asuco 4 Zweitmarktfonds pro Die exklusive Beteiligung

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1 asuco 4 Zweitmarktfonds pro Die exklusive Beteiligung

2 Beteiligungsangebot asuco 4 Zweitmarktfonds pro GmbH & Co. KG Die exklusive Beteiligung 1

3 Vorwort Die asuco-unternehmensgruppe ist ein inhabergeführtes und bankenunabhängiges Emissionshaus für geschlossene Fonds. Die geschäftsführenden Gesellschafter handeln und entscheiden wie Unternehmer und übernehmen mit eigenem Kapital die Verantwortung. Anders als die meisten börsennotierten Emissionshäuser und solche mit institutionellem Hintergrund streben wir daher keine kurzfristigen, sondern langfristige und nachhaltige Erfolge an. Dies kann nur gelingen, wenn wir unsere Anleger ohne Kompromisse in den Mittelpunkt all unseres Handelns stellen. Aufgabe der asuco-unternehmensgruppe ist daher die Konzeption von innovativen, transparenten und fairen Beteiligungsangeboten für unsere Anleger, deren Markteinführung mit Hilfe von exklusiv ausgewählten Vertriebspartnern sowie das anschließende langfristige Fondsmanagement. Gerade in Zeiten einer weltweiten Finanzmarkt- und Vertrauenskrise richten wir unser Hauptaugenmerk dabei auf Sicherheitsaspekte, Rentabilität und Wertbeständigkeit unter Optimierung der steuerlichen Rahmenbedingungen. Die weitgehend erfolgsabhängige Vergütung sorgt darüber hinaus für gleichgerichtete Interessen von Anbieter und Anleger. Beste Voraussetzungen für eine vielversprechende Win-Win-Situation. Unternehmensstrategien, die darauf abzielen, möglichst viele Anlageklassen unterschiedlichster Kategorien abdecken zu können, enden regelmäßig nur im wollen. Wir gehen daher ganz bewusst den Weg der Spezialisierung auf Immobilien- Zweitmarktfonds, denn wir sind keine Alleskönner. Daher werden wir nach unserer Überzeugung in den von uns gewählten Tätigkeitsfeldern, die nicht miteinander konkurrieren und damit Interessenskonflikte vermeiden, weiterhin die qualitative und quantitative Marktführerschaft behalten. Unsere Anleger können auch zukünftig auf unsere Erfahrung sowie Expertise setzen und von uns Erfolg bei ihrer Kapitalanlage erwarten. Selbst als junges Unternehmen haben wir hiervon bereits jede Menge. So besitzen unsere Mitarbeiter seit teilweise mehr als 2

4 20 Jahren Branchenerfahrung in leitenden Funktionen. Sie waren u.a. verantwortlich für den Aufbau eines der führenden Emissionshäuser geschlossener Fonds im Konzern einer deutschen Großbank. Sie haben geschlossene Immobilienfonds mit Investitionen im In- und Ausland, Zweitmarktfonds und Flugzeug-Leasingfonds mit einem Investitionsvolumen von über 5 Mrd. EUR konzipiert, an denen sich seit Anfang der 90er Jahre rd Anleger mit einem Eigenkapital von mehr als 2,5 Mrd. EUR beteiligt haben. Das eingeführte Konzept flexibler Einzahlungen und flexibler Ausschüttungen ist nach wie vor einzigartig. Richtungsweisend war die Implementierung eines internetbasierten Berichtswesens. Schließlich wurde im Jahr 1996 der erste Initiatoren übergreifende Immobilien-Zweitmarktfonds emittiert, an dessen Erfolg im Jahr 2005 und im Jahr 2010 insgesamt drei weitere Fonds anknüpften. Diese Fonds verfügen über ein Investitionsvolumen von insgesamt rd. 370 Mio. EUR. Damit konnte ein funktionierender Zweitmarkt etabliert werden. Bis Ende 2011 waren wir für ein gehandeltes Volumen von kumuliert rd. 440 Mio. EUR Nominalkapital und rd Umsätze verantwortlich. Der Zweitmarkt von geschlossenen Immobilienfonds stellt u.a. durch die Etablierung der Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG, einer Initiatoren übergreifenden Zweitmarkt-Handelsplattform der Wertpapierbörsen Hamburg, Hannover und München, ein tendenziell wachsendes Segment dar. Aktuell kann man am Zweitmarkt davon profitieren, dass zahlreiche Anleger verunsichert sind und sich von ihren Beteiligungen trennen wollen. Auch die überdurchschnittlich hohe Altersstruktur der Anleger geschlossener Fonds sorgt für eine steigende Verkaufsbereitschaft. Diese aktuelle Sondersituation, die nach wie vor geringe Transparenz bei der Kursfindung sowie unkonkrete Preisvorstellungen der meisten verkaufswilligen Anleger ermöglichen den mittelbaren Erwerb von Immobilieneigentum zu Preisen, die nicht selten unter den nachhaltigen Markt- / Verkehrswerten liegen. Doch nicht alle der rd in Deutschland gehandelten geschlossenen Immobilienfonds von über 220 Anbietern sind unterbewertet oder langfristig attraktiv. Wer daher langfristig erfolgreich am Zweitmarkt investieren möchte, muss sich nicht nur am Immobilienmarkt gut auskennen, sondern alle zum Investitionszeitpunkt bewertungsrelevanten und historischen Daten aus den Verkaufsprospekten, den Geschäfts berichten sowie weitere wichtige Marktinformationen über den jeweiligen Anbieter kennen und beurteilen können. Am einfachsten kann man an den chancenreichen Investitionsmöglichkeiten über eine Beteiligung an einem von der asuco-unternehmensgruppe professionell gemanagten Immobilien-Zweitmarktfonds partizipieren. Mit dem vorliegenden Beteiligungsangebot an der asuco 4 Zweitmarktfonds pro GmbH & Co. KG bietet die asuco Vertriebs GmbH institutionellen Investoren wie Stiftungen, Versicherungen, Versorgungswerken etc. sowie vermögenden privaten Anlegern eine exklusive Kapitalanlage, die in diesem Verkaufsprospekt ausführlich dargestellt ist. Wir sind stolz darauf, dass es uns durch die Konzeption dieses Beteiligungsangebots gelungen ist, auch in Krisenzeiten eine durch die ausgeprägte Risikostreuung sicherheitsorientierte Kapitalanlage anbieten zu können, die darüber hinaus eine überdurchschnittliche Renditechance eröffnet. asuco Vertriebs GmbH 3

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6 Prospektverantwortung Alle Angaben und Berechnungen in diesem Verkaufsprospekt wurden von den Prospektverantwortlichen mit größtmöglicher Sorgfalt zusammengestellt und überprüft. Sie entsprechen dem Planungsstand zum Datum der Prospektaufstellung und beruhen auf den derzeit gültigen gesetzlichen und steuerlichen Vorschriften sowie Verwaltungsanweisungen. Eine Haftung für das Erreichen der prognostizierten Ergebnisse sowie für Abweichungen durch zukünftige Änderungen der rechtlichen und steuerlichen Grundlagen sowie künftiger wirtschaftlicher und technischer Entwicklungen kann jedoch nicht übernommen werden. Die Verantwortlichen erklären, dass ihres Wissens nach alle Angaben in diesem Verkaufsprospekt richtig und vollständig sind und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Verantwortlich für die Prospektaufstellung und den Inhalt des Verkaufsprospektes sind: Anbieter Prospektherausgeber asuco Vertriebs GmbH Pestalozzistraße 33, Deisenhofen (Sitz und Geschäftsanschrift) und asuco Geschäftsbesorgungs GmbH Pestalozzistraße 33, Deisenhofen (Sitz und Geschäftsanschrift) Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung. Datum der Prospektaufstellung: asuco Vertriebs GmbH als Anbieter Hans-Georg Acker Geschäftsführer Dietmar Schloz Geschäftsführer asuco Geschäftsbesorgungs GmbH als Prospektherausgeber Hans-Georg Acker Geschäftsführer Dietmar Schloz Geschäftsführer 5

7 Inhalt Beteiligungsangebot im Überblick Seite 8 Anbieter Seite 38 8 Beteiligungsangebot im Überblick 16 Gründe, die für eine Beteiligung sprechen 19 Risiken 32 Informationen zur Risikoeinschätzung und Maßnahmen zur Risikoreduzierung 38 Anbieter 43 Geschlossene Immobilien-Zweitmarktfonds Eine innovative und intelligente Lösung 59 Liquiditätsanlage 60 Investitions- und Finanzierungsplan 62 Prognoserechnung 70 Anlageerfolg 78 Sensitivitätsanalyse Abweichungen von der Prognose 6

8 Geschlossene Immobilien-Zweitmarktfonds Eine innovative und intelligente Lösung Seite 43 Anlageerfolg Seite Steuerliches Konzept 89 Rechtliches Konzept 99 Darstellung der wesentlichen Verträge 100 Vertragspartner und personelle Verflechtungen 102 Gesellschaftsvertrag 117 Treuhand- und Verwaltungsvertrag 124 Sonstige Angaben nach der Verordnung über Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte (VermVerkProspV) 130 Verbraucherinformation für den Fernabsatz 135 Angabenvorbehalt 136 Stichwortverzeichnis 139 Abwicklungshinweise 140 Ausfüllhilfe für Beitrittserklärung Anlage Beitrittserklärung Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des Prospektes durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. 7

9 Beteiligungsangebot im Überblick Marktüberblick Geschlossene Fonds mit Investitionen in Immobilien, Schiffe, Private Equity, gebrauchte Lebensversicherungen etc. sind nicht wie Aktien oder festverzinsliche Wertpapiere an einer Börse handelbar. Anleger geschlossener Fonds haben daher immer dann ein Problem, wenn sie beispielsweise im Falle eines persönlichen Liquiditätsengpasses aufgrund einer finanziellen Notlage, bei Erbauseinandersetzungen oder Scheidung etc. kurzfristig Liquidität benötigen. Sie sind dann darauf angewiesen, dass ein Verkauf über den sogenannten Zweitmarkt möglich ist. Der Zweitmarkt, also der Markt, an dem Anteile von in der Regel bereits vollplatzierten geschlossenen Fonds gehandelt werden, befindet sich seit Jahren in einem dynamischen Wandel. Neben der traditionellen Vermittlung von Zweitmarktumsätzen durch den Anbieter bzw. Treuhänder eines Beteiligungsangebotes haben sich börsenbasierte und privat organisierte Zweitmarkt-Handelsplattformen etabliert. Als Käufer treten sowohl Privatanleger als auch institutionelle Investoren auf. Die Anzahl und das Volumen der Umsätze am Zweitmarkt weisen in den letzten zehn Jahren einen steigenden Trend auf. Nachdem im Jahr 2007 erstmals die 1 Mrd. EUR-Grenze überschritten wurde, hat sich das Volumen in 2009 bzw bedingt durch die Finanzmarktkrise bei 365 Mio. EUR bzw. 367 Mio. EUR stabilisiert. Die realisierten Kurse sind für Käufer auf einem nach wie vor attraktiven Niveau. Durch das zur Verfügung stellen von Liquidität am Zweitmarkt trägt die Fondsgesellschaft dazu bei, dass Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds liquider und damit leichter veräu- 8

10 ßerbar werden. Sie schafft damit auch die Voraussetzungen, dass das am Zweitmarkt gehandelte Volumen zukünftig wieder wachsen kann. Fondskonzept (Anlageziele und Anlagepolitik) Die Fondsgesellschaft hat bzw. wird ihr Fondsvermögen als Dachfonds unter Beachtung von Investitionskriterien überwiegend in eine Vielzahl von geschlossenen Immobilienfonds (Zielfonds) durch Kauf auf dem Zweitmarkt investieren. Darüber hinaus kann die Fondsgesellschaft jeweils bis zu 7 % des Gesellschaftskapitals eines neu aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds erwerben, insgesamt maximal 15 % ihres Gesellschaftskapitals. Die Zielfonds werden mittelbar über einen Treuhandkommanditisten bzw. eine Kapitalgesellschaft (100%ige Tochtergesellschaft der Fondsgesellschaft) oder unmittelbar erworben. Zeichnungsangebot Das öffentliche Angebot beginnt einen Tag nach Veröffentlichung des Verkaufsprospektes gemäß 9 (1) Verkaufsprospektgesetz und endet mit Vollplatzierung des maximalen Zeichnungskapitals, spätestens per Die geschäftsführenden Gesellschafter sind berechtigt, die Zeichnungsfrist um bis zu 12 Monate bis zum zu verlängern. Eine vorzeitige Schließung ist nicht möglich. Lediglich bei einer Überzeichnung können Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen gekürzt werden. Die Vermögensanlage wird nur in der Bundesrepublik Deutschland angeboten. Wenn im Nachfolgenden von erworbenen Zielfonds, erworbenen Beteiligungen an Zielfonds bzw. von von der Fondsgesellschaft erworbenen Zielfonds die Rede ist, sind die Zielfonds gemeint, an denen die Fondsgesellschaft Beteiligungen erworben hat. Die Fondsgesellschaft wird als Investor sämtliche zur Verfügung stehenden Möglichkeiten ausnutzen, um Beteiligungen an als attraktiv eingestuften Zielfonds über den Zweitmarkt zu erwerben. Sie beabsichtigt, von den nach wie vor attraktiven Kursen am Zweitmarkt, der geringen Transparenz bei der Kursfindung sowie unkonkreten Preisvorstellungen der meisten verkaufswilligen Anleger zu profitieren. Es ist beabsichtigt, Beteiligungen an mehr als 200 verschiedenen Zielfonds von voraussichtlich mehr als 40 Anbietern geschlossener Fonds einzugehen. Die Fondsgesellschaft wird damit nach Vollinvestition mittelbar (doppelstöckig) an voraussichtlich mehr als 350 Immobilien verschiedener Nutzungsarten beteiligt sein und durch die Risiko streuung Sicherheitsorientierung aufweisen. Die Beteiligungen der Fondsgesellschaft an den Zielfonds erfolgen mit einer langfristigen Investitionsabsicht. Die erworbenen Beteiligungen an Zielfonds verbleiben bis zu deren Liquidation im Bestand der Fondsgesellschaft und ein Handel (Ankauf / Verkauf) findet grundsätzlich nicht statt. Daher bedarf eine Weiterveräußerung innerhalb von zehn Jahren der Zustimmung der Gesellschafterversammlung. Hiervon ausgenommen sind nur die Beteiligungen an Zielfonds, die von der Fondsgesellschaft über ihre 100%ige Tochtergesellschaft in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft gehalten werden. Diese können auch kurzfristig und ohne Zustimmung der Gesellschafterversammlung veräußert werden. Da zum Datum der Prospektaufstellung nur wenige Beteiligungen an Zielfonds erworben wurden, handelt es sich bei der Fondsgesellschaft im Wesentlichen um einen sogenannten Blindpool. Die Anleger können sich an der Fondsgesellschaft (geschlossener Immobilien-Zweitmarktfonds) durch Zeichnung eines Kapitalanteils beteiligen. Die Beitrittserklärung wird von der asuco Vertriebs GmbH, Büroanschrift: Thomas-Dehler-Str. 18, München, in ihrer Eigenschaft als Vertriebsgesellschaft entgegen genommen. Darüber hinaus wird die Fondsgesellschaft die asuco Vertriebs GmbH mit dem Abschluss von weiteren Vertriebsvereinbarungen beauftragen, die auch im Namen der Fondsgesellschaft geschlossen werden können. Der Beitritt zur Fondsgesellschaft erfolgt durch Unterzeichnung der Beitrittserklärung durch den Anleger und die Annahme der Beitrittserklärung durch den Treuhandkommanditisten, asuco Treuhand GmbH, Büroanschrift: Thomas- Dehler-Straße 18, München. Ein Zugang der Annahmeerklärung ist nicht erforderlich. Das Zeichnungskapital an der asuco 4 Zweitmarktfonds pro GmbH & Co. KG beträgt maximal EUR (Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlage) und wird zum Emissionskurs von 100 % zuzüglich 3 % Agio angeboten. Der Mindestzeichnungsbetrag ist EUR (Erwerbspreis) zuzüglich 3 % Agio. Höhere Zeichnungsbeträge sind möglich (Stückelung EUR), geringere Zeichnungsbeträge auch unter EUR können nach Zustimmung des Treuhand- Beteiligungsangebot im Überblick 9

11 kommanditisten in Ausnahmefällen angenommen werden (Stückelung EUR). Die Anzahl der angebotenen Beteiligungen (KG-Anteile oder Treugeberanteile) beträgt maximal 400 à EUR. Einzahlung 40 % des Zeichnungsbetrages zuzüglich 3 % Agio am 15. des Monats, der auf die Annahme der Beteiligung durch den Treuhandkommanditisten folgt. Weitere zwei individuell abrufbare Einzahlungsraten in Höhe von jeweils 30 % des Zeichnungsbetrages, die zwei Monate nach Aufforderung durch den Treuhandkommanditisten fällig sind, frühestens jedoch zum und zum Anlegerkreis Geschlossene Immobilien-Zweitmarktfonds, die als Dachfonds konzipiert sind und die über den Zweitmarkt in Beteiligungen an bereits platzierten geschlossenen Immobilienfonds investieren, können für Anleger geeignet sein, die langfristige Anlageziele für einen Zeitraum von in der Regel mehr als zehn Jahren verfolgen, eine in der Regel sichere und rentable Vermögensanlage wünschen, die langfristig einen teilweisen Inflationsschutz bieten kann, eine sachwertunterlegte Kapitalanlage suchen sowie eine breitere Diversifizierung ihres Vermögens anstreben, die ertragsteuerlichen Vorteile der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung unter weitgehendem Verzicht auf anfängliche negative steuerliche Ergebnisse wahrnehmen wollen, Kursana Domizil, Ampfing Fondsobjekt der HGA Colonia CareConcept 1, Teilinvestition der Fondsgesellschaft bereit sind, die auf den Seiten 19 ff. beschriebenen Risiken einer unternehmerischen Beteiligung einzugehen. Geschlossene Immobilien-Zweitmarktfonds, die als Dachfonds konzipiert sind und die über den Zweitmarkt in Beteiligungen an bereits platzierten geschlossenen Immobilienfonds investieren, sind für Anleger nicht geeignet, die eine kurzfristige Anlageform von in der Regel weniger als zehn Jahren suchen, eine jederzeit kurzfristig veräußerbare Anlageform wünschen oder die auf den Seiten 19 ff. beschriebenen Risiken einer unternehmerischen Beteiligung nicht eingehen wollen. Gesellschaftszweck Zweck der Gesellschaft ist der langfristige Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds und sonstigen Gesellschaften (Zielfonds) unter Beachtung von Investitionskriterien. eine indirekte Immobilienanlage ohne eigenen Verwaltungsaufwand suchen und / oder 10

12 kauf von Fondsimmobilien, Teilnahme am Verkehrswert der Immobilien Ausnahme: Leasingkonzeptionen und Beteiligungen an Zielfonds der WealthCap-Gruppe mit erfolgten Zusatzentnahmen). Investition ausschließlich in Beteiligungen an Zielfonds, die am Zweitmarkt gehandelt werden, sowie insgesamt maximal 15 % des Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft in Beteiligungen von jeweils bis zu 7 % des Gesellschaftskapitals eines neu aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds. Maximale Einzelinvestition 10 Mio. EUR, aber nicht mehr als 50 % des Gesellschaftskapitals des jeweiligen Zielfonds. Senioren Centrum Königshof, Hann. Münden Fondsobjekt der HGA Colonia CareConcept 1, Teilinvestition der Fondsgesellschaft Ankaufskurs für die Zielfonds orientiert sich am inneren Wert (Verkehrswert), den die geschäftsführenden Gesellschafter der Fondsgesellschaft ermittelt haben. Investitionskriterien Die Fondsgesellschaft wird Beteiligungen an Zielfonds mittelbar über einen Treuhandkommanditisten bzw. eine Kapitalgesellschaft (100%ige Tochtergesellschaft der Fondsgesellschaft) oder unmittelbar erwerben, die folgende Investitionskriterien zu erfüllen haben: Investitionen überwiegend in inländische Gewerbeimmobilien an entwicklungsfähigen Standorten und / oder mit hohem Vermietungsstand. Anlageausschuss Die Anleger entscheiden im Rahmen der ersten Gesellschafterversammlung über die Einführung eines mindestens aus drei Mitgliedern bestehenden Anlageausschusses, der die Einhaltung der Investitionskriterien überwacht und die geschäftsführenden Gesellschafter bei der Umsetzung der Investitionsstrategie berät, unterstützt und überwacht. Rechtsform Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG, stille Gesellschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts (mit Haftungsbegrenzung bei der Fremdfinanzierung). Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bzw. Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß den bei der jeweiligen Ankaufsentscheidung berücksichtigten Unterlagen. Bei anderen Einkunftsarten muss der Erwerb mittelbar über eine Kapitalgesellschaft erfolgen. Vorlage des Verkaufsprospektes sowie von Unterlagen, die zumindest wesent liche Angaben zur Vermietung, Finanzierungsstruktur, Liquiditätssituation, zu wesentlichen Geschäftsvorfällen und zur steuerlichen Situation beinhalten. Vertragswerk, welches nach Ansicht der geschäftsführenden Gesellschafter der Fondsgesellschaft anlegerfreundlich ist (z.b. Mitspracherecht möglichst bei allen wesentlichen Geschäftsvorfällen wie z.b. angemessener Veräußerungserlös beim Ver- Gesellschafter mit einem Kapitalanteil von mindestens 10 Mio. EUR erhalten das Recht, ein zusätzliches Mitglied in den Anlageausschuss zu entsenden. Der Anlageausschuss kann den geschäftsführenden Gesellschaftern keine Weisung erteilen. Er kann aber festlegen, welche der Immobilien, die von den Zielfonds gehalten werden, an denen sich die Fondsgesellschaft beteiligt hat, und die mindestens einen Anteil in Höhe von 5 % des Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft haben, durch einen Sachverständigen bewertet werden müssen. Beteiligungsangebot im Überblick 11

13 Gemäß den Annahmen der Prognoserechnung für das mittlere Szenario hat eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft Ende 2033 einen geschätzten Verkehrswert in Höhe von ca. 135,5 % 148,4 % des Zeichnungsbetrages (vgl. Ausführungen auf Seite 70 ff.), der von der Fondsgesellschaft unmittelbar bei Verkauf bzw. mittelbar bei Liquidation der Beteiligungen an den Zielfonds realisiert werden könnte. Den prognostizierten Ausschüttungsverlauf für den Fall, dass die Fondsgesellschaft ab Ende 2025 jährlich 20 % der Beteiligungen an den Zielfonds veräußert oder dass ab Ende 2025 jährlich 20 % der Zielfonds liquidiert werden, können den Ausführungen auf Seite 80 f. entnommen werden. Renditeprognose Seniorenresidenz Godenblick, Bad Malente Fondsobjekt der HGA Colonia CareConcept 1, Teilinvestition der Fondsgesellschaft Ausschüttungen (Entnahmen) Einzahlungen (nach Abzug des Agios) sind ab Zahlungseingang bei der Fondsgesellschaft, frühestens jedoch ab Fälligkeitsdatum der Einzahlungsraten (siehe Einzahlung auf Seite 10) und nach Identifikation nach dem Geldwäschegesetz in Höhe von mindestens 5,5 % p.a. bis Ende 2013 ausschüttungsberechtigt (Frühzeichnerbonus). Die Prognoserechnung sieht Ausschüttungen (jeweils bezogen auf den unterjährigen Einzahlungsstand auf den vom Anleger zu erbringenden Kapitalanteil) vor, die von ca. 7 % (für 2014) auf bis zu ca. 7,5 % p.a. (für 2033) ansteigen. Im Prognosezeitraum 2014 bis 2033 sind insgesamt bis zu ca. 143 % Ausschüttungen prognostiziert. Die Ausschüttungen sind im Ergebnis teilweise steuerfrei. Ausschüttungen, deren Höhe vom unterjährigen Einzahlungsstand auf den vom Anleger zu erbringenden Kapitalanteil abhängig ist, können jeweils zum des Folgejahres erfolgen. Gemäß Prognoserechnung beträgt die Rendite (Methode interner Zinsfuß, vgl. auch Ausführungen auf Seite 73 ff.) bezogen auf das jeweils kalkulatorisch gebundene Kapital für einen erwarteten Investitionshorizont von 20,5 Jahren zwischen ca. 4,9 % p.a. und ca. 8,1 % p.a. nach Steuern (Annahme: Veräußerungsgewinne bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bleiben steuerfrei) in Abhängigkeit vom persönlichen Steuersatz des Anlegers (30 %, 45 %, Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % bis zum Jahr 2021, ohne Berücksichtigung der Kirchensteuer), der Entwicklung der Einnahmen (Ausschüttungen der Zielfonds, Zinseinnahmen) und Ausgaben der Fondsgesellschaft (Vergütung der geschäftsführenden Gesellschafter und des Treuhandkommanditisten, Fondskosten), der Höhe der steuerlichen Ergebnisse der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds, dem Veräußerungsfaktor sowie der Entschuldung der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds (Tilgungsgewinn 4 ). Sinkt der persönliche Steuersatz des Anlegers in späteren Jahren, so erhöht sich die prognostizierte Rendite. Alternative Renditeprognosen vgl. nebenstehende Übersicht bzw. Seite 78 ff. Steuerliche Behandlung Die Fondsgesellschaft wird auch ohne die u.u. anfallenden steuerpflichtigen Veräußerungsgewinne anfänglich geringe, im Zeitablauf steigende positive steuerliche Ergebnisse erzielen. Die steuerlichen Ergebnisse werden gemäß Prognose allerdings mit steigender Tendenz regelmäßig niedriger als die Ausschüttungen sein, so dass diese im Ergebnis teilweise steuerfrei vereinnahmt werden können. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit aktuell steuerfreiem Veräußerungserlös nach Ablauf von zehn Jahren ab Bei- 12

14 Renditeprognose bei Steuersatz 45 % 1 (Abweichungen von der Prognose) Prognostizierte Rendite nach Steuern in % (Methode interner Zinsfuß) 2 4,9 5,1 5,3 6,2 6,3 6,5 7,6 7,7 7,8 pessimistisches Szenario 3 mittleres Szenario 3 optimistisches Szenario 3 Veräußerungserlös in Höhe des durchschnittlich ca. 12,5fachen 13,5fachen 14,5fachen der prognostizierten Einnahmen aus den von der Fondsgesellschaft erworbenen Zielfonds für das Jahr 2033 zuzüglich Tilgungsgewinn 4. Die nach der Methode des internen Zinsfußes ermittelte Rendite nach Steuern ist hinsichtlich Sicherheit und Kalkulierbarkeit nicht mit der Rendite festverzinslicher Wertpapiere vergleichbar. Sie sollte daher nur zum Vergleich gleichartiger Kapitalanlagen herangezogen werden, wenn der Anleger ausschließlich auf die Verzinsung des zu jedem Zeitpunkt noch gebundenen Kapitals abstellt und freie Liquidität sofort und vollständig entnimmt sowie keine Wiederanlagen tätigt. Die Rendite nach Steuern (Methode interner Zinsfuß) gibt nicht die Verzinsung des Zeichnungsbetrages, sondern die Verzinsung des jeweils während der Beteiligungsdauer kalkulatorisch gebundenen Kapitals an. Der Gesamtüberschuss, den ein Anleger erzielt, ist nach folgender Faustregel ermittelbar: Durchschnittlich kalkulatorisch gebundenes Kapital x Rendite nach Steuern (Methode interner Zinsfuß) x Laufzeit = Gesamtüberschuss Beispiel mittleres Prognoseszenario, mittlerer Balken EUR x 6,3343 % x 20,5 Jahre = EUR Die Prospektverantwortlichen empfehlen die Lektüre der Ausführungen auf Seite 73 ff. und des Kapitels Risiken auf Seite 19 ff. 1 Zusätzlich wurde der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % ( ) berücksichtigt. 2 Bezogen auf das jeweils kalkulatorisch gebundene Kapital p.a., Annahme: Einzahlung des Zeichnungsbetrages zuzüglich 3 % Agio per Den einzelnen Prognosen liegen im Wesentlichen folgende Annahmen zugrunde (detaillierte Ausführungen vgl. Tabelle auf Seite 74): Szenario pessimistisch mittel optimistisch Prognostizierte Ausschüttungsrendite p.a. der von der Fondsgesellschaft erworbenen Zielfonds (in % der Anschaffungskosten inkl. Erwerbsnebenkosten) ,80 % 7,04 % 7,28 % steigend auf ,57 % 8,01 % 8,45 % Prognostiziertes steuerliches Ergebnis p.a. aus den von der Fondsgesellschaft erworbenen Zielfonds (in % der Anschaffungskosten inkl. Erwerbsnebenkosten) ,88 % 3,40 % 2,91 % steigend auf ,65 % 5,24 % 3,83 % Progostizierte Steigerung der Ausgaben p.a. der Fondsgesellschaft in % 3,0 3,5 % 2,5 3,0 % 2,0 2,5 % Prognostizierter Tilgungsgewinn 4 p.a. der von der Fondsgesellschaft erworbenen Zielfonds (in % der Anschaffungskosten inkl. Erwerbsnebenkosten) ,32 % 2,61 % 4,85 % 4 Der Tilgungsgewinn entsteht dadurch, dass auf Ebene der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds durch die laufende Tilgung des Fremdkapitals und / oder Aufbau der Liquiditätsreserve eine Entschuldung eintritt, die bei Verkauf der von den Zielfonds gehaltenen Immobilien und Liquidation des jeweiligen Zielfonds den Liquidationsnettoerlös erhöht und von der Fondsgesellschaft vereinnahmt werden kann. Pflegezentrum Am Westfalentor, Dortmund Fondsobjekt der HGA Colonia CareConcept 1, Teilinvestition der Fondsgesellschaft tritt des Anlegers bzw. ab Erwerb einer Beteiligung am jeweiligen Zielfonds durch die Fondsgesellschaft (für den Beginn der Frist ist der jeweils spätere Zeitpunkt maßgeblich) sowie Einkünfte aus Kapitalvermögen. Teilweiser Inflationsschutz bei Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds Inflationsschutz kann in mehrfacher Hinsicht eintreten: Soweit Wertsicherungsklauseln und / oder Staffelmieten in den Mietverträgen vereinbart sind, wird automatisch eine weitgehende Anpassung der Mieten an die Inflationsrate erreicht und führt gemäß der Prognose zu steigenden Ausschüttungen der Zielfonds und somit mittelbar auch der Fondsgesellschaft. Gegebenenfalls eintretende Wertsteigerungen der Immobilien führen zu einem Wertzuwachs der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds und schützen damit mittelbar das eingesetzte Kapital der Fondsgesellschaft teilweise vor Entwertung durch Inflation. Beteiligungsangebot im Überblick 13

15 Entschuldung auf Ebene der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds führt mittelbar auch bei der Fondsgesellschaft zu einem Wertzuwachs (Tilgungsgewinn). Beteiligungsform Vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft. Beteiligung an der Fondsgesellschaft wahlweise als Direktkommanditist oder als Treugeber über den Treuhandkommanditisten mit folgenden Rechten für den Anleger: mittelbare Beteiligung am Gesellschaftsvermögen und an den Ergebnissen der Fondsgesellschaft, Teilnahme- und Stimmrecht in der Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft, Recht zur Abstimmung über zustimmungspflichtige Rechtsgeschäfte, jeweils in Abhängigkeit von der Höhe des Kapitalanteils, Recht auf Ausschüttungen in Abhängigkeit von der Höhe der geleisteten und fälligen Einlage, Ausübung von Informationsrechten und gesetzlichen Kontrollrechten, Vorschlagsrecht für Mitglieder des Anlageausschusses und zur Wahl eines Beirates, Kündigungsrecht, Recht zur Übertragung des Kapitalanteils, Recht auf ein Auseinandersetzungsguthaben bei Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft bzw. auf den Liquidationsnettoerlös bei Auflösung der Fondsgesellschaft. Haftungsbeschränkung des Anlegers auf 1 % des Zeichnungsbetrages (Hafteinlage) selbst im Falle der Insolvenz der Fondsgesellschaft (vgl. Ausführungen zur Haftung auf den Seiten 23 f., 96). Keine gesellschaftsvertragliche Nachschusspflicht (vgl. Ausführungen zur Nachschusspflicht auf Seite 96) und keine persönliche Haftung für Fremdmittel. Investition und Finanzierung Gesamtinvestition inkl. 3 % Agio auf den Zeichnungsbetrag bis zu EUR. Davon sind 100 % durch Eigenkapital finanziert. Die Gesamthöhe an Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare Vergütungen beträgt prognosegemäß 8,1 % (8,052 Mio. EUR) bezogen auf das Zeichnungskapital ohne Agio. Bezogen auf die Anschaffungskosten der von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an Zielfonds (inkl. fremder Erwerbsnebenkosten) betragen diese Kosten 8,5 %. Der asuco 4 hat bis zum Beteiligungen an zwei verschiedenen Zielfonds von zwei Anbietern für einen Gesamtbetrag (inkl. Erwerbsnebenkosten) von ca. 2,61 Mio. EUR erworben. Die Fondsgesellschaft ist damit mittelbar an sieben überwiegend langfristig vermieteten Immobilien verschiedener Nutzungsarten beteiligt (vgl. Abbildung auf Seite 54 f.). Die durchschnittlich prognostizierte Ausschüttungsrendite für 2012 beträgt ca. 8,2 % p.a. bei einem zusätzlichen jährlichen Tilgungsgewinn aus der Entschuldung der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds von ca. 2,2 % im Jahr 2012, jeweils bezogen auf die Anschaffungskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten). Kein Verwaltungsaufwand beim Anleger Der geschäftsführende Kommanditist, die asuco Geschäftsbesorgungs GmbH, und teilweise der Anlageausschuss übernehmen: sämtliche Aufgaben der Fonds- und Beteiligungsverwaltung sowie die steuerliche Betreuung der Fondsgesellschaft. Dauer der Fondsgesellschaft / Kündigung / Übertragung von Anteilen / Handelbarkeit Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit eingegangen. Das Gesellschaftsverhältnis kann erstmals mit einer Frist von sechs Monaten zum , nicht jedoch vor Erreichen eines Totalüberschusses, gekündigt werden. Unabhängig von der individuellen Kündigungsmöglichkeit entscheiden die Anleger im Rahmen von Gesellschafterversammlungen über den Zeitpunkt der Ausübung von Kündigungsrechten der Fondsgesellschaft an den erworbenen Beteiligungen an Zielfonds sowie über die Auflösung der Fondsgesellschaft. Jeder Anleger kann seinen Anteil mit Wirkung zum des folgenden Jahres an Dritte übertragen. Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft stellt eine langfristige Kapitalanlage dar. Weder die Fondsgesellschaft noch der Anbieter übernehmen eine Gewähr für die Veräußerbarkeit der Beteiligung während der Laufzeit der Fondsgesellschaft. Es be- 14

16 Werre-Einkaufspark, Bad Oeynhausen Fondsobjekt der Dr. Ebertz SWF 79, Teilinvestition der Fondsgesellschaft steht kein liquider Markt, der vergleichbar ist mit geregelten Märkten wie bei Wertpapieren. Daher ist die freie Handelbarkeit der Beteiligung (der Vermögensanlage) eingeschränkt. Zum Datum der Prospektaufstellung kann auch kein Marktwert der Beteiligung für eine Veräußerung ermittelt werden. Erfahrener Partner Die asuco-unternehmensgruppe ist ein im Jahr 2009 gegründetes Unternehmen, das sich auf die Konzeption, den Vertrieb und das Fondsmanagement von geschlossenen Immobilien- Zweitmarktfonds sowie die Bewertung von geschlossenen Immobilienfonds spezialisiert hat. Die Mitarbeiter haben seit teilweise mehr als 20 Jahren Branchenerfahrung in leitenden Funktionen. Sie waren u.a. verantwortlich für den Aufbau eines der führenden Emissionshäuser geschlossener Fonds im Konzern einer deutschen Großbank und haben geschlossene Fonds mit Investitionen im In- und Ausland mit einem Investitionsvolumen von über 5 Mrd. EUR konzipiert, an denen sich seit Anfang der 90er Jahre rd Anleger mit einem Eigenkapital von mehr als 2,5 Mrd. EUR beteiligt haben. Zu den Fonds gehörten auch der erste Initiatoren übergreifende Immobilien-Zweitmarktfonds im Jahr 1996 sowie drei Folgefonds mit einem kumulierten Investitionsvolumen von ca. 370 Mio. EUR. Mit den Immobilien-Zweitmarktfonds konnte ein funktionierender Zweitmarkt etabliert werden. Bis Ende 2011 waren die Mitarbeiter für ein gehandeltes Volumen von kumuliert rd. 440 Mio. EUR Nominalkapital und rd Umsätze verantwortlich. Der Treuhandkommanditist, die asuco Treuhand GmbH, wird die SachsenFonds Treuhand GmbH auf eigene Kosten mit der Erfüllung der übernommenen Aufgaben beauftragen. Die SachsenFonds Treuhand GmbH ist für die Anlegerbetreuung von aktuell über Anlegern der SachsenFonds-Gruppe und weiterer Anbieter verantwortlich. Ihre langjährige Expertise und das hohe Qualitätsniveau sind ausschlaggebende Gründe für die Zusammenarbeit. Die SachsenFonds- Gruppe hat seit dem Jahr 2000 in verschiedenen Asset-Klassen 49 geschlossene Fonds mit einem Investitionsvolumen von ca. 3,4 Mrd. EUR aufgelegt. IDW-Standard Die Prospektverantwortlichen haben diesen Verkaufsprospekt nach Maßgabe des IDW-Standards Grundsätze ordnungsgemäßer Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Vermögensanlagen (IDW S4 vom ) erstellt. Beteiligungsangebot im Überblick 15

17 Gründe, die für eine Beteiligung sprechen Die Fondsgesellschaft hat bzw. wird ihr Fondsvermögen überwiegend in Beteiligungen an einer Vielzahl von geschlossenen Immobilienfonds (Zielfonds) durch Kauf auf dem Zweitmarkt investieren. Darüber hinaus kann die Fondsgesellschaft jeweils bis zu 7 % des Gesellschaftskapitals eines neu aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds (Zielfonds) erwerben, maximal jedoch 15 % ihres Gesellschaftskapitals. Immobilien-Investitionen und damit auch die Beteiligung an der asuco 4 Zweitmarktfonds pro GmbH & Co. KG sind eine langfristige, unternehmerische Kapitalanlage. Der Anlageerfolg ist von vielfältigen rechtlichen, wirtschaftlichen und steuerlichen Umständen abhängig. Diese können sich über die voraussichtliche Dauer der Beteiligung auch ändern, ohne dass diese Änderungen vorherzusehen sind und in der Regel von der Fondsgesellschaft nicht beeinflusst werden können. Auch nimmt die Prognosegenauigkeit und die Wahrscheinlichkeit des Eintretens der prognostizierten Zahlenwerte mit zunehmender Dauer des Prognosezeitraums ab. Trotz der Chancen sollten interessierte Anleger, die nicht über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen für Immobilien-Investitionen verfügen, daher eine Beteiligung an diesem Beteiligungsangebot nicht ohne Einschaltung fachkundiger Berater eingehen. 16

18 Nach Ansicht der Prospektverantwortlichen beruhen sämtliche Berechnungen auf sorgfältig ermittelten Annahmen und auf Erfahrungswerten, Stand Mit den nachfolgenden Ausführungen sollen dem Anleger für seine persönliche Entscheidungsfindung mögliche Chancen beispielhaft transparent gemacht werden. Dies geschieht unabhängig davon, ob das Eintreten der Chancen wahrscheinlich oder unwahrscheinlich ist. Grundsätzlich sind bei der Fondsgesellschaft neben immobilienspezifischen Chancen auch Chancen aus der Fondskonzeption zu beachten. Immobilienspezifische Chancen Sicherheitsorientierung durch die geplante Risikostreuung der Investitionen der Fondsgesellschaft in ein breit gestreutes Portfolio von Beteiligungen an mehr als 200 verschiedenen Zielfonds von voraussichtlich mehr als 40 Anbietern und damit die mittelbare Beteiligung der Fondsgesellschaft an voraussichtlich mehr als 350 Immobilien verschiedener Immobiliengrößen, Immobilienstandorte, Gebäudetypen, Nutzungsarten und Mieter (vgl. Seite 49 ff.), die fortgeschrittene Entschuldung der von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an Zielfonds durch die während der Fondslaufzeit durchgeführten Tilgungen sowie den 100%igen Eigenkapitalanteil der Fondsgesellschaft. Kein wesentliches Kostenrisiko aus der Investitionsphase (vgl. Seite 32). Konzeptionelle Chancen Nutzung des Know-hows eines auf die Konzeption, den Vertrieb und das Fondsmanagement von geschlossenen Immobilien-Zweitmarktfonds sowie die Bewertung von geschlossenen Immobilienfonds spezialisierten Unternehmens und der teilweise über 20-jährigen Branchenerfahrung der handelnden Personen (vgl. Seite 38 ff.). Enge Zusammenarbeit der Fondsgesellschaft mit börsenbasierten und privat organisierten Zweitmarkt-Handelsplattformen sowie ein langjähriges Netzwerk mit Vertriebspartnern und Treuhandgesellschaften ermöglichen einen guten Marktzugang zu attraktiven Zielfonds (vgl. Seite 48 f.). Vermeidung von Interessenskonflikten durch den ausschließlichen Ankauf von Beteiligungen an Zielfonds, die von fremden Anbietern aufgelegt wurden. Vorteilhafte steuerliche Behandlung bei der Einkommensteuer (vgl. Seite 82 ff.). Überdurchschnittliche Ertrags- und Wertentwicklungschancen der Investitionen der Fondsgesellschaft durch eine sorgfältige Auswahl der Zielfonds, die Einhaltung der Investitionskriterien sowie für Käufer attraktive Kurse am Zweitmarkt, die nicht selten den mittelbaren Erwerb von Immobilien unter den nachhaltigen Markt- / Verkehrswerten ermöglichen. Geringe Korrelation der Erträge aus den Investitionen der Fondsgesellschaft mit der Entwicklung der Kapitalmärkte. Indexierte Mietverträge und / oder Staffelmietvereinbarungen ermöglichen gemäß Prognose im Zeitablauf steigende Ausschüttungen und damit gegebenenfalls einen teilweisen Inflationsschutz (vgl. Seite 62 ff.). Hohe Renditechance nach Steuern, die sich zusammensetzt aus den prognostizierten jährlichen Ausschüttungen der Fondsgesellschaft nach Steuern sowie aus der gegebenenfalls eintretenden Wertsteigerung der Zielfonds, die im Wesentlichen von der Wertentwicklung der von den Zielfonds gehaltenen Immobilien sowie der Entschuldung der Zielfonds (Tilgungsgewinn) beeinflusst wird (vgl. Seite 70 ff.). Indirekte Immobilieninvestition ohne eigenen Verwaltungsaufwand. Geringe einmalige weiche Kosten für die Durchführung der Investitionen sowie eine bis zu rd. 97 % von der Performance der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds abhängige laufende Gesamtvergütung der asuco- Unternehmensgruppe (optimistisches Szenario) schaffen einen Interessensausgleich von Anbieter und Anlegern (vgl. Seite 65 f.). Zahlreiche Mitwirkungsrechte der Anleger (vgl. Seite 89 ff.). Zu den Risiken einer Beteiligung verweisen wir auf die Ausführungen auf Seite 19 ff. Gründe, die für eine Beteiligung sprechen 17

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20 Risiken Die Fondsgesellschaft hat bzw. wird ihr Fondsvermögen überwiegend in Beteiligungen an einer Vielzahl von geschlossenen Immobilienfonds (Zielfonds) durch Kauf auf dem Zweitmarkt investieren. Darüber hinaus kann die Fondsgesellschaft jeweils bis zu 7 % des Gesellschaftskapitals eines neu aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds (Zielfonds) erwerben, maximal jedoch 15 % ihres Gesellschaftskapitals. Immobilien-Investitionen und damit auch die Beteiligung an der asuco 4 Zweitmarktfonds pro GmbH & Co. KG sind eine langfristige, unternehmerische Kapitalanlage mit allen damit verbundenen Risiken. Der Anlageerfolg ist von vielfältigen rechtlichen, wirtschaftlichen und steuerlichen Umständen abhängig. Diese können sich über die voraussichtliche Dauer der Beteiligung auch ändern, ohne dass diese Änderungen vorherzusehen sind und in der Regel von der Fondsgesellschaft nicht beeinflusst werden können. Auch nimmt die Prognosegenauigkeit und die Wahrscheinlichkeit des Eintretens der prognostizierten Zahlenwerte mit zunehmender Dauer des Prognosezeitraumes ab. Es kann keine Gewährleistung dafür übernommen werden, dass die nachfolgend dargestellten Risiken richtig eingeschätzt wurden und die Maßnahmen zur Reduzierung der Risiken ausreichend sind. Grundsätzlich sind bei der Fondsgesellschaft neben den immobilienspezifischen Risiken auch Risiken aus der Fondskonzeption zu beachten. Immobilienspezifische Risiken Sämtliche der nachfolgend beschriebenen immobilienspezifischen Risiken fallen auf Ebene der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds und damit mittelbar auch bei der Fondsgesellschaft an. Interessierte Anleger, die nicht über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen für Immobilien-Investitionen und für Investitionen in geschlossene Fonds verfügen, sollten daher eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft nicht ohne die Einschaltung fachkundiger Berater eingehen. Mit den nachfolgenden Ausführungen sollen dem Anleger für seine persönliche Entscheidungsfindung die wesentlichen Risiken transparent gemacht werden. Dies geschieht unabhängig davon, ob das Eintreten der Risiken wahrscheinlich oder unwahrscheinlich ist. Die nachfolgend beschriebenen Risiken umfassen lediglich die wesentlichen tatsächlichen wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Risiken. Sämtliche der nachfolgend beschriebenen Risiken können Prognose gefährdend sein, d.h. zu einer Verschlechterung der prognostizierten wirtschaftlichen Ergebnisse führen. Verschiedene Risiken, die für sich alleine betrachtet geringe Auswirkungen haben, können kumulativ auftreten, sich gegenseitig verstärken und damit Anlage gefährdend werden. Im letztgenannten Fall können Entwicklungen eintreten, die von einem Ausfall von Ausschüttungen bis zu einem Totalverlust des Zeichnungsbetrages reichen (Totalverlustrisiko). Bei einer persönlichen Anteilsfinanzierung erhöht sich das Totalverlustrisiko um die Zinsen, sämtliche Kosten und die Tilgung und kann damit das weitere Vermögen des Anlegers gefährden (maximales Risiko). Eine Beteiligung sollte daher unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse des Anlegers und nur für einen dem Risiko angemessenen Teil seines Vermögens erfolgen. Finanzmarkt-, Wirtschafts- und Schuldenkrise Die ursprünglich aus den USA kommende Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise wurde durch die Vergabe von Immobilienkrediten an bonitätsschwache Kreditnehmer in Verbindung mit fallenden Immobilienpreisen ausgelöst. Sie hat sich mittlerweile zu einer globalen Schuldenkrise, insbesondere europäischer Staaten, ausgeweitet. Es kann derzeit nicht prognostiziert werden, ob es den Regierungen und den Notenbanken gelingen wird, die Krise durch eine expansive Geldpolitik und staatliche Konjunkturprogramme zu überwinden. Vor diesem Hintergrund ist ein negativer Effekt auf die Geschäfte und die Geschäftsaussichten der Fondsgesellschaft nicht auszuschließen. Zu nennen sind beispielsweise eine mangelnde Bereitschaft von Banken zur Verlängerung von Darlehen für die von den erworbenen Zielfonds gehaltenen Immobilien (Kreditklemme), sinkende Immobilienpreise sowie reduzierte Mieteinnahmen durch Mieterinsolvenzen oder steigende Leerstände. Selbst der Zusammenbruch der Kapitalmärkte und eine Währungsreform können nicht mehr ausgeschlossen werden. Die vorgenannten Umstände können zu einer Verringerung der Ausschüttungen der von der Risiken 19

21 Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an Zielfonds führen. Dies hätte für die Anleger zur Folge, dass sich die Ausschüttungen der Fondsgesellschaft reduzieren und sich der Wert der Beteiligung an der Fondsgesellschaft nicht wie prognostiziert entwickelt und sich damit die (Schluss-)Ausschüttungen der Fondsgesellschaft aus ihrer (Teil-)Liquidation reduzieren. Den Anlegern kann selbst der Totalverlust des Zeichnungsbetrages zuzüglich 3 % Agio drohen. Investitionspläne der von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an Zielfonds Kostenerhöhungen oder Einnahmenausfälle können z.b. durch Baukosten- oder Bauzeitüberschreitungen, den Ausfall von Vertragspartnern, die Ablehnung bzw. Verzögerung bei der Erteilung noch ausstehender Baugenehmigungen, höhere als kalkulierte Steuerzahlungen sowie eine verzögerte Platzierung des Eigenkapitals entstehen. Außerdem ist nicht auszuschließen, dass in den Folgejahren weitere, nicht vorhersehbare Erschließungskosten erhoben werden. Entsprechende Kostenerhöhungen oder Einnahmenausfälle müssten entweder durch eine Fremdkapitalaufnahme, aus der Liquiditätsreserve oder durch eine Reduzierung der Ausschüttungen der von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an Zielfonds finanziert werden. Dies hätte für die Anleger zur Folge, dass sich die Ausschüttungen der Fondsgesellschaft reduzieren. Überwachung Bauqualität Die Bauqualität hat große Bedeutung für die langfristige Vermietbarkeit einer Immobilie. Beispielsweise können nicht behebbare Baumängel während der Bauphase, ungenügende Mängelbeseitigung und Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen im Rahmen der Bauabnahme, fehlende vorausschauende Planung der Instandsetzungsmaßnahmen die Ertragsfähigkeit einer Immobilie erheblich einschränken (Mietminderungen, eingeschränkter Kreis möglicher Mietinteressenten). Außerdem können hohe Aufwendungen für die Behebung der Mängel notwendig werden. Diese Kosten müssten entweder durch eine Fremdkapitalaufnahme, aus der Liquiditätsreserve oder durch eine Reduzierung der Ausschüt- tungen der von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an Zielfonds finanziert werden. Dies hätte für die Anleger zur Folge, dass sich die Ausschüttungen der Fondsgesellschaft reduzieren. Mietentwicklung Insbesondere bei gewerblichen Immobilien handelt es sich häufig um Management- bzw. SpeziaIimmobilien, bei denen ein schlechtes Management zu einem Misserfolg der Investition führen kann. Bei Einzelhandelsimmobilien kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich das Konsumentenverhalten nachteilig ändert und sich die Bonität der Mieter oder die Stellung der Immobilien am Markt z.b. durch die spekulative Errichtung von Neubauten, eine steigende Anzahl von Wettbewerbern, Konkurrenten mit besserem Knowhow und / oder Veränderungen durch das Internet verschlechtern kann. Bei Bürogebäuden können sich verändernde Arbeitsplatzstrukturen und Kommunikationstechniken sowie die Möglichkeit der Einschränkung des Individualverkehrs nachteilig auf die Mieternachfrage und das Mietniveau auswirken. Dieselben Wirkungen können bei Logistikimmobilien der Trend zu einem Konzentrationsprozess unter Logistikanbietern aufgrund steigender Transportkosten und/oder der Trend zu größeren Hallen und / oder die Auflösung von regionalen Lagern zugunsten von kostengünstigeren Zentrallagern haben. Die Nachvermietung kann sich insbesondere dann als schwierig erweisen, wenn speziell auf die heutigen Bedürfnisse des Nutzers zugeschnittene Mietflächen oder Mietflächen mit einer eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit nicht mehr den Bedürfnissen eines Nachmieters entsprechen. In den genannten Fällen haben die Konkurrenzsituation der Immobilien und die Anforderungen des Marktes z.b. an energetische Standards eine besondere Bedeutung für die Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen. Die langfristige Mietentwicklung ist aufgrund zahlreicher Unsicherheitsfaktoren nur schwer vorhersehbar. Dies gilt insbesondere bei durch sale-and-lease-back (Verkauf und Rückmietung) mit u.u. überhöhten Mietansätzen erworbenen Immobilien, bei nur kurzfristigen Mietverträgen, bei einer vorzeitigen Beendigung der Mietverträge aufgrund eines vertraglich vereinbarten Sonderkündigungsrechts oder aus wichtigem Grund. Bei den abgeschlossenen Mietverträgen kann es bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Mieter bzw. bei der Anschlussvermietung oder der Nicht-Ausübung von Mietverlängerungsoptionen zu Mietausfällen, Leerständen, schlechteren Mietmodalitäten sowie zusätzlichen Aufwendungen für den Umbau, die Modernisierung oder zur Anpassung an die Wettbewerbssituation kommen. So stehen die von den Zielfonds erworbenen Immobilien bei einer Nachvermietung als gebrauchte Immobilien in Konkurrenz zu Neubauten, so dass entsprechende Abschläge bei der Miethöhe möglich sind. Darüber hinaus ist die Höhe der Mieteinnahmen abhängig von der Mietentwicklung und dem Vermietungsstand. Für den Fall, dass die Mietobjekte ganz oder teilweise untergehen, ganz oder teilweise zerstört werden, die Nutzung langfristig ausge- 20

22 schlossen ist oder notwendige Umnutzungen nicht genehmigt werden bzw. wirtschaftlich nicht realisierbar sind und die Mieter diese Gründe nicht zu vertreten haben, können die Mieter die Miete entsprechend mindern bzw. ist eine Vermietung nur noch eingeschränkt möglich. Reduzierung der Ausschüttungen der von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an Zielfonds finanziert werden. Dies hätte für die Anleger zur Folge, dass sich die Ausschüttungen der Fondsgesellschaft reduzieren. Die in den umlagefähigen Nebenkosten enthaltenen kommunalen Gebühren sowie die Kosten für Heizung, Klimatisierung und Strom hatten in den letzten Jahren einen überproportionalen Anstieg zu verzeichnen. Sollte sich diese Entwicklung auch in Zukunft fortsetzen, könnte das Mietsteigerungspotential begrenzt werden, wenn die Warmmiete das akzeptierte Niveau überschreitet. Für den Fall geringerer als kalkulierter Mieteinnahmen ist nicht auszuschließen, dass die kalkulierten Ausschüttungen der von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an Zielfonds nicht erwirtschaftet werden können bzw. zusätzliche Aufwendungen zu Lasten der Liquiditätsreserve und / oder durch eine Fremdkapitalaufnahme finanziert werden müssen. Für den Fall, dass der Kapitaldienst von den erworbenen Beteiligungen an Zielfonds nur zum Teil erbracht wird, können die Immobilien von den finanzierenden Kreditinstituten zwangsweise verwertet werden. Dies hätte für die Anleger zur Folge, dass sich die Ausschüttungen der Fondsgesellschaft reduzieren. Inflationsrate Es kann grundsätzlich nicht davon ausgegangen werden, dass zwischen der Inflationsrate und der Mietentwicklung ein allgemeiner Zusammenhang besteht. Die Inflationsrate hat aber durch die bei Gewerbeimmobilien i.d.r. vertraglich vereinbarte Indexierung der Mieten während der Mietlaufzeit Auswirkungen auf die Höhe der Mieteinnahmen und Ausgaben sowie ggf. auf die erzielbaren Veräußerungserlöse der Immobilien. Eine niedrigere Inflation hat langsamer steigende Mieteinnahmen während der Mietlaufzeit und Ausgaben und damit tendenziell niedrigere Ausschüttungen der von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an Zielfonds zur Folge. Dies hätte für die Anleger zur Folge, dass sich die Ausschüttungen der Fondsgesellschaft reduzieren. Instandhaltung Bei Immobilien fallen regelmäßig Instandhaltungs- und Erneuerungsaufwendungen an. Nach Auslaufen der Gewährleistungsfristen steigen die Aufwendungen mit zunehmendem Alter der Immobilien. Auch bei einer bedarfs- und nutzungsgerechten Struktur und guter Ausstattungsqualität von Immobilien kann nicht ausgeschlossen werden, dass unvorhergesehene Aufwendungen z.b. für energetische Sanierungen, für Werterhaltungsaufwendungen wegen technischen Fortschritts, Wettbewerbsanpassungen bei Veränderungen im Konsumentenverhalten und Revitalisierungsaufwendungen bei Neuvermietungen anfallen. Ein derartiger Investitionsbedarf müsste entweder durch eine Fremdkapitalaufnahme, aus der Liquiditätsreserve oder durch eine Wertentwicklung der Immobilien Die Wertentwicklung einer Immobilie ist nur schwer vorherzusagen. Die zukünftige Entwicklung wird insbesondere bestimmt durch die tatsächlichen Mieteinnahmen, die Alterung der Immobilie, die Standortauswahl und Standortentwicklung, die Verkehrsanbindung, alternative Nutzungsmöglichkeiten, die allgemeine Wirtschafts- und Konjunkturentwicklung, die Leistungsfähigkeit der Objektverwaltung, die Baupreisentwicklung sowie die mögliche Änderung von Steuergesetzen (z.b. Besteuerung von Veräußerungsgewinnen, steigende Grunderwerbsteuer). Auch die Laufzeit der Mietverträge zum Zeitpunkt der Objektveräußerung hat einen großen Einfluss auf die Höhe des Verkaufserlöses. Es besteht das Risiko, dass der bei der Ermittlung der Ankaufskurse für die von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an Zielfonds zu Grunde gelegte Wert der jeweiligen Immobilie zu hoch bzw. nicht nachhaltig erzielbar ist. Dies könnte insbesondere dann der Fall sein, wenn die geschäftsführenden Gesellschafter die Folgen der Finanzmarktkrise unterschätzen oder durch die Neubewertung der Kreditrisiken die Immobilienpreise zurückgehen. In diesem Fall sind Wertverluste auch über einen mittel- bis langfristigen Zeitraum nicht auszuschließen. Dieses Risiko wird dadurch erhöht, dass die Wertermittlung anhand des Verkaufsprospektes sowie von Unterlagen, die lediglich wesentliche Angaben zur Vermietung, Finanzierungsstruktur, Liquiditätssituation, zu wesentlichen Geschäftsvorfällen und zur steuerlichen Situation beinhalten müssen, erfolgt und nicht durch Objektbesichtigungen, Gutachter oder Marktuntersuchungen unterlegt ist. Für gewerbliche Immobilien besteht das Risiko, dass sich bei einer rückläufigen Marktsituation insbesondere für Immobilien mit hohem Verkaufsvolumen eingeschränkte Veräußerungsmöglichkeiten ergeben bzw. kein Investor gefunden werden kann. Bei einer Aufteilung von gewerblichen Großimmobilien in Teileigentum sind Preisabschläge zu erwarten. Risiken 21