Herzlich Willkommen. zum Vortrag: Vererben/Erben und die Auswirkungen auf ein Mietverhältnis. Donnerstag:

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1 Herzlich Willkommen zum Vortrag: Vererben/Erben und die Auswirkungen auf ein Mietverhältnis Donnerstag: Referent: RA Dr. Pierre Plottek, Fachanwalt für Erbrecht

2 Vererben Warum Gedanken zur Erbfolge machen? Versorgung: Partner, Abkömmlinge, nahe stehende Personen Vermeidung von Erbstreitigkeiten Der unerwartete Erbe

3 Vererben: Der unerwartete Erbe Mutter Vater Bruder Erblasser Ehegatte Neffe

4 Vererben: Der unerwartete Erbe Mutter Vater Bruder Erblasser Ehegatte Neffe

5 Vererben Gesetzliche Erbfolge Gilt, wenn kein Testament oder Erbvertrag vorliegt Ehegatten Verwandte sonst: Staat Gewillkürte Erbfolge Gilt, wenn ein wirksames (!) Testament oder ein Erbvertrag vorliegt jede natürliche oder juristische Person

6 Gesetzliche Erbfolge Verwandtenerbrecht 1. Ordnung 2. Ordnung 3. Ordnung usw. Kinder Eltern Großeltern Enkel Geschwister Onkeln/Tanten Urenkel Nichte/Neffe Cousin/Cousine usw. usw. usw. Bereits eine Person aus vorhergehender Ordnung schließt sämtliche Personen aus allen folgenden Ordnungen aus.

7 Gesetzliche Erbfolge Beispiel 1 2. Ordnung Mutter Vater Bruder Erblasser Schwester 2. Ordnung 1. Ordnung Sohn Sohn 1/3 Tochter 1/6 Enkel 1 Enkel 2 Enkel 3

8 Gesetzliche Erbfolge Ehegattenerbrecht (ohne Zugewinnausgleich) neben Verwandten der 1. Ordnung: (Kinder, Enkel, Urenkel usw.) neben Verwandten der 2. Ordnung: (Eltern, Geschwister, Neffen usw.) neben Verwandten der 3. Ordnung: - neben Großeltern - neben anderen Verwandten 1/4 1/2 1/2 1/1

9 Gesetzliche Erbfolge Exkurs: Zugewinnausgleich während der Ehe: getrennte Vermögen Bei Beendigung der Ehe durch Scheidung: Ermittlung des Vermögenszuwachses beider Ehegatten (Zugewinn des jeweiligen Ehegatten) und Ausgleich der Differenz (Zugewinnausgleich) Bei Beendigung der Ehe durch Tod: pauschaler ZugAusgleich: Erhöhung der Erbquote um ¼ oder genauer ZugAusgleich: wie bei Scheidung

10 Gesetzliche Erbfolge Ehegattenerbrecht (mit pauschalen Zugewinnausgleich) neben Verwandten der 1. Ordnung: (Kinder, Enkel, Urenkel usw.) neben Verwandten der 2. Ordnung: (Eltern, Geschwister, Neffen usw.) neben Verwandten der 3. Ordnung: - neben Großeltern - neben anderen Verwandten ¼ + ¼ = ½ ½ + ¼ = ¾ ½ + ¼ = ¾ 1/1

11 Gesetzliche Erbfolge Beispiel 2 Mutter Vater 2. Ordnung Bruder Erblasser ¼ + ¼ = ½ Ehegatte 1. Ordnung Sohn Tochter ¼ ¼

12 Gesetzliche Erbfolge Beispiel 3 Mutter Vater Bruder Erblasser ½ + ¼ = ¾ Ehegatte Neffe ¼

13 Gewillkürte Erbfolge Möglichkeiten der gewillkürten Erbfolge Testament (letztwillige Verfügung) - öffentlich (notariell) - eigenhändig gemeinschaftliches Testament (nur Ehegatten!) - notariell oder eigenhändig Erbvertrag - nur notariell Oberbegriff: Verfügung von Todes wegen

14 Verfügungen von Todes wegen Vorteile Individuelle Gestaltung der Erbfolge - Vermeidung unliebsamer oder unerwarteter Erben - Zuwendung an jede beliebige Person - Zuwendungen zur Versorgung bestimmter Personen - Vermeidung zerstrittener Erbengemeinschaften - Zuwendung bestimmter Gegenstände auch ohne Erbeinsetzung (Vermächtnis), z.b. aus Wohltätigkeit Einsparung von Steuern und Kosten für die Erben

15 Testament Eigenhändiges Testament (Form) MUSS: gesamter Text eigenhändig geschrieben MUSS: Unterschrift Bei Verstoß: Testament unwirksam! SOLL: Angabe von Ort und Zeit SOLL: Unterschrift mit Vor- und Nachnamen Empfohlen: Überschrift Testament / Letzter Wille Verstoß fördert Streit über Wirksamkeit!

16 Testament Risiken eines eigenhändigen Testaments Streitträchtigkeit: z.b. bei ungenauer Verwendung der Begriffe erben und vermachen bei Zweifeln an der Echtheit bei Zweifeln an der Testierfähigkeit bei Angabe unnötiger Gründe ( weil sie mich so gut gepflegt hat. ) droht evt. Testamentsanfechtung Wird das Testament bei meinem Tod gefunden?

17 Testament Notarielles Testament Vorteile: - Notar ermittelt den Willen und formuliert ihn - Notar berät und belehrt - Streit über Auslegung kann vermieden werden - keine Zweifel an der Echtheit möglich - nach dem Tod können Kosten für einen Erbschein gespart werden

18 Testament Notarielles Testament: Kosten Die Kosten hängen vom Wert des Vermögens, über das verfügt wird, ab: - für die Errichtung durch den Notar Wert des Vermögens Einzeltestament Gemeinschaftliches Testament / Erbvertrag Beachte: Hinzu kommen die Schreibauslagen und sonstigen Auslagen wie Porto, Telefongebühren und Faxgebühren, sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer.

19 Gemeinschaftliches Testament Wer kann es errichten? nur Ehegatten (und Lebenspartner i.s. des LPartG) Form Notariell oder eigenhändig für eigenhändige Errichtung genügt es, wenn ein Ehegatte das Testament vollständig handschriftlich schreibt und es beide Ehegatten unterschreiben.

20 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Es gilt das Gesetz! 563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters (1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. (2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen. (3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben. (4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. (5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.

21 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Es gilt das Gesetz! 563a BGB: Fortsetzung mit überlebenden Mietern (1) Sind mehrere Personen im Sinne des 563 gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. (2) Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. (3) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist unwirksam.

22 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Es gilt das Gesetz! 564 BGB: Fortsetzung mit dem Erben Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

23 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Der alleinlebende Wohnraummieter Was ist zu beachten? 1. Mietverhältnis wird mit Erben fortgesetzt (564 BGB) 2. Vermieter und Mieter können beide binnen Monatsfrist kündigen! 3. Kündigung muss schriftlich erfolgen, h.m. Erbschein muss nicht vorgelegt werden. 4. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben Kündigung aussprechen! Problem: Und wenn sich nicht alle einig sind? Lösung: BGH X II ZR 210/05, mit Stimmenmehrheit kündbar, wenn es sich als Maßnahme der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung darstellt. Entscheidend ist der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Miterben! 5. Sonst keine weiteren Probleme, da mit Fortsetzung Erbe für die Verbindlichkeiten haftet.

24 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Der alleinlebende Wohnraummieter Kündigungsrecht des Vermieters: 1. Es bedarf kein berechtigtes Interesse, keine Gründe im Kündigungsschreiben zu nennen 2. Bei mehreren Erben muss allen gegenüber gekündigt werden! Praxishinweis: Durch den unmittelbaren Eintritt der Erben geht auch der Besitz an der Wohnung an diese über. Daher darf der Vermieter nach dem Tod des Mieters nicht etwas einfach das Schloss auswechseln. Er würde hierdurch sog. verbotene Eigenmacht ( 858 BGB) begehen.

25 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Der alleinlebende Wohnraummieter Problem Unbekannte Erben Lösung: Nachlasspflegschaft beantragen! Nachpfleger wird gesetzlicher Vertreter der unbekannten Erben. Ihm gegenüber kann gekündigt werden. Praxishinweis: Auch im Fall von unbekannten Erben darf der Vermieter die Wohnung nicht einfach in Besitz nehmen. Denn 858 BGB gilt auch für unbekannte Erben, da der Erbe für sein Besitzrecht weder Kenntnis vom Erbfall nach Besitzwillen haben muss!

26 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Der alleinlebende Wohnraummieter Problem Unbekannte Erben Sonderrisiko: Leider gibt es Fälle, in denen erst nach Wochen und Monaten die Leiche entdeckt wird. Dann können sogar Schäden in der Bausubstanz eintreten, etwa wenn durch den Verwesungsprozess sog. Leichenwasser austritt und in den Esstrich eindringt. Werden Erben später ermittelt, haften diese in der Regel nicht (so AG Biedenkopf, NJWE-MietR 97, 196; AG Bad Schwartau, NZM 2002, 215)

27 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Der alleinlebende Wohnraummieter Problem: Erben schlagen aus Frist zur Kündigung = 1 Monat Ausschlagungsfrist = 6 Wochen Schlägt der Erbe aus, ohne vorher zu kündigen, gilt der Anfall des Erbes als nicht erfolgt und die Erbschaft fällt dem Nachberufenden an, Schlagen alle aus, wird der Fiskus Erbe Kündigt der Erbe und schlägt dann aus, sind die nachberufenen Erben daran gebunden Kündigt der Vermieter innerhalb der Monatsfrist, bleibt diese Kündigung auch nach Ausschlagung des Erben wirksam

28 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Der alleinlebende Wohnraummieter Problem: Der überschuldete Nachlass Mieten stellen Nachlassverbindlichkeiten dar. Erben können die Haftung auf den Nachlass beschränken. Eine vorhandene Kaution (Geschäftsanteil) kann der Vermieter verwerten und mit Forderungen aufrechnen.

29 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Eine Person als Wohnraummieter gemeinsamer Haushalt mit anderen Personen Eintrittsrecht nach 563 BGB Vier Gruppen, unter denen es eine Rangfolge gibt, mit unterschiedlichen Anforderungen: 1. Ehegatte oder Lebenspartner Führung eines gemeinsamen Haushalts 2. Kinder Leben im gemeinsamen Haushalt 3. Andere Familienangehörige Führung eines gemeinsamen Haushalts 4. Sonstige Personen Führung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts

30 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Eine Person als Wohnraummieter gemeinsamer Haushalt mit anderen Personen Eintrittsrecht Führung eines gemeinsamen Haushalts Problem: Wann liegt das vor? Maßgebend hierfür ist, dass eine besonders enge Lebensgemeinschaft zwischen den Partner besteht. Bloße Haushalts- oder Wohngemeinschaften gehören nicht hierzu! Folge: Einzelfallbetrachtung (=Schwierig)

31 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Mehrere Mieter Sind mehrere Personen zugleich Mieter (also Vertragspartner des Vermieters) berührt der Tod das Mietverhältnis nicht! Das Mitverhältnis wird mit dem überlebenden Mieters fortgesetzt. Diese können innerhalb eines Monats kündigen. Dem Mieter wird dieses Kündigungsrecht eingeräumt, weil die Wohnung jetzt eventuell zu teuer oder zu groß ist. Der Vermieter hat dagegen keine Kündigungsmöglichkeit, auch wenn er einen Haftungsschuldner verliert!

32 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Was passiert mit der Mitgliedschaft und den Anteilen? Ein Blick in das Gesetz: 77 GenG: (1) Mit dem Tod eines Mitglieds geht die Mitgliedschaft auf den Erben über. Sie endet mit dem Schluss des Geschäftsjahres, in dem der Erbfall eingetreten ist. Mehrere Erben können das Stimmrecht in der Generalversammlung nur durch einen gemeinschaftlichen Vertreter ausüben. (2) Die Satzung kann bestimmen, dass im Falle des Todes eines Mitglieds dessen Mitgliedschaft in der Genossenschaft durch dessen Erben fortgesetzt wird. Die Satzung kann die Fortsetzung der Mitgliedschaft von persönlichen Voraussetzungen des Rechtsnachfolgers abhängig machen. Für den Fall der Beerbung des Erblassers durch mehrere Erben kann auch bestimmt werden, dass die Mitgliedschaft endet, wenn sie nicht innerhalb einer in der Satzung festgesetzten Frist einem Miterben allein überlassen worden ist. (3) Der Tod des Mitglieds sowie der Zeitpunkt der Beendigung der Mitgliedschaft, im Falle des Absatzes 2 auch die Fortsetzung der Mitgliedschaft durch einen oder mehrere Erben, sind unverzüglich in die Mitgliederliste einzutragen. Die Erben des verstorbenen Mitglieds sind unverzüglich von der Eintragung zu benachrichtigen. (4) Bei Beendigung der Mitgliedschaft des Erben gelten die 73 und 75, im Falle der Fortsetzung der Mitgliedschaft gilt 76 Abs. 4 entsprechend.

33 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Was passiert mit den Genossenschaftsanteilen? Ein Blick in die Satzung verrät: 9 der Satzung Stirbt ein Mitglied, so geht die Mitgliedschaft bis zum Schluss des Geschäftsjahres, in dem der Erbfall eingetreten ist, auf die Erben über. Sie endet mit dem Schluss des Geschäftsjahres, in dem der Erbfall eingetreten ist. Mehrere Erben können ein Stimmrecht in dieser Zeit nur durch einen gemeinschaftlichen Vertreter ausüben.

34 Wenn der Mieter stirbt, was nun? Schlussbetrachtung Kernaussagen:.. bis der Tod euch scheidet gilt nicht im Mietrecht: Stirbt ein Mieter, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Genauso wenig werden die Erben automatisch Mieter, möglicherweise gibt es vorrangig Berechtigte bei alleinstehenden Wohnraummieters muss u.u. Nachlasspflegschaft beantragt werden bei mehreren Personen in der Wohnung muss sich der Vermieter u.u. andere Mieter aufdrängen lassen

35 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Trappe & Plottek Rechtsanwälte/Fachanwälte/Steuerberater Clemensstraße 25, Bochum Tel.: 0234/