Leverkusener Wohnungsmarktbericht Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung

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1 Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2007 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung

2 Impressum Herausgeber Stadt Leverkusen Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht Hauptstr Leverkusen Tel. 0214/ Fax: 0214/ Bearbeitung Monika Mohr Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht Druck Stadtdruckerei Dezember 2007 Stadt Leverkusen 1

3 Vorwort Mit dem vorliegenden Wohnungsmarktbericht 2007 dokumentiert die Stadt Leverkusen die aktuelle Situation und die Entwicklungen auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt im Jahr Seit 2003 ist die Stadt Leverkusen Mitglied im Initiativkreis Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung der Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen und legt mit dieser Ausgabe den fünften Leverkusener Wohnungsmarktbericht vor. Das Ziel der Wohnungsmarktbeobachtung ist es, das aktuelle Geschehen auf dem örtlichen Wohnungsmarkt transparent zu machen, sowie Probleme und Handlungsfelder in den verschiedenen Marktsegmenten aufzuzeigen. Der Bericht kann somit den Entscheidungsträgern in Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft als Informationsgrundlage dienen. Basis für den Bericht bildet ein Indikatorensystem, das aus kommunalen Daten erstellt wird. Ein weiterer Baustein des Wohnungsmarktberichtes ist die Auswertung einer durchgeführten Befragung von Experten zum Leverkusener Wohnungsmarkt (Wohnungsmarktbarometer). Abgerundet wird der Bericht durch eine Auswertung von Internetwohnungsanzeigen, der den Angebotsmarkt transparenter macht und Bewegungen am Wohnungsmarkt erkennen lässt. Diese einzelnen Bausteine sollen gebündelt zur Markttransparenz beitragen und die Agierenden am Wohnungsmarkt bei Ihren Entscheidungen unterstützen. An dieser Stelle vielen Dank an alle, die sich an der Befragung beteiligt haben und an diejenigen, die für diesen Bericht Informationen und Daten zur Verfügung gestellt haben. Wolfgang Mues Beigeordneter des Dezernats für Planen, Bauen und Wirtschaft 2

4 INHALT 1 Zusammenfassung 6 2 Entwicklung von Wohnungsbedarf und -nachfrage Soziodemografische Faktoren Konstante Bevölkerungsentwicklung in Leverkusen Zu- und Fortzüge Innerstädtische Umzüge Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf Sozioökonomische Faktoren Entwicklung der Sozialhilfeempfänger und Arbeitslosenzahlen Wohngeldempfänger in Leverkusen 15 3 Entwicklung der Angebotsseite Wohnungsmarkt Wohnungszuwachs und Bauintensität Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Wohnungsleerstände in Leverkusen Sozialwohnungsbestand in Leverkusen Grundstücksmarkt Kauffälle und Baulandpreise Bodenpreise im regionalen Vergleich Wohnbauflächenbereitstellung Finanzierungsbedingungen 25 4 Miet- und Kaufpreisentwicklungen Wohnungsmieten in NRW Mietpreisentwicklung in Leverkusen nach Mietspiegel Kaufpreise in Leverkusen 29 5 Ergebnisse der Wohnungs- und Immobilienanzeigen Immobilienmarkt in Leverkusen Immobilienangebote im Neubau Immobilienangebote im Bestand Angebotspreise in der Region Angebotspreise der angebotenen Immobilien nach Baujahren Entwicklung der Angebotspreise 2005 bis Mietwohnungsmarkt in Leverkusen Angebotene Mietwohnungen und Mietpreise in Angebotene Wohnungen nach Mietpreisen und Wohnungsgrößen Mietpreise in der Region Mietpreisentwicklung 2005 bis Angebotener Wohnraum für Hartz-IV Emfpänger 42 6 Leverkusener Wohnungsmarktbarometer Die aktuelle Wohnungsmarktlage Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt Aktuelles und künftiges Investitionsklima Faktoren des Investitionsverhaltens Einschätzung der künftigen Nachfrage 50 7 Fazit 51 8 Anhang 53 3

5 ABBILDUNGEN Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung in Leverkusen Abbildung 2: Veränderung der Altersjahrgänge in Leverkusen in Prozent... 9 Abbildung 3: Wanderungsbilanz mit den Nachbargemeinden Abbildung 4: Innerstädtische Umzüge je Einwohner in Leverkusen Abbildung 5: Entwicklung der Bevölkerung*, des Wohnungsbestandes und der Haushaltsgröße in Leverkusen von 1985 bis Abbildung 6: Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte in der Region Abbildung 7: Sozialhilfeempfänger und Wohnungslose am und Abbildung 8: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen Abbildung 9: Entwicklung der Wohngeldempfänger Abbildung 10: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen in Leverkusen Abbildung 11: Bauintensitäten in NRW Abbildung 12: Baugenehmigung und -fertigstellungen von Abbildung 13: Leerstandsquoten* in den Statistischen Bezirken am der Jahre Abbildung 14: Veränderung der Leerstandsdauer zwischen 2005 und 2006 in Prozent aller leer stehenden Wohnungen Abbildung 15: Leerstandsdauer in Steinbüchel und Opladen am Abbildung 16: Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes in Leverkusen Abbildung 17: Städtische Wohnungsbauförderung Abbildung 18: Entwicklung der Kauffälle in Leverkusen Abbildung 19: Bodenpreisgebirge in der Region: Unbebaute Grundstücke, mittlere Lage Abbildung 20: Verteilung aller Neubauangebote und deren Angebotspreise in Abbildung 21: Verteilung der Angebotspreise für Doppelhaushälften in 2005 und Abbildung 22: Verteilung aller Angebote im Bestand und deren Medianpreise in Abbildung 23: Angebotspreise der Eigenheime in der Region Abbildung 24: Angebotspreise der Eigentumswohnungen in der Region Abbildung 25: Angebotspreise nach Baujahr der angebotenen Eigenheime Abbildung 26: Entwicklung der Neubauangebotspreise 2005 bis Abbildung 27: Entwicklung der Bestandsangebotspreise 2005 bis Abbildung 28: Preisentwicklung der neuen und bestehenden Eigentumswohnungen 2005 bis Abbildung 29: Angebotene Mietwohnungen sowie Häuser zur Miete in 2006 und Mietpreise Abbildung 30: Angebotene Wohnungen nach ihren Mietpreisen Abbildung 31: Verteilung der angebotenen Wohnungen nach Wohnungsgröße Abbildung 32: Durchschnittliche Mietpreise in der Region Abbildung 33: Medianmietpreise 2005 und Abbildung 34: Rücklauf der Fragebögen der befragten Experten nach Branche Abbildung 35: Bewertung der aktuellen Wohnungsmarktlage Abbildung 36: Einschätzung der zukünftigen Wohnungsmarktlage Abbildung 37: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt Abbildung 38: Aktuelles Investitionsklima Abbildung 39: Entwicklung des Investitionsklimas im letzten Jahr und in den nächsten ein bis drei Jahren. 47 Abbildung 40: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Eigentumsbau Abbildung 41: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Mietwohnungsbau Abbildung 42: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten beim Erwerb von bestehendem Wohnraum und bei Bestandsmaßnahmen Abbildung 43: Einschätzung der zukünftigen Nachfrage nach Wohnraum in den nächsten drei bis fünf Jahren KARTEN Karte 1: 1000 Einfamilienhäuser für Leverkusen...26 TABELLEN Tabelle 1: Typische Baulandpreise in Leverkusen (Stand ).23 Tabelle 2: Index der Wohnungsmieten im Preisindex für die Lebenshaltung in NRW Tabelle 3: Mietrichtwerte nach Baualtersklassen. 28 Tabelle 4: Durchschnittliche Neubaupreise für Doppelhaushälften und Reihenhäuser Tabelle 5: Angebotene Mietwohnungen im Vergleich mit den Hartz-IV-Mietobergrenzen

6 Auf einen Blick Wohnungsmarktbeobachtung in Leverkusen ausgewählte Daten und Trends Indikator Trend Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Angaben in /m² für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser) gute Lage mittlere Lage mäßige Lage Veränderung um -1% bis +1% Veränderung um -1,1% bis -10% bzw. um +1,1% bis +10% Veränderung um -10,1% bis -100% bzw. um mehr als +10% Leverkusen im Städtevergleich ausgewählte Strukturdaten Einwohner te** Remscheid ,2 +0,3% 3,5 160 Leverkusen ,9 +0,4% 3,0 245 Solingen ,8 +0,8% 2,2 240 Mönchengladbach ,1 +0,4% 4,3 225 Gelsenkirchen ,7 +0,3% 3,7 175 Wuppertal ,9 +0,3% 3,0 250 Düsseldorf ,7 +0,3% 3,3 460 Köln ,7 +0,5% 5,8 315 NRW ,7 +0,5% 5,6 - Wohnungsbestandszuwachs gegenüber 2004 Bauintensität Baulandpreise mittlere Lage in /m² Bevölkerung Haushaltsgröße (Personen je Haushalt) 2,03 2,02 Wanderungssaldo Arbeitslosenquote (Werte vom ) 15 13,9 Sozialhilfeempfänger Wohnungsbestand Wohnungsleerstandsquote 1,3 1,3 Sozialwohnungen Baufertigstellungen Baugenehmigungen Wohnungsbauförderung (geförderte Wohnungen) innerstädtische Umzugshäufigkeit je 1000 Einwohner 73,5 68,9 Arbeitslosenquo- *Daten vom Quellen: Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle; Stadtplanung und Bauaufsicht; Gutachterausschüsse der jeweiligen Städte; LDS NRW 5

7 1 Zusammenfassung Insgesamt kann in Leverkusen nach wie vor von einem entspannten Immobilien- und Wohnungsmarkt gesprochen werden. Allerdings werden im unteren sowie im preisgebundenen Mietsegment in Zukunft Anspannungen erwartet. Bevölkerungsentwicklung Wanderungsbewegungen Soziale Faktoren Die Einwohnerzahl lag am in Leverkusen bei und ist seit 2005 leicht um 42 Personen gewachsen. Der Sterbeüberschuss konnte durch den Wanderungszugewinn kompensiert werden. Bei stabiler Einwohnerzahl ändert sich aber die Bevölkerungsstruktur in den letzten zehn Jahren gab es Verschiebungen in einzelnen Altersjahrgängen aber keine nennenswerten Zuwächse die einzig wachsende Gruppe sind die älteren Jahrgänge ab 65. Im Jahr 2006 erreicht der Gesamtwanderungssaldo ein Plus von 230 Zuwanderern. Bei den Nahwanderungen war die Bilanz 2006 deutlich positiv mit Auch aus Fernwanderungen konnte Leverkusen ein Plus von 374 Personen für sich verbuchen. Das positive Nahwanderungsplus ist vor allem durch den hohen Zuzug aus Köln zustande gekommen. An die ländlichen Nachbargemeinden Bergisch Gladbach, Odenthal, Langenfeld, Leichlingen und Burscheid verliert Leverkusen nach wie vor Einwohner. Die Zahl der Arbeitslosen ist nach einem sprunghaften Anstieg in 2005 in Folge der Hartz-IV Reform in 2006 wieder um 497 Personen gesunken. Die Arbeitslosenquote lag am Stichtag bei 13,9%, das ist ein Rückgang von 1,1% gegenüber dem Vorjahr. Die Zahl der Sozialhilfeempfänger ist durch die Hartz-IV Reform von Hilfeempfängern im Jahr 2004 auf Personen am zurückgegangen, gegenüber dem Vorjahr aber wieder leicht gestiegen. Wohnungsbestand und Bautätigkeit Im Jahr 2006 gab es in Leverkusen Wohnungen. Das sind 348 Wohnungen mehr als Der Zuwachs ist damit leicht niedriger als im Vorjahr. Die Bauintensität als Gradmesser der Bauaktivität in Leverkusen stieg im Jahr 2006 auf 3 gegenüber 2,7 im Vorjahr zwar an, bewegt sich aber weiterhin auf niedrigem Niveau. Die Leerstandsquote lag im Jahr 2006 unverändert niedrig bei 1,3%. Der Sozialwohnungsbestand ist weiter rückläufig. Grundstücksmarkt 2006 sind mit Kauffällen 306 Fälle oder rund 20% weniger als im Jahr 2005 registriert worden. Von den Kauffällen entfielen 43% auf Wohnungs- und Teileigentum, 40% auf bebaute Grundstücke, das sind hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser, und 17% auf unbebaute Grundstücke. Auch das Umsatzvolumen ging deutlich zurück. Der überwiegende Anteil der Objekte, nämlich 73%, wurde von Käufern erworben, die bereits vorher in Leverkusen ansässig waren. Zum ersten Mal seit 1990 konnte in 2006 kein Preisanstieg bei den Baulandpreisen für Ein- und Zweifamilienhäusern gegenüber dem Vorjahr ermittelt werden. 6

8 Baulandpreise Der Leverkusener Bodenpreis liegt in der insgesamt teueren Region Rheinland mit 245,- /m² weiterhin unter denen der unmittelbar angrenzenden Nachbargemeinden Köln, Monheim, Langenfeld und Leichlingen. Kaufpreise Die Preise für neu errichtete Doppelhaushälften sind mit durchschnittlich +1% leicht gestiegen. Neu gebaute Reihenhäuser sind im Preis gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben. Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser werden in der Preisgruppe zwischen und erworben. Die durchschnittlichen Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen lagen in etwa auf Vorjahresniveau. Für wiederverkaufte Eigentumswohnungen wurden dagegen mit rund -2% leicht sinkende Preise festgestellt. Immobilienund Wohnungsangebot Wohnungsmarktbarometer Auf dem Immobilienangebotsmarkt dominierten 2006 Bestandsimmobilien. Es wurden etwa zu gleichen Teilen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen angeboten. Die Angebotspreise im Eigentumsmarkt zeigten sicht mit leicht rückläufigen Preisen gegenüber dem Vorjahr entspannt. Nur für Reihenhäuser wurden leicht höhere Angebotspreise registriert. Auf dem Mietwohnungsmarkt dominierten Angebote von Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Kleinerer und größerer Wohnraum ist nach wie vor unterrepräsentiert. Der durchschnittliche Mietpreis ist gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken auf 6,43 /m², so dass insgesamt von einem entspannten Mietwohnungsmarkt gesprochen werden kann. 25,6% aller angebotenen Mietwohnungen erfüllten die Hartz-IV Kriterien. Nach Einschätzung der Experten zeigt sich der Wohnungsmarkt derzeit entspannt bis ausgewogen. Der untere sowie der preisgebundene Mietwohnungsmarkt werden sich jedoch laut Experten in den nächsten drei bis fünf Jahren weiter anspannen aufgrund einer erwarteten erhöhten Nachfrage in diesem Wohnsegment. Die Nachfrage nach gehobenem Wohnraum im Mehrfamilienhaus, also Eigentumswohnungen und Mietwohnungen im oberen Preissegment wird zurückgehen. Eigentumswohnungen sollen generell in den nächsten Jahren weniger nachgefragt sein. Leicht steigen wird nach Ansicht der Experten jedoch die Nachfrage nach Ein- bis Zweifamilienhäusern. 7

9 2 Entwicklung von Wohnungsbedarf und -nachfrage Maßgeblich für den Bedarf an Wohnungen ist die Entwicklung der Zahl der Haushalte. Verschiedene Faktoren nehmen auf die Haushaltsentwicklung Einfluss. Soziodemographische Faktoren wie Altersstruktur aber auch Wanderungen von und nach Leverkusen wirken direkt auf die Anzahl und Größe der Haushalte ein. Beeinflusst werden z. B. Wanderungen, aber auch die Entscheidung für eine Familiengründung von sozioökonomischen Faktoren, ablesbar anhand der Entwicklung von Einkommen, Arbeitslosigkeit und Sozialhilfebeziehern. Die Entwicklung all dieser Faktoren wird im Folgenden dargestellt. 2.1 Soziodemografische Faktoren Konstante Bevölkerungsentwicklung in Leverkusen Seit Anfang der 90er Jahre kann Leverkusen eine konstante Bevölkerungszahl von rund Einwohnern aufweisen. Die Einwohnerzahl liegt am bei und ist damit gegenüber 2005 leicht um 42 Personen gestiegen. Entgegen der für Leverkusen prognostizierten rückläufigen Bevölkerungsentwicklung des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik des Landes NRW (LDS) 1 schrumpft Leverkusen nach wie vor nicht. Abbildung 1 : Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung in Leverkusen SVP-Beschäftigte* SVP- Beschäftigte Einwohner Einwohner * Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle Der Rückgang der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten hat sich in 2006 mit 2% weiter verlangsamt und liegt am bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Dieser anhaltend rückläufige Trend ist seit 1990 zu beobachten und steht losgelöst neben der konstanten... 1 Vgl. Bevölkerungsprognose 2005 bis 2025/2050 des Landesamts für Datenverarbeitung und Statistik des Landes NRW 8

10 Bevölkerungsentwicklung. Neben der Abnahme der Beschäftigten in Leverkusen nimmt die Zahl der Auspendler von Jahr zu Jahr zu, die Zahl der Einpendler bleibt jedoch stabil. Dies zeigt zum einen eine erhöhte Mobilität der Arbeitskraft, deutet gleichzeitig aber auf Angebotsengpässe am lokalen Arbeitsmarkt hin. Offensichtlich bietet die Region genügend Arbeitsplätze, so dass ein Arbeitsplatzwechsel nicht zwangsläufig mit einem Wohnortwechsel verbunden sein muss. Leverkusen erhält somit zunehmend Bedeutung als Wohnstandort. Während die Einwohnerzahl stabil Abbildung 2: Veränderung der Altersjahrgänge in bleibt, verändert sich die demografische Leverkusen in Prozent Struktur sowohl absolut als auch relativ. In den letzten zehn Jahren haben die Altersjahrgänge zwischen 10 und 25 Jahren leicht zugenommen. Die Jahrgänge von 0 bis 65 und älter 45 bis unter bis unter haben jedoch zahlenmäßig abgenommen. Die Kinder sind älter geworden, aber der Nachwuchs in den 18 bis unter bis unter 18 jüngeren Altersjahrgängen bleibt 0 bis unter 10 aus. Die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter zwischen 25 bis 65 hat insgesamt seit 1996 um fünf Prozent in Prozent Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle abgenommen. Weiterhin ist die einzig absolut und relativ wirklich wachsende Altersgruppe die der über 65 Jährigen: Um rund Personen haben diese Jahrgänge im beschriebenen Zeitraum zugenommen Zu- und Fortzüge Die positiven Wanderungssalden (Zuwanderungen minus Abwanderungen) der letzten Jahre haben wesentlich zu der konstanten Einwohnerzahl in Leverkusen beigetragen. Im Jahr 2006 erreicht der Wanderungssaldo ein Plus von 230 Zuwanderern. Allein ein Drittel aller Wanderungen entfallen auf Wanderungsverflechtungen mit dem angrenzenden Umland Leverkusens. Hier war die Bilanz 2006 deutlich positiv mit Auch aus Fernwanderungen konnte Leverkusen ein Plus von 374 Personen für sich verbuchen. Die positiven Salden sind dabei mit dem weiteren Umland sowie dem restlichen Bundesland Nordrein-Westfalen, mit den östlichen Bundesländern und dem Ausland entstanden. Von diesem Wanderungsplus von 669 müssen allerdings die Abwanderungen ohne Abmeldung abgezogen werden (-439), so dass sich ein Plus von 230 Zuwanderern ergibt. Das positive Nahwanderungsplus (unmittelbare Nachbargemeinden) ist vor allem durch den hohen Zuzug aus Köln zustande gekommen. Auch aus Monheim sind 2006 wie im Jahr zuvor wieder mehr Menschen zu- als fortgezogen. An die ländlichen Nachbargemeinden Bergisch Gladbach, Odenthal, Langenfeld, Leichlingen und Burscheid verliert Leverkusen Einwohner. Wie sich die Nahwanderungen zusammensetzen, zeigt Abbildung 3. 9

11 Abbildung 3: Wanderungsbilanz mit den Nachbargemeinden Saldo Zu- und Fortzüge Wohnungsmarktbeobachtung Bergische Nachbarn* Köln Monheim Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle * Bergisch Gladbach, Odenthal, Leichlingen, Burscheid, Langenfeld Die Wanderungsmotivuntersuchung von 2005 ergab, dass nach wie vor der größte Anteil der Umziehenden jünger als 30 Jahre alt ist, die zweitgrößte Altersgruppe ist die der Jährigen. Die Ein- und Zweipersonenhaushalte sind am häufigsten an Umzügen beteiligt. Leverkusen gewinnt überwiegend Ein- und Zweipersonenhaushalten und wenige Dreipersonenhaushalte. Vierpersonenhaushalte verliert Leverkusen an die bergischen Nachbargemeinden. Hinsichtlich des Wohnstatus ziehen am häufigsten Mieterhaushalte um. Die aus Leverkusen nach Köln fortziehenden Haushalte wohnen in der großen Nachbarstadt wieder zur Miete. 26% der ins bergische Umland fortziehenden Mieterhaushalte wechselten dort in Eigentümerverhältnisse, hauptsächlich in Eigenheime. Für aus Leverkusen ins Umland Fortziehende ist der Wohnstatus - der Wunsch nach Erwerb von Eigentum - nach wie vor ein wichtiges Motiv, das sich offensichtlich in den bergischen Nachbargemeinden besser verwirklichen lässt. Allerdings zeigt Abbildung 3 auch, dass der Wanderungsverlust in die bergischen Nachbargemeinden in den letzten Jahren beständig zurückgegangen ist. Möglicherweise gibt es inzwischen mehr Haushalte, die in Leverkusen Eigentum erwerben. Zuziehende Mieterhaushalte aus Köln bleiben auch in Leverkusen überwiegend, zu 85%, in einer Mietwohnung wohnen. Nur 15% wechseln in Eigentümerverhältnisse. Aus dem Umland nach Leverkusen Zuziehende Mieterhaushalte wohnen hier ausschließlich wieder zur Miete 2. Von allen zuziehenden Haushalten (Mieter- und Eigentümerhaushalte) bilden rund 17% in Leverkusen Wohneigentum. Der Leverkusener Wohnungsmarkt wird von den Zuziehenden also stärker als Mietwohnungsmarkt genutzt Weitere Informationen hierzu sind bei der Statistikstelle der Stadt Leverkusen erhältlich. 10

12 Bei Betrachtung der Wanderungsbilanz differenziert nach Deutschen und Ausländern zeigt sich, dass Leverkusen in den letzten zehn Jahren mehr Fort- als Zuzüge bei den deutschen Mitbürgern aber mehr Zu- als Fortzüge von Bürgern mit ausländischem Pass hatte. Dies gilt allerdings nicht für das Jahr Hier ist auch bei den Deutschen ein leichter Zuwanderungsüberschuss zu verzeichnen. Generell ist seit 2000 zu beobachten, dass die Zahl der Zuzüge von Deutschen nach Leverkusen zunimmt. Grund hierfür ist das geänderte Einbürgerungsrecht seit 2000, von dem viele ausländische Mitbürger Gebrauch machen. Die konstante Bevölkerungsentwicklung in Leverkusen ist also maßgeblich von Zuwanderungsüberschüssen von Personen mit Migrationshintergrund geprägt. Keine Veränderung gibt es indes bei der natürlichen Bevölkerungsbewegung, also den Geburten und Sterbefällen. Im Jahr 1974 sind in Leverkusen zum ersten Mal mehr Menschen gestorben als geboren. An diesem Trend hat sich seither nichts geändert. Im Jahr 2006 liegt der Sterbeüberschuss bei 220 Personen. Im Jahr 2006 konnte das Wanderungsplus von 230 Zuwanderern den Sterberübeschuss kompensieren. Leverkusen ist aufgrund der demografischen Entwicklung zukünftig auf ein positives Wanderungssaldo angewiesen, um die Bevölkerungszahl konstant halten zu können. Weiterhin besteht daher das vorrangige Ziel, durch Schaffung einer nachfrageorientierten Angebotsstruktur der Abwanderung von Bewohnern zu entgegnen bzw. die Zuwanderung zu fördern Innerstädtische Umzüge Eine rege Umzugstätigkeit zeugt von einem entspannten Wohnungsmarkt. Das ist dann der Fall, wenn das Wohnungsangebot quantitativ und qualitativ der Nachfrage entspricht. In Zeiten knapper werdender Wohnungen geht die Umzughäufigkeit entsprechend zurück. Abbildung 4 zeigt, dass in den 90er Jahren insgesamt mehr Umzüge pro Jahr statt gefunden haben als seit Dies korreliert mit einem Rückgang der Bauintensität seit 2000 (vgl. Abbildung 10), denn wird weniger neu gebaut, kann auch weniger umgezogen werden, so dass insgesamt weniger Umzugsketten ausgelöst werden. Die seit 2000 geringeren jährlichen Umzugsraten weisen auf weniger Bewegungen am Wohnungsmarkt hin. Die im Jahr 2006 noch mal stark zurückgegangene Umzugsrate mit 68,9 korrespondiert auch mit dem Rückgang der Kauffälle im selben Jahr (vgl. Punkt. 3.2). Abbildung 4: Innerstädtische Umzüge je Einwohner in Leverkusen je Einwohner ,0 78,1 77,4 73,8 71,2 72,5 73,5 71,8 69,4 70,0 68, Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle 11

13 2.1.4 Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf Für die Wohnungsnachfrage ist die Anzahl und Entwicklung der Haushalte von entscheidender Bedeutung. Auch in Leverkusen ist der Trend der Haushaltsverkleinerung - immer weniger Menschen teilen sich eine Wohnung erkennbar, für den sowohl demografische (Remanenzeffekte) als auch wohlstandsbedingte (Zunahme Single- und Zweipersonenhaushalte) die Ursache sind. Dieser Trend führt zu einem ansteigenden Wohnflächenverbrauch und hat eine Zunahme des Wohnungsbedarfs zur Folge. Lag die durchschnittliche Haushaltsgröße 1996 in Leverkusen noch bei 2,11 Personen pro Wohnung, liegt diese zehn Jahre später nur noch bei 2,02. Setzt sich dieser Trend weiter fort, werden sich im Jahr 2020 im Schnitt weniger als zwei Menschen eine Wohnung teilen. Der Trend kleiner werdender Haushalte hat sich in Leverkusen seit 2000 aber verlangsamt (vgl. Abbildung 5). Abbildung 5: Entwicklung der Bevölkerung*, des Wohnungsbestandes und der Haushaltsgröße in Leverkusen von 1985 bis Index 1996 = ,11 2,02 Haushaltsgröße = Anzahl Personen je Wohnung Bevölkerung Wohnungen Haushaltsgröße Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle * Bevölkerung = Einwohner ohne Einwohner in Anstalten, Wohnheimen und Sammelunterkünften Mit der Haushaltsverkleinerung geht der Wohnflächenverbrauch einher, der sich in Leverkusen weiter fortsetzt. Die Daten liegen bis 2005 vor: Gegenüber 2004 ist der Pro-Kopf-Flächenverbrauch in Leverkusen um weitere 0,2 m² auf 37,6 m² angestiegen (Landesdurchschnitt 2005: 39,4 m²). Auch wenn sich das Tempo der Wohnflächenzunahme gegenüber dem letzten Jahrzehnt verlangsamt hat, kann aufgrund der anhaltenden Wohnflächenzunahme pro Kopf weiterhin von einem zusätzlichen Bedarf an Wohnraum in Leverkusen ausgegangen werden. 12

14 2.2 Sozioökonomische Faktoren Die Einkommenssituation der privaten Haushalte ist ein entscheidender Indikator, um Aussagen der Wohnungsnachfrage treffen zu können. Nach Angaben des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen verfügte jeder Leverkusener im Jahr 2005 (aktuellste Da ten) über ein Jahreseinkommen von Damit liegt Leverkusen wie im Jahr zuvor - unter dem Landesdurchschnitt von und niedriger als Köln und der Rheinisch-Bergische Kreis (RBK). Folgende Graphik (vgl. Abbildung 6) zeigt die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte in der Region 1999, 2004 und Leverkusen hat in der Zeit zwischen 1999 bis 2005 hinter Solingen und dem Rheinisch-Bergischen Kreis (RBK) den dritthöchsten Anstieg des verfügbaren Einkommens zu verzeichnen. Der landesweite durchschnittliche Anstieg sowie der Anstieg in Köln und Bonn liegen hinter Leverkusen. Das Einkommensniveau ist jedoch im Vergleich zu den Nachbarstädten bzw. -kreisen in Leverkusen am geringsten. Gegenüber dem Vorjahr gab es hier auch kaum Einkommenssteigerungen. Die privaten Haushalte in Bonn, Solingen sowie im Rheinisch-Bergischen Kreis konnten jedoch auch gegenüber dem letzten Jahr Einkommenssteigerungen verbuchen. Abbildung 6: Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte in der Region Euro je Einwohner Leverkusen Bonn NRW Köln Solingen RBK Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik Entwicklung der Sozialhilfeempfänger und Arbeitslosenzahlen Die Hartz-IV Reform hat mit ihrer Umstrukturierung von Arbeitslosen und Sozialhilfeempfängern rein statistisch gesehen zur Folge, dass die Zahl der Arbeitslosen seit Januar 2005 höher und die Zahl der Sozialhilfeempfänger geringer geworden ist. 13

15 Die Zahl der Sozialhilfeempfänger ist somit von Hilfeempfängern im Jahr 2004 auf Personen am zurückgegangen, gegenüber dem Vorjahr aber wieder leicht gestiegen. Sie wird künftig zusammen mit der Zahl der Wohnungslosen 3 in einer Graphik dargestellt. Die Zahl der Wohnungslosen ist gegenüber dem Vorjahr um 9 Personen leicht auf 555 wohnungslose Personen angestiegen. Abbildung 7: Sozialhilfeempfänger und Wohnungslose am und Sozialhilfeempfänger Wohnungslosen Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle, Caritas Leverkusen Die Zahl der Arbeitslosen ist nach einem sprunghaften Anstieg in 2005 in Folge Hartz-IV in 2006 wieder um 497 Personen gesunken. Die Arbeitslosenquote lag am Stichtag bei 13,9 %, das ist ein Rückgang von 1,1% gegenüber dem Vorjahr. Leverkusen liegt jedoch weiterhin über dem Landesschnitt mit einer Quote von 12,7% und über dem Bundesdurchschnitt von 11,8%. Abbildung 8: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen Arbeitslose ,2 12,6 12,4 11,1 11, ,4 10,3 10,6 9,5 9,9 10,6 10, , Arbeitslosenquote Arbeitslose Arbeitslosenquote Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle (Werte jeweils vom Juni des Jahres)... 3 Dabei gilt als wohnungslos, wer ohne Unterkunft ist und in Notschlafstellen oder auf der Straße lebt, wer vorübergehend in städtischen Notunterkünften oder aufgrund des 19 OBG in eine Normalwohnung eingewiesen ist sowie Personen, die in betreuten Wohnformen untergebracht sind. Weiterhin fließt in die Statistik mit ein, wem droht, seine Unterkunft bzw. Wohnung in absehbarer Zeit zu verlieren. 14

16 2.2.2 Wohngeldempfänger in Leverkusen Der deutliche, zahlenmäßige Rückgang von Wohngeldempfängern im Jahr 2001 begründet sich zum einen durch die Änderung des Wohngeldgesetzes und zum anderen durch Bestandsbereinigungen in der Statistik. Ein Anstieg von Wohngeldempfängern ist seit 2002 zu beobachten. Im Jahr 2003 hat die Zahl um 163 Personen zugenommen auf Empfänger von Wohngeld, im Jahr 2004 (aktuellste Daten) ist sie nochmals deutlich um Wohngeldempfänger auf insgesamt Personen gestiegen. Auch die Wohngeldzahlungen haben sich durch die Hartz-IV Reform mit Wirkung vom geändert. Dies kann derzeit mangels aktueller Datenlage noch nicht dargestellt werden. Abbildung 9: Entwicklung der Wohngeldempfänger Änderung des Wohngeldgesetzes und Bestandsbereinigungen Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle (zu den Jahren 1991/92 liegen der Statistik keine Daten vor) 15

17 3 Entwicklung der Angebotsseite 3.1 Wohnungsmarkt Das Angebot am Wohnungsmarkt lässt sich zum einen über die Wohnungsbestände, die Fertigstellungen und Baugenehmigungen darstellen. Zum anderen lässt die Zahl der Leerstände Aussagen zur aktuellen Situation am Wohnungsmarkt zu Wohnungszuwachs und Bauintensität Im Jahr 2006 gab es in Leverkusen Wohnungen. Das sind 348 Wohnungen mehr als Der Zuwachs, der sich aus Wohnungsneubau und Umwandlungen zusammensetzt, ist damit leicht niedriger als im Vorjahr und erreicht nach wie vor nicht die hohen Zuwächse Mitte und Ende der 90er Jahre des vorigen Jahrhunderts. Von dem gesamten Wohnungsbestand befanden sich bzw. 31,5% der Wohnungen in Einund Zweifamilienhäusern und bzw. 68,5% der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Es wurden 199 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern errichtet und 149 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Somit ist die Fertigstellung an Wohnungen erstmalig im Einfamilienhaus- und erneut im Geschosswohnungsbau zurückgegangen. Ein Indikator für die Beurteilung der Bautätigkeit ist die Bauintensität. Diese wird definiert als Zahl der fertig gestellten Wohnungen je Bestandswohnungen am des Vorjahres. Die Bauintensität war von 1990 bis 2000 in Leverkusen sehr hoch, vor allem in der ersten Hälfte des Jahrzehnts, mit durchschnittlichen jährlichen Werten von 8,8. Nach einem Tiefpunkt der Bauintensität im Jahr 1999 bewegt sich diese seit 2000 auf einem durchschnittlichen Niveau von 3. Auch das Jahr 2006 brachte diesbezüglich keinen Durchbruch. Mit lediglich einem leichten Anstieg auf knapp 3 (Vorjahr: 2,7) bewegt sich die Bauintensität weiterhin auf niedrigem Niveau (vgl. Abbildung 10). Abbildung 10: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen in Leverkusen Zuwachs Wohnungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern Bauintensität Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle Bauintensität

18 Abbildung 11: Bauintensitäten in NRW Auch im regionalen Vergleich Wipperfürth 9,8 der Bauintensitäten liegt Leverkusen nach wie vor im unteren Bereich. Kürten 8,4 Gegenüber dem Vorjahr ist Langenfeld 7,6 jedoch regional ein Rückgang der Köln 5,8 Werte zu erkennen. Sie erreichen NRW 5,6 Berg. Gladbach 5,1 überall nur noch einstellige Zahlen. Mönchengladbach Monheim Odenthal 4,3 4,3 3,7 Nur Kürten konnte gegenüber dem Vorjahr eine erheblich höhere Bauintensität (von 5,2 auf 8,4) Gelsenkirchen 3,7 verzeichnen. In Langenfeld und Remscheid 3,5 Wipperfürth sind die Bauintensitäten leicht höher als im Vorjahr, in Düsseldorf 3,3 Wuppertal 3,0 Leverkusen 3,0 den meisten übrigen Städten und Essen Solingen 0,0 2,0 2,8 2,2 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 Gemeinden sind sie jedoch stabil geblieben. Stark rückläufig waren sie in Odenthal oder Bergisch Gladbach. Leverkusen belegt nun Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des LDS, Statistikstelle Leverkusen den drittletzten Platz der Vergleichstädte und -gemeinden. Nur in Essen und Solingen wurde noch weniger gebaut. Die Spitze wird angeführt von den bergischen Gemeinden Wipperfürth und Kürten sowie Langenfeld. Der Landesdurchschnittswert ist leicht von 6 auf 5,6 im Jahr 2006 zurückgegangen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Seit 2000 sind die Zahlen der Baugenehmigungen mit leichten Schwankungen tendenziell rückläufig bis In 2006 ist erstmals seit fünf Jahren wieder ein Wert über 400 erreicht worden, nämlich 412 Baugenehmigungen. Die Fertigstellungen sind gegenüber 2005 in 2006 mit 234 nur leicht gestiegen, wie Abbildung 12 zeigt. Abbildung 12: Baugenehmigung und -fertigstellungen von Wohnungen in Leverkusen Baugenehmigungen Baufertigstellungen Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle 17

19 Abbildung 12 zeigt die Verzögerung der Baufertigstellungen gegenüber den Baugenehmigungen deutlich. Der Verlauf der Baufertigstellungen mit dem Anstieg ab 2002 zeigt, dass zumindest ein Teil des entstandenen Bauüberhangs gebaut wurde. Im Jahr 2006 sind die Baugenehmigungen stark, die Baufertigstellungen leicht gestiegen. Insgesamt wurden zwischen 2000 und Wohnungen genehmigt, aber nur Wohnungen tatsächlich gebaut, das sind jährlich durchschnittlich rund 250 fertig gestellte Wohnungen. Dies ergibt einen Bauüberhang von 789 Wohnungen. Damit ist der Bauüberhang gegenüber dem Vorjahr noch gestiegen. Nach Angaben der Bauaufsicht waren 60% der Antragssteller Bauträger, 35% waren private Bauherren und 4% der Anträge wurden von Wohnungsunternehmen gestellt. In 90% der Bauanträge handelt es sich um den Gebäudetyp des Einfamilienhauses. Zwischen 2000 und 2006 entfielen über 85% der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Dies zeigt die Dominanz von Ein- und Zweifamilienhäusern im Wohnungsneubau der letzten sechs Jahre. Die Fertigstellungen der Gebäude verteilten sich relativ gleichmäßig auf die Antragssteller: 36% wurden von Bauträgern errichtet, 34% von privaten Bauherren und 30% von Wohnungsunternehmen. Auch bei den Fertigstellungen dominierte das Einfamilienhaus mit 88% aller errichteten Gebäude Wohnungsleerstände in Leverkusen Seit Anfang des Jahres 2004 wird im Auftrag der Stadtentwicklungsplanung die Leerstandsquote für Wohngebäude ermittelt. Mittels eines Programms, welches durch die Energieversorgung Leverkusen erstellt wurde, können anhand der abgemeldeten Stromzähler die Leerstände in den privaten Wohnungen ermittelt werden. Als Definition für den Leerstand wurde eine Mindestfrist von 90 Tagen festgesetzt. Das bedeutet, dass eine Wohnung als leer stehend gilt, wenn sie seit mindestens 90 Tagen nicht mehr bewohnt ist. Für Leverkusen wurde diese Frist gewählt, da dieser Zeitraum dem üblichen Standard entspricht. Anhand der Stromzählerauswertungen für den ergibt sich eine Leerstandsquote von 1,3% bzw Wohnungen, das sind 11 Wohnungen weniger als im Vorjahr, die zu diesem Zeitpunkt leer standen. Die Leerstandsquote ist damit stabil geblieben bei 1,3% und bewegt sich weiter auf sehr niedrigem Niveau. Die Leerstände haben sich nur in vier Stadtteilen leicht erhöht, nämlich in Opladen, Hitdorf-Nord, Wiesdorf-Ost und Küppersteg. In der Hälfte der Stadtteile ist der Leerstand gesunken, und in vier Stadtteilen unverändert gegenüber dem Vorjahr. Der Stadtteil mit der höchsten Leerstandsquote ist nach wie vor Steinbüchel mit 2,2%. Abbildung 13 zeigt die Leerstandsquoten für alle statistischen Bezirke der Stadt 2005 und

20 Abbildung 13: Leerstandsquoten* in den Statistischen Bezirken am der Jahre ,5 Leerstandsqoute in % 2 1,5 1 0,5 Städtischer Durchschnitt 1,3 % 0 Rheindorf Quettingen Waldsiedlung Schlebusch-Süd Bürrig Berg. Neukirchen Wiesdorf-Ost Schlebusch-Nord Hitdorf Alkenrath Lützenkirchen insgesamt Küppersteg Wiesdorf-West Manfort Opladen Steinbüchel Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle; *Anteil der leer stehenden Wohnungen an allen Wohnungen in Prozent Auf Ebene der statistischen Bezirke zeigt sich, dass sich die Leerstände im Stadtgebiet sehr unterschiedlich verteilen. Die Spanne liegt Ende des Jahres 2006 zwischen 0,7% (Rheindorf) und 2,2% (Steinbüchel). Die unterschiedlichen Quoten lassen sich zum Teil mit dem Alter, der Qualität und dem Wohnumfeld und damit einhergehenden Attraktivitätssteigerungen bzw. -verlusten des Wohnungsangebotes erklären. Bei Betrachtung der leer stehenden Wohnungen nach deren Leerstandsdauer zeigt sich im Vergleich zu 2005, dass 2006 die nur kurz leer stehenden Wohnungen zwischen drei und sechs Monaten zugenommen haben. Länger leer stehende Wohnungen haben hingegen abgenommen. Am stehen 30 % oder 312 Wohnungen zwei Jahre und länger leer. Abbildung 14: Veränderung der Leerstandsdauer zwischen 2005 und 2006 in Prozent aller leer stehenden Wohnungen Leerstände in % b. u. 6 6 b. u b. u u. m Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

21 Vor allem in Steinbüchel sind gegenüber dem Vorjahr mehr als die Hälfte der langen Leerstände zurückgegangen. Dafür ist im selben Stadtteil die Zahl der kurz leer stehenden Wohnungen enorm gestiegen. Von den 150 leer stehenden Wohnungen stehen 109 oder 73% nur zwischen drei und sechs Monaten leer, wie Abbildung 15 deutlich macht. Hier handelt es sich um Wohnungen, die offensichtlich einer hohen Fluktuation unterliegen. In Opladen wird die zweithöchste Leerstandsquote mit 2,1% erreicht. Hier stehen 96 oder 38% der insgesamt 253 leer stehenden Wohnungen zwei Jahre und länger leer. Mehr als die Hälfte der leer stehenden Wohnungen stehen ein Jahr und länger leer. Hier zeigt sich struktureller Leerstand mit offensichtlich nicht mehr marktgängigem Wohnraum. Abbildung 15: Leerstandsdauer in Steinbüchel und Opladen am Steinbüchel Opladen in Prozent in Prozent b. u. 6 6 b. u b. u u. m. 3 b. u. 6 6 b. u b. u u. m. Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle Betrachtet man die Leerstände in Abhängigkeit der Gebäudetypen, so wird deutlich, dass die meisten leer stehenden Wohnungen in Gebäuden mit sechs und mehr Wohnungen zu finden sind. Der Leerstand bei den größeren Mehrfamilienhäusern hat seit 2004 um knapp 5% zugenommen. Es sind dies Wohnungen in größeren Wohnhäusern und Hochhäusern, die offensichtlich schwieriger zu vermarkten sind als in kleineren Gebäuden. Hinzu kommt, dass größere Wohnhäuser oftmals in weniger attraktiven Wohnlagen liegen, und deshalb grundsätzlich eine höhere Fluktuation gegeben ist Sozialwohnungsbestand in Leverkusen Die Anzahl der Sozialwohnungen in Leverkusen geht weiter zurück. Mit Wohnungen im Jahr 2006 sind innerhalb eines Jahres mehr als Sozialwohnungen aus der Bindung gefallen. In 2006 sind somit 9,1% (-1,3% seit 2005) des Gesamtwohnungsbestandes Sozialwohnungen. Der Landesdurchschnitt lag Ende 2005 noch bei 10,5% Sozialwohnungen. Bis zum Jahr 2015 werden nach einer überschlägigen Rechnung der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW (Wfa NRW) mit Ausnahme von Aachen, Bielefeld und Bonn alle Großstädte also auch Leverkusen Rückgänge von 50% und mehr zu verzeichnen haben (vgl. Abbildung 16). 20

22 Abbildung 16: Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes in Leverkusen Anzahl Anzahl öffentl. geförderter Wohnungen insgesamt (1. Förderungsweg) davon geförderte Mietwohnungen Prognosewerte bis 2015 für Mietwohnungen (Quelle: Wfa) Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle; Prognosewerte Wfa NRW Gleichzeitig ist in Leverkusen in den letzten Jahren deutlich der Neubau an staatlich geförderten Mietwohnungen zurückgegangen. Im Jahr 2006 wurden mit 54 Wohnungen nur geringfügig mehr Wohnungen öffentlich gefördert als in 2005 mit 45 Wohnungen. Alle geförderten Wohnungen waren Eigentumsmaßnahmen. Der geförderte Mietwohnungsbau ist seit 1999 bis heute erheblich zurückgegangen (vgl. Abbildung 17). Der anhaltende Rückgang an öffentlich geförderten Wohnungen bei einer stabilen Anzahl von Haushalten mit geringem Einkommen lässt eine weitere Anspannung im Bereich der preiswerten Wohnungen erwarten. Abbildung 17: Städtische Wohnungsbauförderung Anzahl Eigentumswohnungen / Eigenheime Mietwohnungen Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle 21

23 3.2 Grundstücksmarkt Kauffälle und Baulandpreise Im Jahr 2006 wurden laut aktuellem Grundstücksmarktbericht mit Kauffällen 306 Kauffälle oder 20% weniger als im Jahr 2005 registriert. Von den Kauffällen entfielen 43% auf Eigentumswohnungen, 40% auf bebaute Grundstücke, das sind hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser, und 17% auf unbebaute Grundstücke, hauptsächlich Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser. Mit einem Umsatzvolumen von rd. 272 Mio. Euro (2005: 315 Mio. Euro) ist ein deutlicher Umsatzrückgang zu verzeichnen. Hier werden Vorzieheffekte in 2005 erkennbar als Folge der in 2006 abgeschafften Eigenheimzulage. Der höchste Geldumsatz wurde 2006 bei den bebauten Grundstücken (69%) erzielt. Mit einigem Abstand folgen Eigentumswohnungen (25%) und unbebaute Grundstücke (6%). Der überwiegende Anteil der Objekte, nämlich 73%, wurde von Käufern erworben, die bereits vorher in Leverkusen ansässig waren. 18% der Käufer kamen aus den Nachbargemeinden und die restlichen 9% wurden von weiter entfernt wohnenden Käufern erworben. Die Entwicklung der Kauffälle auf den einzelnen Teilmärkten seit 2000 zeigt Abbildung 18. Abbildung 18: Entwicklung der Kauffälle in Leverkusen Kauffälle % % 43% % % 43% 43% % 42% 47% % 37% 40% 40% % 20% 17% 13% 20% 16% 17% unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- u. Teileigentum Quelle: Grundstücksmarktberichte der Stadt Leverkusen, mehrere Jahrgänge Insgesamt ist zu erkennen, dass von 2000 bis 2003 die Zahl der Kauffälle kontinuierlich zugenommen hat. Allerdings stellen die Jahre 2002 und 2003 Ausnahmejahre dar, denn die hohen Verkaufsfälle in diesen beiden Jahren sind vor allem auf umfangreiche Übertragungen von Mehrfamilienhäusern zwischen Wohnungsbaugesellschaften zu erklären. Im Vergleich zum Niveau der Jahre 2000 und 2001 ist die Anzahl der Kauffälle in 2004 um etwa 8% bzw. 10% gesunken. In

24 haben die Kauffälle mit einem Zuwachs von 17% wieder zugelegt und liegen in ihrer Anzahl leicht über dem Niveau der Jahre 2000 und In 2006 ist nun ein erneuter Rückgang der Kauffälle mit einem Tiefstand der letzten sieben Jahre festzustellen. Der größte Teilmarkt ist der des Wohnungs- und Teileigentums mit 43% oder 491 Verkaufsfällen. 38% oder 437 dieser Verkaufsfälle entfielen auf Eigentumswohnungen. Die Zahl der Kauffälle auf diesem Teilmarkt ist insgesamt gegenüber dem Vorjahr um 25% gesunken. Der zweitgrößte Anteil der Kauffälle entfällt trotz zahlenmäßigen Rückgangs mit 40% auf die bebauten Grundstücke. Der Anteil liegt seit 2000 kontinuierlich zwischen 37% und 40% aller Verkaufsfälle (o. Ausnahmejahre 2002 und 2003). Den größten Anteil haben hier - mit Abstand - die Käufe von Ein- und Zweifamilienhäusern. Der Rückgang der Kauffälle in diesem Teilmarkt um 30% gegenüber dem Vorjahr ist mit dem Wegfall der Eigenheimzulage in 2006 zu erklären. Bei den unbebauten Grundstücken wurden im Jahr 2006 bei insgesamt weniger Kauffällen (v. a. Rückgang der Kauffälle von Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Geschosswohnungsbau) als im Vorjahr wieder mehr Käufe für Land- und forstwirtschaftliche Flächen getätigt. Auf diesem Teilmarkt gab es auch den größten Flächenumsatz, der höchste Geldumsatz wurde wie in den vorangegangen Jahren trotz des Rückgangs in für Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser erzielt. Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser stabil geblieben Die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Jahr 2006 gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert. Die aus den Bodenrichtwerten ermittelten typischen Baulandpreise liegen entsprechend in 2006 zwischen 205,- und 325,- /m² (vgl. Tabelle 1). Die Bodenpreise der Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser sind seit Ende der 80er Jahre stetig angestiegen. Legt man den Preisindex für Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser zu Grunde, ist der Bodenpreis für ein baureifes Grundstück mit rund 245 /m² im Jahr 2006 zum Beispiel seit 1990 (160 /m²) um über 50% angestiegen. Zum ersten Mal seit 1990 konnte in 2006 jedoch kein Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr ermittelt werden. Tabelle 1: Typische Baulandpreise in Leverkusen (Stand ) Lage Art der baulichen Nutzung Baulandpreise in /m² gut Mittel mäßig freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (Grundstücksfläche: 350 m² m²) Reihenmittelhäuser (150 m² m²) Geschosswohnungsbau mit einem gewerblichen Anteil bis 20% des Rohertrages (GFZ ca. 1,2; Geschosse III-V) Quelle: Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2007, Gutachterausschuss Leverkusen 23

25 3.2.2 Bodenpreise im regionalen Vergleich Um ein Profil der Bodenpreise in der Region abbilden zu können, werden die von den Gutachterausschüssen der Gemeinden als typische Baulandpreise ermittelten Werte einander gegenübergestellt. Abbildung 19: Bodenpreisgebirge in der Region: Unbebaute Grundstücke, mittlere Lage / qm Köln 11 Leverkusen 0 Monheim 7 Langenfeld 7,5 Leichlingen 7,5 Odenthal 10 Burscheid 12 Berg. Gladbach 13 Kürten 21 Wermelskirchen 22 Kilometer-Entfernung (Luftlinie) von Leverkusen Hückeswagen 29 Wipperfürth 35 Quelle: Eigene Darstellung nach Grundstücksmarktbericht NRW 2007; Oberer Gutachterausschuss Der Leverkusener Bodenpreis liegt in der insgesamt teueren Region Rheinland mit 245,- /m² weiterhin unter denen der unmittelbar angrenzenden Nachbargemeinden Köln, Monheim, Langenfeld und Leichlingen. Ausnahme ist Odenthal 4. Nach wie vor bilden Köln, Langenfeld und Bergisch Gladbach mit jeweils über 300,- /m² die Preisgipfel in der Region. Ein deutlicher Abfall der Bodenpreise ist ab Kürten zu erkennen. Diese Gemeinden bilden den zweiten Zuwanderungsring in der Region mit deutlich niedrigeren Bodenpreisen. In den näher am Zentrum liegenden Gemeinden Kürten und vor allem Wermelskirchen sind seit 1996 und auch in 2006 stetige Preisanstiege zu verzeichnen (vgl. Abbildung 19). Dies könnte darauf hindeuten, dass die Entfernung und die damit verbundenen längeren Wege zum Beispiel zum Arbeitsplatz im letzten Jahr die Entscheidung zu Gunsten eines näher gelegenen Wohnortes beeinflusst haben, ablesbar auch anhand der Preissteigerung in Bergisch Gladbach und Burscheid. Trotz der teureren bergischen Nachbargemeinden wandern Leverkusener mit Eigentumswunsch dorthin. Möglicherweise spielt neben der Preis- auch die Angebotsstruktur eine große Rolle In Odenthal ist der repräsentative Standort für Bauflächen in mittlere Lage gegenüber 2004 geändert worden und führte in der Folge zu einer Korrektur des Preises. Die Baulandpreise in guten und einfachen Lagen sind hingegen in Odenthal seit 2004 weiter gestiegen. Der Baulandpreis in 2005 für mittlere Lagen ist deshalb nur begrenzt aussagekräftig. 24

26 3.2.3 Wohnbauflächenbereitstellung Der neue Flächennutzungsplan mit Laufzeit bis 2015 ist mit der öffentlichen Bekanntmachung vom rechtswirksam geworden. Er sieht Bauflächen für Wohnnutzungen in Höhe von 134 Hektar vor. Mitberücksichtig sind in dieser Zahl auch Nachverdichtungspotenziale, z.b. Baulückenschließungen. Somit stehen der Stadt rein rechnerisch 13,4 Hektar Wohnflächen pro Jahr zur Baureifmachung und damit Wohnnutzung zur Verfügung. Dies bedeutet jedoch nicht, dass in der Praxis jährlich so viel Bauland baureif gemacht werden kann. Im Jahr 2002 wurde in Leverkusen das kommunale Bodenmanagement eingeführt. Ziel ist es, in den nächsten Jahren Flächen für 1000 Einfamilienhäuser zu aktivieren. In diesem Rahmen stehen derzeit entsprechende Flächen in Bebauungsplänen und Potentialflächen zur Verfügung, die realisiert werden sollen (vgl. Karte 1 auf Seite 26). Dem Ziel, junge Familien in Leverkusen zu halten und deren Eigentumsbildung zu fördern, wird durch Aufstellung von Bebauungsplänen und Satzungen nach 34 Absatz 4 Baugesetzbuch für freistehende Einfamilienhäuser nachgekommen. Die Stadtplanung hat hierfür das Ziel formuliert, dass zumindest in Teilen kostengünstige Angebote bereitgestellt werden Finanzierungsbedingungen Die Abschaffung der Eigenheimzulage war bundesweit eine der meistdiskutierten wohnungspolitischen Veränderungen der letzten Jahre. Die langfristigen Wirkungen der Abschaffung sind indes noch gar nicht absehbar. Landesweit waren und sind jedoch die Vorzieheffekte ab 2003 mit Beginn der Diskussion vor Abschaffung der Förderung und Echoeffekte in Form von Rückgängen im Jahr der Abschaffung 2006 auch in Leverkusen zu erkennen. Auch andere Bundesförderprogramme befinden sich im Umbruch. So wird derzeit das Bau-Riester -Modell diskutiert, in dem die Sparprozesse für das selbst genutzte Wohneigentum zur Altersvorsorge gefördert werden soll. Entsprechend dieser Änderungen in der Förderlandschaft war bundesweit der Wohnungsneubau in 2006 verhalten, auch wenn die Baugenehmigungen gegenüber 2005 bundesweit gestiegen sind (+2,9%). So macht die Bundesvereinigung der Bauwirtschaft für den schleppenden Wohnungsneubau die Abschaffung der Eigenheimzulage verantwortlich und sieht die Zukunft des Wohnungsbaus nun vor allem im Bestand. Die Finanzierungsbedingungen für Investitionen in den Wohnungsbau waren in 2006 auch bei leichtem Anstieg aber nach wie vor günstig, die Hypothekenzinsen sind weiterhin niedrig und lagen im Dezember 2006 bei rund 4,5% (bei über zehnjähriger Zinsbindung). Durch die Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank sind die effektiven Hypothekenzinsen zunächst bis September 2006 zwar angestiegen, gaben bis Dezember 2006 aber wieder nach. Seitdem steigt der Festzins wieder an auf 5,03% im Juni Auch die Experten des Wohnungsbarometers sehen nach wie vor in den derzeitigen Finanzierungsbedingungen den größten Anreiz für Investitionen in den Eigentumsbau (vgl. Kapitel 6). 25