ISSN 1364/ ročník III

Transkript

1 ISSN 1364/ ročník III

2 ZAUJÍMAVOSTI V ČÍSLE Komentár ÚSI ŽU v Žiline k metodickému pokynu MS SR č. 820/98-50 zo dňa Reálna deľba objektov Rozbor problematiky vecného bremena V NASLEDUJÚCOM ČÍSLE PRIPRAVUJEME STAVEBNÍCTVO Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností Reálna deľba objektov - pokračovanie Stavebný zákon - pokračovanie Príklad stanovenia náhrady za vecné bremeno Metodický pokyn MS SR č. 5867/98-55 zo dňa pre znalcov z odboru stavebníctvo, odvetvie oceňovanie stavebných prác PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO Vybrané problémy pri tvorbe znaleckého posudku z odboru podnikového hospodárstva - pokračovanie STÁLE RUBRIKY Príklady znaleckých posudkov INFORMÁCIE - najnovšie informácie z MS SR a ÚSI ŽU v Žiline VÝZVA K AUTORSKEJ SPOLUPRÁCI Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline, vydavateľ časopisu ZNALECTVO, vyzýva k autorskej spolupráci všetkých, ktorých vedomosti, poznatky a skúsenosti zo znaleckej činnosti môžu prispieť k vysokej odbornej úrovni jeho obsahu. Ponúkame autorskú spoluprácu vybraným prispievateľom podľa edičného plánu jednotlivých čísiel. Rovnako však uverejníme i články a príspevky, ktoré nám zašlete na uverejnenie z vlastnej iniciatívy. Radi uverejníme i ohlasy na úroveň časopisu, požiadavky na jeho obsah i prípadné kritické ohlasy, ktoré prispejú k ďalšiemu skvalitňovaniu našej práce.

3 ISSN 1364/95 OBSAH: INHALT: Peter Adamec AKO POSTUPOVAŤ PRI DODATOČNOM ZATEPLENÍ BYTOVÉHO A RODINNÉHO DOMU - 1. ČASŤ WIE GEHT MAN BEI DER NACHTRÄGLICHEN WÄRMEDÄMMUNG WOHNUNGEN UND FAMILIENHÄUSER VOR, 1. TIEL... 2 KOMENTÁR K METODICKÉMU POKYNU MS SR č. 820/98-50 zo dňa KOMMENTAR ZUR METHODISCHEN ANWEISUNG DES JUSTIZMINISTERIUM SR... 5 Jozef Zajac REÁLNA DEĽBA NEHNUTEĽNOSTÍ A ZVUKOIZOLAČNÉ POŽIADAVKY REALE TEILE VON IMMOBILIEN UND SCHALLDÄMMUNGE ANFORDERUNGEN Ľubomír Hurajt SPÔSOB ZISŤOVANIA REÁLNEJ DEĽBY NEHNUTEĽNOSTI - POKRAČOVANIE Č. 3 METHODE VON ERMITTLUNG DES REALEN TEILENS VON IMMOBILIEN. FORTSETZUNG Marián Vyparina PROGRAMOVÉ VYBAVENIE REAL - RIEŠENIE PROBLÉMOV PROGRAMMERLEDIGUNG REAL - LÖSUNG DER PROBLEME Ján Svrček BUDOVY NA BÝVANIE GEBÄUDE FÜR WOHNEN Ľubomír Hurajt ROZBOR PROBLEMATIKY VECNÉHO BREMENA - 1. ČASŤ ZERLEGUNG VON DER PROBLEMATIK DER SACHLICHEN LAST Milan Vyparina STAVEBNÝ ZÁKON A S NÍM SÚVISIACE PREDPISY - POKRAČOVANIE Č. 2 DER BAULICHE GESETZ UND ZUSAMMENHÄNGENDE VORSCHRIFTEN. FORTSETZUNG Miroslav Hric ÚZEMNÝ PLÁN VEĽKÉHO ÚZEMNÉHO CELKU BANSKOBYSTRICKÉHO KRAJA GEBIETSPLAN VON DER GROßEN GEBIETSGESAMTHEIT VON BANSKÁ BYSTRICA BEZIRK Marián Vyparina NIEKOĽKO POSTREHOV KU VÝPOČTU ČASOVEJ HODNOTY EIN PAAR WAHRNEHMUNGEN ZUR BERECHNUNG DES ZEITWERTS Tibor Szabó METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (6) METHODIK VON BEWERTEN DER IMMOBILIEN IN ÖSTERREICH Milan Duplinský DIGITÁLNA FOTOGRAFIA V ZNALECKEJ PRAXI DIGITALISCHE PHOTOGRAPHIE IN DER SACHVERSTÄNDIGEREN PRAXIS Stanislav Kristínik; Marián Vyparina PREHĽAD O ZLUČOVANÍ OBCÍ V OKRESE ŽILINA ÜBERSICHT UM DER VEREINIGUNG DER GEMEINDEN IM BEZIRK VON ŽILINA Ladislav Cimerák ÚVOD DO VYBRANÝCH PROBLÉMOV PRI TVORBE ZNALECKÉHO POSUDKU Z ODBORU PODNIKOVÉHO HOSPODÁRSTVA - POKRAČOVANIE EINLEITUNG IN DIE AUSGEWÄHLTEN PROBLEME BEI DER BILDUNG EINES GUTACHTENS AUS DER FACHRICHTUNG BETRIEBSWIRTSCHAFT - FORTSETZUNG INFORMÁCIE - POKYNY - OZNAMY METODICKÝ POKYN MINISTERSTVA SPRAVODLIVOSTI SLOVENSKEJ REPUBLIKY Č. 820/98-50 ZO DŇA 6. APRÍLA 1998 PRE ZNALCOV Z ODBORU STAVEBNÍCTVO, ODVETVIE OCEŇOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ METHODISCHE ANWEISUNG DES JUSTIZMINISTERIUM SLOWAKISCHEN REPUBLIK N. 820/98-50 AUS DEM TAG 6. APRIL 1998 FÜR DIE SACHVERSTÄNDIGER VON DER FACHRICHTUNG BAUWESEN, ZWEIG DIE BEWERTUNG VON IMMOBILIEN Hurajt Ľubomír POVRCHOVÉ ÚPRAVY VONKAJŠÍCH STIEN OBERFLÄCHENAUSFÜHRUNG VON AUßENWÄNDEN AKTUÁLNE INDEXY CIEN STAVEBNÝCH PRÁC 2. ŠTVRŤROK 1998 INDEXEN DER PREISEN VON BAULICHENARBEITEN IM 2. QUARTAL ročník III ZNALECTVO ISSN 1364/95 je odborný časopis, v ktorom sú publikované dosiaľ neuverejnené práce z odborov STAVEBNÍCTVO A PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO, z výskumu, organizácie a riadenia znaleckej činnosti v SR. Je určený technickým znalcom, znaleckým ústavom a organizáciám, štátnym orgánom, komerčným a iným organizáciám, ktoré využívajú znalecké posudky. VYTLAČENÉ Z ORIGINÁLOV ZASLANÝCH AUTORMI Vychádza 4x ročne. Vydáva a distribuuje: ŽILINSKÁ UNIVERZITA - ÚSTAV SÚDNEHO INŽINIERSTVA V ŽILINE, Tlač: EDIS - vydavateľstvo ŽU V Žiline, Adresa redakcie: Žilinská univerzita, Ústav súdneho inžinierstva, Moyzesova 20, Žilina, tel.: 089/ , , fax: 089/ Šéfredaktor: Ing. Ľubomír Hurajt, zástupca šéfredaktora: Ing. Jozef Faith, CSc., technický redaktor: Ing. Marián Vyparina. Redakčná rada: Prof. Ing. Ján Benčat, CSc. - predseda. Členovia: Ing. Jaroslav Belaj, Ing. František Doktor, Ing. Jozef Faith, CSc., Ing. Ľubomír Hurajt, Doc. Ing. Ladislav Kapasný, CSc., Doc. Ing. Cyril Klinec, CSc., Marieta Kozlíková, Ing. Peter Malík, Ing. Ján Milata, Ing. Alžbeta Nováková, Ing. Miroslav Pfliegel, CSc., Doc. Ing. Ján Svrček, CSc., Ing. Milan Vyparina, Ing. Marián Vyparina, Prof. Ing. Jozef Zajac, DrSc. Obálka: Bratislava, budova Ministerstva spravodlivosti SR. Foto: Ľ. Hurajt

4 AKO POSTUPOVAŤ PRI DODATOČNOM ZATEPLENÍ BYTOVÉHO A RODINNÉHO DOMU - 1. ČASŤ Peter Adamec * AKO POSTUPOVAŤ PRI DODATOČNOM ZATEPLENÍ BYTOVÉHO A RODINNÉHO DOMU - 1. ČASŤ 1.. Úvod Súdny znalec môže vo svojej praxi dostať úlohu vypracovania znaleckého posudku, resp. odborného posudku na ktorý je menovaný v odbore stavebníctvo, špecializácia projektovanie stavebných prác alebo poruchy stavieb alebo stavebná fyzika, t. zn. posúdiť dané realizačné alebo novonavrhované riešenie, porovnať projektovú dokumentáciu s realizačnými prácami, posúdiť statické riešenie, posúdiť tepelnotechnické výpočty stávajúceho stavu, novonavrhovaného stavu a realizovaného stavu, ako aj odpovedať na cenové otázky. Vybraná téma bola zvolená preto, aby sa súdny znalec vedel orientovať v oblasti dodatočného zatepľovania a odstraňovania statických nedostatkov bytových domov z pohľadu predpisov vydaných Ministerstvom výstavby a verejných prác SR a Ministerstvom financií SR. Preto uverejňujeme podrobnejšie predtým platné a teraz platné predpisy v tejto oblasti. 2. Zatepľ epľovanie bytb ytových domov Slovenská republika musí väčšinu primárnych energetických zdrojov dovážať. Preto otázka spotreby energie na Slovensku je prvoradou, ako strategickou, tak aj ekonomickou otázkou. Z hľadiska strategického je to závislosť rozvoja ekonomiky na dovoze, čo je významná položka. Oživenie ekonomiky po roku 1995 znamenalo okrem iného aj nárast spotreby energie. Čo sa týka spotreby energie v rámci Slovenskej republiky, najvyšší podiel dosahuje priemysel (58 %) a druhým najvýznamnejším spotrebiteľom sú domácnosti (okolo 17 %). Podrobnejší rozbor štruktúry spotreby energie budov sa štatisticky nevykazuje a doteraz nebol predmetom žiadnych rozborov. Na základe rozborov ÚEOS - Komercia (Ústavu ekonomiky a organizácie stavebníctva), podiel spotreby energie bytových domov a rodinných domov činí 43,7 % celkovej spotreby energie v Slovenskej republike. Všeobecne možno stanoviť, že energetická náročnosť budov je ovplyvnená: tepelnoizolačnou kvalitou zabudovaných stavebných konštrukcií, tvarom budovy a plochou konštrukcií, ktorými sa uskutočňujú tepelné straty, najmä veľkým podielom plochých strešných konštrukcií (malopodlažné budovy), vysokým percentom presklenia, zvýrazneným vysokou infiltráciou otvorovými výplňami, konštrukčnou výškou podlažia, požadovanou teplotou vzduchu vo vykurovaných priestoroch (prekurovanie miestností, alebo potreba vyššej teploty podľa účelu a technologického procesu). Do roku 1964 sa zabudovávali materiály a konštrukcie podľa skúseností vyplývajúcich z ich používania. Hodnotil sa tzv. ekvivalent tehelného muriva. Od roku 1964 bola v platnosti ČSN stanovujúca požiadavky na tepelnotechnické vlastnosti stavebných konštrukcií. Tepelnotechnická kvalita zodpovedala kvalite stavieb v predchádzajúcom období. Zvýšené požiadavky na tepelnotechnické vlastnosti a tiež požiadavky na spotrebu energie v budovách boli stanovené v revidovanej norme, ktorá nadobudla účinnosť od roku Ďalšie sprísnenie požiadaviek na tepelnotechnickú kvalitu a znižovanie spotreby energie bolo zakotvené do Zmeny 4 k norme ČSN , ktorá bola v platnosti od r Od je v platnosti Zmena 5 k STN : 1997, vktorej sú na základe požiadavky MVVP SR záväzné hygienické a energetické kritériá. S týmito podmienkami bola predmetná norma notifikovaná v Bruseli. Norma sprísňuje kritériá a stanovuje ich v jednotkách zhodných s predpismi v krajinách EÚ. Na základe Zmeny 5 má pre nové budovy výpočtovo stanovená spotreba energie klesnúť zo 130 kwh/m 2. rok(9,3 MWh/m.b., rok), na 85 kwh/m 2. rok (6,1 MWh/m.b., rok), t. j. o 34 %. Na základe uvedeného Ministerstvo výstavby a stavebníctva SR predložilo v roku 1991 správu na rokovanie vlády SR, v ktorej iniciovalo program dodatočného zatepľovania a odstraňovania nedostatkov bytových domov. Program bol prijatý Uznesením vlády SR č. 493/1991. Na základe uvedeného Uznesenia Ministerstvo financií SR každoročne vyčleňovalo finančnú čiastku na podporu realizovania dodatočného zatepľovania a odstraňovania nedostatkov bytových domov. Dodatočné zatepľovanie sa uskutočňovalo podľa Smernice postupov a technických podmienok dodatočného zatepľovania a odstraňovania vád bytových domov, vydanej Ministerstvom výstavby a stavebníctva a Smernice č. 73/7258/1991 o poskytovaní dotácií zo štátneho rozpočtu SR na odstraňovanie vád a dodatočné zatepľovanie bytových domov v Slovenskej republike, vydanej Ministerstvom financií SR. Smernice boli trikrát novelizované. V roku 1993 bola novelizovaná Smernica Ministerstva výstavby a stavebníctva na Smernicu č. 8 Ministerstva dopravy, spojov a verejných prác SR o postupoch a technických podmienkach dodatočného zatepľovania a odstraňovania vád bytových domov. Ministerstvo financií SR novelizovalo smernicu na Smernicu č. 45/851/1993 o postupoch a technických podmienkach dodatočného zatepľovania a odstraňovania vád bytových domov. V roku 1994 bola novelizovaná smernica MDSVP SR na Smernicu MDSVP SR č. 14 o postupoch a technických podmienkach dodatočného zatepľovania a odstraňovania vád bytových domov. Minis- * Ing. Peter Adamec, štátny tajomník Ministerstva výstavby a verejných prác SR 2 ZNALECTVO 1-2/1998

5 AKO POSTUPOVAŤ PRI DODATOČNOM ZATEPLENÍ BYTOVÉHO A RODINNÉHO DOMU - 1. ČASŤ terstvo financií SR nenovelizovalo ich smernicu a zostala v platnosti smernica z roku V roku 1996 bola novelizovaná smernica MDSVP SR aj MF SR. Bola vydaná jedna smernica, Smernica MVVP SR a MF SR č. 70/410/1996 a č. 45/130/1996 o dodatočnom zatepľovaní a odstraňovaní nedostatkov bytových domov v Slovenskej republike. Uvedené smernice sa vzťahovali na bytové domy odovzdané do užívania do , pri ktorých bola výpočtovo stanovená spotreba tepla na vykurovanie merného bytu nad normovou hodnotou 9,3 MWh/rok, m. b. (130 kwh.m -2.rok -1 ). Smernice sa ďalej vzťahovali aj na bytové domy odovzdané do užívania po : a) pri ktorých sa vyskytovali hygienické nedostatky v dôsledku nedostatočných tepelnoizolačných vlastností stavebných konštrukcií, b) pri ktorých bola výpočtovo stanovená spotreba tepla na vykurovanie merného bytu (65 m 2 mernej plochy) nad normovou hodnotou 9,3 MWh/rok, m. b., resp. 130 kwh.m -2.rok -1, c) pri ktorých sa prejavovali chyby statickej stability a konštrukčné nedostatky zistené pri užívaní, resp. pri diagnostikácii bytového domu, ktoré ohrozovali bezpečnosť prevádzky, d) pri ktorých dochádzalo ku kombinácii uvedených nedostatkov. Východiskový stav bytového domu a výpočtová hodnota spotreby energie boli charakterizované: a) výpočtovým stanovením spotreby energie a projektovou dokumentáciou pôvodného stavu, b) katalógmi reprezentantov bytových domov, ktoré vypracovala VVÚPS - NOVA, c) výsledkami diagnostikácie (ak bola potrebná). 3. PosP ostup pri dodatočnom očnom zatepľ epľovaní a odstra- ňovaní nedostatk atkov v bytb ytových domov v v zmysle uvedených smerníc 1. Podklady na spracovanie projektovej dokumentácie zabezpečoval stavebník. 2. Projektant spracovával projektovú dokumentáciu podľa vyhlášky č. 85/1976 Zb. v znení neskorších predpisov v rozsahu potrebnom na realizáciu zatepľovacích prác. 3. Projektant v projektovej dokumentácii navrhoval schválené, resp. certifikované výrobky a systémy dodatočného zatepľovania, ktoré mali osvedčenie. Zoznam osvedčených materiálov a systémov zatepľovania má TSÚS Bratislava, ktorý ho pravidelne po novelizácii uvádza do Vestníka Ministerstva výstavby a verejných prác SR. Obdobne má TSÚS aj zoznam firiem a podnikov, ktorým bola vydaná licencia na realizovanie príslušných zatepľovacích systémov. 4. Stavebník zadával realizáciu dodatočného zatepľovania a odstraňovania nedostatkov podľa zákona NR SR z 1. októbra 1993 č. 263 Z. z. o verejnom obstarávaní tovarov, služieb a verejných prác v znení neskorších predpisov. Na túto činnosť bola povolená užšia súťaž. 5. Stavebník musel pred začatím prác zabezpečiť stavebné povolenie. 6. Zhotoviteľ sa uchádzal o zadanie prác podľa zákona NR SR z1. októbra 1993 č. 263 Z. z. o verejnom obstarávaní tovarov, služieb a verejných prác v znení neskorších predpisov. 7. Zmluva so zhotoviteľom musela obsahovať: dokončenie výstavby v lehote do 10 mesiacov od vydania stavebného povolenia, poskytnutie záruky na vykonané dielo minimálne 5 rokov. 8. Stavebník určil odborný dozor, ktorý bol povinný dohliadať na kvalitu vykonávaných prác, dodržiavanie platných právnych predpisov a technických noriem. Cieľom bolo vytvorenie podmienok na stanovenú úsporu tepelnej energie. Ak sa zistilo neplnenie povinností odborného dozoru a z toho vyplývajúce nedodržiavanie technologických postupov a podmienok na poskytnutie dotácie, vyvodili sa sankcie, prípadne sa odoberala dotácia. 9. Zhotoviteľ musel priebežne zabezpečovať predpísanú kvalitu vykonávaných prác. Výsledky medzioperačných kontrol kvality sa museli písomne dokumentovať. Súčasne sa musel dokumentovať aj návrh na odstránenie zistených nedostatkov. 10. V sporných prípadoch mohol zhotoviteľ alebo stavebník vyžiadať vykonanie skúšok, resp. expertízu vykonaných prác u nezávislej fyzickej alebo právnickej osoby. 11. Po dokončení stavebných prác sa uskutočnilo kolaudačné konanie, ktoré sa mohlo spojiť s preberacím konaním. Podmienkou uzavretia kolaudačného konania bolo okrem vykonaných stavebných prác aj osadenie funkčnej MaRT a hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy. 12. Stavebník bol povinný do 30 dní od nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia spracovať pasport zatepľovaného bytového domu pre vytváranú databázu bytového fondu a poslať ho Ministerstvu výstavby a verejných prác SR avvúps - NOVA. 4. Technické T podmienky na udelenie dotácie na dodatočné očné zatepľ epľovanie a odstraňo traňovanie anie nedostatk atkov v bytb ytových domov 1. Pri návrhu dodatočného zatepľovania bolo potrebné posúdiť schopnosť nosných konštrukcií prenášať zaťaženie a kotvenie dodatočného zatepľovania s ohľadom na ich statické vlastnosti, koróziu výstuže a karbonizáciu betónu. Súčasne bolo treba posúdiť schopnosť základov prenášať zaťaženie od dodatočného zatepľovania. 2. Zároveň s dodatočným zatepľovaním sa odstraňovali nedostatky stavebných konštrukcií, ktoré znižovali životnosť bytového domu a mohli vyvolať havarijný stav. 3. Pri projektovaní zatepľovania sa projektantom odporúča využívať riešenia spracované v katalógových listoch vydaných VVÚPS - NOVA Bratislava. 3

6 AKO POSTUPOVAŤ PRI DODATOČNOM ZATEPLENÍ BYTOVÉHO A RODINNÉHO DOMU - 1. ČASŤ 4. Na zlepšenie tepelnoizolačných vlastností otvorových konštrukcií z hľadiska infiltrácie sa odporúčalo dodatočné osadenie účinných tesniacich profilov medzi okenný rám a ostenie a okenný rám a krídlo v rozsahu rešpektujúcom hygienické požiadavky na výmenu vzduchu. 5. Systém dodatočného zatepľovania sa mohol aplikovať na pôvodnú konštrukciu s nižšou životnosťou ako má zatepľovací systém iba vtedy, ak sa jeho aplikáciou spolu s potrebnými statickými úpravami dosiahla minimálne životnosť pôvodnej konštrukcie rovnajúca sa životnosti zatepľovacieho systému. 6. Na zladenie postupových krokov dodatočného zatepľovania a montovania MaRT bolo určujúce, aby sa návrh, resp. overenie sústavy ústredného vykurovania spracoval v nadväznosti na projekt dodatočného zatepľovania. Podľa tohto nového návrhu bolo potrebné vykonať vyregulovanie hydraulickej stability sústavy vykurovania, osadiť merače spotreby tepla na vstupoch teplonosného média do domu, zabudovať ekvitermickú reguláciu v dome, resp. termostatické ventily v bytoch. 7. Konštrukcie dodatočného zatepľovania museli zvýšiť životnosť bytového domu s minimálnymi nárokmi na údržbu. 5. Finančná pomoc štátuš 1. Smernice upravovali spôsob poskytovania finančnej pomoci štátu z prostriedkov štátneho rozpočtu SR na dodatočné zatepľovanie a odstraňovanie nedostatkov bytových domov v Slovenskej republike. 2. Dotácia bola fakultatívna a mohla sa poskytnúť na jeden byt iba raz. 3. Dotácia sa mohla poskytnúť len vlastníkovi, spoluvlastníkovi bytového domu, resp. ním poverenej fyzickej alebo právnickej osobe na základe žiadosti. 6. PosP ostup finančného f zabezpečenia enia 1. Obvodný úrad v sídle okresného úradu (ďalej len úrad) po oznámení o výbere stavebníkov Ministerstvom financií SR uzavrel so stavebníkmi zmluvu o poskytnutí dotácie. Kópiu právoplatných zmlúv poslal Ministerstvu financií SR. 2. Na základe zmlúv poukázalo Ministerstvo financií SR na príslušný účet úradu zodpovedajúcu sumu. 3. Úrad zo svojho účtu po predložení stavebného povolenia poukázal dotáciu vo výške 80 % zo sumy poukázanej Ministerstvom financií SR na osobitný účet stavebníka. 4. Finančné čerpanie dotácie sa účelovo viazalo len na práce, ktoré zabezpečovali dodatočné zatepľovanie a odstraňovanie nedostatkov bytových domov. 7.. VýšV ýška a dotácie 1. Dotácia sa poskytovala maximálne do výšky 80 % z rozpočtových nákladov uvedených v rozpočtovej dokumentácii. Horná hranica dotácie na jeden byt bola pri splnení stanovených technických podmienok Sk. 2. Výška dotácie sa stanovovala výpočtom podľa vydaných Smerníc Čerpanie poskytnutej dotácie nemohlo prekročiť hranicu 80 % počas vykonávania prác na zatepľovaní bytového domu. Dočerpanie zostávajúcich 20 % sa uvoľnilo až po predložení právoplatného kolaudačného rozhodnutia. Uvoľnenie týchto prostriedkov zabezpečil úrad, s ktorým bola uzavretá zmluva. 8. Zúčtovanie dotácie 1. Úrad každoročne do 31. januára predložil Ministerstvu financií SR prehľad o použití prostriedkov podľa jednotlivých stavebníkov a objektov za predchádzajúci rok. 2. Definitívne zúčtovanie dotácie predložil úrad na osobitnom tlačive Ministerstvu financií SR do dvoch mesiacov po vydaní kolaudačného rozhodnutia. 3. Ak stavebník bol platiteľom dane z pridanej hodnoty, tak sumu DPH uplatnenú na vstupe bolo potrebné odviesť do štátneho rozpočtu v rámci definitívneho zúčtovania dotácie. 4. Pri nedodržaní doby výstavby a požadovaných technických akvalitatívnych podmienok realizácie dodatočného zatepľovania a odstraňovania nedostatkov bytových domov bol stavebník povinný vrátiť dotáciu do štátneho rozpočtu prostredníctvom úradu. 9. PosP ostup pri predkladaní žiadostí 1. Zoznam základných kritérií zníženia spotreby energie v zatepľovaných bytových domoch, ako aj minimálny rozsah projektovej dokumentácie na realizáciu zatepľovacích prác bol taxatívne stanovený. 2. Žiadosti na dodatočné zatepľovanie a odstraňovanie nedostatkov bytových domov predkladali stavebníci, resp. nimi poverené právnické alebo fyzické osoby na úrade. Tento po ich preverení zaslal jednotlivé žiadosti na Ministerstvo výstavby a verejných prác SR. V prípade viacerých stavebníkov jedného bytového domu o dotáciu požiada v zastúpení na základe písomného poverenia jeden stavebník. Žiadosti sa predkladali takto: Predbežná žiadosť - do pred rokom začatia prác na osobitnom tlačive. Na základe došlých žiadostí komisia pri Ministerstve výstavby a verejných prác SR vykonala užší výber a výsledok oznámila žiadateľom. Definitívna žiadosť - najneskôr do dvoch mesiacov od dátumu oznámenia Ministerstvom výstavby a verejných prác SR o zaradení bytového domu na dodatočné zatepľovanie v príslušnom roku. Toto oznámenie bolo súčasne pokynom na spracovanie projektovej dokumentácie a ďalšie potrebné úkony na zabezpečenie realizácie dodatočného zatepľovania (výber zhotoviteľa, stavebné povolenie a pod.). 3. Definitívna žiadosť o poskytnutie dotácie na zatepľovanie obsahovala minimálne: projektovú dokumentáciu, doklad o vlastníctve bytového domu, výpočet štátnej dotácie na dodatočné zatepľovanie a odstraňovanie nedostatkov bytových domov, ZNALECTVO 1-2/1998

7 KOMENTÁR K METODICKÉMU POKYNU MS SR Č. 820/98-50 ZO DŇA výber zhotoviteľa s licenciou formou užšej súťaže (podľa zákona č. 263/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov), potvrdenie banky o zabezpečení vlastných zdrojov vo výške minimálne 20 % z celkových rozpočtových nákladov na dodatočné zatepľovanie a odstraňovanie nedostatkov na dofinancovanie navrhovaného riešenia. Ministerstvu výstavby a verejných prác SR sa predkladali iba definitívne žiadosti, t. j. výpočet dotácie. Ostatné podklady sa predkladali okresným úradom. 4. Výber bytových domov na dodatočné zatepľovanie a odstraňovanie nedostatkov určilo Ministerstvo výstavby a verejných prác SR a písomne oznámilo Ministerstvu financií SR. Základným kritériom výberu boli bytové domy s nadmernými únikmi tepla. Uprednostňované boli oblasti s nepriaznivými klimatickými podmienkami a vysokou koncentráciou škodlivých látok v ovzduší. 5. Údaje o stavebných zhotoviteľoch, systémoch zatepľovania, MaRT, projektantoch a iných požadovaných podkladoch poskytovali stavebníkom oblastné a regionálne poradenské a informačné centrá, zriadené Ministerstvom hospodárstva SR. 6. Na dodatočné zatepľovanie a odstraňovanie nedostatkov bytových domov bolo potrebné použiť predovšetkým tuzemské materiály a výrobky, ktoré boli certifikované v zmysle zákona o štátnom skúšobníctve, spĺňali technicko - estetické kritériá aich realizačná cena bola nižšia ako pri porovnateľných zahraničných materiáloch a výrobkoch. 7. Zabezpečenie tepelnoizolačných, protipožiarnych, hydroizolačných, statických a estetických požiadaviek dodatočného zatepľovania umožňovali certifikované stavebné materiály, zostavené do systémov zatepľovania osvedčených autorizovanou skúšobňou s vyriešenými rozhodujúcimi detailmi budovy. Vydávaním osvedčení na jednotlivé systémy zatepľovania bol poverený TSÚS. 8. Namiesto zatepľovania plochej strechy sa mohli realizovať nadstavby. 9. Na dosiahnutie ročnej spotreby tepelnej energie na vykurovanie a splnenie požiadaviek požiarnej bezpečnosti sa na jednom bytovom dome mohlo použiť viacero systémov zatepľovania obvodového plášťa, vnútorných konštrukcií a strešného plášťa. 10. Autorizovaná skúšobňa TSÚS vykonávala náhodné kontroly postupov prác na zatepľovaní bytových domov a v prípade potreby navrhovala opatrenia. Pri hrubom porušení technických podmienok alebo technologických postupov mohla navrhnúť odobratie dotácie, alebo mohla odobrať zhotoviteľovi licenciu. O výsledku kontrol oboznamovala stavebníka a Ministerstvo výstavby a verejných prác SR. 11. Ministerstvo výstavby a verejných prác SR mohlo poveriť TSÚS alebo inú zodpovednú organizáciu vykonaním kontroly realizácie dodatočného zatepľovania a odstraňovania nedostatkov bytových domov vrátane zabudovania prvkov MaRT. 12. V prípade, že vybraný stavebník sa z určitých dôvodov dotácie zriekol, oznámil neodkladne túto skutočnosť Ministerstvu výstavby a verejných prác SR, Ministerstvu financií SR a úradu. 10. Záver Pokračovanie článku bude uvedené v ďalšom čísle časopisu. Lektoroval: Ing. Bôcik M. - ministerský radca Ministerstva výstavby a verejných prác SR. KOMENTÁR K METODICKÉMU POKYNU MS SR č. 820/98-50 zo dňa ) 1.. Úvod Oceňovanie nehnuteľností nadobúda postupne čoraz ucelenejší avšeobecnejší charakter. Znalci sú čoraz častejšie prizývaní k vypracovaniu posudkov pre právne úkony, ku ktorým je potrebné stanoviť mimo ceny zistenej podľa platného cenového predpisu i všeobecnú hodnotu nehnuteľností. Tento narastajúci trend zo strany štátnych orgánov musel byť legislatívne upravený v znaleckej praxi vydaním Metodického pokynu Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky číslo 820/98-50 zo dňa s platnosťou od Ktomuto vydanému metodickému pokynu sa uskutočnili školenia u všetkých krajských súdov v priebehu mesiaca máj Keďže sa všetci znalci, či už z objektívnych alebo subjektívnych príčin, nemohli zúčastniť školenia, ako aj z dôvodu, že vysvetľovanie tak zložitého problému formou školenia veľkého množstva znalcov súčasne neumožnilo jeho úplné pochopenie, je potrebné sa k tejto problematike vrátiť a takto pomôcť v správnom chápaní metodického pokynu čo najširšej znaleckej obci. 1) Komentár k metodickému pokynu MS SR vypracovali: Ing. Milan Vyparina, znalec, člen Rady konzultantov ÚSI ŽU v Žiline Ing. Marián Vyparina, znalec, ÚSI ŽU v Žilina 5

8 KOMENTÁR K METODICKÉMU POKYNU MS SR Č. 820/98-50 ZO DŇA Metodický prístup: Vtomto článku sa pokúsime rozobrať len prvú časť metodického pokynu, bez jeho prílohy, ktorá bude vysvetľovaná postupne v samostatných článkoch. Znalci menovaní v odbore stavebníctvo, odvetvie oceňovanie nehnuteľností sú povinní pri podaní a vypracovaní znaleckého posudku dodržiavať najmä tieto zásady: 2) 1. Znalec vykonáva znaleckú činnosť predovšetkým na požiadanie štátnych orgánov. Mimo konania pred štátnymi orgánmi môže znalec podať znalecký posudok na základe objednávky pre právnické a fyzické osoby pre ich právne úkony, pričom môže ísť i o zamýšľaný právny úkon. 2. Znalec je povinný pred podaním znaleckého posudku o cene nehnuteľnosti pre právny úkon skúmať okolnosti, ktoré by nasvedčovali tomu, že existuje zákonný dôvod pre jeho vylúčenie z podania znaleckého posudku (najmä skúmať pomer k žiadateľovi, kupujúcemu, peňažnému ústavu a pod.) a podanie odmietnuť s uvedením dôvodu. Často sa však stáva, že objednávateľ nedoloží znalcovi kto bude druhou stranou konania, a znalec sa často dostane do rozporu s ustanovením tohoto bodu metodického pokynu. Napr. objednávateľ prehlási, že sa jedná o prevod nehnuteľnosti tuzemskej fyzickej osobe, ktorú odmietne špecifikovať a znalec až dodatočne zistí svoju prípadnú možnú zaujatosť. Tu je potrebné podotknúť, že ak je znalecký posudok vypracovaný vždy v súlade s metodickým pokynom a príslušnými právnymi a cenovými predpismi, nemôže dôjsť k obvineniu znalca zo zaujatosti. Zaujatosť mimo teoretickej stránky musí naplniť i skutkovú podstatu veci, t.zn., že znalec svoju zaujatosť zne-užije. Metodický pokyn však v snahe obmedziť tieto prípady dáva znalcom povinnosť skúmať svoju možnú zaujatosť a vyhnúť sa prípadným sporom. 3. Častým problémom v znaleckej praxi je, že znalec s poskytnutých podkladov a objednávky či uznesenia nemôže zistiť ako má byť znalecký posudok spracovaný a na čo má znalec odpovedať. Pri konaní pred štátnymi orgánmi sa postupne tento problém odstraňuje v tom, že znalec spravidla odpovedá na otázky vznesené na neho uznesením. Formulácia otázok však nebýva vždy jasná a preto je potrebné, aby si znalci pred ukončením práce v týchto prípadoch prekonzultovali znalecký posudok s príslušným štátnym orgánom a prípadné nedostatky v otázkach sa odstránili. Táto možnosť je daná znalcovi i podľa 17, vyhlášky číslo 263/1996 Z.z., kde by mal štátny orgán so znalcom konzultovať termín podania posudku. Ak sa má znalec vyjadriť k termínu, musí poznať kladené otázky a tieto prípadne upraviť už pri tomto prerokovaní. V prípadoch znaleckých posudkov pre právne úkony fyzických a právnických osôb je tento problém ešte vypuklejší. Preto sa do znaleckej činnosti zaviedol inštitút povinnej objednávky znaleckého posudku so stanovením účelu a predmetu ocenenia, ako aj s možnosťou, aby si objednávateľ mohol u znalca uplatniť osobitné požiadavky. 4. Znalecký posudok je prostriedok na vyjadrenie odborných záverov o skutočnostiach, ktoré mal znalec objasniť. Posudok musí byť vypracovaný tak, aby bol preskúmateľný, a to z hľadiska odbornosti, aj z hľadiska, či je nález v súlade so skutočným stavom veci. Znalecký posudok o cene nehnuteľnosti je doklad o stave nehnuteľnosti k požadovanému termínu vyhotovenia znaleckého posudku. Z uvedenej definície znaleckého posudku jasne vyplýva, že nakoľko znalecký posudok sa podáva vždy len pre právny úkon, je nie len dokladom o výške zistenej ceny nehnuteľnosti k rozhodnému dátumu, ale aj dokladom o stave nehnuteľnosti k požadovanému termínu vyhotovenia znaleckého posudku. Výpočet zistenej ceny jednotlivých nehnuteľností (stavieb, príslušenstva, pozemkov) musí byť dodatočne preskúmateľný, t.zn. celý postup ocenenia označený podľa cenového predpisu s odôvodnením jednotlivých postupov, najmä správne zatriedenie stavebného objektu po technickej stránke (budova, hala, hlavná stavba, vedľajšia stavba), odôvodnenie postupu pri zisťovaní ceny podľa príslušného vyhlášky MF SR, správny výpočet počtu merných jednotiek podľa STN , odôvodnený postup výpočtu opotrebovania objektov dokladovaný užívacím alebo kolaudačným rozhodnutím. Výpočet ceny nehnuteľnosti je podstatnou náležitosťou znaleckého posudku, nemôže byť v prílohe! Z definície znaleckého posudku mimo iného vyplýva aj povinnosť znalca nezabúdať na postup zistenia ceny nehnuteľnosti v súlade s ustanovením 19 uvedenej vyhlášky MF SR (vždy len podľa dokladov posledného vlastníka nehnuteľnosti). Doklady pre tento prepočet v prípadoch ak sa nejedná o vlastnú investíciu sa vždy nachádzajú k dispozícii na príslušnom katastri! Výpočet ceny nehnuteľnosti podľa ustanovenia 19 musí byť preskúmateľný, čiže kópie dokladov použitých pre tento výpočet musia byť v prílohe znaleckého posudku, inak sa nedá zabezpečiť jeho preskúmateľnosť 5. Znalec je povinný vykonávať znaleckú činnosť osobne. Ak to vyžaduje povaha veci, znalec je oprávnený pribrať konzultanta na posudzovanie zvláštnych čiastkových otázok. Túto okolnosť spolu s dôvodmi, ktoré k nej viedli, musí uviesť v znaleckom posudku. Zodpovednosť znalca nie je dotknutá ani v tej časti posudku, o ktorej sa konzultovalo. Povinnosť vykonávať znaleckú činnosť osobne je základnou povinnosťou znalca. Nie je prípustné aby merania na stavbe a prípadné miestne šetrenia vykonával za znalca niekto iný, i keď možno erudovaný pracovník. Stretávame sa i s prípadmi, že šetrenie a zameranie vykoná znalec, ale vypracovanie posudku prenechá niekomu inému. Obidva prípady sú pre znalcov neprípustným konaním. Pri priberaní konzultantov sa v praxi však jedná spravidla o opačný prípad. Znalci v snahe nepriberať konzultantov riešia 2) Citované a upravené z metodického pokynu Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky číslo 820/98-50 zo dňa ZNALECTVO 1-2/1998

9 KOMENTÁR K METODICKÉMU POKYNU MS SR Č. 820/98-50 ZO DŇA v znaleckých posudkoch i otázky, ktoré im neprislúchajú a na ktoré nemajú oprávnenie podľa odvetvia, v ktorom sú menovaní. Pri oceňovaní nehnuteľnosti sú to otázky reálnej deľby, posudzovania porúch stavieb a následného znižovania ceny nehnuteľnosti z poškodenia stavby a pod. Tu treba mať na pamäti, že znalec je za takýto postup osobne zodpovedný a v prípade sporu by sa mohol dostať do problémov pri dokladovaní svojho postupu. To, že je znalec vysokoškolsky vzdelaný v príslušnom odbore, mu nedáva právo vykonávať bez menovania znaleckú činnosť. 6. Znalecký posudok, podaný znalcom vymenovaným v odbore stavebníctvo, odvetvie oceňovanie nehnuteľností, opatrený okrúhlou pečiatkou so štátnym znakom, musí byť vypracovaný vždy v súlade s cenovým predpisom, platným pre konkrétny právny úkon, pre ktorý je znalecký posudok vyhotovovaný. 7. Metodický pokyn MS SR č. 820/98-50 zo dňa umožňuje vypracovať znalcom z odvetvia oceňovania nehnuteľností i inú hodnotu nehnuteľností ako je cena zistená podľa cenového predpisu. Znalec to môže vykonať len na základe zvláštnej požiadavky žiadateľa (objednávateľa) ako Odborný posudok a to buď ako samostatný odborný posudok na základe zmluvy o vykonaní práce (podľa Zákonníka práce) alebo ako prílohu znaleckého posudku o cene zistenej. Odborný posudok nesmie byť opatrený okrúhlou pečiatkou znalca so štátnym znakom. Tento posudok sa vypracováva podľa pokynov uvedených v prílohe metodického pokynu. 3. Povinný P obsah znaleckého posudku: u: A) Titulný list 1. Meno, priezvisko a adresa znalca. 2. Identifikácia žiadateľa (objednávateľa). 3. Číslo spisu (objednávky). 4. Číslo znaleckého posudku lomené rokom podania, pod ktorým je zapísaný v znaleckom denníku. Musí byť uvedené na titulnej strane! Pre každý posudok musí byť dané samostatné číslo posudku. Je neprípustné označovanie posudkov rôznymi znakmi znalca (napr /1998). Spravidla sa jedná o označenie dvojmiestnym alebo trojmiestnym číslom posudku lomené rok podania (Napr. 05/1998, 100/1998) 5. Počet strán znaleckého posudku (vrátane príloh). 6. Počet vyhotovení znaleckého posudku. 7. Identifikácia predmetu znaleckého posudku. Predmet posudku by mal byť identifikovaný všeobecným popisom napr. Rodinný dom č. s. 50 s príslušenstvom a pozemky - parcely čísla 55/2 a 55/3 v k. ú. Trstená. Teda nie vymenovanie všetkých stavieb a vonkajších úprav. B) Osnova posudku I. Úvodná časť 1. Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu (objednávky), číslo uznesenia; V znaleckej praxi sú položené otázky na znalca často kumulované do textu. Je preto potrebné, aby si znalec podľa predmetu posudku rozčlenil túto základnú otázku na dielčie otázky. Takéto rozčlenenie však musí znalec v posudku zdôvodniť. 2. Účel posudku - identifikovanie právneho úkonu, na ktorý bude posudok použitý (ak právnym úkonom je prevod vlastníctva nehnuteľnosti musí byť nadobúdateľ identifikovaný - či ide o tuzemskú osobu, tuzemskú osobu so zahraničnou majetkovou účasťou alebo zahraničnú osobu); Účelom podania znaleckého posudku s odtlačkom okrúhlej pečiatky so štátnym znakom nemôže byť iný ako právny úkon - môže byť aj zamýšľaný, ale vždy len právny úkon. Účelom podania znaleckého posudku nemôže byť napr. ohodnotenie nehnuteľného majetku pre potreby vlastníka, alebo inej osoby, resp. zistenie ceny nehnuteľnosti, atď.! Pri identifikácii či ide alebo nejde o zahraničnú osobu, alebo tuzemskú osobu so zahraničnou majetkovou účasťou sa musí znalec opierať predovšetkým o právne podklady (výpis z obchodného registra, doklad o štátnom občianstve a pod.). Znalec musí zároveň sledovať i právny úkon, pre ktorý sa posudok podáva, nakoľko pri prechodoch vlastníctva sa 22 cenového predpisu neuplatňuje (dedičské konania). Je treba i prihliadať na skutočnosti, ktoré v súčasnosti navodil Zákon o zahraničných Slovákoch, kde môže dôjsť k dvojitému občianstvu. 3. Dátum vyžiadania posudku (dátum uznesenia, objednávky); 4. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno - technického stavu oceňovaných nehnuteľností); Tento dátum sa uplatňuje predovšetkým u dodatočne podávaných posudkov - dedičské konania, reštitúcie a pod., kde znalec skúma nehnuteľnosť k dátumu rôznemu od dátumu spracovávania posudku. Často sa môže jednať i o viac dátumov. 5. Podklady na vypracovanie posudku; Ikeď to nie je priamo v texte uvedené, môže znalec uviesť samostatne doklady, ktoré získal od objednávateľa, ktoré získal od sporných strán a ktoré zabezpečil osobne. Vytvára sa tým prehľad o spolupráci objednávateľa ako aj o činnosti znalca. Tu znalec nesmie zabudnúť na povinnosť označiť doklady, ktoré mu boli poskytnuté v origináli alebo ako overené doklady. Ak takúto poznámku neuvedie má sa za to, že doklad bol kópiou. 6. Osobitné požiadavky objednávateľa. Tu sa dáva právo objednávateľovi, aby si uplatnil jednak zvláštne požiadavky na ocenenie nehnuteľností podľa cenového predpisu napr. rozdelenie ocenenia podľa užívateľov, neocenenie niektorých nehnuteľností a stavieb nachádzajúcich sa na pozemkoch, ocenenie majetkoprávne nevysporiadaných nehnuteľností a pod. Zároveň je tu daná možnosť objednávateľovi, aby od znalca požadoval ohodnotenie nehnuteľností iným spôsobom ako podľa cenového predpisu - všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb, časová hodnota, výnosová hodnota a pod. 7

10 KOMENTÁR K METODICKÉMU POKYNU MS SR Č. 820/98-50 ZO DŇA II. Nález 1. Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti; V prevažnej miere sa tu uvedie len dátum, prípadne dátumy obhliadok a zameraní. Zložitejšia situácia nastáva pri konaní pred štátnymi orgánmi, kde sa z obhliadky a zamerania vyhotovuje zápis. Tu je potom v znaleckom posudku potrebné uviesť i výsledky šetrení. 2. Dátum rozhodujúci pre zistenie ceny nehnuteľností; Tento dátum je spojený s dátumom uvedeným v úvodnej časti pod bodom 4. Môže sa však jednať o iný zápis dátumu, nakoľko tento dátum rozhoduje o použitom cenovom predpise pre daný účel posudku. Pri cenových predpisoch s doplnením (vyhl. MS SR č. 465/1990 Zb., v znení vyhl. č. 608/1992 Zb. a vyhl. č. 265/1993 Z.z.) sa môže jednať o dielčí predpis, podľa ktorého sa posudok vypracuje. Napríklad pri dedičskom konaní ide o dátum úmrtia poručiteľa. 3. Použitý cenový predpis; 4. Vlastnícke a evidenčné údaje (presne identifikovať podľa vlastníckeho dokladu, ktorý nesmie byť starší ako tri mesiace, s výnimkou dedičského konania); Presne identifikovať podľa vlastníckeho dokladu znamená vykonať podrobný výpis z listu vlastníctva. I keď sa to môže zdať nepotrebné z dôvodu, že list vlastníctva je povinnou prílohou znaleckého posudku, je potrebné tento úkon vykonať. Znamená totiž v spojení s bodom 6 tejto časti presnú identifikáciu oceňovaného majetku. Tento výpis by mal pozostávať z majetkovej podstaty v členení pozemky - stavby, z uvedenia vlastníckych práv k nehnuteľnostiam, z uvedenia tiarch na nehnuteľnostiach a z uvedenia poznámok. Nie je potrebné vypisovať všetko z listu vlastníctva (najmä všetky ťarchy, ale len to čo je predmetom posudku.) 5. Porovnanie dokumentácie nehnuteľnosti so skutočnosťou pri obhliadke (právnej a technickej); Znalec je povinný pred podaním znaleckého posudku porovnať údaje o nehnuteľnosti uvedené vo vlastníckych dokladoch (nie starších ako tri mesiace pred podaním znaleckého posudku) so stavom podľa obhliadky a v prípade ich nesúladu pristúpi len k oceneniu jednotlivých nehnuteľností (stavieb, príslušenstva a pozemkov), ktoré sú majetkoprávne vysporiadané. Vo zvyšku až po vydokladovaní ich vlastníctva. Znaleckým posudkom podaným pre účely prevodu vlastníctva nie je prípustné zisťovať cenu nehnuteľnosti, ktorá nie je vlastnícky vysporiadaná (najmä často nie sú zapísané všetky stavby na pozemkoch na LV). V prípade, že údaje o nehnuteľnosti v evidencii nehnuteľností nesúhlasia so stavom podľa obhliadky a táto skutočnosť môže mať vplyv na výpočet ceny nehnuteľnosti je potrebné, aby pred podaním znaleckého posudku vlastník postupoval v súlade sustanovením 19 písm. a) zákona SNR č. 162/1995 Z.z. a ohlásil zmenu za účelom zosúladenia reálneho stavu s údajmi katastra (povinnosť vlastníka je do 30 dní odkedy nastala zmena, napr. po kolaudácii novostavby!). Do zosúladenia reálneho stavu so stavom v katastri nehnuteľností nie je 8 možné podať znalecký posudok s odtlačkom okrúhlej pečiatky, ale nevysporiadané nehnuteľnosti sa ocenia a uvedú pod znaleckou pečiatkou v samostatnej rekapitulácii. Z uvedeného vyplýva, že nie je možné podávať znalecký posudok o cene nehnuteľnosti bez súčinnosti s vlastníkom, napr. len v súčinnosti s kupujúcim. Často sa znalci stretnú s prípadmi privatizovaného (ale aj iného) nehnuteľného majetku, ktorého stav pri obhliadke nesúhlasí so stavom podľa katastra - vlastníka treba upozorniť na jeho povinnosť podľa vyššie uvedeného zákona, ktorú musí splniť pred podaním znaleckého posudku. V prípade nesprávneho ocenenia (nevysporiadaných nehnuteľností) môže nastať pri zápise do katastra nehnuteľností situácia, že listina (napr. kúpna zmluva), ktorá sa odvoláva na takýto znalecký posudok nebude schopná vkladu a bude vrátená. Tu treba vykonať i porovnanie ostatnej právnej dokumentácie ako sú stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie, súpis hmotného investičného majetku, doklady o nadobudnutí majetku (dražobné zápisnice, kúpne zmluvy, darovacie zmluvy, rozhodnutia štátnych orgánov a pod.). Ako ďalšie je potrebné vykonať posúdenie projektovej dokumentácie so skutočnosťou - predpokladá sa porovnanie overenej dokumentácie stavebným úradom pri stavebnom konaní. Ak však dokumentácia nie je k dispozícii musí znalec pri miestnom šetrení vykonať podrobné zameranie objektov k naplneniu bodu 5 časti Prílohy. 6. Vymenovanie jednotlivých častí nehnuteľnosti (stavieb a pozemkov) v súlade s vlastníckymi dokladmi. Stavby, ktoré sa nezapisujú do katastra nehnuteľností musia byť identifikované parcelným číslom pozemku, na ktorom sú postavené; Znalec je povinný v znaleckom posudku podávanom pre právny úkon presne identifikovať oceňované nehnuteľnosti podľa vlastníckych dokladov 3) akópie z pozemkovej mapy a identifikovať vlastníka. V tejto veci je potrebné upozorniť na ustanovenie 6 zákona NR SR č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností aozápise vlastníckych práv k nehnuteľnostiam 4). U ostatných stavieb je potrebné presne napísať, na ktorom pozemku sa nachádzajú. V prípadoch inžinierskych sietí najmä veľkých priemyselných areálov, sú tieto často postavené na cudzích pozemkoch, ku ktorým si vlastník nevytvoril žiadne podklady pre možnosť ich užívania - vecné bremená, práva prechodu a pod. Ak však dochádza k prevodu vlastníctva týchto areálov je potrebné vysporiadať všetky stavby vedené v súpise hmotného investičného majetku. Tieto stavby sú síce vlastnícky doložené (súpis HIM, kolaudačné rozhodnutie a pod.), ale nie sú majetkoprávne vysporiadané - postavené na cudzích pozemkoch. Nakoľko znalecký posudok sa zásadne podáva len pre právny úkon: znalec môže oceniť len tú nehnuteľnosť (stavbu, príslušenstvo, pozemok), ktorá je vlastnícky vysporiadaná (vlastníctvo sa zisťuje u každej budovy a stavby, ktorá je súčasťou nehnuteľnosti), ZNALECTVO 1-2/1998

11 KOMENTÁR K METODICKÉMU POKYNU MS SR Č. 820/98-50 ZO DŇA znalec môže oceniť v jednom znaleckom posudku len tie nehnuteľnosti, ktoré budú predmetom konkrétneho právneho úkonu uvedeného ako účel podania znaleckého posudku (napr. nemôže v jednom znaleckom posudku oceniť dve a viac nehnuteľností ak nie sú vo vlastníctve toho istého vlastníka), v prípade, že jedným znaleckým posudkom sa zisťuje cena viacerých nehnuteľností vo vlastníctve toho istého vlastníka musí byť v samostatnej časti znaleckého posudku vždy zistená cena nehnuteľností vlastnícky vedená na jednom vlastníckom doklade alebo v závere posudku vykonaná samostatná rekapitulácia podľa vlastníckych listov. 7. Vymenovanie jednotlivých nehnuteľností (stavieb, príslušenstva, pozemkov), ktoré nie sú vlastnícky vysporiadané (vlastnícky nepodložené); Tu sa uvedú nehnuteľnosti, ktoré znalec zistil podľa predchádzajúcich častí. 8. Použité predpisy (zákony, vyhlášky, normy a pod.). Uvedú sa len zákony, vyhlášky, normy a metodické pokyny. Použitá literatúra sa uvedie v časti prílohy. Znalci však v tejto časti uvedú len metodický pokyn a cenový predpis. Znalecký posudok sa však opiera o radu zákonov a predpisov a znalec by mal uviesť aspoň tie najrozhodujúcejšie pre podanie konkrétneho znaleckého posudku III. Posudok V nadväznosti na vymenovanie jednotlivých druhov súčastí nehnuteľnosti v časti Nález sa vyhotoví pre každú časť nehnuteľnosti samostatne: 1. Stavebno - technický popis tak, aby zachytil všetky znaky oceňovanej nehnuteľnosti (stavieb, pozemkov, trvalých porastov a pod.), ktoré majú význam pre vlastné ocenenie a ktoré znalec osobne zistil v nadväznosti na príslušnú prílohu platného cenového predpisu, ktorá sa používa pri zistení ceny s dôrazom na presnú technickú identifikáciu typu oceňovanej stavby (rodinný dom, obytný dom, budova, hala a pod.). Stavebno - technický popis musí byť tak podrobný, aby sa z neho dala overiť správnosť zistenia ceny nehnuteľnosti, t.zn. nemôže byť odkaz na vyplnenú príslušnú prílohu vyhlášky MF SR, ale vykonaný popis tak, aby zachytával všetky znaky, ktoré sú potrebné pre preskúmanie správnosti celého postupu zistenia ceny, t.zn. od preskúmateľného zatriedenia objektu v nadväznosti na príslušný paragraf a odsek vyhlášky, cez postup výpočtu príslušného výkazu výmer, správnu aplikáciu jednotlivých príloh vyhlášky, odôvodnený výpočet opotrebovania objektu, popis jednotlivých oceňovaných pozemkov, preskúmateľné použitie jednotkovej ceny a odôvodnené použitie prirážok a zrážok k cene podľa prílohy č. 7, resp. odôvodnenie aplikácie tejto prílohy, atď.. 2. Výpočet merných jednotiek a výpočet zistenej ceny podľa cenového predpisu platného pre daný účel podania znaleckého posudku. Často stavebno-technický popis stavebných nehnuteľností nie je vykonaný tak, aby bolo možné skontrolovať, či znalec oprávnene aplikoval jednotlivé znaky podľa príloh cenovej vyhlášky pri zisťovaní ceny objektu. Rovnako pri zisťovaní ceny pozemku sa často postráda taký popis oceňovaného pozemku, aby bolo zistiteľné, či znalec oprávnene aplikoval, resp. neaplikoval jednotlivé prirážky a zrážky z prílohy č. 7 a či správne použil jednotkovú cenu za l m 2 pozemku! Výpočet výkazu výmer a výpočet zistenej ceny sa vykoná samostatne u každej nehnuteľnosti (stavby, príslušenstva, pozemku) podľa cenového predpisu platného pre zadaný účel podania znaleckého posudku s odôvodnením postupu pri zistení ceny. Z uvedeného vyplýva, že znalec nemôže najprv vykonať popis všetkých stavieb, pozemkov, porastov, vonkajších úprav a následne výpočet zistenej ceny ale ocenenie stavby musí byť ucelené - popis, výpočet výmer, výber položky alebo bodové hodnotenie, uplatnenie prirážok a zrážok podľa príloh a výpočet ceny zistenej. Potom nasleduje ocenenie ďalšej stavby obdobným postupom. 3) 38 zákona NR SR č. 162/1995 Z.z. 4) V katastri sa evidujú a) katastrálne územia; b) pozemky, ktoré sú vymedzené :1. vlastníckou hranicou, 2. vlastníckou hranicou a sú zlúčené do väčších celkov, 3. hranicou držby, 4. hranicou druhu pozemku, 5. rozhraním spôsobu využívania; c) stavby spojené so zemou pevným základom, ktoré :1. sú označené súpisným číslom, 2. sú zoskupenými stavbami slúžiacimi na iné než obytné účely a súpisným číslom je označená len jedna z týchto stavieb, 3. nie sú označené súpisným číslom, 4. sú podzemnými stavbami, a to v miestach ich prienikov so zemským povrchom, 5. sú nadzemnými stavbami, a to prienikom ich vonkajšieho obvodu so zemským povrchom alebo priemetom ich vonkajšieho obvodu na zemský povrch; (Podľa ustanovenia 46 zákona NR SR č. 162/1 995 Z.z. pri zápise údajov v bodoch 1. a 2. sa ako vlastník zapíše osoba uvedená v rozhodnutí o udelení súpisného čísla, ak sa nepreukáže niečo iné a pri zápise údajov podľa bodov 3. až 5. sa ako vlastník zapíše osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí) d) byty a nebytové priestory, ktoré sú predmetom vlastníckych vzťahov; tie sa evidujú len v súbore popisných informácií katastrálneho operátu, a to údajmi o očíslovaní, vlastníkoch a vlastníckych vzťahoch...; e) chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky; f) práva k nehnuteľnostiam evidovaným v katastri, ako aj iné skutočnosti súvisiace s týmito právami, a to najmä začatie dohodovacieho konania, vyhlásenie konkurzu proti vlastníkovi nehnuteľnosti, začatie konania o výkone rozhodnutia predajom nehnuteľnosti a začatie vyvlastňovacieho konania. 9

12 KOMENTÁR K METODICKÉMU POKYNU MS SR Č. 820/98-50 ZO DŇA IV. Záver 1. Odpovede na otázky a úlohy uznesenia; 2. Podrobná rekapitulácia zistených cien jednotlivých nehnuteľností (stavieb, príslušenstva, pozemkov); 3. Súčet zistených cien so zaokrúhlením na celé desiatky Slovenských korún; 4. Celková zistená cena musí byť uvedená aj slovom; 5. Miesto a dátum vyhotovenia znaleckého posudku; 6. Odtlačok znaleckej pečiatky vo farbe modrej; 7. Podpis znalca mimo odtlačku znaleckej pečiatky; 8. Podrobná rekapitulácia zistených cien jednotlivých častí nehnuteľnosti, ktoré nie sú vlastnícky vysporiadané a ktoré objednávateľ žiadal oceniť. 10 V. Prílohy: 1. Fotokópia uznesenia príslušného orgánu, ktorý znalca ustanovil, prípadne objednávky, v ktorých bude vymedzená úloha znalca a právny úkon, na ktorý sa vyžaduje podanie znaleckého posudku, prípadne odborného posudku; 2. Doklad o vlastníctve oceňovanej nehnuteľnosti - výpis zkatastra nehnuteľností (list vlastníctva) alebo úplný výpis z pozemkovej knihy s identifikáciou parciel, prípadne s úradne overeným geometrickým plánom. Doklad o vlastníctve nesmie byť starší ako tri mesiace, v prípade dedičského konania platný doklad po dátume úmrtia poručiteľa. Originál alebo úradne overená kópia je súčasťou znalcom archivovaného posudku. Kópie vložené do rovnopisov posudkov potvrdí znalec svojim podpisom; Povinný doklad, bez ktorého posudok nie je znaleckým posudkom! Ak bol potrebný geometrický plán, t. zn. stav nehnuteľnosti podľa obhliadky nesúhlasil so stavom podľa evidencie nehnuteľností, resp. ide o právny úkon len niektorých nehnuteľností, je rovnako povinným dokladom v prílohe znaleckého posudku (inak nemohol byť podaný znalecký posudok!). 3. Aktuálna kópia z katastrálnej alebo pozemkovej mapy; Znalec je povinný porovnať súlad kópie s katastrálnej mapy s listom vlastníctva. Pojem aktuálna kópia znamená kópia, ktorá súhlasí so skutkovým stavom. Ak takýto doklad máme, nie je dôležitý dátum jeho vyhotovenia. Ak však skutkový stav je v rozpore s poskytnutou kópiou z katastrálnej alebo pozemkovej mapy, je potrebné trvať na kópii z mapy nie staršej ako tri mesiace - obdobne ako u vlastníckeho dokladu. 4. Geometrický plán o zameraní stavby, ktorým bola vložená do katastra nehnuteľností stavba postavená na pozemku iného vlastníka a geometrický plán v prípadoch, ak zmena nehnuteľnosti nie je zachytená v aktuálnej kópii z katastrálnej mapy; Ak stav na katastrálnej mape nie je v súlade so skutočnosťou je potrebné vyžadovať geometrický plán so zakreslením zistených zmien. Tento geometrický plán musí byť overený katastrálnym úradom. Vypracovaný a potvrdený geometrický plán je len podkladom pre vypracovanie posudku a nepreukazuje v žiadnom prípade vlastníctvo stavieb, ani nenahradzuje záväzné údaje z listu vlastníctva - druh pozemku, jeho výmeru, vlastníctvo a pod. Údaje z geometrického plánu overeného katastrom sa použijú iba v prípade, keď je predmetom prevodu len časť majetku (nehnuteľnosti), ktorá je vyznačená v tomto geometrickom pláne. 5. Nákres jednotlivých podlaží stavby v merítku minimálne 1 : 200. U objektov oceňovaných na mernú jednotku m 3 vrátane rezov, alebo fotokópie príslušnej projektovej dokumentácie overenej v stavebnom konaní; Táto povinná príloha znaleckého posudku tvorí rozhodujúci podklad pre preskúmateľnosť posudku. Je potrebné ju spracovať na dobrej technickej úrovni a nie ako nákres vytváraný voľnou rukou. U objektov oceňovaných na m 2 zastavanej plochy podlaží postačujú pôdorysy jednotlivých podlaží a u stavieb oceňovaných na m 3 obstavaného priestoru je potrebné vyhotoviť aj priečne rezy. Pri posudkoch, kde sa vyhotovuje príloha - odborný posudok o všeobecnej hodnote, nám táto grafická časť umožňuje vykonanie výpočtov pre výnosovú hodnotu. 6. Užívacie povolenie alebo iné doklady o začatí užívania hlavných stavieb a určení účelu užívania stavieb (potvrdenie mestského alebo obecného úradu o začatí užívania stavby), alebo preskúmateľne určený vek v zmysle cenového predpisu ak doklady o začatí užívania neexistujú; Doklad o začatí užívania stavieb je nutným podkladom pre stanovenie opotrebovania stavieb. Znalec je povinný vykonať všetky opatrenia, aby takýto doklad bol riadne predložený. Nemôže sa nikdy uspokojiť s tvrdením, že doklad neexistuje. Pri starších stavbách sa spravidla nájde doklad o začatí užívania stavby v pozemkovej knihe, po roku 1964 sa prevažná časť dokladov nachádza vkatastri nehnuteľností alebo v štátnom okresnom archíve. V tejto súvislosti chceme upozorniť na ustanovenie 132 Stavebného zákona č. 50/1976 zb., v znení neskorších predpisov - Stavebné povolenia spolu so všetkými písomnosťami, ktoré s nimi súvisia, kolaudačné rozhodnutia a iné opatrenia týkajúce sa stavieb eviduje a ich ukladanie zabezpečuje príslušná obec. Ak všetky možnosti získať doklad o začatí užívania stavby sú neúspešné je povinnosťou znalca podľa 2, odst. 6 cenového predpisu stanoviť vek stavby preskúmateľným spôsobom. 7. Ak je nutné v znaleckom posudku preukázať cenu vyššiu ako cenu zistenú podľa cenového predpisu (pri prevodoch a prechodoch), je potrebné doložiť doklady potrebné na preukázanie vyššej ceny (kúpna alebo iná zmluva s vyznačenou registráciou alebo povolením vkladu do katastra nehnuteľností, znalecký posudok na základe ktorého bola zmluva registrovaná, faktúry dodávateľa alebo preskúmateľný údaj o obstarávacej cene a pod.); Znalec je vždy povinný skúmať pri prevodoch a prechodoch, či do úvahy nepripadá ocenenie podľa 19 cenového predpisu. Na túto skutočnosť ho upozorňuje list vlastníctva, kde je uvedený spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti. Ak tak nevykoná - dochádza k hrubému porušeniu cenového predpisu. V prípadoch nadobudnutia nehnuteľností dražbou alebo zmluvným ZNALECTVO 1-2/1998

13 KOMENTÁR K METODICKÉMU POKYNU MS SR Č. 820/98-50 ZO DŇA prevodom sa príslušný doklad nachádza vždy v katastri nehnuteľností. V prípadoch kde vlastník získal stavbu výstavbou a odmieta o tom predložiť podklady nevie znalec zabezpečiť podklady pre preukázanie vyššej ceny. Upozorňujeme na skutočnosť, že preukázanie vyššej ceny je možné len pre prevod a prechod nehnuteľnosti - pre ostatné právne úkony je možné vyššiu cenu preukázať len formou odborného posudku v prílohe znaleckého posudku (zvlášť upozorňujeme na prípady záložného práva, kde je snaha zo strany znalcov túto cenu preukazovať a opatriť ju znaleckou pečiatkou. Takýto postup je v rozpore s cenovým predpisom). 8. Stavebné a užívacie povolenia prístavieb, nadstavieb a rekonštrukcií stavieb, u bytov dokumentáciu v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov; 9. Ak pozemok s vyznačením iného druhu ako zastavaná plocha je oceňovaný ako pozemok určený na stavbu alebo ako zastavaný pozemok, je potrebné predložiť príslušný doklad podľa cenového predpisu; Podľa stavebného zákona sa jedná o doklad o stavebnom pozemku. Stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom zóny, alebo územným projektom zóny, územným plánom sídelného útvaru spracovaným v mierke 1:5000, alebo vo väčšej mierke, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný hlavnou stavbou. Tento doklad podľa ustanovenia odst Stavebného zákona (Územné rozhodnutia a všetky písomnosti týkajúce sa územných rozhodnutí a rozhodnutí o ochrane objektov, chránenom území a ochrannom pásme včítane prípadných zmien a doplnkov je povinný evidovať a ich ukladanie zabezpečovať príslušný stavebný úrad) musí na požiadanie vystaviť stavebný úrad. 10. Ak účelom zistenia ceny je reštitučný nárok, vysporiadanie bezpodielového vlastníctva manželov alebo dodatočné dedičské konanie, musia byť v prílohe všetky doklady, na základe ktorých bol zistený stavebno-technický stav jednotlivých súčastí oceňovanej nehnuteľnosti ku dňu rozhodujúcemu na podanie znaleckého posudku; 11. Ak sa podáva odborný posudok podľa bodu 6 úvodnej časti tohto metodického pokynu, musí byť posudok doložený dokladmi, na základe ktorých bol tento odborný posudok vypracovaný v takom rozsahu, aby sa zabezpečila jeho plná preskúmateľnosť; 12. Záznamy z miestnych šetrení ak to povaha posudku vyžaduje; 13. Ostatné doklady potrebné pre zabezpečenie preskúmateľnosti znaleckého posudku; 14. Zoznam použitej literatúry; 15. Situačný náčrt inžinierskych sietí; 16. Fotodokumentácia ak bola znalcom vyhotovená alebo vyžiadaná objednávateľom, ktorá vystihuje stav hlavných stavieb. Prílohy čísla 1 až 10 sú povinnými prílohami znaleckého posudku. Znalec v časti I. v bode 5. znaleckého posudku uvedie, ktoré podklady boli predložené a získané v origináloch a ktoré len v kópiách. Kópie dokladov vkladané do prílohy posudku podľa originálov potvrdí znalec svojim podpisom. VI. Znalecká doložka Znalecká doložka musí obsahovať údaje o vymenovaní znalca, zápise znalca v zozname znalcov, evidenčnom čísle znalca, rozsahu oprávnenia na výkon znaleckej činnosti (odbor a odvetvia), číslo znaleckého posudku, pod ktorým je zapísaný v znaleckom denníku, o vyúčtovaní znaleckej odmeny a nákladov a podpis znalca. V zmysle vyhlášky MS SR č. 263/1996 Z.z. a Metodického pokynu MS SR č. 820/98-50 sa znalecká doložka umiestňuje za všetkými prílohami znaleckého posudku. 4. Záver er: Záverom je potrebné uviesť, že v súlade s Metodickým pokynom Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky číslo 820/98-50 zo dňa môže znalecký posudok o cene nehnuteľnosti podať len znalec (fyzická osoba) menovaný podľa ustanovenia 3 zákona č. 36/1967 Zb. o znalcoch a tlmočníkoch v odbore stavebníctvo, odvetvie oceňovanie nehnuteľností. Zuvedeného vyplýva, že znalecký posudok o cene nehnuteľnosti nemôže podávať iný subjekt, t.zn. ani znalecká organizácia menovaná v odbore PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO, odvetvie OCEŇOVANIE A HODNOTENIE MAJETKU PODNIKOV. Znalecké organizácie (právnické osoby) menované v uvedenom odbore sú oprávnené podávať znalecké posudky len vo vyznačenom odbore, vktorom boli menované pre účely tzv. veľkej privatizácie. Platným cenovým predpisom pre podávanie znaleckých posudkov v tomto odbore je v súčasnosti výmer MF SR č. 6/55/1992, ktorým sa určujú spôsoby a podmienky oceňovania majetku podnikov a ich častí vprocese veľkej privatizácie. Uvedené znalecké organizácie nemôžu oceňovať nehnuteľnosti pre právne úkony, t.zn. formou znaleckého posudku s odtlačkom pečiatky so štátnym znakom, ale len formou odborného posudku bez odtlačku pečiatky so štátnym znakom! Znalecké posudky o cene nehnuteľností podané po , t.zn. po vykonaní všetkých školení znalcov z Metodického pokynu Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky číslo 820/98-50 zo dňa , musia byť jednoznačne zostavené a vydokladované vzmysle tohto pokynu a nie podľa Záväzného metodického pokynu schváleného Ministerstvom spravodlivosti SR dňa pod číslom 3105/ Na základe používania metodického pokynu v znaleckej praxi je pripravovaná jeho úprava, o ktorej Vás budeme v časopise ihneď informovať. Lektoroval: Ing. Ľubomír Hurajt Literatúra: [1] Metodický pokyn MS SR č. 820/98-50 zo dňa pre znalcov z odboru stavebníctvo, odvetvie oceňovanie nehnuteľností. [2] Vyhláška MS SR č. 263/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 36/1967 Zb. o znalcoch a tlmočníkoch 11

14 REÁLNA DEĽBA NEHNUTEĽNOSTÍ A ZVUKOIZOLAČNÉ POŽIADAVKY Jozef Zajac * REÁLNA DEĽBA NEHNUTEĽNOSTÍ A ZVUKOIZOLAČNÉ POŽIADAVKY 1.. Úvod Vyhláška č. 83/1976 Zb. v znení neskorších predpisov okrem iného uvádza, že nosné konštrukcie musia bezpečne odolávať zaťaženiu vyvolanému stavbou, užívaním stavby a vonkajšími vplyvmi a tieto zaťaženia prenášať do základov. Steny, priečky a stropy musia podľa druhu stavieb vykazovať potrebné izolačné vlastnosti. V nádväznosti na príspevky Ing. Ľ. Hurajta v časopise Znalectvo č. 3/97 a č. 4/97 o reálnej deľbe nehnuteľností si dovoľujem upozorniť na časť vyhlášky č. 83/1976 Zb., ktorá pojednáva opotrebných izolačných vlastnostiach deliaich konštrukcií. V prípade delenia rodinného domu alebo bytu, kedy je deliaca konštrukcia nosná (pozri obr. č. 1) je zvukoizolačná schopnosť tejto deliacej konštrukcie vo väčšine prípadov vyhovujúca. V prípade, že deliaca konštrukcia je nenosná, je potrebné po statickom posúdení stropnej konštrukcie a dohode vlastníkov z jednej strany pristavať alebo zmontovať deliacu konštrukciu s dutinou vyplnenou izolačným materiálom (pozri obr. č. 2) 2. PožiadaP žiadavky na nepriezvučnosť konšk onštrukcií Požiadavky na nepriezvučnosť obvodového plášťa sú uvedené vtabuľke č. 1. Zvukoizolačné kategórie okien sú uvedené v tabuľke č. 2. Požiadavky na nepriezvučnosť samotných okien sa stanovia znížením hodnôt R w uvedených v tabuľke č. 1 o hodnotu 10 log.s/s o (S je celková vnútorná plocha obvodového plášťa v m 2 as o je plocha okna v miestnosti). Ak plocha okien predstavuje viac ako 50 % plochy vnútornej steny obvodového plášťa, požiadavka na okná zodpovedá hodnotám uvedeným v tabuľke č. 1. Ak plocha okien tvorí 35 až 50 % z plochy obvodového plášťa, znižuje sa normatívna požiadavka o 3,0 db. 3. PožiadaP žiadavky na vnútor orné deliace konšk onštrukcie Pre výpočet a hodnotenie vzduchovej nepriezvučnosti sa prednostne používa stredný stupeň nepriezvučnosti R (db). Nepriezvučnosť deliacich konštrukcií (priečok, stien, stropov) bez vplyvu šírenia zvuku bočnými cestami sa stanoví meraním alebo výpočtom laboratórneho stupňa nepriezvučnosti R w, z ktorého sa pomocou smernej krivky stanovia indexy laboratórnej nepriezvučnosti R w. Platí vzťah: R w R w C (db) kde: C je hodnota pre jednoduché konštrukcie spravidla 2,0 db. Obrázok č. 1: Nosná deliaca konštrukcia Chránený priestor Obrázok č. 2: Nenosná deliaca konštrukcia Požiadavky na vnútorné deliace konštrukcie obytných budov sú uvedené v tabuľke č. 3. R w pri L Aeq (db) Tabuľka č Obytné miestnosti, obytné kuchyne, spálne d predškolských zariadení, izby hosťov hotelov*** a vyšších kategórií n Tabuľka č. 2 Kategória Index zvukovej nepriezvučnosti R w (db) až až až až až * Prof. Ing. Jozef Zajac, DrSc., znalec, STU Bratislava 12 ZNALECTVO 1-2/1998

15 SPÔSOB ZISŤOVANIA REÁLNEJ DEĽBY NEHNUTEĽNOSTI - POKRAČOVANIE Č. 3 Požiadavky (db) Tabuľka č. 3 Stropy Steny Vnútorné Druh budovy Názov chránenej miestnosti Názov hlučnej miestnosti a priečky dvere R w L nw bez dverí Obytné Obytná miestnosť ostatné obytné miestnosti toho budovy istého bytu Všetky obytné miestnosti obytné miestnosti iných bytov jedného bytu vrátane podjazdy, terasy a predajne obytných kuchýň schodiskové priestory, chodby domové a občianske vybavenie, kancelárie, tiché reštaurácie Obytné Všetky obytné miestnosti jedného domové a občianske vybavenie, budovy bytu vrátane obytných kuchýň služby, predajne, malé kultúrne astravovacie zariadenia 4. Záver Reálna deľba rodinného domu, resp. bytu je často dlhodobým sporom a preto je potrebné tomuto predchádzať správnym technickým riešením v súlade s požiadavkami vyhlášky MZ SSR č. 14/1977 Zb. Literatúra: [1] ZAJAC, J. a kol.: Znižovanie hluku v pozemných stavbách, ALFA SNTL, 1988 [2] ZAJAC, J.: Stavebná fyzika, ES ŽU Žilina, 1997 [3] Vyhláška MZ SSR č. 14/1977 Zb. [4] Referát Reálna deľba nehnuteľností, 1. medzinárodná znalecká konferencia, Vysoké Tatry, 1997 Lektoroval: Ing. Ľubomír Hurajt Ľubomír Hurajt * SPÔSOB ZISŤOVANIA REÁLNEJ DEĽBY NEHNUTEĽNOSTI - POKRAČOVANIE Č TepelnoizT epelnoizolačné olačné požiada žiadavky Vertikálna deliaca konštrukcia musí spĺňať požiadavky najmenšieho dovoleného tepelného odporu podľa STN , piata zmena, ktoré závisia od teploty vnútorného vzduchu susediacich priestorov. Pri rôznych teplotách vzduchu na jednej a druhej strane konštrukcie postupuje tepelný tok od teploty vyššej k teplote nižšej, pričom sa predpokladá, že teplota vzduchu na vnútornej strane je t i a na vonkajšej strane je j e. Odpor konštrukcie pri prechode tepla R o sa skladá z troch zložiek odporov: R i - odpor pri prestupe tepla na vnútornej strane konštrukcie, R R e - odpor pri prechode tepla cez samotnú konštrukciu, - odpor pri prestupe tepla na vonkajšej strane konštrukcie. Tepelný odpor definovaný na základe hustoty tepelného toku prúdiaceho jednovrstvovou konštrukciou pri ustálenom tepelnom toku je pomer hrúbky vrstvy súčiniteľa a jej tepelnej vodivosti. R d / (m 2 KW -1 ) Pri vytvorení konštrukcie z rôznych vrstiev, kolmých na smer tepelného toku, výsledný odpor steny sa rovná súčtu odporov jednotlivých vrstiev. * Ing. Ľubomír Hurajt, znalec, vedúci sekcie stavebníctva ŽU ÚSI Žilina 13

16 SPÔSOB ZISŤOVANIA REÁLNEJ DEĽBY NEHNUTEĽNOSTI - POKRAČOVANIE Č. 3 R j R 1 R 2... R n Niekedy sa používa tepelná priepustnosť vrstvy, ktorá je daná pomerom súčiniteľa tepelnej vodivosti vrstvy a hrúbky vrstvy. / d 1 / R (WK -1 m 2 ) Výmena tepla medzi povrchom konštrukcie a okolitým vzduchom je charakterizovaná súčiniteľom prestupu tepla, ktorý je definovaný ako podiel hustoty tepelného toku a rozdielu teplôt medzi povrchom steny a okolitým vzduchom. q / t (Wm -2 K -1 ) Rozoznávame súčiniteľ prestupu teplá na vnútornej strane konštrukcie i a na vonkajšej strane konštrukcie e. Obrátená hodnota je odpor pri prestupe tepla. R i 1 / i, R e 1 / e Hodnoty týchto súčiniteľov závisia od viacerých faktorov, ako napr. od akosti povrchu, teploty okolitého vzduchu, obsahu vlhkosti vo vzduchu, rýchlosti prúdenia vzduchu, súčiniteľa sálania a podobne. Rozhodujúcou veličinou pri posudzovaní stavebných konštrukcií v tepelnej technike je súčiniteľ prechodu tepla k: k 1 / R o (m 2 KW -1 ) Steny, stropy a podlahy musia vykazovať v každom mieste najnižšiu povrchovú teplotu t ip, min nad teplotou rosného bodu t s, ktorá je naviac zvýšená o bezpečnostnú prirážku t s, ktorá sa pohybuje od 0,2 do 1,5 K. Steny, stropy a podlahy musia vykazovať tepelný odpor konštrukcie R väčší. alebo rovný normovému tepelnému odporu R N, kde tepelný odpor konštrukcie zodpovedá priemernej vnútornej povrchovej teplote sledovanej konštrukcie a normový tepelný odpor sa určí z následovnej tabuľky: Druh stavebnej konštrukcie * RN(m 2 KW -1 ) rekonštrukcie nové budovy do 10 K 0,1 0,4 do 15 K 0,3 0,7 do 20 K 0,5 1,0 do 25 K 0,7 1,3 nad 25 1,0 2,0 * Stena medzi vnútornými priestormi s rozdielnou teplotou vnútorného vzduchu v oddelených priestoroch PožiarP žiarna odolnosť deliacich konšk onštrukcií Požiarna bezpečnosť stavieb je schopnosť stavebných objektov brániť stratám na životoch a zdraví osôb a stratám na majetku v prípade požiaru. Táto sa dosahuje vhodným urbanistickým, dispozičným, konštrukčným a materiálovým riešením stavebného objektu. Horiaci objekt alebo požiarom ohrozená stavba musí umožniť bezpečnú evakuáciu osôb, brániť šíreniu požiaru a umožniť účinný zásah požiarnych jednotiek. Splnenie uvedených požiadaviek sa musí pre každý objekt preukázať projektovým riešením podľa súboru požiarnych noriem, ktorých základné ustanovenia sú uvedené v STN a Koncepcia požiarnej bezpečnosti budov vychádza z týchto zásad.: - k objektu musí byť prístup jednotkám požiarnej ochrany, - vytvárať v objektoch požiarne ohraničené priestorové celky - požiarne úseky tak, aby sa zabraňovalo šíreniu požiaru, - posudzovať každy požiarny úsek samostatne, - navrhovať nosné a výplňové konštrukcie ohraničujúce požiarne úseky tak, aby pri požiarnom zaťažení bola zachovaná celistvosť (nedošlo k zrúteniu), - zabezpečiť objekty únikovými cestami pre evakuáciu osôb, - vytvárať minimálne odstupové vzdialenosti od iných objektov pre zabránenie šírenia požiaru, - technologické a prevádzkové rozvody vyhotoviť tak, aby neboli príčinou šírenia požiaru. Základný princíp požiarnej bezpečnosti je vo filozofii delenia objektu na požiarne oddelenia priestových celkov. Požiarny celok sa vníma ako základná jednotka na určenie požiarneho alebo ekonomického rizika, dimenzovanie stavebných konštrukcií, určenie únikových ciest, stanovenie minimálnych odstupových vzdialeností a pod. Pre každý požiarny úsek sa určuje požiarne riziko a podľa neho aj stupeň požiarnej bezpečnosti. Podľa stupňa požiarnej bezpečnosti sa stanovia požiadavky na druh stavebných konštrukcií a ich požadovanú požiarnu odolnosť. 3. Záver Pokračovanie článku v ďalšom čísle. Literatúra: [1] SVRČEK, J.: Reálna deľba, Zborník z 1. Medzinárodnej konferencie v odbore Stavebníctvo, november 1997 [2] Kucbel, J.: Požiarna ochrana budov 1993 [3] STN , zmena: Teplotechnické vlastnosti stavebných konštrukcií a budov. [4] STN : Budovy na bývanie Lektoroval: Doc. Ing. Ján Svrček, CSc. ZNALECTVO 1-2/1998

17 PROGRAMOVÉ VYBAVENIE REAL - RIEŠENIE PROBLÉMOV Marián Vyparina * PROGRAMOVÉ VYBAVENIE REAL - RIEŠENIE PROBLÉMOV Úvod Programové vybavenie REAL je na znaleckom trhu od roku Od tohto roku bolo vyriešených viacero znaleckých návrhov na jeho vylepšenie. V súčasnosti existuje verzia číslo 3.02, ktorá obsahuje veľký rad pomôcok pri oceňovaní nehnuteľností podľa platného cenového predpisu. Pri spracovaní znaleckého posudku však nesmieme zabúdať na skutočnosť, že REAL je len nástrojom a nie patentom na riešenie problémov cenového predpisu. V tomto článku chcem poukázať na riešenie najčastejších problémov užívateľov REALu v praxi. Problém oblémy y a ich riešenie Vprvom rade je potrebné oddeliť problémy pri grafickej úprave znaleckých posudkov, ktoré sú závislé na počítačovej zručnosti znalca. Ako vieme výstup z REALu je v základnom writovskom formáte, ktorý je možné upravovať v štandardne dodávaných editoroch Write (WINDOWS 3.1 a 3.11) alebo WordPad (WINDOWS 95 a vyššie). Tieto textové editory však neobsahujú veľa pomôcok, ktoré urýchľujú grafickú úpravu výsledného znaleckého posudku. Tento problém je riešiteľný iba jedinou cestou, a to tak, že vytvorený znalecký posudok uložíme pod vlastným názvom do pripraveného adresára pevného disku a tento ďalej upravujeme v ľubovolnom textovom editore (napr. Word) alebo pomocou schránky. Príklad postupov: 1. Vytvorenie archívneho súboru z WordPadu a) zadanie údajov a tvorba znaleckého posudku v REALe b) vytvorenie znaleckého posudku (formulár č. 3) tlačidlom Vytvor c) uloženie znaleckého posudku z Wordadu pod iným menom ( Súbor Ulož pod menom napr. p001_98.doc ) d) ukončenie práce v štandardnom editore (Write alebo WordPad) e) ukončenie práce v REALe f) spustenie nového textového editora (napr. Word) a otvorenie uloženého súboru (napr. p001_98.doc ) g) grafická úprava znaleckého posudku h) uloženie upraveného znaleckého posudku ( Súbor Ulož ) 2. Pomocou windowsovskej schránky a) zadanie údajov a tvorba znaleckého posudku v REALe b) vytvorenie znaleckého posudku (formulár č. 3) tlačidlom Vytvor c) vo WordPade načítanie posudku do schránky ( Úpravy Vybrat vše alebo skratkový povel Ctrl+A) d) ukončenie práce v štandardnom editore (Write alebo WordPad) e) ukončenie práce v REALe f) spustenie nového textového editora (napr. Word) a otvorenie nového (prázdneho) súboru a vloženie obsahu schránky ( Úpravy Vložit alebo skratkový povel Ctrl+V) g) grafická úprava znaleckého posudku h) uloženie upraveného znaleckého posudku ( Súbor Ulož pod názvom napr. p001_98.doc ) Takéto riešenie prináša aj určité problémy v prípadoch, keď pri grafickej úprave nájdeme chybný výpočet z nesprávne zadaných vstupov. Pri zistení takýchto chýb je nutné vykonať úpravy v REALe a následne vytvoriť nový posudok, ktorý však už nie je upravený. Najjednoduchším riešením je vytvorenie nového posudku, z ktorého si následne prevezmeme za pomoci schránky windowsu len zmenené časti znaleckého posudku. Príklad: a) spustenie programového vybavenia REAL a opravenie zistených chýb b) vytvorenie opraveného znaleckého posudku (formulár č. 3) tlačidlom Vytvor c) prenos textov zo štandardného editora do nového textového editora podľa predchádzajúcich príkladov d) ukončenie práce v štandardnom editore (Write alebo WordPad) e) ukončenie práce v REALe i) uloženie opraveného znaleckého posudku ( Súbor Ulož pod názvom napr. oprava.doc ) f) kopírovanie opravených častí znaleckého posudku z opraveného súboru do pôvodného upraveného súboru g) zatvorenie opraveného súboru (napr. oprava.doc ) a ukončenie grafickej úpravy znaleckého posudku (napr. p001_98.doc ), jeho uloženie a tlač Obrázok č. 1: Príklad nastavenia parametrov vo formulári č. 35 * Ing. Marián Vyparina, znalec, Ústav súdneho inžinierstva ŽU v Žiline 15

18 PROGRAMOVÉ VYBAVENIE REAL - RIEŠENIE PROBLÉMOV V druhom rade ide o problémy pri nastavení parametrov a základných textov programového vybavenia REAL. Program obsahuje možnosti nastavenia výstupu, rekapitulácie ako aj zaokrúhľovania vo formulári č. 35 (pozri obr. č. 1). Základné texty, ktoré ponúka program pri vytvorení každého ďalšieho znaleckého posudku (napr. titulná strana, úvod, nález a znalecká doložka) je možné nadefinovať cez hlavné menu a nastavenia. V týchto oknách sa napíše text, ktorý sa v posudkom zvyčajne opakuje a ktorý chceme aby nám program vždy ponúkal na doplnenie. Najčastejšie ide o texty, ktoré predpisuje metodický pokyn vydaný Ministerstvom spravodlivosti SR. Program je upravený tak, že text po dvojbodku je napísaný tučným písmom a ostatný text obyčajným písmom. Typy písma (fonty) si môže každý užívateľ nadefinovať vlastné. Ako príklad uvediem nastavenie úvodu v spomínanom formulári č. 33: 1.5 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: Dodané objednávateľom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 100, zo dňa Kópia z katastrálnej mapy, mapový list č. ZA 1-1/32 k.ú. Žilina Geometrický plán na zameranie stavieb - skladov 1000/1-11, č. plánu /98, overený dňa Rozhodnutie o povolení stavby novostavba skladu vydané ONV Žilina pod č. Výst. 1000/10 dňa Obstarané znalcom: Zakreslenie zamerania skutkového stavu nehnuteľ-ností Fotodokumentácia... V treťom rade ide o problémy pri zadávaní vstupov do programového vybavenia REAL. Tieto problémy budem rozoberať postupne podľa typov stavieb. Obrázok č. 2: Nastavenie úvodu a nálezu Výstup po doplnení bude nasledovný: 1. ÚVOD POSUDKU 1.1 Úloha znalca: Stanoviť cenu zistenú predajne so skladom na p.č. 1000/7, skladu na p.č. 1000/4, kotolne na p.č. 1000/9, príslušenstva a pozemkov - parc. č. 1000/4,7,9,10,11 v k.ú. Žilina 1.2 Účel posudku: Prevod vlastníckeho práva na tuzemskú osobu bez zahraničnej majetkovej účasti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je znalecký posudok vypracovaný: Rodinné domy, obytné domy, rekreačné domčeky a chalupy: Problém nesprávnej automatickej kontroly kombinovania znakov podľa cenového predpisu. Chyba môže nastať v prípadoch ak nezadáme pred bodovým hodnotením najprv všetky údaje o podlažiach. Napríklad ak zadáme údaje o 1. NP, vykonáme jeho bodové hodnotenie a následne zadáme údaje o 2. NP, ktoré má väčšiu zastavanú plochu. Program si pri bodovom hodnotení 1. NP myslí, že ide o prízemný dom a ponúkne nám všetky použiteľné znaky, vrátane strechy, krytiny, kotla a pod. Pri bodovom hodnotení 2. NP program zistí, že ide o nadzemné podlažie s najväčšou zastavanou plochou a ponúkne nám tieto znaky znovu. Pri takomto postupe nie je funkcia automatickej kontroly kombinovania znakov účinná a po nesprávnom zadaní znakov v obidvoch podlažiach sa znalec dopustí metodickej chyby. Problém zadávania nadstavieb domov v súvislosti s ich životnosťou a opotrebovaním. Veľa užívateľov si myslí, že problém nadstavieb nedokáže program vyriešiť. S prístavbami problémy nevznikajú, pretože je vo formulároch vždy uvedené tlačítko prístavby, v ktorom sa uvádzajú vstupné údaje. Okrem nadstavieb sa tento problém vyskytuje aj pri zadávaní pristavaného suterénu ku nepodpivničenému domu (pôvodný dom suterén nemá a pristavaná časť domu suterén má). Program nemôže povoliť prístavbu k neexistujúcemu podlažiu, resp. podlažiu bez zadanej výmery a užívatelia to často riešia spôsobom, že pre pôvodnú stavbu zadajú výmeru 1 m 2 a nadstavbu zadajú ako prístavbu ku tomuto podlažiu. Následne však v grafickej úprave znaleckého posudku musia tento trik odstrániť vypočíta- ZNALECTVO 1-2/1998

19 PROGRAMOVÉ VYBAVENIE REAL - RIEŠENIE PROBLÉMOV 100 m 2, na ktorom bola vykonaná nadstavba podkrovia v tomto roku (1998) nad celou plochou vrátane nového krovu s príslušenstvom. Výpočet programu s automatickou kontrolou kombinovania znakov bude pri životnosti pôvodnej stavby 120 rokov nasledovný: BODOVÉ HODNOTENIE A VÝPOČET CENY PODLAŽÍ Podlažie 1.Nadzemné Obrázok č. 3: Príklad domu s prístavbou a nadstavbou ním správnej cenu domu na kalkulačke a upravením výstupov z REALu. Celý problém je možné vyriešiť správnym zadaním vstupných údajov do programu, a to upravením veku podlažia priamo pri jeho zadávaní vo formulári č. 21. Program následne dopočíta životnosť nadstavby v zmysle 2 ods. 5) cenového predpisu. Zastavaná plocha: 10,0*8,0 = 80,00 m 2 Vek podlažia: 70 r Opotrebenie podlažia: 58,33 % Bodové hodnotenie podlažia: Konštrukcie, ktoré sa v danom podlaží nevyskytujú alebo neuvažujú, nie sú uvádzané. Znak a popis Body Krovy 5.2. väznicové valbové Krytiny strechy na krove 6.2. b) pálené ostatné ťažké Klampiarske konštrukcie 8.2. a) z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky) c) z pozinkovaného plechu parapety Súčet bodov 975 Východzia cena: 80,00 m 2 * 975 b/m 2 * 1.- Sk/b = ,00 Sk Opotrebenie: % z ,00 Sk = ,40 Sk Zistená cena: % z ,00 Sk = ,60 Sk Podlažie 2. Podkrovie Obrázok č. 4: Formulár č. 21 s možnosťou upravenia veku podlažia Poznámka: Po dokončení bodovania všetkých podlaží nesprávnym spôsobom a jeho opätovným spustením program reaguje tým spôsobom, že v 2. NP hoci má väčšiu zastavanú plochu označí nesprávne zadané znaky. V tomto prípade to program hodnotí z postupnosti zadávania znakov bez ohľadu na veľkosť zastavanej plochy. Problém nadstavieb domov s novým krovom a krytinou Často sa v znaleckej praxi vyskytujú problémy komplexných nadstavieb domov. Ak sa pri týchto nadstavbách vyskytujú aj nové konštrukcie krovov vrátane krytiny a oplechovania môže automatická kontrola spôsobiť nepresnosť výpočtu. Ide hlavne o prípady, v ktorých bola nadstavba vykonaná na celej ploche podlažia. Program pri zadaní rovnakej plochy 1. NP a 2. NP automaticky priradí tieto znaky prízemiu. Táto skutočnosť však vo výsledku zistenej ceny spôsobuje značne rozdielne výsledky hlavne z dôvodu opotrebovania. Ako príklad uvediem 70 ročný dom o ploche 1. NP Zastavaná plocha: 10,0*8,0 = 80,00 m 2 Plocha upravená podľa 2 ods. 2a) 80% so zastavanej plochy: 64 m 2 Vek podlažia: 0 r Výpočet opotrebenia vzhľadom na ukončenie predpokladanej životnosti k rovnakému roku podľa 2 ods.5 Životnosť prepočítaná k roku ukončenia životnosti domu: 50 r Percento ročného opotrebenia: Pr = 100 % / 50 r = 2,00 %/r Opotrebenie: 0 r * 2,00 %/r = 0,00 % Bodové hodnotenie podlažia: Konštrukcie, ktoré sa v danom podlaží nevyskytujú alebo neuvažujú, nie sú uvádzané. Znak a popis Body Súčet bodov 0 Východzia cena: 64,00 m 2 * 0 b/m 2 * 1.- Sk/b = 0,00 Sk Opotrebenie: 0 % z 0,00 Sk = - 0,00 Sk Zistená cena: 100 % z 0,00 Sk = 0,00 Sk 17

20 BUDOVY NA BÝVANIE Z príkladu vidíme, že spomínané konštrukcie majú opotrebovanie rovnaké ako celý dom (58,33 %). Z metodického hľadiska je ale tento postup nesprávny, pretože tieto znaky (konštrukcie) sú na dome nové a následne dochádza ku podhodnoteniu týchto konštrukcií. Z cenového predpisu vyplýva, že uvedené znaky sa hodnotia v nadzemnom podlaží s najväčšou zastavanou plochou. Podkrovie v príklade je nadzemné podlažie, ktoré má rovnakú zastavanú plochu ako prízemie ale do výpočtu sa berie 80 % z tejto výmery alebo podlahová plocha. Program pri zapnutej kontrole kombinovania znakov posudzuje kritérium najväčšej zadanej plochy pre výpočet, t. zn. že v našom príklade nám znaky ponúkne v1. NP a nie v podkroví. Riešenie daného príkladu je v oklamaní kontroly a zadaní väčšej výmery podkrovia, ktorú po vykonaní bodového hodnotenia opravíme na správnu hodnotu (napr. pred bodovaním zadáme výmeru zastavanej plochy 10,0 * 11,0 = 110,0 m 2 a po bodovaní ju opravíme na 10,0*8,0 = 80,0 m 2 ). Do problému ale môžu vstúpiť aj ďalšie znaky. Napríklad kotol ústredného vykurovania je pôvodný na 1. NP a strecha nad podkrovím je nová. Najjednoduchšie riešenie je vypnutie kontroly a bodové hodnotenie s ponúkanými všetkými znakmi vo všetkých podlažiach. Ak chceme využiť kontrolu kombinovania znakov tak je riešenie nasledovné: a) zadanie údajov o všetkých podlažiach b) vykonanie bodového hodnotenia so zapnutou kontrolou kombinovania znakov s vynechaním hodnotenia strechy, krytiny a klampiarskych konštrukcií c) ukončenie posudku a návrat do hlavného menu d) vypnutie kontroly kombinovania znakov vo formulári č. 35 e) návrat ku spracovaniu posudku a bodovému hodnoteniu podlaží f) doplnenie hodnotenia znakov pre strechu, krytinu a klampiarske konštrukcie v podkroví g) ukončenie hodnotenia domu a vytvorenie posudku Poznámka: V prípade, že nadstavba podkrovia je len v časti zastavanej plochy 1.NP musíme postupovať podľa cenového predpisu a ohodnotiť znaky v 1. NP, resp. v podlaží s najväčšou zastavanou plochou. Problém viacerých prístavieb (viac ako troch) Program ponúka pre každé podlažie maximálne tri prístavby. Vpraxi sa však niekedy vyskytuje aj viac prístavieb. Riešenie zadania ostatných prístavieb do REALu tak, aby vypočítaná výsledná zistená cena bola správna je zadaním druhého (neexistujúceho) domu, ktorému určíme vek podľa pôvodného domu a zadáme všetky štvrté prístavby podlaží ako nadstavby (zmenením veku podlažia) a ostatné prístavby ako prístavby nadstavaného podlažia. Program automaticky dopočíta životnosť nadstavieb aj prístavieb podľa zadaného veku ku veku zadanému pre neexistujúci dom podľa pôvodného domu. Nesmieme ale zabudnúť na bodové hodnotenie podlaží, ktoré musí byť rovnaké ako u pôvodného domu. Po vytvorení znaleckého posudku pri jeho grafickej úprave už iba vymažeme zbytočné bodové hodnotenie, prečísľujeme prístavby a opravíme rekapituláciu. Výsledná zistená cena bude správna. Záver Verím, že niektoré uvedené triky Vám pomôžu pri riešení problémov, ktoré vznikajú v znaleckej praxi. V ďalšom čísle časopisu bude uvedené pokračovanie. Vaše podnety na nové problémy zašlite na adresu redakcie s uvedením hesla Znalectvo. Literatúra Vyhláška MF SR č. 465/1991 Zb. v znení zmien a doplnkov REAL - príručka užívateľa Lektoroval: Ing. Alexander Matiščík Ján Svrček * BUDOVY NA BÝVANIE 1.. ÚVOD V júni t. r. vyšla norma STN Budovy na bývanie [1]. Norma prináša viaceré zmeny oproti doterajšej norme rovnakého názvu z Pretože ide o normu, ktorú v znaleckej činnosti aplikuje Znalec z odboru stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby a odvetvie oceňovanie nehnuteľnosti, v príspevku sa poukazuje na jej najdôležitejšie ustanovenia. Norma je moderná, koncipovaná v súlade so súčasnými požiadavkami na tvorbu noriem, prináša ustanovenia záväzné a odporúčané. Záväzné ustanovenia v tomto príspevku sú označené kurzívou. V porovnaní s predchádzajúcou normou nová norma prináša nasledovné zmeny: rozšírilo a upresnilo sa názvoslovie, jednotlivé ustanovenia sa zosúladili s legislatívno-právnymi predpismi SR, veľkostné kategórie bytov sa nahradili základnými skupinami bytov s najmenším počtom obytných miestností a minimálnymi obytnými plochami, znížil sa rozsah povinného vybavenia budov na bývanie, * Doc. Ing. Ján Svrček, CSc., Žilinská univerzita, Stavebná fakulta, KPSaU 18 ZNALECTVO 1-2/1998

21 BUDOVY NA BÝVANIE uvádza sa nomenklatúra zariadení vhodných na integráciu do polyfunkčných bytových domov, doplnili sa zásady navrhovania foriem bývania iného (nižšieho) štandardu, flexibilnosť ustanovení normy umožňuje výstavbu budov na bývanie rôznej kvality a vybavenia podľa trhových a regionálnych podmienok. Predmet normy: norma platí pre navrhovanie budov na bývanie (bytové domy, rodinné domy, polyfunkčné bytové domy a nové byty) aobytných častí budov iného účelu. Pre rekonštrukcie a modernizácie platí primerane. V ďalšom sa budeme zaoberať najdôležitejšími ustanoveniami tejto normy. 2. TERMÍNY A DEFINÍCIE Norma prináša termín budovy na bývanie: budovy určené na trvalé bývanie, v ktorých viac ako polovica z celkovej podlahovej plochy všetkých miestností pripadá na byty (vrátane plochy domového vybavenia určeného pre obyvateľov jednotlivých bytov). Členia sa na rodinné a bytové domy. Bytový dom: budova na bývanie pozostávajúca zo štyroch a viacerých bytov prístupných zo spoločného domového komunikačného priestoru, so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie. Rodinný dom: budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie; môže mať najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Rozdielnosť pojmu budova na bývanie (norma) a obytný dom (vyhláška) nie je len v názve, ale aj v obsahu. Vyhláška v 1a [3] prináša pojem obytný dom, pre ktorý sa požaduje, aby viac ako 2/3 súčtu podlahovej plochy všetkých miestností v dome pripadali na byty. Pojmu bytové domy vo vyhláške zodpovedá pojem ostatné obytné domy. Pojem rodinný dom je definovaný zhodne, avšak vo vyhláške je definovaný širšie, lebo sú tu zahrnuté požiadavky budov na bývanie. Obytná časť budovy: časť budovy, ktorá obsahuje byty alebo byt určený na trvalé bývanie; obytná časť budovy má mať samostatný vstup z verejného priestranstva. Byt: obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím určený na trvalé bývanie. Ide o pragmatickejšie definovanie bytu, lebo oproti vyhláške sa nevyžaduje skúmanie, či ide o miestnosti v súlade s rozhodnutím stavebného úradu. Obytná miestnosť: miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa požiadavky na trvalé bývanie. Musí spĺňať nasledovné kritériá: a) najmenšia podlahová plocha je 8 m 2, ak tvorí byt jedna miestnosť, musí mať podlahovú plochu najmenej 16 m 2, b) má priame osvetlenie, c) má priame alebo dostatočne účinné nepriame vetranie, d) má priame alebo dostatočne účinné nepriame vykurovanie, e) má dostatočnú tepelnú a zvukovú izoláciu obklopujúcich konštrukcií. Požiadavky na svetlú výšku a podchodnú výšku sú zrejmé z obr. 1. Tieto požiadavky nemajú záväzný charakter v zmysle 3 zákona o česko-slovenských technických normách a požiadaviek Hlavného hygienika SR [2]. Podlažie: časť budovy vymedzená dvoma najbližšie nad sebou nasledujúcimi horizontálnymi deliacimi konštrukciami. Rozlišovanie podlaží na nadzemné a podzemné je zrejmé z obr. 2. Podzemné podlažie je také, ktoré má úroveň podlahy alebo jej časti nižšie ako 0,8 m pod najvyšším bodom priľahlého terénu v páse širokom 5,0 m po obvode budovy na bývanie. Obr. 1 Požiadavky na svetlé výšky obytných miestností Poznámka autora: Kritérium pre určenie podzemného podlažia sa odporúča použiť aj pre budovy určené na iný účel než na bývanie. Podkrovie: vnútorný priestor domu prístupný z posledného nadzemného podlažia vymedzený konštrukciou krovu a ďalšími sta- 19

22 BUDOVY NA BÝVANIE vebnými konštrukciami, určený je na účelné využitie. Na obr. 2 je znázornený príklad podkrovia, ktorého časť prekračuje obrys vymedzený konštrukciou krovu - teda je vymedzený inou stavebnou konštrukciou - napr. plochou strechou a časťou obvodového múra. Prístupy k budovám na bývanie musia kapacitne a technicky vyhovovať pre pohyb osôb s obmedzenou schopnosťou pohybu, pre požiarnu a obslužnú techniku, pre plynulú a bezpečnú prevádzku. Odstupy susedných objektov a posudzovaných budov na bývanie navzájom musia spĺňať hygienické požiadavky, požiadavky požiarnej ochrany, civilnej ochrany a údržby budov. 4. FUNKČNÉ, STAVEBNOS VEBNOTECHNICKÉ A BEZPEČNOS ČNOSTNÉ POŽIADAVKY NA N NAVRHOVANIE BUDOV V NA BÝVANIE Obr. 2 Názvoslovie podlaží v budovách na bývanie Povala: vnútorný priestor domu vymedzený strešnou konštrukciou, ktorý je prístupný obvykle z posledného nadzemného podlažia bez účelového využitia na bývanie. Príslušenstvo bytu: vedľajšie miestnosti, ktoré plnia funkcie komunikačné, hospodárske alebo slúžia na osobnú hygienu. V norme je príslušenstvo bytu vymedzené voľnejšie, napr. umožňuje tu zahrnúť aj pivnicu v bytovom dome, vo vyhláške je príslušenstvo bytu vymedzené príkladmo, čo môže viesť k tomu, že pivnica nie je zahrnutá do príslušenstva bytu. Pre úplnosť sa uvádza, že pojem príslušenstvo je jednoznačne definovaný v 121 Občianskeho zákonníka. 3. UMIESTŇO TŇOVANIE BUDOV NA A BÝVANIE DO ÚZEMIA Potvrdzuje sa požiadavka, že budovy na bývanie sa umiestňujú vobytných a zmiešaných zónach sídelných útvarov a pripúšťa sa ich umiestňovanie výnimočne aj v extraviláne a vo voľnej prírode. Podmienky umiestňovania sú stanovené v rozhodnutí o umiestnení stavby. Umiestňovanie budov na bývanie do územia musí rešpektovať ekologický, urbanistický, architektonický charakter, bezpečnostné, technické a klimatické podmienky prostredia a požiadavky na zdravé životné podmienky. Pre umiestňovanie budov na bývanie z hľadiska požiarnej bezpečnosti a pre prístupové komunikácie (vjazdy, podjazdy) vrátane nástupných plôch pre požiarnu techniku platia ustanovenia STN a STN Funkčné F a archit chitektonické požiada žiadavky - najdôležit žitejšie ustano anovenia Budovy na bývanie sa musia navrhnúť a realizovať tak, aby svojimi úžitkovými a technicko-konštrukčnými vlastnosťami slúžili bezpečne svojmu účelu počas predpokladanej životnosti. Rozmery, usporiadanie a vybavenie budov a bytov musí byť také, aby poskytli obyvateľom prijateľné podmienky na odpočinok, spánok, prípravu potravy, konzumáciu, odkladanie zásob a ďalšie činnosti, ktoré s bývaním súvisia a môžu sa vykonávať v obytných budovách. V budovách na bývanie je možné navrhovať také nebytové priestory a technické vybavenie, ktoré sú zlučiteľné s funkciou bývania. V budovách na bývanie sa nesmú umiestňovať prevádzky, pri ktorých hrozí nebezpečenstvo výbuchu, požiaru, zamorenia okolia škodlivinami, zápachmi, nadmerným hlukom a otrasmi alebo riziko nebezpečného žiarenia. Pri navrhovaní skladov horľavých kvapalín v množstve nevyhnutne potrebnom na prevádzku budov na bývanie platí STN V budovách na bývanie je povolené navrhovať garáže osobných automobilov a jednostopových motorových vozidiel tak, aby neboli umiestnené nad bytmi. Ak k obytnej budove prilieha verejný chodník, musí byť horná hrana parapetov obytných miestností najmenej mm nad týmto chodníkom, obr. 4.C alebo musí byť medzi domom a chodníkom najmenej mm široká plocha zelene. V novonavrhovaných budovách na bývanie má byť vzdialenosť priečelí, v ktorých sú okná obytných miestností, aspoň mm od okraja cesty alebo miestnej komunikácie. Vexistujúcej zástavbe sa pri aplikácii tohto ustanovenia prihliada na miestne podmienky. Domové komunikácie v bytových domoch nesmú byť užšie ako mm. Domové komunikácie musia vyhovovať požiadavkám STN Musia umožňovať prepravu predmetov s rozmermi mm x 600 mm x mm do všetkých bytov. Podchodná výška musí byť najmenej mm. Každá budova na bývanie musí mať zabezpečené zariadenie na hygienicky bezchybné a požiarne bezpečné odstraňovanie a uskladňovanie domového odpadu. Zariadenia na domový odpad mimo domu musia byť umiestnené v primeranej vzdialenosti od budovy na bývanie a od verejnej komunikácie a majú byť pripojené komunikačnou prípojkou. ZNALECTVO 1-2/1998

23 BUDOVY NA BÝVANIE Príslušenstvom domového vybavenia majú byť odstavné plochy pre motorové osobné automobily v primeranom množstve v závislosti od počtu bytov. Odporúča sa najmenej 1 odstavná plocha na byt. 4.2 Hygienické, ekologické a stavebnofyzikálne požiada žiadavky na vnútor orné pros ostredie Ide o záväzné ustanovenia, ktorých aplikácia môže byť v znaleckej praxi častejšie posudzovaná, preto sa im budú venovať osobitné príspevky. 4.3 PožiadaP žiadavky na bezpečnosť budov v na bývanie Jednotlivé časti budov na bývanie a budovy ako celok musia byť stabilné (staticky bezpečné) a nesmú ohroziť statickú bezpečnosť okolitých objektov. Budovy na bývanie sa musia riešiť tak, aby dlhodobo odolávali chemickým, fyzikálnym, poveternostným a biologickým vplyvom. Budovy na bývanie sa musia riešiť s ohľadom na osoby s obmedzenou schopnosťou pohybu, vyhl. č. 192/94 Z.z. [4]. Časti budov vystupujúce z roviny priečelia (napr. balkóny, loggie, arkiere) nesmú ohrozovať prevádzku na verejných priestranstvách. Výška umiestnenia ich spodného obrysu nad chodníkom je najmenej mm a nad cestou aspoň mm, obr. 3. Obr. 3 Výstupné usporiadanie časti budov vystupujúcich z priečelia Parapety okien v obytných miestnostiach, pod ktorými je voľný vonkajší priestor hlbší ako 500 mm musia byť min. 850 mm vysoké alebo musia byť doplnené zábradlím, obr. 4. B. Obr. 4 Výškové usporiadanie okien 5. BYTOVÉ B DOMY Zhľadiska usporiadania domovej komunikácie sa rozlišujú tri základné druhy bytových domov: a) schodišťové, b) pavlačové a chodbové, c) kombinované. Ak sú v niektorej z protiľahlých častí stien susedných budov na bývanie (s výnimkou stavieb umiestňovaných v stavebných prielukách existujúcej zástavby a v priamom kontakte s existujúcou zástavbou) okná obytných miestností, nesmie byť odstup bytových domov menší ako výška vyššej steny. Podobne sa určujú odstupy budov na bývanie od iných objektov. Vstupné dvere do bytového domu a vnútorné dvere zádveria musia byť široké najmenej 900 mm. Najmenšia povolená priechodná šírka schodišťových ramien hlavných schodíšť bytového domu je mm. 6. RODINNÉ R DOMY Podľa spôsobu zástavby a uplatnenia v urbanistickej štruktúre sa rozoznávajú rodinné domy: a) izolované, b) dvojdomy, c) radové, d) átriové, e) terasové. Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi má byť 10 m, nesmie však byť menšia ako 7 m. Vzdialenosť rodinného domu od spoločnej hranice nesmie byť menšia ako 3 m, výnimočne môže stavebný úrad znížiť túto vzdialenosť na 2 m. Toto opatrenie sa netýka odstupových vzdialeností podľa STN a STN Požiadavky na odstupové vzdialenosti z hľadiska požiarnej bezpečnosti nie sú týmto dotknuté. Hlavný vstup do rodinného domu má mať zádverie. Vstupné dvere do rodinného domu majú byť najmenej 800 mm široké. Najmenšia dovolená priechodná šírka schodišťového ramena rodinného domu je 900 mm. Z hľadiska domového vybavenia rodinný dom musí mať: a) zariadenie na hygienické a požiarne vyhovujúce uskladnenie odpadkov, b) listové schránky dostupné z verejného priestoru. Ostatné odporúčané vybavenie: c) odstavnú plochu pre osobné auto na každý byt, d) komory na uskladnenie predmetov a potravín, e) priestory na vykurovanie s príslušenstvom, f) priestory na domáce práce (dielne, priestory na pranie a sušenie bielizne a pod.), g) garáž, h) hospodárske priestory, i) relaxačné priestory. 21

24 ROZBOR PROBLEMATIKY VECNÉHO BREMENA - 1. ČASŤ Literatúra: [1] STN Budovy na bývanie, jún 1998 [2] Zákon č. 142/1991 Zb. o česko-slovenských technických normách v znení zákona č. 632/1992 Zb. záväzné na základe požiadavky Hlavného hygienika SR Ministerstva zdravotníctva SR [3] Vyhl. č. 465/1991 Zb. v znení vyhl. č. 608/1992 Zb. a vyhl. č. 265/1993 Z.z. MF SR o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov [4] Vyhl. č. 192/1994 Z.z. MŽP SR o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu (Pokračovanie nabudúce) Lektoroval: Ing. Ľubomír Hurajt Ľubomír Hurajt * ROZBOR PROBLEMATIKY VECNÉHO BREMENA - 1. ČASŤ 1.. Úvod Úprava občianskoprávnych vzťahov prispieva k napĺňaniu občianskych práv a slobôd, najmä ochrany osobnosti a nedotknuteľnosti vlastníctva. Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva: - držať, - užívať, - používať jeho plody a úžitky a - nakladať s ním. Základným vecným právom je: Vlastnícke právo, ktoré tvorí jednu z nevyhnutných podmienok existencie a fungovania tržného hospodárstva. Je právom absolútnym, pôsobí voči všetkému a odpovedá mu povinnosť všetkých ostatných subjektov nerušiť vlastníka vo výkone jeho práva k veci. Predmetom vlastníckeho práva môže byť akákoľvek vec v právnom zmysle. K vlastníckemu právu sa spravidla radí aj držba vecí inou osobou ako vlastníkom (nie však vždy). Vecné práva k veciam cudzím, ako sú: - záložné právo, respektíve predzáložné právo (slúži k zaisteniu pohľadávky), - právo zádržné - kto je povinný vydať hnuteľnú vec, môže ju zadržať, aby zaistil svoju splatnú peňažnú pohľadávku voči tomu, ktorému je povinný vec vydať, - právo odpovedajúce vecným bremenám. V súvislosti so zmenou hospodárskeho prostredia v našej spoločnosti v posledných rokoch sa okrem iných zmien výrazne zvýšil aj rozsah používania zvláštneho majetkoprávneho inštitútu - vecného bremena. Tento zvýšený záujem o právo zodpovedajúce vecnému bremenu je v priamej súvislosti so zvýšeným záujmom o uplatnení vlastníckych práv k nehnuteľnostiam fyzickými a právnickými osobami, ktoré boli dlhé roky potlačované pri uprednostňovaní užívacích vzťahov k nehnuteľnostiam. So zvýšeným rozsahom používania zároveň vzrástlo i riziko chýb aomylov vo výklade a uplatňovaní tohoto pojmu, a to nielen u laickej verejnosti. Častým je napr. zabúdanie vecných bremien vzniknutých za platnosti predchádzajúcich kódexov. Transformácia týchto bremien do súčasných právnych a technických podmienok je mnohokrát veľmi obtiažna a vyžaduje si dobrú znalosť problematiky. Vecné bremeno má však široký rozsah, ale zároveň aj svoje vymedzené mantinely. 2. Predme edmet t vecného v bremena Vecné bremeno je vecné právo, ktoré obmedzuje vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať, alebo niečo konať (latinsky pati, facere, non facere). Podstatným obsahom vecného bremena je zaťaženie vlastníka nehnuteľnosti, čiže obmedzenie jeho výkonu vlastníckeho práva. Existuje základné rozlíšenie vecných bremien: a) vecné práva pôsobiace in rem (vo veci) - zhrňujú takú skupinu, ktorou sa oprávnenému subjektu umožňuje využívať hodnotu cudzej nehnuteľnosti. Každý vlastník určitej nehnuteľnosti má užívacie právo vyplývajúce z vecného bremena. Tieto oprávnenia prechádzajú na nového nadobúdateľa vlastníckeho práva (právo chôdze, prechodu, brodu, čerpanie vody zo studne, zvod dažďovej vody apod.). b) vecné práva pôsobiace in personam (v osobe) - umožňujú využívať hodnotu cudzej nehnuteľnosti v prospech konkrétnej osoby, preto neprechádza toto právo na žiadneho právneho nástupcu. Existencia tohto druhu vecných bremien je spojená s existenciou oprávneného subjektu. S jeho zánikom (smrť fyzickej osoby, zánik právnickej osoby) zaniká tiež vecné bremeno (právo doživotného užívania nehnuteľnosti, výťažok z hospodárenia a pod). * Ing. Ľubomír Hurajt, znalec, vedúci sekcie stavebníctva ÚSI ŽU v Žiline 22 ZNALECTVO 1-2/1998

25 ROZBOR PROBLEMATIKY VECNÉHO BREMENA - 1. ČASŤ Možno tiež konštatovať, že vecné bremeno sa zriaďuje vtedy, ak nie je možné alebo vhodné predmet záujmu riešiť štandardnými majetkoprávnymi spôsobmi, napr. odkúpením alebo nájmom. Výrazný význam vecného bremena pre susedské práva spočíva vtom, že práve prostredníctvom týchto bremien sa môže riešiť celý rad situácií medzi vlastníkmi susediacich nehnuteľností. Právna úprava problematiky vecných bremien je obsiahnutá v občianskom zákonníku, zákon č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, konkrétne v ustanovení 151n až 151p. Z dikcie 151n vyplýva, že vecné bremeno môže obmedziť iba vlastníka nehnuteľných vecí, ktorými sú podľa ustanovenia 119 ods. 2 občianskeho zákonníka z. č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov pozemky a stavby spojené so zemou pevnými základmi. Vecné bremeno je spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo surčitou osobou charakterizovanou jej vzťahom k určitej nehnuteľnosti. S obecným chápaním vecného bremena sa však dostáva do rozporu tak závažná právna norma, ako je stavebný zákon, ktorý v súvislosti s vyvlastnením uvádza zriaďovanie práva odpovedajúceho vecnému bremenu k pozemkom a stavbám, bez toho, aby rozlišoval stavby hnuteľné a nehnuteľné. Okrem nehnuteľností v zmysle vyššie uvedených ustanovení sa vkatastri nehnuteľností evidujú v súlade s ustanovením zákona č. 72/1994 Zb., ktorým sa upravujú niektoré spoluvlastnícke vzťahy k budovám a vlastnícke vzťahy k bytom a nebytovým priestorom a doplňujú niektoré zákony (zákon o vlastníctve bytov), v znení neskorších predpisov aj byty, teda aj vecné bremeno vzťahujúce sa kbytom. Vlastný pojem vecné bremeno upravil občiansky zákonník č. 141/1950 Zb. a prevzali ho i jeho neskoršie úpravy. Od doby jeho účinnosti je teda potrebné v listinách presne formulovať predmet bremena, aby nemohlo dôjsť k omylu, že ide o dohodnutie osobného záväzku povinného. Rovnako je potrebné dbať na to, aby nebola používaná predchádzajúca (predošlá) terminológia, napr. z občianskeho zákonníka z roku 1811 (služobnosť, požívanie, právo vozovej cesty, uvaliť ťarchu stavby na cudziu stavbu, služobná nehnuteľnosť, panujúca nehnuteľnosť a pod.)., ale používať výhradne pojem vecné bremeno spresnou formuláciou jeho obsahu arozsahu. Právo odpovedajúce vecnému bremenu musí mať opakujúci charakter. Obsahom vecného bremena nemôžu teda byť práva, pri ktorých nejde o opakujúci sa výkon. Také práva sú napr. právo spätného predaja alebo spätnej kúpy, výhrada lepšieho kupca, zákaz odcudzenia mimo stanovený okruh osôb a pod. 3. VývV ývoj j vecného v bremena Vminulosti sa prevody nehnuteľností a vznik rôznych vecných práv k nim uskutočnili na základne ústneho dohovoru. Vlastnícke prevody či vznik a zánik vecných práv týkajúci sa verejného majetku bol neskôr vyhlasovaný na zemských snemoch. Inštitút vecných bremien je súčasťou slovenského právneho poriadku od začiatku päťdesiatych rokov, kedy došlo v občianskom zákonníku č. 141/1950 Zb. k zjednoteniu vtedajších úprav služobností a reálnych bremien a na ich základe k zavedeniu vecných bremien. Obecný zákonník občiansky zo dňa 1. júna 1811 pozná názov (pojem) právo služobnosti (podriadenosti). Právom podriadenosti sa vlastník zaväzuje strany svojej veci v prospech inej osoby niečo znášať alebo opomínať. Je to právo vecné, účinné proti každému držiteľovi služobnej veci. Služobnosti sa delili na: - pozemkové (právo služobnosti spojené s držbou pozemku) Pri pozemkových služobnostiach sa rátalo s dvoma držiteľmi pozemkov, z ktorých jednému ako záväznému prináležal majetok služobný, druhému ako oprávnenému majetok panujúci. - osobné (užívanie vecí, používanie a bývanie) - poľné (mať na cudzom pozemku chodník, priehon dobytka, čerpanie vody, lámanie kameňa, kopanie vápna...) - domovné (odvod odkvapu na cudzom pozemku, trám alebo krokvu zapustiť do cudzej steny...) Od roku 1871 sa právne pomery vrátane vecných práv a bremien k nehnuteľnostiam u iného ako verejného majetku začali zapisovať do pozemkových a neskôr do železničných kníh, ktoré boli založené r Rôzne služobnosti a iné vecné bremená existujúce vprospech právneho subjektu, teda oprávnenie spojené s vlastníctvom nehnuteľností sa vyznačovalo v liste A (list majetkovej podstaty) oprávneného. Opačné bremená v podobe povinnosti a v neprospech vlastníka nehnuteľnosti sa vyznačovali v liste C (list závad) povinného. Forma zápisu tvorila na pohľad obdobné, avšak nie významovo totožné procesné inštitúty, ktoré poznal knižný zákon (obecný knižný zákon č. 95/1855 r.z.), na základe ktorého sa robili zápisy predchádzajúcich vecných práv do pozemkových kníh spravovaných knižným úradom, ktorého vedenie bolo zverené až do r prednostovi súdu. Rokom 1950 prestala platiť táto právna úprava naväzujúca na obecný občiansky zákonník z r a nadobudnutím účinnosti z. č. 141/1950 Zb. a na ňu nadväzujúcich predpisov bol učinený pokus ponechať vyznačovanie vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam na ľubovôli účastníka zmluvy. Zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam bola podriadená schváleniu orgánov štátnej správy. Naopak, pre vyznačovanie ostatných právnych vzťahov k nehnuteľnostiam bolo k nadobudnutiu vecne právneho účinku (napr. u záložného práva alebo u vecných bremien) potrebné predložiť príslušnú listinu k zápisu do pozemkovej knihy alebo uložiť na súde. Prax ukázala, že bolo neprijateľné pokiaľ išlo o vzťahy medzi občanmi a zavedením tzv. poplatkovej registrácie zmlúv štátnym notárstvom v r bola predznamenaná cesta k úprave registrácie zmlúv občianskym zákonníkom č. 40/1964 Zb. po stránke majetkovoprávneho významu registrácie a z. č. 93/1963 Zb. - notárskym poriadkom po stránke procesnej. Koncipovaná bola tak, že išlo o zvláštne riadenie v rámci civilného procesu vedeného justičným orgánom - štátnym notárstvom. Z tejto úpravy sa vymkli právne vzťahy k nehnuteľnostiam vo vlastníctve štátu, s kto- 23

26 ROZBOR PROBLEMATIKY VECNÉHO BREMENA - 1. ČASŤ rými môhli hospodáriť štátne organizácie a vo vlastníctve družstva. Boli upravené hospodárskym zákonníkom a v praxi zákonom o evidencii nehnuteľnosti. Uvedený dualizmus právnej úpravy vzťahov k nehnuteľnostiam bol celkom odstránený až z. č. 513, pričom v medziobdobí bola dosiahnutá jednotná úprava vecných bremien novelou občianskeho zákonníka vykonanou z.č. 131/1982 Zb., ktorú však hospodárska sféra v praxi veľmi nevyužívala. Kvalitatívne nová situácia nastala s účinnosťou spomínaného občianskeho zákonníka z. č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľnosto a o zápise vlastníckych práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Občiansky zákonník precizoval inštitút vecného bremena a opäť zaviedol jeho zápis do katastra nehnuteľností zákonom č. 162/1995 Z.z. okatastri nehnuteľnosto a o zápise vlastníckych práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a osobitne potom jej vykonávacia vyhláška č. 79/1996 Zb., ktorou sa vykonáva zákon č. 162/1995 Z.z. Zápisom sa rozumie: - vklad - záznam - poznámka alebo jej vymazanie Katastrálny úrad urobí záznam o existencii vecného bremena a záložného práva do 30 dní po doručení rozhodnutia štátneho orgánu alebo inej listiny potvrdzujúcej alebo osvedčujúcej vzťahy. 4. Možnosť vzniku u vecného v bremena Ustanovenie 151 občianskeho zákonníka z.č. 40/1964 v znení neskorších predpisov s využitím ustanovenia 134 stanovuje tieto spôsoby vzniku vecného bremena: - písomnú zmluvu - na základe závete v spojení s výsledkami konania (pojednávania) o dedičstve - schválenou dohodou dedičov - výkonom práva (vydržaním) - zo zákona - rozhodnutím príslušného orgánu Tento výpočet spôsobov vzniku vecného bremena je taxatívny a nemožno ho bez zákonnej úpravy rozšíriť. Písomnou zmluvou vzniká v súčasnosti väčšina vecných bremien. Písomnú formu vyžaduje zákon, nedodržanie by spôsobilo absolútnu neplatnosť zmluvy. Pre uzatvorenie zmluvy o zriadenie vecného bremena obecne platí ustanovenie 34 a násl., osobitne ustanovenie 43 a násl. občianskeho zákonníka z. č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. Prax ukazuje, že k vzniku vecných bremien zmluvou dochádza väčšinou v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, iba v menšom množstve sú vyhotovené zmluvy špeciálne na vecné bremená. Vzhľadom k závažnosti je zmluvný spôsob vzniku vecných bremien podrobnejšie popísaný na inom mieste. 24 Dedičstvom vzniká vecné bremeno obdobným mechanizmom ako iné majetkoprávne vzťahy k nehnuteľnostiam. Pri doterajších zmenách vecných bremien a vzniku nových v súvislosti s vyjednávaním o dedičstvo sa postupuje v dohode dedičov. Výsledky jednania o dedičstvo a dohody dedičov riešia príslušné ustanovenia právnych predpisov. Vydržaním vzniká vecné bremeno v prípadoch, kedy oprávnený držiteľ, t.zn. ten, kto vykonáva právo pre seba v dobrej viere o tom, že mu právo patrí, využíva tohoto práva nepretržite počas desiatich rokov. Do spomínanej doby sa započítava aj doba, počas ktorej mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca. Vydržaním nie je možné získať právo odpovedajúce vecnému bremenu k nehnuteľnostiam vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb, či v prípade porušenia právneho poriadku iným spôsobom. Zo zákona vzniká vecné bremeno v špecifických prípadoch stavieb na cudzom pozemku alebo stavbe, kedy vlastníkom (správcom) týchto stavieb vznikajú voči vlastníkom cudzích nehnuteľností určité práva a povinnosti. Ako príklad je možno uviesť oprávnenie organizácie spojov podľa ustanovenia 12 zákona č. 110/1964 Zb. o telekomunikáciách v znení neskorších predpisov. Podľa nej prináleží organizáciám spojov vo verejnom záujme zriaďovať a prevádzkovať na cudzích nehnuteľnostiach telekomunikačné vedenie nad zemné i podzemné vrátane potrebných oporných a vytyčovacích bodov, vstupovať a vchádzať v nevyhnutne nutnom rozsahu pri projektovaní, vykonávaní prevádzky, opravách alebo odstraňovaní prekážajúcich stromov. Rozhodnutím príslušného orgánu vznikajú vecné bremená v dvoch prípadoch: - rozhodnutím súdu - rozhodnutím správneho orgánu, pokiaľ príslušný zákon však vymedzuje rozsah vecného bremena, ale toto bremeno vzniká vydaním správneho rozhodnutia (stavebného povolenia) a zaniká so stavbou, alebo príslušný zákon neobsahuje ustanovenie o rozsahu a vzniku vecného bremena. Príkladom prvej skupiny sú rozhodnutia súvisiace s vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva, s vyvlastnením apod. Príkladom druhej skupiny je oprávnenie k cudzím nehnuteľnostiam podľa zákona č. 79/1957 Zb. o výrobe, rozvode a spotrebe elektriny (elektrizačný zákon), v znení neskorších predpisov, ďalej podľa zákona č. 89/1987 Zb., o výrobe, rozvode a spotrebe tepla, v znení neskorších predpisov. Zákon č. 67/1960 Zb. o výrobe, rozvode a využití vykurovacích plynov (plynárenský zákon) v znení neskorších predpisov a vládne nariadenie č. 29/1959 Zb. o oprávneniach k cudzím nehnuteľnostiam pri stavbách a prevádzke podzemných potrubí pre pohonné látky a ropu odkazujú na príslušné ustanovenia elektrizačného zákona. Spomínané právne predpisy však niektoré vecné bremená uvádzajú, ale stavebné povolenie je možné vymedziť širšie. ZNALECTVO 1-2/1998

27 ROZBOR PROBLEMATIKY VECNÉHO BREMENA - 1. ČASŤ Ako ďalší príklad charakterizujúci druhú skupinu je možno uviesť zákon č. 138/1973 Zb., o vodách, v znení neskorších predpisov a zákon č. 130/1974 Zb. o štátnej správe vo vodnom hospodárstve, zákona č. 70/1998 Z.z. o energetike a o zmene zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov. Úprava vzniku, zániku a zmeny vecných bremien sa vtomto prípade riadi obecnou právnou úpravou podľa 151n až 151p občianskeho zákonníka z. č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. Rozsah a obsah vecných bremien teda rieši príslušné správne rozhodnutie, zvyčajne povolenie stavebného úradu. 5. Povinný P a oprávnený Povinným alebo tiež povinnou osobou je vždy fyzická alebo právnická osoba, ktorá je vlastníkom príslušnej nehnuteľnosti či bytu, alebo vykonáva práva podľa zvláštneho predpisu, ktoré sú rovnoprávne s vlastníckymi právami a ktorá je povinná strpieť uplatňovanie práv odpovedajúcich vecným bremenám. Oprávneným, alebo tiež oprávnenou osobou je konkrétne určená fyzická alebo právnická osoba, v ktorej prospech sa vecné bremeno zriaďuje. Vecné bremeno zriadené v prospech konkrétne neurčenej osoby alebo bez vzťahu k vlastníctvu určitej nehnuteľnosti je v rozpore so zákonom. Vecné bremeno môže vzniknúť buď v prospech vlastníka nehnuteľnosti či bytu, alebo v prospech určitej osoby. Príkladom prvej formy sú napr. právo chôdze, prechodu, čerpanie vody zo studne, zvod dažďovej vody a pod., pri druhej forme je to potom právo doživotného užívania bytu a pod. Právom prvej skupiny je oprávnený každý vlastník nehnuteľnosti a zmena vlastníka nemá vplyv na ďalšiu existenciu vecného bremena, pri druhej skupine právo neprechádza na právnych nástupcov. Zaťaženie nehnuteľnosti vecným bremenom je nakladaním (dispozíciou) s nehnuteľnosťou a v prípade spoluvlastníctva môže každý zo spoluvlastníkov s ňou disponovať len v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu. Okrem osôb, v ktorých prospech je vecné bremeno zriadené, môžu právo odpovedajúce vecnému bremenu (napr. právo prechodu cez pozemok) užívať aj iné osoby, ktoré k oprávnenému prichádzajú na návštevu. Ide o právo odvodené od práva oprávnenej osoby, nie však o zriadenie práva vecného bremena pre tieto tretie osoby. 6. Náležit žitosti (postup tupy) obsahu zmlúv Ako už bolo uvedené, väčšina vecných bremien vzniká písomnou zmluvou. Každá zmluva musí byť spísaná presne, zrozumiteľne, konkrétne a úplne, aby nedošlo k sporu medzi účastníkmi. Musí obsahovať presné vymedzenie obsahu a rozsahu vecného bremena a pre eventuálne vymáhanie pri neplnení povinnosti tiež rozsah a spôsob výkonu vecného bremena. Ďalšou časťou obsahu zmlúv je ustanovenie, kedy sa vecné bremeno zriaďuje za úplatu či bezúplatne. Ak toto chýba, považuje sa vecné bremeno za bezúplatné. V zmluve treba dohodnúť, že oprávnený je povinný niesť primerané náklady na údržbu a opravy nehnuteľnosti či bytu arozsah týchto nákladov. Doporučuje sa presná špecifikácia a nielen všeobecná formulácia výšky nákladov. Predmetom zmluvy je tiež doba trvania vecného bremena a to vpodobe: - konkrétneho časového údaja, alebo - ukončovacie či odkladacie doložky (napr. dočasný priechod do času vybudovania vhodnejšieho vchodu, do termínu kolaudácie stavby a pod.). 7.. VyznačV yznačenie vecného v bremena v katastri nehnuteľnos eľnosti Povinnosť vyznačiť predmet vecného bremena do katastra nehnuteľností je uložený v 151o a 151p občianskeho zákonníka z. č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. Spôsob vyznačenia je potom špecifikovaný v zakone č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastnických práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a osobitne potom jej vykonávacia vyhláška č. 79/1996 Zb., ktorou sa vykonáva zákon č. 162/1995 Zb. Z uvedených ustanovení vyplýva, že vkladom do katastra nehnuteľností vzniká právo odpovedajúce vecnému bremenu na základe zmluvy o oprávnení, ktoré odpovedá vecnému bremenu. Ak vznikne vecné bremeno iným než zmluvným spôsobom, vyznačuje sa do katastra nehnuteľností záznamom. Pre bezproblémový výsledok riadenia je potrebné zdôrazniť nutnosť svedomitého dodržiavania základného desatora: 1. Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti (povinnú osobu) v prospech niekoho iného (oprávnené osoby) tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. 2. Právo odpovedajúce vecnému bremenu musí mať opakujúci charakter. 3. Vecné bremeno vzniká písomnou zmluvou, dedením, vydržaním, zo zákona, rozhodnutím príslušného orgánu. 4. Vydržať nie je možné právo odpovedajúce vecnému bremenu k nehnuteľnostiam vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb. 5. Výkon vecného bremena nesmie odporovať právnemu poriadku. 6. Ak vznikne vecné bremeno rozhodnutím príslušného orgánu a je v ňom stanovený obsah, rozsah a výkon práva odpovedajúceho vecnému bremenu, môže druhý účastník prípadné pripomienky uplatniť v podobe oprávneného prostriedku. 7. Vecné bremená sa zriaďujú za úplatu i bezúplatne podľa dohody účastníkov. Bez ohľadu na spôsob vzniku vecného bremena má vlastník nehnuteľnosti (povinná osoba) nárok na primeranú náhradu a môže sa jej prípadne domáhať i súdom. 8. Trvanie vecného bremena môže byť časovo obmedzené. 9. Predmetom vkladu do KN sú všetky vecné bremená bez ohľadu na spôsob ich vzniku. 25

28 ROZBOR PROBLEMATIKY VECNÉHO BREMENA - 1. ČASŤ 10. Nevyhotovenie geometrického plánu nespôsobuje neplatnosť zmluvy o zriadení vecného bremena ani nemožnosť vkladu práva do KN, ak je rozsah vecného bremena dostatočne určený iným spôsobom. 8. Spôsoby y zániku u vecného v bremena Podľa ustanovenia 15p občianskeho zákonníka z. č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov s využitím ustanovenia ďalších právnych noriem z. č. 162/1995 Z.z. o katastri a zápisoch vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), môže vecné bremeno zaniknúť týmito spôsobmi: písomnou zmluvou uplynutím doby (času) trvania vecného bremena stanovené v zmluve o vzniku vecného bremena schválenou dohodou dedičov rozhodnutím súdu v prípadoch, kedy zmenou pomeru vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, a to buď: - obmedzením alebo zrušením vecného bremena za primeranú náhradu - nahradenie vecného plnenia plnením finančným vznikom skutočností rušiacich právo (napr. úmrtím v prípade oprávnenia konkrétnej osoby, zbúraním stavby či zrušením zariadenia a pod.). rozhodnutím správneho orgánu, ktorý vydal rozhodnutie o vzniku vecného bremena, v prípadoch výraznej zmeny pomeru panujúcich v čase vzniku vecného bremena spojením osoby oprávnenej a povinnej, napr. kúpou susednej nehnuteľnosti doposiaľ zaťaženej vecným bremenom v prospech kupujúceho premlčaním Právny režim riešenia zániku vecného bremena je obdobný režimu vzniku. Ak čas trvania vecného bremena nie je v zmluve uvedený, platí, že vecné bremeno trvá neustále do času, kým zanikne niektorým z ďalej uvedených spôsobov. Záver Vďalšom čísle časopisu budú uvedené príklady výpočtu náhrad za zriadenie vecného bremena. Použitá literatúra: [1] Zákon č. 40/1964 Zb., občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. [2] Zákon č. 72/1994 Zb., ktorým sa upravujú niektoré spoluvlastnícke vzťahy k budovám a niektoré vlastnícke vzťahy kbytom a nebytovým priestorom, a doplňujú niektoré zákony (zákon o vlastníctve bytov), v znení neskorších predpisov. [3] Zákon č. 265/1992 Zb., o zápisoch vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam, v znení neskorších predpisov. [4] Zákon NR SR č. 162/1995 Z.z., o katastri nehnuteľnosti a zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) [5] Vyhláška Úradu geodézie a kartografie č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 162/1995 Z.z. [6] Zákon č. 110/1964 Zb., o telekomunikáciach, v znení neskorších predpisov. [7] Zákon č. 79/1957 Zb., o výrobe, rozvode a spotrebe elektriny (elektrizačný zákon), v znení neskorších predpisov. [8] Zákon č. 79/1987 Zb., o výrobe, rozvode a spotrebe tepla, v znení neskorších predpisov. [9] Zákon č. 67/1960 Zb., o výrobe, rozvode a využití vykurovacích plynov (plynárenský zákon), v znení neskorších predpisov. [10] Vládne nariadenie č. 29/1973 Zb., o oprávneniach k cudzím nehnuteľnostiam pri stavbách a prevádzke podzemného potrubia pre pohonné látky a ropu. [11] Zákon č. 138/1973 Zb., o vodách, v znení neskorších predpisov. [12] Zákon č. 130/1974 Zb., o štátnej správe vo vodnom hospodárstve, v znení neskorších predpisov. [13] BIČOVSKÝ, J. - HOLUB, M.: Občan a vlastníctvo v čs. právnom poriadku. Panorama, Praha [14] HOLUB, M. - BIČOVSKÝ, J. - WURSTOVÁ, J.: Nové susedské práva. Panoráma, Praha, [15] BIČOVSKÝ, J. - HOLUB, M.: Občiansky zákonník. Linde, Praha, [16] KINDL, M.: K niektorým problémom výkladu zákona o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku. In: Právo a zákonnosť č. 10/1991, Praha, Lektoroval: JUDr. Miroslav Rusnak Kde niet poznania minulosti, nemôže byť vízia budúcnosti. L. A. Sabatier 26 ZNALECTVO 1-2/1998

29 STAVEBNÝ ZÁKON A S NÍM SÚVISIACE PREDPISY - POKRAČOVANIE Č. 2 Milan Vyparina * STAVEBNÝ ZÁKON ASNÍM SÚVISIACE PREDPISY - POKRAČOVANIE Č. 2 V predchádzajúcich častiach sme sa zaoberali prvou časťou stavebného zákona. V pokračovaní si postupne rozoberieme druhú časť zákona a to stavebný poriadok. 5. Stavebný S poriadok Základné pojm jmy Vzhľadom k tomu, že stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia, alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu, musíme si pripomenúť základné pojmy tak ako sú definované v slovenskom stavebnom práve Za stavbs vby y sa považu ažujú všetky stavbs vby y bez zreteľ eľa a na ich: a) stavebnotechnické vyhotovenie, napr. budovy, veže, stožiare, silá, zásobníky, nádrže, studne, komunikácie, tunely, mosty, lávky, nástupištia a rampy, podzemné i nadzemné vedenia, tribúny, oplotenia, pomníky, b) účel, napr. stavby na bývanie, občianskeho vybavenia, stavby pre výrobu a skladovanie, pre dopravu, rozvod energií, stavby pre vodné hospodárstvo a zariadenia pre civilnú obranu, stavby na rekreáciu, c) čas trvania trvalé stavby, dočasné, pri ktorých sa vopred obmedzí čas ich trvania, napr. stavby zariadení staveniska, stavby zriaďované na krátkodobý účel, stavby umiestňované na pozemkoch výhľadovo určených na iné využitie a pod Zmenami dokončených ončených stavieb s sú: a) nadstavby, ktorými sa stavby zvyšujú, b) prístavby, ktorými sa stavby pôdorysne rozširujú a ktoré sú navzájom prevádzkovo spojené s doterajšou stavbou, c) stavebné úpravy, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby, napr. prestavby, vstavby, podstatné zmeny vnútorného zariadenia, podstatné zmeny vzhľadu stavby Zmenami stavieb s pred ich dokončením ončením sa rozumejú zmeny proti stavebnému povoleniu, prípadne proti dokumentácii stavby overenej stavebným úradom v stavebnom konaní Jednoduchými stavbami s sú: a) stavby na bývanie, pokiaľ ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m 2, pokiaľ majú najviac 4 byty, jedno podzemné a tri nadzemné podlažia, vrátane podkrovia. (treba si uvedomiť, že toto nie je definícia rodinného domu), b) stavby na individuálnu rekreáciu, c) prízemné stavby a stavby zariadenia staveniska, pokiaľ ich plocha nepresahuje 300 m 2 a výška 15 m, d) prípojky na verejné rozvodné siete a kanalizáciu, e) oporné múry, f) podzemné stavby, pokiaľ ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m 2 a hĺbka 6 m. Za jednoduché stavby sa nepovažujú stavby: skladov horľavín a výbušnín, stavby pre civilnú obranu, požiarnu ochranu, sklady uránového priemyslu a jadrovoenergetických zariadení Drobnými stavbami s sú, stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie a to najmä: a) prízemné stavby, pokiaľ ich zastavaná plocha nepresahuje 16 m 2 a výška 4,5 m, napr. kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia pre nádoby na odpadky, stavby pre chov drobného zvieratstva, poľnohospodárske drobné stavby, vrátnice, šatne, umyvárne, hygienické zariadenia, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne a stavby športových za-riadení, b) podzemné stavby, pokiaľ ich zastavaná plochy nepresahuje 16 m 2 a hĺbka 3,0 m, napr. pivnice, žumpy bez prepadu, c) stavby organizácií na lesnej pôde slúžiacej na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva pokiaľ ich zastavaná plocha nepresahuje 30 m 2 a výška 5,0 m, napr. prenosné jednoduché prístrešky, kŕmidlá, kŕmidlá s pohyblivou strechou, kŕmne linky, posedy, zvážnice, sklady krmív, náradia alebo hnojiva, d) oplotenie, e) pripojenie drobných stavieb na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby, f) nástupné ostrovčeky hromadnej verejnej dopravy, prechody cez chodníky a na susedné pozemky, priepusty. Za drobné stavby sa nepovažujú stavby: garáží, skladov horľavín a výbušnín, stavby pre civilnú obranu, požiarnu ochranu, sklady uránového priemyslu a jadrovoenergetických zariadení, stavby domových čistiarní odpadových vôd Stavebným S pozemk emkom Sa rozumie časť územia určená územným plánom zóny, alebo územným projektom zóny, územným plánom sídelného útvaru spracovaným v mierke 1:5000, alebo vo väčšej mierke, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný hlavnou stavbou. Pre znalcov zvlášť dôležitá definícia pre 15 cenového predpisu. * Ing. Milan Vyparina, znalec, SLSP, a.s. 27

30 STAVEBNÝ ZÁKON A S NÍM SÚVISIACE PREDPISY - POKRAČOVANIE Č StavenisS enisko - je miesto určené na uskutočnenie stavby alebo udržiavacích prác. Zahŕňa stavebný pozemok, prípadne v určenom rozsahu aj iné pozemky alebo ich časti. 5.2 Oddiel 1 - oprávnenie na uskut utočňovanie staviebs Oprávnenie na usk utočňo očňovanie staviebs Stavať pre iného stavebníka môže iba právnická osoba alebo fyzická osoba, ktorá má oprávnenie na stavebné alebo montážne práce podľa osobitných predpisov a zabezpečí výkon činnosti stavbyvedúceho odborne spôsobilou osobou, Právnická osoba alebo fyzická osoba môže stavať stavbu pre svoju potrebu aj keď stavebné alebo montážne práce nie sú predmetom jej činnosti ak zabezpečí výkon činnosti stavebného dozoru odborne spôsobilou osobou, Jednoduchú stavbu môže uskutočňovať fyzická osoba ako stavebník svojpomocou, prípadne za výpomoci ďalších fyzických osôb, ak zabezpečí primerané technické vybavenie a stavebný dozor nad uskutočňovaním stavby odborne spôsobilou osobou, pokiaľ sám nie je odborne spôsobilý dozor vykonávať. 5.3 Oddiel 2 - osobitná spôsobilosť s na niektor oré é činnosti vo o výstavbe vbe Vybrané činnosti vo výstavbe, ktoré majú rozhodujúci vplyv pre ochranu verejných záujmov pri príprave, projektovaní alebo uskutočňovaní stavieb, môžu vykonávať iba osoby, ktoré na ne preukázali odbornú spôsobilosť skúškou a dostali preukaz odbornej spôsobilosti. Sú to tieto vybrané činnosti: a) vypracovanie územnoplánovacích podkladov a územnoplánovacej dokumentácie, b) projektovanie stavieb, c) statické výpočty nosných konštrukcií stavieb, d) výkon činnosti stavbyvedúceho a výkon činnosti stavebného dozoru, e) prieskum, skúšanie a diagnostika stavieb. 5.4 Oddiel 3 - VýrV ýrobky pre e stavbus Zhotoviteľ (dodávateľ) stavby musí pre stavbu použiť len výrobky, ktoré majú také vlastnosti, aby po dobu predpokladanej existencie stavby bola pri bežnej údržbe zaručená požadovaná mechanická pevnosť a stabilita, požiarna bezpečnosť, hygienické požiadavky, ochrana zdravia a životného prostredia, bezpečnosť pri užívaní, ochrana proti hluku a úspora energie. Pri overovaní vlastností výrobkov sa postupuje podľa zákona 30/1968 Zb. o štátnom skúšobníctve v znení neskorších predpisov a zákona 174/1968 o štátnom odbornom dozore nad bezpečnosťou práce v znení neskorších predpisov Oddiel 4 - PovoľP oľovanie stavieb, s zmien stavieb s a udržia žiavacích acích prác Stavebné S povolenie olenie Stavby, ich zmeny a udržiavacie práce sa môžu uskutočňovať len podľa stavebného povolenia. Stavebné povolenie sa vyžaduje pri stavbách každého druhu, bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách. Stavebné povolenie musí byť vydané tam kde nepostačuje ohlásenie stavby, alebo kde stavebný zákon toto povolenie nevyžaduje Ohlasovacia acia povinnosť Ohlásenie stavebnému úradu postačí: pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie, pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti, pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť, jej vzhľad alebo životné prostredia apri všetkých udržiavacích prácach na stavbe ktorá je kultúrnou pamiatkou. Každý stavebník drobných stavieb, stavebných úprav a udržiavacích prác je povinný ich uskutočnenie vopred písomne oznámiť obci (mestu). Pri ohlásení drobných stavieb a stavebných úprav môže stavebník vykonať tieto až po obdržaní písomného oznámenia spolu s overeným situačným náčrtom, že proti ich uskutočneniu nemá námietky. Pri udržiavacích prácach platí právna zásada, že pokiaľ obec, mesto do 30 dní po ohlásení nezakáže ich vykonanie, možno ich začať realizovať. Stavebník pri ohlásení drobnej stavby, stavebných úprav a udržiavacích prác musí uviesť: jednoduchý technický popis, druh, účel rozsah a miesto stavby, druh a parcelné číslo pozemku s doložením dokladu o vlastníctve, kto bude stavbu uskutočňovať, či nebude potrebné za účelom výstavby použiť susedné pozemky, vykreslenie umiestnenia stavby na pozemku, určenie stavebného dozoru, označenie stavby, na ktorej stavebné alebo udržiavacie práce budú vykonané, pri prácach na kultúrnej pamiatke musí byť doložené vyjadrenie orgánu štátnej pamiatkovej starostlivosti. ZNALECTVO 1-2/1998

31 STAVEBNÝ ZÁKON A S NÍM SÚVISIACE PREDPISY - POKRAČOVANIE Č. 2 Oznámenie obce, mesta o tom, že proti vykonaniu drobnej stavby alebo stavebnej úpravy nemá námietky, nemá povahu správneho rozhodnutia a vybavuje sa listom, ktorý nemá predpísanú formu. Ak obec, mesto určí, že drobnú stavbu je možné vykonať len na základe stavebného povolenia je stavebník povinný doložiť žiadosť predpísanými náležitosťami a požiadať stavebný úrad o stavebné povolenie 5.6. Stavebné S povolenie olenie ani ohlasovacia acia povinnosť sa nevyžadu vyžadujú: pri banských dielach, banských stavbách pod povrchom a pri stavbách v povrchových lomoch a skrývkach, pokiaľ podliehajú schvaľovaniu a dozoru orgánov štátnej banskej správy podľa banských predpisov, pri nadzemných a podzemných vedeniach verejných telekomunikačných sietí, vrátane oporných a vytyčovacích bodov, pri krátkodobých prenosných zariadeniach ako sú predajné stánky, konštrukcie a zariadenia na slávnostnú výzdobu a osvetlenie budov, pri scénických stavbách pre film a televíziu, pri geodetických drevených a prenosných meračských vežiach, signáloch a pyramídach, pri konštrukciách chmelníc a vinohradov, pri stavebných úpravách elektrických vedení bez obmedzenia napätia, pokiaľ sa nemení ich trasa, pri ostatných udržiavacích prácach (mimo 55, odst.2c) Žiadosť o stavebné povolenie olenie Žiadosť o vydanie stavebného povolenia podáva stavebník buď na celú stavbu alebo postupne na časť stavby, ktorá po dokončení bude schopná samostatného užívania. Stavebníkom môže byť fyzická alebo právnická osoba. Žiadosť ostavebné povolenie môže podať len vtedy, ak preukáže, že je vlastníkom pozemku určeného územným rozhodnutím k zastavaniu, alebo že má k takémuto pozemku iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom stavbu. Pri stavebnej úprave, nadstavbe a udržiavacích prácach môže byť stavebníkom aj užívateľ stavby, ale musí predložiť o tom písomnú dohodu s vlastníkom stavby. U podzemných stavieb nemusia stavebníci preukazovať právo k pozemku, ani súhlas vlastníkov alebo užívateľov stavieb, ktoré na nich spočívajú, ak ide o také podzemné stavby, ktoré funkčne ani svojou konštrukciou nijako nesúvisia so stavbami na pozemkoch, ani s prevádzkou na nich a ktoré nemôžu ovplyvňovať ich využitie k účelu, ku ktorému boli pozemky určené Povinný P obsah žiadosti: meno a adresa stavebníka, druh, účel a miesto stavby, predpokladaný termín dokončenia stavby, pri dočasnej stavbe dobu jej trvania, parcelné čísla a druhy (kultúra) stavebného pozemku a susedných pozemkov s uvedením vlastníckych alebo iných práv, podľa katastra nehnuteľností, prípadne iných pozemkov, ktoré sa majú použiť ako stavenisko, spracovateľa projektovej dokumentácie stavby s oprávnením, spôsob vykonania stavby (dodávateľsky, svojpomocou), základné údaje o stavbe, jej členení, technickom alebo výrobnom zariadení, budúcej prevádzke a jej vplyve na životné prostredie a súvisiacich opatreniach, zoznam a adresy účastníkov stavebného konania, ktoré sú stavebníkovi známe, (prí líniových a rozsiahlych stavbách s veľkým počtom účastníkov sa neuvádzajú), Prílohy: územné rozhodnutie, ak ho vydal iný orgán ako stavebný úrad, doklad, ktorým stavebník preukazuje vlastnícke alebo iné právo k pozemkom, doklady o rokovaniach s orgánmi štátnej správy a s účastníkmi stavebného konania, pokiaľ sa vopred viedli o stavbe (stanoviská a zápisy z rokovaní), Vyhlásenia autorizovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie stavby (stavebný dozor), projektová dokumentácia, ktorá obsahuje najmä: 1. Sprievodnú správu so základnými údajmi o stavbe, 2. Súhrnnú technickú správu z ktorej musí byť dostatočne zrejmé: navrhované urbanistické, architektonické a stavebnotechnické riešenie stavby, jej konštrukčných častí a použitie stavebných materiálov, požiarno bezpečnostné riešenie, nároky na vodné hospodárstvo, energie, dopravu, likvidáciu odpadov a riešenie napojenia stavby na jestvujúce inžinierske siete a kanalizáciu, údaje o jestvujúcich ochranných pásmach nadzemných a podzemných objektoch vrátane inžinierskych sietí, pri stavbách s prevádzkovým, výrobným alebo technickým zariadením údaje o tomto zariadení, o koncepcii skladovania, riešení vnútornej dopravy a plôch pre obsluhu, údržbu a opravy, usporiadanie staveniska a bezpečnostné opatrenia, ak ide o uskutočňovanie prác za mimoriadnych podmienok, splnenie podmienok na ochranu zdravia a životného prostredia ustanovených podľa osobitných predpisov, 3. Celkovú situáciu stavby (zastavovací plán) v mierke 1:200 až 1:500 s vyznačením všetkých vzťahov, 4. Stavebné výkresy podzemných a inžinierskych objektov z ktorých je zrejmý: doterajší a navrhovaný stav, pôdorysy, rezy, pohľady v mierke spravidla 1:100 obsahujúce jednotlivé druhy konštrukcií stavby a ich častí (napr. základy, nosné konštrukcie...), 29

32 STAVEBNÝ ZÁKON A S NÍM SÚVISIACE PREDPISY - POKRAČOVANIE Č. 2 polohové a výškové usporiadanie stavby a všetkých priestorov, schematické vyznačenie vnútorných rozvodov a inštalácií, technické zariadenia - kotolne, výťahy a pod., úpravy a riešenia predpísané na osobitné zabezpečenie stavieb z hľadiska civilnej obrany a požiarnej ochrany, výrobné zariadenia, ich rozmiestnenie, napojenie, 5. Projekt organizácie výstavby Stavebné S konaniek Stavebný úrad po obdržaní žiadosti o vydanie stavebného povolenia má ihneď začať stavebné konanie. Stavebný úrad preskúma, či podaná žiadosť o stavebné povolenie: poskytuje dostatočný podklad pre posúdenie navrhovanej stavby, jej zmeny alebo udržiavacích prác na nej, zabezpečuje splnenie podmienok určených územným rozhodnutím, či PD je vypracovaná oprávnenou fyzickou alebo právnickou osobou, obsahuje doklad o vlastníctve, poprípade o inom práve, ktoré by oprávňovalo stavebníka k realizácii stavby na určenom pozemku, alebo existujúcej stavbe preukazovalo jeho právo s ňou nakladať. Ak nie sú tieto podmienky splnené je povinný vyzvať stavebníka, aby predloženú žiadosť doplnil, prípadne upravil v stanovenej lehote. Nesplnenie takejto výzvy v určenej lehote je dôvodom pre zastavenia stavebného konania. Pri zistení, že dokumentácia nebola vypracovaná oprávneným subjektom, alebo stavebník nepreukázal vlastnícke alebo iné práva k pozemkom alebo stavbe, konanie bez ďalšieho zastaví. Pokiaľ stavebný úrad zistí, že žiadosť a dokumentácia sú úplné a poskytujú dostatok podkladov pre posúdenie navrhovanej stavby, určí dátum ústneho konania spojeného s miestnym zisťovaním. Toto oznámi účastníkom doručením do vlastných rúk najmenej 7 dní pred ústnym konaním. Účastníkmi konania sú stavebník, právnické a fyzické osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susedných pozemkov a stavieb ak vlastnícke alebo iné práva k týmto môžu byť stavebným povolením dotknuté. Účastníkom je aj osoba navrhnutá na výkon činnosti stavebného dozoru. Stavebný úrad vždy prizve na stavebné konanie pri bytových domoch nájomcov bytov a nebytových priestorov, ktorých nájomné práva môžu byť stavebným povolením dotknuté. Stavebný úrad môže prizvať na stavebné konanie aj projektanta a zhotoviteľa. V stavebnom konaní, obdobne ako v územnom konaní platí koncentračná zásada, a to nielen pre účastníkov konania, ale aj pre spolupôsobiace dotknuté orgány štátnej správy. To znamená, že títo 30 musia podať námietky, resp. stanoviská najneskôr pri ústnom konaní a v prípade, že bolo od neho upustené, tak v termíne, ktorý určil stavebný úrad v oznámení o začatí konania. K námietkam účastníkov konania, ktoré títo uplatnili po stanovenej lehote, stavebný úrad neprihliada. Námietky účastníkov konania stavebný úrad musí posúdiť a pokiaľ sú v jeho kompetencii musí o nich rozhodnúť. Ak vznesené námietky sú občianskoprávne alebo iné a nedôjde k dohode, stavebný úrad konanie preruší a odkáže účastníkov na súd, alebo iný príslušný orgán. Vstavebnom konaní stavebný úrad preskúma súlad dokumentácie stavby: s podmienkami územného rozhodnutia, so záujmami spoločnosti: s požiadavkami na ochranu životného prostredia, so všeobecnými stavebnotechnickými požiadavkami na výstavbu, vrátane podmienok pre osoby s obmedzenou schopnosťou pohybu, s požiadavkami komplexnosti a plynulosti výstavby a či je zabezpečené včasné vybudovanie infraštruktúry, či boli v projektovej dokumentácii výrobnej stavby navrhnuté technické opatrenia na zníženie objemovej aktivity radónu v stavebných objektoch, kto bude stavbu uskutočňovať a či je zabezpečené odborné vedenie stavby a stavebný dozor Stavebné S povolenie: olenie: Podľa výsledkov vykonaného stavebného konania sa vydáva stavebné povolenie, ktoré obsahuje najmä: 1. meno (názov stavebníka), 2. druh a účel povoľovanej stavby, 3. parcelné čísla stavebných pozemkov, podľa katastra nehnuteľností, na ktorých sa stavba povoľuje 4. podmienky uskutočnenia stavby, prípadne aj užívania stavby alebo odstránenia stavby najmä: ochranu záujmov spoločnosti, predovšetkým životného prostredia, súlad projektu zo všeobecnými technickými požiadavkami na výstavbu a s inými predpismi a technickými normami, lehotu dokončenia stavby, dodržanie podmienok a požiadaviek orgánov štátnej správy uplatnených v stavebnom konaní, umiestnenie stavby, ak územné rozhodnutie bolo zlúčené so stavebným povolením, spôsob uskutočňovania stavby - osoba zodpovedná za odborné vedenie stavby a osoba vykonávajúca stavebný dozor nad stavbou, 5. rozhodnutie o námietkach účastníkov konania. Stavebný úrad môže ďalej určiť: predloženie podrobnejšej projektovej dokumentácie, ZNALECTVO 1-2/1998

33 ÚZEMNÝ PLÁN VEĽKÉHO ÚZEMNÉHO CELKU BANSKOBYSTRICKÉHO KRAJA oznámenie určitých štádií stavby k vykonaniu štátneho stavebného dohľadu, predloženie dokladov, odborných expertíz a posudkov, podrobnejšie požiadavky na uskutočnenie stavby a zásahy do architektúry - farby, krytina a pod., nevyhnutný rozsah plôch a pozemkov, ktoré budú tvoriť súčasť staveniska, tým ktorí majú vlastnícke alebo iné práva k susedným nehnuteľnostiam, aby po určitý čas znášali vykonávanie niektorých prác zo svojich pozemkov alebo stavieb (ťarcha na stavbu). Vydaním stavebného povolenia sa zakladá stavebníkovi právo uskutočniť stavbu, zmenu stavby alebo udržiavacie práce. Stavebné povolenie stráca platnosť, ak sa so stavbou nezačalo do dvoch rokov odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť, pokiaľ stavebný úrad v odôvodnených prípadoch neurčil dlhšiu lehotu na začatie stavby. Proti stavebnému povoleniu sa môže odvolať každý účastník konania do 15 dní od doručenia povolenia. Stavebný úrad môže sám svoje stavebné povolenie na základe odvolania zmeniť, alebo zrušiť. Ak tak neurobí, musí postúpiť spisový materiál na vyšší stavebný orgán. V rámci mimo odvolacieho konania môže právoplatné stavebné povolenie, proti ktorému sa už nemožno odvolať, na podnet účastníka stavebného konania, preskúmať Ministerstvo životného prostredia SR. Obdobne môžu aj správne súdy na podklade žaloby, preskúmať právoplatné stavebné povolenie, proti ktorému sa už nemožno odvolať a vyniesť príslušný rozsudok, ktorým sú viazané aj orgány štátnej správy. Pokračovanie č. 3 bude uverejnené v nasledujúcom čísle časopisu. Miroslav Hric * ÚZEMNÝ PLÁN VEĽKÉHO ÚZEMNÉHO CELKU BANSKOBYSTRICKÉHO KRAJA Zásady koncepcie územného plánu vychádzajú z prírodných a územnotechnických podmienok územia, zo súčasnej štruktúry osídlenia, z navrhovanej predstavy optimálneho riešenia urbanisticko-dopravno-infraštrukturálneho skeletu tvorby krajiny a z dôsledného akceptovania hodnôt životného prostredia. Stav urbanizácie kraja a možnosti jej ďalšieho vývoja sú limitované špecifickými prírodnými podmienkami. Pre Banskobystrický kraj je typická veľká rozmanitosť geomorfologickej modelácie od vysokohorských polôh hrebeňov Nízkych Tatier na severe, cez členitú strednú časť so striedaním horských masívov a údolí, po mierne zvlnené až rovinné nížinné polohy na južnom okraji územia. Prírodné podmienky ovplyvňujú aj hustotu osídlenia, ktorá dosahuje priemer 70 obyvateľov / 1 km 2, ktorá je najnižšia zo všetkých krajov v Slovenskej republike. V sídelnej štruktúre kraja sú zastúpené takmer všetky typy sídelných formácií od miest strednej veľkosti cez malé mestá, vidiecke obce horského a rovinného typu až po rozsiahle územia rozptýleného lazníckeho osídlenia. Najväčší počet obcí, 34 % je vo veľkostnej skupine od 200 do 500 obyvateľov, 22 % je vo veľkostnej skupine do 200 obyvateľov a 23 % je vo veľkostnej skupine od 500 do obyvateľov. V týchto obciach žije takmer 24 % obyvateľov kraja. Viac ako 21 % obyvateľov žije v mestách s až obyvateľmi. V jedinom meste s viac ako obyvateľmi, Banskej Bystrici, žije takmer 13 % obyvateľov kraja. V národnostnom zložení obyvateľstva prevažujú osoby slovenskej národnosti (cca 84 %). Druhou najpočetnejšou je maďarská národnosť (cca 13 %), ktorá má výraznejšie zastúpenie v okresoch Lučenec, Revúca, Rimavská Sobota a Veľký Krtíš. Významnú etnickú skupinu tvoria obyvatelia rómskeho pôvodu, ktorých najväčší počet žije v okresoch Brezno, Poltár, Revúca a Rimavská Sobota. Na území kraja je vyformovaných niekoľko ťažiskových priestorov, ktoré tvoria nosnú kostru urbanistickej štruktúry a sú navzájom previazaných komunikačno-sídelnými rozvojovými osami. Nosnou rozvojovou osou je údolie Hrona s rozvinutou ekonomickou základňou, s nadväznými rozvojovými osami v priestore Zvolen - Lučenec - Rimavská Sobota. Návrh územného plánu rieši formovanie ťažísk osídlenia na celoštátnej, nadregionálnej a regionálnej úrovni. Hlavným ťažiskom osídlenia celoštátneho až medzinárodného významu je priestor s centrami Banská Bystrica a Zvolen. Toto územie má územnotechnické, ekonomické a sociálne podmienky pre optimálny rozvoj celoštátne významnej sídelnej štruktúry. Nevyhnutným predpokladom jeho rozvoja je urýchlené vybudovanie štvorpruhovej komunikácie v úseku Žiar nad Hronom - Nitra a ukončenie elektrifikácie a zdvoj koľajnenie železničnej trate Nové Zámky - Banská Bystrica. * Ing. Miroslav Hric, znalec, Krajský úrad Banská Bystrica 31

34 ÚZEMNÝ PLÁN VEĽKÉHO ÚZEMNÉHO CELKU BANSKOBYSTRICKÉHO KRAJA Ťažiskami nadregionálneho až celoštátneho významu sú zvolensko-detvianske ťažisko, žiarsko-žarnovické ťažisko a lučeneckorimavskosobotské, ktoré vytvára predpoklady pre intenzívny rozvoj južnej časti Banskobystrického kraja. Ťažiskami regionálneho významu sú banskoštiavnické ťažisko, breznianske ťažisko, revúckojelšavské ťažisko, hnúšťansko-tisovecké ťažisko, lučenecko-poltárske ťažisko, veľkokrtíšsko-modrokamenské ťažisko a žarnovicko-novobanské ťažisko. Návrh rozvoja sídelnej štruktúry vychádza z predpokladov demografického vývoja v území. Počet obyvateľov kraja k bol Podiel mestského (55 %) a vidieckeho obyvateľstva (45%) v kraji je pomerne vyrovnaný. Najvyšší podiel mestského obyvateľstva žije v okresoch Banská Bystrica (75 %), Zvolen (73 %), Detva (70 %) a Banská Štiavnica (62 %). Vyrovnaný podiel je v okresoch Lučenec, Revúca, Rimavská Sobota a Žiar nad Hronom. Výrazne nižší podiel mestského obyvateľstva je v okresoch Krupina (42 %), Brezno (35 %), Veľký Krtíš (33 %) a Poltár (25 %). V období medzi rokmi 1991 až 1996 zaznamenalo pokles počtu obyvateľov iba mesto Tisovec. Nárast viac ako 2 % zaznamenalo 13 z24 miest kraja. Z toho veľmi výrazný nárast (o %) počtu obyvateľov zaznamenali malé mestá Jelšava, Sliač a Nová Baňa. Z vývoja prirodzeného a migračného pohybu obyvateľstva sledovaného Štatistickým úradom Slovenskej republiky (ŠÚSR) je zrejmá tendencia postupného znižovania počtu obyvateľov. V roku 1996 zaznamenal Banskobystrický kraj úplne zanedbateľný prírastok obyvateľstva vo výške menej ako 0,1. V zmysle záverov aktualizovanej projekcie obyvateľstva do roku 2015, ktorú spracoval ŠÚSR v roku 1996, bol stanovený navrhovaný počet obyvateľov Banskobystrického kraja v roku 2015 na obyvateľov, čo je mierny pokles oproti roku 1991 a pokles o cca obyvateľov oproti roku Potreba bytov pre tento počet obyvateľov pri dosiahnutí obývanosti 2,8 obyvateľov /1 byt v roku 2015 je trvalo obývaných bytov. Vypočítaný potrebný čistý prírastok bytov za obdobie od roku 1991 do roku 2015 v Banskobystrickom kraji je bytov. Hospodárstvo. Územie kraja tvorí 13 okresov, ktoré sa z hľadiska hospodárskych aktivít nevyvíjali rovnomerne. Ťažiskovým priestorom urbanizácie kraja je údolie Hrona s významnými sídelnými a výrobnými centrami v okresoch Banská Bystrica, Zvolen a Žiar nad Hronom. Až dve tretiny územia kraja patria medzi menej rozvinuté a zaostávajúce. Hospodárska štruktúra kraja má vysoký podiel terciárneho sektora (51,6 %), v ktorom je pomerne vyrovnaný podiel trhových anetrhových služieb. Podiel primárneho sektoru je 15,4 % a sekundárneho sektoru 33 %. K priemyselne najrozvinutejším patria okresy Banská Bystrica, Zvolen a Žiar nad Hronom, menej rozvinutá a slabšie diverzifikovaná je priemyselná výroba v okresoch Brezno, Detva, Krupina, Lučenec, Rimavská Sobota a Žarnovica. Najslabšia je priemyselná základňa okresov Banská Štiavnica, Poltár, Revúca a Veľký Krtíš. Pre intenzívnejší rast priemyselnej 32 základne na území kraja je potrebné iniciovať a podporiť diverzifikačné tendencie v dislokácii výrobných zariadení v okresoch Brezno a Poltár, vytvoriť podporné podmienky pre formovanie priemyselnej základne v okresoch Banská Štiavnica a Krupina, účinnými opatreniami z pozície štátnych orgánov motivovať aktivizáciu priemyselnej základne v okresoch Lučenec, Revúca, Rimavská Sobota a Veľký Krtíš. Rozvoj priemyselných odvetví bude zameraný predovšetkým na existujúcu štruktúru jednotlivých výrobných odvetví, na využívanie jestvujúcich výrobných areálov, priestorov a prevádzok. V oblasti poľnohospodárstva je potrebné zamerať sa: na zabezpečenie vyváženého rozvoja prostredníctvom nevyhnutných zmien formy a intenzity produkčného využívania poľnohospodárskej pôdy v sťažených výrobných podmienkach a zosúlaďovanie intenzívnych a ekologických hľadísk výroby, na podporu snáh o zachovanie špecifických foriem poľnohospodárstva v nekonkurenčných, najmä horských a podhorských oblastiach, ako podmienok pre zachovanie existencie a optimálneho rozvoja krajinotvorných, ekologických a sociálnych funkcií vo vzťahu k charakteristickému vidieckemu a rozptýlenému osídleniu. V oblasti terciárneho sektora je potrebné sa zamerať na rozvoj služieb pre cestovný ruch vo vzťahu k možnostiam ponuky prírodného prostredia Banskobystrického kraja, ktorý je charakteristický vysokým plošným podielom chránených území prírody, kultúrnym a historickým potenciálom a ponukou škály rekreačných a športových aktivít. Súčasné využitie rekreologického potenciálu je najvyššie v okresoch Banská Bystrica, Brezno, Zvolen a Žiar nad Hronom. Veľmi nízke je v okresoch Krupina a Poltár. Podpora rozvoja rekreácie a cestovného ruchu v riešení spočíva v návrhu funkčno-priestorového systému odvetvia a v stanovení zásad a návrhu regulatívov jeho rozvoja. V kraji je navrhnutých 6 oblastí cestovného ruchu, ktorých ťažiskovými centrami sú mestá Banská Bystrica, Banská Štiavnica, Lučenec a Zvolen, výhľadovo mestá Brezno, Krupina, Revúca, Rimavská Sobota a Veľký Krtíš. Oblasti sa členia na 38 rekreačných krajinných celkov s východiskovými centrami. Prioritnou zásadou rozvoja ubytovacej a obslužnej vybavenosti pre rekreáciu a turistiku je jej potrebné presúvanie z prírodného prostredia do urbanizovaného prostredia jednotlivých sídiel a jestvujúcich rekreačných útvarov. Pre výhľadové obdobie je možno predpokladať, že sa budú aj naďalej uplatňovať súčasné vývojové tendencie, v ktorých bude prevládať snaha priblížiť sektorovú skladbu systému hospodárstva vyspelých štátov. To sa prejaví poklesom primárneho sektora, stabilizáciou sekundárneho sektora a výrazným nárastom terciárneho sektora. Rovnomerný rozvoj hospodárskej základne na území kraja sa odrazí na znižovaní miery nezamestnanosti, ktorá bola k na úrovni 15,6 %. Najvyššiu mieru nezamestnanosti mali okresy Lučenec 20,5 %, Revúca 22,9 %, Rimavská Sobota 29,8 % a Veľký ZNALECTVO 1-2/1998

35 ÚZEMNÝ PLÁN VEĽKÉHO ÚZEMNÉHO CELKU BANSKOBYSTRICKÉHO KRAJA Krtíš 20,7 %. V deviatich okresoch z trinástich prevyšuje miera nezamestnanosti celoslovenský priemer, ktorý bol na začiatku roku ,44 %. Pomerne priaznivá situácia je v súčasnosti len v okresoch Banská Bystrica, Banská Štiavnica, Detva, Zvolen a Žiar nad Hronom. Doprava Vo vzťahu k susediacim krajom sú brzdami rozvoja Banskobystrického kraja geomorfologické bariéry prejavujúce sa vo významných dopravných prepojeniach cez horské sedlá s Trenčianskym, Žilinským, Prešovským a Košickým krajom a vysoko prekročenou priepustnosťou komunikačného koridoru sprístupňujúceho Nitriansky kraj, Bratislavský kraj. Všetky významné dopravné koridory prechádzajúce Slovenskom sú vedené mimo územia Banskobystrického kraja. Podiel ciest diaľničného typu (štvorpruh), dvojkoľajných a elektrifikovaných železničných tratí, ako aj hustota nadradenej dopravnej siete výrazne zaostáva za celoslovenským priemerom. Obmedzená dopravná prístupnosť nedovoľuje optimálne využívať jeho surovinový, ekonomický arekreačný potenciál. Zásadami riešenia dopravného systému Banskobystrického kraja sú: návrh trás súvislých cestných ťahov a železničných tratí na vyššej hierarchickej a kvalitatívnej úrovni, zlepšenie dopravnej obsluhy zaostávajúcich okresov Banská Štiavnica, Poltár, Revúca a Veľký Krtíš návrhom nových trás, respektíve zvýšením ich hierarchickej úrovne súčasných trás komunikácií, z hľadiska naliehavosti budovania nových dopravných ciest a rekonštrukcií existujúcich, prednostné zabezpečenie tých úsekov komunikácií, ktoré kapacitne nevyhovujú. Sú to predovšetkým: v cestnej doprave: - cesta č. I/65 úsek: hranica Nitrianskeho kraja - Šášovské Podhradie úsek: Šášovské Podhradie - hranica Žilinského kraja - cesta č. I/50 úsek: Zvolen - Lučenec - Tornaľa - hranica Košického kraja úsek: hranica Trenčianskeho kraja - Žiar nad Hronom - cesta č. I/59 úsek: hranica Žilinského kraja - Banská Bystrica - cesta č. I/66 úsek: Banská Bystrica - hranica Nitrianskeho kraja úsek: Banská Bystrica - Brezno - cesta č. II/577 úsek: Banská Bystrica - hranica Žilinského kraja (prekategorizovanie do ciest I. tr.) - zabezpečenie územnej rezervy pre výhľadovú realizáciu južného cestného ťahu v úseku Bratislava - Nové Zámky - Šahy - hranica Nitrianskeho kraja - Veľký Krtíš - Lučenec (E 571) s pokračovaním do Košíc. vželezničnej doprave: - vybudovanie (modernizácia) južného ťahu Nové Zámky - Zvolen - Lučenec - Jesenské - Tornaľa - smer Košice na parametre trasy pre medzinárodnú kombinovanú dopravu, - elektrifikácia a zdvojkoľajnenie trate Banská Bystrica - Zvolen, - zabezpečenie výhľadovej rezervy územia pre vedenie vysokorýchlostnej trate Bratislava - Nitra - Zvolen - Lučenec - Košice. Na najvýznamnejších úsekoch cestných ťahov sa v období po roku 2015 navrhujú korekcie trás obchvatmi sídiel a zmena typu ciest na cesty s obmedzeným vstupom (rýchlostné cesty). Zhľadiska rozvoja dopravne zatienených a hospodársky slabých okresov je navrhovaná homogenizácia cestnej siete preradením ciest II. triedy do cestnej siete I. triedy prevažne na území južných okresov kraja. Ochrana prírody Územie Banskobystrického kraja patrí k špičkovým regiónom z hľadiska kvalít prírodného prostredia a krajinnej štruktúry. Nachádzajú sa v ňom tri národné parky (Nízke Tatry, Muránska planina a Slovenský raj) a pripravuje sa prekategorizovanie Chránenej krajinnej oblasti Veľká Fatra na národný park, Chránené krajinné oblasti Cerová vrchovina, Poľana, Ponitrie, Štiavnické vrchy apripravujú sa na vyhlásenie do roku 2015 CHKO Krupinská planina a po roku 2015 CHKO Kremnické vrchy, Drienčanský kras, Balocké vrchy a Poiplie. Územie kraja je bohaté na národné prírodné rezervácie, prírodné rezervácie, národné prírodné pamiatky, prírodné pamiatky a veľký počet chránených priestorov, lokalít a objektov s nižším stupňom ochrany. Územie Banskobystrického kraja má charakter kultúrnej krajiny priestorovo silne diferencovanej. Územná ochrana zabezpečujúca zachovanie rozmanitosti podmienok a foriem života a vytvorenie podmienok na ich trvalé udržanie, obnovovanie a racionálne využívanie prírodných zdrojov, záchrana prírodného dedičstva, charakteristického vzhľadu krajiny a udržanie ekologickej stability sú riešené rešpektovaním všetkých vyhlásených a navrhovaných chránených území, ale aj rešpektovaním území, ktoré svojou zachovalosťou prírodnej zložky majú predpoklady na začlenenie do kategórie chránená krajinná oblasť. Takmer 40 % rozlohy kraja má mimoriadne kvalitnú krajinnú štruktúru, 49 % územia má charakter vyváženej krajinnej štruktúry a11 % plochy územia má charakter intenzívnej poľnohospodárskej krajiny, v ktorej navrhované zvýšenie podielu krajinnej zelene a revitalizácia vodných tokov pozitívne ovplyvní súčasný nepriaznivý stav. Ekologická a environmentálna situácia v Banskobystrickom kraji závisí od druhu a intenzity ekonomických aktivít, charakteru osídlenia a čiastočne aj od dosahu diaľkových vplyvov. Z hľadiska čistoty ovzdušia patrí k problémovým územiam oblasť Banskej Bystrice, Žiarska kotlina, Hnúšťa - Tisovec, Jelšava - Lubeník. K najvýznamnejším zdrojom znečisťovania vodných tokov patria v povodí Hrona najmä strojárske a drevárske podniky, chemická a farmaceutická výroba, ťažba a spracovanie rudných nerastov, poľnohospodárska výroba a potravinársky priemysel, verejná kana- 33

36 ÚZEMNÝ PLÁN VEĽKÉHO ÚZEMNÉHO CELKU BANSKOBYSTRICKÉHO KRAJA lizácia a absencia alebo nedostatočná kapacita čistiarní odpadových vôd. V povodí Ipľa je to predovšetkým sklárska výroba, ťažba a spracovanie magnezitu, textilný a potravinársky priemysel a verejná kanalizácia, v povodí Slanej spracovanie magnezitu, poľnohospodárska výroba, potravinársky priemysel a verejná kanalizácia. Návrh územného plánu špecifikuje problematiku jednotlivých zložiek životného prostredia a uvádza opatrenia na ich ochranu v zmysle platnej legislatívy. Rozvoj technickej infraštruktúry v oblasti vodného hospodárstva: Územie kraja spadá do povodí riek Hron, Ipeľ a Slaná, v ktorých sú realizované všetky spôsoby úprav odtokových pomerov. Okrem existujúcich vodných nádrží sú navrhované nové vodné nádrže Slatinka na Slatine a Lehota nad Rimavicou na Rimavici a vodárenská nádrž Hronček na Kamenistom potoku. Na tokoch sú navrhované úpravy na ochranu sídiel a úpravy a revitalizácia tokov. Zásobovanie pitnou vodou. V roku 1996 bolo napojených na verejný vodovod 80,7 % z celkového počtu obyvateľov kraja. Z verejných vodovodov v správe obcí bolo zásobených 3,4 % obyvateľov. Súčasné zásobovanie pitnou vodou sa uskutočňuje zo zdrojov vo vlastnom území s výnimkou okresu Žiar nad Hronom, kde je dodávka pitnej vody zo Žilinského kraja z VN Turček. Stredoslovenská vodárenská sústava vznikla prepojením jednotlivých skupinových vodovodov a zabezpečuje sa ňou dodávka pitnej vody do všetkých okresov. Na zásobovaní sa podieľajú aj miestne skupinové vodovody a miestne vodovody. Na zásobovanie pitnou vodou sú v Banskobystrickom kraji využívané podzemné aj povrchové zdroje vody. Výhľadovo sa uvažuje s prepojením Stredoslovenskej vodárenskej sústavy so Západoslovenskou vodárenskou sústavou, čím sa vytvorí možnosť vyrovnávania prípadných deficitov v obidvoch týchto sústavách. Potrebné je predovšetkým urýchlene budovať vodovody v územiach s nedostatkom lokálnych vodných zdrojov a v územiach s nekvalitnými vodnými zdrojmi v okresoch Lučenec, Poltár, Rimavská Sobota a Veľký Krtíš. K roku 2015 sa predpokladá zvýšenie napojenia obyvateľov na vodovod na 95,6 %. Rozvoj verejných kanalizácií zaostáva za rozvojom verejných vodovodov. V roku 1996 bolo na verejnú kanalizáciu napojených len 53,7 % obyvateľov kraja. Verejná kanalizácia bola prednostne budovaná pre sídla s viac ako obyvateľmi. Dobudovaním, intenzifikáciou jestvujúcich a vybudovaním nových čistiarní odpadových vôd sa očakáva podstatné zlepšenie súčasného stavu v likvidácii a zneškodňovaní odpadových vôd s predpokladom napojenia 78,3 % obyvateľov na verejnú kanalizáciu. Rozvoj technickej infraštruktúry v oblasti energetiky: Na území Banskobystrického kraja pracujú na vodných tokoch malé vodné elektrárne (MVE), ktoré sú v správe SSE š.p. Žilina, alebo sú majetkom súkromných spoločností a fyzických osôb. Doplnkovým zdrojom sú teplárne v správe SSE š.p. Žilina (tepláreň Zvolen) a závodné teplárne. Tieto zdroje nepostačujú. Zásobovanie kraja elektrickou energiou je zabezpečované prostredníctvom jej dovozu po nadradenej prenosovej sústave 400 kv, 220 kv, distribučnej sústave 110 a 22 kv a jednotlivých transformačných uzlov s prevodom 400/220/110/22 kv. Plynulé zásobovanie elektrickou energiou do roku 2015 s výhľadom po roku 2015 si vyžiada posilnenie a dobudovanie jestvujúcej siete 400 kv prenosových vedení, vo výhľade po roku 2015 výstavbu prečerpávacej elektrárne IPEĽ, a pripravovaného tretieho medzinárodného prepojenia našej 400 kv prenosovej sústavy do Maďarskej republiky na Sajoivánku. Pre zabezpečenie alternatívneho zásobovania závodu SLOVALCO, a.s. Žiar nad Hronom sa počíta s výstavbou ťažkého 110 kv vedenia v smere Kozárovce - Horná Ždaňa - SLOVALCO a transformovne v Novej Bani. Návrh zásobovania plynom je zameraný na zvýšenie prenosovej kapacity sústavy tranzitného plynovodu prechádzajúceho južnou časťou územia kraja. Pripravuje sa vybudovanie ďalšej línie tranzitného plynovodu a rekonštrukcia kompresorovej stanice vo Veľkých Zlievciach. V návrhu rozvoja plynofikácie je špecifikovaná problematika pre jednotlivé okresy so zameraním na rozširovanie distribučných sietí a plynofikáciu ďalších obcí v súlade so zámermi SPP. Návrh zásobovania teplom je zameraný na minimalizáciu nepriaznivého dopadu vykurovania na životné prostredie využívaním kongeneračných zdrojov tepla, inováciou tepelných zdrojov, náhradou nevhodného paliva zemným plynom a využívaním miestnych zdrojov ako doplnkového paliva. Rozvoj územia v oblasti telekomunikácií: Prenosová analógová kostra súčasnej telekomunikačnej siete sa postupne nahrádza digitálnou prekryvnou sieťou so spojovacími systémami vzájomne prepojenými sieťou diaľkových optických káblov (DOK). V prevádzke je trasa DOK v smere Žilina - Martin - Žiar nad Hronom - Zvolen - Banská Bystrica - Brezno - Červená Skala - Revúca - Rožňava - Košice, z ktorej sú prevedené ďalšie trasy DOK v riešenom území. Vysokohorské oblasti budú riešené prostredníctvom vzdušného telekomunikačného prenosu parabolickými anténami systému IRT. 34 ZNALECTVO 1-2/1998

37 NIEKOĽKO POSTREHOV KU VÝPOČTU ČASOVEJ HODNOTY Marián Vyparina * NIEKOĽKO POSTREHOV KU VÝPOČTU ČASOVEJ HODNOTY Úvod Výpočet časovej hodnoty je upravený v prílohe Metodického pokynu MS SR č. 820/98-50 zo dňa Časovú hodnotu vypočítame podľa základného vzťahu: Hč Hr Os kde: Hr - reprodukčná hodnota a Os - hodnota vyjadrujúca opotrebovanie stavby. Časová hodnota má podstatný vplyv vo výpočte všeobecnej hodnoty náhradnými metódami. Používame ju vo výpočte váhového priemeru spolu s výnosovou metódou alebo je východiskovou hodnotou pre úpravu koeficientom k, ktorý zohľadňuje rozdiel medzi časovou a všeobecnou hodnotou v danom mieste a čase. Opotr trebovanie stavbs vby y (Os) Spôsob výpočtu opotrebovania nie je v metodickom pokyne predpísaný, t. zn. je možné použiť rôzne metódy výpočtu (napr. analytickú, Rossovu, semikvadratickú a pod.). Ak však odborný posudok tvorí prílohu znaleckého posudku, tak výška opotrebovania v percentách alebo v korunách by mala byť rovnaká v znaleckom aj odbornom posudku. Bolo by predsa nelogické vypočítať v znaleckom posudku opotrebovanie vo výške 60 % a v odbornom posudku vypočítať inou metódou výšku 50 %. Riešenie problému je v použití rovnakej metódy výpočtu opotrebovania (lineárnej podľa cenového predpisu). Toto riešenie však platí iba v prípadoch, kde vypočítavame opotrebovanie na základe predpokladanej životnosti stavby ako celku. Príklad: V znaleckom posudku: Predpokladaná životnosť stanovená odhadom (Z): 125 r Vek (V): 70 r Opotrebovanie (Os = V. Pr): 70 r. 0,80 %/r = 56,0 % V odbornom posudku: Životnosť vypočítaná inou metódou (napr. Bradáčova alebo Smejkalova) alebo stanovená odborným odhadom na 125 r. Vypočítaná musí byť vždy rovnaká ako stanovená odhadom, resp. aj v znaleckom posudku bude vypočítaná rovnakou metódou. Vek a opotrebovanie bude vypočítané rovnako lineárnou metódou: 70 r. 0,80 %/r = 56,0 %. Ak by sme použili inú metódu na výpočet opotrebovania, tak výsledné opotrebovanie by bolo rozdielne oproti opotrebovaniu vypočítanému v znaleckom posudku. Napríklad pri použití semikvadratickej metódy by opotrebovanie bolo: O s 50 % V V 2 Z 2 Z 50 % ,68 % Právom by sa potom laik pýtal, ktoré opotrebovanie stavby je skutočné, resp. správne. Ak však v odbornom posudku použijeme na výpočet opotrebovania metódu, ktorá nevychádza zo životnosti stavby ako celku (napr. analytickú), potom musíme dospieť k rovnakému výsledku (opotrebovaniu). Toto je možné úpravou predpokladanej životnosti v znaleckom posudku alebo úpravou výpočtu inou metódou v odbornom posudku. Príklad: V znaleckom posudku: Predpokladaná životnosť stanovená odhadom (Z): 125 r Vek (V): 70 r Opotrebovanie (Os = V. Pr): 70 r. 0,80 %/r = 56,0 % V odbornom posudku: Opotrebovanie vypočítané analytickou metódou musí byť rovnaké, t. zn. 56,0 %. Ak vypočítame iné opotrebovanie - napríklad 43,68 %, potom musíme upraviť výpočet opotrebovania, resp. predpokladanú životnosť v znaleckom posudku. Percento ročného opotrebovania bude: Pr = Os / V = 43,68 % / 70 r = 0,624 %/r a následne životnosť bude: Z 100 % / Pr 100 % / 0,624 %/r 160,25 r. Z príkladu je zrejmé, že upravená životnosť nie je logická (nie je celé číslo) a v danom príklade, nedokážeme upraviť životnosť tak, aby výsledné opotrebovania boli rovnaké. Záverom je možné konštatovať, že pre výpočet opotrebovania v znaleckom aj odbornom posudku je najvýhodnejšie použiť rovnakú metódu (lineárnu podľa cenového predpisu), pri ktorej dosiahneme rovnaké hodnoty výsledného opotrebovania. * Ing. Marián Vyparina, znalec, ŽU - Ústav súdneho inžinierstva 35

38 NIEKOĽKO POSTREHOV KU VÝPOČTU ČASOVEJ HODNOTY Reprodukčná hodnota a (Hr): Výpočet reprodukčnej hodnoty je upravený v časti C prílohy Metodického pokynu MS SR. Vypočíta sa podľa základného vzťahu: Hr M RU k cu k v k zp k vp kde: M - počet merných jednotiek RU - rozpočtový ukazovateľ k cu - koeficient vyjadrujúci nárast cien k v - koeficient vplyvu vybavenosti hodnotenej stavby (nadštandard a podštandard) k zp - koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby - koeficient vplyvu výšky podlaží hodnotenej stavby k vp Vzťah môže byť rozšírený aj o koeficient zohľadňujúci územný vplyv k m, ktorým sú vyjadrené bývalé vedľajšie rozpočtové náklady. M- počet merných jednotiek Výpočet merných jednotiek sa vykonáva podľa platných STN (obstavaný priestor, zastavaná plocha, dĺžka, hĺbka a pod.), vždy podľa zvoleného typu rozpočtového ukazovateľa. Jednotková hodnota RU môže byť určená na rôzne merné jednotky. RU - rozpočtový ukazovateľ Výber porovnateľného objektu musí byť vykonaný preskúmateľným spôsobom z katalógov URS Praha (ročníky ) alebo katalógov CENEKON. Pri výbere porovnateľného objektu (reprezentanta) treba dbať na správne zaradenie hodnoteného objektu do číselníku jednotnej klasifikácie stavebných objektov (JKSO), účel stavby, druh zvislej nosnej konštrukcie a obvodového plášťa. Je zrejmé, že nastane veľmi málo prípadov, v ktorých hodnotený objekt a reprezentant budú vo všetkých kritériách rovnaké. Z uvedeného dôvodu je potrebné vykonať úpravy zvoleného rozpočtového ukazovateľa tak, aby jeho jednotková hodnota zodpovedala jednotkovej hodnote hodnoteného objektu. k cu - koeficient vyjadrujúci nárast cien Vyjadruje nárast cien stavebných prác v Slovenskej republike v čase ohodnotenia oproti cenám vybraného rozpočtového ukazovateľa. Stanovuje sa podľa indexov cien stavebných prác vydávaných SŠÚ SR v publikácii Štatistické čísla a grafy. k v - koeficient vplyvu vybavenosti hodnotenej stavby (nadštandard a podštandard) Hodnotený objekt spravidla nemá rovnaké vybavenie ako vybraný reprezentant z rozpočtových ukazovateľov. Vybavenie môže byť lepšie (nadštandard) alebo horšie (podštandard), vo výnimočných prípadoch je rovnaké. 36 kde: Najjednoduchšie sa vypočíta podľa vzťahu: k v i 1 n k oi si 10 0 % - ks je koeficient štandardu zohľadňujúci štandardné, podštandardné alebo nadštandardné vybavenie. Dosadzuje sa v desatinnom tvare. Pri rovnakom stave je rovný 1,0, pri lepšom je väčší ako 1,0 (napr. 1,10), pri horšom je menší ako 1,0 (napr. 0,85) a ak sa nevyskytuje je rovný 0,0. - o je cenový podiel konštrukcií a vybavení podľa rozpočtových ukazovateľov. Dosadzuje sa v percentách. Súčasne platí: - ak sa v cenových podieloch uvedených v rozpočtových ukazovateľoch nenachádza konštrukcia alebo vybavenie, ktoré sa na hodnotenej stavbe vyskytuje, zistí sa jej cenový podiel z obstarávacích nákladov na jej vybudovanie v cenovej úrovni rozpočtového ukazovateľa; koeficient štandardu je potom vždy rovný 1,0. k zp - koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby Tento koeficient vyjadruje závislosť ceny konštrukcií a vybavenia od veľkosti priemernej zastavanej plochy hodnotenej a porovnateľnej stavby. Priemerná zastavaná plocha sa vypočíta ako aritmetický priemer zastavaných plôch všetkých nadzemných podlaží. Príklad: Ak máme zastavané plochy: 1. PP = 50 m 2, 1. NP = 120 m 2 a 2. NP = 105 m 2, potom priemerná zastavaná plocha bude: ZP p = = 112,50 m 2 2 (upozornenie: bez podzemného podlažia!). Priemernú zastavanú plochu musíme vypočítať pre hodnotený objekt ako aj pre vybraný reprezentant z rozpočtových ukazovateľov. Vypočítanú hodnotu zaokrúhľujeme na 2 desatinné miesta. Výsledný koeficient k zp potom môžeme vypočítať podľa vzťahu: kde: k zp 0,85 0,15 Z PRU ZP H 0,85 a 0,15 sú konštanty (podľa (2)) ZP RU - priemerná zastavaná plocha reprezentanta ZP H - priemerná zastavaná plocha hodnoteného objektu Vypočítanú hodnotu zaokrúhľujeme na 4 desatinné miesta. 0,50 ZNALECTVO 1-2/1998

39 METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (6) k vp - koeficient vplyvu výšky podlaží hodnotenej stavby Tento koeficient vyjadruje závislosť ceny konštrukcií a vybavenia od priemernej konštrukčnej výšky hodnotenej stavby. Priemerná konštrukčná výška podlažia sa vypočíta ako vážený priemer konštrukčných výšok všetkých podlaží hodnotenej stavby alebo jej časti. Ako váha sa použije veľkosť zastavanej plochy príslušného podlažia. Príklad: Ak máme zastavané plochy a prislúchajúce konštrukčné výšky: 1. PP = 50 m 2, 2,60 m; 1. NP = 120 m 2, 3,30 m a 2. NP = 105 m 2, 2,80 m, potom priemerná konštrukčná výška bude: h kp 50 2, , , ,98 m Priemernú konštrukčnú výšku musíme vypočítať pre hodnotený objekt ako aj pre vybraný reprezentant z rozpočtových ukazovateľov. Vypočítanú hodnotu zaokrúhľujeme na 2 desatinné miesta. Výsledný koeficient k vp potom môžeme vypočítať podľa vzťahu: k vp 0,75 0,25 h kru h kh kde: 0,75 a 0,25 sú priemerné konštanty (podľa (2)) h kru - priemerná konštrukčná výška reprezentanta - priemerná konštrukčná výška hodnoteného objektu h kh Vypočítanú hodnotu zaokrúhľujeme na 4 desatinné miesta. Pri vonkajších úpravách sa koeficienty k zp ak vp nepoužívajú. Záver Používanie uvedených vzťahov nie je záväzné. Ide len o ukážky postupov pri výpočte jednotlivých koeficientov. V ďalšom čísle uverejníme názory na výpočet výnosovej hodnoty. Literatúra: [1] Metodický pokyn MS SR č. 820/98-50 zo dňa [2] BRADÁČ, A.: Teorie oceňovaní nemovitostí, III. rozšířené vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno 1995 [3] VYPARINA, M. a kol.: Metodika hodnotenia nehnuteľností pre účel zriadenia záložného práva pre uzavretie hypotekárneho obchodu v Slovenskej sporiteľni, a.s., 1. vydanie, EDIS - vydavateľstvo ŽU, Žilina, 1998 Lektoroval: Doc. Ing. Ján Svrček, CSc. Tibor Szabó * METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (6) 11.. KapitK apitola Nehnuteľnosti, ktor oré é podliehajú zákonu nájomného práva vstúpil do platnosti 3. zákon o zmenách v práve na bývanie. Pre nájomné zmluvy na byty, ktoré sa uzavreli pred platia prirodzene naďalej pravidlá o zúročení nájomného (výnimky: vstup do nájomného vzťahu s predošlým hlavným nájomníkom; určenie príspevkov na údržbu) ako aj právna pôsobnosť vymedzených nájomných zmlúv. Nové prenajímanie bytov od nastúpi na miesto doterajších výpočtov nájomného podľa metódy smernej hodnoty podľa počtu kategórií. 1.. Oblasť platnosti ti Zásadne podliehajú všetky druhy nájomných bytov, jednotlivých častí bytov a obchodov každého druhu, spoločných domových plôch a plôch príslušenstva (záhradky, parkoviská, skladovacie plochy a pod.) zákonom nájomného práva. Z toho vychádzajú aj spoločenské zmluvy o užívaní objektov. Pod zákon nájomného práva ( 1 ods. 2 Zákona o nájomnom práve) nespadajú: ubytovne, miesta na garážovanie, dopravné plochy, letiská, podnikové skladiská, dopravné podniky, domovy, byty, ktoré sú prenajaté na základe služobných metód, alebo v súvislosti s výkonom služby, naturálne alebo podnikové byty, dočasné nájomné zmluvy, ktoré zaniknú, pričom predĺžená doba dohody neprekročí pol roka. Ide o nasledovné nájomné priestory: - obchodné miestnosti, - druhý byt kategórie A alebo B, samozrejme iba vtedy, keď nájomca prenajíma byt z dôvodov zamestnania, pri prechodnej zmene bydliska, * Ing. Tibor Szabó, absolvent CŽV v odbore Stavebníctvo na ÚSI ŽU v Žiline 37

40 METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (6) druhé byty, ktoré sú prenajaté za účelom oddychu alebo vyplnenia voľného času (dovolenkové domy, chaty), miestnosti, ktoré sa prenechávajú k zabezpečeniu oprávneného užívania na základe pravidiel článku IV. 2 Zákona o zmenách práva bývania (Vestník spolkových zákonov č. 68/1991) - vecné bremená, nájomné za skladovacie priestory a iné voľné plochy, športové ihriská a letiská, ktorých základná plocha je v súkromnom vlastníctve (Vestník spolkových zákonov č. 456/1990). Predpisy skladby nájomného neplatia pre ( 1 ods. 4 MRG): prenajaté priestory (predmety) v budovách, ktoré boli postavené bez verejného opatrenia na základe vydaného stavebného povolenia po , byty vobytnom dome s max. 2 bytmi (jedno a dvojrodinné domy), pričom neplatí dodatočná výstavba (prístavba) podkrovia, prenajaté vlastné byty, ak sa stavebné povolenie vydalo po Dočasné nájomné zmluvy (zmluvy na čas) nepodliehajú obmedzeniam pri: nájomnej zmluve o hospodárskom parku; nájomnej zmluve uzatvorená po v prenajatom objekte postavenom bez pomoci verejného opatrenia. nájomnej zmluve o byte v jedno alebo dvojbytovom obytnom dome. Predtým spomenuté terminované nájomné zmluvy môžu byť v každej zmluvnej dobe obnovené; vlastnom byte, ak je nájomná zmluva pôvodná, alebo predĺžená. Uzatvára sa na 10 rokov. Nájomník však môže po 5 rokoch dať výpoveď s dodržaním trojmesačnej výpovednej lehoty; bytoch ak je nájomná zmluva uzavretá na 3 roky. Nájomca však môže po roku, koncom mesiaca, podať výpoveď s trojmesačnou výpovednou lehotou; iných miestnostiach vo vlastníctve (napr. obchodné priestory). Nájomná zmluva môže byť ľubovoľne v každej dobe trvania zmluvy obnovená; podnájomnej zmluve, ktorá je pôvodná alebo predĺžená a uzatvára sa na 5 rokov; bytoch, ktoré sa prenajímajú za účelom štúdia. Zmluva končí po ukončení štúdia, najneskôr po dovŕšení 27 rokov nájomníka; nájomných zmluvách bytov s trvaním zmluvy 5 rokov, keď prenajímateľ vydáva byt na všeobecne prospešnú činnosť alebo náboženský účel. Nájomca sa zaväzuje tento byt odovzdať ďalším záujemcom. Jednorázové predĺženie o ďalších 5 rokov je prípustné. Hlavná nájomná zmluva na určitý čas sa môže dohodnúť iba písomne. Prenajímateľ môže zmluvu, ktorá je dohodnutá na určitý čas predčasne zrušiť, keď nájomník neplatí nájomné, alebo stavebný úrad vydá rozhodnutie na demoláciu budovy pre technickým nedostatkom. Ustanovenia o ochrane výpovede ( 1 ods. 5) platia iba pre: Prenajaté objekty v hospodárskom parku. Hospodársky park je areál hospodárskych budov, ktoré sú využívané na obchodné účely a nehnuteľnosti využívané prevažne na obchodné účely Regulácia R nájomného Voľná V tvor orba nájomného Pri prenajatých objektoch podľa 1 ods. 2) a 4) zákona o nájomnom práve (pozri bod 1) môže byť výška nájomného stanovená dohodou TvorT orba nájomného podľa a ods. 1) zákona o nájomnom práv áve Systém úradnej ceny neplatí za určitých predpokladov, pri ktorých sa použije hodnota primeraného hlavného nájmu: keď sa prenajatý objekt používa na účely bývania, keď je prenajatý objekt sčasti ako byt, sčasti ako obchod a neprevažuje využitie na účely bývania, pri bytoch v jednej budove, ktoré boli postavené na základe udeleného stavebného povolenia po , ak sa byty na základe vydaného stavebného povolenia po a následnej prestavbe, prístavbe a nadstavbe (hlavne podkrovia) znovu vytvoria, pri bytoch umiestnených v budove, ktorá bola z dôvodu ochrany pamiatok svojpomocne opravená po pri bytoch kategórie vybavenosti A alebo B s plochou nad 130 m 2, ktoré sa 6 mesiacov po vyprataní ďalej prenajímajú. Po vykonaní opráv sa lehota predĺži na 1 rok, ak nie je uzatvorená dočasná nájomná zmluva a od odovzdania bytu ubehlo viac ako 1 rok, a nájomné je vyššie ako výška hlavného nájomného, pri nájomných zmluvách, ktoré existovali už , pri písomnej dohode o časovo obmedzených zvýšeniach hlavného nájomného ku krytiu výdavkov na údržbu a modernizáciu alebo opravy. Táto dohoda musí byť uzatvorená 1/2 roka po uzavretí nájomnej zmluvy. Pri nájomných zmluvách na dobu určitú sa musí po uplynutí tejto nájomnej zmluvy ukončiť dohoda o časovo obmedzených zvýšeniach hlavného nájomného. Taká dohoda je platná aj pre neskorších nájomníkov, ak sa im písomne oznámi. pri bytoch, ktoré sa medzi a skvalitnili svojpomocou nájomníka na štandard a platilo pri nich do podľa práva vymerané nájomné. Výmer nájomného platí aj pri novom prenájme po , keď sa práce k zvýšeniu štandardu skutočne začali pred Táto výhoda končí po 20 rokoch po dokončení prác k zvýšeniu štandardu. Po uplynutí tejto lehoty sa používa úradná hodnota nájomného. Primeranosť hlavného nájomného sa upravuje podľa veľkosti, druhu, plochy, vybavenia a technického stavu. Nájomné môže byť overené napr. pomocou databázy spolkového celku nehnuteľností TvorT orba nájomného podľa a úradne adnej j hodnoty Ak nie sú predpoklady na tvorbu voľného primeraného nájomného, vypočíta sa pri novom prenájme bytov kategórie A, B, a C od horná hranica nájomného podľa úradnej hodnoty. Úradná hodnota je dvojstupňový výpočtový systém; v prvom kroku ZNALECTVO 1-2/1998

41 METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (6) sa vypočíta výška nájomného vychádzajúca z úradnej hodnoty a pri druhom kroku sa podľa lepšej alebo horšej kvality bytu v porovnaní k vybaveniu bytu, vykoná prirážka alebo zrážka. Úradná hodnota (správna hodnota) Úradnú hodnotu stanoví spolkový minister justície a udáva sa samostatne pre každú spolkovú krajinu. Pre byty oprávnené na prenájom sa určuje v šilingoch za m 2 úžitkovej plochy na jeden mesiac. Byt oprávnený na prenájom je byt kategórie A v použiteľnom stave s úžitkovou plochou max. 130 m 2 umiestnený v budove v dobrom technickom stave s priemernou polohou. Ak sa budova nachádza v riadnom technickom stave a ak je stav spoločných častí (napr. strecha, fasáda, schodište, vedenia) počas bežného používania vyhovujúci. Pre priemer platí poloha budovy s prevažujúcimi nájomnými bytmi, ktorá bola vybudovaná od 1870 do 1917, kedy sa stavali prevážne malé byty. Prirážky a zrážky Tieto závisia od vybavenia prenajatého bytu, jeho polohy v dome, ako aj od technického stavu a polohy domu. Prirážky k úradnej hodnote sa môžu použiť napr. pri veľmi dobrom vybavení a veľmi dobrej polohe. Prirážku za polohu je možné použiť iba vtedy, keď sa dá oznámiť nájomníkovi písomne do uzatvorenia nájomnej zmluvy. Zrážky z úradnej hodnoty sa môžu použiť pri horšom štandarde a horšom vybavení v porovnaní s bytmi oprávnenými na prenájom. Zrážky z úradnej hodnoty musia byť v každom prípade vykonané pri bytoch kategórie B alebo C, pretože tieto sú v horšom stave, ako sú byty oprávnené na prenájom. Pri prenájme bytoch s lehotou na 3 roky a pri nájomných zmluvách o vlastných bytoch, pre ktoré bolo vydané stavebné povolenie pred , u ktorých sa nájomná zmluva uzatvára na 10 rokov, sa dovolené nájomné znižuje o 20 %. Výška úradnej hodnoty (stav 1994): Vorarlgerg S 77,40 Salzburg S 69,60 Štajersko S 69,50 Tirol S 61,50 Kärnten S 58,90 Horné Rakúsko S 54,60 Dolné Rakúsko S 51,70 Viedeň S 50,40 Burgenland S 46,00 Zabezpečenie hodnoty úradnej ceny Úradné hodnoty sa udávajú ročne podľa spotrebiteľského cenového indexu Nové stanovenie úradnej ceny nastáva v prípadoch, keď sa zmena ukazovateľa stavebnej hodnoty pre obytný dom a sídliskové stavby líši od posledného udania úradnej hodnoty o viac ako 10 % TvorT orba nájomného podľa a výnosu katk ategórií Táto tvorba nájomného platí väčšinou pre nájomné zmluvy obytoch uzatvorené pred v prípadoch: Kategória A: Ak je byt prenajatý pred , alebo medzi a , prenajme sa najskôr 6 mesiacov po vyprataní. Kategória B: Ak úžitková plocha bytu nepresahuje 130 m 2. Pri bytoch nad 130 m 2 iba vtedy, keď sa prenajme neskôr ako 6 mesiacov po vyprataní. Kategória C a D: Pri bytoch kat. D platí aj pri novom prenájme horná hranica, pričom sú rozdiely medzi nepoužiteľnými a použiteľnými D-bytmi. Horné hranice mesačne za m 2 (stav 1994): Kategória A S 29,60 Kategória B S 22,20 Kategória C S 14,80 Kategória D S 7,40 Pri bytoch kategórie D platia pri novom prenájme, alebo po : Nepoužiteľné D-byty S 7,40 Použiteľné D-byty S 14,80 Kategória A Byt v použiteľnom stave, úžitková plocha najmenej 30 m 2. Miestnosti: izba, kuchyňa (kuchynský kútik), predsieň, WC a kúpelňa. Ústredné kúrenie a zabezpečenie teplej vody. Kategória B Byt v použiteľnom stave. Miestnosti: izba, kuchyňa, predsieň WC a kúpelňa. Zabezpečenie teplej vody. Kategória C Byt v použiteľnom stave. V byte musí byť studená vody a WC. Kategória D Byt, ktorý nemá vodovod alebo WC vo vnútri bytu. Horná hranica nájomného D-bytov je viazaná na základe indexu spotrebnej ceny a bude prispôsobená pri zmenách o viac ako 10 % oproti indexu júl 1991 alebo zmien o viac ako 5 % oproti výnosu justičného ministra. Ak sa v nájomnej zmluve nezlúčia klauzuly udržujúce hodnotu, tak vtedy zostáva zlučiteľná výška hlavného nájomného aj potom, keď sa zákonné horné hranice zvýšia na základe zmien indexu. Klauzula určujúca hodnotu vedie v nájomnej zmluve k tomu, že hlavný nájom stúpa nad hranice kategórií, a tak nad túto hranicu vychádzajúca časť sa neuplatňuje Zvyšovanie nájomného, poplatky na údržbu a opravy Nájomca je povinný zachovať budovu (nájomný objekt), spoločné časti a zariadenia (napr. ústredné kúrenie, výťah, práčovňa) vprevádzkyschopnom stave. V zákone nájomného práva sa rozlišuje medzi údržbou domu, všeobecnými opravami častí budovy, technických rozvodov, prístavbu zariadení pre energie a zákonnou 39

42 METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (6) povinnosť vlastníka vykonať tepelnú izoláciu (zariadenia ku klesaniu spotreby energie) a užitočné opravy (obnovenie alebo prestavba vodovodných, elektrických a plynových vedení, vykurovacie, kanalizačné a zdravotnícke zariadenia, opatrenia k zlepšeniu štandardu bytov; ochrana proti hluku). Zákonné opatrenia k údržbe domu majú prednosť pred zlepšením samostatného priestoru nájmu. Opravy sú financované z príjmu nájomného z posledných 10 rokov. Ak nevystačia príjmy z nájomného, môže zvýšiť nájomca poplatok na údržbu a modernizáciu. Ak sa výdavky za veľké opravy ani tak nepokryjú, môže žiadať zvýšenie hlavného nájomného na súde ( 18 Zákona o nájomnom práve). Ak pre jeden D-byt je mesačné nájom né viac ako S 7,4 za m 2, tak je vylúčené zvýšenie nájomného podľa 18 Zákona o nájomnom práve. Zvýšenie nájomného je možné v tom rozsahu, v ktorom je potrebné krytie opravy. Pri nájomných zmluvách, ktoré boli uzavreté pred môže byť vedľa doterajšieho nájomného vyčíslený poplatok na údržbu a opravy. Horné hranice zvýšenia hlavného nájomného s poplatkami na údržbu a opravy, činia mesačne za m 2 (stav 1994): Kategória A: S 19,70 Kategória B: S 14,80 Použiteľný C a D-byt S 9,90 Nepoužiteľný D-byt S 7,40 Obchodné priestory S 19, Zvýšené nájomné Ak sa v nájomnej zmluve dohodne neprimerane vysoké nájomné, môže nájomník vyžadovať kontrolu hlavného nájomného u zmierovacej komisie, prípadne na súdnom konaní. Nárok na vyžiadanie preplatku nájomného prepadá po 3 rokoch. K zníženiu je smerodajný stav bytu v čase uzavretia nájomnej zmluvy, pričom sa prenajímateľom zohľadnia financované štandartné opravy Zvýšenie nájomného u obchodných priestor orov Pri nájomných zmluvách na obchodné priestory sa môže po splnení určitých predpokladov zvýšiť doterajšie hlavné nájomné na inú dohodnutú cenu. Pritom sa zohľadňuje druh nájomného priestoru, vykonávanú obchodnú činnosť a hlavným prenajímateľom doteraz vynaložené náklady na opravu nájomného priestoru. Zvýšenie prichádza do úvahy v nasledovných prípadoch: Smrť hlavného prenajímateľa po 1. januári nasledujúceho roku, ak nájomná zmluva bola uzavretá pred Predaj (prenesenie právomoci) podniku. Pri zmene právnych a hospodárskych podmienok, zmene právnickej osoby kapitálovej spoločnosti a v prípadoch keď zmeny nastávajú po (napr. prenesenie väčšiny podielu na spoločnosť). Porušených nájomných vzťahov ( 46 a ods.5 Zákona o nájomnom práve). Zákon o nájomnom práve rozlišuje medzi prípadmi, vktorých je možné vymerať nové nájomné už od udalosti, ktorá 40 vyvolá zvýšenie nájomného. Nasledujúci termín platenia môže byť v celku zavedený aj v tých prípadoch, v ktorých je možné ročné zvyšovanie nájomného počas 15 rokov. Spravidla je zvýšenie pri vzniku udalosti pred je možné postupne, v iných prípadoch ihneď. Každý z prípadov, ktoré prichádzajú do úvahy však podľa 12 a 46a Zákona o nájomnom práve musí zohľadniť mimoriadne nariadenia. 3. Odpočítanie hlavného nájomného Prenajímateľ musí o príjmoch a výdavkoch predložiť z každého kalendárneho roku vyúčtovanie hlavného nájomného. Ako príjmy sú: Príjmy z hlavného nájomného a sumy (príspevky) na údržbu a opravu prenajatých bytov a obchodných priestorov. Podľa úradných hodnôt vyúčtované sumy pre objekty, ktoré prenajímateľ používa v dome sám, pričom sa uskutoční pri bytoch kategórie B zrážka 25 %, a pri bytoch kategórie C zrážka 50 % oproti úradnej cene. Pre byty kategórie D je určená suma S 7,40 mesačne za m 2, pričom sa táto suma valorizuje v súlade s 16 ods. 6 Zákona o nájomnom práve. Pri objektoch, ktoré prenajímateľ neprenajal dlhšie ako 6 mesiacov, platí pravidlo, prirážky 50 %, ktorá je určená pre jedného z prenajímateľov bytov. 6 mesačná lehota sa predlžuje o 1 rok, ak prenajímateľ dá vykonať opravy pre zvýšenie štandardu nájomného objektu. Pre priestory domu, ktoré používa alebo prenajíma vlastník domu, platia terajšie mesačné výnosy za m 2 úžitkovej plochy podľa kategórií určených v 15a ods. 3 Zákona o nájomnom. 25 % príjmu z prenájmu alebo prenechaní strešných plôch afasád na rekreačné účely. Príplatky, ktoré boli povolené prenajímateľovi z dôvodu údržbárskych a opravárskych prác. Prikázané vyplatené sumy, ktoré obdržal prenajímateľ, pri splatení platby po , a aj v prípadoch keď ich musel nájomníkovi vrátiť. Ako výdavky sú: Sumy, ktoré boli použité pri bežnej údržbe, alebo potrebnej oprave domu na krytie týchto prác. 20 % výdavkov na údržbu a opravy, keď v roku vyúčtovania nebolo vymáhané zvýšené nájomné podľa 18 a 19 Zákona o nájomnom práve. Amortizácia a úrok z pôžičiek z verejného podporovania, pokiaľ sa pôžičky nevzťahujú výlučne na prenajímateľom užívané alebo dlhodobo neprenajaté priestory. Náklady, ktoré musel prenajímateľ po predošlému nájomníkovi podľa 10 Zákona o nájomnom práve vrátiť, pokiaľ sumy z dôvodu schválenej 10 ročnej pravidelnej platby nájomného nezanikli z dôvodu obmedzenia nájomného. Podľa 16 Zákona o nájomnom práve sa nezohľadní platiteľné nájomné novým majiteľom. ZNALECTVO 1-2/1998

43 METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (6) Náklady sa môžu vykázať v jednom kalendárnom roku ako výdavky, alebo sú rozdelené na 10 rokov. Rozdielna suma, ktorá sa vypočíta z postavenia proti sebe takto vykázaných príjmov a výdavkov jedného kalendárneho roka, je nájomnou rezervou alebo stratou nájomného v účtovanom roku. 4. VýpoV ýpovedná ochrana a výpovedné obmedzenie enie Výpovedná ochrana platí pre byty a obchodné priestory v starých domoch a novostavbách. Prenajímateľ môže netermínovane uzavreté nájomné zmluvy vypovedať (zrušiť) iba z dôležitých dôvodov. Nájomník môže netermínovane uzavretú nájomnú zmluvu vypovedať pred vypršaním výpovednej lehoty bez udania dôvodov. Dôvody výpovede V zákone o nájomnom práve je uvedených niekoľko dôvodov na výpoveď, ktoré sú dôležité: Nezaplatenie nájomného napriek upozorneniam. Značne nevhodný spôsob užívania nájomného priestoru nájomníkom. Úplné postúpenie alebo prípadný podnájom nájomného priestoru nájomníkom, že on alebo jeho blízki príbuzní bude v blízkej budúcnosti potrebovať nájomný priestor. Čiastočné postúpenie alebo prípadne podnájom, keď nájomník požaduje vysokú odplatu za odovzdané časti, alebo zvyšné časti bytu sa neužívajú, alebo neslúžia žiadnej súrnej potrebe bývania nájomníkom alebo jeho príbuzných. Nevyužitie bytu osobami, ktoré majú právo vstupu po smrti doterajšieho nájomníka. Trvalé nevyužívanie bytu nájomníkom, mimo prípadov, keď kvôli liečeniu, štúdiám alebo zamestnaniu ho nemôže využívať. Nevyužitie obchodného priestoru nájomníkom, mimo prípadov, keď tento je iba dočasne na dovolenke, chorobe alebo liečení. Vlastná potreba prenajímateľa prenajatých miestností, keď nevýhody z udržiavania nájomnej zmluvy sú väčšie, ako nevýhody, ktoré nájomník výpoveďou utrpí. Potreba prenajímateľa bytu alebo obchodného priestoru pri zaobstarávaní náhrady pre nájomníka. Potreba prenajímateľa na nájomný byt, ktorý doteraz slúžil na ubytovanie zamestnanca vlastného podniku a prenajímateľ ho na tento účel súrne potrebuje. Potreba spolkovej krajiny alebo obce na účel správy, ak nájomníkovi obstarajú náhradu. Objekt určený na zbúranie, keď to sám nájomník oznámi stavebnému úradu a pri zvýšení nájomného z dôvodov nákladov na opravy by nájomné bolo nehospodárne. Nájomníkovi sa obstará náhrada. Zbúranie domu z dôvodu novej výstavby obytného domu v prípade, keď úrad okresnej správy určí, že novostavba je verejným záujmom a že nájomníkovi sa obstará náhrada. Zbúranie domu nariadené stavebným úradom. K zaobstaraniu náhrady sú nájomníkovi ponúknuté dva zodpovedajúce náhradné byty, pri prenájme obchodu náhradný priestor. Finančné odškodnenie sa môže dohodnúť so súhlasom nájomníka. 5. Odstúpenie od nájomných práv PosP ostúpenie bytb ytov Keď hlavný nájomník zanechá byt môže manželský pár, deti, vnuci ako aj súrodenci vstúpiť do ďalšieho nájomného vzťahu len v prípadoch, že hlavným nájomníkom bývali v posledných dvoch rokoch v spoločnej domácnosti a nemajú byt. Medzi druhmi nie je právo na postúpenie PosP ostúpenie obchodných lokalít Ak má doterajší hlavný nájomník obchodného priestoru vúmysle zmeniť svoj podnik, môže na súde získať určenie vymerania hlavného nájomného, ktoré musí zaplatiť náhradníkovi. Toto rozhodnutie je právoplatné, ak je podnik prenajatý alebo sa predá Práv ávo o nástupu v prípade smrti Manžel, druh, deti, vnuci, adoptívne deti, rodičia a súrodenci vstupujú do nastávajúceho nájomného vzťahu v prípade, keď v čase smrti hlavného nájomníka žili s ním v spoločnej domácnosti a nemajú iný byt. U druha je podmienkou, že sa zdržiaval v byte aspoň 3 roky a žil spoločne s nájomníkom. Pre vstup do nájomnej zmluvy, ktorá bola uzavretá pred platí, že manžel, druh a maloletí príbuzní, platia nájomné zosnulého naďalej. Iní blízki príbuzní (plnoleté deti, vnuci a súrodenci) vstúpia do nájomnej zmluvy v prípadoch, ak doterajšie nájomné bolo nižšie ako vypočítateľné nájomné metódou úradnej hodnoty, maximálne však S 29,60 mesačne za m 2. Suma S 29,60 bude podobne pre byty D platným pravidlom, indexom upravená, valorizovaná. Stav kategórie je smerodajný v čase uzatvorenia zmluvy zosnulého nájomníka, a nie v čase vstupu Výmena V bytu b z vážnych dôvodo odov Hlavný nájomník má právo vymeniť svoj byt bez povolenia prenajímateľa s iným, v prípade vážnych dôvodov (sociálnych, zdravotných alebo pracovných). 6. Odstúpenie hlavného nájomného úver erovému inštitútu Ak nastalo zvýšenie hlavného nájomného z dôvodu pôžičky na opravu, a ak bude nájomné pre obdobie pôžičky odstúpené na úverový inštitút, potom je nehnuteľnosť pre toto obdobie hospodársky nevýnosná. V prípade, že nastane zmena vlastníctva je naďalej výnosná v zmysle nájomného. Náklady na veľké opravy môžu byť pri príjmoch z nájomného odpočítané v roku vzniku, alebo rozdelené na 10 rokov ( 28 Daňového zákona). Ak rozdelenie nebolo žiadané, tak nemá v nasledujúcich rokoch splatenie pôžičky nájomníkom účasť na veľkých opravách asplatenie pôžičky musí byť, ako každý iný príjem zdanený. Pri rozdelení nákladov veľkej opravy na 10 rokov má vlastník nehnuteľnosti výhodu, že môžu byť platné vysoké ročné výnosy ako výdaje, ktoré sotva zodpovedajú splateniu pôžičky nájomníkom. 41

44 DIGITÁLNA FOTOGRAFIA V ZNALECKEJ PRAXI Ak sa požiada o rozdelenie nákladov na 10 rokov a nehnuteľnosť bude za ten čas predaná, tak práva platnosti desatinného výnosu sa prenesú na nového vlastníka. Kupujúci takejto nehnuteľnosti musí nazávisle od skutočnosti, či predávajúci zaplatil časť pôžičky rozdelenej na 10 rokov alebo nie, platenie pôžičky zdaniť ako príjem. To znamená, že keď kupujúci preberie pôžičky na opravy, musí ich zdaniť na krytie splatenia úrokov. 7.. Dôsledky výpočtu prevádzk ádzkovej j hodnoty výnosovou ou metódou Pri hodnotení nájomných objektov výnosovou metódou si treba pri hodnotení všímať, či: Podlieha objekt zákonu nájomného práva vzhľadom na tvorenie nájomného a obmedzenie výpovede. Ktoré hlavné nájomné bude počítané. Sú voľné byty k dispozícii. Bude podľa 18 Zákona o nájomnom práve žiadané zvyšovanie nájomného, ak áno, tak odpadá 20 % výnos nákladov na bežnú údržbu. Ak nastalo odstúpenie hlavného nájomného kreditnému ústavu, aká vysoká je nastávajúca kreditná alebo úroková miera. Záver er: Vďalšom čísle časopisu je pripravené pokračovanie uvedenej metodiky na tému Živnostenské (remeselnícke) a priemyselné nehnuteľnosti (kapitola 12). Literatúra: [1] Kranewitter: OHODNOTENIE NEHNUTEĽNOSTÍ, 2. prepracované vydanie, Sparkassenverlag 1994, WIEN [2] Stabentheiner: ZÁKON OHODNOTENIA NEHNUTEĽ- NOSTÍ, Mimoriadne vydanie, MANZ Verlag 1992, WIEN [3] Schafhuber / Doppelhofer: BÝVANIE A VÝSTAVBA, Leopold Stocker Verlag 1993, GRAZ [4] Lindmayr / Musger: TABUĽKY DOŽIVOTNEJ OSOBNEJ RENTY PODĽA ŠTATISTÍK ÚMRTIA, Selstverlag der Verffaser 1980/82, GRAZ Milan Duplinský* DIGITÁLNA FOTOGRAFIA V ZNALECKEJ PRAXI Technický rozvoj zasiahol oblasť fotografie u nás asi pred šiestimi rokmi, keď sa začali na trhu objavovať prvé digitálne fotografické prístroje. Dnešná ponuka obsahuje prístroje od všetkých renomovaných výrobcov, ku ktorým sa pridali aj výrobcovia elektronických zariadení. Možnosti digitalizácie obrazu prezentované napríklad multimediálnymi aplikáciami vo výpočtovej technike jednoznačne určujú smer ďalšieho rozvoja aj pre fotografiu. Týmto článkom by som Vás chcel oboznámiť so svojimi skúsenosťami s používaním digitálneho fotoaparátu v znaleckej praxi. Ako obvykle, na začiatku bol problém: ako vyhotoviť prílohu ku znaleckému posudku - fotodokumentáciu tak aby sa pri tom zbytočne nezničil okrem 5 alebo 6 obrázkov skoro celý film, alebo aby na seba nečakali objednávatelia niekoľkých znaleckých posudkov, zvlášť v dobe, keď najmä peňažné ústavy požadujú fotodokumentáciu čoraz častejšie. Takže otázka 1.: Čo to je digitálny fotoaparát? Na prvý pohľad sa vôbec nemusí líšiť od klasického fotoaparátu. Principiálny rozdiel je však v tom, že uzávierka (ktorá v závislosti od konštrukcie prístroja ani nemusí byť) nevpúšťa svetlo na citlivú vrstvu filmu ale na CCD snímač reagujúci na intenzitu dopadajúceho svetla. Pamäťový systém pre uloženie obrazových dát zase nahrádza prevíjací mechanizmus filmu a ukladá na fotografickú pamäťovú kartu obvykle 16 až 32 obrázkov v kvalite vyhovujúcej pre bežnú prax. Drahšie prístroje (cca. nad 30 tisíc Sk) môžu mať displej, na ktorom je možné prehliadnuť nafotografované snímky a podľa potreby niektoré vymazať. Lacnejšie prístroje (cca. okolo 20 tisíc Sk) väčšinou umožňujú mazať len posledný snímok. Otázka 2.: Aký je postup práce s digitálnym fotoaparátom? Odfotografovanie objektu, ktoré sa svojim priebehom ničím nelíši od práce s klasickým fotoaparátom. Po príchode z obhliadky sa fotoaparát pripojí káblom k osobnému počítaču a snímky sa pomocou editora - počítačového programu dodávaného s fotoaparátom - zobrazia na počítačovom monitore a nahrajú sa na pevný disk počítača (pozri obrázok č. 4). Už vtedy je možné urobiť výber a nahrať len niektoré snímky. Ostatné sa vymažú z pamäte fotoaparátu a prístroj je pripravený opäť s plnou kapacitou na použitie. To všetko sa deje v užívateľsky príjemnom grafickom režime. Väčšina textových editorov (napr. MS WORD) umožňuje vkladať - importovať obrazové súbory do textu úplne pohodlne adoplniť ich o text, čo v znaleckej praxi zjednodušuje spracova- * Ing. Milan Duplinský - znalec, Bardejovské Kúpele 42 ZNALECTVO 1-2/1998

45 DIGITÁLNA FOTOGRAFIA V ZNALECKEJ PRAXI nie prílohy s fotodokumentáciou doplnenou opisom jednotlivých záberov na minútovú zaujímavú prácu. Takto spracovanú stránku môžeme vytlačiť - najlepšie cez farebnú tlačiareň napríklad atramentovú, ktoré sa dnes dajú kúpiť v cene už od 15 tisíc Sk. Toto všetko je však možné len v prostredí WINDOWS. Moje osobné, asi polročné skúsenosti a skúsenosti časti mojich objednávateľov a ich partnerov - bánk sú veľmi pozitívne. Pracujem s prístrojom Hewlett Packard Digital Camera, na tlač som si zaobstaral od toho istého výrobcu farebnú atramentovú tlačiareň, kopírku a scanner v jednom OfficeJet Pro 1150C (pozri obrázok č. 5), ktoré mi dlhodobo vyriešili všetky kancelárske problémy za veľmi priateľnú cenu. Otázka 3.: Aké iné možnosti ponúka digitálny fotoaparát? Obrázok č. 1 znázorňuje originálny záber vonkajšej úpravy Čoraz zložitejšie a profesionálnejšie technologické nástroje, betónovej rampy. Obrázok č. 2 je upravený odstránením niektorých ktoré sa rýchlo sprístupňujú širokej verejnosti kladú paradoxne a obrázok č. 3 odstránením všetkých rušivých častí. Použitím niek- nároky na najjednoduchšie a najzákladnejšie metódy práce - osobná torých fotoeditorov je možné urobiť naozaj skoro všetko. obhliadka nehnuteľnosti je jednou z nich. Obr. č. 1 Obr. č. 4 Obr. č. 2 Obr. č. 5 Obr. č. 3 43