Die Bodenrichtwerte im Landkreis Meißen

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1 Die Bodenrichtwerte im Landkreis Meißen Stand Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Meißen

2 2 Inhaltsverzeichnis Teil I - Allgemeiner Teil Vorbemerkungen Rechtsgrundlagen Aufgaben und Befugnisse des Gutachterausschusses Aufgaben nach 193 Baugesetzbuch Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nach 8 SächsGAVO Befugnisse des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle... 5 Teil II - Bodenrichtwerte Definition Bodenrichtwert gemäß Anlage 2 der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) vom 11. Januar 2011 (BAZ Nr. 24 S. 597) des BMVBS Entwicklungszustand von Grundstücken Flächen der Land- oder Forstwirtschaft Bauerwartungsland Rohbauland Baureifes Land Erläuterungen zu den Bodenrichtwertkarten Besondere Bodenrichtwerte in Sanierungsgebieten Bodenrichtwerte für sonstige Nutzungen im Landkreis Meißen Landwirtschaftlich, gärtnerisch und sonstig genutzte Grundstücke Grundstücke die nach den Entwicklungszuständen einzustufen sind Teil III - Darstellung der Bodenrichtwerte des LK Meißen Darstellung Anlage 2 der BRW-RL Erläuterungen zum Auszug aus den Bodenrichtwertkarten Gesetzliche Bestimmungen Darstellung... 15

3 3 Teil I - Allgemeiner Teil 1 Vorbemerkungen Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten im Landkreis Meißen Geschäftsstelle: Postanschrift: Landratsamt Meißen Geschäftsstelle Gutachterausschuss Postfach Meißen Sitz: Remonteplatz 8; Zimmer 1.43 bis 1.47 Anfragen zu Wertermittlung/Gutachten Herr Bönisch, Tel / Frau Bach, Tel / Frau Kretschmar Tel / Anfragen zu Bodenrichtwerten, Auskünften aus der Kaufpreissammlung, Auskünfte zu Mieten und Pachten Frau Thieme, Tel / Herr Görner, Tel / Herr Liebschner, Tel / mailto:gutachterausschuss@kreis-meissen.de Der Gutachterausschuss im Landkreis Meißen besteht gegenwärtig aus 19 ehrenamtlichen Mitgliedern. Für den Zeitraum von 2014 bis 2019 wurden nach 2 Abs. 1 SächsGAVO durch den Landrat der Vorsitzende, die stellv. Vorsitzenden und die weiteren Mitglieder des Gutachterausschusses wie folgt bestellt. Funktion: Vorsitzender Bönisch, Harry 1. stellv. Vorsitzende Hoffmann, Monika 2. stellv. Vorsitzende Krämer, Romy Gutachter Altwein, Ulrich Köckritz, Katrin Beck, Jens Köhler, Sabine Ehrlich, Katja Partzsch, Volker Hartung, Marion Portsch, Carolin Heyne, Karl-Friedrich Reinacher, Inge Hofmann, Andreas Welzig, Andrea Kaube, Ulrich Wittig, Axel Klingner, Gunter Ziemer, Jürgen Die nachfolgenden Bodenrichtwerte wurden in der Gutachterausschusssitzung am und per Umlaufbeschluss vom beschlossen. Für den kompletten Bodenrichtwertkatalog des Landkreises Meißen (pdf Format auf DVD) wird eine Schutzgebühr in Höhe von 200,00 EUR (zuzüglich Verpackungs- und Versandkosten) erhoben. Ansprüche aus dem Bodenrichtwertkatalog können nicht abgeleitet werden. Die Angaben sind unverbindlich. Jedermann kann Auskünfte bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Meißen verlangen. Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe jeder Art sind nur mit Quellenangabe und Genehmigung des Herausgebers gestattet.

4 4 2 Rechtsgrundlagen Rechtsgrundlagen für die Tätigkeit des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten im Landkreis Meißen bilden das Baugesetzbuch (BauGB) i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 1722) m.w.v und die Verordnung der Gutachterausschüsse der Sächsischen Staatsregierung über die Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch (Gutachterausschussverordnung-SächsGAVO) vom 15. November 2011, rechtsbereinigt mit Stand vom Aufgaben und Befugnisse des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss ist ein selbständiges, unabhängiges, an keine Weisungen gebundenes marktkundiges Sachverständigengremium. Die ehrenamtlichen Mitglieder des Gutachterausschusses sind verpflichtet, ihre Aufgaben neutral, gewissenhaft und objektiv zu erfüllen. 3.1 Aufgaben nach 193 Baugesetzbuch Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie an Rechten auf Antrag Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für Rechtsverluste und über die Höhe der Entschädigung von anderen Vermögensnachteilen Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten Ermittlung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten, insbesondere, Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). 3.2 Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nach 8 SächsGAVO Die Geschäftsstelle wird bei der Gebietskörperschaft eingerichtet, bei der der Gutachterausschuss gebildet ist. Der Geschäftsstelle obliegt nach Weisung des Vorsitzenden die Erledigung der laufenden Verwaltungsaufgaben des Gutachterausschusses, insbesondere die 1. Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung, 2. Vorbereitung der Wertermittlungen für Gutachten sowie der Ermittlung der Bodenrichtwerte, der Anfangs- und Endwerte nach 154 Abs. 2 BauGB, der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten nach 193 Abs. 5 BauGB und der für die Erfüllung der Aufgaben nach 12 Abs. 2 erforderlichen Daten, 3. Ausfertigung der Gutachten, 4. Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung, 5. Erteilung von Auskünften zu Bodenrichtwerten, 6. Bereitstellung von Informationen aus dem Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaates Sachsen für ihren Zuständigkeitsbereich, 7. Übermittlung der Bodenrichtwerte an das Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaates Sachsen,

5 5 8. Unterstützung des Gutachterausschusses bei Veröffentlichungen, 9. Festsetzung der Entschädigung nach 19 für die Mitglieder des Gutachterausschusses sowie 10. Festsetzung der Gebühren oder Entgelte für die Tätigkeit des Gutachterausschusses. 3.3 Befugnisse des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle Nach 197 Abs. 1 BauGB sind die Gutachterausschüsse ermächtigt: mündliche und schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen (z.b. Eigentümer, Nutzungsberechtigte) einzuholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück machen können, welches zum Vergleich herangezogen werden soll die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen zu lassen zur Auswertung von Kaufpreisen und als Vorbereitung von Gutachten Grundstücke zu betreten; Grundstückseigentümer und Grundstücksbesitzer sind verpflichtet, die Betretung des Grundstücks zu dulden. Das Betreten ist vorher bekanntzugeben. Nach 197 Abs. 2 BauGB haben alle Gerichte und Behörden dem Gutachterausschuss Rechts- und Amtshilfe zur Erfüllung seiner Aufgaben zu leisten. Weitere Angaben finden Sie unter

6 6 Teil II - Bodenrichtwerte 1 Definition Bodenrichtwert gemäß Anlage 2 der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) vom 11. Januar 2011 (BAZ Nr. 24 S. 597) des BMVBS Die Bodenrichtwerte werden ausschließlich zonal mit einer Flächenabdeckung von ca. 98 % des Territoriums des Landkreises Meißen auf etwa Teilflächen dargestellt. Bodenrichtwerte werden gemäß 193 Absatz 5 BauGB vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte nach den Bestimmungen des BauGB und der ImmoWertV ermittelt. Die aktuellen Bodenrichtwerte wurden zum Stichtag ermittelt. Begriffsdefinition Der Bodenrichtwert ( 196 Absatz 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Der Bodenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen. Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre ( 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB). Eventuelle Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner Grundstücksmerkmale (zum Beispiel hinsichtlich des Erschließungszustands, des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustands, der Art und des Maßes der baulichen Nutzung) sind bei der Ermittlung des Verkehrswerts des betreffenden Grundstücks zu berücksichtigen. Die Abgrenzung der Bodenrichtwertzone sowie die Festsetzung der Höhe des Bodenrichtwerts begründen keine Ansprüche zum Beispiel gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, Baugenehmigungsbehörden oder Landwirtschaftsbehörden. 1.1 Entwicklungszustand von Grundstücken Flächen der Land- oder Forstwirtschaft Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind Bauerwartungsland Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen Rohbauland Rohbauland sind Flächen, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind Baureifes Land Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.

7 7 1.2 Erläuterungen zu den Bodenrichtwertkarten Bisherige Erfahrungen zeigen, dass das Thema der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand eines Grundstücks noch immer in der Wertermittlungspraxis und in Fachveröffentlichungen zu erheblichen Missverständnissen und zu Fehlinterpretationen führt, denn das Abgabenrecht schließt das Beitragsrecht mit ein. Daher scheint es geboten, die Begriffe Erschließung Erschließungsanlagen/-kosten Erschließungsbeiträge/sonstige Beiträge und Abgaben aus Verständlichkeitsgründen nochmals zu erläutern. Zum Begriff der Erschließung: Der Begriff der Erschließung ist durch das BauGB nicht definiert. Begriffliche Hinweise sind in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Baugesetzbuch zu finden: Dort wurden neben der Bereitstellung der hierfür erforderlichen Flächen diejenigen Maßnahmen verstanden, welche die bauliche Nutzung der Grundstücke durch Herstellung der für die Allgemeinheit bestimmten örtlichen Verkehrs- und Grünanlagen sowie die Anlagen für die Ableitung von Abwasser und der Versorgung mit Wasser und Energie. Dieser umfassende Erschließungsbegriff liegt den allgemeinen Vorschriften über die Erschließung ( 123 bis 126 BauGB) sowie den Bestimmungen über die Zulässigkeit von Bauvorhaben ( 30 ff. BauGB) zugrunde. In der allgemeinen Wertermittlungspraxis versteht man unter dem Begriff der Erschließung zum einen die Anbindung eines Baugebiets so genannte Gebietsbezogene Erschließung (diesbezügliche Angaben sind in den Bodenrichtwertkarten enthalten Abs. 1 BauGB) und zum anderen die Anbindung eines Grundstücks - so genannte Grundstücksbezogene Erschließung (hier sind die tatsächlich vorhandenen, örtlichen Verhältnisse maßgebend) Hieraus lässt sich ableiten, dass die beitrags- und abgabenrechtliche Situation jeweils für sich, sowohl gebietsbezogen als auch grundstücksbezogen, zu betrachten ist. Zu den Erschließungsanlagen/-kosten: Unter Erschließungsanlagen sind sowohl nach den 30 bis 35 BauGB als auch 123 ff BauGB die Anschlüsse an die öffentlichen Verkehrsanlagen die Parkflächen und Grünanlagen die Anlagen für den Immissionsschutz die Versorgung mit Wasser (Trink- und Löschwasser) die Versorgung mit Elektrizität die Versorgung mit Gas und Wärme die Abwasserbeseitigung (Schmutz- und Oberflächenwasser) zu verstehen. Die Erschließung umfasst aber auch die Unterhaltung, Erweiterung und Verbesserung bereits fertig gestellter Erschließungsanlagen. Demnach sind als Erschließungskosten, die finanziellen Aufwendungen anzusetzen, die der erstmaligen Herstellung, der Unterhaltung, der Erweiterung und der Verbesserung dieser Anlagen dienen. Diese Kosten werden auf die Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigten der Grundstücke durch Beiträge und Abgaben umgelegt, denen durch diese Anlagen Vorteile zuwachsen.

8 8 Zu den Erschließungsbeiträgen; sonstigen Beiträgen und Abgaben: Wie im Vorabschnitt aufgeführt, ist als Erschließung die Herstellung, Erweiterung, Unterhaltung und Erneuerung der oben beschriebenen Erschließungsanlagen zu verstehen. Die hierzu erforderlichen finanziellen Aufwendungen werden durch Beiträge und Abgaben auf die durch diese Anlagen begünstigten Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigten der Grundstücke umgelegt. Hier ist zu unterscheiden nach den Erschließungsbeiträgen nach dem Baugesetzbuch Sonstigen Beiträgen und Abgaben nach dem BauGB und dem Kommunalabgabengesetz Der Begriff der Erschließungsbeiträge umfasst nur die Kosten für den Grunderwerb und für die erstmalige Herstellung der beitragsfähigen Erschließungsanlagen innerhalb der Baugebiete. Wie diese Kosten auf die Grundstücke umgelegt werden, wird in den Erschließungsbeitragssatzungen der örtlich zuständigen Kommune geregelt. Entsprechend der Regelungen des 127 (4) BauGB steht den Gemeinden das Recht zu, Abgaben für Anlagen zu erheben, die keine Erschließungsanlagen i.s.d. 127 Abs. 2 BauGB sind, jedoch zum Erschließungsbegriff des Baugesetzbuchs gehören. Rechtsgrundlage für die Erhebung dieser Abgaben sind die Kommunalabgabengesetze der Länder und die bundesweit geltenden Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung (AVB). Gemeint sind Anlagen für die Abwasserbeseitigung sowie die Elektrizitäts-, Gas-, Wärme- und Wasserversorgung. Die für diese Anlagen erhebbaren Abgaben sind keine Erschließungsbeiträge sondern z. B. Abwasserbeiträge. Die Abwasserbeiträge werden auf der Grundlage des Kommunalabgabengesetzes erhoben und sind detailliert in den Abwasserbeitragssatzungen der Kommunen geregelt. Es können auch Kosten für die Wiederherstellung abgenutzter oder der Umbau vorhandener Verkehrsanlagen auf die Eigentümer der betroffenen Grundstücke umgelegt werden. Diese Abgaben sind sogenannte Ausbau- bzw. Straßenbaubeiträge und in den gemeindlichen Ausbaubeitrags- bzw. Straßenbaubeitragssatzungen geregelt. Für ein Grundstück können neben den Beiträgen für Erschließungseinrichtungen noch folgende Abgaben erhoben werden (Aufzählung beispielhaft): Ausgleichsbeträge bei Sanierungsverfahren und Entwicklungsmaßnahmen ( ff. 154 BauGB) Hier werden für die Grundstücke, die in förmliche städtebauliche Sanierungsverfahren oder Entwicklungsmaßnahmen einbezogen sind, die maßnahmebedingten Werterhöhungen mit Abschluss dieser Maßnahmen durch Ausgleichsbeträge abgeschöpft. Ausgleichsleistungen in Umlegungsverfahren ( 64 BauGB) Die Eigentümer von in Umlegungsverfahren neugeordneten Grundstücken können zu Geldleistungen nach den 57 bis 61 BauGB zum Ausgleich der umlegungsbedingten Werterhöhungen verpflichtet werden. Baumschutzabgaben nach 18 BNatSchG Auf der Rechtsgrundlage des 18 Bundesnaturschutzgesetz können geschützte Landschaftsbestandteile durch gemeindliche Baumschutzsatzungen festgelegt werden. Nach den Bestimmungen des 18 Abs. 3 BNatSchG können die Länder für den Fall der Bestandsminderung die Verpflichtung zu Ersatzmaßnahmen festlegen. Die Regelungen nach 18 BNatSchG sind unabhängig von bauleitplanerischen Ersatz- und Ausgleichsverpflichtungen nach 8 a BNatSchG.

9 9 Vorstehende Ausführungen werden durch nachfolgende Darstellung veranschaulicht: Erschließungsanlagen im Sinne des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts Erschließungsanlagen im Sinne des 127 Abs. 2 BauGB; insbesondere Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiete, Park-, Grün- und Imissionsschutzanlagen Ver- und Entsorgungsanlagen für Wasser, Strom, Gas, Wärme Schmutzwasser, Oberflächenwasser, Abfall Erstmalige Herstellung, Grunderwerb (vergl. 128 Abs. 2 BauGB) Erneuerung, Erweiterung, Verbesserung Erstmalige Herstellung Erneuerung, Erweiterung, Verbesserung Erschließungsbeiträge i.s.d. 127 BauGB Ausbaubeiträge nach KAG Sonstige Beiträge und Abgaben für Erschließungsanlagen (gem. KAG und AVB) Da die Nutzungsmöglichkeit des Grund und Bodens in der Regel unbegrenzt ist, können im Laufe des Entwicklungs- und Nutzungsprozesses einer Immobilie folgende öffentlich-rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben entstehen: Beitrags- und Abgabenart rechtliche Grundlage Auskunft erteilt Erschließungsbeitrag 127 ff. BauGB Gemeindeverwaltung Sanierungsausgleichsbetrag 154 ff. BauGB Gemeindeverwaltung, Grundbuch (Abt. II) Umlegungsleistungen 64 BauGB Gemeindeverwaltung, Grundbuch (Abt. III) Naturschutzbeitrag 135 a BauGB Gemeindeverwaltung Baumschutzabgabe 18 BNatSchG Gemeindeverwaltung Stellplatzablösungsbetrag 49 SächsBO Gemeindeverwaltung Beiträge für öffentliche Einrichtungen, Ersatz von Aufwendungen (z.b. Kanalbeitrag) 17, 33 SächsKAG Gemeindeverwaltung, Abwasserverband Beiträge für Verkehrsanlagen, beitragsfähige Maßnahmen 26 SächsKAG Gemeindeverwaltung Wasserversorgungbeitrag AVBWasserV Gemeindeverwaltung, Versorgungsunternehmen Stromversorgungsbeitrag AVBEltV Versorgungsunternehmen Gasversorgungsbeitrag AVBGasV Versorgungsunternehmen Wärmeversorgungsbeitrag AVBFernwärmeV Versorgungsunternehmen

10 10 Zum Erschließungs- sowie beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand eines Grundstücks: Zum Erschließungszustand: Für die Beurteilung des Erschließungszustands ist die tatsächlich vorhandene Situation bezüglich der Erschließungsanlagen am Wertermittlungsstichtag maßgebend. Im Gegensatz zum beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand ist die Erschließungssituation nur zur Beurteilung der Entwicklungsstufe im Sinne des 5 ImmoWertV heranzuziehen. Das heißt, dass in diesem Zusammenhang nur die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von baulichen und sonstigen Vorhaben geprüft wird, da durch die Benutzungsmöglichkeit der Erschließungsanlagen eine Werterhöhung eintritt, unabhängig davon, ob ggf. anfallende Beiträge und Abgaben bereits entrichtet wurden. Zum beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand: Entsprechend der Bestimmungen des 6 Abs. 3 ImmoWertV ist der abgabenrechtliche Zustand eines Grundstücks als die Pflicht zur Entrichtung von öffentlich-rechtlichen Beiträgen und nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend. Der 10 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV setzt die Mindestanforderungen zur Ausweisung des abgabenrechtlichen Zustands fest. Nach dieser Vorschrift ist zumindest der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand für baureifes Land anzugeben. Bei der Beurteilung der abgabenrechtlichen Situation eines baulich nutzbaren Grundstücks ist zu unterscheiden nach beitrags- und abgabenpflichtigem Zustand teilweise erschließungsbeitrags- und abgabenpflichtigem Zustand beitrags- und abgabenfreiem Zustand. Zu den örtlichen Verhältnissen im Landkreis Meißen: Für das Territorium des Landkreises Meißen ist in der Regel der letztgenannte beitrags- und abgabenrechtliche Zustand zutreffend. Die Bodenrichtwerte und deren Eigenschaften entsprechen im Wesentlichen den in der Bodenrichtwertlinie vom geforderten Darstellungen. Eine nähere Erläuterung an dieser Stelle wird daher für nicht notwendig erachtet. Für den Landkreis werden die Bodenrichtwerte für die einzelnen Nutzungsarten entsprechend 1 BauNVO wie Wohnbau-, Mischbau- und Gewerbebauflächen sowie Acker- und Grünlandflächen auf einer Karte dargestellt. Neben der grafischen Darstellung der Richtwertgrundstücke sind auch Angaben zur Anzahl der Vollgeschosse und zur Geschossflächenzahl enthalten. Die aufgeführte Anzahl der Vollgeschosse wurden auf der Grundlage der vorhandenen Bebauung abgeleitet. Für das Territorium des Landkreises wurden keine wertrelevanten Geschossflächenzahlen abgeleitet. Es erfolgt nur die Ausweisung der Geschossflächenzahlen in B.-Plangebieten entsprechend deren Festsetzungen. Die Geschossflächenzahl gibt Auskunft darüber, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des 19 Abs.3 BauNVO errichtet werden dürfen ( 20 BauNVO). Sie drückt das Verhältnis aus, in dem Geschossflächen einerseits und die Fläche des Baugrundstücks andererseits zueinander stehen (Geschossflächen: Fläche des Baugrundstücks). Allgemeiner Hinweis: Die inhaltlichen Angaben der Bodenrichtwerte sind für den konkreten Einzelfall zu präzisieren.

11 11 2 Besondere Bodenrichtwerte in Sanierungsgebieten Die Sanierung alter Stadtstrukturen ist eine der wichtigsten städtebaulichen Herausforderung unserer Zeit. Ziel städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen ist die Beseitigung städtebaulicher Missstände und die Schaffung von modernen Stadtstrukturen, die den Anforderungen gerecht werden, welche dem jeweiligen Gebiet obliegen. Die Kommune führt dazu städtebauliche Maßnahmen nach dem im Baugesetzbuch gemäß der in den festgeschriebenen Verfahren durch. Durch gebiets-, nachbarschafts- und grundstücksbezogene Maßnahmen, insbesondere unter Einsatz von Städtebaufördermitteln, wird dabei in der Regel eine Bodenwerterhöhung bewirkt. Nach 154 des BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks, entspricht. Die ausgleichspflichtige Bodenwerterhöhung besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Wert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Abgaben für Anlagen, die nicht Erschließungsanlagen im Sinne des 127 BauGB sind, bleiben dabei unberücksichtigt. Dies gilt insbesondere für Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser. Damit ist die Gemeinde nach 154 BauGB verpflichtet, den Ausgleichsbetrag dann zu erheben und durch Bescheid anzufordern, wenn sich bei einem Grundstück im Sanierungsgebiet, bedingt durch die Sanierung, der Bodenwert des Grundstücks erhöht. Der Ausgleichsbetrag ist in der Regel nach Abschluss der Sanierung zu entrichten ( 162 und 163 BauGB). Hat ein Ausgleichsbetragspflichtiger ein berechtigtes Interesse, soll die Gemeinde auf Antrag eine Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen ( 154 (2) BauGB). Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ist insbesondere für folgende, im BauGB vorgesehene Zwecke, zu ermitteln: - Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen ( 153 BauGB) - Genehmigung von Rechtsgeschäften ( 144 (2), 145 (2) und 153 BauGB) - Grunderwerb durch Gemeinde oder Träger ( 153 (3) BauGB) - Vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrages ( 154 (3) BauGB) - Ablösung des Ausgleichsbetrages ( 154 (3) BauGB) - Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach Abschluss der Sanierung ( 154 (1-5) BauGB) für einzelne Grundstücke ( 162, 163 BauGB); als Vorauszahlung ( 154 (6) BauGB); als Teil von Kaufgeschäften ( 153 (4), 155 (3) BauGB); - Absehen von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages ( 155 (3) BauGB) - Wertermittlung für die Sanierungsumlegung ( 153 (5) BauGB) - Übertragung von Grundstücken in das Treuhandvermögen ( 160 (5) BauGB) In einem Sanierungsgebiet können mehrere der genannten Zwecke nebeneinander verfolgt werden. Häufig ergibt sich der Zweck auch erst aus dem Ergebnis der Wertermittlung. Die Bestimmung der Anfangs- und Endwerte und damit der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung innerhalb eines Sanierungsgebietes kann die Kommune dem für den jeweiligen Bereich zuständigen Gutachterausschuss oder einem Sachverständigen übertragen. Der Gutachterausschuss ermittelt nach 193 BauGB den Verkehrswert im Sinne des 194 BauGB. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre ( 194 BauGB).

12 12 Die Regelungen des 194 BauGB gelten auch für die besonderen Werte in Sanierungsgebieten: Anfangswert Endwert sanierungsunbeeinflusster Wert Neuordnungswert Der Anfangswert nach 154 Abs. 2 BauGB ist der Bodenwert eines Grundstückes ohne Bebauung. Bei der Ermittlung des Anfangswertes ist zum Wertermittlungsstichtag der Zustand des Sanierungsgebietes vor der Sanierung zugrunde zu legen. Der Anfangswert wird zu dem Stichtag ermittelt, zu dem nach Aufhebung der Sanierungssatzung, die sanierungsbedingte Werterhöhungsfeststellung erfolgt ( 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Der Endwert nach 154 Abs. 2 BauGB ist der Bodenwert eines Grundstücks ohne Bebauung, der sich nach der rechtlichen und tatsächlichen Durchführung der Sanierung ergibt. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung eines Grundstücks ist nach 154 Abs. 2 BauGB die Differenz zwischen dem (in der Regel) höheren Endwert und dem Anfangswert. Wertermittlung im Rahmen der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten ( 154 Abs. 1 BauGB). Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Die Bodenwerterhöhungen müssen also in einem engen kausalen Zusammenhang zu den Sanierungsmaßnahmen stehen, das heißt, sie müssen insbesondere unter Einsatz von Sanierungsfördermitteln bewirkt worden sein. Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen können bewirkt sein durch gebietsbezogene Maßnahmen, die zu einer allgemeinen Verbesserung der Lebensqualität und Aufwertung des Gebietes führen (Schaffung von Infrastruktureinrichtungen, Umleitung von Durchgangsverkehr, Modernisierung/Instandsetzung der Bausubstanz etc.) durch nachbarschaftsbezogene Maßnahmen, die sich unmittelbar auf die Qualität des einzelnen Grundstücks auswirken (Entflechtung von Gemengelagen, teilgebietsbezogene Entkernungen, grundstücksübergreifende Begrünung etc.), durch grundstücksbezogene Maßnahmen, (Erschließung, Parksituation, Änderungen in Art und Maß der baulichen Nutzung etc.). Für die Ermittlung des Anfangs- und Endwertes ist der Wert des Bodens ohne Bebauung durch den Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ( 16 Abs. 4 ImmoWertV). Für die Bestimmung des Anfangswertes heißt das, dass unbebaute Grundstücke zum Vergleich herangezogen werden, die hinsichtlich ihrer städtebaulichen und ihrer sonstigen Zustandsmerkmale ( 3, 4, 5 und 6 ImmoWertV) mit dem Sanierungsgebiet vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit keine Sanierung erwartet wird. Für die Bestimmung der Endwerte sind entsprechend vergleichbaren unbebauten Grundstücken aus sanierten Gebieten heranzuziehen. Vergleichswerte aus dem Sanierungsgebiet selbst sind nur zu verwenden, wenn sie nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder dieser Einfluss erfasst werden kann. Die Anfangs- sowie die Endwertqualität des Bodens ist auf einen einheitlichen Wertermittlungsstichtag zu beziehen, damit Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen für die Ermittlung des Ausgleichsbetrages unberücksichtigt bleiben ( 16 Abs. 5 ImmoWertV), da diese Wertsteigerungen ebenso wie die zulässigerweise vom Eigentümer selbst bewirkten Werterhöhungen dem Eigentümer zustehen ( 153 Abs. 1 BauGB). Die Bodenrichtwerte in den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten des Landkreises Meißen wurden zum Stand nicht fortgeschrieben. Daher erfolgt in der Karte keine Ausweisung der sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwerte (Qualität des Anfangswertes). Genauere Angaben zu den konkreten Anfangs- und Endwerten können ausschließlich über die jeweils zuständigen Kommunen erfragt werden.

13 13 3 Bodenrichtwerte für sonstige Nutzungen im Landkreis Meißen Die Bodenrichtwerte für den Landkreis Meißen wurden über Vergleichspreise ermittelt. In kaufpreisarmen bzw. kaufpreislosen Lagen wurden die Bodenrichtwerte über ein Lagewertverfahren (intersubjektive Beurteilung von Lagewertfaktoren wie Verkehrslage, Nachbarschaftslage sowie Erschließung) abgeleitet. 3.1 Landwirtschaftlich, gärtnerisch und sonstig genutzte Grundstücke Gilt für Nutzungen die in der Bodenrichtwertkarte nicht explizit (ggf. auch gemarkungsweise) dargestellt wurden, besonders aber auch in den Zonen mit dem Merkmal SG Sonstige Private Fläche und Nullwert. Hier ist ein geeigneter Bodenrichtwert in der näheren Umgebung des Grundstücks mit gleicher Nutzung oder ein nachfolgender Wert für die entsprechende Nutzung anzusetzen. * Öd- und Unland 0,15 EUR/m² (0,10-0,20 EUR/m², je nach Lage) * Wasserfläche 0,10 EUR/m² (0,05-0,15 EUR/m², je nach Lage) * Bewirtschaftete Wasserflächen bis 0,40 EUR/m² * Kleingartenanlagen nach 3,30 EUR/m² (3,00-4,50 EUR/m², je nach Lage) Bundeskleingartengesetz (BKleingG) * Freizeitgarten- und Erholungsgrundstücke 8,50 EUR/m² (2,00-20,00 EUR/m², je nach Lage) (nicht Kleingartenanlagen nach BKleingG) * Privates Grün (hausnahes Gartenland) 4,30 EUR/m² (3,00-8,00 EUR/m², je nach Lage) * Erwerbsgartenanbaufläche bebaut mit 3,00 EUR/m² (1,50-7,00 EUR/m², je nach Lage) Gewächshäusern * Erwerbsgartenanbaufläche 0,65 EUR/m² (0,11-2,30 EUR/m², je nach Lage) (Mittelwert mit Ausreißerbehandlung [2,5σ MW] aus angezeigten Pachten 2014 ermittelt) * Weingarten (ohne Rebstockbestand) 2,80 EUR/m² (2,00-5,00 EUR/m², je nach Lage) * Obstanbaufläche Ackerlandwert der jeweiligen Gemarkung * Streuobstwiesen Grünlandwert der jeweiligen Gemarkung * Acker-/Grünlandflächen Acker-/Grünlandwert der umliegenden Zonen der jeweiligen Gemarkung * Waldflächen Waldwert (Waldboden ohne Baumbestand) der umliegenden Zonen der jeweiligen Gemarkung * Bauland für landwirtschaftliche Produktion ohne 5,00 EUR/m² (2,50-10,00 EUR/m², je nach Lage) gesicherte Erschließung gemäß 127 Abs. 4 BauGB (im Außenbereich gelegen) * Flächen für erneuerbare Energien 3,00 EUR/m² (2,00-10,00 EUR/m² je nach Lage, (Wind- und Sonnenenergieanlagen) Nutzung und Leistungsparameter) * Flächen zur Sicherung der Rohstoffversorgung 3,10 EUR/m² (1,00-6,00 EUR/m² je nach Nutzung) * Arrondierungsflächen Bauland Ø 70 % des BRW Bauland Hinweis: Allgemein lässt sich feststellen, dass solche Arrondierungsflächen umso höher im Preis gehandelt werden, je gewichtiger der Erwerb für den Eigentümer eines benachbarten Grundstücks ist. * Straßenbauland ist nach dem für das jeweilige Grundstück zutreffenden Verkehrswert des Grund und Bodens im Sinne der 93 ff. BauGB zu entschädigen, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Die Gemeinbedarfsflächen werden ohne Wert bzw. als Nullwert ausgewiesen. Die Bewertung dieser Flächen kann auf der Grundlage der Anlage 1 (Gemeinbedarfsflächen) des Entwurfes einer Bewertungsrichtlinie zur Erstellung der Eröffnungsbilanz (Stand ) erfolgen. Dabei sind die Besonderheiten für die Bewertung von Gemeinbedarfsflächen zu beachten (WertR2006).

14 14 Für die in Überschwemmungsgebieten gelegenen Flurstücke kann zusätzlich ein Abschlag auf den Bodenrichtwert vorgenommen werden. Vom Gutachterausschuss werden hier folgende Abschläge für ein HQ 100 (Wiederkehrintervall) empfohlen: Abschlag auf den Klassifikationsmerkmal Immobilenwert der betroffenen Flächen 25 % bei Überschwemmung der Hauptnutzgeschosse (Wohn-, Laden-, Büroflächen) 15 % bei Überschwemmung der Nicht-Hauptnutzgeschosse (Keller, Garagen u.ä.) 10% bei Überschwemmung von Freiflächen (Stellflächen, Gärten u.a.) Für die flurstücks- und flurstücksteilflächengenaue Abgrenzung der Überschwemmungsgefährdung wären die nach 72 SächsWG festgesetzten Überschwemmungsgebiete (WMS vom LfULG) zu verwenden. 3.2 Grundstücke die nach den Entwicklungszuständen einzustufen sind (unbebaut, erschließungsbeitrags- und abgabenfrei angenommen) Bauerwartungsland: Rohbauland: ungeordnetes Rohbauland: geordnetes Rohbauland: ca % des Bodenrichtwertes für Wohnbauflächen ca % des Bodenrichtwertes für Wohnbauflächen ca % des Bodenrichtwertes für Wohnbauflächen ca % des Bodenrichtwertes für Wohnbauflächen Bei neu zu erschließenden Wohnungsbaustandorten ist die Einstufung in die Entwicklungszustandsstufen je nach dem Stand der Bauleitplanung vorzunehmen. In Teilbereichen können Abweichungen vorliegen. Nähere Angaben sind bei der jeweils zuständigen Gemeinde zu erfragen.

15 15 Teil III - Darstellung der Bodenrichtwerte des LK Meißen 1 Darstellung Die Bodenrichtwerte werden in semianaloger Form auf PDF - Karten oder digital im Geoportal des Landkreises Meißen vorgehalten. Die Bodenrichtwerte für Landwirtschaft/ Wald können auch in analoger Listenform abgegeben werden. Bei der Abbildung der Richtwerte auf PDF Karten wird auf die Darstellung gemäß nachfolgender Anlage 2 der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) vom 11. Januar 2011 (BAZ Nr. 24 S. 597) des BMVBS abgestellt. Abweichend hiervon wird bei der Darstellung der Richtwertgrundstücke auf die Voranstellung des Buchstabens f verzichtet. Für das Territorium des Landkreises Meißen werden die Werte für baureifes Land, soweit nicht anders gekennzeichnet, bzgl. des erschließungsbeitragsrechtlichen Zustandes als beitrags- und abgabenfrei ausgewiesen. In der digitalen Darstellung im Geoportal wird nur der Bodenrichtwert visualisiert. Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale werden per Map-Tip zur Verfügung gestellt. Eine WGFZ entsprechend der BRW-RL wird in der Richtwertkarte derzeit nicht ausgewiesen. Soweit in dieser Spalte Angaben dargestellt sind, beziehen sich diese auf die GFZ gemäß PlanZVO und sind den vorhandenen B-Plänen entnommen. Gleiches gilt für Angaben der GRZ. 2 Anlage 2 der BRW-RL 2.1 Erläuterungen zum Auszug aus den Bodenrichtwertkarten Gesetzliche Bestimmungen Bodenrichtwerte werden gemäß 193 Absatz 5 BauGB vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte nach den Bestimmungen des BauGB und der ImmoWertV ermittelt. Die aktuellen Bodenrichtwerte wurden zum Stichtag ermittelt. Begriffsdefinition Der Bodenrichtwert ( 196 Absatz 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Der Bodenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen. Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre ( 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB). Eventuelle Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner Grundstücksmerkmale (zum Beispiel hinsichtlich des Erschließungszustands, des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustands, der Art und des Maßes der baulichen Nutzung) sind bei der Ermittlung des Verkehrswerts des betreffenden Grundstücks zu berücksichtigen. Die Abgrenzung der Bodenrichtwertzone sowie die Festsetzung der Höhe des Bodenrichtwerts begründet keine Ansprüche zum Beispiel gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, Baugenehmigungsbehörden oder Landwirtschaftsbehörden Darstellung Der Bodenrichtwert wird mit seiner Begrenzungslinie (Bodenrichtwertzone) sowie mit seinen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen entsprechend einer der folgenden Übersichten dargestellt. Der Bodenrichtwertzone können Zonennummern zugeordnet sein.

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