Wohnimmobilien- Marktübersicht Großraum Hannover

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1 Wohnimmobilien- Marktübersicht Großraum Hannover Hannover Braunschweig Hildesheim Wolfsburg Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, s und Perspektiven. Januar 2015

2 2 WOHNIMMOBILIENMARKT STADT HANNOVER: Stadt Hannover A 352 B 522 LANGENHAGEN Isernhagen Süd HypoVereinsbank Stöcken Nordhafen Vinnhorst Vahrenheide Bothfeld Sahlkamp Lahe Altwarmbüchener See A 37 Mittellandkanal B 6 Hainholz Herrenhausen Marienwerder Leinhausen Großbuchholz Vahrenwald Eilenriede B 3 Nordstadt Oststadt Misburg- Nord Ahlem Linden Mitte Zoo Kleefeld Badenstedt Südstadt Bult Kirchrode Anderten Maschsee Waldheim Waldhausen Bemerode B 65 B 65 Döhren Leine B 6 Mühlenberg Wettbergen Ricklingen Seelhorst Wülfrode B 217 B 3 sehr gute Lage mittlere Lage Sonderfläche sonstige Städte und Orte Gewässer Autobahn gute Lage einfache Lage Gewerbe / Industrie Grünfläche Stadtgrenze Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 9,25 13,50 8,25 10,00 6,00 8,50 5,00 6,50 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: Dezember 2014 HypoVereinsbank 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7

3 3 DIE MARKTÜBERSICHT STADT HANNOVER Wirtschaft und Demografie Die Landeshauptstadt Niedersachsens ist sowohl Verwaltungs- und Dienstleistungszentrum als auch wichtigster Wirtschaftsstandort des Bundeslandes. Wichtige Leitbranchen sind u. a. die Automobilindustrie, das Gesundheits wesen und die Logistik. Hannover ist zudem eine der führenden internationalen Messestädte (u. a. CeBIT, Hannover Messe) und bedeutender Wissenschaftsstandort (u. a. Leibniz Universität, Medizinische Hochschule). Trotz einer positiven Beschäftigungsentwicklung liegt die Arbeitslosenquote in Hannover mit rund 8 % deutlich über dem Bundes- und Landesdurchschnitt. Die Zahl der Einwohner steigt seit dem Jahr 2005 dank der Wanderungsgewinne leicht an und hat mittlerweile den Stand von rund Personen erreicht. Für den Zeithorizont bis zum Jahr 2025 wird eine weitere positive Entwicklung prognostiziert. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Parallel zum Einwohnerwachstum nimmt die Wohnraumnachfrage in Hannover kontinuierlich zu. Demgegenüber steht ein stark limitiertes Angebot, wobei Anspannungstendenzen besonders bei großen familiengerechten und bei kleinen Wohnungen erkennbar sind. Diese Marktsegmente verengen sich zunehmend, insbesondere in den preiswerten Anteilen. Ursache dafür sind die in der Vergangenheit niedrigen Fertigstellungszahlen beim Wohnungsneubau. Nach der intensiven Bautätigkeit anlässlich der Weltausstellung EXPO 2000 (u. a. Kronsberg-Siedlung ) ist der Neubau in den Folgejahren eingebrochen. Die Talsohle wurde schließlich 2011 mit 277 Wohneinheiten erreicht. Im folgenden Jahr kam es zu einer kräftigen Belebung des Wohnungsbaus (Grafik Seite 4). Gestützt durch die aktuellen Baugenehmigungszahlen ist künftig eine höhere Bauproduktion zu erwarten. Gemäß dem Wohnkonzept Hannover 2025 ermöglicht das vorhandene Flächenpotenzial im Stadtgebiet den Neubau von ca Wohneinheiten, sowohl als Einfamilienhäuser als auch Geschosswohnungsbauten für Mieter und Eigentümer. Daneben soll auch der Wohnungsbestand weiterentwickelt werden. Zu den größten, derzeit im Bau befindlichen Wohnungsbauprojekten zählen: zero:e park in Wettbergen, Wietzeaue in Isernhagen, An der Gartenbauschule in Ahlem, Büntekamp in Kirchrode, Mosaik Eilenriede im Zooviertel, und Vier im Pelikanviertel in der List. Wegen des Nachfrageüberhangs haben sich die Miet- und Kaufpreise flächendeckend positiv entwickelt. Besonders in den bevorzugten zentralen Stadtteilen wie dem Zooviertel, der Ost- und Südstadt sowie in den Einfamilienhausgebieten im Südosten und im Norden der Stadt waren deutliche Zugewinne zu verzeichnen. Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Da die rückläufige Neubautätigkeit in der Vergangenheit vor allem zulasten des Geschosswohnungsbaus ging, dominierte im Zeitraum ab 2003 bis 2009 der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern das Neubaugeschehen. Die Nachfrage nach Baugrund und Eigenheimen ist bis heute rege, was sich in anziehenden Preisen niederschlägt. Ein Reihenhaus kostet derzeit (Durchschnittspreis in guter Lage, eigene Erhebungen) und damit rd. 14 % mehr als im Jahr Die größten Wohnungsbauprojekte mit Schwerpunkt bei Einfamilienhäusern sind derzeit die Gebiete zero:e park / Wettbergen und Wietzeaue / Isernhagen. Ergänzt wird das Angebot durch eine steigende Zahl von Bestandsimmobilien, die durch den Generationswechsel auf den Markt kommen, oftmals mit dem Vorteil gewachsener Wohnlagen. Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen Stadt Hannover (gute Lage) Index (Basis 2004 = 100) Stadt Hannover 2014 Einwohnerstand (12 / 2013) Arbeitslosenquote (12 / 2014) 7,8 % (Region; alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer 104,9 (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden (2013) 877 Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit Mieten ETW VPI Verbraucherpreisindex (Veränderungsrate = Inflationsrate) Quelle: HypoVereinsbank 2014

4 4 Markt für Eigentumswohnungen Dieses Marktsegment ist seit etwa 2009 durch steigende Umsatzzahlen gekennzeichnet. Gesucht sind insbesondere moderne größere Wohnungen (ab 80 m²) in zentralen urbanen Lagen. Das zuvor stark begrenzte Angebot an neuen ETW erfährt im Zuge gestiegener Fertigstellungsvolumina seit 2012 eine Ausweitung. Die neu errichteten Objekte bewegen sich bevorzugt im hochpreisigen Marktsegment. Der über Jahre hinweg rückläufige Preistrend ist seit dem Jahr 2011 gestoppt. Seitdem ziehen die Preise sowohl für neue als auch für gebrauchte Objekte an. Der Durchschnittspreis für eine neue Wohnung in guter Lage liegt eigenen Erhebungen zufolge derzeit bei / m², ein Plus von 26 % gegenüber dem Jahr Angesichts der beständigen Einwohnerzugewinne sowie der fortbestehenden Niedrigzinsphase besteht eine stabile Kauf- und Investitionsneigung auf dem Eigentumswohnungsmarkt. Aufgrund des wachsenden Neubauangebots dürfte sich die Preissteigerung abschwächen. Markt für Mietwohnungen Ein Defizit ist insbesondere bei preiswerten kleinen als auch größeren familiengerechten Einheiten festzumachen. Die Mieten steigen seit Jahren. Neben Neubauten werden zunehmend auch Mietwohnungen im Bestand teurer. Die durchschnittliche Miete in guten Lagen liegt eigenen Erhebungen zufolge bei 9,60 / m² und damit rd. 19 % über dem Niveau von Während die Spitzenmieten mittlerweile 13,50 / m² betragen, gibt es Wohnungen in einfachen Lagen schon für 5 / m². Kurzfristig ist in den mittleren bis sehr guten Lagen ein weiterer Mietanstieg zu erwarten, wenngleich das Tempo abnehmen dürfte. Perspektiven Angesichts der positiven soziodemografischen Prognosen hat der Wohnimmobilienstandort Hannover als Wachstumsmarkt auch künftig gute Perspektiven. Vor allem in den bevorzugten Wohnlagen werden sich die Miet- und Kaufpreise weiter positiv entwickeln. An den Wohnstandorten mit einfacher Lagequalität dürften die Preise voraussichtlich auf dem derzeitigen Niveau verbleiben. Annette Kremer / Fritz Reitbauer Einwohnerentwicklung im Großraum Hannover Index (Basis 1990 = 100) Bautätigkeit im Großraum Hannover fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden Hannover Braunschweig Hildesheim Wolfsburg Hannover Braunschweig Hildesheim Wolfsburg Quelle: Statistisches Landesamt Wohnungen insgesamt Wohnungen in MFH Quelle: Statistisches Landesamt

5 5 WOHNIMMOBILIENMARKT STADT BRAUNSCHWEIG Kennzeichen des Wohnungsmarktes Die Universitätsstadt ist das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum Ostniedersachsens. Die Wirtschafsstruktur ist breitgefächert mit vergleichsweise starker Industrie (v. a. Fahrzeugbau). Im dominierenden Dienstleistungsbereich überzeugt der ausgeprägte Forschungssektor (14 Einrichtungen). Seit 2006 wächst das Oberzentrum vor allem dank Zuwanderung. Dieser soll vorerst anhalten. Die schon länger schwache Bautätigkeit war 2013 besonders gering. Unter diesen Rahmenbedingungen wurde zuletzt eine stark beschleunigte Miet- und Kaufpreisentwicklung registriert, insbesondere bei den Mieten. Bei den Eigentumswohnungen haben sich vor allem neuwertige Objekte verteuert (Baujahr ab 2000), im Erstverkauf deutlich stärker als im Wiederverkauf. Auch die Bereitstellung mehrerer, überwiegend stadteigener Bauflächen kann den Bodenpreisanstieg nicht verhindern ( Lammer Busch, Vor den Wersten, Am Pfarrgarten, Meer Berg ). Davon sind besonders mittlere Lagen betroffen. Wegen der hohen Nachfrage verteuern sich auch die Eigenheime - überproportional in den jüngeren Altersklassen (ab den späten 1980er-Jahren). Mit der Entwicklung des Nördlichen Ringgebiet (1.000 Wohnungen, ab 2015) kommt ein breitgefächertes Wohnungsangebot in zentraler Lage auf den Markt. Braunschweig Mittellandkanal B 1 B 214 Lamme Lehndorf A 391 Broitzem Geitelde Wenden A 39 Ölper Oker Bienrode Querum A 395 Mascherode Hondelage Innenstadt Harxbüttel Bevenrode Völkenrode A 392 Kanzlerfeld Weststadt Melverode Rautheim Südstadt Gliesmarode Volkmarode HypoVereinsbank B 1 B 248 A 39 HANNOVER HILDES- HEIM WOLFS- BURG BRAUN- SCHWEIG Stadt Braunschweig 2014 Einwohnerstand (12 / 2013) Arbeitslosenquote (12 / 2014) 6,6 % (Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer 108,3 (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden (2013) 220 Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 8,00 10,50 7,25 8,25 6,25 7,50 5,00 6, Stand: Dezember 2014 HypoVereinsbank Quellen, Legende Karte und Preistabelle Seite 2

6 6 WOHNIMMOBILIENMARKT STADT HILDESHEIM Niedersachsen Kennzeichen des Wohnungsmarktes Hildesheim ist zugleich Bischofssitz und Universitätsstadt. Wirtschaftlich dominiert der Dienstleistungssektor, im Gewerbe die Automobilzulieferung, der Maschinenbau und die Papierverarbeitung. Nach Einwohnerverlusten seit Mitte der 1990er-Jahre hat sich die Zahl momentan stabilisiert. Weitere Verluste werden jedoch erwartet. Die jahrelang schwache Bautätigkeit hat 2013 leicht angezogen und sollte sich mit Blick auf die Genehmigungszahlen vor allem beim Geschosswohnungsbau weiter beleben. Angesichts Braunschweig sinkender Einwohnerzahlen und bis in die 2000er-Jahre bestehender Überkapazitäten im Wohnungsbestand fällt die positive Preisentwicklung am Wohnungsmarkt hier am bescheidensten aus besonders BURG bei den WOLFS- Mieten. Bei den Eigentumswohnungen haben sich vor allem die Neubauwohnungen HANNOVER in bevorzugten Lagen verteuert, während im Wiederverkauf nach wie vor ein niedriges Preisniveau vorherrscht. Zukünftige Baugebiete liegen vornehmlich in Zentrumsnähe BRAUN- SCHWEIG und bieten vielfältige HILDES- Flächen für den Geschosswohnungsbau. Für den Eigenheimbau HEIM entstehen gerade Potenziale in dörflichen Ortsteilen in Sorsum ( Im Nordfeld ), in Achtum ( Kleegarten II ) und in Stadtrandlage in Neuhof ( Goldene Perle ). Hildesheim B 6 Drispenstedt Bavenstedt HypoVereinsbank WOLFS- BURG Einum HANNOVER B 1 Himmelsthür B 1 Innenstadt B 6 Achtum HILDES- HEIM BRAUN- SCHWEIG Sorsum Moritzberg Neuhof Ochtersum B 243 Innerste Marienburg Itzum Stadt Hildesheim 2014 Einwohnerstand (12 / 2013) Arbeitslosenquote (12 / 2014) 6,9 % (Kreis; alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer 96,1 (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden (2013) 115 Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 6,75 9,00 5,75 7,00 5,00 6,00 4,50 5,25 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) Stand: Dezember 2014 HypoVereinsbank Quellen, Legende Karte und Preistabelle Seite 2

7 7 WOHNIMMOBILIENMARKT STADT WOLFSBURG Kennzeichen des Wohnungsmarktes Als VW-Stadt ist die Wirtschaft Wolfsburgs eng mit dem prosperierenden Konzern verbunden. Dabei sind in den letzten 10 Jahren neue Arbeitsplätze entstanden und die Zahl der Einpendler stieg auf mehr als Weil diese Dynamik unterschätzt wurde, waren Wohnbauflächen zuletzt rar und die Wohnbautätigkeit 2013 schwächer als die Jahre zuvor. Der Wohnungsleerstand ist mittlerweile auf weniger als 1 % gesunken. Die Bevölkerungszahl steigt seit Anfang des Jahrtausends bisher nur leicht an, die Prognosen lassen eine höhere Dynamik erwarten. Vor diesem Hintergrund hat zuletzt ein enormer Aufholprozess der Miet- und Kaufpreise eingesetzt. Besonders stark sind die Mieten privater Vermieter angestiegen; preisdämpfend wirken die gemäßigten Mietanpassungen in den stadteigenen Wohnungen sowie in den Beständen der VW Immobilien. Auch neue Eigentumswohnungen sowie Grund und Boden sind im Preis sprunghaft gestiegen. Mit einer Wohnbauoffensive sollen nunmehr Wohnungen bis 2020 entstehen. Aktuell sind rd. 60 Projekte in der Umsetzung / Planung, darunter neue Stadtteile (Nordsteimke / Hehlingen; Wohnungen, ab 2017). Wolfsburg Aller Allerkanal B 188 A 39 Aller VW-Werk Kreuzheide Alt Wolfsburg B 188 Allersee Vorsfelde HypoVereinsbank Aller HANNOVER WOLFS- BURG Mittellandkanal Fallersleben Sülfeld Ehmen A 39 Laagberg Stadtmitte Schillerteich Steimker Köhlerberg Berg Eichelkamp Rabenberg Detmerode Hattorf Nordsteimke Barnstorf Reislingen Neuhaus Hehlingen HILDES- HEIM BRAUN- SCHWEIG Stadt Wolfsburg 2014 Einwohnerstand (12 / 2013) Arbeitslosenquote (12 / 2014) 4,5 % (Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer 113,5 (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden (2013) 170 Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 8,75 13,00 6,75 9,00 5,75 7,00 5,00 6,00 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) Stand: Dezember 2014 HypoVereinsbank Quellen, Legende Karte und Preistabelle Seite 2

8 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Stand 01 / 2015 Privatkunden Gudrun Hinz Telefon: gudrun.hinz@unicredit.de Unternehmer Thomas Feuerbach Telefon: thomas.feuerbach@unicredit.de Michael Schröder Telefon: michael.schroeder@unicredit.de Private Banking Andre Eckert Telefon: andre.eckert@unicredit.de Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Copyright Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo Vereinsbank. Herausgeber UniCredit Bank AG PPV3IF Sederanger München