Zusammenfassung der Seminarinhalte des 9. Stuttgarter Immobilienseminars

Transkript

1 9. Stuttgarter Immobilienseminar der Seminarinhalte des 9. Stuttgarter Immobilienseminars Univ.-Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner 19. Januar 2012

2 Dipl.-Ing. Stephan Klamert Ursachen von Baukostensteigerungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft Problematik: Die prominenten Projekte mit Baukostensteigerungen sind keine schwarzen Scharfe, Baukostensteigerungen sind ein allgemeines Problem. Baukosten sind zu gliedern in Baurealisierungskosten und zusätzliche Bauprojektkosten. Mit zunehmendem Projektfortschritt nimmt die Kostenbeeinflussbarkeit ab. Baukostenüberschreitungen sind zu definieren als Mehrkosten im Verhältnis zu einer ursprünglichen Definition der Kosten, d.h. Ist-Kosten > Soll-Kosten. Baukostensicherheit ist die Konstanz der Soll-Kosten innerhalb eines Toleranzbereiches. Zu den wesentlichen Ursachen von Baukostensteigerungen zählen: Unscharfe Planung und Objektdefinition, zu frühe Ausschreibung und Vergabe, Mängel im Bauvertrag, Risiken aus Baurecht und Baugrund, mangelhaftes Projektmanagement, fehlende Verantwortlichkeiten, fehlende Kompetenzen auf der Bauherrenseite. 9. Stuttgarter Immobilienseminar,

3 Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner Kalkulation von Baupreisen: Richtige Leistungsinhalte für Planung und Ausführung Der widerspruchsarme Bauvertrag Ist-Zustand: Ungenaue Leistungsverzeichnisse mit Widersprüchen sind eine Ursache von Kostensteigerungen. Lückenhafte LV s sind die Folge von einer zu geringen Planungstiefe zum Zeitpunkt der Erstellung der LV s und der Unkenntnis des Fertigungsverfahrens. Ursache hierfür sind zu frühe Ausschreibungstermine. Ziel: Ausschreibung erst nach Fertigstellung der Planung und Planung des Fertigungsprozesses. Mitwirkung von Bauausführenden, Dienstleistern und Nutzern in der Planung. Widerspruchsarme Bauverträge oder klare Regelungen, was bei Widersprüchen gilt (Rangfolgeregelung). Klare Definition des Bausolls und Fixierung des ursprünglichen Bausolls z. B. durch Bindung des Bauvertrages für alle Vertragsparteien nach Vertragsschluss. 9. Stuttgarter Immobilienseminar,

4 Dr.-Ing. Henric Hahr Betriebskosten im Lebenszyklus von Immobilien: Soll- und Ist-Werte aus aktuellen PPP-Projekten Eine Abweichungsanalyse Die Auswertung einer Analyse von PPP-Projekten hat ergeben, dass die Wirtschaftlichkeit / Effizienz von PPP-Projekten geringer ist, als erwartet. Das Team aus Planung und Ausführung darf zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme des Gebäudes nicht komplett auseinanderfallen => Vermeidung von Wissensverlust. Die abweichenden Interessen zwischen technisch optimierter Bauausführung und dem späteren Betreiber sind zu betrachten. Geringe jährliche Abweichungen bei den Betriebskosten können über die Betriebslaufzeit und das Gesamtportfolio erhebliche Kostenpositionen begründen. Im Beispielprojekt sind Abweichungen zur Kalkulation u. a. durch TGA und MSR begründet, die Gebäudeautomation hat Mängel und trifft auf ein abweichendes Nutzerverhalten. Weitere Ursache ist ein intensiveres Objekt- und technisches Gebäudemanagement aufgrund zunächst nicht vorhergesehener Umstände. Oft Abweichungen zwischen Nutzungsprofilen und tatsächlicher Nutzung. 9. Stuttgarter Immobilienseminar,

5 Dr.-Ing. Joachim Hirschner Immobilienzertifizierung nach DGNB und LEED Was kosten Bronze, Silber und Gold? Zertifikate stellen Nachhaltigkeit als Plus und positiv dar = richtiger Trend, bisherige Begriffe wie Passivhaus, 0-Energie-Haus etc. sind zu negativ behaftet. Bei DGNB kann ein Vorzertifikat beantragt werden, muss aber nicht. Dies ist ein Kostenpunkt, das Vorzertifikat kann jedoch für Marketingzwecke genutzt werden. Für die Erreichung von DGNB Bronze muss mehr als der deutsche Baustandard erreicht werden, DGNB Gold nach NBV09 ist sehr schwer zu erreichen, u. a. weil in allen Hauptkriteriengruppen ein Erfüllungsgrad von > 65 % erreicht werden muss. Bei LEED ist mit deutschem Baustandard LEED Silber zu erreichen und mit wenig Aufwand LEED Gold. LEED Platinum ist wie DGNB Gold nur mit hohem Aufwand zu erreichen. Baulichen Mehrkosten zur Erreichung von LEED Gold sind prinzipiell kein Problem, jedoch können bei der Übersetzung und Umrechnung auf amerikanische Einheiten und Systeme erhebliche Kosten entstehen. Prozentuale Angaben zu Mehrkosten sind nicht sinnvoll, es ist eine Einzelfallbetrachtung anzustellen. 9. Stuttgarter Immobilienseminar,

6 Dipl.-Ing. Dieter Scheib Wirtschaftlichkeit einer energieeffizienten Modernisierung von Bestandsimmobilien 40 % des Primärenergiebedarfs entfällt auf den Gebäudesektor => Enormes Energieeinsparpotential im Gebäudebestand Die wesentlichen Treiber einer energieeffizienten Sanierung sind bei Vermietern, Selbstnutzern und Unternehmen Substanzerhaltung, Umweltschutz, Steigerung der Wohnqualität und die steigenden Energiepreise. Die Förderungen der KfW stellen attraktive Anreize dar. Anhand eines Referenzgebäudes kann aufgezeigt werden, dass eine Sanierung auf ein Effizienzhaus 100 bei einem derartigen Gebäude immer sinnvoll ist. Die Sanierung auf ein Energieeffizienzhaus 70 ist wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn eine entsprechende Mietpreissteigerung, die jedoch in einem gesetzlich vertretbaren Rahmen liegt, realisiert werden kann. Die Sanierung auf ein Effizienzhaus 55 ist nicht mehr wirtschaftlich. 9. Stuttgarter Immobilienseminar,

7 Claudia Lorenz M.A. Energiekosten gestern, heute, morgen Die Spitzenreiter im Energieverbrauch werden sich von den OECD-Staaten auf die asiatischen Staaten verlagern. Der Primärenergieverbrauch soll bis 2020 um 20% und bis 2050 um 50% reduziert werden. Bis jetzt wurde eine Reduzierung von 3,3 % erreicht. Der Anteil der erneuerbaren Energien am Brutto-Stromverbrauch soll bis % betragen (derzeit 16,6%) Die von den Verbrauchern zu tragende Förderung pro erzeugter MWh EEG- Strom beträgt 115 /MWh, der Börsenpreis beträgt 50 /MWh. Die Stromerzeugung mit Photovoltaik ist mit 307 /MWh am höchsten. Deutschland liegt im europäischen Vergleich mit den Kosten für Industriestrom in Höhe von 9,02 Ct/kWh im oberen Drittel => Nachteil im europäischen Wettbewerb. Die Netzstabilität zu gewährleisten ist zunehmend kompliziert geworden, ein Netzausbau ist zwingend notwendig. Energiepolitik muss europäisch sein. 9. Stuttgarter Immobilienseminar,

8 9. Stuttgarter Immobilienseminar Vielen Dank! Univ.-Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner 19. Januar 2012