Follow-Up zur Baukostensenkungskommission im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und zur Wohnungsbauoffensive

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1 Follow-Up zur Baukostensenkungskommission im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und zur Wohnungsbauoffensive Kurzbericht Dipl.-Ökonom Michael Neitzel Geschäftsführer InWIS Forschung & Beratung GmbH, Bochum Veranstaltungsreihe Zukunft des Bauens Wandelbarer Wohnungsbau Konzepte für unterschiedliche Nutzergruppen Hamburg, den 23 Juni 2016

2 Agenda Überblick über das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und die Wohnungsbauoffensive Follow-Up zu bekannten Handlungssträngen Blickpunkt - Forcierung Serieller Bauweisen: AG Serielles Bauen und ad hoc - Gruppe Fazit Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 2

3 Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen Erarbeitung von Empfehlungen in zentralen Feldern Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 3

4 Wohnungsbautätigkeit reicht nicht aus Umsetzung der Wohnungsbauoffensive erforderlich 2014 : WE errichtet 2015 : WE genehmigt 2015 : WE errichtet Genehmigungen 1. Quartal 2016: WE (+ 31 % gegenüber 2015) Aber: In Ballungskernen* nur + 17%. In Hamburg, Bremen, Rhein-Neckar und Nürnberg sogar Rückgang (- 9%) Datengrundlage: Statistisches Bundesamt 2014b, KfW Research Dargestellt sind Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohngebäuden. * Ballungskerne lt. Regionalübersicht des Statistischen Bundesamtes. Dazu zählen Hamburg, Bremen, Hannover, Rhein-Ruhr, Rhein-Main, Rhein-Neckar, Stuttgart, Nürnberg, München. Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 4

5 Breite Beteiligung aller Investoren erforderlich Bautätigkeit privater Investoren bleibt bisher zurück Baufertigstellungen in Mehrfamilienhäusern nach Bauherren im Vergleich absolut in v.h. absolut in v.h. I nsgesamt , ,0 Öffentliche Bauherren , ,1 Unternehmen , ,1 davon: Wohnungsunternehmen , ,3 Immobilienfonds 995 1, ,6 Sonstige Unternehmen , ,2 Private Haushalte , ,0 Organisationen o. Erwerbszweck , ,8 Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen. Dargestellt ist die Zahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden.! Geschosswohnungsbau Mitte der 1990er Jahre stark von privaten Investoren getragen.! Zusätzliche Anreize notwendig, um Bautätigkeit von Wohnungsunternehmen um rund das 2,5-fache und von privaten Investoren um das 4-fache zu steigern. Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 5

6 Wohnungsbauoffensive: 10-Punkte-Programm Empfehlungen der Baukostensenkungskommission 1. Bauland bereitstellen und Grundstücke der öffentlichen Hand verbilligt und nach Konzeptqualität vergeben; 2. Wohnsiedlungen nachverdichten, Brachflächen und Baulücken schließen; 3. Soziale Wohnraumförderung und genossenschaftliches Wohnen stärken; 4. Zielgenaue steuerliche Anreize für mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen; 5. Übernahme einer einheitlichen Musterbauordnung in den Ländern anstreben; 6. Normungswesen auf den Prüfstand stellen; 7. Serielles Bauen für ansprechenden und günstigen Wohnraum forcieren; 8. Stellplatzverordnungen flexibilisieren; 9. Energie-Einsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz strukturell neu konzipieren; 10. Gemeinsam für mehr Akzeptanz in der Bevölkerung für Neubauvorhaben werben Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 6

7 Expertengremium zur Umsetzung der Wohnungsbau-Offensive mit Controlling-Funktion Bestellung im Februar 2016 Vorsitz: Michael Sachs, Staatsrat a.d., AR-Vorsitzender der Gewobag Berlin Mitglieder: Aufgaben: Ralf Giesen, Mitglied der Geschäftsführung Vivawest Wohnen GmbH Michael Halstenberg, Ministerialdirektor a.d., Rechtsanwalt Holger Kowalski, ehem. Vorstandvorsitzender Altonaer Spar- und Bauverein Roland Schäfer, Präsident des Deutschen Städte- und Gemeindebunds, BGM von Bergkamen Dr. Ulrich Maly, Vizepräsident des Deutschen Städtetages, BGM der Stadt Nürnberg Kathrin Möller, Architektin und Vorstandsmitglied der GAG Köln Heinrich Stüven, Rechtsanwalt, ehem. Vors. Des Grundeigentümer-Verband Hamburg Monika Thomas, Stadtbaurätin der Stadt Wolfsburg Michael von der Mühlen, Staatsekretär im Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen Prozess der Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen (insbesondere die Kernempfehlungen) begleiten und unterstützen. Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 7

8 Wohnungsbauoffensive: 10-Punkte-Programm Überblick über den Follow-Up-Prozess (I) 1. Bauland bereitstellen, Verbilligung, Konzeptvergabe BImA kann Grundstücke verbilligt abgeben, unterschiedliche Bestrebungen in Ländern und Kommunen 2. Wohnsiedlungen nachverdichten Baurechtsnovelle: u.a. neue Gebietskategorie Urbanes Quartier in BauNVO aufnehmen 3. Soziale Wohnraumförderung Aufstockung der Entflechtungsmittel des Bundes beschlossen, Zweckbindung der Länder, sinnvoll: Verantwortung von Bund und Ländern gemeinsam übernehmen Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 8

9 Wohnungsbauoffensive: 10-Punkte-Programm Überblick über den Follow-Up-Prozess (II) 4. Zielgenaue steuerliche Anreize für mehr bezahlbaren Wohnraum Gesetzentwurf der Bundesregierung befindet sich in der Diskussion 5. Übernahme einer einheitlichen Musterbauordnung in den Ländern anstreben Fachgutachten zur Erarbeitung von Vorschlägen für eine Vereinheitlichung ist vergeben Abstimmung der Ergebnisse mit den Ländergremien Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 9

10 Investoren gewinnen - finanzielle Anreize setzen Steuerliche Anreize effektiver als andere Maßnahmen Einfluss steuerlicher Anreize auf die Höhe der Anfangsmiete: - Es entsteht das Potenzial für eine Verminderung der Anfangsmiete um 25 % bei AfA-Satz von einheitlich 4 % p.a. - Deutliche stärkere Effekte als Senkung des Baulandpreises oder eine Zinsverbilligung. Notwendige Nettokaltmiete beim Neubau des Typengebäudes (in Euro/m² Wfl.) Abschreibungsregelung Ohne weitere Maßnahme Baulandpreissenkung Zinsverbilligung Beide Maßnahmen Referenzfall 10,05 9,48 9,07 8,54 AfA 3 % p.a. 8,43 7,86 7,45 6,92 AfA 4 % p.a. 7,42 6,85 6,44 5,91 AfA degressiv Variante A AfA degressiv Variante B 7,67 7,09 6,68 6,16 8,62 8,04 7,64 7,11 Eigenkapitalrendite: 4,0 % p.a. Baulandpreis: - 25 % Zinsverbilligung: 1 %-Punkt p.a. Degressive AfA Varianten (in % p.a.): Var. A: 5 J. 8 %, 5 J. 4 %, danach 1 % Var. B: 10 J. 4 %, 8 J. 2,5 %, dann 1,25 % Quelle: Pestel-Institut. Mietwohnungsbau 2.0 Bezahlbarer Wohnraum durch Neubau. Eine gleichwertig ausgestaltete Investitionszulage schließt auch Investoren mit ein, die keine steuerlichen Verrechnungsmöglichkeiten haben (wie z.b. steuerbefreite Wohnungsgenossenschaften, viele ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen). Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 10

11 Wohnungsbauoffensive: 10-Punkte-Programm Überblick über den Follow-Up-Prozess (III) 6. Normungswesen auf den Prüfstand stellen DIN-Sonderpräsidialausschuss Bauen und Gebäude am 17. Februar 2016 unter Leitung des DIN-Präsidenten Dr. Dürr konstituiert. Normungsarbeit prüfen hinsichtlich der Verständ-lichkeit, der Effizienz, der Widerspruchsfreiheit, der Beteiligung interessierter Kreise, des Konsensprinzips, der Finanzierung der Normung und der Sicherheit von Normen und Normenanwendungen. Ergebnisse sollen in eine Normungs-Roadmap ein-fließen. Arbeitsgruppe Standards im BMUB. Vorschlag eines Bund-Länder-Kontrollausschusses. Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 11

12 Wohnungsbauoffensive: 10-Punkte-Programm Überblick über den Follow-Up-Prozess (IV) 7. Serielles Bauen für ansprechenden und günstigen Wohnraum forcieren AG Serielles Bauen Architekturwettbewerb Serielles Bauen Modellprogramm Variowohnen 8. Stellplatzverordnung flexibilisieren Durchführung einer gemeinsamen Veranstaltung zwischen BMUB und dem Deutschen Städtetag in 2016 Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 12

13 Wohnungsbauoffensive: 10-Punkte-Programm Überblick über den Follow-Up-Prozess (V) 9. EnEV und EEWärmeG strukturell neu konzipieren Sonderbauministerkonferenz am 13. April 2016 hat bisherige Vorschläge diskutiert Neukonzeption von EnEV und EEWärmeG in Bearbeitung Einberufung der vereinbarten Bund-Länder-Arbeitsgemeinschaft und Abstimmung des Vorgehens 10. Akzeptanz für Neubauvorhaben Fachforen, Entwicklung einer gemeinsamen Kampagne Projektbezogene Informationen für Bürger Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 13

14 Kosten-Nutzen-Betrachtung Bauwerkskosten vs. Betriebskosten [ /m² Wfl.] ,07 69 % Bauwerkskosten ,95 1,87 1,85 73 % 74 % 75 % 31 % 27 % 26 % 25 % EnEV ab 2016 EffH 70 EffH 55 EffH 40 Kalte Betriebskosten Warme Betriebskosten 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Mehrkosten + 53 /m² Wfl /m² Wfl /m² Wfl. - 0,12 /m² Wfl. Einsparung - 0,20 /m² Wfl. je Monat je Monat Quelle: ARGE Kiel e.v., Präsentation zum 8. Wohnungsbautag am 9. Juni ,22 /m² Wfl. je Monat BKSK zur EnEV-Stufe : Das aus volkwirtschaftlicher Sicht kostenoptimale Niveau im Sinne der europäischen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2010/31/EU vom 19. Mai 2010) wird unter den gegenwärtigen Rahmenbedingungen als im Wesentlichen erreicht angesehen. (S. 80) Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 14

15 Baukostensenkungskommission 71 Empfehlungen an unterschiedliche Akteure Bund und Länder Ausbildung und Forschung Länder und Kommunen Regelgeber BKSK Planer Bauwirtscha5 Bauprodukteherstelle Wohnungswirtscha5 Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 15

16 Baukostensenkungskommission Hervorgehobene Empfehlungen im Überblick Verpflichtende Folgenabschätzung für die Kosten des Wohnens für alle Entwürfe von Gesetzen, Verordnungen und Normen (1-1.) Transparenzinitiative von Bund und Ländern zu neuen Anforderungen, in welchem Umfang Kostensteigerungen verbunden sind (1-3/2-3) Stärkere Berücksichtigung von Kostenaspekten in der Normungsarbeit (1-6.) Orientierung der Landesbauordnungen an der Musterbauordnung (2-1.) Flexibilisierung von Stellplatzanforderungen, Anwendung neuer Mobilitätskonzepte (2-5.) Nachverdichtung von Wohnsiedlungen einschl. Aufstocken (2-6.). Kritische Überprüfung der Mindestanforderungen an den Schallschutz hinsichtlich der Kosten-Nutzen-Relevanz (2-8/3-11) Brandschutzanforderungen der örtlichen Feuerwehren dürfen die öffentlichrechtlichen Regelungen des Baurechts nicht weiter verschärfen (2-7.) Quelle: Bericht der Baukostensenkungskommission, S. 141 f., gekürzte Zusammenfassung, in Klammern: Bezug zur Nr. der Empfehlung in Kapitel 8 des Berichts Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 16

17 Baukostensenkungskommission Blickpunkt Industrialisierung und serielles Bauen Modularisierung, Standardisierung und industrielle, serielle Vorfertigung bergen Kosteneinsparpotenziale (Optimierung Bauprozesse, Skaleneffekte). Serielle Bauweisen haben noch zu wenig Bedeutung, Grundvoraussetzungen nicht erfüllt. Industrielles Bauen erfordert die Zusammenarbeit von Planern und Ausführenden von Anfang an (Einbringen von Ausführungskompetenzen, Kreativität und Innovationen). Klärung urheberrechtlicher Fragestellungen notwendig. Schaffung wirtschaftlicher Rahmenbedingungen für serielles und modulares Bauen (u.a. ausreichend großer Absatz). Stärkung der Industrialisierung des Bauens und serieller Bauweisen (Suche nach Optimierungsansätzen). Berücksichtigung von Akzeptanzhemmnissen. Grenzen, wo die Architekturqualität eingeschränkt wird. Vorteile serieller bzw. modularisierter Bauweisen zu wenig kommuniziert und zu wenig in Studium bzw. Ausbildung von Architekten und Ingenieuren verankert. Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 17

18 AG Serielles Bauen - Arbeitsprogramm und Stand Thema: Typengenehmigungen Diskussionsgegenstände Deutschlandweite Umsetzung bestimmter geprüfter Wohnungstypen oder Bauteile ohne erneute Genehmigung Herstellerunabhängiger Bauteilkatalog Aber: Typenprüfung und Zulassung decken vieles schon ab, wegen unterschiedliche Vor-Ort-Situationen können Typenprüfung Baugenehmigung nicht ersetzen. Einheitlichkeit in den Länderregelungen Arbeitsprogramm: Darstellung der Rechtsdifferenzen in den Bundesländern hinsichtlich Typenprüfungen und der Errichtung vorgefertigter Holzkonstruktionen Forschungsaufgabe zur Harmonisierung von Bauordnungen (Hemmnisse für serielles Bauen und Typenprüfungen herausarbeiten) Durchführung eines Investorenwettbewerbs zu Fragestellungen im Zusammenhang mit Nachverdichtung und Aufstockungen Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 18

19 AG Serielles Bauen - Arbeitsprogramm und Stand Thema: Unterstützung seriellen Bauens Diskussionsgegenstände Potenziale serieller Bauweisen Förderung serieller Bauweisen in Förderprogrammen, Beispiel Modellvorhaben Variowohnen Beispiel aus Schweden Kombohus Unterschiedlichkeit der sozialen Wohnraumförderbestimmungen Arbeitsprogramm: Übersicht zu den Förderprogrammen zum sozialen Wohnungsbau Forschungsaufgabe zur Harmonisierung von Bauordnungen (Hemmnisse für serielles Bauen und Typenprüfungen herausarbeiten) Vorschlag der Wohnungswirtschaft, wie Gesundheits-und Nachhaltigkeitsaspekte in die Förderung des seriellen Bauens einfließen können. Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 19

20 Ad hoc Arbeitsgruppe Wettbewerb Serielles Bauen Überblick über den Diskussionsstand Diskussionsgegenstände Auslober und Betreuung Standardisierung versus Flexibilisierung Integration Rahmenvertrag in Wettbewerb (wg. Vergaberecht) Bietergemeinschaften von Architekten/Planern und bauausführenden Unternehmen Wettbewerbsgegenstand: Entwicklung neuer innovativer, zukunftsfähiger Konzepte für den Neubau von mehrgeschossigen Wohnbauten in serieller Bauweise Ausblick: Fertigstellung der Ausschreibung für Wettbewerb bis Ende Juli Durchführung des Wettbewerbs zweites Halbjahr 2016 Abschluss Ende 2016/Anfang 2017 Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 20

21 Fazit und Ausblick Die Notwendigkeit, insbesondere in den Ballungsräumen und den Hochschulstädten zusätzlichen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, besteht weiterhin. Die Kernempfehlungen des Bündnisses befinden sich im Rahmen der Wohnungsbauoffensive in der Umsetzung. Zu allen Punkten der Wohnungsbauoffensive sind Handlungsstränge aufgenommen und Zeitpläne formuliert. Um bezahlbares Wohnen zu ermöglichen, ist ein Zusammenspiel unterschiedlicher Einzelmaßnahmen erforderlich. Der Wille, zu handeln, ist vorhanden, Instrumente und Maßnahmen stehen zur Verfügung, Prozesse sind eingeleitet. Bund, Länder und Kommunen müssen den Mut haben, zielgerichtete Entscheidungen zu treffen. Follow-Up BKSK & Wohnungsbauoffensive Hamburg 21

22 im Auftrag des VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee Bochum Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) michael.neitzel@inwis.de