portfolio des BBL. Neubauten und Umbauten werden generell so geplant und ausgeführt, dass diese den Standard MINERGIE-P-ECO oder gleichwertig erfüllen. 21

22 3.7 Lebenszyklus: Systembetrachtung Emissionen Verluste CO2 Dampf Lärm Vibrationen Landverbrauch etc. Sommer Winter Kühlung Wärme Erzeugung Verteilung / Speicherung Verbrauch IPB-Fachversammlung, 17. August 2010, Zürich 22

23 3.7 Lebenszyklusbetrachtung Portfolio Bsp. ETH-Bereich Studie Immobilienbezogene Lebenszykluskosten, insbesondere Betriebs- und Unterhaltskosten über das gesamte Portfolio des ETH- Bereichs Hintergrund: anhaltendes Wachstum im Kerngeschäft Lehre/Forschung führt zu steigendem Flächenbedarf Ziel: Entwicklung eines Steuerungsinstruments zur Ermittlung der Tragbarkeit weiterer Immobilieninvestitionen sowie PPP wird im März 2012 vom ETH-Rat verabschiedet 23

24 3.8 Neueste Technologien und Konzepte des nachhaltigen Bauens 24

25 3.9 Umsetzung von Vorhaben im Kontext der Gesellschaft Bsp. armasuisse Zulassen Drittnutzungen während Nutzungsphase Benutzerordnung Waffenplatz Thun 25

26 3.10 Umsetzung auch bei komplexen Vorhaben Bsp. BBL Verwaltungs-/Produktionsgebäude Fellerstrasse 21 Bern Bümpliz Nord Umbau und Erweiterung MINERGIE-Standard Grossteil der benötigten Wärme wird durch Abwärme der benachbarten Rechenzentren an der Fellerstrasse 15A gedeckt Optimale Erreichbarkeit des Arbeitsortes durch Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln 26

27 3.11 Umsetzung auch bei komplexen Vorhaben Bsp. ETH-Bereich Extreme Anforderungen an Standort und Bau u.a. Minimierung aller Erschütterungen Länge: ca. 800 m Standort: in bestehenden Nutzwald (artenarm) Forschungsanlage SwissFEL des PSI als strategische prioritäre Forschungsinfrastruktur Ziel: Freie-Elektronen-Röntgenlaser als extrem kurze und intensive Röntgenlichtpulse erzeugen, die bislang unerreichte Einblicke in Vorgänge im Innern von Materialien oder den Aufbau von lebenswichtigen Molekülen ermöglichen werden. Kosten: total ca. 275 Mio. CH, davon ca. 150 Mio. in Bau Fertigstellung wird 2012 als Teil der BFI-Botschaft von den Eidg. Räten verabschiedet 27

28 3.11 Umsetzung auch bei komplexen Vorhaben Bsp. ETH-Bereich Gross-Forschungsanlage SwissFEL Herausforderung: Akzeptanz für ein möglichst umweltverträgliches und gesellschaftlich wertvolles Projekt. Lösung: weitgehend überdeckter Kanal mit Wildübergängen Waldlichtung mit neuen ökologisch hochwertigen Landschaftselementen (Lebensraum schaffen) Akzeptanz durch Kommunikation und umfassende Mitwirkung 28

29 3.12 Messung und Analyse des Erreichten Bsp. BBL Reduktion der Umweltbelastung gegenüber % (ohne CO 2 - Kompensationen) % (mit CO 2 - Kompensationen) Hauptursache für den starken Anstieg: Inbetriebnahme der RZ (BIT, EJPD, EVD) an der Fellerstrasse 15A 29

30 3.12 Messung und Analyse des Erreichten Bsp. ETH-Bereich Umgang mit dem Wert des anvertrauten Volksvermögens Zustandswerte STRATUS (in % von Neuwert) per

31 3.13 Rechenschaft ablegen 11 % 56 % 21 % Rechenschaftslegung als Anlass zur Reflexion und zum Austausch mit dem Eigentümer und der Öffentlichkeit = Transparenz und Vertrauen schaffen 31

32 3.14 Kooperation und Kommunikation Empfehlungen und Publikationen der KBOB: Langjährig etablierte und bewährte Kooperation mit der Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren (IPB) im Bereich des Nachhaltigen Bauens. Das bestätigt die Gemeinsamkeiten der privaten und öffentlichen Bauherren (Analogie von CREM und PREM). 32

33 Kurzes Fazit Hausbau- Freitag, 2. und Dezember Energiemesse Bern, Freitag, 25. November

34 4. Fazit BLO Umsetzung im Immobilienmanagement der 3 BLO durch 0. Strategien, Ziele und Konzepte 1. Planung 2. Umsetzung 3. Messung / Berichterstattung 4. Korrekturmassnahmen = Controlling und Evaluation Plan Vorbildfunktion? Ja, die Forderung besteht, ist grundsätzlich berechtigt und wird von den BLO akzeptiert. Die Ausprägung hat sachlogische und unternehmerische Grenzen. Glaubwürdiges Vorbild? Act Check Do Ja, im Streben nach kontinuierlicher Verbesserung. Die Erfolgsfaktoren bedingen eine aktive Steuerung (Controlling): ambitiöse Zielsetzungen Konsequenz in der Umsetzung Messung des Erreichten 34

35 Kontakt / Informationen: KBOB BBL ETH-Bereich armasuisse Herbert Tichy Geschäftsleiter KBOB c/o BBL Fellerstr. 21 CH-3003 Bern Tel Bernard Matthey-Doret Vizedirektor und Bereichsleiter Bauten Fellerstr. 21 CH-3003 Bern Tel Michael Quetting Leiter Immobilien ETH-Rat Häldeliweg 15 CH-8092 Zürich Tel Martin Stocker Leiter Blumenbergstrasse 39 CH-3003 Bern Tel Herbert.Tichy@bbl.admin.ch bernard.matthey-doret@bbl.admin.ch michael.quetting@ethrat.ch Martin.Stocker@ar.admin.ch