EINZELHANDELSGUTACHTEN ENTWICKLUNG DER NAHVERSORGUNG IM AURICHER STADTGEBIET NORD - AKTUALISIERTE FASSUNG

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1 EINZELHANDELSGUTACHTEN ENTWICKLUNG DER NAHVERSORGUNG IM AURICHER STADTGEBIET NORD - AKTUALISIERTE FASSUNG CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: cima.luebeck@cima.de Internet: Bearbeitung: Dipl.-Ing. Stadtplanung Beatrix Rehwinkel rehwinkel@cima.de Projektleitung: Dipl.-Geogr. Martin Kremming kremming@cima.de Lübeck, 20. Mai 2012 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung im eigenen Ermessen verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Dieser Bericht fällt unter 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Der Bericht geht in das Eigentum der Stadt Aurich Auftraggeber über, verbunden mit allen Rechten der Weiterverwendung des Gutachtens. Sämtliche Urheberrechte verbleiben bei der CIMA GmbH in Lübeck CIMA Beratung + Management GmbH

3 INHALT 1 AUSGANGSLAGE, AUFGABENSTELLUNG UND UNTERSUCHUNGSDESIGN 7 2 SKIZZE NAHVERSORGUNG TRENDS 10 3 MAKROSTANDORT AURICH Zentralörtliche Bedeutung und Einbindung Lage im Raum, Verkehrs- und Siedlungsstruktur Sozioökonomische Rahmendaten Bevölkerungsprognose, Vorausschau Arbeitsstättenentwicklung NACHFRAGESITUATION IM BEREICH NAHVERSORGUNG - STADTGEBIET NORD Kaufkraftverhältnisse, Nachfragepotenzial Nachfragepotenzial im periodischen Bedarf Stadtgebiet Nord 19 5 ANGEBOTSSITUATION IM BEREICH NAHVERSORGUNG STADTGEBIET NORD IM VERGLEICH Überblick Angebotssituation Aurich, Umlandwettbewerb aus Sicht Stadtgebiet Nord Kennzahlen Stadtgebiet Nord im Vergleich Verkaufsflächenausstattung und Anzahl der Betriebe Umsatzsituation und Einzelhandelszentralität 31 6 STADTTEILE STADTGEBIET NORD - ANGEBOTSSITUATION IM BEREICH NAHVERSORGUNG Einzelhandelsrelevante Kennzahlen im Überblick Nahversorgungssituation Stadtteil Sandhorst Nahversorgungssituation Stadtteil Tannenhausen Nahversorgungssituation Stadtteil Plaggenburg Nahversorgungssituation Teilbereich Stadtteil Aurich Nahversorgungssituation Stadtteil Middels Nahversorgungssituation Stadtteil Dietrichsfeld Nahversorgungssituation Stadtteile Langefeld, Spekendorf und Pfalzdorf Warengruppenspezifische Kaufkraftströme Stadtteile Stadtgebiet Nord 42 7 NAHVERSORGUNGSKONZEPT FÜR DAS STADTGEBIET NORD Vorbemerkung Ableitung von Schwellenwerten und Ansiedlungsspielräumen Handlungsempfehlungen Übergeordnete Zielsetzung und Entwicklungsoptionen Handlungsempfehlung für den Stadtteil Sandhorst Handlungsempfehlung für den Stadtteil Tannenhausen Handlungsempfehlung für den Stadtteil Plaggenburg Handlungsempfehlung für den Teilbereich Stadtteil Aurich im Stadtgebiet Nord Handlungsempfehlung für den Stadtteil Middels Handlungsempfehlung für den Stadtteile Dietrichsfeld und Langefeld Handlungsempfehlung für die Stadtteile Spekendorf und Pfalzdorf 50 CIMA Beratung + Management GmbH

4 8 BEURTEILUNG POTENZIALSTANDORTE Vorbemerkung Darstellung Potenzialstandorte Potenzialstandort 1 Esenser Straße / Wiesenstraße Potenzialstandort 2 Wiesenstraße Potenzialstandort 3 Esenser Straße / Koldehörn Potenzialstandort 4 Östlich Esenser Straße Potenzialstandort 5 Dornumer Straße im Industriegebiet Potenzialstandort 6 Skagerrakstraße / ehemaliges Bundeswehrgelände 63 9 BESATZ- UND STANDORTEMPFEHLUNG FAZIT METHODIK 72 CIMA Beratung + Management GmbH

5 ABBILDUNGEN Abb. 1: Lage des Untersuchungsgebiets Stadtgebiet Nord... 7 Abb. 2: Entwicklung des deutschen Lebensmitteleinzelhandels 2000 bis 2009 Verkaufsfläche und Anzahl Betriebe Abb. 3: Marktanteile nach Betriebsformen im deutschen Lebensmitteleinzelhandel Abb. 4: Durchschnittliche Anzahl der Artikel im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebsformen Abb. 5: Mittelzentrum Aurich zentralörtliches System Abb. 6: Aurich Lage im Raum Abb. 7: Stadtteile Aurichs Einwohnerentwicklung 2001 bis 2011, Bevölkerungsdichte Abb. 8: Sozioökonomische Rahmendaten Stadt Aurich Abb. 9: Bevölkerungsprognose Aurich Abb. 10: Kaufkraftkennziffer Aurich (in %) im Vergleich (BRD = 100 %) Abb. 11: Nachfragepotenzial Stadtgebiet Nord im Vergleich periodischer Bedarf Abb. 12: Nachfragepotenzial im periodischen Bedarf Stadtgebiet Nord im Detail Abb. 13: Aurich und Umland: Lebensmittelmärkte ab 400 qm VKF Bestand und Planvorhaben Abb. 14: Wettbewerb Aurich Einwohner im 500-Meter-Radius Abb. 15: Wettbewerb Kernstadt und Umfeld Kernstadt Aurich Einwohner im 500- Meter-Radius Abb. 16: EKZ Carolinenhof, Standort E-Neukauf, Stadtteil Aurich (Nr. 10) Abb. 17: Aldi, Hammerkeweg, Stadtteil Aurich (Nr. 5) Abb. 18: Netto, Wallinghausener Str., Stadtteil Aurich (Nr. 11) Abb. 19: Netto, Leerer Landstr., Stadtteil Aurich (Nr. 12) Abb. 20: Combi, Popenser Str., FMZ GE Aurich Süd, Stadtteil Aurich (Nr. 13) Abb. 21: E-Center, FMZ GE Aurich Süd, Stadtteil Aurich (Nr. 14) Abb. 22: Aldi, FMZ GE Aurich Süd, Stadtteil Aurich (Nr. 16) Abb. 23: Lidl, FMZ GE Aurich Süd, Stadtteil Aurich (Nr. 15) Abb. 24: E-Center, FMZ Aurich West, Stadtteil Extum (Nr. 7) Abb. 25: Aldi, FMZ Aurich West, Stadtteil Extum (Nr. 6) Abb. 26: Lidl, Emder Str.; Stadtteil Walle (Nr. 8) Abb. 27: Verkaufsfläche im periodischen Bedarf Stadtgebiet Nord im Vergleich Abb. 28: Verkaufsfläche (in qm) je Einwohner im periodischen Bedarf Stadtgebiet Nord im Vergleich Abb. 29: Verkaufsfläche (in qm) je Einwohner im periodischen Bedarf Aurich im Vergleich Abb. 30: Anzahl der Betriebe im periodischen Bedarf Stadtgebiet Nord im Vergleich Abb. 31: Umsatzsituation im periodischen Bedarf Stadtgebiet Nord im Vergleich Abb. 32: Einzelhandelszentralität (in %) im periodischen Bedarf Stadtgebiet Nord im Vergleich Abb. 33: Einzelhandelszentralität (in %) im periodischen Bedarf Aurich im Vergleich Abb. 34: Verkaufsflächenausstattung im periodischen Bedarf Stadtteile Stadtgebiet Nord im Vergleich Abb. 35: Einzelhandelszentralität im periodischen Bedarf Stadtteile Stadtgebiet Nord im Vergleich Abb. 36: E aktiv Jobo, Wiesenstraße / Esenser Straße, Stadtteil Sandhorst (vgl. Nr. 1, Abb. 16) Abb. 37: Kennzahlen zur Nahversorgung im Stadtteil Sandhorst im Vergleich Abb. 38: Kennzahlen zur Nahversorgung im Stadtteil Tannenhausen im Vergleich Abb. 39: Kennzahlen zur Nahversorgung im Stadtteil Plaggenburg im Vergleich Abb. 40: E aktiv Jobo, Dietrichsfelder Str. / B 210, Stadtteil Plaggenburg (vgl. Abb. 15) Abb. 41: Kennzahlen zur Nahversorgung Teilbereich Stadtteil Aurich im Vergleich Abb. 42: Sonderpostenmarkt / Möbelhaus Nix wie hin, Am Pferdemarkt, Stadtteil Aurich (vgl. Nr. 4, Abb. 16) Abb. 43: Kennzahlen zur Nahversorgung Stadtteil Middels im Vergleich Abb. 44: Markant nah und frisch, Westerlooger Straße, Stadtteil Middels (vgl. Abb. 15) Abb. 45: Kennzahlen zur Nahversorgung Stadtteil Dietrichsfeld im Vergleich CIMA Beratung + Management GmbH

6 Abb. 46: Ihre Kette, Markant nah und frisch, Esenser Postweg, Stadtteil Dietrichsfeld (vgl. Abb. 15) Abb. 47: Kennzahlen zur Nahversorgung Stadtteil Langefeld im Vergleich Abb. 48: Kennzahlen zur Nahversorgung Stadtteil Spekendorf im Vergleich Abb. 49: Kennzahlen zur Nahversorgung Stadtteil Pfalzdorf im Vergleich Abb. 50: Abb. 51: Stadtteilspezifische Kaufkraftzu- und abflüsse in der Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren im Vergleich (in Mio. p.a.) Stadtteilspezifische Kaufkraftzu- und abflüsse in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege (in Mio. p. a.) Abb. 52: Verkaufsfläche und Einzelhandelszentralität im periodischen Bedarf Abb. 53: Potenzialstandorte, Einwohner im 500-Meter-Radius Abb. 54: Detailkarte Potenzialstandorte bis auf Standort 5 Dornumer Straße Abb. 55: E aktiv Esenser Straße / Wiesenstraße Abb. 56: Blick von der Wiesenstraße zur Esenser Straße Abb. 57: Blick von der Wiesenstraße nach Südosten Abb. 58: Blick von der Wiesenstraße nach Nordosten Abb. 59: Blick von der Esenser Straße nach Westen Abb. 60: Blick von der Esenser Straße nach Norden Abb. 61: Standort, Blick von der Esenser Straße nach Südosten Abb. 62: Potenzieller Bereich Sticherschließung, Blick zur Esenser Straße Abb. 63: Teilbereich Potenzialfläche Abb. 64: Blick von der Esenser Straße in die Skagerrakstr Abb. 65: Die 33 CIMA-Branchen Abb. 66: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen CIMA Beratung + Management GmbH

7 1 AUSGANGSLAGE, AUFGABENSTELLUNG UND UNTERSUCHUNGSDESIGN Auftrag Abb. 1: Erarbeitung eines Einzelhandelsgutachtens zur Nahversorgung im nördlichen Stadtgebiet von Aurich in Hinblick auf eine im gesamtstädtischen wie regionalen Kontext verträgliche Stärkung der dortigen Nahversorgungssituation. Lage des Untersuchungsgebiets Stadtgebiet Nord Georgsfeld Extum Walle Rahe Tannenhausen Haxtum Aurich** Aurich*** Kirchdorf Dietrichsfeld Sandhorst Popens Plaggenburg Wallinghausen Egels Ogenbargen Langefeld (zu Middels)* Middels (-Osterloog)* Middels(-Westerloog)* Pfalzdorf Wiesens Spekendorf Brockzetel Das Untersuchungsgebiet bzw. das Stadtgebiet Nord umfasst dabei, gemäß Abstimmung mit dem Auftraggeber, die Stadtteile Sandhorst, Tannenhausen, Plaggenburg, Dietrichsfeld, Langefeld, Middels (bestehend aus Middels- Westerloog, Middels-Osterloog und Ogenbargen), Pfalzdorf und Spekendorf. Des Weiteren wird - wie ebenfalls abgestimmt - vor dem Hintergrund siedlungsstruktureller und angebotsseitiger Faktoren der nördliche Teilbereich des Stadtteils Aurich (Kernort) dem Stadtgebiet Nord zugeordnet. Von den zu untersuchenden sechs Potenzialstandorten zur Ansiedlung von Nahversorgern ist einer im nördlichen Teilbereich des Stadtteils Aurichs situiert, vier weitere befinden sich in Sandhorst in der Nähe zur Stadtteilgrenze zum Stadtteil Aurich; ein Standort ist im nördlichen Bereich von Sandhorst gelegen. Auftraggeber Stadt Aurich Zeitraum Oktober 2011 bis Februar 2012 Erarbeitung der Erstfassung. Im Mai 2012 Aktualisierung vor dem Hintergrund veränderter Rahmenbedingungen und Optionen bezüglich der zu untersuchenden und zu bewertenden Potenzialstandorte. Schirum ohne Maßstab * Lt. Stadt Aurich zusammengefasst zu Middels ** Teilbereich Stadtteil Aurich in Stadtgebiet Nord *** Restliches Gebiet Stadtteil Aurich Kartengrundlage: ALK Aurich, , Nutzung m. Erlaubnis d. Vermessungs- u. Katasterbehörde Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

8 Ausgangslage 1 Die Stadt Aurich zeichnet sich durch eine räumlich unausgewogene, versorgungsstrukturell unbefriedigende Angebotssituation im Bereich des periodischen 1 (täglichen) Bedarfs aus. Großflächige Anbieter konzentrieren sich im westlichen und südlichen Gebiet des Kernortes. Vor allem die nördlichen Auricher Stadtteile sind demgegenüber durch eine suboptimale Versorgungssituation gekennzeichnet. In diesem Zusammenhang hat die Stadt Aurich am 23. Juni 2011 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 320 Esenser Straße / Wiesenstraße - Ortsteil Sandhorst sowie die 46. Änderung Flächennutzungsplan mit der Zielsetzung gefasst, die baurechtlichen Rahmenbedingungen für die Ansiedlung eines größeren Lebensmittelmarktes im Auricher Stadtteil Sandhorst zu schaffen. Derzeit agiert auf einer Teilfläche des B-Plangebietes am Standort Wiesenstraße Ecke Esenser Straße ein E aktiv Markt. Mit einer eigengenutzten Verkaufsfläche (VKF) von rd. 450 qm entspricht er aus Kundensicht nicht mehr den heutigen Ansprüchen an einen Nahversorger und ist auch aus Betreiberperspektive langfristig nicht zukunftsfähig aufgestellt. In die Standortfindung für den Lebensmittelmarkt hat die Stadt Aurich zum einen zwei potenzielle Teilflächen im genannten B-Plangebiet in die Voruntersuchung einbezogen: (a) Neubau und Erweiterung am Edeka-Altstandort, (b) Neuansiedlung eines Vollsortimenters auf einer derzeitigen Grünlandfläche im Außenbereich östlich der Esenser Straße. Für den Altstandort lag der Stadt seitens des Eigentümers eine Bauvoranfrage vom vor, die nach Abriss des Altobjektes und umgebender Gebäude den Neubau eines Lebensmittelmarktes mit einer VKF von ca qm sowie 65 Stellplätze vorsieht. Als Betreiber war Markant (Bünting) im Gespräch. Zum Stand der Erstellung der ersten Berichtsfassung war die Realisierung eines größeren Marktes oder eine spätere Erweiterung aus Gründen der Flächenverfügbarkeit nicht gegeben. Zwischenzeitlich liegt der Stadt Aurich CIMA-Hauptwarengruppen Lebensmittel und Reformwaren, Gesundheit und Körperpflege (Apotheken, Drogerie- und Parfümeriewaren, Sanitätshäuser) sowie übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen, Zeitungen / Zeitschriften). eine Ergänzung der Bauvoranfrage mit Datum vom vor, die aufgrund von Flächenarrondierungen und Nutzungsumwidmung die Realisierung eines Marktes mit einer Verkaufsfläche von ca qm vorsieht. Dieser neue Tatbestand wird in die Untersuchung aufgenommen und bei der Ableitung der Empfehlungen einbezogen. Die Teilfläche östlich der Esenser Straße verfügt über ein voll ausreichendes Flächenpotenzial zur Ansiedlung eines größeren Marktes oder ggf. eines Kopplungsstandortes wie auch für spätere Erweiterungen. Sie birgt aber u. a. ein planerisch abzuwägendes Konfliktpotenzial hinsichtlich der Belange des Landschafts- und Naturschutzes. Grundlegende Bedenken bestehen auch von Seiten des Landkreises gegen die Wahl ( ) des Standortes östlich der Esenser Straße im Außenbereich bei zu erwartenden erheblichen Eingriffen in den Natur- und Landschaftsraum solange es hierzu alternative Standorte in Bezug auf Wohngebiete und Einzelhandel gibt (Beschlussvorlage Aufstellungsbeschluss B-Plan Nr. 320, S. 3). Diese in 2011 geäußerten Bedenken wurden in einem Schreiben des Landkreises (Amt für Bauordnung, Planung und Naturschutz) vom 8. Mai diesen Jahres nochmals bekräftigt sowie vertieft ausgeführt. Sie werden in der hiermit vorliegenden vertieften Argumentation in die Betrachtung und gutachterliche Empfehlung einbezogen. Die Fa. Edeka hat gegenüber der Stadt ein starkes Interesse hinsichtlich einer Verlagerung zu diesem Standort geäußert. Geplant ist die Errichtung eines E- Neukauf Lebensmittelmarktes mit zunächst bis qm VKF und einer großzügigen Stellplatzanlage. Neben diesen beiden Flächen hat die Stadt Aurich noch vier weitere Standorte in eine erste überschlägige Betrachtung einbezogen. Bis auf eine im nördlichen Bereich des Stadtteils Aurich situierte Fläche liegen sie alle wie schon erwähnt - ebenfalls im Stadtteil Sandhorst. Bezüglich der Potenzialfläche Skagerrakstraße / ehemaliges Bundeswehrgelände zeichnet sich zwischenzeitlich gemäß Information der Stadt Aurich eine, mit der Politik noch nicht abgestimmte und zeitlich wie quantitativ nicht näher bestimmte, Nutzungsentwicklung mit (u. a.) verdichteter Wohnbebauung ab. CIMA Beratung + Management GmbH

9 Laut Auskunft der Stadt Aurich liegt derzeit nur für die beiden Standorte innerhalb des B-Plangebietes ein konkretes Interesse eines Investors / Betreibers vor. Von Seiten des Landkreises bzw. der Raumordnung wird eine Verträglichkeitsuntersuchung gefordert, die die Größenordnung des Lebensmittelmarktes sowie mögliche Auswirkungen auf benachbarte Nahversorgungsbereiche und Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) zum Gegenstand hat. Für die Berichtsfassung vom Februar diesen Jahres erarbeitete die CIMA vor dem Hintergrund der damaligen Rahmenbedingungen und der aus ihnen abgeleiteten Empfehlung eine Wirkungsanalyse für die Errichtung eines Kopplungsstandortes aus Vollsortimenter und Lebensmittel-Discountmarkt auf der Potenzialfläche 4 Östlich Esenser Straße. Auf die Übertragbarkeit der Ergebnisse der im Februar 2012 erarbeiteten Wirkungsanalyse auf die hiermit vorgelegten aktualisierten und modifizierten Besatz- und Standortempfehlungen wird unter Pkt. 9 eingegangen. Aufgabenstellung und Zielsetzung Die Stadt Aurich beauftrage die CIMA Beratung und Management GmbH (Lübeck) mit einer Einzelhandelsuntersuchung zu folgenden Fragestellungen und Sachverhalten, die hiermit in der aktualisierten Fassung vorgelegt wird: Ermittlung von quantitativen und qualitativen Angebotslücken im Bereich Nahversorgung im Stadtgebiet Nord nach Stadtteilen. Nachfrageorientierte - und damit gegenüber den bestehenden Strukturen verträgliche - Ableitung von realistischen Potenzialen für Neuansiedlungen nach Stadtteilen, Aussagen zu Betriebstypen (Dimensionierung, Angebotsgenre etc.). Sollte das Potenzial in einem Stadtteil, der unterversorgt ist, nicht ausreichen, soll ggf. dieses dann freie Nachfragepotenzial im Sinne der wohnortnahen Nahversorgung einem anderen Stadtteil zugeordnet werden. Einbindung dieser Empfehlungen in ein Konzept für die Nahversorgung im Untersuchungsgebiet (Stadtgebiet Nord). Auseinandersetzung mit den von der Stadtverwaltung bereits überschlägig geprüften Potenzialstandorten unter Einbeziehung u. a. städtebaulicher, funktionaler, verkehrlicher und betriebswirtschaftlicher Aspekte sowie von Umweltgesichtspunkten. Ableitung einer Besatz- und Standortempfehlung. Untersuchungsaufbau 2 Kurzdarstellung wesentlicher Einzelhandelstrends im Bereich Nahversorgung. Darstellung der untersuchungsrelevanten Merkmale des Makrostandorts Aurich. Darstellung der Nachfragesituation (Kaufkraft, untersuchungsrelevantes Nachfragevolumen auf Stadtteilebene). Fußend auf einer CIMA-eigenen Vollerhebung im Oktober 2011 Aufbereitung der Angebotssituation im Bereich des periodischen Bedarfs 2 (Stadt Aurich und relevante Umlandstandorte); Abgleich mit den Verkaufsflächendaten gemäß Information Einzelhandelskooperation Ost-Friesland (Aurich Stand 10/2010, Gemeinde Südbrookmerland Stand 6/2010, Samtgemeinde Holtriem Stand 10/2011 Quelle: Landkreise Aurich und Wittmund). Ermittlung relevanter Kennzahlen für das Segment periodischer Bedarf auf gesamtstädtischer und Stadtteilebene (Einzelhandelszentralität, Verkaufsfläche pro Einwohner, Kaufkraftbindung; Darstellung wesentlicher qualitativer Merkmale (Erreichbarkeit, Angebotsmix und Angebotsattraktivität etc.). Erarbeitung eines Nahversorgungskonzeptes auf Stadtteilebene. Analyse und Bewertung der Potenzialstandorte und Standortempfehlung.. CIMA-Hauptwarengruppen Lebensmittel und Reformwaren, Gesundheit und Körperpflege sowie übriger periodischer Bedarf. CIMA Beratung + Management GmbH

10 2 SKIZZE NAHVERSORGUNG TRENDS Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland, Marktanteile nach Betriebsformen Obwohl die Gesamtzahl der Geschäfte im Lebensmitteleinzelhandel im Zeitraum 2000 bis 2009 um gut 29 % zurückging, wuchs die Gesamtverkaufsfläche um knapp 29 %. Die durchschnittliche Betriebsgröße steigerte sich signifikant von rd. 380 qm auf knapp 700 qm pro Betrieb (EHI, Köln, 2009/2010). Abb. 2: Entwicklung des deutschen Lebensmitteleinzelhandels 2000 bis 2009 Verkaufsfläche und Anzahl Betriebe 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Verkaufsfläche (Mio. qm) Anzahl Betriebe (Tsd.) Quelle: EHI 2005/2006 und 2009/2010 (Köln), ohne Spezialgeschäfte und nicht organisierten Lebensmitteleinzelhandel, ab 2006 SB-Warenhäuser inkl. Nonfood Bearbeitung: CIMA GmbH In den letzten Jahren haben sich bundesweit insbesondere die Lebensmitteldiscounter sehr expansiv entwickelt. Diese Betriebsform dringt in letzter Zeit auch in immer kleinere Kommunen vor und verdrängt vor allem inhabergeführte Nahversorger, die der aggressiven Preispolitik der überregional agierenden Unternehmen in der Regel wenig entgegenzusetzen haben. Die Marktanteile der Betriebsformen im Lebensmitteleinzelhandel stellen sich aktuell wie folgt dar: Abb. 3: 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Marktanteile nach Betriebsformen im deutschen Lebensmitteleinzelhandel ,6% 18,1% 9,1% 27,5% 41,5% 34,4% 7,3% Marktanteil (Netto-Umsatz) 9,5% 25,5% 12,5% Anteil VKF 1,8% 2,0% 20,1% 32,1% 44,0% Anteil Betriebe SB-Warenhäuser (ab qm) Große Supermärkte / Verbrauchermärkte ( bis qm) Supermärkte (400 bis qm) Discounter übrige LM-Geschäfte Quelle: EHI 2009/2010 (Köln), Netto-Umsatz und Verkaufsfläche jeweils inkl. Anteil aperiodischer Bedarf, ohne Spezialgeschäfte und nicht organisierten Lebensmitteleinzelhandel Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 Mit 41,5 % Umsatzanteil kommt den Lebensmitteldiscountern als einzelnem Betriebstyp die führende Rolle zu. Die Expansion der Lebensmitteldiscounter nähert sich inzwi- CIMA Beratung + Management GmbH

11 schen allerdings der Sättigungsgrenze. Auch hat die Wettbewerbsintensität zugenommen, worauf die Betreiber mit einer Verbreiterung des Lebensmittelsortiments, u. a. mit einem Angebot von Fleisch, Backwaren, Bio-Sortimenten und regionalen Produkten, reagieren. Hierdurch ergeben sich zunehmend Überschneidungen mit der Kernkompetenz der Vollsortimenter. Sogenannte vollsortierte Anbieter (Supermärkte, große Supermärkte, SB-Warenhäuser) besetzten 2009 einen Marktanteil (Umsatzanteil) von 51,2 %. In den letzten Jahren zeichnet sich bei den vollsortierten Anbietern eine Renaissance der Supermärkte ab. Dies betrifft lt. EHI sogenannte große Supermärkte von bis qm VKF, und damit einen Typ, der häufig in Abgrenzung zum klassischen Supermarkt auch als Verbrauchermarkt bezeichnet wird. Sie konnten ihren Marktanteil von 8,6 % in auf 9,1 % in 2009 steigern. Ursächlich hierfür ist u. a. auch, dass Anbieter wie Kaufland vor dem Hintergrund von Umsatzrückgängen auf Nonfood-Flächen (Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs) sowie im Kontext einer verschärften Genehmigungspraxis vermehrt kleinere Objekte realisieren. Demgegenüber nahm der Marktanteil (Umsatzbedeutung) für kleinere Supermärkte (400 bis qm) im selben Zeitraum von 28,0 % auf 27,5 % ab. Allerdings bei steigenden Verkaufsflächen- und Betriebsanteilen am Gesamtangebot des deutschen Lebensmittelhandels. Innerhalb dieses Segmentes lässt sich dabei eine divergierende Entwicklung feststellen. Während Objekte mit weniger als qm VKF vermehrt geschlossen werden, kommen Märkte mit mindestens bis qm hinzu, die auf eine größere Nachfrageplattform im Kerneinzugsgebiet angewiesen sind als kleinere Märkte. Die Vergrößerung der Verkaufsfläche - nicht nur bei den großen Supermärkten / Verbrauchermärkten - stellt einerseits eine Reaktion auf die Expansion der Discounter sowie eine Abgrenzungsstrategie gegenüber SB-Warenhäusern dar. Andererseits resultierte sie aus dem Wechselspiel zwischen Angebot auf der einen, und steigenden Konsumentenanforderungen an Angebotsbreite, -tiefe und Warenpräsentation auf der anderen Seite. Eine gewisse Renaissance erleben auch kleinflächige innerstädtische Standorte. An hochfrequenten, hochverdichteten zentralen Lagen und bei ausreichender Kaufkraft werden vermehrt Objekte mit einer Verkaufsfläche zwischen 500 und qm angesiedelt (z. B. Citymarkt-Konzept von Rewe). SB-Warenhäuser konnten ihren Marktanteil mit 14,6 % in 2009 gegenüber 14,7 % in 2006 nur knapp behaupten. Den übrigen Lebensmittel-Geschäften (Anbieter < 400 qm VKF) kommt mit einem Marktanteil von 7,3 % in 2009 (2006 9,1 %) nur eine untergeordnete Rolle zu. Allerdings stellen sie rd. 44,0 % der Betriebe (2006 knapp 53 %) und übernehmen damit als Nischenversorger in der Fläche eine gewisse Versorgungsfunktion. Sie stehen seit langem unter erheblichen Wettbewerbsdruck - nicht allein durch Lebensmitteldiscounter - und sind mit einem Konsumentenverhalten konfrontiert, das sich durch eine hohe Mobilität sowie ausgeprägte Preissensibilität und Anspruchshaltung auszeichnet, wodurch eine betriebswirtschaftlich tragfähige Nischenfindung für diese Anbieter stark erschwert wird. Diese Situation führte und führt zu einem kontinuierlichen Abschmelzen bei diesem Betriebstyp. Artikelanzahl im Lebensmitteleinzelhandel Von Bedeutung für die Nahversorgung ist die Artikelanzahl je Betriebsform vor allem in qualitativer Hinsicht. So bieten Lebensmitteldiscounter deutlich weniger Artikel an als kleine Supermärkte auf ähnlichen Verkaufsflächengrößen. Demnach kann die Qualität der Nahversorgung in einer Kommune erheblich differieren, je nachdem, wie der Anteil der Lebensmittelverkaufsflächen auf Lebensmitteldiscounter und Lebensmittelvollsortimenter (Supermärkte, große Supermärkte / Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser) verteilt ist. Zu beachten ist dabei allerdings, dass kleine Supermärkte (Anbieter ca. < qm Verkaufsfläche) im Regelfall kein vollsortiertes Angebot vorhalten. Allerdings führen kleine Supermärkte mit einer VKF von rd. 800 qm mit um die Artikel immer noch eine bedeutend höhere Artikelzahl als Discounter. 3 Quelle Daten zum Vergleich der Betriebsformen 2006 zu 2008: EHI (Köln), 2009/2010. CIMA Beratung + Management GmbH

12 Abb. 4: Durchschnittliche Anzahl der Artikel im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebsformen SB-Warenhäuser (2008) (Ø qm VKF) Große Supermärkte / Verbrauchermärkte (2008) (Ø qm VKF) Supermärkte (2009) (Ø qm VKF) Discounter (2007) (Ø 730 qm VKF) gesamt (ca.) periodischer Bedarf (ca.) Quelle: EHI 2009/2010, Anbieter beispielhaft Bearbeitung: CIMA GmbH Wie zu erwarten, können große Supermärkte / Verbrauchermärkte mit einer Artikelanzahl von rd im Angebotsbereich periodischer Bedarf ein deutlich breiteres und tieferes Angebot vorhalten als Supermärkte mit rd Artikeln. Die durchschnittlich nochmals deutlich größeren SB-Warenhäuser halten mit rd Artikeln des periodischen Bedarfs nochmals ein breiteres Angebot vor. Die Artikelanzahl pro Quadratmeter Verkaufsfläche nimmt allerdings exponentiell zum Verkaufsflächenwachstum ab. Dieses wird vermehrt für das Angebot von Waren des aperiodischen Bedarfs sowie für eine großzügigere Gestaltung der Wegeflächen und der Warenpräsentation genutzt. CIMA Beratung + Management GmbH

13 3 MAKROSTANDORT AURICH Abb. 5: Mittelzentrum Aurich zentralörtliches System 3.1 Zentralörtliche Bedeutung und Einbindung Gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) 2008 ist der Stadt Aurich die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Während Aurich im aperiodischen Bedarf eine Versorgungsaufgabe für die Bevölkerung im gesamten mittelzentralen Verflechtungsbereich hat, soll beim periodischen Bedarf also im Bereich Nahversorgung Aurich wie jede andere Kommune nur die Versorgung der eigenen Bevölkerung übernehmen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass zur Herstellung dauerhaft gleichwertiger Lebensverhältnisse [ ] die Versorgungsstrukturen in allen Teilräumen in ausreichendem Umfang und in ausreichender Qualität gesichert und entwickelt werden können ( LROP). B 231 Hinsichtlich der mittelzentralen Position als Einzelhandelsstandort konkurriert Aurich an erster Stelle mit folgenden Mittelzentren: Emden (mit Teilfunktion Oberzentrum): Einwohner( ), rd. 27 km über Bundesstraße / ca. 29 Minuten Fahrzeit 5 Leer: Einwohner ( ), rd. 34 km / ca. 38 Minuten Fahrzeit A31 B 72 Eingeschränkt da angebotsseitig schwächer als Emden und Leer aufgestellt konkurriert Aurich daneben mit Wittmund: Einwohner ( ), rd. 24 km / ca. 24 Minuten Fahrzeit. Das nächstgelegene Oberzentrum ist Wilhelmshaven (min. 50 km); das einzelhandelsseitig deutlich stärker aufgestellte Oberzentrum Oldenburg liegt gut 70 km entfernt. Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen Mittelzentrum Grundzentrum Quelle: Landes -Raumordnungsprogramm Niedersachsen, Änderung 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 A Einwohnerzahlen jeweils lt. Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen. Entfernung und Fahrzeit jeweils von Ortsmitte zu Ortsmitte, Quelle Google Maps. CIMA Beratung + Management GmbH

14 Benachbarte Grundzentren sind: Moordorf (Ortsteil Gemeinde Südbrookmerland): rd. 6 km / ca. 9 Minuten Fahrzeit Ihlowerfehn (Ortsteil Gemeinde Ihlow): rd. 10 km / ca. 14 Minuten Fahrzeit Ostgroßefehn (Ortsteil Gemeinde Großefehn): rd. 14 km / ca. 17 Minuten Fahrzeit Westerholt (Gemeinde der Samtgemeinde Holtriem): rd. 15 km / ca. 19 Minuten Fahrzeit Aus Sicht des Untersuchungsgebiets (Stadtgebiet Nord) ist dabei an erster Stelle das Angebot in Moordorf und Westerholt von Belang. Abb. 6: Der öffentliche Personennahverkehr wird mit Bussen abgewickelt, über einen Anschluss an das Nahverkehrsnetz der DB verfügt Aurich seit den 1960er Jahren nicht mehr. Aktuell bestehen allerdings in Aurich seitens Politik und Verwaltung erste Überlegungen, den schienengebundenen Personenverkehr auf der Strecke Emden Aurich zu reaktivieren. Aurich Lage im Raum 3.2 Lage im Raum, Verkehrs- und Siedlungsstruktur Die Stadt Aurich ist mit Einwohnern ( ) die bevölkerungsreichste Stadt des gleichnamigen Landkreises. Das Stadtgebiet grenzt im Norden und Osten an den Kreis Wittmund (Samtgemeinde Holtriem, Stadt Wittmund) sowie im Süden und Westen an die kreiseigenen Gemeinden Großheide, Südbrookmerland, Ihlow, Großefehn und Wiesmoor. Kennzeichnend für Aurich ist die Lage im ländlichen Raum. Verkehrsinfrastrukturell betrachtet ist Aurich vergleichsweise nachteilig gelegen. Die Bundesstraßen 72 und 210 passieren die Stadt, einen Autobahnanschluss gibt es nicht. Die nächstgelegenen Anschlussstellen an das BAB-Netz befinden sich in Riepe (rd. 15 km, BAB 31 Emden Bottrop) und Filsum (ca. 29 km, BAB 28 Dreiecke Leer A 1 / Dreieck Stuhr). Quelle: Google Earth Pro Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 Für die südliche, westliche und nördliche Ortsumgehung Aurichs ist im Zusammenhang mit der Neutrassierung der B 210 die Linienbestimmung erfolgt (Anbindung an die B 72 südlich des Ems-Jade-Kanals, Einfädelung in die B 210 alt zwischen Sandhorst und Plaggenburg). Sie wird neben dem Innenstadtring, der Leerer Landstraße und der Emder Straße auch die Esenser Straße als Haupterschließung des Stadtgebiets Nord entlasten. CIMA Beratung + Management GmbH

15 Durch das südliche Stadtgebiet verläuft der Ems-Jade-Kanal, welcher primär touristisch genutzt wird, seit einiger Zeit jedoch auch für gewerbliche Transporte wieder an Bedeutung gewinnt. Das heutige Stadtgebiet von Aurich besteht aus 21 Stadtteilen und entstand im Rahmen der niedersächsischen Gemeindegebietsreform Neben der Kerrnstadt und sowie wenigen bevölkerungsreicheren Stadtteilen finden sich viele ländlich geprägt Stadtteile mit einer geringen Einwohnerzahl und z. T. sehr geringer Bevölkerungssdichte. Die Bevölkerungsdichte von knapp 210 Ew./qkm für Aurich insgesamt illustriert das im Vergleich weitläufige Stadtgebiet (Emden rd. 460 Ew./qkm, Leer knapp 490 Ew./qkm Quelle: Wikipedia). Abb. 7: Stadtteile Aurichs Einwohnerentwicklung 2001 bis 2011, Bevölkerungsdichte Stadtteile (ST) Aurich Ew. abs zum Ew. abs zum Ew. abs zum Veränderung 6/2001 zu 6/2011 in % Veränderung 6/2001 zu 6/2011 in % p. a. Fläche in km 2 Siedlungsdichte 6/2011 (Einwohner pro km 2 ) Sandhorst ,7 0,4 10, Tannenhausen ,8 0,5 16, Plaggenburg ,0-0,5 13, Middels ,1-0,1 23,01 51 Dietrichsfeld ,5 0,7 11,31 69 Spekendorf ,5-0,5 13,37 33 Langefeld ,5-0,6 4,79 86 Pfalzdorf ,4-0,8 6,11 38 Teilbereich ST Aurich in Stadtgebiet Nord (a) k. A. k. A k. A. k. A. k. A. k. A. Stadtgebiet Nord gesamt k. A. k. A k. A. k. A. k. A. k. A. Restlicher Bereich ST Aurich (b) Aurich (Kernstadt) gesamt(a+b) ,5 0,2 5, Wallinghausen ,1 0,1 5, Walle ,0 0,0 8, Popens ,8-0,1 1, Haxtum ,4 0,0 2, Egels ,3 0,0 4, Extum ,1-0,6 4, Wiesens ,2-0,4 16,73 81 Schirum ,0 0,1 13, Kirchdorf ,8 0,1 4, Georgsfeld ,6 0,2 6,56 86 Rahe ,7-0,9 4, Brockzetel ,4-0,3 19,25 19 Stadt Aurich gesamt ,6 0,1 197, Quellen: Einwohner mit Hauptwohnsitz nach Stadtteilen sowie Teilbereichen ST Aurich lt. Einwohnermeldeamt Stadt Aurich zum Okotober/November 2001, 2006 und Oktober/November/Dezember 2011; rechnerisch umbasiert auf Stand Einwohner Aurich gesamt lt. Nds. Landesamt für Statistik zum d. J.; Fläche lt. Wikipedia Neben der Kernstadt (= Stadtteil Aurich mit Einwohnern 6/2011, hiervon im Stadtgebiet Nord) verfügen nur noch Sandhorst und Wallinghausen über eine Bevölkerung > Einwohner. Mit Einwohnern leben rd. 33 % der Auricher Bevölkerung im Stadtgebiet Nord. Mit einem Bevölkerungswachstum von 0,6 % erhöhte sich die Einwohnerzahl Aurichs im Zeitraum 2006 bis 2011 nur geringfügig um 244 Personen. Demgegegenüber entwickelte sich die Bevölkerung in der Kernstadt mit einem Zuwachs von 2,5 % bzw. 286 Personen signifikant stärker. Des Weiteren ist auffällig, dass sich die Bevölkerungszahl von Aurich insgesamt seit 2006 nur noch marginal erhöhte, während die Kernstadt im Zeitraum 2006 bis 2011 einen Einwohnerzuwachs von 196 Personen bzw. rd. 1,7 % realisieren konnte. Hinsichtlich der Einwohnerentwicklung nach Stadtteilen lassen sich erhebliche Divergenzen feststellen. Mit Dietrichsfeld (+6,5 %), Tannenhausen (+4,8 % ) sowie Sandhorst (+3,7 %) befinden sich die wachstumsstärksten Stadtteile im Stadtgebiet Nord, wobei das Wachstum in Sandhorst und Dietrichsfeld bis 2011 anhielt. Gleichzeitig finden sich hier mit Spekendorf, Pfalzdorf und Langefeld Stadtteile mit einer besonders ungünstigen Einwohnerentwicklung. Im Gesamtergebnis verzeichnete das Stadtgebiet Nord im Stadtvergleich eine überdurchschnittlich gute, wenn insgesamt auch moderate, Entwicklung. Im Regelfall entwickelte sich die Einwohnerzahl der ländlichen Stadtteile Aurichs ungünstiger als die der einwohnerstärkeren verdichteten Stadtteile. Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

16 3.3 Sozioökonomische Rahmendaten Abb. 8: Indikatoren Sozioökonomische Rahmendaten Stadt Aurich Stadt Aurich Landkreis Aurich Niedersachsen Bevölkerung Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen +/- in % ,21-0,39-0,87 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (am Arbeitsort) Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit +/- in % ,56 +12,20 +3,34 Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit Saldo Indikatoren Stadt Landkreis Aurich Aurich Niedersachsen Arbeitslosenquoten 2006 k.a. 12,4 10,5 im Jahresdurchschnitt 2007 k.a. 10,8 8, k.a. 9,2 7, k.a. 8,9 7, k.a. 8,2 7,5 +/- in % k.a. -33,87-28,57 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: Daten im Tourismus der Stadt Aurich im Vergleich Indikatoren Stadt Landkreis Aurich Aurich Niedersachsen Anzahl der Ankünfte (insgesamt) /- in % ,55 +26,87 +28,30 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Stand: Übernachtungen (insgesamt) /- in % ,72 +19,22 +22,14 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Stand: Durchschnittliche ,3 5,7 3,4 Aufenthaltsdauer ,2 5,3 3,2 in Tagen ,3 5,3 3, ,4 5,3 3,2 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Stand: Übernachtungen ,5 16,4 3,9 je Einwohner ,7 16,4 4, ,0 17,0 4, ,6 19,7 4,9 Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

17 Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen der Stadt Aurich sind aus Vergleichsgründen den Angaben für den gesamten Landkreis Aurich und für das Land Niedersachsen gegenübergestellt. Im Vergleichszeitraum (6/2004 6/2010) konnte die Stadt Aurich im Gegensatz zum Kreis Aurich und dem Land Niedersachsen einen leichten Bevölkerungsanstieg verzeichnen, während die Einwohnerzahl im Landkreis geringfügig und im Land Niedersachen (moderat) stärker sank. Die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Aurich wie im Landkreis Aurich verlief signifikant günstiger als im Land Niedersachsen (+3,34 % 6/2004 6/2010). Nach einem geringen Rückgang der Beschäftigtenzahlen von 2004 zu 2006 konnte seitdem wieder eine deutlich positive Entwicklung festgestellt werden. Die Anzahl der Beschäftigten erhöhte sich im Vergleichszeitraum um 11,56 % in Aurich und 12,20 % im Landkreis. Gemäß überschlägiger Berechnung der Stadt Aurich aus dem Jahr 2009 (internes Papier Gewerbeflächen- und Arbeitsplatzentwicklung im Stadtgebiet Aurich , 12/2009) bestehen im Industrie- und Gewerbegebiet Aurich-Nord (Stadtteil Sandhorst, Stadtgebiet Nord) rd bis Arbeitsstätten und im Industrie- und Gewerbegebiet Aurich- Schirum (Stadtteil Schirum) ca. 950 bis Arbeitsstätten. Während die Zahl der Einpendler nach Aurich seit 2004 um Personen angestiegen ist, hat die Zahl der Auspendler nur um 736 Personen zugenommen, sodass sich der positive Pendlersaldo um nahezu 25 % vergrößern konnte. Der konstant positive Pendlersaldo kontrastiert dabei mit den konstant negativen Salden für den Landkreis, was die starke Position Aurichs im Landkreis dokumentiert. Bis auf Emden mit einem Pendlersaldo von -724 liegen für die Stadt Aurich bezogen auf die Verflechtungen in der Region positive Pendlersalden vor (Quelle: Bundesagentur für Arbeit, ): Gemeinden Kreis Aurich davon u. a. Südbrookmerland , Ihlow +848, Großefehn +517, Großheide +283, Norden +220 und Wiesmoor , Landkreis Wittmund +637, Landkreis Leer Hauptein- und Auspendeltrassen sind die B 72 sowie die B 2010; vor allem in ihrem Verlauf westlich und südlich der Auricher Innenstadt. An ihnen bzw. in ihrem Umfeld sind die großflächigen Auricher Einzelhandelsagglomerationen Süd/Raiffeisenstraße und West/Dreekamp situiert. Durch die Entwicklung des Industrie- und Gewerbegebiets Nord wächst allerdings auch die Bedeutung der B 210 im Verlauf der Esenser Straße (in Stadtgebiet Nord) als Pendlertrasse. Im regionalen Vergleich realisieren allerdings Emden mit und Leer mit nochmals maßgeblich höhere positive Pendlersalden. Die Arbeitslosenquote des Landkreises Aurich ist in den letzten Jahren stetig gesunken. Im Vergleich zur Entwicklung auf Landesebene (-28,57 %) war die Entwicklung im Landkreis Aurich mit -33,87 % günstiger ausgeprägt. Dennoch lag die Quote 2010 mit 8,2 % über dem Landeswert von 7,5 %. Im Tourismusbereich konnte im Vergleichszeitraum die Zahl der Gästeankünfte erheblich gesteigert werden (+ 39,55 %), die Zahl der Übernachtungen sogar in einem noch höheren Maß (+45,72 %). Dadurch ist die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 2,3 auf 2,4 Tage leicht angestiegen. Mit 3,6 Übernachtungen pro Einwohner ( ) rangiert allerdings der Wert für Aurich deutlich unter dem Wert des Landkreises (19,7) aber auch unter dem des Landes Niedersachsen (4,9). Der im Vergleich sehr hohe Wert für den Kreis resultiert ganz vorrangig aus touristischen Aufkommen an der Nordseeküste und den ostfriesischen Inseln Juist, Norderney und Baltrum. Gemäß Auskunft der Stadt Aurich ergab u. a. eine Kennzeichenzählung im Sommer 2010 Hinweise auf eine gewisse Bedeutung Aurichs als Ziel für Tagestouristen. CIMA Beratung + Management GmbH

18 3.4 Bevölkerungsprognose, Vorausschau Arbeitsstättenentwicklung Abb. 9: Bevölkerungsprognose Aurich Regionale Bevölkerungsvorausberechnung ( ) Landkreis Wittmund Landkreis Aurich Niedersachsen /- in % ,84-0,73-4,03 Quelle: Stat. Landesamt Niedersachsen, keine Berechnung für kreisangehörige Städte Bevölkerungsprognose ( ) Stadt Aurich Landkreis Aurich Niedersachsen /- in % ,53-1,03-3,31 Quelle: Bertelsmann Stiftung Die Stadt Aurich geht in einer grob überschlägigen Schätzung für den Zeitraum 2010 bis 2025 von einem Zuwachs von ca bis Arbeitsplätzen bezogen auf die Entwicklung und Erweiterung der GI-/GE-Gebiete Aurich-Nord und Aurich-Schirum aus. Dieses Wachstum speist sich dabei v. a. aus der Expansion des Windenergieanlagenentwicklers und produzenten Enercon. Er ist mit seiner Produktionsanlage im Industrie- und Gewerbegebiet Aurich Nord, Stadtteil Sandhorst, und damit im Stadtgebiet Nord ansässig. Es ist davon auszugehen, dass sich ein Teil der neuen Arbeitnehmer am Standort Aurich ansiedeln wird. Hierdurch würde der von der Bertelsmann Stiftung prognostizierte Einwohnerrückgang je nach konkretem Umfang der Arbeitsstättenentwicklung wie auch Nachfrage des Wohnstandorts Aurich durch diesen Bevölkerungskreis mehr oder minder kompensiert werden. Fazit Für die Stadt Aurich lassen sich aus den sozioökonomischen Rahmendaten im gestellten Vergleich moderat günstige Voraussetzungen für die zukünftige Entwicklung ableiten. Eine im regionalen Vergleich günstige Bevölkerungsentwicklung, der Anstieg sozialversicherungspflichtig Beschäftigter, der klar positive anwachsende Pendlersaldo sowie gewisse touristische Potenziale (an erster Stelle beim Tagestourismus) bilden für eine Stadt im ländlichen Raum Ostfrieslands auch aus Sicht des Einzelhandels - vergleichsweise gute Rahmenbedingungen. Bearbeitung: CIMA GmbH 2012 Die Stadt Aurich bezieht sich in einem internen Papier aus 11/2009 zum Baulandbedarf für den Zeitraum 2010 bis 2025 ebenfalls auf obige Quellen, welche für die Bevölkerungsentwicklung Aurichs stagnierende bis leicht rückläufige Bevölkerungszahlen vorhersagen. CIMA Beratung + Management GmbH

19 4 NACHFRAGESITUATION IM BEREICH NAHVERSORGUNG - STADTGEBIET NORD 4.1 Kaufkraftverhältnisse, Nachfragepotenzial Die Kaufkraft einer Stadt und Region ist abhängig von der Bevölkerungszahl sowie vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung. Dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder Gemeinde. Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel liegt im bundesweiten Durchschnitt für das Jahr 2011 bei 5.506,00 pro Einwohner. Bundesdurchschnitt (100 %) aber - z. T. deutlich - über den Werten für die benachbarten Mittelzentren Emden, Leer und Wittmund sowie über den Werten für die angrenzenden Landkreise Aurich und Wittmund. Hiermit liegt für eine Stadt im ländlichen, strukturschwachen Raum eine gute Kaufkraftsituation vor. Mit der ortsspezifischen Kaufkraftkennziffer wird der bundesdurchschnittliche Ausgabesatz an die in Aurich vorliegende Kaufkraftsituation angepasst. Entsprechend der Kaufkraftkennziffer rangiert der Auricher Ausgabesatz im Einzelhandel mit pro Einwohner nur knapp unter dem Bundesdurchschnitt. Von den Ausgabesatz entfallen in Aurich /Ew. auf den periodischen, also nahversorgungsrelevanten Bedarfsbereich, /Ew. entfallen auf den aperiodischen Bedarfsbereich Abb. 10: Kaufkraftkennziffer Aurich (in %) im Vergleich (BRD = 100 %) Niedersachen Aurich, Stadt Leer, Stadt Emden, Stadt Aurich, Landkreis 99,7 98,9 97,4 96,5 93,7 4.2 Nachfragepotenzial im periodischen Bedarf Stadtgebiet Nord Bezüglich des Nachfragepotenzials im Bereich Nahversorgung (periodischer Bedarf) bietet sich dabei für das Stadtgebiet Nord im Vergleich zur Gesamtstadt folgendes Bild: Wittmund, Landkreis Wittmund, Stadt Quelle: MB Research, 2011 Bearbeitung: CIMA GmbH ,3 91, Auf das Stadtgebiet Nord entfallen dabei entsprechend seines Anteils von 33 % an der Gesamteinwohnerzahl rd. 39,1 Mio. p. a. von ca. 119,0 Mio. p. a. der Nachfrage (periodischer Bedarf) für Aurich gesamt. Anmerkung: Hier und im Folgenden wird jeweils auf mögliche Rundungsdifferenzen bei der Darstellung von Nachfragepotenzialen hingewiesen. Wie Abb. 11 verdeutlicht, liegt die Kaufkraftkennziffer von Aurich mit rd. 99 % nur knapp unter dem Wert des Landes Niedersachsen (knapp 100 %) sowie unter dem CIMA Beratung + Management GmbH

20 Abb. 11: Nachfragepotenzial Stadtgebiet Nord im Vergleich periodischer Bedarf CIMA Warengruppen Stadtgebiet Nord* **** Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer lt. MB Research 2011 Quelle: CIMA GmbH 2012 Restliches Stadtgebiet Aurich** Stadt Aurich gesamt Nachfrage in pro Ew. p. a. in Mio. p. a. in Mio. p. a. in Mio. p. a. Periodischer Bedarf 39,1 79,9 119, davon: Lebensmittel und Reformwaren 26,9 55,0 81, Gesundheits- und Körperpflege 11,0 22,5 33,5 826 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 1,2 2,4 3,6 88 EINWOHNER ( )*** % 67% 100% Kaufkraftkennziffer**** (in%) 98,9 98,9 98,9 * Stadtteile Sandhorst, Tannenhausen, Plaggenburg, Dietrichsfeld, Langefeld, Middels, Spekendorf, Pfalzdorf, nördlicher Teilbereich Stadtteil Aurich ** Restliche Stadtteile inkl. restlicher Bereich Stadtteil Aurich *** Einwohner nach Stadtteilen lt. Einwohnermeldeamt Stadt Aurich zum Oktober/November/Dezember 2011; rechnerisch umbasiert auf Stand Einwohner Aurich gesamt lt. Statistische Landesamt Niedersachsen zum Die Nachfragesituation nach Stadtteilen im Stadtgebiet Nord stellt sich wie folgt dar: Entsprechend der Einwohnerzahlen der Stadtteile im Stadtgebiet Nord variiert das jeweilige Nachfragepotenzial im Segment Nahversorgung stark. Mit einem Nachfragevolumen von rd. 12,21 Mio. p. a. (ca. 31 % von Stadtgebiet Nord und ca. 10 % von Aurich gesamt) und rd. 8,56 Mio. p. a. (ca. 22 % von Stadtgebiet Nord und ca. 7,2 % von Aurich gesamt) verfügen der Stadtteil Sandhorst sowie der in das Stadtgebiet Nord fallende Teilbereich des Stadtteils Aurich mit Abstand über das größte Nachfragevolumen. Abb. 12: Quelle:: CIMA GmbH 2012 Nachfragepotenzial im periodischen Bedarf Stadtgebiet Nord im Detail Sandhorst Tannenhausen Plaggen-burg Stadtteile Stadtgebiet Nord Teilber. ST Aurich in Dietrichs-feld Stadtgebiet Langefeld Middels Spekendorf Pfalzdorf Nord Einwohner zum * Nachfrage (Mio. p. a.) Periodischer Bedarf gesamt 12,21 5,36 4,01 8,56 2,30 1,21 3,43 1,29 0,67 39,06 Lebensmittel und Reformwaren 8,41 3,69 2,76 5,89 1,58 0,83 2,36 0,89 0,46 26,89 davon Lebensmittel 8,29 3,64 2,72 5,81 1,56 0,82 2,33 0,88 0,46 26,52 davon Reformwaren 0,12 0,05 0,04 0,08 0,02 0,01 0,03 0,01 0,01 0,37 Gesundheit und Körperpflege 3,44 1,51 1,13 2,41 0,65 0,34 0,97 0,36 0,19 11,00 davon Apotheken 2,01 0,88 0,66 1,41 0,38 0,20 0,56 0,21 0,11 6,42 davon Drogerie- und Parfümeriewaren 1,11 0,49 0,36 0,78 0,21 0,11 0,31 0,12 0,06 3,54 davon Sanitätshäuser 0,33 0,14 0,11 0,23 0,06 0,03 0,09 0,03 0,02 1,04 Übriger periodischer Bedarf 0,37 0,16 0,12 0,26 0,07 0,04 0,10 0,04 0,02 1,17 davon Blumen (Schnittblumen) 0,20 0,09 0,07 0,14 0,04 0,02 0,06 0,02 0,01 0,65 davon Zeitschriften / Zeitungen 0,16 0,07 0,05 0,12 0,03 0,02 0,05 0,02 0,01 0,53 Anteilig 31,3% 13,7% 10,3% 21,9% 5,9% 3,1% 8,8% 3,3% 1,7% 100,0% * Ew. nach Stadtteilen lt. Einwohnermeldeamt Aurich zum 10/11/ ; rechnerisch umbasiert auf Stand Einwohner Aurich gesamt lt. Statistische Landesamt Niedersachsen zum Stadtgebiet Nord gesamt Mit deutlichem Abstand folgen die Stadtteile Tannenhausen (rd. 5,36 Mio. p. a.), Plaggenburg (rd. 4,01 Mio. p. a.) sowie Middels (3,43 Mio. p. a.). Die sehr einwohnerschwachen Stadtteile Dietrichsfeld, Spekendorf, Langefeld und Pfalzdorf zeichnen sich nur durch geringe Nachfragevolumen von 2,30 Mio. p. a. und weniger aus. Im Ergebnis verfügen hiermit innerhalb des Untersuchungsraumes nur der Stadtteil Sandhorst bzw. der Siedlungszusammenhang Sandhorst/Teilbereich Stadtteil Aurich über eine Einwohnerplattform und damit ein Nachfragevolumen, welches den regulären Anforderungen von Betreibern moderner Betriebsformen der Nahversorgung (Supermarkt ab ca qm VKF, LM-Discountmarkt ab 800 qm VKF) entspricht. CIMA Beratung + Management GmbH

21 Rolle externer Nachfrage von Arbeitspendlern, Rolle touristischer Nachfrage Neben der Nachfrage der Wohnbevölkerung spielt aus Einzelhandelssicht auch die Nachfrage von nicht vor Ort bzw. im konkret betrachteten Einzugsgebiet ansässiger Nachfrage eine Rolle. An erster Stelle zu nennen sind hier Kaufkraftzuflüsse durch Berufspendler sowie Touristen. Zum Stand waren in Aurich sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort Aurich gemeldet, von denen (42 %) am Wohnort Aurich ansässig waren, während Personen (rd. 58 %) von außerhalb nach Aurich einpendelten (vgl. Abb. 10). erweitern. Des Weiteren ist lt. Auskunft der Stadt Aurich projektiert, ggf. einen Campingplatz mit rd. 200 bis 250 Stellplätzen in Tannenhausen anzusiedeln. Im Gesamtergebnis geht die CIMA davon aus, dass der touristischen Nachfrage keine signifikant erhöhte Bedeutung für die Nachfragesituation im Stadtgebiet Nord insgesamt zukommt. Für Tannenhausen können moderat erhöhte externe Kaufkraftzuflüsse angenommen werden. Wesentliche touristischen Aktivitäten (v. a. Tagestourismus) konzentrieren sich auf die Innenstadt. Über die Gesamtzahl der Arbeitsstellen im Stadtgebiet Nord liegen der CIMA keine Daten vor. Gemäß überschlägiger Berechnung der Stadt Aurich (12/2009, s. o.) beträgt allein die Beschäftigtenzahl im GI-/GE-Gebiet Aurich-Nord rd bis Arbeitnehmer. Von damit rd Beschäftigten würden gemäß obiger Einpendlerquote für Aurich insgesamt rd Beschäftigte von außerhalb Aurichs allein in das GI-/GE- Gebiet Nord einpendeln. Diesem potenziellen Kaufkraftzufluss aus Kommunen außerhalb Aurichs steht allerdings die abfließende Kaufkraft aufgrund von Auspendlerbeziehungen gegenüber. Grob überschlägig rd Auricher Bürger pendeln zu Arbeitsstätten außerhalb Aurichs. Bezogen auf den Einwohneranteil des Stadtgebiets Nord (33 %) entspricht dies rechnerisch Personen, die aus dem Stadtgebiet Nord an Arbeitsstellen außerhalb Aurichs pendeln. Bezüglich des Kaufkraftzuflusses im Segment periodischer Bedarf für das Stadtgebiet Nord aufgrund touristischer Nachfrage liegen keine Daten vor. Die im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Aurich in 2008 durch die GMA erarbeitete Kundenherkunftsermittlung ergab für Urlauber einen Anteil von rd. 6 % am Gesamtkundenaufkommen des Auricher Einzelhandels. Eine quantitative Unterscheidung nach Warengruppen bzgl. des Stellenwerts der touristischen Nachfrage wurde nicht vorgenommen. Im Stadtgebiet Nord befindet sich in Tannenhausen ein Badesee (großer Baggersee), der in der Badesaison Besucher aus Aurich wie aus dem Umland anzieht. In seinem unmittelbaren Umfeld befindet sich eine Ferienhaussiedlung mit lt. Auskunft des Verkehrsvereins Aurich / Ostfriesland e.v. ca. 40 bis 50 Ferienhäusern. Gemäß Auskunft der Stadt Aurich ist geplant, dieses Gebiet um ca. 25 Ferienhäuser zu CIMA Beratung + Management GmbH