EINFÜHRUNG IN DIE EINKOMMENSTEUER MIT FÄLLEN

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1 EINFÜHRUNG IN DIE EINKOMMENSTEUER MIT FÄLLEN Stand: 19. April 2017 Verfasser: Klaus Koch Steuerberater Fachanwalt für Steuerrecht Vereidigter Buchprüfer Klaus Koch Kaiser-Wilhelm-Straße Baden-Baden Tel: 07221/ Fax: 07221/ Klaus Koch 2017 K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer 1

2 2 K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer

3 EINFÜHRUNG IN DIE EINKOMMENSTEUER MIT FÄLLEN INHALTSVERZEICHNIS 1 Einkommensteuer Einkünfte Gewinneinkünfte Überschußeinkünfe Betriebsvermögen und PrivatvermögenI ESt-Schema Fall 1 Sachverhalt: Mieteinkünfte aus 6-Familien-Haus Lösung zu Fall 1: Mieteinkünfte aus 6-Familien-Haus K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer 3

5 1 EINKOMMENSTEUER Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit Die Einkommensteuer besteuert das Einkommen nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen: Wer ein kleines Einkommen hat, zahlt wenig Einkommensteuer. Wer ein hohes Einkommen hat, zahlt eine hohe Einkommensteuer bis zum Spitzensatz von 45 %. Der Grundfreibetrag mit stellt das Existenzminimum frei. Die Einkommensteuer berücksichtigt die persönlichen Verhältnisse des Steuerpflichtigen, z. B. durch Abzug von Sonderausgaben außergewöhnlichen Belastungen Kinderfreibetrag mit und Splittingtabelle für Ehegatten. Nettoprinzip und Veranlassungsprinzip Die Einkommensteuer besteuert das Nettoeinkommen nach Abzug von Betriebsausgaben und Werbungskosten (Nettoprinzip.) Der Steuerpflichtige kann seine Aufwendungen, die durch die Einkünfte veranlasst sind, als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehen (Veranlassungsprinzip). K. KOCH ESt eine Einführung 5

6 1 EINKOMMENSTEUER Steuerpflicht Die Einkommensteuer unterscheidet Steuerinländer und Steuerausländer. Steuerinländer haben einen Wohnsitz in Deutschland. Sie sind in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig mit ihren Welteinkünften, d. h. mit allen inländischen und ausländischen Einkünften (Wohnsitzbesteuerung). Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle. Steuerausländer haben keinen Wohnsitz in Deutschland. Sie sind in Deutschland nur beschränkt steuerpflichtig mit ihren inländischen Einkünften (Quellenbesteuerung). Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vermeiden eine Doppelbesteuerung der Einkünfte in zwei Staaten. Betriebliche Einkünfte dürfen nur im Betriebsstättenstaat besteuert werden. Mieteinkünfte dürfen nur im Belegenheitsstaat des vermieteten Grundstücks besteuert werden. ESt-Bescheid Die Einkommensteuer wird jedes Jahr durch den Einkommensteuerbescheid festgesetzt. ESt-Bescheide mit Vorbehalt der Nachprüfung können in der Festsetzungsfrist von 4 Jahren uneingeschränkt geändert werden, z. B. nach einer Außenprüfung. Endgültige ESt-Bescheide ohne Vorbehalt der Nachprüfung können nur noch geändert werden, wenn dem Finanzamt nachträglich neue Tatsachen bekannt werden. Sie können nicht geändert werden wegen bloßer Rechtsfehler, die dem Finanzamt unterlaufen sind. 6 K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer

7 1 EINKOMMENSTEUER EStG Die Einkommensteuer ist geregelt im Einkommensteuergesetz (EStG), ergänzt durch die Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV). Die Einkommensteuer-Richtlinien (EStR) der Finanzverwaltung kommentieren das EStG, um eine einheitliche Besteuerungspraxis zu gewährleisten. Die EStR sind eine wahre Fundgrube, um ESt-Probleme in der Praxis zu lösen. K. KOCH ESt eine Einführung 7

9 2 7 EINKÜNFTE 7 Einkünfte 3 Gewinneinkünfte mit Betriebsvermögen. 2 Abs. 1 EStG 4 Überschusseinkünfte im Privatvermögen. 3 Gewinneinkünfte aus einer unternehmerischen Tätigkeit aus Land- und Forstwirtschaft 13 ff. EStG aus Gewerbebetrieb 15 ff. EStG aus selbständiger Arbeit, 18 EStG z. B. freiberufliche Einkünfte. 4 Überschusseinkünfte Arbeitseinkünfte mit Lohnsteuer. 19 EStG Kapitaleinkünfte mit 25 % Abgeltungsteuer. 20 EStG Mieteinkünfte und 21 EStG sonstige Einkünfte, 22, 23 EStG z. B. Altersrente privates Veräußerungsgeschäft. K. KOCH ESt eine Einführung 9

11 3 3 GEWINNEINKÜNFTE 3 Gewinneinkünfte aus einer unternehmerischen Tätigkeit aus Land- und Forstwirtschaft 13 ff. EStG aus Gewerbebetrieb 15 ff. EStG aus selbstständiger Arbeit, 18 EStG z. B. freiberufliche Einkünfte. 4 Merkmale der Gewinneinkünfte Selbstständig tätig. Betriebsvermögen. Gewinn oder Verlust. Betriebsvermögensvergleich / Bilanz oder Einnahmen-Überschussrechnung. Selbstständig Der Unternehmer ist selbstständig tätig. Er führt den Betrieb mit Unternehmerinitiative in eigener Verantwortung und Unternehmerrisiko auf eigene Rechnung. Nicht selbstständig Der Arbeitnehmer ist nicht selbstständig tätig. Er ist eingegliedert in den Betrieb und weisungsgebunden. Der Arbeitgeber bestimmt Art, Ort und Zeit der Tätigkeit. Der Arbeitnehmer erzielt Arbeitseinkünfte mit Lohnsteuer und Sozialversicherung. 19 EStG K. KOCH ESt eine Einführung 11

12 3 3 GEWINNEINKÜNFTE Selbstständig oder nicht selbstständig Die Abgrenzung kann schwierig sein, z. B. bei Scheinselbstständigen. 19 EStG Für Arbeitseinkünfte spricht: feste Bezüge Überstunden werden bezahlt bezahlter Urlaub Lohnfortzahlung bei Krankheit. Gewinn oder Verlust Der Gewinn oder Verlust wird ermittelt durch 4 Abs. 1, 5 EStG Betriebsvermögensvergleich = Bilanz oder 4 Abs. 3 EStG Einnahmen-Überschussrechnung. Betriebsvermögensvergleich ermittelt den Gewinn oder Verlust durch Bilanz und GuV. Bilanz und GuV erfassen Aufwand und Ertrag im wirtschaftlichen Verursacherjahr, z. B. Gewinnrealisierung mit Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Einnahmen-Überschussrechnung erfasst Aufwand und Ertrag im Jahr der Zahlung 11 EStG mit Zufluss oder Abfluss Zufluss- und Abflussprinzip. Betriebseinnahmen./. Betriebsausgaben = Gewinn oder Verlust 12 K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer

13 3 3 GEWINNEINKÜNFTE Betriebsvermögen Wirtschaftsgüter, die dem Betrieb dienen, sind notwendiges Betriebsvermögen, z. B. Betriebsgrundstück Maschinen Lkw Warenlager. Das Betriebsvermögen ist steuerverstrickt. Wertsteigerungen oder Wertminderungen des Betriebsvermögens erhöhen oder mindern den Gewinn: Ertrag durch Wertsteigerungen, z. B. stille Reserven im Betriebsgrundstück. Aufwand durch Wertminderungen. Der Gewinn oder Verlust wird realisiert durch Verkauf oder Entnahme ins Privatvermögen. Gewinn oder Verlust Der Gewinn oder Verlust des Unternehmers wird ermittelt durch Betriebsvermögensvergleich / Bilanz oder 4 Abs. 1, 5 EStG Einnahmen-Überschussrechnung. 4 Abs. 3 EStG Betriebsvermögensvergleich Der Betriebsvermögensvergleich vergleicht das Betriebsvermögen = Buchkapital am Anfang und Ende des Jahres: Mehr-Kapital ist der Gewinn. Weniger-Kapital ist der Verlust. Entnahmen und Einlagen werden neutralisiert. Betriebsvermögen am Ende des Jahres./. Betriebsvermögen am Ende des Vorjahres + Entnahmen./. Einlagen = Gewinn oder Verlust 4 Abs. 1 EStG K. KOCH ESt eine Einführung 13

14 3 3 GEWINNEINKÜNFTE Einnahmen-Überschussrechnung Die Einnahmen-Überschussrechnung 4 Abs. 3 EStG erfasst Aufwand und Ertrag im Jahr der Zahlung 11 EStG mit Zufluss oder Abfluss Zufluss- und Abflussprinzip. Betriebseinnahmen./. Betriebsausgaben = Gewinn oder Verlust Aufwand und Ertrag Betriebsvermögensvergleich / Bilanz erfasst Aufwand und Ertrag im wirtschaftlichen Verursacherjahr. Einnahmen-Überschussrechnung erfasst Aufwand und Ertrag im Jahr der Zahlung Zufluss- und Abflussprinzip. Beispiel Steuerberater mit Einnahmen-Überschussrechnung erfasst die Honorare als Betriebseinnahmen im Jahr der Zahlung. StB-GmbH mit Betriebsvermögensvergleich erfasst den Ertrag mit Aktivierung der Honorarforderung, d. h. mit der Entstehung der Forderung, auch wenn der Mandant erst im Folgejahr zahlt. GmbH bucht: Forderung an Ertrag Zahlung des Honorars ist erfolgsneutral: Bank an Forderung 14 K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer

15 4 4 ÜBERSCHUSSEINKÜNFTE 4 Überschusseinkünfte Arbeitseinkünfte mit Lohnsteuer 19 EStG Kapitaleinkünfte mit 25 % Abgeltungsteuer 20 EStG Mieteinkünfte Sonstige Einkünfte z. B. Altersrenten privates Veräußerungsgeschäft 21 EStG 22, 23 EStG 3 Merkmale der Überschusseinkünfte Einkunftsquelle im Privatvermögen Überschuss oder Verlust Überschussrechnung Einkunftsquelle im Privatvermögen Bei den Überschusseinkünften befindet sich die Einkunftsquelle im Privatvermögen. Beispiel Vermietetes Grundstück im Privatvermögen GmbH-Anteil Aktien Veräußerung von Privatvermögen Privatvermögen ist nicht steuerverstrickt. Die Veräußerung von Privatvermögen ist ein steuerlich unbeachtlicher Vorgang im Privatvermögen. 3 Ausnahmen Veräußerung von GmbH-Anteilen und Aktien ab 1 % Beteiligung. 17 EStG Veräußerung von Kapitalvermögen. 20 EStG Privates Veräußerungsgeschäft. 23 EStG K. KOCH ESt eine Einführung 15

16 4 4 ÜBERSCHUSSEINKÜNFTE Überschuss oder Verlust Der Überschuss oder Verlust aus den Überschusseinkünften wird ermittelt durch die Überschussrechnung: Einnahmen./. Werbungskosten = Überschuss oder Verlust Werbungskosten Werbungskosten sind alle Aufwendungen, um die Überschusseinkunft zu erzielen. Zufluss- und Abflussprinzip Einnahmen und Werbungskosten werden erfasst 11 EStG im Jahr der Zahlung mit Zufluss oder Abfluss. 16 K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer

17 5 BETRIEBSVERMÖGEN UND PRIVATVERMÖGEN Betriebsvermögen Betriebsvermögen bei den 3 Gewinneinkünften: Wirtschaftsgüter, die dem Betrieb dienen, sind notwendiges Betriebsvermögen, z. B. Betriebsgrundstück Maschinen Lkw Warenlager. Betriebsvermögen ist steuerverstrickt Wertsteigerungen oder Wertminderungen des Betriebsvermögens erhöhen oder mindern den Gewinn: Ertrag durch Wertsteigerungen, z. B. stille Reserven im Betriebsgrundstück. Aufwand durch Wertminderungen. Der Gewinn oder Verlust wird realisiert durch Verkauf oder Entnahme ins Privatvermögen. Privatvermögen Privatvermögen dient den Überschusseinkünften oder der privaten Lebensführung. Beispiel Mietwohngrundstück Selbstgenutztes Einfamilienhaus Pkw des Arbeitnehmers K. KOCH ESt eine Einführung 17

18 5 BETRIEBSVERMÖGEN UND PRIVATVERMÖGEN Privatvermögen ist nicht steuerverstrickt Wertänderungen oder Wertsteigerungen des Privatvermögens sind ein steuerlich unbeachtlicher Vorgang im Privatvermögen. 3 Ausnahmen 17 EStG Veräußerung von GmbH-Anteilen und Aktien ab 1 % Beteiligung. 20 EStG Veräußerung von Kapitalvermögen. 23 EStG Privates Veräußerungsgeschäft. Privates Veräußerungsgeschäft bei Grundstücken Beim Verkauf von Grundstücken im Privatvermögen in 10 Jahren nach der Anschaffung entsteht ein 23 EStG privater Veräußerungsgewinn oder Veräußerungsverlust. Gestaltung Wer das Grundstück nach Ablauf der Veräußerungsfrist von 10 Jahren verkauft, vermeidet den privaten Veräußerungsgewinn. Beispiel Der Eigentümer verkauft das vermietete Grundstück erst 20 Jahre nach der Anschaffung. 18 K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer

19 5 BETRIEBSVERMÖGEN UND PRIVATVERMÖGEN Gestaltung: Ehegattengrundstück Fall Hans betreibt ein Autohaus in Mannheim als Einzelunternehmer auf eigenem Grundstück. Er verkauft das Autohaus mit dem betrieblichen Grundstück nach 30 Jahren. Lösung Hans tätigt eine Betriebsveräußerung. Denn das Grundstück wird betrieblich genutzt und ist daher notwendiges Betriebsvermögen. 16 Abs. 1 EStG Folge Hans muss die stillen Reserven im Grundstück, die seit der Betriebseröffnung vor 30 Jahren entstanden sind, als Veräußerungsgewinn versteuern. Gestaltung Vor Betriebseröffnung des Autohauses überträgt Hans das Grundstück auf seine Ehefrau. Die Ehefrau vermietet das Grundstück an Hans. Folge Das Grundstück bleibt Privatvermögen bei der Frau. Die Frau versteuert die Miete als Mieteinkünfte. Hans zieht die Miete als Betriebsausgabe ab. Der Verkauf des Grundstücks nach 30 Jahren an den Käufer des Autohauses ist ein steuerlich unbeachtlicher Vorgang im Privatvermögen. 21 EStG Scheidungsrisiko Das Scheidungsrisiko lässt den Unternehmer zögern, die steuerlich optimale Gestaltung zu wählen und das Grundstück aus der Hand zu geben: Eine schwere Entscheidung! K. KOCH ESt eine Einführung 19

21 6 EST-SCHEMA 2017 A) Persönliche Verhältnisse Steuerpflicht Einzelveranlagung oder Zusammenveranlagung Kinderfreibetrag B) 7 Einkünfte C) Zu versteuerndes Einkommen Zu versteuerndes Einkommen +./. 7 Einkünfte = Summe der Einkünfte 2 Abs. 3 EStG./. Altersentlastungsbetrag (2005) a EStG./. Entlastungsbetrag für Alleinerziehende b EStG./. Freibetrag für Land- und Forstwirte Abs. 3 EStG = Gesamtbetrag der Einkünfte 2 Abs. 3 EStG./. Verlustabzug 10 d EStG./. Sonderausgaben 10, 10 b EStG./. außergewöhnliche Belastungen 33 bis 33 c EStG = Einkommen 2 Abs. 4 EStG./. Kinderfreibetrag Abs. 6 EStG = zu versteuerndes Einkommen 2 Abs. 5 EStG K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer 21

23 7 FALL 1 MIETEINKÜNFTE 6-FAMILIEN-HAUS Fall 1 Mieteinkünfte 6-Familien-Haus Sabine kauft ein 6-Familien-Haus (Baujahr 1960) für Der Kaufpreis entfällt mit 40 % auf den Boden. Die Anschaffungsnebenkosten betragen , z. B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten. Sabine bezahlt den Kaufpreis aus eigenen Mitteln. Schuldzinsen fallen nicht an. Sabine schließt den notariellen Kaufvertrag im Dezember Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten gehen über am 1. April Der Eigentümerwechsel wird im Grundbuch eingetragen im Mai Das Haus steht leer und muß renoviert werden. Sabine will das Haus vermieten. Sabine renoviert das 6-Familien-Haus in 2016: Neue Dachgauben vergrößern die Wohnflächen in den beiden Dachgeschoßwohnungen Neue Isolierglasfenster ersetzen die alten Holzfenster Neues Dach Neue Gasheizung ersetzt die alte Ölheizung Die Rechnungsbeträge enthalten 19 % Umsatzsteuer. Sabine bezahlt die Handwerkerrechnungen in Sabine vermietet die 6 Wohnungen für monatlich : 3 Wohnungen ab 1. Dezember 2016, 3 Wohnungen ab 1. Januar Die Mieten werden pünktlich gezahlt zu Monatsbeginn. Jährlicher Erhaltungsaufwand fällt in 2016 an mit 1.000, z. B. Wartung der Heizung, Ablesekosten, verstopftes Rohr. Die anderen Aufwendungen in 2016 betragen 2.000, z. B. Grundsteuer, Versicherung. Aufgabe: Ermitteln Sie die Einkünfte von Sabine aus dem 6-Familien-Haus in K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer 23

24 7 LÖSUNG ZU FALL 1 MIETEINKÜNFTE 6-FAMILIEN-HAUS Mieteinkünfte Sabine erzielt Mieteinkünfte durch die Vermietung 21 EStG der 6 Wohnungen im Privatvermögen. Der Vermieter versteuert die Mieteinkünfte. Die Mieteinkünfte werden ermittelt durch Überschußrechnung: Mieteinnahmen./. Werbungskosten = Mietüberschuß oder Mietverlust Mieteinnahmen und Werbungskosten werden im Jahr der Zahlung erfaßt. 11 EStG Es gilt das Zufluß- und Abflußprinzip. Mieteinnahmen in EStG Sabine fließen in 2016 zu: 3 Monatsmieten für Dezember x = Die Mieteinnahmen in 2016 betragen Werbungskosten 9 EStG Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlaßt sind (Veranlassungsprinzip), z. B. Erhaltungsaufwand AfA auf das Mietgebäude Schuldzinsen für das Mietobjekt Grundsteuer Gebäudeversicherung. 24 K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer

25 7 LÖSUNG ZU FALL 1 MIETEINKÜNFTE AUS 6-FAMILIEN-HAUS Vorweggenommene Werbungskosten Aufwendungen, die vor Mietbeginn anfallen, können als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Eigentümer zur Vermietung entschlossen ist. Der Vermieter muß die endgültige Vermietungsabsicht haben, wenn die vorweggenommenen Werbungskosten entstehen. Schmidt, 21 EStG, Rz Der Eigentümer kann keine vorweggenommenen Werbungskosten abziehen, wenn er im Zeitpunkt der Aufwendungen noch nicht entschieden hat, ob er die Wohnung vermieten, selbst nutzen oder verkaufen will. Der Vermieter trägt die Beweislast für die endgültige Vermietungsabsicht. Er muß seine Vermietungsabsicht nachweisen, z. B. durch Mieteinnahmen oder Vermietungsauftrag an den Makler. Hinweis Das Steuerrecht verteilt die Beweislast für Tatsachen auf das Finanzamt und den Steuerpflichtigen: Finanzamt trägt die Beweislast für steuerbegründende Tatsachen, z. B. Mieteinnahmen. Steuerpflichtiger trägt die Beweislast für steuermindernde Tatsachen, z. B. Werbungskosten. Ergebnis Sabine will das 6-Familien-Haus vermieten. Sie hat Vermietungsabsicht von Anfang an ab dem Erwerb. Sabine kann daher die Aufwendungen vor Mietbeginn als vorweggenommene Werbungskosten abziehen. K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer 25

26 7 LÖSUNG ZU FALL 1 MIETEINKÜNFTE AUS 6-FAMILIEN-HAUS Gebäude-AfA Sabine kann die lineare Gebäude-AfA 7 Abs. 4 EStG mit 2 % pro Jahr als Werbungskosten abziehen, da das Gebäude nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurde. Die AfA beginnt ab der Anschaffung, d. h. wenn das wirtschaftliche Eigentum am 6-Familien-Haus auf Sabine übergeht. 39 Abs. 2 Nr. 1 AO Das wirtschaftliche Eigentum geht über mit Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten (Blitzschlagrisiko) am 1. April Abs. 1 Satz 4 EStG Die Gebäude-AfA wird zeitanteilig abgezogen für 9 Monate mit 9/12 ab April Angefangene Monate zählen voll. AfA-Bemessungsgrundlage 7 Abs. 4 EStG Die AfA mit 2 % wird berechnet aus den Anschaffungskosten und den Anschaffungsnebenkosten für das Gebäude ohne Boden. Die AfA-Bemessungsgrundlage wird gekürzt um die anteiligen Anschaffungskosten für den Boden mit 40 %. Die AfA-Bemessungsgrundlage wird erhöht um anschaffungsnahe Herstellungskosten und nachträgliche Herstellungskosten für das Gebäude. Anschaffungsnahe Herstellungskosten 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten 3 Jahren nach dem Erwerb werden umqualifiziert in versteckte Anschaffungskosten, wenn sie die 15 %-Grenze übersteigen. Das EStG geht davon aus, daß der Grundstückskäufer diese zeitnahen Aufwendungen in den Kaufpreis einkalkuliert. 26 K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer

27 7 LÖSUNG ZU FALL 1 MIETEINKÜNFTE AUS 6-FAMILIEN-HAUS Nachteil Die anschaffungsnahen Herstellungskosten können nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Sie erhöhen nur die AfA-Bemessungsgrundlage für die lineare Gebäude-AfA mit 2 %. Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung ohne Umsatzsteuer (netto) in den ersten 3 Jahren nach dem Erwerb 15 % der Anschaffungskosten für das Gebäude ohne den Boden übersteigen. 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG Die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung müssen gekürzt werden um die Umsatzsteuer. Die Umsatzsteuer wird aus den Rechnungsbeträgen (brutto) herausgerechnet mit 19/ % aus den Anschaffungskosten für das Gebäude Kaufpreis Anschaffungsnebenkosten = Anschaffungskosten für das Grundstück /. Bodenanteil 40 % aus / = Anschaffungskosten für das Gebäude daraus 15 % Die Prüfgrenze mit 15 % für die anschaffungsnahen Herstellungskosten beträgt Instandsetzung und Modernisierung Bei den schädlichen Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung werden nicht berücksichtigt: Herstellungskosten durch Erweiterung und jährlicher Erhaltungsaufwand mit Die Aufwendungen für die Dachgauben sind Herstellungskosten durch Erweiterung des Gebäudes. Die Dachgauben vergrößern die Wohnfläche. K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer 27

28 7 LÖSUNG ZU FALL 1 MIETEINKÜNFTE AUS 6-FAMILIEN-HAUS Die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung betragen: Fenster Dach Gasheizung /. Umsatzsteuer 19/119 aus = Die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung mit überschreiten die Prüfgrenze mit (sehr knapp). Gestaltung Der Vermieter vermeidet die anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn er in den ersten 3 Jahren nach dem Grundstückserwerb die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung zurückfährt unter die 15 %-Grenze. Vorteil Bleibt der Vermieter unter der 15 %-Grenze, 21, 9 EStG kann er alle Aufwendungen sofort als Werbungskosten abziehen. AfA-Bemessungsgrundlage Anschaffungskosten für das Gebäude nachträgliche Herstellungskosten durch Dachgauben anschaffungsnahe Herstellungskosten durch Dachgauben = Anschaffungskosten für das Gebäude davon 2 % AfA davon 9/12 zeitanteilig für Sabine kann für 2016 die zeitanteilige lineare AfA mit als vorweggenommene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehen. 28 K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer

29 7 LÖSUNG ZU FALL 1 MIETEINKÜNFTE AUS 6-FAMILIEN-HAUS Für die nachträglichen Herstellungskosten durch die Dachgauben gilt die AfA-Vereinfachungsregel. Die nachträglichen Herstellungskosten entstehen zu Beginn des Jahres, im Streitfall beim Erwerb am 1. April R 7.4 Abs. 9 Satz 3 EStR Vorteil Volle Jahres-AfA für nachträgliche Herstellungskosten. Mieteinkünfte für Sabine in 2016 Mieteinnahmen /. Werbungskosten jährlicher Erhaltungsaufwand./ andere Aufwendungen./ AfA./ insgesamt./ / Sabine erzielt in 2016 einen Mietverlust mit./ K. KOCH Einführung in die Einkommensteuer 29