Informationsbrief. Im April Steueroptimale Übertragung abgeschriebener Immobilien als Gestaltungsmittel nutzen

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1 Kirchenweg 1, Ebermannstadt Tel.: / Fax: 09194/ St-Nr. 217/202/20765 info@steuerkanzlei-baeumler.de Volksbank Ebermannstadt BIC: GENODEF1FOH IBAN: DE Sparkasse Ebermannstadt BIC: BYLADEM1FOR IBAN: DE Informationsbrief Im April 2015 Steueroptimale Übertragung abgeschriebener Immobilien als Gestaltungsmittel nutzen Da vermietete Immobilien in der Regel nach 50 bzw. bei degressiver AfA bereits nach 40 Jahren komplett abgeschrieben sind, nimmt die Zahl der Objekte, bei denen keine AfA mehr vorzunehmen ist, beständig zu. Häufig wird auch die Finanzierung abgeschlossen sein, sodass keine als Werbungskosten abziehbare Schuldzinsen mehr anfallen. Die Folge ist, dass sich die Steuerlast durch die ungeschmälerten Mieteinkünfte deutlich erhöht. In solchen Fällen sollte man gegensteuern. Durch eine gezielte Übertragung des Grundstücks können Einkünfte sinnvoll verlagert und neues AfA-Potenzial begründet werden. Unentgeltliche Übertragung Die unentgeltliche Übertragung einer vermieteten Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge führt im Ergebnis dazu, dass die zu versteuernden Überschüsse auf den neuen Eigentümer verlagert werden. Dies kann insbesondere dann von Vorteil sein, wenn der bisherige Eigentümer aufgrund anderer Einkünfte einem merklich höheren Steuersatz unterliegt als derjenige, der die Immobilie erhalten soll. 1

2 Hinweis: Da die Übertragung unentgeltlich erfolgt, fallen beim neuen Eigentümer, bis auf die Übertragungskosten (Notar- und Gerichtsgebühren; siehe BFH , BStBl II 14, 878) keine Anschaffungskosten an. Ist das übertragene Grundstück bereits in vollen Umfang abgeschrieben, kommt auch keine Fortführung der AfA des Rechtsvorgängers in Betracht ( 11d EStDV). Beispiel 1 V ist Eigentümer eines vermieteten, voll abgeschriebenen Mehrfamilienhauses, dessen Finanzierung auch bereits abgeschlossen ist. Hieraus erzielt er einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten von jährlich EUR. V unterliegt einer durchschnittlichen ESt-Belastung von 40 %. Zum übertragt V die Immobilie unentgeltlich auf seinen volljährigen, berufstätigen Sohn A, dessen durchschnittliche ESt- Belastung nur 20 % beträgt. Durch die Grundstücksübertragung fallen Nebenkosten von EUR an, davon entfallen 20 % auf den Grund und Boden. Lösung: A erzielt durch die Grundstücksübertragung ab 2015 Vermietungseinkünfte von EUR. Diese sind noch um die AfA aus den das Gebäude betreffenden Anschaffungsnebenkosten zu mindern (8.000 EUR x 2 % = 160 EUR). Im Ergebnis muss er daher EUR versteuern, was bei ihm zu einer Steuerbelastung von EUR führt. Bei V würde die Steuerbelastung dagegen EUR betragen. Hinweise - Bei dieser Gestaltungsvariante darf natürlich eine mögliche schenkungssteuerliche Belastung nicht außer Acht gelassen werden. - Sofern A in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb in das Objekt investieren will, kann er dies tun, ohne in die Falle des anschaffungsnahen Aufwands ( 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) zu laufen, da diese Vorschrift bei einer unentgeltlichen Grundstücksübertragung nicht greift (R 6.4 Abs. 1 S. 2 EStR). 2

3 Einräumung eines Zuwendungsnießbrauchs Eine mögliche Alternative zur Minderung der Steuerlast bei einer positive Einkünfte abwerfenden Immobilie wäre auch die Einräumung eines Zuwendungsnießbrauchs zugunsten eines gering verdienenden Abkömmlings. Beachten Sie Die unentgeltliche Einräumung eines Zuwendungsnießbrauchs hat zwar zur Folge, dass die Gebäudeabschreibung verloren geht, da der den Nießbrauch einräumende Eigentümer über keine Vermietungseinkünfte mehr verfügt und dem Nießbraucher keine abschreibbaren Anschaffungs- oder Herstellungskosten entstanden sind. Ist das Gebäude jedoch schon vollständig abgeschrieben, geht so weit durch die Nießbrauchsbestellung auch kein steuerlicher Vorteil verloren. Gestaltungshinweis Hinsichtlich der übrigen durch die Vermietung verursachten Kosten können die Parteien aber mit steuerlicher Wirkung vertraglich vereinbaren, dass der Nießbraucher (als Erzieler der Einkünfte) sämtliche Kosten zu tragen hat. Darauf sollte unbedingt geachtet werden, da sonst die gesetzliche Kostentragungslast nach BGB greift. Die hätte zur Folge, dass die Kosten, die der Eigentümer tragen muss, für einen Werbungskostenabzug verloren gehen (der Eigentümer hat mangels Einkünften keine Abzugsmöglichkeit und dem Nießbraucher sind insoweit keine Aufwendungen entstanden). Damit der Nießbrauch auch steuerlich anerkannt wird, sind darüber hinaus folgende Punkte zu beachten: - Handelt es sich um eine Nießbrauchsbestellung für ein minderjähriges Kind, muss bei Vertragsabschluss ein Abschlussergänzungspfleger mitwirken (BFH , VIII R75/79, BStBl 81, 297). Dagegen ist eine Dauerergänzungspflegschaft nicht erforderlich (BFH , VIII R 63/79, BstBl II 81, 295). - Die Beteiligten müssen die Nutzungsrechtsvereinbarung auch tatsächlich durchführen, d.h. den Mietern ist die Vermieterstellung des Nießbrauchers anzuzeigen und Mietzahlungen sind an den Vermieter zu leisten. Vertreten Eltern ihre minderjährigen Kinder, müssen die Willenserklärungen im Namen der Kinder abgegeben werden (BFH , VIII R 63/79, BStBl II 81, 295) 3

4 - Werden aufgrund der Bestellung des Nutzungsrechts lediglich die Erträge an den Nutzungsberechtigten abgeführt, steht dies in aller Regel der steuerlichen Anerkennung entgegen. Unschädlich ist es dagegen, wenn ein minderjährige Kindern eingeräumter Nießbrauch jederzeit frei widerrufbar ist (BFH , IX R 54/00, BFH/NV 04, 1079). - Die Vereinbarung des Nießbrauchs kann gestaltungsmissbräuchlich ( 42 AO) sein, wenn Eltern ihrem minderjährigen Kind ein zeitlich befristetes Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück bestellen, dass das Kind anschließend an seine Eltern zurückvermietet (BFH , IV R 36/90, BStBll II 91, 205). Beispiel 2 Sachverhalt wie im Beispiel 1, V räumt seinem zehnjährigen Sohn D unentgeltlich den bis zum Eintritt der Volljährigkeit befristeten Nießbrauch an dem Mehrfamilienhaus ein. D verfügt über keine weiteren Einkünfte. Nach den getroffenen Vereinbarungen übernimmt der Nießbraucher sämtliche durch die Mietimmobilie verursachten Kosten. Die bei der Nießbrauchsbestellung zu beachtenden Formalien (Pflegerbestellung etc.) wurden beachtet. Lösung: Mit dieser Gestaltung verlagert V die bei ihm mit 40 % = EUR besteuerten Vermietungseinkünfte auf seinen Sohn D, dessen Steuerbelastung mangels anderer Einkünfte bei ca EUR liegen wird, sodass sich insgesamt eine Steuerersparnis von EUR pro Jahr ergibt. Fazit Die aufgezeigten Gestaltungsalternativen zeigen, dass die optimale Gestaltung nicht nur vom jeweiligen Sachverhalt abhängt, sondern auch davon, was die Vertragsparteien außersteuerlich anstreben. In jedem Fall sollte man aber bereits im Vorfeld einen steuerlichen Berater mit in die Planungsüberlegungen einbeziehen, um auch die steuerliche Komponente, die je nach Sachverhalt erhebliche finanzielle Auswirkungen haben kann, optimal zu gestalten. Hier gilt einmal mehr der Grundsatz, dass ein Kind nur dann vor dem Ertrinken gerettet werden kann, wen es noch nicht in den Brunnen gefallen ist, d.h. wen der Übertragungs- oder Nießbrauchsvertrag noch nicht abgeschlossen, sondern noch im steuerlichen Sinne gestaltbar ist. 4

5 Allgemeine Information Bei den vorstehenden Ausführungen handelt es sich um nicht abschließende Informationen, die keine steuerliche Beratung ersetzen können. Sollten Sie Fragen zu diesen oder anderen Punkten haben so wenden Sie sich bitte an unsere Steuerkanzlei. Wenn Sie mit unserer Leistung zufrieden waren, sagen Sie es weiter. Wenn nicht, sagen Sie es uns. Wie Sie wissen können über Internet versandte E- Mails unter fremden Namen erstellt oder der Inhalt verändert werden. Aus diesem Grund sind unsere s verschickte Nachrichten grundsätzlich keine rechtsverbindlichen Erklärungen. Der Inhalt dieser samt Anlagen ist vertraulich und ausschließlich an einen bestimmten Empfänger gerichtet. Eine Weitergabe, die Herstellung von Kopien oder der sonstige Gebrauch durch Nichtadressaten ist nicht erlaubt. Wir bitten daher jeden Empfänger, der die versehentlich erhält, uns umgehend zu informieren und die Nachricht zu löschen. Mit freundlichen Grüßen Matthias Bäumler Dipl.-Kfm., Steuerberater Unsere Mitteilungen dienen der Erstinformation und ersetzen keinen Rechtsrat. Alle Angaben erfolgen nach sorgfältiger Prüfung, jedoch ohne Gewähr. Die Haftung der Autoren oder des Herausgebers ist ausgeschlossen. 5