8. Pantaenius Immobilientagung

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1 8. Pantaenius Immobilientagung Richard Harder Schadenabteilung München 01. Juli 2010 Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung Haftungsrisiken und Schadenbeispiele

2 Öffentlich-rechtliche Inanspruchnahme des Verwalters Gemäß 27 Abs.1 Ziffer 2 WEG ist der Verwalter Gebäudeunterhaltungspflichtiger und für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. In dieser Position kommt eine Inanspruchnahme des Verwalters auf Kostenerstattung für eine hoheitliche Ersatzvornahme sowohl als Handlungsals auch als Zustandsstörer in Betracht. 2

3 Öffentlich-rechtliche Inanspruchnahme des Verwalters Beispiele: 1. Durch Wartungsfehler oder versäumnisse des Verwalters kommt es zu einem Fehlalarm der Brandmeldeanlage, der zu einem Großeinsatz der alarmierten Feuerwehr führt. Der Verwalter wird für die Einsatzkosten per Bescheid haftbar gemacht. 2. Nicht der Verwalter, sondern die Eigentümer werden haftbar gemacht und nehmen den Verwalter in Regress. 3. An einem Wochenende wird die Freiwillige Feuerwehr zur Hilfeleistung in einer Wohnanlage gerufen. Vor Ort wird festgestellt, dass erhebliche Wassermengen aus der verschlossenen Waschküche dringen. Da weder ein Eigentümer noch der Verwalter auffindbar sind, wird die Tür aufgebrochen. Es stellt sich heraus, dass der Verwalter im Rahmen von Kontrollarbeiten einen Schlauch nicht wieder korrekt angebracht hat. 3

4 Öffentlich-rechtliche Inanspruchnahme des Verwalters Versicherungsschutz Der Versicherer gewährt dem Versicherungsnehmer Versicherungsschutz für den Fall, dass er wegen eines bei der Ausübung beruflicher Tätigkeit begangenen Verstoßes von einem anderen aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen für einen Vermögensschaden verantwortlich gemacht wird (Ziffer 1.1 AVB). 4

5 Kostenhaftung gemäß 49 Abs.2 WEG 49 Abs.2 WEG erlaubt es, dem Verwalter die Kosten eines Gerichtsverfahrens nach 43 WEG aufzuerlegen, soweit die Tätigkeit des Gerichts von ihm veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft. Nicht erforderlich ist: Eine aktive Teilnahme des Verwalters an dem Verfahren. Ein materiellrechtlicher Schadenersatzanspruch einer Partei auf Erstattung der Kosten. Das Obsiegen einer bestimmten Partei des Verfahrens. 5

6 Kostenhaftung gemäß 49 Abs.2 WEG - Versicherungsschutz 1. Es handelt sich nicht um einen Drittschaden Abs.2 WEG liegt das Verursachungsprinzip zugrunde. Es handelt sich dabei nicht um eine Haftpflichtbestimmung, die eine Pflichtverletzung voraussetzt! Versicherungsschutz über Ziffer 1.4 der Besonderen Bedingungen zur Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung vom Haus-, Grundstücks- und Wohnungseigentumsverwaltern (echte Deckungserweiterung). ABER: Möglicher Deckungsausschluss einer wissentlichen Pflichtverletzung gemäß Ziffer 4.5 AVB. 6

7 Kostenhaftung gemäß 49 Abs.2 WEG - Einzelfälle 1. Fehlerhafte Erstellung von Jahresabrechnungen wie auch die inhaltlich ungenaue Formulierung von Beschlussanträgen (OLG Köln vom , 16 Wx 80/05, NZM 2006, 66; LG Dessau-Roßlau vom , 5 S 89/09). 2. Zurückweisung einer Vollmacht mit der Zielsetzung, die Abstimmung eines Eigentümers in der Wohnungseigentümerversammlung zu verhindern (LG Lüneburg vom , 9 T 2/09) oder bewusste Nichtladung eines Eigentümers (OLG Köln vom , 16 Wx 216/03, NZM 2004, 793). 7

8 Kostenhaftung gemäß 49 Abs.2 WEG - Einzelfälle 3. Mängel bei der Einberufung und Vorbereitung der Eigentümerversammlung (unzulässiger Versammlungsort OLG Köln vom , 16 Wx 216/03, NZM 2004, 793; keine überraschungsfeste Tagesordnung OLG München vom , 34 Wx 49/06, NZM 2006, 934; unvollständige Unterlagen OLG Oldenburg vom , 5 W 67/05, ZMR 2006, 72). 8 Rechtsmittel gegen die Kostenfestsetzung ist die sofortige Beschwerde gem. 567 ZPO (vgl. LG München vom , 1 S 19129/08 und LG Berlin vom , 55 T 34/08). Dem Verwalter ist, sofern er an dem Verfahren nicht beteiligt ist, vor der Kostenentscheidung rechtliches Gehöhr zu gewähren.

9 Haftungsrisiko bei 35a EStG 35a EStG erlaubt den betragsmäßig beschränkten Abzug von haushaltsnahen Aufwendungen für: 1. Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse i.s.d. 8a SGB IV (nicht für WEGs, da diese nicht am Haushaltsscheckverfahren teilnehmen). 2. Haushaltsnahe Dienstleistungen (auch geringfügige Beschäftigungsverhältnisse, die durch WEGs eingegangen werden). 3. Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die für den Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden. (vgl. im Einzelnen Anwendungsschreiben des BMF vom , IV C 4 S 2296-b/07/003) 9

10 Haftungsrisiko bei 35a EStG Örtliche Abgrenzung Bei Dienstleistungen, die sowohl auf öffentlichen als auch auf Privatgelände durchgeführt werden (z.b. Straßen- und Gehwegreinigung, Winterdienst), sind nur Aufwendungen auf Privatgelände begünstigt. Zeitliche Abgrenzung Bei wiederkehrenden Leistungen erfolgt die Berücksichtigung im Jahr der Vorauszahlung. Bei einmaligen Aufwendungen im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung. Begünstigte Leistungen Grundsätzlich nur die Arbeitsaufwendungen, nicht Materialkosten. Die Aufteilung soll sich aus der Rechnung ergeben. Barzahlungen, Baranzahlungen und Barteilzahlungen werden nicht berücksichtigt! 10

11 Haftungsrisiko bei 35a EStG Der Nachweis der begünstigten Dienstleistungen erfolgt im Rahmen einer differenzierten Darstellung in der Jahresabrechnung oder durch eine Bescheinigung des Verwalters über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers. Der Verwalter hat die einzelnen erforderlichen Differenzierungen und Voraussetzungen zu beachten und im Rahmen der Jahresabrechnung oder der Bescheinigungen umzusetzen. 11

12 Haftungsrisiko bei 35a EStG Mögliche Fehlerquellen: 1. Aufnahme nicht begünstigter Leistungen (z.b. Materialkosten, gemäß Anlage 1 zum BMF-Schreiben nicht begünstigte Leistungen). 2. Unterbliebene oder fehlerhafte örtliche Abgrenzung. 3. Fehlerhafter Aufteilungsschlüssel in der Jahresabrechnung. 4. Barzahlungen. Mögliche Schadenfolgen: 1. Verlorene Steuerermäßigungen. 2. Kosten von Einspruch- und Gerichtsverfahren zur Durchsetzung der Steuerermäßigung. 3. Kosten und Auflagen von Steuerstrafverfahren. 4. Steuerhaftung gemäß 71 AO. 12

13 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Nassau Versicherungen Niederlassung Deutschland der Nassau Verzekering Maatschappij N.V., Rotterdam, Niederlande Im MediaPark Köln T: +49 (0) F: +49 (0) info-de@nassau.eu