ista Verwalter-Seminar 2016 Wohnungseigentumsrecht

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1 ista Verwalter-Seminar 2016 Wohnungseigentumsrecht Fallstricke der Eigentümerversammlung Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 Eigentümerversammlung Waschküche Ohne Wissen des Verwalters V treffen sich die Wohnungseigentümer in der Waschküche des Objekts und verständigen sich darauf, dass nun dringend das Haus neu anzustreichen sei, und zwar durch Malermeister Klecksel für 3.000,00. Muss Verwalter V handeln, wenn Beirat Q ihn auffordert, den Auftrag an Klecksel zu vergeben? 2

3 Eigentümerversammlung 23 Abs. 1 WEG Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. 3

4 Eigentümerversammlung BGH v VII ZR 244/13, IMR 2016, 291 OLG München v U 152/12, IMR 2016, 291 Auch spontane Zusammenkünfte sind Eigentümerversammlungen im Rechtssinne, sofern alle Wohnungseigentümer anwesend sind und die Zusammenkunft als Eigentümerversammlung begreifen. Auf eine Einladung sowie eine Protokollierung kommt es dabei nicht an. 4

5 Eigentümerversammlung Beschluss ist also, wenn alle Eigentümer zur Willensbildung über die Regelung der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit Bindungswillen zusammenkommen, LG Dortmund, Urt. v S 281/15, IMR 2016, 155 OLG München, Urt. v U 152/15, IMR 2016, 291 ein Beschlussantrag gestellt und darüber eine Abstimmung herbeigeführt wird, BGH, Urt. v V ZR 25/13, ZMR 2014, 554 Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 4. Aufl. 2015, 23 Rn. 17 f. das Zustandekommen einer Entscheidung, für die Beschlusskompetenz besteht, verkündet wird. BGH, Beschl. v V ZB 58/99, ZMR 2000, 771 BGH, Beschl. v V ZB 10/01, ZMR 2001, 809 5

6 Einladung zu Eigentümerversammlung Versammlung in den Sommerferien? Verwalter V lädt die Wohnungseigentümer unter Einhaltung einer Ladungsfrist von 2 Wochen zur Eigentümerversammlung am ein. Während des gesamten Monats August 2012 waren in Baden-Württemberg Sommerferien. Eigentümer Q ficht sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom mit der Begründung an, er habe sich urlaubsbedingt in Spanien aufgehalten und habe daher nicht an der Versammlung teilnehmen können. 6

7 Einladung zu Eigentümerversammlung LG Karlsruhe, Urt. v S 16/13, NZM 2014, 168 Die Einberufung einer Eigentümerversammlung in der typischen Reisezeit entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie mit entsprechendem Vorlauf angekündigt wurde. Hierfür reicht die Einhaltung der Mindesteinladungsfrist von 2 Wochen nicht aus. Gegenfrage: Wann ist in der Bundesrepublik Deutschland einmal nicht typische Reisezeit? 7

8 Einladung zur Eigentümerversammlung Das kleine Einmaleins Verwalter V lädt, da der Verwaltungsbeirat ihn dazu dringend auffordert, mit Schreiben von Dienstag, den , den Eigentümern zugehend am Mittwoch, den , zur außerordentlichen Eigentümerversammlung am Mittwoch, den , ein. Eigentümer Q erscheint zur Versammlung nicht und ficht die Versammlungsbeschlüsse wegen Ladungsmangels an. 8

9 Einladung zur Eigentümerversammlung 187, 188 BGB Zu beachten ist, dass gem. 187 Abs. 1 BGB der Tag des Zugangs des Einladungsschreibens beim betreffenden Wohnungseigentümer als in den Lauf dieses Tages fallendes fristauslösendes Ereignis bei der Berechnung der Frist nicht eingerechnet werden darf und dass gem. 188 Abs. 2 BGB der Fristablauf erst mit dem Ablauf des letzten Fristtages erfolgt. 9

10 Große Wünsche Die Tagesordnung Verwalter V lädt mit Schreiben vom zur ordentlichen Eigentümerversammlung für den ein. Eigentümer Q wünscht nun mit Schreiben vom die Erweiterung der von V vorgesehenen Tagesordnung um insgesamt 15 weitere Tagesordnungspunkte. V und die übrigen Wohnungseigentümer haben keine Lust, die Versammlung auf die Nachtstunden auszudehnen. 10

11 Die Tagesordnung LG Hamburg, Urt. v S 196/11, ZMR 2013, 62 LG München I, Urt. v S 5166/11, ZMR 2011, 839 Auch ohne Vorliegen der Voraussetzungen der Bestimmung des 24 Abs. 2 WEG (analog) besteht ein Anspruch darauf, dass entweder eine Eigentümerversammlung abgehalten oder anlässlich einer bereits einberufenen Eigentümerversammlung bislang nicht aufgenommene Tagesordnungspunkte behandelt werden, sofern dies dem Erfordernis der ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, es also einen sachlichen Grund für die Behandlung des TOP gibt. 11

12 Die Tagesordnung LG Düsseldorf v S 26/09, ZMR 2013, 459 Sollte sich die Regelungswirkung des angefochtenen Beschlusses darin erschöpfen, dass lediglich die Verfahrensweise der betreffenden Versammlung geregelt werden soll und somit nicht über die konkrete Versammlung hinausgehende Wirkungen erzeugt werden, fehlt es der Klage am notwendigen Rechtsschutzinteresse, diese ist als unzulässig abzuweisen. 12

13 Die Tagesordnung LG Dortmund v S 83/14, ZWE 2015, 371 Ein Wohnungseigentümer hat einen Rechtsanspruch darauf, dass seine Anträge, sofern sie rechtzeitig vor der Versammlung gestellt werden, in der Versammlung auch erörtert werden und über diese auch abgestimmt wird. Eine Absetzung der gewünschten Tagesordnungspunkte ohne Sachbehandlung ist rechtswidrig. 13

14 Die Tagesordnung LG Hamburg v S 196/11, ZMR 2013, 62 LG Dortmund v S 83/14, ZWE 2015, 371 Da die Eigentümerversammlung keine allgemeine Austauschrunde darstellt, in welcher eine Auf- oder Abarbeitung schadensgeneigter Geschehensabläufe der Vergangenheit aus der Sicht eines einzelnen Eigentümers vorzunehmen ist, sondern der Beschlussfassung dient, muss aber über bereits in der Vergangenheit mehrheitlich abgelehnte oder gerichtlich bereits entschiedene Fragen keine erneute Diskussion oder Beschlussfassung erfolgen. 14

15 Sondervergütungsregelung Der Verwalter erhält für den besonderen Aufwand im Zusammenhang mit der nachträglichen Ergänzung der Tagesordnung einer bereits einberufenen Eigentümerversammlung ein Sonderentgelt i.h.v. EUR zzgl. jeweils gültiger gesetzlicher MwSt., derzeit EUR brutto, nebst Ersatz der nachzuweisenden Portokosten, sofern die nachträgliche Ergänzung der Tagesordnung eigentümerseits veranlasst ist und nicht auf einem Verschulden des Verwalters beruht. 15

16 Sondervergütungsregelung Die Eigentümer beschließen hierzu weiter, dass im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander die vorstehend genannten Kosten als besonderer Verwaltungsaufwand im Rahmen der Jahresabrechnung demjenigen Sondereigentum alleine zugeordnet werden, dessen jeweiliger Sondereigentümer die vorstehend genannten Kosten verursacht hat. 16

17 Die Tagesordnung Kein Mann vieler Worte Verwalter V lädt zur Eigentümerversammlung unter Benennung u.a. folgender TOPs ein: 1. Vorgehen wegen Feuchtigkeit im Haus 2. Weitere Reparaturen 3. Wiederbestellung des Verwalters Zu TOP 1 wird beschlossen den Sachverständigen S mit der Ursachenforschung zu beauftragen, zu TOP 2 erhält Maler M den Auftrag zum Neuanstrich der Fassade; zu TOP 3 wird V für weitere 5 Jahre wiederbestellt. Eigentümer Q ficht die Beschlüsse an. 17

18 Die Tagesordnung OLG München v Wx 046/07, NJW-RR 2008, 1182 Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl. 2013, 23 Rn. 86 m.w.n. In 23 Abs. 2 WEG ist lediglich bestimmt, dass der Beschlussgegenstand in der Einladung zu bezeichnen ist. Dazu reicht nach herrschender Rechtsmeinung bereits eine schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands aus, wenn die Eigentümer hieraus entnehmen können, was in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll. Dabei ist es namentlich weder erforderlich, dass der einzelne Eigentümer die Tragweite oder die Auswirkungen eines Beschlusses bereits mit der Einladung erfassen kann, noch ist die Mitteilung denkbarer Entscheidungsvarianten notwendig. 18

19 Die Tagesordnung OLG Köln v Wx 177/02, NZM 2003, 121 AG Düsseldorf v II 87/07, ZMR 2008, 917 Die Formulierung Weitere Reparaturen ist nicht geeignet, das Informationsinteresse der Eigentümer zu befriedigen, es sind konkrete Objekte zu benennen; die Formulierung Vorgehen wegen Feuchtigkeit deckt zwar keine konkreten Sanierungsaufträge, wohl aber die Beauftragung eines Sachverständigen ab. LG Frankfurt v T 56/13, ZMR 2014, 473 OLG München v Wx 046/07, NJW-RR 2008, 1182 BayObLG v Z BR 25/00, ZMR 2000, 858 Die Formulierung Wiederbestellung des Verwalters lässt nach ihrem Wortlaut sowohl die Wahl des amtierenden, als auch eines anderen Verwalters sowie den Abschluss eines Verwaltungsvertrags zu. 19

20 Bauträger in Not Beschlussfähigkeit Die Wohnungseigentümer der WEG Streitweg wollen den Beschluss fassen, gegen den Bauträger B, der noch einige Einheiten im Objekt besitzt, wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum gerichtlich vorzugehen. Abgestimmt wird nach MEA. Anwesend / vertreten sind 550 von MEA; B hält 150 MEA. 20

21 Beschlussfähigkeit OLG Zweibrücken, Beschl. v W 184/01, ZMR 2002, 786 Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, 25 Rn. 109 u. 174 Jennißen/Schultzky, WEG, 4. Aufl. 2015, 25 Rn. 107 Nach h. M. richtet sich die Beschlussfähigkeit danach, ob die anwesenden oder vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als 50% aller MEA vertreten. Bei der Ermittlung, ob die erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümer mehr als 50% der Gesamtsumme aller MEA ausmachen, sind also die MEA derjenigen, die entweder selbst oder aber als Bevollmächtigter einem Stimmverbot unterliegen, nicht mitzuzählen. Dies führt gegebenenfalls dazu, das zu einzelnen Tagesorndungspunkten Beschlussfähigkeit nicht gegeben ist. Eine Ausnahme gilt nur für den (exotischen) Fall, dass zu einem Beschlusspunkt mehr 50% sämtlicher MEA vom Stimmrecht ausgeschlossen sind. 21

22 Listige Eigentümer? Beschlussfähigkeit Damit nicht noch einmal aufgrund Beschlussunfähigkeit eine zeitraubende Zweitversammlung einberufen werden muss, beschließt die Eigentümerversammlung am , dass für den Fall, dass die ordentliche Eigentümerversammlung im Jahr 2016 beschlussunfähig sein sollte, der Verwalter berechtigt ist, unter Verzicht auf die gesetzliche Ladungsfrist eine Zweitversammlung 30 Minuten nach der beschlussunfähigen Erstversammlung abzuhalten. 22

23 Beschlussfähigkeit BayObLG, Beschl. v BReg 2Z 58/80, DWW 1982, 271 OLG Köln, Beschl. v Wx 187/89, MDR 1999, 799 Jennißen/Schultzky, WEG, 4. Aufl. 2015, 25 Rn. 11 Gem. dem eindeutigen Wortlaut des 25 Abs. 4 S. 1 WEG darf die Zweitversammlung erst dann einberufen werden, wenn zuvor die Beschlussunfähigkeit festgestellt wurde. Hieraus folgt denklogisch, dass erst in der Versammlung selbst die Beschlussunfähigkeit festzustellen ist, bevor zu einer Zweitversammlung eingeladen werden kann. Hieraus folgt weiter, dass die Einberufung einer Zweitversammlung nicht bereits im Vorgriff, also vor oder mit der Einladung zur Erst-Versammlung erfolgen kann (unzulässige Eventual-Einberufung). 23

24 Beschlussfähigkeit Umstritten ist, ob auch dann Nichtigkeit mangels Beschlusskompetenz vorliegt, wenn nur ein Einzelfallbebeschluss für das kommende Jahr gefasst wird: Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, 25 Rn. 118 Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl. 2015, 25 Rn. 51 m.w.n. Die überwiegende Meinung vertritt die Auffassung, dass auch für einen gegen 25 Abs. 4 WEG verstoßenden Einzelfallbeschluss keine Beschlusskompetenz besteht, mit der Folge der Beschlussnichtigkeit. Hinzu kommt der Gesichtspunkt der treuwidrigen Rechtsausübung, sofern die WEG einen solchen Beschluss jedes Jahr fasst. Die Mindermeinung vertritt die Auffassung, dass ein als Einzelfall gefasster Beschluss bestandskräftig werden könne (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl. 2012, 25 Rn. 25; offen gelassen: LG München I v S 3150/10, ZMR 2010,

25 Abstimmungsverfahren Abstimmen bis der Arzt kommt? In der Eigentümerversammlung kommt es zu einer Kampfabstimmung, die mittels Stimmzetteln durchgeführt wird. Dabei werden die eingesammelten Stimmzettel von dem hierzu bestimmten Beirat B geöffnet und die Stimmen ausgezählt. Als erkennbar wird, dass die NEIN-Stimmen überwiegen werden, fordern A und B ihre noch nicht ausgezählten Stimmzettel mit der Begründung zurück, sie hätte sich geirrt und ändern diese von NEIN auf jeweils JA. Daraufhin verkündet Verwalter V den Beschluss als zustande gekommen. 25

26 Abstimmungsverfahren BGH, Urt. v V ZR 254/12, ZMR 2012, 980 Da die Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung wie die Abgabe einer Willenserklärung zu behandeln ist, kann die Stimmabgabe grundsätzlich widerrufen und auch angefochten werden. 26

27 Abstimmungsverfahren BGH, Urt. v V ZR 254/12, ZMR 2012, 980 Allerdings wird die Stimmabgabe wie eine Willenserklärung gem. 130 Abs. 1 BGB mit dem Zugang wirksam und bindend, weshalb ein Widerruf ab diesem Zeitpunkt ausscheidet. Dabei kommt es für den Zeitpunkt des Zugangs nicht auf die Abgabe der letzten Stimme bzw. den Zeitpunkt der Verkündung, sondern auf den Zeitpunkt des Zugangs beim Versammlungsleiter bzw. bei der Person an, die bestimmungsgemäß die Stimmen entgegennimmt. 27

28 Zahlensalat Abstimmungsverfahren Zum Tagesordnungspunkt Beiratswahl beschließt die Eigentümerversammlung folgendes: Zur Beiratswahl stellen sich die Kandidaten Meier, Müller, Schulze und Schmidt. Es wird in einem Abstimmungsvorgang mit folgenden Ergebnis abgestimmt: Müller: 35 JA-Stimmen Meier: 20 JA-Stimmen Schulze: 15 JA-Stimmen Schmidt: 10 JA-Stimmen Enthaltungen: 20 Gesamtstimmen: 100 Verwalter V verkündet, dass Müller, Meier und Schulze als Beiräte gewählt sind. Schmidt, tief gekränkt ob seiner Wahlniederlage, ficht die Beschlussfassung an. 28

29 Abstimmungsverfahren OLG Hamburg v Wx 44/04, ZMR 2005, 395 Eine sog. Blockwahl, bei der mehrere Personen in einem Wahlvorgang gewählt werden, ist zulässig, wenn für jeden der Kandidaten eine absolute Stimmenmehrheit ermittelt werden kann; die Erreichung der relativen Stimmenmehrheit reicht nicht aus. 29

30 Die Katze im Sack Abstimmungsverfahren Zum Tagesordnungspunkt Beiratswahl beschließt die Eigentümerversammlung folgendes: Zur Beiratswahl stellen sich die Kandidaten Meier, Müller, und Schulze. Wer dafür ist, wird um Handzeichen gebeten. Abstimmungsergebnis: 75 JA-Stimmen 20 NEIN-Stimmen 5 Enthaltungen Schmidt, tief gekränkt, dass er nicht als Kandidat in Erwägung gezogen wurde, ficht die Beschlussfassung an. 30

31 Abstimmungsverfahren LG Düsseldorf, Beschl. v T 42/04, NJW-RR 2004, 1310 KG, Beschl. v W 194/02, ZMR 2004, 775 Jennißen/Schultzky, WEG, 4. Aufl. 2015, 23 Rn. 50a Gegen die Durchführung einer Blockwahl spricht indes, dass bei der gleichzeitigen Wahl mehrerer Personen die unterschiedliche Akzeptanz der einzelnen Kandidaten nicht zum Ausdruck gebracht werden kann. Rügt ein Eigentümer dieses Vorgehen, ist davon Abstand zu nehmen. 31

32 Abstimmungsverfahren Demographische Entwicklung Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird von Eigentümer E gebeten, durch Beschluss für die Trockenlegung seiner im Souterrain gelegenen Eigentumswohnung zu sorgen, da diese aufgrund massiver Feuchtigkeitsschäden infolge einer mangelhaften Abdichtung der Außenwände nicht mehr bewohnbar ist. Die übrigen Wohnungseigentümer mit einem Durchschnittsalter von 77 Jahren sind der Auffassung, dass sich diese Investition für sie nicht mehr lohnt. Da sollen sich unsere Erben drum kümmern, meinen sie und lehnen ab. 32

33 Abstimmungsverfahren BGH, Urt. v V ZR 9/14, IMR 2015, 29 Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die Vornahme einer notwendigen Instandsetzungsmaßnahme unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Ersatz des Schadens diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft untätig geblieben sind, d.h. nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. Folge für die Praxis: Namentliche Abstimmung! 33

34 Kampfabstimmung Abstimmungsmehrheit Die Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage bestimmt, dass nach dem gesetzlichen Kopfprinzip abgestimmt wird. Es gibt 8 Wohnungseigentümer, aber 9 Wohnungen. Die Wohnung Nr. 9 steht im Miteigentum der Eigentümer der Einheiten 1 (Herr A) und 2 (Frau B). Es kommt zu einer Kampfabstimmung, bei der die Eigentümer A und B sowie C und D mit JA, die Eigentümer der Einheiten 5 8 mit NEIN stimmen. Verwalter V verkündet, dass der Beschlussantrag abgelehnt sei. 34

35 Abstimmungsmehrheit OLG Dresden v W 719/05, ZMR 2005, 894 OLG Düsseldorf v Wx 364/03, ZMR 2004, 696 AG Offenbach v C 202/11, ZMR 2013, 238 Sind zwei Wohnungseigentümer bei Anwendung des Kopfstimmrechts i.s.d. 25 Abs. 1 WEG sowohl jeweils Alleineigentümer je einer Einheit, als auch Miteigentümer (Bruchteilseigentümer) einer weiteren Einheit, so steht Ihnen zusätzlich eine weitere, gemeinschaftlich abzugebende Stimme zu. Einzelne Personen verschiedener Rechtsgemeinschaften nach 741 ff. BGB sind nämlich als unterschiedliche Köpfe i.s.d. 25 Abs. 2 WEG anzusehen. 35

36 Rechenexempel Abstimmungsmehrheit Die Wohnungseigentümergemeinschaft möchte den Eingangsbereich der Anlage ansprechender gestalten und einen Zierbrunnen errichten. Die Gemeinschaftsordnung regelt: Wertverbesserungen oder bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums können mit 2/3-Mehrheit beschlossen werden. Für die Maßnahme stimmen 400 der in der Eigentümerversammlung vertretenen 550 von MEA (das Stimmrecht richtet sich nach MEA). 36

37 Abstimmungsmehrheit BGH, Urt. v V ZR 2/10, NZM 2011, 589 BGH, Urt. v V ZR 162/10, NZM 2011, 514 Da der Bezugspunkt der qualifizierten Mehrheit nicht konkretisiert wird, ist die Klausel vor dem Hintergrund der mit baulichen Veränderungen typischerweise einhergehenden erheblichen finanziellen Folgen nächstliegend dahin auszulegen, dass die Abänderung eine 2/3-Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer erfordert. 37

38 Stimmrechtsausschluss Adenauer-Prinzip? Die Wohnungseigentümer der WEG Streitweg wollen den Eigentümer E in den Verwaltungsbeirat wählen. Zudem beantragt E, ihm eine bauliche Veränderung zu genehmigen. Eigentümer Q ist der Auffassung, dass sein Lieblingsfeind E in eigener Sache nicht mit abstimmen dürfe. E meint, dass hier sog. Adenauer-Prinzip gilt. 38

39 Stimmrechtsausschluss 25 Abs. 5 WEG Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach 18 rechtskräftig verurteilt ist. 39

40 Stimmrechtsausschluss BGH, Beschl. v V ZB 37/02, ZMR 2002, 936 BayObLG, Beschl. v Z BR 38/01, ZMR 2001, 996 Da 25 Abs. 5 WEG einen Stimmrechtsausschluss nur für den Fall vorsieht, dass der Beschluss sich auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts oder auf die Einleitung eines Rechtsstreits mit dem betreffenden Wohnungseigentümer bezieht, ist der für das Beiratsamt kandidierende Wohnungseigentümer nicht von der Stimmabgabe ausgeschlossen, denn die Bestellung zum Beirat einer WEG-Anlage stellt kein Rechtsgeschäft dar, sondern die Annahme eines organschaftlichen Ehrenamtes. 40

41 Stimmrechtsausschluss BayObLG v Z BR 161/03, ZMR 2004, 209 Auch dann, wenn die Wohnungseigentümer über eine bauliche Veränderung beschließen, die einem Wohnungseigentümer überwiegend oder gar ausschließließlich zu Gute kommt, ist dieser grundsätzlich nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen. Das Stimmverbot des 25 Abs. 5 WEG als Ausnahmevorschrift soll nur bestimmte Fälle der Interessenkollision (Individualinteressen im Vordergrund) erfassen, den Eigentümer aber nicht schlechthin daran hindern, an Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken (Ausübung gemeinschaftlicher Interessen). 41

42 Stimmrechtsausschluss Ganz oder gar nicht Die Eigentümerversammlung beschließt, gegen die Eigentümer A, B und C gerichtliche Verfahren einzuleiten. Der Beschluss wird von A angefochten, weil er seiner Meinung nach nicht vom Stimmrecht hätte ausgeschlossen werden dürfen. 42

43 Stimmrechtsausschluss BGH, Urt. v V ZR 56/11, NZM 2012, 27 LG München I, Urt. v S 11024/10, IMR 2012, 242 Im Falle der Beschlussfassung über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen mehrere Eigentümer erstreckt sich das Stimmverbot auf den gesamten Beschluss, da ansonsten der einzelne Wohnungseigentümer mittelbar Einfluss nehmen könnte. 43

44 Vertretung in der Eigentümerversammlung Das geht schon gut los Zur Eigentümerversammlung erscheint Eigentümerin E in Begleitung des Rechtsanwalts R. Als Verwalter V die E und den R höflich darauf hinweist, dass die Versammlung nicht-öffentlich ist, erteilt E dem R eine Vollmacht für eine ihrer zwei Wohnungen. Die Gemeinschaftsordnung enthält keine besonderen Regelungen zur Vertretung in der Eigentümerversammlung. Darf R an der Versammlung teilnehmen? 44

45 Vertretung in der Eigentümerversammlung LG Karlsruhe v S 118/14, NZM 2016, 104 Hügel/Elzer, WEG 2015, 25 Rn. 34 Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, 24 Rn. 82 Eine rechtsgeschäftliche Vertretung setzt bereits begrifflich voraus, dass der Vertretene nicht selbst anwesend ist. Denn durch die gleichzeitige Anwesenheit von Vertreter und Vertretenem würde eine Verdoppelung des Teilnahmerechts eintreten, das nicht objektgebunden, sondern personenbezogen ist. Die gleichzeitige Teilnahme von Vertreter und Vertretenem ist daher als Verstoß gegen die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung nicht zulässig. 45

46 Vertretung in der Eigentümerversammlung Gnädiger Verwalter Anstelle des Eigentümers E erscheint dessen Mieter M als Vertreter in der Eigentümerversammlung. Eine schriftliche Vollmacht des E hat M nicht dabei. Da die Gemeinschaftsordnung keine besonderen Regelungen zur Vertretung in der Versammlung enthält, lässt Verwalter V den M, ohne dass er dies näher thematisiert, an der Versammlung teilnehmen und das Stimmrecht für den E ausüben. Eigentümer Q, der dies später bemerkt, erhebt Beschlussanfechtungsklage. 46

47 Vertretung in der Eigentümerversammlung OLG München v Wx 060/07, ZMR 2008, 657 LG Landau v S 177/12, ZMR 2013, 996 Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, 25 Rn. 76, 79 Mangels abweichender Vereinbarung bedarf die Vollmacht keiner besonderen Form ( 167 BGB). Der Versammlungsleiter ist aber auch ohne Formvereinbarung verpflichtet, den Nachweis des Bestehens der Vollmacht gem. 174 S. 1, 180 S. 1 BGB zu verlangen, was jeder Eigentümer durch Einsichtnahme kontrollieren darf. Eine Vollmachtsurkunde muss vom Versammlungsleiter indes nicht verlangt werden, wenn ihm die Tatsache der Bevollmächtigung gem. 167 Abs. 1 Alt. 2 BGB durch den Vollmachtgeber bekanntgegeben wurde. 47

48 Vertretung in der Eigentümerversammlung OLG München v Wx 060/07, ZMR 2008, 657 LG Hamburg, Urt. v S 193/10, ZMR 2011, 387 Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, 25 Rn. 76, 79 Wird auf Anforderung keine Vollmacht vorgelegt, so ist vom Nichtbestehen der Vollmacht auszugehen und der Vertreter ist zurückzuweisen; ein Nachreichen der Vollmacht ist dann nicht möglich. Wird vom Versammlungsleiter keine Vollmacht gefordert, so ist die abgegebene Stimme wirksam, wenn die Vollmacht tatsächlich bestand und nachträglich nachgewiesen wird. Denn eine (akzeptierte) Stimmabgabe kann auch gem. 180 S. 2, 177 BGB nachträglich genehmigt werden. Es verbleibt aber der Vorwurf der Nichtbeachtung des Gebots der Nicht-Öffentlichkeit der Versammlung. 48

49 Vertretung in der Eigentümerversammlung OLG München v Wx 1/11, ZMR 2011, 738 Jennißen/Schultzky, WEG, 4. Aufl. 2015, 25 Rn. 80 ff. Erweist sich später, dass der vom Verwalter zugelassene angebliche Vertreter tatsächlich nicht anwesenheits- bzw. stimmberechtigt war, so droht dem Verwalter im Falle der Anfechtung die Auferlegung der Prozesskosten gem. 49 Abs. 2 WEG, da er zum einen pflichtwidrig den Beschluss verkündet sowie die Tatsache der (zweifelhaften) Vertretung nicht bekannt gab. Daher ist dem Verwalter als Versammlungsleiter zu raten, die Tatsache der Vertretung von Eigentümern in der Versammlung bekannt zu geben, wofür es aber ausreichen soll, dass der Versammlungsleiter bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit bekannt gibt, dass z.b. 750 von MEA persönlich anwesend oder aufgrund Vollmacht vertreten sind. 49

50 Vertretung in der Eigentümerversammlung Gnädiger Verwalter II Anstelle des Eigentümers E erscheint dessen Mieter M als Vertreter in der Eigentümerversammlung. Eine schriftliche Vollmacht des E hat M nicht dabei. Da die Gemeinschaftsordnung keine besonderen Regelungen zur Vertretung in der Versammlung enthält, fragt Verwalter V in die Runde, ob gegen die Teilnahme des M Bedenken bestünden. Als sich kein Widerspruch regt, lässt V den M an der Versammlung teilnehmen und das Stimmrecht für den E ausüben. Eigentümer Q, der in der Versammlung anwesend war, erhebt Beschlussanfechtungsklage. 50

51 Vertretung in der Eigentümerversammlung LG München I v S 2567/14 WEG, ZMR 2015, 490 LG Landau v S 177/12, ZMR 2013, 996 LG Mainz v T 129/08, ZMR 2012, 4 Lässt der Versammlungsleiter den Vertreter nach Bekanntgabe der Vertretung ohne Vollmachtsnachweis rügelos mit abstimmen, ist die Stimmabgabe wirksam, wenn die Vollmacht tatsächlich bestand und nachträglich nachgewiesen wird. Das rügelose Zulassen der Teilnahme eines Dritten an der Eigentümerversammlung in Kenntnis der Fragwürdigkeit des Bestehens der Vollmacht stellt einen stillschweigenden Verzicht auf die Einhaltung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit sowie des Vollmachtsnachweises dar. Vorsicht: Streitig ist, ob nicht anwesende Eigentümer gleichwohl anfechten können (Greiner, ZWE 2016, 297)! 51

52 Vertretung in der Eigentümerversammlung Gnädige Eigentümer Verwalter V lädt form- und fristgerecht zur Eigentümerversammlung ein. Zur Versammlung erscheint der Mieter M für den Eigentümer E. Verwalter V teilt dem überraschten M mit, dass er ohne Vorlage einer auf ihn lautenden schriftlichen Vollmacht nicht als Vertreter des E an der Versammlung teilnehmen könne. Daraufhin beschließen die anwesenden Wohnungseigentümer, den M ausnahmsweise als Vertreter des E zur Versammlung zuzulassen, obgleich Eigentümer Q erklärt, er sei mit der Anwesenheit des M nicht einverstanden. 52

53 Vertretung in der Eigentümerversammlung LG Frankfurt, Urt. v /13 S 118/10, ZWE 2012, 46 LG Karlsruhe, Urt. v S 9/08, ZMR 2011, 588 Zwar können die Wohnungseigentümer in der Versammlung durch (nicht anfechtbaren) Geschäftsordnungsbeschluss die Anwesenheit Dritter zulassen; dadurch wird indes gegen den allgemeinen Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung sowie gegen die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung im Einzelfall verstoßen, so dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse zwar nicht nichtig, aber aus formellen Gründen anfechtbar sind. Für Beschlussnichtigkeit mangels Beschlusskompetenz: Jennißen/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2012, 24 Rn. 63, 84 53

54 Inhaltliche Bestimmtheit Fröhliches Rätselraten Verwalter V hat gerade die WEG Schlawinerweg 1-3 von Berufskollegen Ahnungslos übernommen. Beirat Q pocht auf umgehende Umsetzung folgenden Beschlusses: Besprechung der Eigentümer Haus 2 am : Die Anwesenden wünschen die baldige Aufarbeitung der Balkone ihres Hauses. Der Verwalter regt an, dass in Abstimmung mit dem Beirat das Nötige alsbald veranlasst werden möge. 54

55 Inhaltliche Bestimmtheit Fröhliches Rätselraten Eigentümer Q erhebt gegen den Beschluss über die Abrechnungsgenehmigung die Anfechtungsklage und begründet diese mit insgesamt 57 wortreich ausgeführten Beanstandungen. So lautet der Beschluss: Die Eigentümer beschließen, die vorliegende Jahresabrechnung 2015 zu genehmigen. Der Verwalter verkündet diesen Beschluss als angenommen. Wie lautet die wesentliche Passage der Urteilsbegründung? 55

56 Inhaltliche Bestimmtheit LG Gera v S 23/14, ZMR 2015, 481 AG Dortmund v C 71/14, ZMR 2016, 401 kommt es auf die umfangreichen Einwendungen des Klägers gegen die Rechtmäßigkeit des Genehmigungsbeschlusses sowie auf den ebenso umfangreichen Vortrag der Beklagten hierzu nicht an, denn die (auch) auf die Feststellung der Nichtigkeit des Beschluss der Eigentümerversammlung vom zu TOP 5 gerichtete Klage ist ohne weiteres begründet, da der Beschluss nichtig ist 56

57 Inhaltliche Bestimmtheit LG Gera v S 23/14, ZMR 2015, 481 AG Lüneburg v C 295/15, ZMR 2016, 578 AG Dortmund v C 71/14, ZMR 2016, 401 Die Genehmigung der Jahresabrechnung ist nur dann hinreichend bestimmt, wenn sie einen Bezug sowohl auf die Jahresgesamt- als auch auf die jeweiligen Einzelabrechnungen klar erkennen lässt. Zudem ist die Genehmigung der Jahresabrechnung bedingungsfeindlich. Änderungsvorbehalte führen zur Beschlussnichtigkeit. Ist der Beschluss deswegen nichtig, sind dem Verwalter gem. 49 Abs. 2 WEG die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. 57

58 Inhaltliche Bestimmtheit 23 Abs. 4 S. 1 WEG Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. AG Dortmund v C 71/14, ZMR 2016, 401 Die Nichtigkeit eines Beschlusses wird grundsätzlich für und gegen alle. Sie bedarf im gerichtlichen Verfahren auch keiner besonderen Geltendmachung, da sie von Amts wegen zu berücksichtigen ist. Im Verfahren über die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses ist daher auch ohne Antragsänderung die Nichtigkeit des Beschlusses zu prüfen. 58

59 Inhaltliche Bestimmtheit 10 Abs. 4 WEG Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß 23 und gerichtliche Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch. 59

60 Inhaltliche Bestimmtheit 24 Abs. 7 u. 8 WEG (7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut 1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, 2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und 3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, (8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. 60

61 Inhaltliche Bestimmtheit BGH, Urt. v V ZR 72/09, ZMR 2010, 378 Hügel/Elzer, WEG, 1. Aufl. 2015, vor 23 ff., Rn. 62 Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, 23 Rn. 54 ff.; 162 ff. Aufgrund der Bindungswirkung des 10 Abs. 4 WEG und der Möglichkeit der auch generellen Änderung von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer durch Beschlüsse müssen diese klar und inhaltlich hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Streitig kann sein, ob ein Beschluss, der an Mängeln der Klarheit und inhaltlichen Bestimmtheit leidet, nur rechtswidrig oder nichtig, d.h. rechtsunwirksam ist. 61

62 Inhaltliche Bestimmtheit BGH, Urt. v V ZR 315/13, ZMR 2015, 239 BGH, Beschl. v V ZB 11/98, ZMR 1999, 41 Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 4. Aufl. 2015, 23 Rn. 17 Beschlüsse der Eigentümerversammlung müssen inhaltlich so bestimmt sein, dass die durch den Beschluss beabsichtigten Wirkungen dessen reinem Wortlaut entnommen werden können, ohne dass äußere Umstände zu seiner Auslegung herangezogen werden müssen. Sie sind auszulegen wie eine Grundbucheintragung, denn es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung gewollten Rechtswirkungen der Beschlussformulierung selbst entnehmen zu können. Ein Beschluss muss aus sich heraus verständlich sein. Eine ergänzende Auslegung kommt grundsätzlich nur bei Regelungslücken in Frage. 62

63 Inhaltliche Bestimmtheit OLG Hamburg v Wx 149/00, ZMR 2001, 725 AG Hamburg-Blankenese v C 31/14, ZMR 2015, 813 AG Hannover v C 5633/14, ZMR 2016, 494 Auslegungsmaßstab ist der Wortlaut, wie er sich unter Außerachtlassung subjektiver Wertungsumstände für einen unbefangenen externen Dritten darstellt, der nicht an der Eigentümerversammlung teilgenommen hat. Insofern kommt es nicht darauf an, welche zusätzlichen Erläuterungen in der Eigentümerversammlung selbst gegeben wurde oder welche erläuternden Unterlagen vorlagen. Abgesehen davon können nachträgliche Erläuterungen oder Sonderwissen von Verwalter oder Eigentümern nicht zur Rettung eines Beschlusses erfolgreich ins Feld geführt werden. 63

64 Inhaltliche Bestimmtheit LG Bamberg, Beschl. v T 8/15, ZMR 2015, 395 AG Hamburg v d C 126/13, IMRRS 2016, 0132 Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 4. Aufl. 2015, 49 Rn. 4 d Gem. 49 Abs. 2 WEG kann das Gericht die Prozesskosten dem Verwalter auferlegen, wenn das Gericht zu der Auffassung gelangt, dass die Tätigkeit des Gerichts durch den Verwalter veranlasst wurde und diesen dabei ein grobes Verschulden trifft. Dies ist regelmäßig anzunehmen, wenn der Verwalter ersichtlich nicht zustande gekommene Beschlüsse verkündet oder grob fehlerhafte Beschlussformulierungen verwendet. 64

65 Carte Blanche Inhaltliche Bestimmtheit Die Eigentümerversammlung beschließt: Der defekte Zaun zum linken Nachbargrundstück soll zu Kosten von ca ,00 EUR erneuert werden. Der Verwalter hat hierzu mindestens noch drei Vergleichsangebote einzuholen. Nach Nachverhandeln der Angebote soll der Auftrag sodann in Abstimmung mit dem Beirat an den geeignetsten Anbieter vergeben werden. 65

66 Inhaltliche Bestimmtheit LG Koblenz, Urt. v S 72/13, ZMR 2015, 59 LG München I, Beschl. v T 2063/07, ZMR 2008, 488 AG Hamburg-Blankenese v C 21/14, ZMR 2015,629 AG Dortmund v C 53/14, ZMR 2015, 628 AG Hamburg-Blankenese v C 43/09, ZMR 2010, 563 Die Kompetenz, über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu entscheiden, liegt gem. bei der Eigentümerversammlung. Die Delegation dieser Entscheidungsbefugnis ist vorliegend rechtswidrig, mangels inhaltlicher Bestimmtheit sogar nichtig. Entsprechendes gilt für eine Auftragsvergabe aufgrund noch zu verhandelnder Angebote. 66

67 Ausweg? Die Eigentümerversammlung beschließt, den Verwalter zu beauftragen und zu ermächtigen, auf der Grundlage des vorliegenden Angebots der Firma Meier vom zu Kosten i.h.v ,00 brutto den Auftrag zur Erneuerung des defekten Gartenzauns zu erteilen. Der Verwalter wird angewiesen, mindestens zwei weitere vergleichbare Angebote einzuholen. Eine abweichende Auftragsvergabe darf nur mit der Zustimmung der Mehrheit der Mitglieder des Beirats an einen anderen Anbieter erfolgen, wenn dieser die gleiche Leistung zu einem geringeren Preis anbietet. 67

68 Inhaltliche Bestimmtheit LG München I v S 152/14, ZMR 2015, 152 LG Hamburg v S 74/14, ZMR 2015, 143 Die Delegation von Entscheidungsbefugnissen kann ausnahmsweise rechtmäßig sein, wenn die Ermächtigung zu einem begrenzten und für die Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss über eine Maßnahme bei der Eigentümerversammlung belässt. 68

69 Verwalterfalle Inhaltliche Bestimmtheit Die Eigentümerversammlung beschließt, nachdem der Verwalter drei Vergleichsangebote eingeholt und in der Versammlung vorgelegt hatte: Die Balkonsanierung soll gemäß dem in der Eigentümerversammlung vorliegenden Angebot der Firma X v zu Kosten i.h.v ,00 EUR brutto ab dem durchgeführt werden. 69

70 Inhaltliche Bestimmtheit LG Gera v S 23/14, ZMR 2015, 481 AG Oldenburg v C 2/15, ZMR 2015, 891 AG Dortmund v C 22/15, ZMR 2016, 146 Ein Instandsetzungsbeschluss ist nur dann hinreichend bestimmt, wenn dabei auch angegeben wird, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen und auf welche Art und Weise sie durchgeführt werden sollen. 70

71 Inhaltliche Bestimmtheit BGH, Urt. v V ZR 104/15, ZMR 2016, 638 Zwar ist es für die Bestimmtheit eines Instandsetzungsbeschlusses geboten, die konkreten Maßnahme zu bezeichnen; indes kann zur Konkretisierung getroffener Regelungen auf ein außerhalb des Protokolls (besser: Beschlusswortlauts) befindliches Dokument Bezug genommen werden. Dabei muss diese Anlage aber zweifelsfrei bestimmt sein. 71

72 Inhaltliche Bestimmtheit BGH, Urt. v V ZR 104/15, ZMR 2016, 638 AG Dortmund v C 71/14, ZMR 2016, 401 AG Dortmund v C 22/15, ZMR 2016, 146 Für die Bestimmtheit eines Instandsetzungsbeschlusses ist es somit dringend geraten, nicht nur Bezug auf das genau zu konkretisierende Dokument zu nehmen, sondern die Regelung zumindest kursorisch zu beschreiben und das im Weiteren in Bezug genommene Dokument ausdrücklich als Anlage zur Versammlungsniederschrift zu nehmen. So soll z.b. die Inbezugnahme auf die vorliegende Abrechnung nur dann genügen, wenn die diese konkret (mit Datum) bezeichnet wird und ausdrücklich als Inhalt des Beschlusses als Anlage zum Protokoll genommen wird. 72

73 Inhaltliche Bestimmtheit LG Düsseldorf, Urt. v S 34/14, n. v. LG München I v S 21342/13 WEG, ZMR 2015, 147 AG Augsburg v C 1980/15 WEG, IMR 2016, 341 Zwar besteht keine generelle Pflicht zur Übersendung eingeholter Alternativangebote, Unterlagen, die aber nach Art, Umfang und Bedeutung eine vorherige Auseinandersetzung erfordern, müssen den Eigentümern bekannt gemacht worden sein. Hierzu reicht die Übersendung eines Preisspiegels aus, sofern die Möglichkeit besteht (und kommuniziert wird), sich eingehender zu informieren. Ein Preisspiegel, der neben den Namen der Anbieter und dem Datum deren Angebots nicht auch die Angebotsnummer ausweist, soll dabei nicht ausreichen. 73

74 Formulierungsvorschlag Die Eigentümerversammlung beschließt, den Verwalter zu ermächtigen, namens und im Auftrage sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Fa. X auf der Grundlage deren vorliegenden Angebots vom, welches als Anlage zum Protokoll genommen wird, zu Kosten i.h.v. EUR brutto (Festpreis) mit der Ausführung der im o.g. Angebot näher beschriebenen Arbeiten zur Abdichtung (Entfernung des vorhandenen Balkonaufbaus / der Geländer, Erneuerung der Feuchtigkeitsabdichtung und des Balkonaufbaus sowie stirnseitige Anbringung neuer Geländer) der Balkone im Bereich der Sondereigentumseinheiten und zu beauftragen. 74

75 Laberbacke Inhaltliche Bestimmtheit Eigentümer Q erhebt gegen den Beschluss über die Durchführung einer kostenintensiven Instandsetzungsmaßnahme die Anfechtungsklage. Der Beschluss lautet u.a.: Die Kostenverteilung erfolgt nach dem gültigen Kostenverteilerschlüssel für Reparaturen. 75

76 Inhaltliche Bestimmtheit LG Hamburg v T 61/15, ZMR 2016, 307 AG Hamburg-Blankenese v C 21/14, ZMR 2015, 629 Wiederholt eine Beschlussfassung nur den gesetzlichen Verteilerschlüssel unklar mit anderen Worten, ist sie überflüssig und unbestimmt. Dies entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. 76

77 Inhaltliche Bestimmtheit Wie hätten wir s denn gern? Nachdem mehrere Vergleichsangebote zur Rodung mehrerer Bäumen vorlagen, stritten die Wohnungseigentümer über die Frage, ob nun jeweils eine Maßnahme der Instandsetzung oder eine bauliche Veränderung vorlag. Der Beschluss lautete: Abschließend wird nach lebhafter und kontroverser Diskussion in der Eigentümerversammlung nur die Fällung der beiden Kiefern im Bereich des Parkplatzes genehmigt. 77

78 Inhaltliche Bestimmtheit AG Hamburg-Blankenese v C 32/15, ZMR 2016, 492 Der Beschluss der Wohnungseigentümer ist wegen gesteigerter Unbestimmtheit nichtig. Dies alleine schon wegen der fehlenden eindeutigen Kostenverteilung, denn wenn es sich um eine Maßnahme der Instandsetzung handelt, sollen wohl alle Eigentümer zu beteiligen sein; anders im Falle einer baulichen Ver- Veränderung vgl. 16 Abs. 6 WEG. Auch ist nicht ermittelbar, welche Firma auf welcher Angebotsgrundlage den Auftrag erhalten soll. LG Hamburg v S 109/15, ZMR 2016, 484 Ist der Beschluss über die Finanzierung der Folgekosten einer Maßnahme nichtig, ist im Zweifel der gesamte Beschluss nichtig. 78

79 Inhaltliche Bestimmtheit Wo wir schon mal dabei sind Beirat Q regt an, den Kostenverteilerschlüssel für die Kosten des Kaltwasserverbrauchs sowie für die Kosten der Treppenhausreinigung zu ändern. Sein Vorschlag Personentage findet in der Eigentümerversammlung begeisterte Zustimmung. Der weniger euphorisch gestimmte Verwalter V fragt sich, ob er den gewünschten Beschluss wohl verkünden soll. 79

80 Inhaltliche Bestimmtheit AG Dortmund v C 108/14, ZMR 2016, 234 Der Beschluss der Wohnungseigentümer ist wegen Unbestimmtheit nichtig. Unklar ist schon, in welchem Verhältnis die Personen(-zahl?) zur Zeit stehen soll. Unklar ist zudem, wer als Person zu rechnen sein soll und wer dies festlegt bzw. ermittelt. LG Frankfurt a.m. v S 5/14, IMR 2015, 239 LG München I v S 13821/13, ZMR 2014, 920 Inhaltlich unklar sind ferner Begriffe wie Wartungskosten oder Müllbeseitigungskosten. 80

81 Inhaltliche Bestimmtheit Der gestörte Eigentümer Eigentümer E hat den Balkon seiner Wohnung ohne Genehmigung überdacht. Beirat Q verlangt nun gemeinschaftliches Vorgehen gegen den E. Folgender Beschluss wird verkündet: Es wird beschlossen, die den einzelnen Eigentümern gegen den E zustehenden Ansprüche auf Beseitigung der Balkonüberdachung auf die Gemeinschaft zu übertragen. E wird vom Verwalter unter Fristsetzung aufgefordert, die Überdachung zu entfernen. Im Fall fruchtlosen Fristablaufs ist der Verwalter ermächtigt, Rechtsanwalt R damit zu beauftragen, die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den E gerichtlich durchzusetzen. 81

82 Inhaltliche Bestimmtheit BGH, Urt. v V ZR 125/10, NZM 2011, 807 AG Ratingen, Urt. v C 294/15, ZMR 2016, 408 AG Ratingen, Urt. v C 296/14, ZMR 2015, 645 Bei der Bestimmung des 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG handelt es sich um eine Kompetenznorm, die es der Wohnungseigentümergemeinschaft nur gestattet, die Individualrechte zur Ausübung an sich zu ziehen; anderslautende Beschlüsse sind nichtig. 10 Abs. 6 S. 3 WEG Sie [die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer] übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. 82

83 Inhaltliche Bestimmtheit Auf ihn mit Gebrüll Wegen diverser Baumängel am Gemeinschaftseigentum wollen die Eigentümer gemeinsam gegen den Bauträger vorgehen. Folgender Beschluss wird verkündet: Es wird beschlossen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung der zur ordnungsmäßigen Herstellung des Gemeinschaftseigentums notwendigen rechtlichen Schritte gegen den Bauträger an sich zieht. Gegen den Verkäufer soll ein gerichtliches selbständiges Beweisverfahren eingeleitet und sodann Klage erhoben werden. 83

84 Inhaltliche Bestimmtheit BGH, Urt. v VII ZR 63/88, NJW-RR 1989, 1269 AG Hamburg-Blankenese v C 17/15, ZMR 2016, 151 AG Dortmund, Urt. v C 13/14, ZMR 2015, 412 Der Beschluss ist mangels inhaltlicher Bestimmtheit nichtig. Es wird nicht klar, gegen wen und woraus mit welchem Ziel vorgegangen werden soll. Die Hemmung der Verjährung durch Beweisantrag oder Klage tritt nur ein, wenn der Anspruchsberechtigte Klage erhebt. Der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer ist nicht Vertragspartner des Bauträgers, dies sind die einzelnen Erwerber. Wird die Klageerhebung nachträglich genehmigt, so ist wird diese nicht rückwirkend zulässig, denn die Genehmigung wirkt nur ex nunc, nicht ex tunc. 84

85 Individualrechte und die WEG Vergemeinschaftung von Individualansprüchen Die Eigentümerversammlung beschließt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (rechtsfähiger Verband) die den einzelnen Wohnungseigentümern individuell gegenüber [ ], zustehenden Ansprüche aus [ ], insbesondere gerichtet auf [ ], zur Ausübung an sich zieht ( 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG). Die Verwaltung wird ermächtigt, namens und im Auftrage sowie auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsanwalt [ ] mit der außergerichtlichen / gerichtlichen Durchsetzung der o.g. Ansprüche zu beauftragen. Vor einer gerichtlichen Durchsetzung der o.g. Ansprüche soll [ ] durch den beauftragten Rechtsanwalt schriftlich unter Fristsetzung zu deren Erfüllung aufgefordert werden. Im Falle fruchtlosen Fristablaufs soll Klage erhoben werden. Kosten- und Finanzierungsbeschluss. 85

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