Hypothek: Amortisieren? Libor oder Fest?

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1 Pensionierungsplanung Steuerberatung Hypothekarberatung Nachlassplanung Vermögensverwaltung VZ VermögensZentrum Aeschenvorstadt Basel Telefon Kramgasse Bern Telefon Workshop Hypothek: Amortisieren? Libor oder Fest? Beethovenstrasse Zürich Telefon vermoegenszentrum.ch vzfinanzportal.ch

2 Agenda 1. Einführung 2. Grundregeln der Liegenschaftsfinanzierung 3. Lohnt sich eine Amortisation? 4. Welche Hypothekarformen gibt es? 5. Fest- oder Liborhypothek im heutigen Zinsumfeld 6. Umsetzung der persönlichen Hypothekarstrategie 7. Weiteres Vorgehen VZ VermögensZentrum AG Seite 2

3 Heutiger Workshop Heute erfahren Sie, was Sie zum Thema Hypotheken wissen sollten. Lohnt sich eine Amortisation? Wie kann die Zinsbelastung nachhaltig optimiert werden? Für diese Entscheide gibt es keine Pauschalrezepte. Jeder Kundenfall muss separat betrachtet werden. Auf dem USB-Stick finden Sie die gesamte Workshop-Präsentation und die wichtigsten Links. Zusätzlich finden Sie viele interessante Merkblätter rund um das Thema Liegenschaftsfinanzierung. VZ VermögensZentrum AG Seite 3

4 Typische Fragen aus der Praxis Tragbarkeit Welche Hypothekarhöhe kann ich mir leisten? Muss ich meine Hypothek auf die Pensionierung hin reduzieren? Fest oder Libor? Soll ich im heutigen Zinsumfeld eine Festhypothek oder eine Liborhypothek abschliessen? Wie schütze ich mich vor einem Zinsanstieg? Amortisation Lohnt sich eine Amortisation? Wie wirkt sich eine Amortisation auf die Steuerbelastung aus? Optimierung der Zinsen Wie leite ich meine Hypothekarstrategie her? Wie sichere ich mir langfristig tiefe Zinsen? Hypothekarformen Welche Hypothekarformen gibt es? Welchen Einfluss haben unterschiedliche Hypothekarformen auf meine Zinsbelastung? VZ VermögensZentrum AG Seite 4

5 Agenda 1. Einführung 2. Grundregeln der Liegenschaftsfinanzierung 3. Lohnt sich eine Amortisation? 4. Welche Hypothekarformen gibt es? 5. Fest- oder Liborhypothek im heutigen Zinsumfeld 6. Umsetzung der persönlichen Hypothekarstrategie 7. Weiteres Vorgehen VZ VermögensZentrum AG Seite 5

6 Die klassische Finanzierungsstruktur 200'000 Total 1'000'000 20% 100% 150'000 Eigenkapital 15% 650' Hypothek 65% Faustregel 1: Einzusetzendes Eigenkapital = mindestens 20% des Kaufpreises Faustregel 2: Die ersten 10% Eigenkapital dürfen nicht aus der 2. Säule kommen 1. Hypothek Kapitalbedarf VZ VermögensZentrum AG Seite 6

7 Die klassische Tragbarkeitsrechnung Tragbarkeitsrechnung 5% von Kalkulatorische Hypothekarzinsen : 15 Jahre Amortisation der 2. Hypothek 1% von Kalkulatorische Nebenkosten Kalkulatorische Wohnkosten Faustregel 3: Die Wohnkosten dürfen 1/3 des Bruttolohnes nicht übersteigen Benötigtes Bruttoeinkommen von jährlich Hier finden Sie den VZ Tragbarkeitsrechner VZ VermögensZentrum AG Seite 7

8 Tragbarkeit: Knackpunkt Pensionierung Alter Alter Pensionierung 1. Hypothek CHF 2. Hypothek CHF Amortisation CHF Nebenkosten CHF Total Kosten CHF CHF erledigt erledigt CHF CHF CHF erledigt erledigt CHF CHF Lohn 1 Lohn CHF CHF CHF CHF AHV-Rente PK-Rente 1 PK-Rente CHF CHF CHF Total CHF Total CHF Total CHF knapp tragbar 33.3% gut tragbar 20.2% nicht tragbar 38.6% VZ VermögensZentrum AG Seite 8

9 Agenda 1. Einführung 2. Grundregeln der Liegenschaftsfinanzierung 3. Lohnt sich eine Amortisation? 4. Welche Hypothekarformen gibt es? 5. Fest- oder Liborhypothek im heutigen Zinsumfeld 6. Umsetzung der persönlichen Hypothekarstrategie 7. Weiteres Vorgehen VZ VermögensZentrum AG Seite 9

10 Mechanik vom Schuldzinsabzug - langfristig Kosten von Schulden Renditen von Anlagen 5% 1.5% 3.5% %??? 0.7% 1.5% 2.0% Kalkulatorischer Zinssatz Steuerersparnis 1 Netto-Zinssatz Sparkonto Säule 3a Pensionskasse Ausgewogenes Wertschriftendepot 1 z.b. mit 30% Grenzsteuersatz VZ VermögensZentrum AG Seite 10

11 Mechanik vom Schuldzinsabzug - aktuell Kosten von Schulden Renditen von Anlagen 1.5% 0.45% 1.05% Zinssatz Steuerersparnis 1 Netto-Zinssatz 0.0% Sparkonto 0.4% Säule 3a 1.0% Pensionskasse 1.9% Ausgewogenes Wertschriftendepot 1 z.b. mit 30% Grenzsteuersatz VZ VermögensZentrum AG Seite 11

12 Mögliche Anlageinstrumente Immobilien Obligationen Kauf von Anteilen an Immobilienpapieren. Ertrag in Form von Mieterträgen und Wertentwicklung. Bewirtschaftung von Obligationen. Ertrag in Form von Zinsen und Wertentwicklung. Aktien Rohstoffe Bewirtschaftung eines Aktiendepots. Ertrag in Form von Dividenden und Wertentwicklung. Erwerb von Rohstoffwerten (z.b. Öl, Gold etc.). Ertrag in Form von Wertentwicklung. VZ VermögensZentrum AG Seite 12

13 Die wichtigsten Eckwerte von Anlagen Risiko Rendite Liquidität Steuern Gebühren VZ VermögensZentrum AG Seite 13

14 Vorgehen beim Festlegen der Anlagestrategie Ausgangslage Ihre persönliche Anlagestrategie Anlageempfehlungen Bewirtschaftung Erfassen der finanziellen Ausgangslage und Zielsetzungen Beantworten von einfachen Fragen zu Risikofähigkeit und Risikobereitschaft Herleitung in Zusammenarbeit mit Ihrem VZ-Experten oder Online möglich Vorschlag einer Anlagestrategie (Verteilung der Anlagen auf Anlageklassen) Risiko- und Renditevergleich der hergeleiteten Anlagestrategie mit Alternativstrategien Szenario-Analysen für die mögliche Wertentwicklung Wahl der geeigneten Anlageinstrumente Erarbeiten eines konkreten Anlagevorschlags Besprechen verschiedener Bewirtschaftungsformen (regelbasierte Formen, fundamentalbasierte Formen) Entscheid zur Bewirtschaftungsart: Delegation, Eigenregie, Mischform Regelmässige Überprüfung der Anlagestrategie und Anpassung an Veränderungen Laufende Bewirtschaftung der Wertschriften Hier geht es zum VZ Finanzportal VZ VermögensZentrum AG Seite 14

15 Frage Planen Sie Ihre Hypothek in Zukunft zu amortisieren? a) Ja b) Nein c) Teilweise d) Hypothek ist vollständig amortisiert Sie sind noch unentschlossen? Wir helfen Ihnen gerne weiter VZ VermögensZentrum AG Seite 15

16 Agenda 1. Einführung 2. Grundregeln der Liegenschaftsfinanzierung 3. Lohnt sich eine Amortisation? 4. Welche Hypothekarformen gibt es? 5. Fest- oder Liborhypothek im heutigen Zinsumfeld 6. Umsetzung der persönlichen Hypothekarstrategie 7. Weiteres Vorgehen VZ VermögensZentrum AG Seite 16

17 Die wichtigsten Hypothekarformen im Überblick Grundsätzliche Hypothekarformen ohne Spezialmodelle oder Kombination von beispielsweise festen und variablen Hypotheken Variabel Fest (1 bis 15 Jahre) Geldmarkt (kurze Festhypothek bis 1 Jahr) Zins Zins Zins Auf einen Blick Anpassung Zinssätze nach Gutdünken der Banken, keine Transparenz Kein Schutz vor steigenden Zinsen Tendenziell schleppende Anpassung nach unten. Bei Zinsanstiegen dafür oft kurzfristige Erhöhung Keine feste Laufzeit Zeit Zeit Zeit Auf einen Blick Zins gilt fest für gesamte vereinbarte Laufzeit Bei Zinsanstiegen resultiert versus variable Hypotheken ein Gewinn Sinken die Zinsen, muss der vereinbarte Zinssatz bezahlt werden Auf einen Blick Kurze Festhypothek mit Laufzeit von wahlweise 1, 3, 6 oder 12 Monaten Rahmenvertrag über 2 bis 5 Jahre Bei steigenden Zinsen können Zinskosten schnell ansteigen Zukauf separate Zinsversicherung möglich Zinssenkungen führen 1:1 zu tieferen Zinskosten VZ VermögensZentrum AG Seite 17

18 Mit der richtigen Strategie Zinsen sparen Hypothek CHF, Bemessungszeitraum: 4. Quartal 2006 bis Ende 4. Quartal 2016 Zinssatz 5.00% 4.00% 3.00% Variabel Total Hypothekarzinsen letzte 10 Jahre 3-Monats Geldmarkthypothek CHF 2.00% 5 Jahre fest Variable Hypothek 5-jährige Festhypothek CHF CHF 1.00% 0.00% Geldmarkt (Libor) Differenz CHF oder in % pro Jahr 1.0% Mit der richtigen Strategie Zinsen sparen VZ VermögensZentrum AG Seite 18

19 Der Beweis über mehrere 10-Jahres Perioden Basis: Hypothekarvolumen über 500'000 CHF, jeweils von/bis Mitte Jahr Periode 3-Monats Geldmarkt Variable Hypothek 5-jährige Festhypothek Differenz '500 CHF 244'500 CHF CHF 133'000 CHF '500 CHF CHF CHF 118'500 CHF '000 CHF 191'500 CHF CHF CHF '500 CHF CHF 179'500 CHF 48'000 CHF '000 CHF 168'500 CHF CHF CHF '000 CHF CHF 190'500 CHF 93'500 CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF 148'000 CHF CHF Durchschnittlich CHF CHF CHF CHF In Prozent pro Jahr 1.82% VZ VermögensZentrum AG Seite 19

20 Hypothekarstrategie ist wichtiger als der Zinssatz Verhandlung der Zinsen Vergleich der Zinsen verschiedener Anbieter und Zinsrabatt durch Verhandlung Wahl der richtigen Hypothekarstrategie Definition einer Hypothekarstrategie auf Basis der erwarteten Zinsentwicklung sowie der finanziellen Rahmenbedingungen Zinsen p.a. maximale Einsparung im Regelfall 0.25% Zinsen p.a. 1.82% teuerster Anbieter A B C D günstigster Anbieter teuerste Strategie günstigste Strategie Sparpotential pro Jahr bei Ihrer Hypothek von: CHF CHF CHF VZ VermögensZentrum AG Seite 20

21 Agenda 1. Einführung 2. Grundregeln der Liegenschaftsfinanzierung 3. Lohnt sich eine Amortisation? 4. Welche Hypothekarformen gibt es? 5. Fest- oder Liborhypothek im heutigen Zinsumfeld 6. Umsetzung der persönlichen Hypothekarstrategie 7. Weiteres Vorgehen VZ VermögensZentrum AG Seite 21

22 Zinskurve als Indikation, was der Markt erwartet 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 3MM 66MM 1YR 1 J 2YR 2 J 3YR 3 J 4YR 4 J 5YR 5 J 6YR 6 J 7YR 7 J 8YR 8 J 9YR 9 J 10YR J 10. Mrz Apr Jan 2017 VZ VermögensZentrum AG Seite 22

23 Drei Faktoren bestimmen die persönliche Hypothekarstrategie Faktoren: Persönliche Erwartungshaltung für zukünftige Zinsszenarien Persönliche Risikobereitschaft für zukünftige Zinsschwankungen Mögliche Rückzahlung Abhängigkeit: Einschätzung wirtschaftliche Entwicklung Einschätzung politische Lage Notwendige Budgetsicherheit Absehbare Einkommensänderungen Persönliche Tragbarkeitsrechnung Pensionierungsdatum Ersatzanschaffung /Verkauf Zu erwartende Vermögenszuflüsse Ausprägung: konstant Die Zinsen bleiben mittel- bis langfristig auf dem gleichen Niveau hoch (+/- 3 bis 4 %) 3 bis 4 Prozentpunkte Zinsschwankungen pro Jahr sind gut verkraftbar kurzfristig langfristig leicht steigend Die Zinsen steigen in den nächsten Jahren an mittel (+/- 2%) Ein Teil der Hypotheken darf die Marktbewegungen mitmachen stark steigend Die Zinsen steigen in den nächsten Jahren stark an tief (+/- 1%) Zinsbelastung soll stabil und kalkulierbar bleiben VZ VermögensZentrum AG Seite 23

24 Leicht steigende Zinsen, mittlere Risikotoleranz Bei den genannten Zinssätzen handelt es sich um Ø-Werte von über 40 Banken und Versicherungen, Stand Januar 2017 Konstante Zinsen Leichter Zinsanstieg Starker Zinsanstieg Aufteilung Jahr Trend Geldmarkt 3 Mte 7 Jahre fest 10 Jahre fest % 1.32% 1.55% 1.22% % 1.00% 1.32% 1.55% 1.22% Ø Aufteilung Jahr Trend Geldmarkt 3 Mte 7 Jahre fest 10 Jahre fest % 1.32% 1.55% 1.22% % 1.00% 1.32% 1.55% 1.22% Ø Aufteilung Jahr Trend Geldmarkt 3 Mte 7 Jahre fest 10 Jahre fest % 1.32% 1.55% 1.22% % 1.29% 1.32% 1.55% 1.22% Ø 5 ±0.00% 1.00% 1.32% 1.55% 1.22% % 1.00% 1.32% 1.55% 1.22% % 3.40% 1.32% 1.55% 1.22% 10 ±0.00% 1.00% 1.20% 1.55% 1.19% % 2.13% 2.16% 1.55% 1.99% % 2.66% 5.53% 1.55% 1.19% Veränd- Veränd- Veränd- 0.00% Ø Zins 1.21% +1.86% Ø Zins 1.37% +2.39% Ø Zins 2.57% erung erung erung Zinsabweichung (max. 2%) 0.16% (max. 2%) 1.36% Hinweis: Für die Hypothekarform «Geldmarkt 3Mte» gilt ein Mindest-Zinssatz von 1%. Dies aufgrund des minimalen Geldausleihungs-Zinssatz von 0% plus der festen Anbieter-Marge von 1% VZ VermögensZentrum AG Seite 24

25 Im heutigen Zinsumfeld eine Festhypothek abschliessen? Warum der Abschluss von Festhypotheken zu hinterfragen ist, solange die Leitzinsen negativ sind Charakter einer Festhypothek Hohe Budgetsicherheit Geringer Aufwand Hohe Kosten Limitierte Sicherheit Hohes Risiko per Ablauf Die Zinsbelastung bleibt über Jahre konstant Man muss sich jahrelang nicht darum kümmern Kosten aktuell bis zu 50 Prozent höher als bei kurzfristigen Geldmarkthypotheken Die Laufzeit und damit auch die abgesicherte Periode werden jeden Tag kürzer Der Ablauf kann in eine Hochzinsphase fallen Die von der SNB Mitte Januar 2015 eingeführten Negativzinsen führen dazu, dass Hypotheken erst dann wieder substanziell teurer werden, wenn die Zinsen wieder positiv sind. Im heutigen Umfeld braucht es flexible Modelle, welche die Tiefzinsphase nutzen und den Hypothekarnehmer gegen mögliche Zinsanstiege absichern. VZ VermögensZentrum AG Seite 25

26 H(ypotheken)-Ü(berwachungs)-S(ystem) - Exklusiv für VZ-Kunden Computerunterstützt Chancen nutzen und Risiken beschränken Fenster Terminhypothek Zinsalarm für Geldmarkthypothek Alarm Festhypothek auf Termin zu früh Alarm, Fenster für Terminhypothek öffnet sich Terminhypothek Auszahlung Zinsentwicklung Festhypotheken Wann einsetzen? Bei Fälligkeit in mehr als 12 Monaten Liegenschaftenkauf, wenn Hypothek in mehr als 12 Monaten benötigt wird Welcher Alarm wird ausgelöst? Zinsen für Terminhypotheken i.d.r. bis zu 12 Monate vor Auszahlung fixierbar Meldung bei Öffnung Abschlussfenster Überwachung z.b. 10 Jahres fest für max. X Prozent Festhypothek Alarmmeldung, Umwandlung in Festhypothek Festhypothek Geldmarkthypothek (LIBOR) Wann einsetzen? Bei Geldmarkthypotheken (LIBOR), um rechtzeitig in Festhypotheken wechseln zu können Welcher Alarm wird ausgelöst? Meldung, sobald die Zinssätze einer definierten Laufzeit über einen ebenfalls definierten Zinssatz steigen Überwachung Zinsobergrenze Auszahlung Terminhypothek Über- Alarmmeldung, Abschluss Terminhypothek wachung Zinsuntergrenze Wann einsetzen? Wenn eine Festhypothek erst in ein paar Wochen (Monaten) ausbezahlt werden soll Welcher Alarm wird ausgelöst? Auftrag für obere als auch untere Grenze möglich (Risikominimierung, Chance) Meldung bei Überschreiten eines der definierten Zielbänder VZ VermögensZentrum AG Seite 26

27 Frage Was glauben Sie: Wie entwickeln sich die Zinsen in den nächsten 12 Monaten? a) +/- gleich wie heute b) Die Nationalbank muss die Minuszinsen ausweiten c) Starker Anstieg (+1.5% und mehr) d) Moderater Anstieg (ca. +0.5%) Sie wollen keine Zinswette eingehen? Ihr/e Workshopleiter/in unterstützt Sie gerne dabei VZ VermögensZentrum AG Seite 27

28 Agenda 1. Einführung 2. Grundregeln der Liegenschaftsfinanzierung 3. Lohnt sich eine Amortisation? 4. Welche Hypothekarformen gibt es? 5. Fest- oder Liborhypothek im heutigen Zinsumfeld 6. Umsetzung der persönlichen Hypothekarstrategie 7. Weiteres Vorgehen VZ VermögensZentrum AG Seite 28

29 Keine Interessenskonflikte beim VZ Filiale Grossbank A Filiale Kantonalbank B Zentrales Kreditmanagement Grossbank A Zentrales Kreditmanagement Kantonalbank B Kreditvertrag Aussendienst Lebensversicherung C Asset Management Versicherung C Pensionskasse E Anlageverwaltung Pensionskasse E HypothekenZentrum VZ VermögensZentrum AG Seite 29

30 Ihre Hypotheken jederzeit im Griff VZ VermögensZentrum AG Seite 30

31 Eine unabhängige Strategieberatung zahlt sich aus Stichtag der Erhebung Ø-Zins aller CH- Hypotheken Ø-Zins aller VZ- Hypotheken % 3.62% % 3.29% % 1.63% % 1.54% % 1.52% % 1.46% % 1.45% % 1.42% % 1.38% % 1.32% % 1.28% % 1.26% Durchschnittlich 2.35% 1.70% Differenz 0.65% pro Jahr VZ VermögensZentrum AG Seite 31

32 Agenda 1. Einführung 2. Grundregeln der Liegenschaftsfinanzierung 3. Lohnt sich eine Amortisation? 4. Welche Hypothekarformen gibt es? 5. Fest- oder Liborhypothek im heutigen Zinsumfeld 6. Umsetzung der persönlichen Hypothekarstrategie 7. Weiteres Vorgehen VZ VermögensZentrum AG Seite 32

33 Das VZ ist der Experte für Ihre Hypothekarfragen Seit 24 Jahren der Spezialist für Hypothekarfragen in der Schweiz Über Kunden vertrauen bei ihrer Hypothek auf das HZ Hypotheken Management Erfolg dank Unabhängigkeit und fundierter Fachkenntnis VZ Kunden sparen bei Bank- und Anlagegebühren, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien machen Sie jetzt einen Gesamtgebührencheck Zum dritten Mal in Folge zur besten Bank national gekürt worden, gemäss Private-Banking-Rating der «Bilanz» Vereinbaren Sie heute noch einen Termin bei Ihrem Workshopleiter / VZ-Berater! VZ VermögensZentrum AG Seite 33