12. Tiefe der Abstandsflächen (Art. 6 Absatz 4) EL 64 Oktober 1999 Dhom 133

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1 Art. 6. Abstandsflächen Art. 6 BauNVO verweist nochmals ausdrücklich auf die landesrechtlichen Regelungen zu den Abstandsflächen. Gebäudeteile und Bauteile, die wegen ihrer Größe nach Landesrecht in den Abstandsflächen und ohne eigene Abstandsflächen nicht mehr zulässig sind, können jedoch im Einzelfall ebenso eine Baugrenze geringfügig überschreiten. In diesen Fällen wird jedoch ein wesentlich strengerer Maßstab bei der Beurteilung der Geringfügigkeit anzulegen sein, sofern der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt. Dabei ist insbesondere nachbarlichen Belangen ausreichend Rechnung zu tragen. 23 Abs. 5 ist insofern nachbarschützend (VGH Urteil v Nr. 20 B /20 B ). Der Bebauungsplan kann die Zulassung von Ausnahmen für bauliche Anlagen außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen ausschließen oder beschränken. Die Ausnahmeregelung des Abs. 3 Satz 7 für die Zulässigkeit von untergeordneten Bauteilen und Vorbauten erlangen dann keine praktische Bedeutung, es sei denn, es kann von den festgesetzten Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen nach 31 Abs. 2 BauGB befreit werden. Die Vorschriften der BauNVO und der BayBO gelten insofern selbständig und unabhängig voneinander. 23 BauNVO ist nicht anwendbar auf die nach 173 Abs. 3 BauGB a. F. übergeleiteten Bebauungspläne, die nach früherem Recht erlassen wurden (BVerwG Urteil vom BayVBl. 1969, 26). In solchen Fällen bedarf es, um die notwendige Übereinstimmung mit Art. 6 Abs. 3 Satz 7 herzustellen, einer Befreiung von den Baulinien (Baugrenzen, Bebauungstiefen) nach 31 Abs. 2 BauGB. Die o. g. Ausführungen gelten dem Prinzip nach analog für fiktive Baulinien und Baugrenzen in Gebieten nach 34 ohne Bebauungsplan. In diesen Fällen ist die Erteilung von Ausnahmen nicht erforderlich, es sei denn, untergeordnete Bauteile liegen zu einer Grenze näher als 2 m (s. Rn. 206). 12. Tiefe der Abstandsflächen (Art. 6 Absatz 4) Absatz 4 enthält in Satz 1 die Grundregel zur Tiefe der Abstandsflächen. Danach ist die nach Absatz 3 ermittelte (s. Rn. 92, 127 ff) Gesamtwandhöhe (1 H) einzuhalten, mindestens aber eine Tiefe von 3 m. Zugleich werden in den Sätzen 2 und 3 Abweichungen von der Grundregel formuliert. Weitere Ausnahmen enthalten Art. 6 Abs. 5 (s. Rn. 246) und Abs. 6 (s. Rn. 281) sowie Art. 7 Abs. 1 und 3 (s. Art. 7 Rn. 10, 174). Die gesetzlich vorgeschriebenen Tiefen können der Übersicht in Rn. 5 entnommen werden. Die Reduzierung der Abstandsflächentiefe in Kern-, Gewerbe- und Industriegebieten auf 0,5 bzw. 0,25 H folgt aus dem geringeren Bedarf an Freiflächen und Belichtung in diesen Gebieten. Eine Reduzierung EL 64 Oktober 1999 Dhom

2 Art Teil C. Kommentar auf eine Abstandsflächentiefe von 3 m läßt Art. 6 Abs. 6 in Industrieund Gewerbegebieten zwischen Gebäuden auf demselben Grundstück zu, sofern sich feuerbeständige Wände ohne Öffnungen gegenüberliegen. Anwendbar sind die Verkürzungen nur dort, wo ein Bebauungsplan derartige Gebiete festsetzt (vgl. 7, 8, 9 BauNVO), oder wo die tatsächlich vorhandenen Nutzungen dem Charakter derartiger Gebiete entsprechen ( 34 Abs. 2 BauGB). In Gemengelagen nach 34 Abs. 1 BauGB ist Absatz 4 Satz 2 auch dann nicht anwendbar, wenn sowohl das Baugrundstück als auch das Nachbargrundstück durch gewerbliche Nutzung geprägt sind (VGH v Nr. 14 CS , Bay- VBl. 1993, 278). Um eine Doppelprivilegierung zu vermeiden, verbietet Absatz 5 Satz 1 Hs. 2 in Kern-, Gewerbe- oder Industriegebieten eine weitergehende Verkürzung der Abstandsflächentiefe durch das sogenannte 16 m-privileg des Absatzes 5 Satz 1 Hs.1. Nach Absatz 4 Satz 3 beträgt in Sondergebieten, die nicht der Erholung dienen, die Abstandsfläche 1 H. Allerdings können die Bauaufsichtsbehörden beispielsweise in Hochschul-, Klinik-, Hafengebieten, in Gebieten für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien dienen, sowie in Gebieten für Einkaufszentren und großflächigen Einzelhandelsbetrieben die Abstandsflächentiefen verkürzen, da dies im Regelfall mit der Nutzung dieser Sondergebiete zu vereinbaren ist. Die Abstandsflächen sind in den Lageplan einzutragen ( 7 Abs. 2 Satz 2 Nr. 8 BauVorlV). Fehlt eine hinreichend bestimmte Darstellung, haben die Bauaufsichtsbehörden das exakte Maß der Abstandsflächen in den Bauvorlagen festzusetzen. 13. Halbierte Abstandsflächentiefe (0,5 H) für zwei Außenwände von jeweils nicht mehr als 16 m Länge (Art. 6 Absatz 5) a) Allgemeines 246 Für zwei Außenwände, die jeweils nicht länger als 16 m sind, genügt als Tiefe der Abstandsfläche die Hälfte der nach Absatz 4 vorgeschriebenen, grundsätzlich 1 H tiefen Abstandsfläche, mindestens aber 3 m (Abs. 5 Satz 1 Hs. 1). Mit dieser Regelung, die das 4. Änderungsgesetz von 1982 eingeführt hat, sollen Erleichterungen für den Bauherrn geschaffen werden. Die Regelung des Absatzes 5 ist in ihren Voraussetzungen nicht hinreichend bestimmt, was zu zahlreichen Auslegungsund Anwendungsschwierigkeiten führt. Sinn dieser Bestimmung ist es, zur besseren Ausnutzung der vorhandenen Baugrundstücke die Abstandsflächen in den Fällen zu halbieren, in denen dies wegen der geringen Länge der betreffenden Außenwand im Hinblick auf die Interessen der dieser Wand gegenüberliegenden Grundstücksnachbarn, aber auch im öffentlichen Interesse wegen der Belichtung und Belüftung eines dieser Wand gegenüberliegenden Gebäudes zumutbar er- 134 Dhom Oktober 1999 EL 64

3 Art. 6. Abstandsflächen 247, 248 Art. 6 scheint (VGH Großer Senat v Nr.Gr. S.1/85, VGH n. F. 39, 9 = BayVBl. 1986, 397). Der Gesetzgeber, der ein rechteckiges Gebäude mit parallel zu den Grundstücksgrenzen verlaufenden Außenwänden im Blick hatte, ging davon aus, daß von einer derartigen Außenwand keine solche Störung ausgeht, die einen größeren Gebäudeoder Grenzabstand erfordert (s. LT-Drs. 9/7854 S. 30), und daß die ausreichende Belichtung der Gebäude auf der anderen Gebäudeseite möglich ist. Das 16 m-privileg belastet den Nachbarn. Es kann im ungünstigsten Fall dazu führen, daß sich der Nachbar in nur 3 m Entfernung von der Grundstücksgrenze einer Außenwand von 6 m Höhe und 16 m Länge gegenübersieht. Doch schien diese Beeinträchtigung dem Gesetzgeber noch hinnehmbar, da das 16 m-privileg auf zwei Außenwände begrenzt ist. Die sich hierbei ergebenden Abstandsflächen können unter Berücksichtigung der in dieser Abstandsflächentiefe noch zulässigen Vorbauten (s. Abs. 3 Satz 7, Abs. 9) recht problematisch sein. Gegebenenfalls müssen die Gemeinden mit Hilfe von Bebauungsplänen oder Satzungen nach Art. 91 Abs. 1 Nr. 5 durch Festlegung größerer Abstandsflächen dem entgegenwirken (s. Art. 7 Abs. 1). Das 16 m-privileg, das in anderen Bundesländern als Schmalseitenprivileg bezeichnet wird die beiden schmalen Seiten eines rechteckigen Gebäudes dürfen näher an die Grundstücksgrenzen heranrücken, gilt für jede Außenwand, sofern die Voraussetzungen des Absatzes 5 eingehalten sind. Das Privileg erfaßt die seitlichen Außenwände, gilt aber auch für die vordere, rückwärtige und andere Außenwände. Die Vorschrift gilt ferner gegenüber angrenzenden öffentlichen Verkehrs-, Grün- oder Wasserflächen, auf die sich die verkürzte Abstandsflläche bis zu deren Hälfte erstrecken kann (Abs. 7). Sie ist damit auf jede eine Gebäudeseite abschließende Außenwand anzuwenden. Die Privilegierung ergreift nicht nur den Grundfall des rechteckigen Gebäudes mit vier Außenwänden, sondern auch Gebäude mit mehreren Außenwänden (Gebäude in L- oder U-Form), sowie Gebäude mit unregelmäßigen Grundrissen, die über gegliederte oder abgewinkelte Wandteile verfügen. Auch für dreieckige und kreisförmige Gebäude gilt das 16 m- Privileg. Allerdings kann wegen der Beschränkung des 16 m-privilegs auf zwei Außenwände ein kreisförmiges Gebäude nur vor zwei, je 16 m langen Teilen der Außenwand (zur Ermittlung der Wandlänge s. Rn. 94) die halbierte Abstandsflächentiefe in Anspruch nehmen. Dabei können diese Wandteile beliebig auf die gedachten vier Außenwände des Gebäudes verteilt werden (s. nachfolgende Abb.) EL 64 Oktober 1999 Dhom 135

4 Art , 250 Teil C. Kommentar Die Regelung des Art. 6 Abs. 5 kann vor jeder Außenwand eines Gebäudes nur ein Mal in Anspruch genommen werden. Allerdings kann sie für mehrere freistehende Gebäude auf einem Grundstück jeweils erneut Anwendung finden, auch wenn diese Gebäude mit der verkürzten Abstandsfläche gegenüber demselben Nachbargrundstück liegen. Allerdings müssen die Gebäude, die auf einem oder mehreren Baugrundstücken liegen können, zueinander die gesetzlich vorgegebene Tiefe der Abstandsfläche einhalten. Unterschreiten sie die Abstandsflächen soweit, daß sie wie ein Gebäude wirken, so ist Absatz 5 Satz 3 einschlägig (s. Rn. 256). Weist ein Gebäude abweichend vom der gesetzlichen Regelung zugrundeliegenden Regelbeispiel einen anderen als rechteckigen 136 Dhom Oktober 1999 EL 64

5 Art. 6. Abstandsflächen 251, 252 Art. 6 Grundriß auf, so taucht die Frage auf, wo eine Gebäudeseite und damit eine Außenwand endet und eine andere beginnt. Wird die Gebäudeseite, wenn auch in einem Winkel, fortgesetzt, so ist die gesamte (abstandsflächenrelevante) Außenwand für die Frage maßgebend, ob das 16 m-privileg Anwendung findet. Diese Frage muß nach dem Sinn der Regelung des Absatzes 5 aufgrund natürlicher Betrachtungsweise beantwortet werden. Bei Änderungen im Richtungsverlauf der Außenfläche eines Gebäudes kann eine neue Gebäudeseite auch bei einem flacheren Abknicken als 90º beginnen, wenn nicht später die frühere Richtung wieder aufgenommen wird (VGH Großer Senat v BayVBl. 1986, 397). Eine neue Gebäudeseite wird daher in der Regel vorliegen, wenn die Wand mindestens um 45º abknickt und die frühere Richtung nicht wieder aufnimmt. Allerdings kann dann unter Umständen für die neue Gebäudeseite das 16 m-privileg ein zweites Mal in Anspruch genommen werden. b) Außenwände nicht länger als 16 m aa) Regelfall einheitliche Außenwand ohne versetzte Wandteile Das Längenmaß von 16 m ist zwingend vorgegeben. Daher führen 251 auch geringe Überschreitungen (z. B. Wandlänge von 16,01 m) zum Verlust des 16 m-privilegs. Die Länge der Außenwand ist an den äußersten Eckpunkten einschließlich Dämmschicht und Verputz zu messen. Dabei sind Vorbauten, wie Erker oder Balkone, die senkrecht auf eine Außenwand treffen, nur einzurechnen, sofern sie nicht mehr untergeordnet sind (s. Rn. 195 ff). bb) Abstandsflächenrelevante Außenwand oder Wandteile Bei Außenwänden, die aus horizontal versetzten Außenwandteilen bestehen, aber auch bei ungegliederten Außenwänden, die nicht parallel zur Grundstücksgrenze verlaufen, stellt sich die Frage, ob für die Längenberechnung entsprechend einer natürlichen Betrachtungsweise die gesamte Außenwand maßgeblich ist, oder ob die Außenwandteile bei der Längenberechnung unberücksichtigt bleiben, die ihrerseits die volle Abstandsflächentiefe (1 H) einhalten. Diese Frage hat der Große Senat des VGH im Beschluß vom (BayVBl. 1986, 397) im Sinne der letztgenannten Auffassung entschieden. Da Art. 6 Abs. 4 und 5 auf der Grundlage der Bezugsgröße H, die nach Absatz 3 ermittelt wird, die Tiefe der Abstandsfläche bestimmen, sind entsprechend Abs. 3 Satz 3 Außenwandteile auch bei der Ermittlung der Tiefe der Abstandsfläche einer gesonderten Betrachtung zu unterwerfen. Ausschlaggebend für das Ausscheiden von Wandteilen mit 1 H war jedoch der Normzweck des Absatzes 5. Wird nicht auf die tatsächliche Länge, sondern nur auf die (für die Anwendung des 16 m-privilegs) abstandsflächenrelevanten Wandteile abgestellt das sind die Teile, die EL 64 Oktober 1999 Dhom

6 Art Teil C. Kommentar die volle Abstandsflächentiefe nicht einhalten können, so wird eine verbesserte Ausnutzung der vorhandenen Baugrundstücke erreicht, ohne dem Nachbarn zuzumuten, daß eine Gebäudefront auf mehr als insgesamt 16 m die Vergünstigung nach Absatz 5 in Anspruch nimmt, also näher an seine Grundstücksgrenze heranrückt, als dies nach den Absätzen 3 und 4 allgemein zulässig ist (s. nachfolgende Abb.). Abstandsflächenrelevant für die Anwendung des 16 m-privilegs kann danach die ganze Wand sein, die 1 H unterschreitet oder es können das nur Teile einer Außenwand sein, die eine geringere Abstandsflächentiefe als 1 H einhalten. Allerdings sind mehrere Teile einer Gebäudeseite, die die volle Abstandsfläche nicht einhalten, zusammenzuzählen (s. nachfolgende Abb. S. 141). Ist die abstandsflächenrelevante Außenwand länger als 16 m, so muß sie die volle Abstandsflächentiefe einhalten. Nicht möglich ist es, eine Außenwand so aufzuteilen, daß auf einer Länge von 16 m nur die halbierte Abstandsflächentiefe eingehalten wird und für den übrigen Außenwandteil eine Abweichung nach Art. 70 erteilt wird. Absatz 5 ist nur insoweit einer Abweichung zugänglich, als die halbierte Abstandsflächentiefe weiter reduziert wird. Werden die Voraussetzungen des Absatzes 5 nicht erfüllt, so bleibt nur eine Abweichung von Absatz 4. Möglich ist aber die Anwendung des 16 m-privilegs, wenn für den übrigen Wandteil die Abstandsfläche ganz oder teilweise nach Art. 7 Abs. 5 auf das Nachbargrundstück übernommen wird (s. VGH v Nr. 20 CS ; v Nr. 2 B ), oder wenn die volle Abstandsflächentiefe nach Absatz 7 die Hälfte der öffentlichen Straßenfläche in Anspruch nehmen kann. Nicht geklärt hat der Große Senat, ob die abstandsflächenrelevante Betrachtungsweise auch bei nicht gegliederten Außenwänden Anwendung findet. Praktisch relevant wird diese Frage, wenn die gerade Außenwand nicht parallel zur Grundstücksgrenze verläuft oder wenn wegen des fallenden oder ansteigenden Geländeverlaufs die Abstandsfläche variiert. Bei konsequenter Weiterentwicklung des Ansatzes des Großen Senats gibt es auch bei derartigen Außenwänden abstandsflächenrelevante Wandteile (s. nachfolgende Abb. S ). Erreichen diese zusammen nicht mehr als 16 m Länge und halten die übrigen Wandteile die volle Abstandsflächentiefe von 1 H ein, so kann auch hier das 16 m-privileg in Anspruch genommen werden (VGH v Nr. 2 B , BayVBl. 1999, 246). c) Aneinander gebaute Gebäude als einheitliches Gebäude (Art. 6 Absatz 5 Satz 3) aa) Einheitliches Gebäude 255 Werden mehrere selbständige Gebäude, z. B. Doppel-, Reihenhäuser oder Haupt- und Nebengebäude, aneinander gebaut, so werden 138 Dhom Oktober 1999 EL 64

7 Art. 6. Abstandsflächen 255 Art. 6 EL 64 Oktober 1999 Franz 139

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11 Art. 6. Abstandsflächen 255 Art. 6 EL 64 Oktober 1999 Franz 143

12 Art Teil C. Kommentar sie für die Anwendung des Art. 6 Abs. 5 als einheitlicher Gebäudekomplex betrachtet. Die Außenwände der Gebäude, die zur selben Seite des Gebäudekomplexes gehören, werden zusammengerechnet (s. Abb. S. 22). Überschreiten die abstandsflächenrelevanten Teile einer derartigen Außenwand 16 m, so hat die gesamte Außenwand die Tiefe von 1 H einzuhalten, sofern nicht die Abstandsfläche (teilweise) auf das Nachbargrundstück übernommen oder eine Abweichung von Absatz 4 erteilt wird. Satz 3 gewährleistet, daß der Nachbar auch bei aneinander gebauten Gebäuden die halbierte Tiefe der Abstandsfläche nur vor einer Wand hinnehmen muß, die insgesamt nicht länger als 16 m ist (VGH Großer Senat v Nr. Gr. S. 2/89, VGH n. F. 43, 88 = BayVBl. 1990, 498). Aneinander gebaut sind Gebäude, wenn sie bautechnisch aneinander gefügt sind. Von der Grundstücksgrenze gesehen müssen die Gebäude ohne Lücken direkt anschließen. Nicht erforderlich ist ein profilgleicher Anbau. Auch wenn die Außenwände der Gebäude horizontal oder vertikal versetzt sind (z. B. gestaffelter Anbau von Doppel- oder Reihenhäusern), kann von ihnen die Wirkung einer einheitlichen Gebäudeseite ausgehen. Aneinander gebaut können auch selbständige Gebäude sein, die durch Verbindungsbauten oder Garagen miteinander verbunden sind. Allerdings ist stets erforderlich, daß durch die bauliche Verbindung eine einheitliche Wand (s. Rn. 16) entsteht, die eine Seite des Gebäudekomplexes abschließt. Ob das der Fall ist, beurteilt sich nach natürlicher Betrachtungsweise (vgl. zur ähnlichen Frage der Gebäudeseite VGH Großer Senat v , VGH n. F. 39,9 = BayVBl. 1986, 397). Die Annahme einer einheitlichen Seite eines Gebäudekomplexes scheitert beispielsweise dann, wenn zwei parallel errichtete mehrgeschoßige Gebäude, die mit ihrer Giebelseite zu einer Grundstücksgrenze weisen, durch einen eingeschoßigen Gebäudetrakt verbunden sind, der von dieser Grundstücksgrenze um ein Mehrfaches seiner vollen Abstandsflächentiefe zurückgesetzt ist. Bei einer derartigen Anordnung sind die Giebelwände der mehrgeschoßigen Gebäude zusammen mit der vertikal und horizontal versetzten Außenwand des Verbindungsbaus nicht als einheitliche Außenwand eines Gebäudekomplexes anzusehen. Die Giebelfläche jedes einzelnen der mehrgeschoßigen Gebäude kann daher für sich das 16 m-privileg in Anspruch nehmen, sofern die Giebelwand nicht länger als 16 m ist und die übrigen Voraussetzungen des Absatzes 5 vorliegen. Nicht aneinandergebaut sind mehrere freistehende Gebäude, die, jedes für sich, das 16 m-privileg des Absatzes 5 in Anspruch nehmen können (s. Rn. 249). Ist zwischen zwei Gebäuden der Abstand aber so gering und werden die vorgeschriebenen Abstandsflächen so wesentlich unterschritten, daß die zwei Gebäudewände vom Nachbargrundstück den Eindruck einer geschlossenen Gebäudewand vermitteln, sind 144 Dhom Oktober 1999 EL 64