Wohnimmobilien- Marktbericht Bamberg und Forchheim

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1 Wohnimmobilien- Marktbericht Bamberg und Forchheim Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, s und Perspektiven. Mai 2017

2 2 Wohnimmobilienmarkt Stadt und Landkreis Bamberg: Die Mieten und Preise auf einen Blick HypoVereinsbank Hallstadt A 70 B 4 Kramersfeld Flugplatz Main Bischberg B 26 Regnitz Hafengebiet Gartenstadt Gaustadt Erba Innenstadt Bahngebiet Inselgebiet Bamberg- Ost A 73 A 70 Memmelsdorf Berggebiet Bischberg B 22 BAMBERG A 73 Wildensorg Babenberger Viertel Gereuth Main-Donau- Kanal B 22 Hirschaid Stegaurach B 22 Bug Regnitz sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage einfache Lage Städte und Orte mit Preisangaben sonstige Städte und Orte Sonderfläche Grünfläche Gewerbe / Industrie Gewässer Entwicklungsgebiet Stadtgrenze Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie Lage / Ort sehr gut gut einfach / mittel Bischberg / Memmelsdorf Hirschaid Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 11,00 12,00 9,00 11,00 7,00 9,50 7,00 10,00 6,50 8, geringes Angebot geringes Angebot geringes Angebot geringes Angebot Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels oder Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: April 2017 HypoVereinsbank 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7

3 3 Die Marktübersicht Stadt und Landkreis Bamberg Rahmenbedingungen Die Region Bamberg mit der gleichnamigen Universitätsstadt im Mittelpunkt ist führendes Wirtschaftszentrum Oberfrankens und erlebt derzeit einen Wachstumsschub. Sie belegt bei Kennziffern wie Wirtschaftsstärke, Kulturangebot und Lebensqualität Spitzenplätze in diversen Rankings. Die mittelalterliche Altstadt von Bamberg, Deutschlands größter erhaltener historischer Stadtkern, ist Weltkulturerbe der UNESCO. Die Lage am Arbeitsmarkt ist sehr solide. Die Firmen profitieren von der aktuell guten Konjunkturlage. Wirtschaftliche Säulen bilden der Dienstleistungssektor (Behörden, Klinik, Kirchenverwaltung), das produzierende Gewerbe (v. a. Automobilzulieferer mit den Großunternehmen Bosch in Bamberg, Brose in Hallstadt und INA / Schaeffler in Hirschaid) und der Tourismus mit steigenden Übernachtungszahlen. Zudem ist die stark wachsende Universität (rd Studenten, Anstieg um rd. 50 % seit 2009) prägend für Bamberg. Eine sehr gute Erreichbarkeit ist über die A 70 und A 73 sowie die Bahnlinie Nürnberg Bamberg gegeben. Dank des seit drei Jahren deutlich positiven Wanderungssaldos wächst die Stadt, ungeachtet der negativen natürlichen Bevölkerungsentwicklung (mehr Sterbe- als Geburtenfälle). Langfristige Prognosen gehen bis 2025 von einem weiteren leichten Wachstum dank Zuzug aus (Grafik Seite 3). Die betrachteten Umlandgemeinden entwickeln sich mit Ausnahme von Hirschaid, das ähnlich stetig wie Bamberg wuchs, stabil. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Der Wohnungsmarkt ist angespannt. Neben der anhaltend günstigen Zinssituation hat die hohe Attraktivität der Region Bamberg als Arbeits- und Wohnstandort bei gleichzeitig begrenztem Angebot in allen Segmenten die Immobilienpreise stark verteuert. Steigende Studentenzahlen verschärften die Situation. Im Hinblick auf freiwerdende Kasernenflächen und der damit verbundenen Erwartung eines in naher Zukunft großen verfügbaren Wohnungsbestandes lag die Bautätigkeit eher auf unterdurchschnittlichem Niveau (Grafik Seite 4). Aber auch die begrenzte Flächenverfügbarkeit insgesamt (v. a. für den individuellen Wohnungsbau) trug zur Angebotsverknappung bei. Durch Revitalisierungen ist die Stadt bestrebt, weiter Wohnbauflächen zügig zu erschließen. Neben der Bebauung der ERBA-Insel werden in den kommenden Jahren folgende Maßnahmen schneller als geplant umgesetzt: Ulanenpark / Wunderburg (rd. 200 WE, in Bau), Megalith-Gelände / Gaustadt (rd. 100 Eigenheime u. Geschosswohnungen, Erschließung 2017), einige kleinere Entwicklungen (z. B. Quartier an der Stadtmauer, Katharinenhof). Eine Entlastung für den angespannten Wohnungsmarkt und von großer auch wirtschaftlicher Bedeutung für die Stadt wird mittel- bis langfristig die Entwicklung der Lagarde-Kaserne (rd. 19 ha; 2016 von der Stadt erworben) zu einem neuen urbanen Quartier sein (u. a. Wohnen, digitales Gründerzentrum). Die Region Bamberg weist das höchste Miet- und Kaufpreisniveau in Oberfranken auf. Im Vergleich zum Ballungsraum Nürnberg sind Wohnimmobilien jedoch günstiger. Durch die hohe Nachfrage nach Baugrundstücken in den Umlandgemeinden und durch die mangelnde Verfügbarkeit von Flächen ergeben sich Engpässe, so dass auch hier nur begrenzt Neubaugebiete ausgewiesen werden können (Seite 5). Einwohnerentwicklung und -prognose Bamberg und Forchheim Index (1990 = 100) Prognose Bamberg Stadt Bamberg Landkreis Forchheim 2011: Korrektur der Daten im Rahmen des Zensus Quelle: Statistisches Landesamt 2035

4 4 Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Sowohl in Bamberg als auch im Umland fehlt ein ausreichendes Angebot an Eigenheimen und Baugrundstücken vor allem für junge Familien. Da die Flächenressourcen für den individuellen Wohnungsbau begrenzt sind, steigen Grundstückspreise in allen Wohnlagen weiter an. Für Parzellen in sehr guten Innenstadtlagen und in den bevorzugten Stadtteilen im Berggebiet werden mittlerweile mehr als 500 / m erzielt. Weniger als ein Viertel der neu gebauten Wohneinheiten entstanden in den vergangenen Jahren als Ein- und Zweifamilienhäuser, was den Grundstücksmangel belegt. In naher Zukunft werden im Ulanenpark Eigenheime angeboten und auf dem Megalith-Gelände / Gaustadt ein größeres Kontingent an Baugrundstücken erschlossen. Markt für Eigentumswohnungen Rege Nachfrage herrscht nach Wohnungen sämtlicher Größen und Baualtersklassen. Dabei sind sowohl das begrenzte Neubauangebot sowie gestiegene Baukosten ursächlich für den anhaltenden hohen Preisauftrieb. Die Verkaufsquoten vor Baubeginn sind bisher hoch. Im Zuge der künftigen Bauprojekte (Seite 3) ist in den kommenden Jahren im Stadtgebiet ein vielfältigeres Angebot zu erwarten, was ein Abbremsen des Preisanstiegs bedeuten dürfte. In der Region werden zunehmend kleinere Objekte im Zuge von Nachverdichtung der Nachfrage entsprechend gebaut. Bei Bestandsobjekten besteht wegen der geringen Verkaufsbereitschaft kaum Auswahl, so dass selbst in weniger bevorzugten Lagen und bei Objekten mit Qualitätsmängeln deutliche Preissteigerungen zu beobachten sind. Mietwohnungsmarkt Der seit Jahren bestehende Mietwohnungsmangel in der Studentenstadt hat sich bisher kaum entschärft. Steigende Studentenzahlen und hohe Flüchtlingszahlen haben die angespannte Lage noch verstärkt. Der Markt ist nahezu leergefegt. Ein Nachfrageüberhang ist insbesondere sowohl bei preiswerten kleinen als auch größeren familiengerechten Einheiten auszumachen. Die stark angestiegenen Mieten ziehen weiter an. Das gilt vor allem für attraktive und innenstadtnahe oder bezahlbare und familiengerechte Objekte. In guten Lagen werden heute zwischen 9 und 11 / m² erzielt. Seit gilt in Bamberg die Mietpreisbremse, die bisher keine Auswirkungen zeigt. Perspektiven Bamberg besitzt laut Zukunftsatlas (Prognos 2016) sehr hohe Zukunftschancen und zählt zu den wachstumsstarken Mittelstädten in Deutschland. Diese positiven Aussichten und die hohe Lebensqualität in der Welterbe-Stadt verbunden mit Zuwanderung sorgen für eine nachhaltige Wohnungsnachfrage. Die Umwidmung der Kasernen zu Wohn- und Gewerbeflächen bietet große Chancen für die Entwicklung Bambergs. Eine Entspannung des Wohnungsmarkts ist erst bei einer zügigen Konversion vor allem der Lagarde-Kaserne zu erwarten. Bis dahin ist mit weiteren leichten Miet- und Preisanstiegen zu rechnen. Weniger günstig sind die Aussichten für Orte und Gegenden mit ländlicher Prägung und rückläufigen Einwohnerzahlen, die in größerer Entfernung zur Universitätsstadt liegen. Hier sind nicht mehr marktgerechte Häuser schlecht zu vermieten oder verkaufen. Wohnungsbau in der Stadt Bamberg fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden Wohneinheiten Wohneinheiten in MFH Fam.-Häuser Baugenehmigungen Quelle: Statistisches Landesamt

5 5 Analyse der einzelnen Wohnstandorte Bischberg Die Wohngemeinde (rd Einwohner), die unmittelbar an das westliche Bamberger Stadtgebiet grenzt, ist über die A 70 (Anschlussstelle Bamberg-Hafen) verkehrlich sehr gut erreichbar. Bischberg ist zudem in das Stadtbusnetz der Universitätsstadt eingebunden. Die Entfernung zur Bamberger Innenstadt beträgt knapp 4 km. Grundstücke sind enorm nachgefragt, Neubau kann derzeit nur in Baulücken stattfinden. Das Miet- und Preisniveau entspricht den mittleren bis guten Bamberger Wohnlagen. Hirschaid Der Gewerbe- und Wohnstandort liegt zentral und verkehrsgünstig an der A 73, welche die Region Bamberg Forchheim mit dem Verdichtungsraum Nürnberg / Fürth / Erlangen verbindet, sowie an der Bahnlinie Nürnberg Bamberg. Die Marktgemeinde ist mit mehr als Einwohnern die größte und wachstumsstärkste Kommune in der Region (rund 4 % seit 2012). Neben zahlreichen mittelständischen Firmen ist die INA / Schaeffler Gruppe mit rund Beschäftigten ansässig. Die Attraktivität der Gemeinde spiegelt sich in der hohen Nachfrage, die vor allem aus dem Nürnberger Verdichtungsraum stammt, wider. Der maßgebliche Engpassfaktor für ein größeres Wohnraumangebot ist wie in nahezu allen Kommunen die mangelnde Verfügbarkeit von Grundstücken für den Wohnungsbau. Über das Baugebiet Oberer Semmelberg in Sassanfahrt hinaus, das derzeit bebaut wird, bestehen deshalb seitens der Gemeinde keine konkreten Planungen. Zunehmend realisieren Bauträger in Lückengrundstücken Geschosswohnungs bauten, die zügig vermarktet werden. Memmelsdorf Die zweitgrößte Gemeinde im Landkreis (rd Einwohner) grenzt unmittelbar östlich an die Universitätsstadt. Dank der barocken Schloss- und Parkanlage (ehemalige Sommerresidenz und Jagdschloss der Bamberger Fürstbischöfe) ist Memmelsdorf beliebtes Ausflugsziel. Der Ort liegt am Autobahnkreuz Bamberg und ist in das Bamberger Stadtbusnetz eingebunden. Lagegunst und gute Verkehrsanbindung bedingen mit das höchste Bodenpreisniveau in der Region. Bauflächenpotenzial besteht in freien Einzelgrundstücken im Hauptort und in den Ortsteilen. Ein neues Baugebiet ist in Meedensdorf-Ost geplant (23 Parzellen). Einwohnerstand (12 / 2015) Landkreis Bamberg Bamberg, Stadt Bischberg Hirschaid, Markt Memmelsdorf Arbeitslosenquote (04 / 2017; alle zivilen Erwerbspersonen) Landkreis Stadt Kaufkraftkennziffer 2017 (Landkreis, Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2016) Landkreis Stadt ,5 % 1,8 % 99, Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * inkl. Wohnheime

6 6 Wohnimmobilienmarkt Stadt und Umland Forchheim: Die Mieten und Preise auf einen Blick HypoVereinsbank Main-Donau- Kanal A 70 Serlbach Forchheim West Buckenhofen Forchheim Nord Reuth B 470 Burk Innenstadt B 470 Eggolsheim A73 B 470 Ebermannstadt FORCHHEIM B 470 A 70 Regnitz Kersbach A 73 Neunkirchen am Brand sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage Sonderfläche Städte und Orte sonstige Städte und Orte Gewässer Autobahn mit Preisangaben einfache Lage Gewerbe / Industrie Grünfläche Stadt- / Hauptverkehrsstraße Landkreisgrenze Eisenbahnlinie Lage / Ort sehr gut mittel / gut einfach Eggolsheim / Neunkirchen Ebermannstadt Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 9,00 11,00 7,50 9,00 6,50 7,50 6,50 8,50 7,50 9,50 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl geringes Angebot geringes Angebot Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Bauland 5 (in / m 2 ) geringes Angebot Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels oder Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 Stand: April 2017 HypoVereinsbank

7 7 Die Marktübersicht Stadt und Umland Forchheim Rahmenbedingungen Stadt und Landkreis Forchheim liegen zwischen Nürnberg und Bamberg verkehrsgünstig an der A 73 und sind damit Teil der wachsenden Metropolregion Nürnberg. Bis vor etwa vier Jahren verlief die Einwohnerentwicklung in etwa stabil. Seitdem ist entsprechend der Dynamik in der Region Nürnberg / Fürth / Erlangen ein leichtes Wachstum zu verzeichnen. Dieser wird sich im nächsten Jahrzehnt fortsetzen. Die sehr robuste Wirtschaft mit einer ausgewogenen Mischung von Industrie-, Dienstleistungs- und Logistikunternehmen (u. a. Siemens AG Healthineers, rd Mitarbeiter), spiegelt sich in der nach Bamberg zweitniedrigsten Arbeitslosenquote Oberfrankens wider. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Die Lage am hiesigen Wohnungsmarkt steht in engem Zusammenhang mit der angespannten Situation im Ballungsraum Nürnberg / Fürth / Erlangen. Die Einwohner drängen zunehmend in die Peripherie dank der dort günstigeren Grundstücksund Wohnungspreise bei gleichzeitig guter Erreichbarkeit per Auto und Bahn. Die hohe Nachfrage durch Zuzug und von Einheimischen kann derzeit nicht bedient werden. Die Miet- und Kaufpreise steigen nach einer langen Phase stabiler Preisentwicklungen nunmehr in allen Segmenten seit 2013 sehr deutlich; in beliebten Stadtteilen stärker, in einfachen und ländlichen Gegenden schwächer. Es wird bisher nicht bedeutend mehr gebaut. Die Baugenehmigungen signalisieren erst jetzt einen Aufwärtstrend. Die bevorzugte Wohnform im Landkreis ist das Eigenheim, weshalb in den letzten fünf Jahren rund 70 % der neuen Einheiten als Ein- und Zweifamilienhäuser entstanden. Vor allem die Nachfrage nach Baugrundstücken ist in der Stadt und den größeren Orten sehr hoch. Da auch hier kaum neuer Baugrund ausgewiesen werden kann, verteuern sich Grund und Boden weiter. Das begrenzte Angebot an Eigentumswohnungen beschränkt sich überwiegend auf die Kreisstadt. Die Vermarktung läuft sowohl für neue wie Bestandsobjekte zügig. Die große Kreisstadt Forchheim (rd Einwohner) wächst seit einigen Jahren dank Zuwanderung vor allem aus dem Verdichtungsraum deutlich. Sie verfügt aufgrund der topografischen Gegebenheiten über zahlreiche attraktive Wohngebiete in Hanglagen. Neben kleineren Projekten durch Umnutzungen ( brauhaus / Zentrum, Cotton Lofts und Hornschuchpark FO-Ost) stehen einige größere Entwicklungen an. In Kürze werden allein im 1. der drei Bauabschnitte des Wohngebiets Stampfäcker / Kersbach rund 300 Geschosswohnungen im Zuge von Lärmschutzmaßnahmen (Ausbau der ICE Strecke) und des neuen S-Bahnhofs Kersbach erschlossen. Mittelfristig wird die Sportplatzfläche an der Friedrich-Ludwig-Jahn-Str. bebaut (rd. 500 WE). Ebermannstadt (rd Einwohner), rund 12 km nordöstlich von Forchheim gelegen, ist über die B 470 gut angebunden. Die Kleinstadt verfügt derzeit nur über wenige Restflächen für den Wohnungsbau, weshalb Grund und Boden weiter teurer werden. Eggolsheim (rd Einwohner) grenzt im Norden an Forchheim und liegt unmittelbar an der A 73. Dank der sehr guten Erreichbarkeit gilt die Gemeinde als beliebter Wohnstandort. Sie verfügt derzeit ebenfalls nur über geringes Flächenpotential für den Wohnungsbau. Die Planungen für ein größeres Areal im westlichen Gemeindegebiet sind derzeit ungewiss. Neunkirchen am Brand (rd Einwohner), nahe zur Universitätsstadt Erlangen gelegen (rd. 10 km), ist ein gesuchter ländlicher Wohnort. Bauflächen sind rar. Langfristig könnte gemäß dem städtebaulichen Wettbewerb Wohnnutzung auf dem ehemaligen Beton-Gelände ( m²) erfolgen. Gabriele Rees / Horst Sperrer Perspektiven Der Landkreis Forchheim besitzt laut Zukunftsatlas (Prognose 2016) hohe Zukunftschancen in Deutschland. Dies sorgt zusammen mit der hohen Lebensqualität auch weiterhin für leichte Zuwanderungen und damit für eine nachhaltige Wohnungsnachfrage. Solange nur begrenzt Flächen für den Wohnungsbau zur Verfügung stehen, die Zinsen niedrig und die Konjunktur robust bleiben, werden die Miet- und Kaufpreise weiter leicht steigen. Erst das größere Wohnungsangebot in den kommenden Jahren wird sich preisdämpfend auswirken. Landkreis Forchheim Einwohnerstand (12 / 2015) Einwohnerstand Prognose 2034 Arbeitslosenquote (04 / 2017) (Stadt, alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer 2017 (Bundesdurchschnitt = 100) ,5 % 108,9 Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2016) 243 Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * inkl. Wohnheime

8 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Stand 05 / 2017 Privatkunden Bamberg Michael Bayerkuhnlein Telefon: michael.bayerkuhnlein@unicredit.de Forchheim Jonas Kaiser Telefon: jonas.kaiser@unicredit.de Unternehmer Forchheim Jürgen Frühwald Telefon: juergen.fruehwald@unicredit.de Bamberg Falk Pfütsch Telefon: falk.pfuetsch@unicredit.de Private Banking Erlangen Uwe Niewiadomski Telefon: uwe.niewiadomski@unicredit.de Gewerbliche Immobilienkunden Nürnberg Markus Küffner Telefon: markus.kueffner@unicredit.de Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Copyright Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo Vereinsbank. Herausgeber UniCredit Bank AG PPV3IF Arabellastraße München