ZAUJÍMAVOSTI V ČÍSLE V NASLEDUJÚCOM ČÍSLE PRIPRAVUJEME

Transkript

1

2 ZAUJÍMAVOSTI V ČÍSLE Oceňovanie nehnuteľností podľa 3a vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov formou znaleckého posudku Porovnanie analytických metód výpočtu opotrebovania stavieb s výpočtom podľa cenového predpisu Úvod do vybraných problémov pri tvorbe znaleckého posudku z odboru podnikového hospodárstva V NASLEDUJÚCOM ČÍSLE PRIPRAVUJEME STAVEBNÍCTVO Zásady oceňovania podľa 22 vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov Reálna deľba objektov PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO Vybrané problémy pri tvorbe znaleckého posudku z odboru podnikového hospodárstva - pokračovanie STÁLE RUBRIKY Príklady znaleckých posudkov INFORMÁCIE - najnovšie informácie z MS SR a ÚSI ŽU v Žiline VÝZVA K AUTORSKEJ SPOLUPRÁCI Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline, vydavateľ časopisu ZNALECTVO, vyzýva k autorskej spolupráci všetkých, ktorých vedomosti, poznatky a skúsenosti zo znaleckej činnosti môžu prispieť k vysokej odbornej úrovni jeho obsahu. Ponúkame autorskú spoluprácu vybraným prispievateľom podľa edičného plánu jednotlivých čísiel. Rovnako však uverejníme i články a príspevky, ktoré nám zašlete na uverejnenie z vlastnej iniciatívy. Radi uverejníme i ohlasy na úroveň časopisu, požiadavky na jeho obsah i prípadné kritické ohlasy, ktoré prispejú k ďalšiemu skvalitňovaniu našej práce.

3 ISSN 1364/95 OBSAH: INHALT: PRÍHOVOR ANREDE... 2 Jozef Faith, Ľubomír Hurajt NÁVRH POSTUPU ZISŤOVANIA HODNOTY HISTORICKÝCH A PAMI- ATKOVO CHRANENÝCH OBJEKTOV VORSCHLAG ÜBER EINE METHODE VOM ERMITTELN DES WERTES DER HISTORISCHEN UND DENKMALGESCHÜTZTEN OBJEKTEN... 3 Dušan Holík, Marieta Kozlíková OCEŇOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ PODĽA 3a VYHLÁŠKY MF SR Č. 465/1991 Zb. V ZNENÍ NESKORŠÍCH PREDPISOV FORMOU ZNALECKÉHO POSUDKU BEWERTEN VON IMMOBILIEN IM SINNE DES 3A DER VERÖFFENTLICHUNG NR. 465/1991 SLG. DES MF SR IM WORTLAUT DEN SPÄTEREN VORSCHRIFTEN, IN DER FORM VON SACHVERSTÄNDIGERGUTACHTEN... 8 Cyril Klinec, Milan Tomko VPLYV NÍZKYCH TEPLÔT NA VÝSLEDNÉ VLASTNOSTI, PEVNOSŤ A ŽIVOTNOSŤ BETÓNOVÝCH A ŽELEZOBETÓNOVÝCH MONOLITICKÝCH KONŠTRUKCIÍ EINFLUß DER NIEDRIGEN TEMPERATUREN AUF DIE ENDBESCHAFFENHEITEN, FESTIGKEIT UND LEBENSDAUER DER MONOLITKONSTRUKTIONEN AUS BETON UND STAHLBETON Gerhard Šmihula, Milan Tomko POROVNANIE ANALYTICKÝCH METÓD VÝPOČTU OPOTREBOVANIA STAVIEB S VÝPOČTOM PODĽA CENOVÉHO PREDPISU VERGLEICH DER ANALYTISCHEN VERRECHNUNGSMETHODEN VON DER ABNUTZUNG DER BAUOBJEKTEN MIT DER VERRECHNUNG IM SINNE DES PREISVORTSCHRIFTES Juraj Ivančo, Marián Vyparina VPLYV DEMOGRAFICKÉHO VÝVOJA OBLASTI A NEZAMESTNANOSTI V JEDNOTLIVÝCH OBLASTIACH NA VŠEOBECNÚ HODNOTU BYTOV EINFLUSS DER DEMOGRAPHISCHEN ENTWICKLUNG DES REGIONEN DER ARBEITSLOGISGKEIT AUF DEN MARKTWERT DER WOHNUNGEN Milan Vyparina STAVEBNÝ ZÁKON A S NÍM SÚVISIACE PREDPISY BAUGESETZ UND MIT IHM VERBUNDENE VORSCHRIFTEN Ladislav Cimerák ÚVOD DO VYBRANÝCH PROBLÉMOV PRI TVORBE ZNALECKÉHO POSUDKU Z ODBORU PODNIKOVÉHO HOSPODÁRSTVA EINLEITUNG IN DIE AUSGEWÄHLTEN PROBLEME BEI DER BILDUNG EINES GUTACHTENS AUS DER FACHRICHTUNG BETRIEBSWIRTSCHAFT Tibor Szabó METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (4) METHODIK VON BEWERTEN DER IMMOBILIEN IN ÖSTERREICH (4) Marieta Kozlíková, Milan Vyparina OCEŇOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ PODĽA 19 VYHLÁŠKY MF SR Č. 465/1991 ZB., V ZNENÍ NESKORŠÍCH PREDPISOV FORMOU ZNALECKÉHO POSUDKU - POKRAČOVANIE BEWERTEN VON IMMOBILIEN IM SINNE DES 19 DER VERÖFFENTLICHUNG NR. 465/1991 SLG. DES MF SR IM WORTLAUT DEN SPÄTEREN VORSCHRIFTEN, IN DER FORM VON SACHVERSTÄNDIGERGUTACHTEN - FORTSETZUNG INFORMÁCIE - POKYNY - OZNAMY AKTUÁLNE INDEXY CIEN STAVEBNÝCH PRÁC 3. ŠTVRŤROK 1997 AKTUELLE PREISINDEXE VON BAUARBEITEN - III. QUARTAL ročník II ZNALECTVO ISSN 1364/95 je odborný časopis, v ktorom sú publikované dosiaľ neuverejnené práce z odborov STAVEBNÍCTVO A PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO, z výskumu, organizácie a riadenia znaleckej činnosti v SR. Je určený technickým znalcom, znaleckým ústavom a organizáciám, štátnym orgánom, komerčným a iným organizáciám, ktoré využívajú znalecké posudky. VYTLAČENÉ Z ORIGINÁLOV ZASLANÝCH AUTORMI Vychádza 4x ročne. Vydáva a distribuuje: ŽILINSKÁ UNIVERZITA - ÚSTAV SÚDNEHO INŽINIERSTVA V ŽILINE, Tlač: EDIČNÉ STREDISKO ŽU V Žiline, Adresa redakcie: Žilinská univerzita, Ústav súdneho inžinierstva, Moyzesova 20, Žilina, tel.: 089/ , , fax: 089/ Šéfredaktor: Ing. Ľubomír Hurajt, zástupca šéfredaktora: Ing. Jozef Faith, CSc., technický redaktor: Ing. Marián Vyparina. Redakčná rada: Prof. Ing. Ján Benčat, CSc. - predseda. Členovia: Ing. Jaroslav Belaj, Ing. František Doktor, Ing. Jozef Faith, CSc., Ing. Ľubomír Hurajt, Doc. Ing. Ladislav Kapasný, CSc., Doc. Ing. Cyril Klinec, CSc., Marieta Kozlíková, Ing. Peter Malík, Ing. Ján Milata, Ing. Alžbeta Nováková, Ing. Miroslav Pfliegel, CSc., Doc. Ing. Ján Svrček, CSc., Ing. Milan Vyparina, Ing. Marián Vyparina, Prof. Ing. Jozef Zajac, DrSc. Obálka: Bardejov, Radnica v Bardejove

4 PRÍHOVOR PRÍHOVOR Mesto Bardejov leží v severovýchodnej časti Slovenska, v jednom z údolí Čerchovského pohoria v nadmorskej výške 277 m. Bardejov je od 14. storočia ovenčený výsadami kráľovského mesta a počas svojej 750 ročnej histórie si dokázal zachovať svoj urbanistický a fortifikačný systém, avšak vo svojej bohatej histórii prežil obdobia slávy a rozkvetu, ale aj obdobia úpadkov, živelných pohrôm. Načas sa odvrátila pozornosť od vnímania vzácnosti vytvorených mnohými pokoleniami. Povojnové úsilie o záchranu a obnovu vzácneho kultúrneho dedičstva ocenilo v roku 1986 Medzinárodné kuratórium Nadácie ICOMOS pri UNESCO udelením Európskej ceny - Zlatej medaily Mestu Bardejov, ako prvému zatiaľ jedinému mestu vo vtedajšom štátnom útvare. Tak sa Bardejov zapísal do zoznamu miest, ako sú Liverpool, Sankt Peterburg, Miláno atď., ktoré patria ku klenotom európskej kultúry. Aj napriek oceneniu Mesto Bardejov vynakladá obrovské úsilie na záchranu a rekonštrukciu historických pamiatkových objektov nachádzajucich sa vo väčšej miere v historickom jadre Mestskej pamiatkovej rezervácie. Najťažšie sa mesta dotklo zrušenie príspevkov na investičnú výstavbu a na obnovu a rekonštukciu historických pamiatkových objektov. Teda práve v oblastiach, na ktorých spočíva rozvoj mesta či obce. Život mesta sa v tejto oblasti, ako aj v iných nezastavil a nesmie sa zastaviť. Pokračuje sa v údržbe a oprave historických pamiatok, vo výstavbe infraštruktúry, objektov technickej vybavenosti, ale mesto sa snaží nestagnovať ani vo výstavbe bytov, ktorú rieši formou výstavby podkrovných bytov. Aj napriek realizácií výstavby mesto si naďalej zachováva svoju infraštruktúru a to v podobe existujúcej historickej časti a novobudovaných častiach sídliska Obrancov mieru, Pod papierňou, Vinbarg. Mestu Bardejov prináležia aj okrajové časti mesta, ako sú Bardejovská Nová Ves, Dlhá Lúka, Bardejovský Michaľov, Bardejovská Zabava, na ktoré sa v žiadnom prípade nezabúda, hlavne v oblasti starostlivosti o nehnuteľný majetok nachádzajúci sa v spomínaných častiach, ktorý je vo vlastníctve mesta a nezabúda sa aj na výstavbu nových objektov technickej vybavenosti a to: vodovodov, plynovodov, elektrorozvodov, ako aj údržbu existujúcich objektov. Všetko je závislé od množstva finančných prostriedkov, ktoré si mesto viacmenej musí zabezpečiť z vlastných zdrojov. Aj napriek obrovským finančným problémom sa život v meste nezastavil a nesmie sa zastaviť. To, že sú problémy, je prejav života. Musíme urobiť všetci ešte viac, aby sa naše mesto stalo atraktívnym a lákavým miestom pre všetkých ľudí dobrej vôle a aby sa zveľaďoval majetok pre ďalšie generácie, ktoré prídu po nás. Ing. Ľubomír Skaloš primátor mesta 2 ZNALECTVO 2/1997

5 NÁVRH POSTUPU ZISŤOVANIA HODNOTY HISTORICKÝCH A PAMIATKOVO CHRANENÝCH OBJEKTOV Jozef Faith, Ľubomír Hurajt * NÁVRH POSTUPU ZISŤOVANIA HODNOTY HISTORICKÝCH APAMIATKOVO CHRANENÝCH OBJEKTOV I. VŠEOBE OBECNÝ POPIS Mesto Bardejov je sídelným okresným mestom v severovýchodnej časti Slovenskej Republiky, má významné postavenie v turistickorekreačnej oblasti Slovenska. Má kúpele, ktoré svojim významom a liečebnou účinnosťou ho zaraďujú medzi popredné kúpeľné mestá. Mimo toho samotné mesto je strediskom obuvníckeho priemyslu. Bardejov je známy svojou rezerváciou, historickými a kultúrnymi pamiatkami, ktoré sa zaraďujú medzi popredné na Slovensku. Pre historické jadro Bardejova sú charakteristické jednoposchodové výškové (štítové) domy. Historické jadro mesta Bardejov i napriek dnešnému rozvoju mesta si zachovalo funkciu mestského centra, nakoľko sú v ňom umiestnené zariadenia mestského i okresného charakteru ako aj prevažná väčšina obchodného systému. Samotná plocha centra historického jadra je 20,91 ha, príľahlé záujmové oblasti 38,61 ha, spolu 59,52 ha, pričom celková plocha intravilánu mesta je 139,5 ha. II. STAVEBNO S - TECHNICKÝ POPIS Renesančná radnica, č.p. 50 Dvojpodlažná, goticko - renesančná budova z rokov , s renesančným arkierom, dvomi murovanými neskorogotickými štítmi a sedlovou strechou pokrytou škridľou. V prízemí pozdĺž priechodnej chodby boli kedysi obchodné miestnosti a strážnice mestskej stráže, v poschodí úradné miestnosti mestskej správy. Na konci 18. storočia, kedy pri reorganizácií mestskej správy boli potrebné ďalšie miestnosti, postavením priečok pozmenili čiastočne dispozíciu objektu. Štíty radnice, podstrešná rímsa, arkier, renesančné okná a portály, najmä v druhom podlaží, sú zdobené bohatým kamenárskym dekorom. V zasadacej sieni zachoval sa pôvodný kazetový strop. Na juhozápadnom nároží boli umiestnené duté miery na obilie, na južnom štíte plastika rytiera Rolanda, symbol mestského práva. V objekte je dnes umiestnená expozícia histórie Bardejova a okolia od praveku po 19. storočie. V historickom jadre, najmä na námestí sú unikátne stavby: mestská radnica postavená v renesančnom a gotickom slohu v rokoch , monumentálna stavba farského kostola sv. Egídia, ktorá dominuje nielen námestiu, ale aj celému mestu, patrí ku gotickým stavbám, ktoré majú veľký význam pre slovenské sakrálne umenie. Z ďalších svetských stavieb treba spomenúť humanistické gymnázium, ktoré bolo postavené v roku 1508 čiastočne na hradnom múre a štvorhrannej bašte, ďalej školy (ľudová z roku 1898 a štátne gymnázium z roku 1895), nemocnica, všetko postavené v historizujúcom slohu a ešte mnoho iných historických stavieb. Pozadie, z ktorého markantne vystupovali významné pamiatky mesta,tvorili meštiacke obytné domy. Tieto sa navzájom rozlišovali umeleckou výzdobou, prejavujúcou sa na fasádach, portáloch, oknách a klenbách. Väčšina domov sa datuje do druhej polovice 15. a do prvej polovice 16. storočia, keď mesto dosiahlo v umeleckom a architektonickom prejave vysoký stupeň. Jednotný charakter námestia pozmenil rozsiahlý požiar v roku 1878, ktorý zachvátil celé mesto. Zhoreli skoro všetky strešné konštrukcie domov. Pre krátkosť času a nedostatok materiálu sa zastrešili provizórne pultovými strechami a tým sa zmenila proporcia námestia i jeho vzhľad. Mimohradbová zástavba, sa vďaka priestorom rozšírila v severnej, severovýchodnej a západnej časti mesta. V severnej časti bolo mladšie geto z 18. a 19. storočia. Neoddeliteľnou súčasťou mesta boli hradby, ktoré sa budovali na pokyn kráľa Ľudovíta Veľkého v rokoch Mestské opevnenie sa v neporušenej podobe zachovalo až do minulého storočia. Narušenie nastalo následkom budovania komunikácií a novej výstavby. V Bardejove bolo celkove 23 bášt s vežami a bránami, z ktorých sa väčšina zachovala dodnes. * Ing. Jozef Faith, CSc. vedúci konzultačného strediska ŽU ÚSI Košice Ing. Ľubomír Hurajt, znalec, Žilinská univerzita - Ústav súdneho inžinierstva III. BODOB ODOVÉ HODNOTENIE A VÝPOČET CENY PODLAŽÍ Vek: = 486 rokov, podľa metodiky Ing. Smejkala ustanovuje sa 100 r. Vzhľadom k tomu, že objekt má viac ako 60 % svojej životnosti je potrebné prepočítať jeho ďalšie trvanie a stanoviť ročné a celkové percento odpisu, pomocou metódy Ing. Smejkala. Výpočet doby životnosti stavby pomocou Smejkalovej metódy: Konštrukcia Body 1. Hydroizolácia vodorovné 2 2. Obvodové steny nadzemných podlaží murované nad 50 cm Stropy nadzemných podlaží nespalné, klenby Krovy krokvy s profilom nad 200 cm Strešná krytina plech hliník, meď, prírodná bridlica 7 6. Fasáda vápenné, štukové,zdrsnené (porovnateľné) 6 7. Technický stav ostatných konštrukcií nadpriemerný Údržba nadpriemerná 14 Súčet bodov K = 99 3

6 NÁVRH POSTUPU ZISŤOVANIA HODNOTY HISTORICKÝCH A PAMIATKOVO CHRANENÝCH OBJEKTOV Doba ďalšieho trvania T = Vek * K / 100 = / 100 = 99 r Životnosť: Vek + T = = 199 r Percento ročného opotrebenia: Pr = 100 % / 199 r =0,5025 %/r Opotrebenie: 100 r * 0,5025 %/r = 50,25 % Podlažie 1. Nadzemné Zastavaná plocha: 28,50*13,70+5,50*2,0 = 401,45 m 2 Vek podlažia: 100 r Opotrebenie podlažia: 50,25 % Bodové hodnotenie podlažia: Konštrukcie, ktoré sa v danom podlaží nevyskytujú alebo neuvažujú, nie sú uvádzané. Znak a popis Body 2. Základy 2.1. s vodorovnou izoláciou Murivo 3.1. b) murované v skladobnej hrúbke nad 50 do 60 cm Stropy 4.1. a) s rovným podhľadom (rekon. po roku 1960) Krovy 5.2. väznicové sedlové Krytiny strechy na krove 6.3. šindľové a otiepkové Klampiarske konštrukcie 8.2. a) z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky) Fasádne omietky 9.1. a) nad 2/3 omietanej plochej steny vápenné, štukové, zdrsnené 4* Schody žuľa Dvere plné alebo zasklené z tvrdého dreva Okná dvojité z tvdrého dreva s dvoj. zasklením Podlahy obytných miestností vlysy bukové Dlažby a podlahy ost. miestností mramorové Elektroinštalácia len svetelná, poistky Bleskozvod 19. Bleskozvod Kovové mreže 36. Kovové mreže 115 Súčet bodov 4980 Podlažie 2.Nadzemné Zastavaná plocha: 28,50*13,70 = 390,45 m 2 Vek podlažia: 100 r Opotrebenie podlažia: 50,25 % Bodové hodnotenie podlažia: Konštrukcie, ktoré sa v danom podlaží nevyskytujú alebo neuvažujú, nie sú uvádzané. Znak a popis Body 3. Murivo 3.1. b) murované v skladobnej hrúbke nad 50 do 60 cm Stropy 4.1. a) s rovným podhľadom (rekon. po roku 1960) Fasádne omietky 9.1. a) nad 2/3 omietanej plochej steny, vápenné, štukové, zdrsnené 4* Dvere plné alebo zasklené z tvrdého dreva Okná dvojité z tvdrého dreva s dvoj. zasklením Podlahy obytných miestností vlysy bukové Dlažby a podlahy ost. miestností mramorové Elektroinštalácia len svetelná, poistky Balkón výmery nad 5 m 2 1* Kovové mreže 36. Kovové mreže 115 Súčet bodov 3255 Východzia cena: 390,45 m 2 * 3255 b/m 2 * 1.- Sk/b = ,79 Sk Opotrebenie: % z ,79 Sk = ,68 Sk Zistená cena: % z ,79 Sk = ,11 Sk VÝPOČET CENY DOMU Podlažie Cena 1. Nadzemné ,48 Sk 2. Nadzemné ,11 Sk Cena celkom Úprava ceny podľa 3 koeficientom 0, ,59 Sk Východzia cena: 401,45 m 2 * 4980 b/m 2 * 1.- Sk/b = ,06 Sk Opotrebenie: % z ,06 Sk = ,58 Sk Zistená cena: % z ,06 Sk = ,48 Sk Zistená cena: ,74 Sk 4 ZNALECTVO 2/1997

7 NÁVRH POSTUPU ZISŤOVANIA HODNOTY HISTORICKÝCH A PAMIATKOVO CHRANENÝCH OBJEKTOV IV.. VÝPOČET HODNOT Y HYSTORICKEJ A PAMIATKOVO O CHRANENEJ MESTSKEJ SKEJ RADNICE p.č. 50 Tento výpočet môže znalec uviesť len ako prílohu k zanaleckému posudku. a) cena vekom C v ZCN T 1 T 2 k v (Sk) 1000 k v , C v ,74 Sk , ,12 Sk 1000 b) cena spoločenskej hodnoty celospoločenské uplatnenie % NKP % múzeum výstav. priestory % Spolu 49 % 49 % C sh ZNC ,74 Sk 0,49 % 1 00 % ,78 Sk c) cena umeleckých súčasti z podkladov MÚ Bardejov C su , Sk d) koeficient kultúrnej pamiatky K vkp , 12 Sk 1, , 74 Sk e) výsledná hodnota pamiatkovo chraneného objektu C kp ( ,74 Sk ,12 Sk ,78 Sk , Sk)x1, ,87 Sk Hodnota konkrétneho objektu, ktorý má svoj historický význam a je zapísaný do zoznamu kultúrnych pamiatok bola stanovená na základe už publikovaného návrhu metodiky. Porovnanie hodnoty vedenej v účtovnej evidencií vo výške ,- Sk s výslednou hodnotou pamiatkovo chraneného objektu nie je možné. K zostatkovej hodnote vedenej v účtovnej evidencií na MÚ Bardejov bola prípočítaná výška nákladov na rekonštrukciu tohoto objektu, ktorá bola vykonaná v roku 1990 apredstavovala hodnotu ,- Sk, čo z hľadiska vedenia účtovnej evidencie je správne, ale z hľadiska výpočtu hodnoty takéhoto objektu je nesprávne. Vážení čitatelia na základe konkrétneho uvedeného prípadu očakávame od Vás Vaše návrhy a pripomieky. V ďalších číslach budeme v danej problematike pokračovať. Lektoroval: Ing. Branislav Tarnócy, CSc. Obr. č. 1 Pôdorys prízemia 5

8 NÁVRH POSTUPU ZISŤOVANIA HODNOTY HISTORICKÝCH A PAMIATKOVO CHRANENÝCH OBJEKTOV Obr. č. 2 Pohľad čelný 6 ZNALECTVO 2/1997

9 NÁVRH POSTUPU ZISŤOVANIA HODNOTY HISTORICKÝCH A PAMIATKOVO CHRANENÝCH OBJEKTOV Obr. č. 3 Pohľad zadný 7

10 OCEŇOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ PODĽA 3A VYHLÁŠKY MF SR Č. 465/1991 ZB. V ZNENÍ NESKORŠÍCH... Obr. č. 4 Pôdorys poschodia Dušan Holík, Marieta Kozlíková * OCEŇOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ PODĽA 3A VYHLÁŠKY MF SR Č. 465/1991 ZB. V ZNENÍ NESKORŠÍCH PREDPISOV FORMOU ZNALECKÉHO POSUDKU V poslednom období, najmä po nadobudnutí právnej účinnosti zákona NR SR č. 182/1995 Z.z., sa zvýšila frekvencia predaja bytov v domoch. V súlade s ustanovením 1b vyhlášky Ministerstva financií SR č. 465/1991 Zb.v znení neskorších predpisov (ďalej len vyhláška o oceňovaní nehnuteľností ) sa ceny nehnuteľností (čiže aj bytov), ktoré sú predmetom prevodu vlastníctva dojednávajú dohodou predávajúceho a kupujúceho, uzavretou v súlade so zákonom NR SR č. 18/1996 Z.z. o cenách s výnimkou prevodov, u ktorých sa povinne uplatní cenová regulácia určená v ustanoveniach paragrafov 17, 18, 18a a 18b zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení zákona NR SR č. 151/1995 Z.z. (ďalej len zákon o bytoch ). Zistenie ceny podľa platného cenového predpisu, formou znaleckého posudku, sa vykonáva ako podklad pre dohodu o cene, ale najmä pre účely zákona NR SR č. 162/1995 Z.z. o katastri a zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej len zákon o katastri ) a zákona SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších úprav (ďalej len Zákon o dani z prevodu ). V súvislosti so zisťovaním ceny bytov s príslušenstvom formou znaleckého posudku s odtlačkom znaleckej pečiatky so štátnym znakom je potrebné upozorniť v súčasnosti v prvej rade na právny aspekt podania znaleckého posudku o cene nehnuteľnosti (bytu). Vnadväznosti na ustanovenia 17, 18, 18a a 18b zákona o bytoch, ustanovenie 3a vyhlášky o oceňovaní nehnuteľností a ustanovenie bodu 5. písm. a) záväzného metodického pokynu schváleného Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky dňa 20. mája 1995 pod č. 3105/95-50, podľa ktorého je znalec povinný v časti Titulný list znaleckého posudku uviesť účel podania znaleckého posudku (právny úkon) je nevyhnutné, aby bol znalec presne informovaný o charaktere právneho úkonu, pre ktorý podáva znalecký posudok o cene nehnuteľnosti. V súčasnosti k potrebe ocenenia bytov dochádza v nižšie uvedených prípadoch: A) Pre tzv. prvý prevod vlastníctva k bytu, za ktorý označujeme prevod, ktorý sa uskutoční ako zmena z vlastníctva domu na vlastníctvo k bytom a k nebytovým priestorom v dome. Pri tejto zmene sa odlišne postupuje v prípade: * Ing. Dušan Holík, znalec, predseda sekcie stavebníctva pri Krajskom súde, Bratislava Marieta Kozlíková, znalkyňa, Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava 8 ZNALECTVO 2/1997

11 OCEŇOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ PODĽA 3A VYHLÁŠKY MF SR Č. 465/1991 ZB. V ZNENÍ NESKORŠÍCH... aa) Ak ide o prevod bytu alebo ateliéru z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva člena bytového družstva, ktorý je jeho nájomcom. Pre tento prevod platí postup podľa ustanovenia 17 ods. 6 zákona o bytoch, tzn. cena bytu sa rovná výške nesplateného investičného úveru s príslušenstvom pripadajúcim na tento byt - znalecký posudok o cene bytu sa nepodáva. ab) Ak sa byt prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z vlastníctva * štátu, vrátane Slovenského pozemkového fondu, * obce, * obchodnej spoločnosti s účasťou štátu, alebo Fondu národného majetku SR, alebo obce, * obchodnej spoločnosti, založenej obchodnou spoločnosťou uvedenenou v predchádzajúcom odseku, *právnickej osoby, alebo fyzickej osoby, ktorá nadobudla byty do vlastníctva podľa zákona č. 92/1991 Zb. v znení neskorších predpisov (privatizáciou). Pre tento prevod platí postup podľa ustanovenia 18, 18a a 18b) zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. v znení zákona NR SR č. 151/1995 Z.z., tzn. maximálna cena bytu s príslušenstvom sa vypočítava postupom určeným v uvedených ustanoveniach zákona o bytoch - znalecký posudok o cene bytu sa nepodáva. B) Pre iný prevod bytov (s výnimkou prevodov bytov vyššie uvedených v ods. A). Pre tieto prevody platí ustanovenie 17 ods. 1 zákona o bytoch, tzn. cena nehnuteľnosti sa dojednáva dohodou predávajúceho a kupujúceho. Znalecký posudok o cene nehnuteľnosti sa podáva v súlade s vyhláškou MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov a je podkladom pre dohodu o cene a dokladom pre potreby zákona NR SR č. 162/1995 Z.z. o katastri a zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam a zákona SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších úprav. C) Pre potreby iného právneho úkonu s bytom ako sú vyššie uvedené v ods. A) a B). Znalecký posudok o cene nehnuteľnosti sa podáva v súlade s vyhláškou MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov a je podkladom pre dohodu o cene a dokladom pre potreby zákona NR SR č. 162/1995 Z.z. o katastri a zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam a zákona SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších úprav. Z vyššie uvedeného vyplýva, že podávanie znaleckých posudkov o cene nehnuteľností (bytu a príslušenstva) prichádza do úvahy len pre právne úkony uvedené v ods. B) a C). Upozorňujeme, že pre všetky právne úkony vyššie popísané (uvedené vyššie v ods. A, B a C) sa môžu znalci stretnúť s objednávkou na podanie znaleckého posudku o určení technického stavu domu, bytov a nebytových priestorov so špecifikovaním opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch (viď ustanovenie 5 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. v znení zákona NR SR č. 151/1995 Z.z.). Na podanie znaleckého posudku s takto špecifikovanou úlohou je oprávnený len znalec vymenovaný v odbore: stavebníctvo, odvetvie: poruchy stavieb, stavebné konštrukcie a pozemné stavby. Rozhodne nie znalec vymenovaný v odvetví: oceňovanie nehnuteľností. Ak vlastník bytového domu objedná u znalca z odboru: stavebníctvo, vymenovaného v akomkoľvek odvetví, ocenenie bytov v dome, pre právne úkony uvedené vyššie v ods. A) a B) znalec nie je oprávnený výpočet ceny podľa ustanovenia 17, 18, 18a a 18b zákona o bytoch vykonať formou znaleckého posudku, ani ako súčasť znaleckého posudku o určení technického stavu domu, nakoľko výpočet ceny (resp. výpočet maximálnej ceny) v týchto prípadoch vykonáva vlastník nehnuteľnosti zákonom určeným spôsobom, na základe dokladov, ktoré vlastní a ako vlastník domu je za ich správnosť plne zodpovedný. Výpočet ceny podľa uvedených paragrafov zákona o bytoch môže znalec vykonať len formou odborného posudku bez odtlačku pečiatky so štátnym znakom. Ak u týchto právnych úkonov by bolo objednané u znalca podanie znaleckého posudku o cene nehnuteľnosti (napr. pre potreby zákona NR SR č. 162/1995 Z.z. o katastri a zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam a zákona SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších úprav), je nevyhnutné znalecký posudok podať v súlade so Záväzným metodickým pokynom schváleným MS SR dňa 20.mája 1995 pod č. 3105/95-50, čiže v súlade s vyhláškou MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov. Cena bytov sa zisťuje podľa ustanovení 3a vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov. Pri podaní znaleckého posudku sa povinne postupuje podľa záväzného metodického pokynu schváleného Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky dňa 20.mája 1995 pod č. 3105/ Pre správnu aplikáciu ustanovení 3a platnej vyhlášky o oceňovaní nehnuteľností je nevyhnutné si najprv ujasniť pojmy používané v tomto ustanovení: 1) Byt je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. 2) Podlahovou plochou bytu je súčet plochy jeho obytných miestností a plochy príslušenstva bytu bez plochy lódží a balkónov. 3) Príslušenstvom bytu sa rozumie najmä vstupný priestor bytu, priestor pre varenie, priestor pre uskladnenie potravín, priestor pre osobnú hygienu, priestor pre umiestnenie záchodovej misy a priestor pre uloženie upratovacích predmetov. 4) Obytná miestnosť je miestnosť priamo osvetlená a priamo vetrateľná miestnosť s podlahovou plochou aspoň 8 m 2, ktorá je 9

12 OCEŇOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ PODĽA 3A VYHLÁŠKY MF SR Č. 465/1991 ZB. V ZNENÍ NESKORŠÍCH... priamo alebo dostatočne nepriamo vykurovaná a ktorá je vzhľadom na svoje stavebnotechnické usporiadanie a vybavenie určená na celoročné bývanie. Za uvedených podmienok sa považuje za obytnú miestnosť aj kuchyňa s podlahovou plochou nad 12 m 2. Do súčtu podlahovej plochy obytných miestností sa započítava aj plocha zastavaná kuchynskou linkou, kachľami alebo inými vykurovacími telesami, plocha arkierov aďalej plocha výklenkov, ak sú aspoň 1,20 m široké, 2 m vysoké a 0, 30 m hlboké. Nezapočítava sa plocha nábytku vstavaného do steny. Ak má miestnosť skosený strop pod 2 m nad podlahou, počíta sa jej podlahová plocha len štyrmi pätinami. 5) Spoločnými časťami obytného domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. 6) Spoločnými zariadeniami obytného domu sa rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie, najmä výťahy, práčovne, kotolne, sušiarne, kočikárne, spoločné televízne antény, hromozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanali-začné, elektrické, telefónne a plynové prípojky, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne tomuto domu. 7) Spoločnými časťami a príslušenstvom obytného domu, ktoré nie sú stavebnou súčasťou domu, sa rozumejú stavby a trvalé porasty nachádzajúce sa na priľahlých pozemkoch, a to najmä oplotenia a prístrešky. 8) Obytný dom je dom, v ktorom zo súčtu podlahovej plochy všetkých miestností v dome pripadajú aspoň dve tretiny na byty, včítane bytov a častí bytov, ktoré sú užívané na iné účely ako na bývanie, ako i vedľajšie miestnosti a príslušenstvo patriace k bytom. Pri zisťovaní tohto pomeru podlahových plôch sa neprihliada na priestory prístupné všetkým obyvateľom domu a iným osobám, na iné spoločné vedľajšie miestnosti a vedľajšie priestory (napr. schodište a chodby, spoločné práčovne a sušiarne, pôjdové a pivničné priestory) na miestnosti pre poľnohospodársku výrobu, ani na vedľajšie stavby postavené na pozemku (napr. garáže, poľnohospodárske objekty, malé prevádzky, drevárne, kôlne). V súlade s ustanovením 3a vyhlášky o oceňovaní nehnuteľností, cena bytu, včítane jeho príslušenstva a včítane podielu na spločných častiach a zariadeniach domu, jeho vybavení a príslušenstva, ktoré sú stavebnou súčasťou obytného domu, sa zistí ako násobok počtu m 2 podlahovej plochy bytu a ceny za 1 m 2 podlahovej plochy bytu podľa kategórie bytu. Kategórie bytov sú určené vo vyhláške Ústrednej správy pre rozvoj miestneho hospodárstva č. 60/1964 Zb. o úhrade za užívanie bytu v znení neskorších predpisov takto: I. kategória - byty s ústredným (diaľkovým) vykurovaním a s úplným alebo čiastočným základným príslušenstvom, 10 II. kategória - byty bez ústredného (diaľkového) vykurovania a s úplným základným príslušenstvom, III. kategória - byty bez ústredného (diaľkového) vykurovania a s čiastočným základným príslušenstvom v byte pod uzamknutím, IV. kategória - byty bez ústredného (diaľkového) vykurovania a bez základného príslušenstva Úplným základným príslušenstvom sa rozumie kúpeľňa, resp. kúpeľňový alebo sprchovací kút a splachovací záchod. Základné príslušenstvo bytu I. a II. kategórie sa považuje za jeho súčasť, ak je priamo v byte pod uzatvorením, alebo i mimo byt, avšak na rovnakom podlaží a užíva ho výhradne jeden užívateľ bytu. Byty so spoločným základným príslušenstvom sa zaradia do II. kategórie, ak sú ústredne (diaľkovo) vykurované, alebo do IV. kategórie, ak nie sú ústredne (diaľkovo) vykurované. Za byty ústredne vykurované sa považujú tiež byty, ktorých všetky obytné miestnosti sú vykurované elektricky alebo plynovým etážovým kúrením, obsluhovaným z jedného miesta v byte. Etážové kúrenie na pevné alebo tekuté palivo obsluhované užívateľom bytu sa nepovažuje za ústredné vykurovanie. Za byty bez ústredného (diaľkového) vykurovania sa považujú byty vybavené kachľami alebo etážovým kúrením na pevné alebo tekuté palivá. Za byty tohoto druhu sa považujú rovnako byty vybavené elektrickými akumulačnými alebo plynovými kachľami len v niektorých miestnostiach nie však v celom byte. Za byty so spoločným základným príslušenstvom sa považujú i byty rozdelené rozhodnutím bytového orgánu bez stavebných úprav. Vzhľadom na uvedené je nevyhnutné, aby v časti POSUDOK znaleckého posudku bol vykonaný stavebno-technický opis bytu tak, aby zachytil všetky znaky oceňovanej nehnuteľnosti, ktoré majú význam pre vlastné ocenenie a ktoré znalec osobne zistil, tzn. že musí byť preskúmateľne opísané aj príslušenstvo bytu a odôvodnené zaradenie bytu do príslušnej kategórie. Ceny za 1 m 2 podlahovej plochy bytov sú určené v ustanovení ods. 2 3a platnej vyhlášky o oceňovaní nehnuteľností: Cena za 1 m 2 podlahovej plochy bytu je pri bytoch I. kategórie Sk/m 2 pri bytoch II. kategórie Sk/m 2 pri bytoch III. kategórie Sk/m 2 pri bytoch IV. kategórie Sk/m 2. Cena bytu, včítane jeho príslušenstva a včítane podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu, jeho vybavení a príslušenstva, ktoré sú stavebnou súčasťou obytného domu, sa zistí ako násobok počtu m 2 podlahovej plochy bytu a ceny za 1 m 2 podlahovej plochy bytu podľa kategórie bytu. Takto zistená cena sa primerane zníži o opotrebenie, spravidla 1 % za každý rok veku domu. Zníženie môže byť najviac 80 %. Uvedeným spôsobom zistená cena bytu sa zvyšuje o 10 % ak sa byt nachádza v hlavnom meste SR - Bratislave, v Košiciach, Banskej Bystrici, Piešťanoch, Starom Smokovci, Štrbskom Plese, Tatranskej Lomnici a Trenčianskych Tepliciach. ZNALECTVO 2/1997

13 OCEŇOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ PODĽA 3A VYHLÁŠKY MF SR Č. 465/1991 ZB. V ZNENÍ NESKORŠÍCH... Pre právny úkon prevodu a prechodu nehnuteľností je znalec povinný postupovať aj pri oceňovaní bytov v súlade s ustanoveniami paragrafu 19 vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov (podrobnejšie viď ZNALECTVO č. 4/1996). Pre úplnosť uvádzame, že cena spoločných častí domu a príslušenstva domu a bytu, ktoré nie sú stavebnou súčasťou obytného domu, a cena pozemku sa zistí podľa príslušných ustanovení druhej časti vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov. V súvislosti so zisťovaním ceny bytov upozorňujeme na ustanovenie 13 zákona o bytoch, podľa ktorého: 1) S vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku. 2) Spoluvlastníci spoločných častí domu, spločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka. Z uvedených ustanovení vyplýva, že ak znalec pri oceňovaní konkrétneho bytu v dome zistí nesúlad medzi výmerou podlahovej plochy bytu uvedenou v nadobúdacích dokladoch vlastníka a výmerou zistenou v súlade s ustanovením 1a vyhlášky o oceňovaní nehnuteľností - pri obhliadke bytu, ide o nesúlad pri porovnaní dokumentácie nehnuteľnosti so skutočnosťou pri obhliadke. Nakoľko predmetom dedenia, darovania, prevodu alebo prechodu môže byť len byt tak definovaný ako je uvedený vo vlastníckych dokladoch, ak ide o zistenie podstatného rozdielu vo výmere podlahovej plochy bytu, mal by znalec odmietnuť podanie znaleckého posudku o cene bytu do majetko-právneho vysporiadania všetkých bytov v dome, nakoľko pohybom podlahovej plochy jedného bytu sa zákonite mení aj spoluvlastnícky podiel spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku. Nie je v kompetencii znalca, ani v jeho možnostiach bez súhlasu všetkých majiteľov bytov a nebytových priestorov v dome - pri zistení ceny konkrétneho bytu pre konkrétny právny úkon - zmeniť spoluvlastnícky podiel spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku. Ak sa znalec rozhodne podať znalecký posudok o cene bytu (bez predchádzajúceho majetko-právneho vysporiadania všetkých bytov a nebytových priestorov v dome) uvedie zistený nesúlad pri porovnaní dokumentácie nehnuteľnosti so skutočnosťou pri obhliadke v časti NÁLEZ znaleckého posudku. Zistenie ceny bytu však vykoná podľa podlahovej plochy a spoluvlastníckych podielov uvedených vo vlastníckych dokladoch vlastníka bytu. Uvedený postup sa vzťahuje aj na byty nadobudnuté do vlastníctva pred nadobudnutím účinnosti zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov, u ktorých znalec zistí nezrovnalosti vo výmere podlahovej plochy porovnaním údajov vo vlastníckom doklade a zistených pri obhliadke bytu. U bytov nadobudnutých do vlastníctva pred nadobudnutím účinnosti zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov sa často vyskytujú aj nesprávne vypočítané vlastnícke podiely na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a spoluvlastníctve k pozemku. Pre vysporiadanie zistených rozdielov je nevyhnutný súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, minimálne sprístupnením bytov a nebytových priestorov v dome k zameraniu podlahových plôch. V prípade nesúhlasu vlastníkov v dome je potrebné postupovať právnou cestou, ktorá nie je v kompetencii znalca. Záverom opakovane upozorňujeme na právny aspekt podávania znaleckých posudkov o cene nehnuteľností, nakoľko často sa vyskytujú metodicky nesprávne postupy znalcov pri ocenení nehnuteľností tým, že znalec presne neidentifikuje vlastnícke údaje podľa vlastníckeho dokladu v časti NÁLEZ a nadväzne v časti ZÁVER znaleckého posudku. Ide najmä o tie prípady, kde vlastníctvo bytov je právne vyjadrené na vlastníckom doklade - ako podielové vlastníctvo na dome. Napr. ak vlastník jedného zo šiestich bytov v obytnom dome objedná u znalca podanie znaleckého posudku o cene bytu, ktorý je na vlastníckom doklade zapísaný ako 1/6 podiel na dome - nie je možné zo strany znalca oceňovať byt. Vzhľadom na vlastnícky údaj spočívajúci v podielovom vlastníctve na dome - musí znalec v súlade s vlastníckym dokladom oceniť celý dom podľa 3 vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov a vypočítať cenu vlastníckého podielu, s ktorým bude vykonaný zamýšľaný právny úkon. Uvedené platí aj v tom prípade, ak uvádzaných šesť bytov je rôznej podlahovej plochy, čiže 1/6 podiel na dome evidentne nie je podľa znalca správne vypočítaný. Do majetko-právneho vysporiadania vlastníkov domu (v takomto prípade nejde o vlastníkov bytov!) musí znalec pri zisťovaní ceny jednotlivého podielového vlastníctva na dome postupovať podľa údajov na vlastníckom doklade. Uvedené obdobne platí aj opačne, tzn. pre prípady, ak podľa údajov na vlastníckom doklade ide o vlastníctvo bytov v dome. Nie je prípustné v takýchto prípadoch oceniť celý dom podľa 3 vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov a následne vypočítať cenu bytu pomocou spoluvlastníckeho podielu (na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a k pozemku) vyznačeného na vlastníckom doklade. Takýto postup je v zásadnom rozpore s uvedenou vyhláškou MF SR. Lektoroval: Ing. Ľubomír Hurajt 11

14 VPLYV NÍZKYCH TEPLÔT NA VÝSLEDNÉ VLASTNOSTI, PEVNOSŤ A ŽIVOTNOSŤ BETÓNOVÝCH... Cyril Klinec, Milan Tomko * VPLYV NÍZKYCH TEPLÔT NA VÝSLEDNÉ VLASTNOSTI, PEVNOSŤ A ŽIVOTNOSŤ BETÓNOVÝCH A ŽELEZOBETÓNO- VÝCH MONOLITICKÝCH KONŠTRUKCIÍ Betón - zmes spojiva, plniva, vody a prísad je prastarého pôvodu, čo dosvedčujú niektoré zachované rímske a egyptské pamiatky. Ako spojivo v týchto betónoch bola použitá vápenná malta - zmes piesku a horúceho vápna, často z rôznymi organickými prísadami. V roku 1924 bol v Anglickom grófstve Portland objavený a vyrobený cement (preto názov Portlandský ), ako spojivo do klasického betónu, ktorý v porovnaní s pôvodným betónom sa vyznačuje podstatne vyššími pevnosťami, rýchlejším nárastom pevností a pod. Od 50. rokov 19. storočia sa začína betón v stavebníctve výrazne presadzovať. Zo začiatku pri budovaní základových konštrukcií, neskôr po doriešení hlavne problematiky statiky a overení jeho vlastností aj pri iných konštrukciách, prvkoch, výrobkoch a prácach. Na území bývalej československej federácie bol cement po prvý krát použity pri budovaní základov Českej sporiteľne v Prahe staviteľom Jánom Bělským v r Betón sa stáva najpoužívanejšou stavebnou hmotou. Tomuto privilegovanému postaveniu vďačí niektorým pozitívnym vlastnostiam medzi ktoré patria hlavne: - pomerne vysoká pevnosť v tlaku, - ohňovzdornosť, - dlhá životnosť, - možnosť vytvorenia takmer ľubovoľného tvaru a rozmeru konštrukcií alebo prvkov. Aj keď sme v súčasnosti svedkami čoraz širšej aplikácie netradičných stavebných materiálov a výrobkov, zostáva betón pre stavebníctvo veľmi potrebnou hmotou, súčasnosť a budúcnosť stavebníctva bez betónu si nevieme predstaviť. Základné surovinové vstupy pre výrobu cementu a betónovej zmesi sa v prírode hojne vyskytujú a nie sú problémy pri ich obstaraní. Popri uvedených pozitívnych vlastnostiach má betónová zmes a betón aj negatívnu vlastnosť - závislosť na klimatických apovetrnostných podmienkach prostredia. Stavebná prax v mnohých prípadoch vplyv tepelných podmienok prostredia (nízke a záporné) nerešpektuje, podceňuje, čo má za následok pokles výsledných pevností, bezpečnosti, spoľahlivosti a životnosti betónových a železobetónových monolitických konštrukcií a objektov. Podmienky prostredia z hľadiska teploty môžeme rozdeliť do týchto oblastí: Normálne podmienky: okamžitá teplota: minimálna 0 o C. maximálna + 30 o C priemerná denná teplota: minim. + 5 o Cpre betóny s portlandskými cementami minim. + 8 o Cpre betóny so zmesnými cementami Podmienky s nízkymi teplotami: prostredie, ktorého priemerná denná teplota aspoň tri dni po sebe je nižšia ako: + 5 o Cpre betóny s portlandskymi cementami, + 8 o Cpre betóny so zmesnými cementami, pričom najnižšia denná alebo nočná teplota neklesne pod 0 o C. Podmienky so zápornými teplotami: prostredie, ktorého teplota klesne pod 0 o C. Podmienky s vyššími teplotami: prostredie, ktorého priemerná denná teplota aspoň 3 dni po sebe je vyššia ako + 20 o C, a okamžitá teplota je vyššia ako + 30 o C. Priemerná denná teplota - teplota vzduchu vonkajšieho prostredia sa vypočíta: tp t 7 t 1 3 2t 21 [ o C] 4 kde t 7, t 13, t 21 sú teploty vzduchu namerané o 7, 13 a 21 hodine. Bez akýchkoľvek opatrení je prípustné vykonávať betonárské práce len za normálnych podmienok. Osobitnú pozornosť a zvýšenú technologickú disciplínu je potrebné venovať vykonávaniu betonárskych prác za nízkych ale hlavne záporných teplôt. Vplyv nízkych teplôt je rozdielny vzhľadom na surovinové a mineralogické zloženie cementov, je výraznejší u zmesných cementov. Obecne možno konštatovať, že nízke teploty odďalujú začiatok tuhnutia a predlžujú dobu hydratácie cementu. Začiatok tuhnutia u zmesných cementov pri nízkych kladných teplotách sa oddiali dvojnásobne a čas tuhnutia sa predĺži 2 až 3 násobne. Podobne pôsobí nízka kladná teplota aj na nárast pevnosti betónu. Výrazná je strata pevnosti po 7 dňoch tvrdnutia (40 až 70 %), po 28 dňoch je to 10 až 40 % v porovnaní s betónom tvrdnúcim za normálnych podmienok. Záporné teploty pôsobia na čerstvý betón výraznejšie. Zámesová voda zamŕza pri -1 až -2 o C. (vplyv obsahu rozpustných látok) * Doc. Ing. Cyril Klinec, CSc., Stavebná fakulta, Technická univerzita Košice. Ing. Milan Tomko, CSc., Stavebná fakulta, Technická univerzita Košice. 12 ZNALECTVO 2/1997

15 METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (4) Hydratácia cementu prebieha len za prítomnosti tekutého skupenstva zmesovej vody. Jej zamrznutím sa hydratácia prerušuje a naviac zamrznutím zámesová voda pôsobí deštruktívne - zväčšenim objemu odsúva jednotlivé zrná kameniva (nakypruje štruktúru čerstvého betónu). Pevnosť takto znehodnoteného betónu je výrazne nižšia v porovnaní s betónom tvrdnúcim za normálnych podmienok. Prerušenie hydratácie je jav dočasný - pri zvýšených teplotách a klimaticky priaznivejšom období (jar) pokračuje bez podstatných negatívnych dopadov. Nakyprením štruktúry betónu je znehodnotenie trvalé. Celková degradácia - pokles pevností je podstatne ovplyvnený tým, v akom štádiu hydratácie je vystavený čerstvý betón vplyvu záporných teplôt. Pri zamrznutí betónu pred začiatkom tuhnutia je pokles pevnosti ovplyvnený len nakyprením jeho štruktúry. Výrazný je pokles pevnosti betónu pri zamrznutí po začiatku hydratácie. Pokles pevnosti je úmerný pomeru počtu porušených krištalických väzieb, najvýraznejší je pri zamrznutí pred koncom tuhnutia (až 70 %), pri striedavom zamŕzaní a rozmŕzaní sa betón rozpadne úplne. Pri tvrdnutí betónu sa spotrebováva zámesová voda, pevnosť betónu narastá a zvyšuje sa jeho odolnosť voči deštrukčným vplyvom zamŕzajúcej vody. STN zhotovovanie kontrola betónových konštrukcií v čl stanovuje: Betón nemože byť vystavený vplyvu mrazu pokiaľ sa nedosiahne kocková pevnosť betónu triedy: B 10 a nižšej B 12,5 až B 20 B 20 a vyššej 4,0 MPa 6,0 MPa 8,0 MPa. Pri vykonávaní betonárských prác za nízkych a záporných teplôt je potrebné rešpektovať tieto opatrenia: - minimálna teplota povrchu betónu + 5 o C. po dobu 72 hodín po začiatku tuhnutia - minimálna teplota betónovej zmesi pred uložením do debnenia +10 o C. - minimálna teplota debnenia a výstuže pred uložením betónovej zmesi +5 o C. - maximálna prípustná teplota betónovej zmesi pri vysypaní z miešačky: stavenisková výroba transportbetón portland. cementy 35 o C 25 o C zmesné cementy 45 o C 30 o C. maximálna prípustná teplota zmesi vody a kameniva v miešačke: portland. cementy 50 o C zmesné cementy 60 o C Záver er. Podľa vyjadrenia hydrometeorologického ústavu je v klimatických podmienkach Košíc priemerne v roku 139 dní kedy je možné hovoriť o nízkych resp. záporných podmienkach prostredia. Vostatných častiach Slovenska sa teploty výrazne neodlišujú, počet dní s nízkymi alebo zápornými teplotami je zrovnateľný. Negatívny vplyv nízkych, ale hlavne záporných teplôt na výsledné pevnosti je uvedený v článku. Nerešpektovanie vplyvov posudzovaných teplôt na výsledné vlastnosti betónových a železobetónových konštrukcií má za následok výrazné degradácie a havárie konštrukcií. Literatúra: [1] Juríček a kol.: Technológia pozemných stavieb [2] Künzel: Der Weg zum guten Beton [3] Štursa J.: Rekonstrukce a renovace památek II. [4] STN Vykonávanie a kontrola betonových konštrukcií [5] STN ENV 206 BETON Vlastnosti, výroba, ukladanie a kritéria hodnotenia. Tibor Szabó * METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (4) 8. KapitK apitola Znižovanie hodnot y podľa a knižných zaťaž ažení Na jednom pozemku ležiace obmedzenia a ťarchy môžu značne ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti. Tieto ťarchy musia byť ohodnotené a vo výpočte prevádzkovej hodnoty započítané. Pri každom hodnotení sa má skúmať aké záznamy sú v pozemkovej knihe, ktoré ovplyvnia hodnotu nehnuteľnosti. 1.. Osobná rentr enta a (dôchodok) Ako osobná renta sa počíta to, čo je zamerané na život jednej osoby. K ohodnoteniu osobnej renty slúži tzv. čistá hodnota, ktorá znázorňuje sumu všetkých budúcich diskontných platieb na určitý deň ohodnotenia. Pre výpočet výšky dôchodku je určený vek a pohlavie oprávnenej osoby a podmienky platby. * Ing. Tibor Szabó, absolvent CŽV v odbore Stavebníctvo na ÚSI ŽU v Žiline 13

16 METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (4) Ako výška dôchodku bude udaný ročný výnos dôchodku. Pre výpočet faktorov je rozhodujúce, či dôjde k platbám mesačne, štvrťročne, polročne alebo ročne; a či je dôchodok zálohovaný. To znamená, že či sa zaplatí na začiatku platobného obdobia, alebo sa platí doplatkom. Zvláštny význam má základná úroková miera. Pod čistou hodnotou sa rozumie kapitálový výnos (nepozostáva z jednotlivých platieb dôchodku), ktorý sa na konci priemerného veku oprávnenej osoby spotreboval podľa platby dôchodku. Počas jednotlivých platobných období sa zúročí každý výnos tak, že jednotlivé platby dôchodku pozostávajú nie z jednej kapitálovej časti, ale aj z častí úrokovej miery. Ak sa berie vyššia úroková miera, tak sa zvýši účasť úrokového podielu a tým aj jednotlivé výpočty dôchodku. To znamená, že pri rovnako vysokej ročnej hodnote renty bude čistá hodnota o to menšia, o čo vyššia je úroková miera, prípadne o to vyššia, čím je úroková miera nižšia. Pre ohodnotenie osobného dôchodku sa berie do úvahy v štatistických správach zverejnená tabuľka úmrtnosti. Táto je na základe rôznych očakávaní pre mužov a ženy rozdielna. Hodnoty tabuľky sú založené na zálohovanej ročnej platbe. Platby sú mesačné, polročné, štvrťročné. Pri zálohovej platbe tak zodpovedajú úrokovej miere nasledovné redukčné faktory: Pri zálohovanej platbe Úroková miera polročne štvťročne mesačne 3,0% 0,2537 0,3796 0,4632 3,5% 0,2543 0,3804 0,4640 4,0% 0,2549 0,3811 0,4648 4,5% 0,2555 0,3819 0,4656 5,0% 0,2561 0,3826 0,4664 5,5% 0,2567 0,3834 0,4672 6,0% 0,2573 0,3841 0,4680 6,5% 0,2579 0,3848 0,4688 7,0% 0,2585 0,3856 0,4695 7,5% 0,2590 0,3863 0,4703 8,0% 0,2596 0,3870 0,4711 8,5% 0,2602 0,3877 0,4718 9,0% 0,2608 0,3885 0,4726 Doplatkové ročné platby môžu byť uvedené na základe zrážky z jednej z možných tabuľkových hodnôt. Ak platby dôchodku nastávajú mesačne, štvrťročne alebo polročne, tak sa úroková miera zvyšuje o nasledovné redukčné faktory: Pri zálohovanej platbe Úroková miera polročne štvťročne mesačne 3,0% 0,2463 0,3704 0,4534 3,5% 0,2457 0,3696 0,4526 4,0% 0,2451 0,3689 0,4518 4,5% 0,2445 0,3681 0,4510 5,0% 0,2439 0,3674 0,4503 5,5% 0,2433 0,3666 0,4495 6,0% 0,2427 0,3659 0,4487 6,5% 0,2421 0,3652 0,4479 7,0% 0,2415 0,3644 0,4471 7,5% 0,2410 0,3637 0,4464 8,0% 0,2404 0,3630 0,4456 8,5% 0,2398 0,3623 0,4448 9,0% 0,2392 0,3615 0,4441 Príklady pre použitie tabuľky osobnej renty (dôchodku): a) Kapitalizácia zálohovaného ročného dôchodku na jedného muža: Ročný dôchodok: S ,- s platbou na začiatk u každého roka. Vek príjemcu dôchodku: 65 rokov. Základná úroková miera: 4% Faktor podľa úmrtnej tabuľky 1980/82:10,0720 Čistá hodnota: S ,- x 10,0720 = S ,- b) Kapitalizácia doplatkovej ročnej platby pre ženu: Ročný dôchodok: S ,- zaplatený na konci každého roka. Vek príjemkyne dôchodku: 58 rokov. Základná úroková miera: 5 % Faktor podľa úmrtnej tabuľky 198/82: 13,3361 Odrátaný redukčný faktor pre doplatkový ročný dôchodok: - 1, ,3361 Čistá hodnota: S ,- x 12,3361 = S ,- c) Kapitalizácia mesačnej, zálohovanej osobnej renty pre muža: Mesačná renta: S 5 500,- platiť na začiatku každého mesiaca. Ročná renta: S ,- Vek príjemcu: 64 rokov Základná úroková miera: 4,5 % Faktor podľa úmrtnej tabuľky 1980/82:10,0957 Odrátaný redukčný faktor: - 0,4656 9,6301 Čistá hodnota: S ,- x 9,6301 = S ,- 14 ZNALECTVO 2/1997

17 METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (4) d) Kapitalizácia doplatkovej, štvrťročnej osobnej renty pre ženu: Štvrťročný dôchodok: S ,- platí sa na konci každého štvrťroka. Vek príjemkyne dôchodku: 70 rokov. Základná úroková miera: 4 % Faktor podľa úmrtnej tabuľky 1980/82:9,9330 Doplatková ročná renta: - 1,0000 Pridá sa redukčný faktor: + 0,3689 9,3019 Čistá hodnota: S ,- x 9,3019 = S ,- 2. Spájacie rentr enty y (dôchodky) Spájacie dôchodky sú osobné dôchodky, ktoré prislúchajú viacerým osobám po sebe. Pri tejto forme osobného dôchodku sú najčastejšie prijímateľmi dôchodku manželské páry. Rozhodujúce je, či zaniká dôchodok s úmrtím prvého alebo smrťou toho posledného, pričom sa musí v prvom prípade použiť najnižší faktor, podľa veku a pohlavia, a v druhom prípade najvyšší. Podľa poisťovacích matematických zásad je faktor pre spájací dôchodok, ktorý zaniká po smrti prvého nižší, ako faktor pre ďalšiu oprávnenú osobu. Uvedeným spôsobom sa dosiahnu porovnateľné výsledky, ak človek postupuje nasledovne: Ak zanikne osobný dôchodok so smrťou toho prvého, tak sa zvýši vek rozhodujúcej osoby o štyri roky, pre ktorú sa určí najnižší faktor. Ak zanikne osobný dôchodok so smrťou naposledy zosnulého, tak sa zníži vek rozhodujúcej osoby o štyri roky, pre ktorú sa udáva najvyšší faktor. Príklady: a) Manželský pár obdrží do smrti prvého zosnulého zálohovaný ročný dôchodok vo výške S ,-; úroková miera 4 %. Vek muža: 70 rokov. Stanovený vek: 74 rokov. Faktor podľa tabuľky 1980/82: 6,9176 Vek ženy: 60 rokov. Stanovený vek: 64 rokov. Faktor podľa tabuľky 1980/82: 12,3803 Splatený faktor: 6,9176 Čistá hodnota: S ,- x 6,9176 = S ,- b) Manželský pár obdrží do smrti posledného zosnulého doplatkový ročný dôchodok vo výške S ,-; úroková miera 4 %. Vek muža: 70 rokov. Stanovený vek: 66 rokov. Faktor podľa tabuľky 1980/82: 9,7053 Vek ženy: 60 rokov. Stanovený vek: 56 rokov. Faktor podľa tabuľky 1980/82: 15,2996 Použiteľný faktor: 15,2996 Čistá hodnota: S ,- x 15,2996 = S ,- Ak sa spoločný dôchodok po smrti prvej osoby zníži, tak sa vyráta čistá hodnota pre spoločný dôchodok a čistá hodnota po smrti prvej zosnulej osoby k platnému dôchodku. Obidve čisté hodnoty sa musia spočítať spolu. Príklad: Manželský pár obdrží do smrti prvého zosnulého spoločný zálohovaný dôchodok vo výške S ,-; po jeho smrti sa vyplatí žijúcemu manželovi iba S ,-, úroková miera 4 %. Vek muža: 70 rokov. Určený vek: 74 rokov. Faktor podľa tabuľky 1980/82: 6,9176 Vek ženy: 60 rokov. Určený vek: 56 rokov. Faktor podľa tabuľky 1980/82: 15,2996 Použiteľný faktor pre spoločný dôchodok: 6,9176 Použiteľný faktor pre prežívajúceho manžela: 15,2996-6,9176 8,3820 Čistá hodnota: S ,- x 6,9176 = S ,- S ,- x 8,3820 = S ,- spolu = S ,- 3. Časové é rentr enty Ako časový dôchodok sa označuje dôchodok, ktorý sa vyplatí na určenú dobu platnosti. Pre výpočet čistej hodnoty sa násobí ročný zisk časového dôchodku s dôchodkom pre určenú dobu udaným faktorom podľa tabuľky. Nasledovná tabuľka sa zakladá na zákonnom výpočte 5,5 % úrokovej miery (z 5,5 %) a vykazuje faktory zálohovaného ročného dôchodku. Tabuľka k výpočtu čistej hodnoty zo zálohovaných ročných dôchodkov pri 5,5 % úrokovej miere Roky Faktor Roky Faktor Roky Faktor Roky Faktor 1 1, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , a viac 18, , , , , , , , , ,157 15