Exposé. asuco 1 Zweitmarktfonds pro. Privatplatzierung

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1 Exposé asuco 1 Zweitmarktfonds pro Privatplatzierung

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3 Der Zweitmarkt machts möglich... 1

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5 ...deutsche Qualitätsimmobilien zum Discount erwerben 3

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7 8 gute Gründe für Ihre Beteiligung an dem asuco 1 Zweitmarktfonds pro Indirekte Investition in deutsche Immobilien an ausgewählten Standorten mit einem hohen Vermietungsstand, zum Teil erheblich unter dem Markt- / Verkehrswert. Das Fondskonzept ermöglicht eine geplante Risikostreuung auf mehr als 200 verschiedene Immobilien und somit ein hohes Maß an Sicherheitsorientierung. Überdurchschnittliche Renditechance. Ausschüttungen von 7 % auf bis 8 % p.a. gemäß Prognoserechnung steigend. Frühzeichnerbonus von 7 % p.a. sofort ab Fälligkeit und Eingang der Einzahlungsrate (abzüglich Agio). Geringe Korrelation der Erträge aus den Investitionen der Fondsgesellschaft mit der Entwicklung der Kapitalmärkte. Teilweiser Inflationsschutz durch indexierte Mietverträge und / oder Staffelmietvereinbarungen. Einzigartig geringe weiche Kosten kombiniert mit erfolgsabhängiger Vergütung der asuco (Vergütung erst ab überdurchschnittlichem Erfolg von mehr als 7 % p.a. / Reduzierung bei unterdurchschnittlichem Erfolg von weniger als 4,5 % p.a.). Erfahrenes Management, das in den vergangenen 20 Jahren rd. 340 Mio. EUR Beteiligungskapital über den Zweitmarkt gehandelt hat. 5

8 Fondskonzept In jeder Krise liegen Chancen! Eine davon ist der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds mit Investitionen in deutsche Immobilien. Noch nie innerhalb der vergangenen 20 Jahre boten sich derart viele attraktive und günstige Kaufgelegenheiten wie im Moment echte Schnäppchen. Die Fondsgesellschaft nutzt genau diese Gelegenheiten und wird ihr Fondsvermögen als Dachfonds unter Beachtung von Investitionskriterien überwiegend in eine Vielzahl von geschlossenen Immobilienfonds (Zielfonds) durch Kauf auf dem Zweitmarkt investieren. Die Zielfonds werden mittelbar über einen Treuhandkommanditisten bzw. eine Kapitalgesellschaft oder unmittelbar erworben. Der Fonds wird davon profitieren, dass zahlreiche Anleger durch die aktuelle Finanzmarktkrise verunsichert sind und sich von ihren Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds trennen möchten, die Verkaufsbereitschaft der Anleger aufgrund der überdurch- 6

9 Fondskonzept Publikumsfonds der asuco-unternehmensgruppe Vermögende Anleger asuco Treuhand GmbH Institutionelle Investoren asuco Komplementär GmbH asuco 1 Zweitmarktfonds pro GmbH & Co. KG (Fondsgesellschaft) asuco Geschäftsbesorgungs GmbH Beteiligung am Zielfonds 1 Objekt 1 Objekt 2 Beteiligung am Zielfonds 2 Einzelobjekt Beteiligungen an weiteren Zielfonds Objekt 1 Objekt 2 Vereinfachte Darstellung schnittlich hohen Altersstruktur stark ansteigt und aufgrund der anhaltend schwierigen Refinanzierungsmöglichkeiten sich institutionelle Kaufinteressenten derzeit als Käufer am Zweitmarkt zurückhalten (müssen). Das vermehrte Angebot trifft somit auf geringere Nachfrage und hat 2009 gegenüber 2008 zu rd. 30 % niedrigeren Kursen geführt. Diese Kaufgelegenheiten aufzuspüren ist die Spezialität der asuco. Es ist beabsichtigt, Beteiligungen an mehr als 100 verschiedenen Zielfonds von mehr als zehn Anbietern geschlossener Fonds einzugehen. Die Fondsgesellschaft wird damit nach Vollinvestition indirekt (doppelstöckig) an voraussichtlich mehr als 200 Immobilien verschiedener Nutzungsarten beteiligt sein und durch die Risiko streuung Sicherheitsorientierung aufweisen. 7

10 Beteiligung an der Fondsgesellschaft Eine exklusive Kapitalanlage Konzeptionsmerkmale Die überzeugenden Chancen am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds waren Grundlage für die Entscheidung zur Auflage der Fondsgesellschaft. Mit dem vorliegenden Beteiligungsangebot ist es gelungen, interessierten Investoren und Anlegern eine Kapitalanlage anzubieten, die nach Ansicht der Prospektverantwortlichen zahlreiche Alleinstellungsmerkmale aufweist. Dies sind insbesondere: Im Marktvergleich konkurrenzlose geringe sogenannte weiche Kosten ermöglichen einen günstigeren indirekten Immobilienerwerb als dies bei neu aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds und sogar bei Direktinvestitionen in Immobilien möglich wäre (vgl. nebenstehende Abbildung). Eine echte erfolgsabhängige Vergütung sorgt für gleichgerichtete Interessen von Anbieter und Anleger und ist gute Voraussetzung für eine vielversprechende Win- 8

11 Win-Situation. So ist vereinbart, dass die Vergütung des geschäftsführenden Kommanditisten aus einer überdurchschnittlichen Performance einer von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligung an einem Zielfonds von mehr als 7 % p.a. im Falle einer unterdurchschnittlichen Performance einer anderen erworbenen Beteiligung an einem Zielfonds von weniger als 4,5 % p.a. gekürzt wird oder sogar ganz entfällt. Die Prospektannahmen zu der durchschnittlich erzielbaren Ausschüttungsrendite sowie der Wertsteigerung der von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an Zielfonds sind im Marktvergleich konservativ. Es ist ein hohes Maß an Flexibilität bei den Ausschüttungen vorhanden, da die Anleger bei der Fondsgesellschaft das jährlich aufs Neue ausübbare Wahlrecht erhalten, die grundsätzlich thesaurierten entnahmefähigen Ausschüttungen einschließlich der thesaurierten Beträge der Vorjahre jeweils zum eines Jahres ganz oder teilweise (mindestens EUR oder ein Vielfaches) zu entnehmen. Dieses Wahlrecht kann nach vollständiger Einzahlung des Zeichnungsbetrages entsprechend dem individuellen Finanzbedarf des Anlegers ausgeübt werden. Die in der Fondsgesellschaft thesaurierten Beträge erzielen einen attraktiven variablen Ertrag. Anschaffungskosten (inkl. sämtlicher Nebenkosten) alternativer Immobilienkapitalanlagen im Vergleich (Prognose) Publikumsfonds der asuco-unternehmensgruppe in % des Markt- / Verkehrswertes der Immobilien 98, ,5 0,2 3,1 5,2 121,1 2,3 5,0 13,8 119,0 0,2 Markt- / Verkehrswert der Immobilie 100% 3,1 100% 100% 100% 100% 100% 100% asuco 1 Zweitmarktfonds Immobilienfonds Fondsgesellschaft Wettbewerber Wettbewerber Angebot Angebot (minimal) (maximal) ,1 7,3 10,6 116,4 4,5 5,4 6,5 111,7 0,7 5,1 5,9 109,0 9,0 Direkterwerb Immobilie Fondskosten Konzeption Vertriebsprovision Erwerbsnebenkosten (2,5 % für technische, wirtschaftliche und juristische Due Dilligence, 3,0 % für Notar, Makler, Grundbuch, mindestens 3,5 % für Grunderwerbsteuer) Beispiel: Der Anleger der Fondsgesellschaft kann indirekt die von den Zielfonds gehaltenen Immobilien inkl. der anfallenden Vertriebs- und Konzeptionsgebühren zwischen 98,3 % und 108,5 % des Markt- / Verkehrswertes der Immobilien (abhängig von der Höhe des vereinbarten Agios) erwerben. 1 Annahme: Es wird unterstellt, dass es der Fondsgesellschaft gelingt, Beteiligungen an Zielfonds zu erwerben, bei denen der zu Grunde liegende Wertansatz für die Immobilien 5 % unter dem Markt- / Verkehrswert liegt. 9

12 Kursermittlung Der Ankaufskurs, zu dem die Fondsgesellschaft bereit ist, Beteiligungen an Zielfonds anzukaufen, ist für den Anlageerfolg der Fondsgesellschaft entscheidend. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie werden u.a. folgende Faktoren berücksichtigt: Allgemeine Situation am Immobilienmarkt Wesentlicher und objektivster Anhaltspunkt für den Ankaufskurs ist nach Ansicht der geschäftsführenden Gesellschafter der sogenannte innere Wert der Beteiligung. Bei der Ermittlung des inneren Wertes wird fiktiv eine Auflösung / Liquidation des jeweiligen Zielfonds unterstellt, d.h. für die Immobilien wird der sogenannte Markt- / Verkehrswert überschlägig ermittelt und von diesem Wert die vertraglich vereinbarten Veräußerungskosten sowie das aktuelle Fremdkapital abgezogen bzw. die Liquiditätsreserve sowie das u.u. noch nicht verbrauchte Damnum der Fremdfinanzierung hinzuaddiert. Der verbleibende Liquidationsnettoerlös wird zu dem Gesellschaftskapital ins Verhältnis gesetzt und als Prozentsatz ausgewiesen. Aus dem nebenstehenden Beispiel wird deutlich, dass der Verkehrswert der Immobilien und der Stand des Fremdkapitals maßgeblichen Einfluss auf den inneren Wert und somit auf den Zweitmarktkurs haben. Eine während der Fondslaufzeit erfolgte Tilgung des Fremdkapitals (Tilgungsgewinn) führt damit zu einem höheren Zweitmarktkurs. Entwicklung des Standortes Vermietungssituation Laufzeit der Mietverträge Höhe der nachhaltig erzielbaren Marktmiete Gebäudezustand Erfolgsbeteiligungen sind Standard. Es ist in der Fondsbranche aber einzigartig, dass sich der Initiator an einer unterdurchschnittlichen Performance finanziell beteiligt. Das sorgt für gleichgerichtete Interessen von Anleger und Initiator. Der innere Wert stellt folglich den Wert dar, der sich aufgrund der überschlägigen Ermittlung der Verkehrswerte bei Auflösung / Liquidation des jeweiligen Zielfonds ergeben würde. Bei der Ermittlung des inneren Wertes wird 10

13 Ermittlung des inneren Wertes am Beispiel einer fiktiven Fondsgesellschaft Immobilie 1 Immobilie 2 Immobilie 3 Immobilie 4 Ist-Miete TEUR TEUR TEUR TEUR Abschlag Markt-Miete zu Ist-Miete 5 % 0 % 10 % 20 % Annahme permanenter Leerstand 5 % 0 % 0 % 5 % Nachhaltig erzielbare Marktmiete TEUR TEUR TEUR TEUR Verkaufsfaktor 14fache 14fache 13,5fache 13,5fache Verkehrswert TEUR TEUR TEUR TEUR Verkehrswert gesamt TEUR Veräußerungskosten 4 % TEUR Fremdkapital TEUR + Liquiditätsreserve TEUR + nicht verbrauchtes Damnum, 0 TEUR Zinsvorauszahlung Liquidationsnettoerlös TEUR Innerer Wert 67,78 % bezogen auf das Gesellschaftskapital in Höhe von TEUR der geschäftsführende Kommanditist sich auf die ihm vorliegenden Unterlagen beschränken. Objektbesichtigungen, Gutachten, Marktuntersuchungen etc. werden aus Kostengründen nicht vorgenommen. Der Ankaufs- / Verkaufskurs, der sich am Zweitmarkt bildet, wird erfahrungsgemäß von einer Vielzahl weiterer Faktoren wie z.b. Angebot und Nachfrage, der Entwicklung des Immobilienmarktes, dem allgemeinen Zinsniveau, den prognostizierten Ausschüttungen und steuerlichen Ergebnissen sowie dem prognostizierten Liquidationsnettoerlös beeinflusst. Er wird daher zwangsläufig vom inneren Wert abweichen und sich dennoch am inneren Wert orientieren. Die Fondsgesellschaft hat mit der Fondsbörse Deutschland zur Überprüfung der Kursermittlung der geschäftsführenden Gesellschafter eine Zusammenarbeit im Bereich der Preisermittlung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds (Zielfonds) vereinbart. Diese Zusammenarbeit greift insbesondere dann, wenn die Fondsgesellschaft an einem Zielfonds mehr als kumuliert 1 Mio. EUR zu erwerben beabsichtigt. 11

14 Olympia-Einkaufszentrum, München Brasilianische Botschaft, Berlin BRK Seniorenheim, Bad Abbach Evonik-Steag Zentrale, Essen Promenaden Hauptbahnhof, Leipzig 12

15 Main-Taunus Zentrum, Sulzbach Ausgewählte Investitionen der Fondsgesellschaft Sichern Sie sich Ihren Anteil Schönhauser Allee Arcaden, Berlin Gropius Passagen, Berlin Deutsche Rentenversicherung, Berlin 13

16 Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds Ein Markt mit hohem Wachstumspotential Der Zweitmarkt, also der Markt, an dem Anteile von in der Regel bereits vollplatzierten geschlossenen Fonds gehandelt werden, stellt seit Jahren ein wachsendes Segment dar. Neben der traditionellen Vermittlung von Zweitmarkt umsätzen durch den Anbieter bzw. den Treuhänder eines Beteiligungsangebotes haben sich börsenbasierte und privat organisierte Zweitmarkt-Handelsplattformen etabliert und stehen verkaufswilligen Anlegern als Verkaufsplattform zur Verfügung. Als Käufer treten institutionelle Investoren wie z.b. geschlossene Zweitmarktfonds und zunehmend private Anleger auf. Nach Angaben der Feri Euro Rating Services AG sind die Zweitmarktumsätze von rd. 196 Mio. EUR im Jahr 2000 auf über eine Milliarde Euro im Jahr 2007 gestiegen. Im Jahr 2008 sank der Umsatz Der Zweitmarkt der geschlossenen Fonds wächst rasant und bietet aktuell Chancen, wie es sie in den letzten 20 Jahren noch nicht gab. infolge der Finanzmarktkrise auf rd. 675 Mio. EUR und wird voraussichtlich auch 2009 weiter sinken. Der Anteil der geschlossenen Immobilienfonds betrug rd. 239 Mio. EUR im Jahr 2008 nach rd. 673 Mio. EUR im Jahr Ab 2010 wird wieder mit steigenden Umsätzen gerechnet. Dies liegt alleine schon an den in den Vorjahren von Anlegern getätigten hohen Investitionsvolumina. So flossen seit 1993 rd. 99 Mrd. EUR Eigenkapital in geschlossene Immobilienfonds. Unterstellt man beispielsweise, dass 75 % aller geschlossenen Immobilienfonds bei entsprechender Kursgestaltung handelbar sind, der durchschnittlich erzielbare Kurs 14

17 bei 50 % des Zeichnungsbetrages liegt und jährlich nur rd. 3 % aller Anleger ihre geschlossenen Immobilienfonds veräußern wollen, dann läge das Zweitmarktpotential alleine bei geschlossenen Immobilienfonds bei jährlich über einer Milliarde Euro. Dabei ist eine Steigerung der verkaufswilligen Anleger aufgrund der Altersstruktur durchaus denkbar. So betrug der Anteil der zum Zeitpunkt der Zeichnung über 50-jährigen die letzten Jahre regelmäßig über 50 % aller Anleger. Und diese Anleger sind heute oft schon zehn und mehr Jahre beteiligt. Gründe für einen Verkauf über den Zweitmarkt Persönliche Gründe wie z.b. Arbeitslosigkeit, Liquiditätsprobleme, eine finanzielle Notlage, Scheidung, Erbauseinandersetzung können eine vorzeitige Veräußerung der Fondsbeteiligung erforderlich machen. Hinzu kommt der Trend in der Vermögensverwaltung, die Buy-and-hold-Strategie durch ein aktives Portfoliomanagement zu ersetzen und laufend eine Optimierung des Beteiligungsportfolios vorzunehmen. Hierzu kann es auch gehören, in einer guten Marktphase Gewinne zu realisieren. Vorteile für Käufer am Zweitmarkt Der Zweitmarkt kann nur dann langfristig aufrecht erhalten werden bzw. die Auflage eines geschlossenen Immobilien-Zweitmarktfonds ist nur dann sinnvoll, wenn der Käufer am Zweitmarkt attraktive Vorteile erhält. Entwicklung der Zweitmarktumsätze am Gesamtmarkt Gemeldete Umsätze inkl. Dunkelziffer in Mio. EUR Quelle: Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle 2009, Feri EuroRating Services AG Diese Vorteile lassen sich wie folgt zusammenfassen: Häufig erfolgen höhere Ausschüttungen als bei der Emission einer Fondsgesellschaft. Durch Erwerb einer Beteiligung oftmals Jahre nach der Emission besteht die Chance auf eine verkürzte Restlaufzeit. Es existieren bereits Erfahrungswerte und nicht nur Planzahlen über die Entwicklung der Fondsobjekte und die Leistungsfähigkeit des Fondsmanagements. Die aktuell hohe Verkaufsbereitschaft verunsicherter Anleger bei gleichzeitig zurückhaltenden Kaufinteressenten haben zu sinkenden Kursen am Zweitmarkt geführt. Diese sind nicht selten unter die nachhaltigen Markt- / Verkehrswerte der von den geschlossenen Immobilienfonds gehaltenen Immobilien gesunken. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass derzeit gute Investitionschancen am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds bestehen. 15

18 Einer der attraktivsten Immobilienmärkte weltweit Immobilienmarkt in Deutschland 16

19 In einer Ende 2009 von Feri EuroRating Services durchgeführten Umfrage haben mehr als 70 % der institutionellen Investoren (Versicherungen, Pensionskassen, Banken und Industrie) den deutschen Immobilienmarkt im Ländervergleich mit weitem Abstand als besonders attraktiv eingestuft. 46 % der Befragten planen ihren Immobilienanteil aufzustocken, keiner will ihn reduzieren. Der Immobilienmarkt in Deutschland Die Fondsgesellschaft wird Beteiligungen an Zielfonds erwerben, die ihrerseits überwiegend in inländische Gewerbeimmobilien an entwicklungsfähigen Standorten mit hohem Vermietungsstand investiert sind. Da durch die Risikostreuung geplant ist, ein Portfolio von Beteiligungen an mehr als 100 verschiedenen Zielfonds und damit die indirekte Beteiligung an voraussichtlich mehr als 200 Immobilien verschiedener Immobiliengrößen, Immobilienstandorten, Gebäudetypen, Nutzungsarten und zahlreicher Mieter aufzubauen, ist die Situa tion am deutschen gewerblichen Immobilienmarkt für die Fondsgesellschaft von Bedeutung. 17

20 Der Investmentmarkt Die Turbulenzen der vergangenen Monate an den internationalen Finanz- und Kapitalmärkten sind auch am Immobilienmarkt in Deutschland nicht ohne Spuren vorbeigegangen. Nach einem scharfen Einbruch des Transaktionsvolumens im 1. Quartal 2009 um fast 90 % gegenüber dem umsatzstärksten 2. Quartal 2007 hat der Investmentmarkt nach Angaben des internationalen Maklerhauses Jones Lang LaSalle (Capital Markets Newsletter Q3 2009, Jones Lang LaSalle) seinen Boden gefunden. So stieg das Transaktionsvolumen im 3. Quartal 2009 gegenüber dem 2. Quartal 2009 um rd. 70 % auf 3,3 Mrd. EUR und auch für das 4. Quartal 2009 wird mit einer Fortsetzung der Marktbelebung gerechnet. Als Ursache für diese verhalten positive Entwicklung führt Jones Lang LaSalle das wieder aufkeimende Vertrauen in das internationale Finanzsystem, das nach wie vor niedrige Zinsniveau und die Annäherung der Verkäufer und Käufer hinsichtlich der Preisfindung an. Im Fokus der Investoren stehen als Ergebnis einer nach wie vor hohen Risikoaversion weiterhin die Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, die in 2009 rd. 55 % des gesamten Transaktionsvolumens auf sich vereinigen können. Dies schlägt sich auch darin nieder, dass der Anteil der risikoreicheren Immobilien in der Kategorie core + / value add von 61 % im Jahr 2007 auf 27 % im ersten Quartal 2009 gesunken ist, bzw. der Anteil der risikoärme ren core -Immobilien im Gegenzug von 29 % auf 61 % gestiegen ist. Bei den Nutzungsarten dominieren die Bürovor den Einzelhandelsimmobilien. Die vielschichtige Gruppe der Investoren wird zu 87 % von deutschen Marktteilnehmern geprägt. Die Netto-Anfangsrenditen sind im 3. Quartal 2009 unverändert geblieben. Jones Lang LaSalle erwartet daher, dass die Preise zumindest in den Top-Segmenten nicht weiter fallen und sich in den nächsten Monaten stabilisieren werden. Renditeentwicklung Immobilien Deutschland Aggregierte Netto-Anfangsrendite für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln (ab 2009 ohne Lagerflächen), München, Stuttgart 8 % 7 % 6 % 5 % Publikumsfonds der asuco-unternehmensgruppe Lagerflächen Fachmarktzentren Shopping Center Büroflächen Geschäftshäuser 4 % Quelle: Capital Markets Newsletter Q3 2009, Jones Lang LaSalle /

21 Der Mietmarkt Da der Arbeitsmarkt die Krise bisher dank der staatlich geförderten Kurzarbeit besser als befürchtet überstanden hat, gilt dies auch für den Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen. Jones Lang La Salle erwartet, dass die Neuvermietungen in 2009 gegenüber 2008 um rd. 30 % zurückgehen werden. Der Leerstand der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart wird bis Ende 2009 auch aufgrund von hohen Fertigstellungszahlen auf durchschnittlich etwas über 10 % ansteigen. Die Spitzenmieten werden Ende 2009 voraussichtlich um 5 6 % unter den Vorjahreszahlen liegen. Im Einzelhandel ist die Beurteilung der aktuellen Lage optimistischer als die Erwartungen. Mit der Stabilisierung und Erholung der Konsum- und Wirtschaftsdaten einher geht die weitere Expansion der Filialisten. Die Vermietungen zeigen nach Angaben von Jones Lang LaSalle in 2009 ein solides Ergebnis. Dies gilt insbesondere für 1A-Lagen. Unter Druck stehen dagegen B-Lagen in den Innenstädten, die mit anhaltenden Leerständen zu kämpfen haben. Ausblick Trotz der Besserungstendenzen z.b. am deutschen Pfandbriefmarkt und der steigenden Transaktionsvolumen besteht am Investmentmarkt nach wie vor kein Anlass zur Euphorie, denn die Finanzmarktkrise ist noch nicht überwunden und wird noch Jahre ihre Auswirkungen entfalten. Das für 2009 geschätzte Transaktionsvolumen wird mit rd. 11 Mrd. EUR noch immer rd. 45 % unter dem Vorjahreswert liegen. Bei den Kaufpreisen wird mit einer Stabilisierung gerechnet. Am Mietmarkt werden bei Büros bis zum Jahresende bei einer rückläufigen Nachfrage eine leicht steigende Leerstandsrate und sinkende Spitzenmieten erwartet. Sollte nach Auslaufen der Kurzarbeit aber noch kein selbsttragender Aufschwung erreicht werden können, wird die dann steigende Arbeitslosigkeit über verminderte Konsumausgaben den Einzelhandelsmarkt negativ beeinflussen. 19

22 20 Die Beteiligung ermöglicht weit überdurchschnittliche Renditechancen und durch eine breite Streuung wird das Risiko minimiert. Wir nennen es Sicherheitsorientierung.

23 Anlageerfolg Der Anlageerfolg der Fondsgesellschaft, die plant, sich über den Erwerb von Beteiligungen an Zielfonds indirekt an mehr als 200 Immobilien zu beteiligen, kann sich im Wesentlichen aus folgenden Bestandteilen zusammensetzen: laufende Ausschüttungen (Entnahmen), bei langfristiger Betrachtung teilweise Inflationsschutz durch Wertsteigerungen der von den Zielfonds erworbenen Immobilien, die in der Regel bei Verkauf oder Liquidation der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds realisiert werden können und Steuervorteile bei der Besteuerung der laufenden Erträge. Diese Vorteile sind der wesentliche Unterschied zu den meisten Geldanlagen, wie beispielsweise festverzinsliche Wertpapiere, deren Ertrag im Allgemeinen allein aus einer steuerpflichtigen Verzinsung besteht. Anlageerfolg einer Beteiligung von EUR bis zum Jahr 2031 in EUR, mittleres Szenario (Prognose) Vorzugs- Reguläres Kommanditkapital 2 Kommanditkapital 3 Steuersatz 1 30 % 45 % 30 % 45 % (bezogen auf steuerliches Ergebnis) Einzahlung (inkl. Agio) Summe prognostizierte Ausschüttungen Steuerzahlungen auf Summe der steuerlichen Ergebnisse der Jahre in Höhe von ca EUR Geschätzter Verkehrswert der Beteiligung in (13,5fache der prognostizierten Einnahmen aus den erworbenen Beteiligungen an Zielfonds im Jahr 2031 zzgl. Tilgungsgewinn 6 ) Liquiditätsrückfluss nach Steuern bis Prognostizierte Rendite nach Steuern 6,7 % 6,3 % 6,7 % 6,3 % (Methode interner Zinsfuß 5 ) Durchschnittlich kalkulatorisch gebundenes Kapital Zusätzlich wurde der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % ( ) berücksichtigt. Die Berechnungen gehen davon aus, dass die jeweiligen Steuersätze in voller Höhe auf die steuerlichen Ergebnisse anzuwenden sind. 15 b EStG findet keine Anwendung. Es wird unterstellt, dass die Veräußerungsgewinne steuerfrei sind (vgl. Ausführungen im Steuerlichen Konzept auf Seite 87 des Verkaufsprospektes). 2 Annahme: Einzahlung des Zeichnungsbetrages zzgl. vereinbartes Agio in Höhe von 5 % per Annahme: Einzahlungsraten in % des Zeichnungsbetrages: : 40 % zzgl. vereinbartes Agio in Höhe von 5 %, : 10 %, : 10 %, : 10 %, : 5 %, : 5 %, : 5 %, : 15 %. 4 Annahme: prognostizierte Ausschüttungen werden entnommen. 5 Die nach der Methode des internen Zinsfußes ermittelte Rendite nach Steuern ist hinsichtlich Sicherheit und Kalkulierbarkeit nicht mit der Rendite festverzinslicher Wertpapiere vergleichbar. Sie sollte daher nur zum Vergleich gleichartiger Kapitalanlagen herangezogen werden, wenn der Anleger ausschließlich auf die Verzinsung des zu jedem Zeitpunkt noch gebundenen Kapitals abstellt und freie Liquidität sofort und vollständig entnimmt sowie keine Wiederanlagen tätigt. Die Rendite nach Steuern (Methode interner Zinsfuß) gibt nicht die Verzinsung des Zeichnungsbetrages, sondern die Verzinsung des jeweils während der Beteiligungsdauer kalkulatorisch gebundenen Kapitals an. 6 Tilgungsgewinn 2,61 % p.a. bezogen auf die Anschaffungskosten der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds (inkl. Erwerbsnebenkosten). Der Tilgungsgewinn entsteht dadurch, dass auf Ebene der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds durch die laufende Tilgung des Fremdkapitals eine Entschuldung eintritt, die bei Verkauf der von den Zielfonds gehaltenen Immobilien und Liquidation des jeweiligen Zielfonds den Liquidationsnettoerlös erhöht und von der Fondsgesellschaft vereinnahmt werden kann. Bei Finanzierung in Fremdwährungen wurden Währungsveränderungen nicht berücksichtigt. 21

24 asuco-unternehmensgruppe Die Spezialisten am Zweitmarkt stehen und der die Leistungsfähigkeit des Fondsmanagements einschätzen kann. Gesellschafter Die asuco-unternehmensgruppe wurde im Jahr 2009 als Emissionshaus, spezialisiert auf Immobilien-Zweitmarktfonds, gegründet. Das Stammkapital des alleinigen Gesellschafters des Anbieters beträgt EUR und wird von den beiden Geschäftsführern Hans- Georg Acker und Dietmar Schloz in Höhe von jeweils 39,5 % sowie von leitenden Mitarbeitern gehalten. Erfahrung, Expertise und Erfolg Nicht alle der rd in Deutschland gehandelten geschlossenen Fonds von über 150 Anbietern sind unterbewertet oder für den Käufer langfristig attraktiv. Die Entscheidung, welcher Fonds zu welchem Preis erworben werden kann, überfordert die meisten Anleger vielfach. Vielmehr kann nur der am Zweitmarkt langfristig erfolgreich investieren, der sich am Immobilienmarkt gut auskennt, dem alle zum Investitionszeitpunkt bewertungsrelevanten Daten aus den Verkaufsprospekten und den Geschäftsberichten zur Verfügung Das Management und die Mitarbeiter der asuco-unternehmensgruppe haben seit teilweise mehr als 20 Jahren Branchenerfahrung in leitenden Funktionen. Im Einzelnen handelt es sich um: Aufbau eines der führenden Emissionshäuser für geschlossene Fonds im Konzern einer deutschen Großbank. Spezialisten trifft man häufig, Alleskönner nahezu nie gerade deshalb haben wir den Zweitmarkt als Investitionsmöglichkeit entdeckt und uns hierauf spezialisiert. Hier werden wir neue Qualitäts - standards setzen. Konzeptionsund Fonds- management- Know-how für geschlossene Immobilien-, Leasing- und Immobilien- Zweitmarktfonds mit Investitionen im In- und Ausland und einem Investitionsvolumen von über 5 Mrd. EUR und einer im Marktvergleich positiven Leistungsbilanz. Vertriebsverantwortung für ein platziertes Eigenkapital von mehr als 2,5 Mrd. EUR, das von rd Anlegern gezeichnet wurde. Etablierung eines funktionierenden Zweitmarktes mit einem kumulierten Umsatz von rd. 340 Mio. EUR Nominalkapital bei rd Umsätzen. Entwicklung und Management von zwei Initiatoren übergreifenden Zweitmarktfonds mit ca. 237 Mio. EUR Investitionsvolumen 22

25 asuco Fonds GmbH (asuco) ein neues Emissionshaus für geschlossene Zweitmarktimmobilienfonds geht an den Start Die beachtliche H.F.S.-Leistungsbilanz wird angerechnet asuco Fonds: Schloz + Acker wieder da Der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds ist um eine Adresse reicher. Die früheren Geschäftsführer der HypoVereinsbank Tochter H.F.S. ( ) haben sich mit einem eigenen Emissionshaus für Zweitmarktfonds namens asuco Fonds (Acker, Schloz & Co.) selbständig gemacht. Mit Blick auf die Euro Stammkapital sei man nicht von kurzfristigen Erfolgen abhängig. ( ) Erfahrungen mit Zweitmarktdeals haben die asuco-gründer seit 1996 gesammelt. Damals legte die H.F.S. einen ersten Zweitmarktfonds für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds auf. Er erreichte ein Volumen von 55,6 Mio. Euro. Das Nachfolgeprodukt wurde 2005 aufgelegt und brachte es auf 181,3 Mio. Euro. Beide Fonds schafften ab Erreichen der Vollinvestition 6% Ausschüttung p.a. ( ) k-mi-laserstrahl Wieder zurück melden sich der Ex-Wealth- Cap-Geschäftsführer Hans-Georg Acker und der ehemalige Geschäftsführer der H.F.S. HYPO-Fondsbeteiligungen für Sachwerte GmbH, Dietmar Schloz. Beide haben unter Einbindung weiterer langjähriger Mitstreiter in München mit der asuco Fonds GmbH ein neues Emissionshaus gegründet. ( ) Sowohl Schloz als auch Acker haben in der Vergangenheit reichlich Know-how gesammelt. Ab Dezember 2009 sollen institutionelle Investoren und vermögende Privatkunden ab Mindestbeteiligung die Anteile des ersten asuco-zweitmarktfonds zeichnen können. Der gleich gestrickte Publikumsfonds mit einer Mindestbeteiligungssumme ab folgt kurz danach. und Beteiligungen an über 100 verschiedenen Fondsgesellschaften. Aufbau des Know-hows zur Bewertung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds sowie eines Netzwerkes zum Ankauf von attraktiven Beteiligungen am Zweitmarkt. Entwicklung und Implementierung eines nach wie vor einzigartigen Flexibilitätskonzeptes für geschlossene Fonds. Implementierung eines internetbasierten Berichtswesens. Unternehmensgrundsätze Die asuco-unternehmensgruppe ist ein inhabergeführtes und bankenunabhängiges Emissionshaus für geschlossene Fonds. Die geschäftsführenden Gesellschafter handeln und entscheiden wie Unternehmer und übernehmen mit eigenem Kapital die Verantwortung. Dabei werden keine kurzfristigen, sondern langfristige und nachhaltige Erfolge angestrebt. Dies kann nur gelingen, wenn die Anleger ohne Kompromisse in den Mittelpunkt allen Handelns gestellt werden. fair innovativ transparent Die asuco-unternehmensgruppe steht daher für die Prinzipien: innovativ, transparent und fair bei der Produktkonzeption, dem Vertrieb, dem Fondsmanagement sowie dem Berichtswesen an die Anleger. Und das sind keine Lippenbekenntnisse oder wohlklingende Marketingslogans, sondern tiefste Überzeugung; nicht nur wenn alles nach Plan verläuft, sondern erst Recht bei schlechten Nachrichten. So ist die asuco-unternehmensgruppe nach Kenntnis der Prospektverantwortlichen als einziger Anbieter geschlossener Fonds bereit, eine echte erfolgs abhängige Vergütung zu akzeptieren. Es ist vereinbart, dass die Vergütung aus einer überdurchschnittlichen Performance der von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an Zielfonds um eine negative Vergütung aus einer unterdurchschnittlichen Performance anderer erworbener Beteiligungen an Zielfonds reduziert wird oder sogar ganz entfällt. 23

26 Eckdaten des Fonds Die Fondsgesellschaft investiert getreu dem Motto Nicht alles auf eine Karte setzen, in ein breit gestreutes Portfolio von mehr als 100 verschiedenen Immobilienfonds und damit indirekt in mehr als 200 Immobilien, verschiedener Größen, Standorte, Gebäudetypen, Nutzungs arten und zahlreicher Mieter. Fondskonzept Die Fondsgesellschaft investiert ihr Fondsvermögen als Dachfonds unter Beachtung von Investitionskriterien überwiegend in eine Vielzahl von geschlossenen Immobilienfonds (Zielfonds) durch Kauf auf dem Zweitmarkt. Zeichnungskapital Bis zu 100 Mio. EUR. Beteiligungsmöglichkeiten Reguläres Kommanditkapital Einzahlung 20 % des Zeichnungsbetrages zzgl. Agio am 15. des Monats nach Annahme der Beteiligung, restliche Einzahlungsraten zwei Monate nach Abruf. Vorzugs-Kommanditkapital Einzahlung 100 % des Zeichnungsbetrages zzgl. Agio unverzüglich nach Annahme der Beteiligung. Ausschüttungen Von 7 % auf bis 8 % p.a. gemäß Prognoserechnung steigend. Gesamtrückfluss (vor Steuern) Gemäß Prognose bis zum Jahr 2031 in Höhe von ca. 291,7 % des Zeichnungsbetrages geplant. Laufzeit Mindestens bis zum Jahr 2023 (Ausnahme: Vorzugs-Kommanditkapital: Sonderrecht zur ganz oder teilweisen Kündigung per sowie per zum Nominalwert der Beteiligung). Abgeltungssteuer Kein Anfall von Abgeltungssteuer durch die gezielt gewählte steuerliche Struktur (Einkunftsart Vermietung und Verpachtung). Frühzeichnerbonus 7 % p.a. sofort ab Fälligkeit und Eingang der Einzahlungsrate ohne Agio. Mindestbeteiligung EUR zzgl. vereinbartes Agio in Höhe von bis zu 5 %. Kontakt asuco Vertriebs GmbH Thomas-Dehler-Straße München Telefon (089) Fax (089) info@asuco.de Internet 24

27 Bildnachweis Titel Dmitry Sunagator (fotolia), Seite 2 / 3 Siegfried Baier (pixelio), Seite 4 / 5 Edyta Pawlowska (fotolia), Seite 6 Amanda Rohde (istockphoto), Seite 8 Dimitrieva Daria (fotolia), Seite 12 Brasilianische Botschaft ifmitz; Olympia-Einkaufszentrum ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG; Evonik Steag-Zentrale Evonik Services GmbH; BRK Seniorenheim asuco; Promenaden Hauptbahnhof A. Kreuer, Seite 13 Main-Taunus-Zentrum DWS Finanz-Service GmbH; Gropius Passagen HGHI; Deutsche Rentenversicherung ifmitz; Schönhauser Allee Arcaden asuco, Seite 14 rappensuncle (istockphoto), Seite 16 / 17 sculpies (fotolia), Seite 20 kallejipp (Photocase), Seite 22 Zooropa (fotolia) Bei den Beteiligungsangeboten handelt es sich um unternehmerische Beteiligungen, die neben Chancen auch Risiken unterliegen. Dies ist eine unverbindliche Kurzinformation, die kein öffentliches Angebot darstellt. Grundlage des öffentlichen Angebotes einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft sind einzig die veröffentlichten Verkaufsprospekte sowie eventuell hinterlegte Prospektnachträge. Diese sind kostenlos bei dem Anbieter der Beteiligungsangebote, der asuco Vertriebs GmbH, Thomas-Dehler-Straße 18, München erhältlich. Stand: Februar 2010

28 asuco Vertriebs GmbH Thomas-Dehler-Straße München Telefon (089) Telefax (089)