Presseinformation. Wien Prag Budapest. Büromärkte im Wettbewerb

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1 Presseinformation Wien Prag Budapest Büromärkte im Wettbewerb Wien, am

2 Ihre Gesprächspartner sind: Bernhard Haider Partner und Geschäftsführer, PwC Corporate Finance Beratung GmbH Tel.: DW bernhard.haider@at.pwc.com Arch. DI Dirk Kadel Manager Real Estate, PwC Corporate Finance Beratung GmbH Tel.: DW kadel.dirk@at.pwc.com Mag. Dr. Karoline Simonitsch PwC Corporate Finance Beratung GmbH Tel: DW karoline.simonitsch@at.pwc.com 2

3 PwC Real Estate Österreich untersucht den Büro-Immobilienmarkt in Zentraleuropa am Vorabend der EU-Erweiterung Die EU-Erweiterung zum 1. Mai 2004 rückt rasch näher. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Beitrittsländer haben sich nach den Turbulenzen der Vergangenheit stabilisiert. Wien, Prag und Budapest verbindet eine lange gemeinsame Geschichte. Heute sind sie einerseits Nachbarn innerhalb Europas, andererseits Konkurrenten im internationalen Standortwettbewerb. PricewaterhouseCoopers Real Estate hat in einer aktuellen Studie die Büroimmobilienmärkte der drei Städte im direkten Vergleich der wesentlichen Kenngrößen wie Renditen, Leerstand und Spitzenmieten sowie der steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen umfassend analysiert und Fragen der Standortentscheidung untersucht. Prag und Budapest gelten unverändert als Wachstumsmärkte und gewinnen aufgrund ihrer zentralen Lage zunehmend auch als Wirtschaftszentren an Bedeutung. Die rasche Entwicklung der Immobilienmärkte in Ungarn und Tschechien führte aber auch zu einer deutlichen Überhitzung des Marktes, speziell in Ungarn. Werden Wien, Prag und Budapest im Wettbewerb um Investitionen, Know-how und "Köpfe" konkurrieren oder sich gar gegenseitig stärken? 3

4 Hygienefaktoren und Motivatoren beeinflussen Standortentscheidungen "Hygienefaktoren" sind meist harte Standortfaktoren, die bei Nichterfüllung einen Standort von vornherein ausschließen. Je vergleichbarer diese Faktoren sind, desto wichtiger werden zusätzliche "Motivatoren". Unternehmerische Ziele im Zusammenhang mit einer Standortwahl erfordern eine individuelle Gewichtung; Hygienefaktoren können dabei durchaus zu Motivatoren werden und umgekehrt. Von besonderer Wichtigkeit als Hygienefaktoren sind das gesamtwirtschaftliche Umfeld und die politische und rechtliche Stabilität. Bei Immobilien zählen für Nutzer und Investoren neben Gesamtmiete bzw. Erwerbskosten die Nachhaltigkeit von Mieten und Renditen. Dies macht eine Einschätzung der zukünftigen Entwicklung von Angebot und Nachfrage so bedeutend. Zu den Motivatoren zählen auch die harten Faktoren Steuerpolitik und Wirtschaftsförderung. Bedeutendster Motivator aber ist der weiche Standortfaktor Image. Hier überlagern emotionale Faktoren oder Klischees teilweise die tatsächliche Situation. Eingefahrene Einschätzungen zu ändern ist ebenso langwierig wie aufwendig. Als Motivator bei Immobilienentscheidungen spielt die Drittverwendungsfähigkeit für andere Nutzer oder Nutzungen eine bedeutende Rolle. In einem zunehmend volatilen Markt müssen unter Umständen mit großem Aufwand Anpassungen an geänderte Marktverhältnisse vorgenommen werden im Extremfall vom Kino zum Büro und vom Büro zum Hotel. 4

5 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen in Zentraleuropa deutlich verbessert Die Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Beitrittsländer zeigt sich in der sinkenden Inflation (Tschechien: rund 9% 1995 und rund 2% 2003; Ungarn rund 28% 1995 und rund 5% 2003) und in der stabilisierten Arbeitslosenquote (Tschechien: rund 4% 1995 und rund 8% 2003; Ungarn: rund 10% 1995 und rund 6% 2003). Prag und Budapest weisen derzeit mit rund 4% sogar eine deutlich niedrigere Arbeitslosigkeit auf als Wien mit rund 7%. Das aktuelle Wirtschaftswachstum Tschechiens mit über 2% und Ungarns mit knapp 3% liegt deutlich über dem Österreichs mit rund 1%. Renditen in den Beitrittsländen höher aber sinkend, in Wien niedriger dafür konstant Das Wachstumspotenzial gekoppelt mit den relativ hohen - wenn auch sinkenden - Renditen von rund 9% machen die Beitrittsländer Tschechien, Ungarn, Polen und Slowakei für Investoren interessant. Ein Vergleich der realisierbaren Renditen zeigt für zentrale Lagen in Wien und anderen ausgewählten Städten der EU ein relativ konstantes Niveau um die 6%. 5

6 Vergleichbar niedriges Mietniveau in Wien, Prag und Budapest Bei den Spitzenmieten sind die Aussichten auf eine Steigerung eher gering. Sie liegen in Prag bei rund 19 EUR/m²/Monat und in Budapest bei rund 17 EUR/m²/Monat. Dies wird voraussichtlich auch auf den Wiener Markt mit Spitzenmieten von rund 20 EUR/m²/Monat Druck ausüben. Gegenüber anderen europäischen Standorten wie London, Paris oder Frankfurt sind die Mieten in Wien, Prag und Budapest aber vergleichbar und niedrig. Hoher Leerstand in den Beitrittsländern, steigender Leerstand in Wien Problematisch für den Markt in Prag und Budapest bleibt jedoch der hohe Leerstand, der teils aus Gebäuden geringer Qualität resultiert, die während der Boomphase errichtet wurden. Die aktuelle Leerstandsrate beträgt nach Auswertung verschiedener Marktberichte im Mittel rund 18% in Budapest und 10% in Prag. Auch in Wien vergrößerte sich der Leerstand in den letzten Jahren deutlich und wird 2004 voraussichtlich auf rund 7% anwachsen. 6

7 Wien behält Spitzenplatz bei Lebensqualität Im direkten Städtevergleich liegen Prag und Budapest bei den harten Standortfaktoren bereits annähernd gleichauf mit Wien, vor allem im Bereich der Infrastruktur. Doch beim wichtigen weichen Standortfaktor Lebensqualität kann Wien auch 2004 mit Platz 3 seine herausragende Position behaupten. Prag und Budapest liegen unverändert weit abgeschlagen nicht unter den Top 50. Im Ländervergleich jedoch sind Tschechien und Ungarn gemeinsam mit Österreich unter den Top 10. Wachstumschancen durch EU-Erweiterung Im Gegensatz zu anderen europäischen Städten ist in Prag und Budapest Wachstum am Immobilienmarkt durchaus absehbar. Das Potenzial wird momentan weniger im Bürobereich als bei Handel, Logistik und Wohnen gesehen, wo noch erheblicher Nachholbedarf besteht. Am Wiener Immobilienmarkt hängen weitere Wachstumschancen unter anderem davon ab, ob Wiens Einschätzung als "Brückenkopf" die Stadt von der EU-Erweiterung profitieren lässt und ob es zu einer Zunahme von Arbeitsplätzen kommt. Sonst scheint es sicher, dass Wien "Marktanteile" an Prag und Budapest verlieren wird. Nach Fläche und Transaktionsvolumen ist der Wiener Büromarkt zwar größer als Prag und Budapest zusammen, bezogen auf die Relation von Neubauflächen zu Bestand wachsen diese jedoch deutlich schneller. Für Wien sprechen - vereinfacht gesagt - die niedrigen Mietpreise des "Ostens" und die hohe Lebensqualität des "Westens". 7

8 Strukturellen Risiken durch überzeugende multifunktionale Konzepte begegnen Neben den Chancen für den Immobilienmarkt werden strukturelle Risiken immer deutlicher. Das Szenario der "schrumpfenden Stadt" bleibt aktuell, ebenso wie die Zunahme des Verkehrs und der Wandel der Büroarbeitswelt. Die Ansprüche an Lebensqualität im umfassenden Sinn und damit an die komplexen Angebote und den öffentlichen Raum der Stadt wachsen weiter. Sie lassen sich zusammenfassen unter dem Stichwort "Konsum + X". Daher scheinen großflächige monofunktionale Nutzungen kaum zukunftsfähig. Nutzungsvielfalt und Flexibilität rücken in den Fokus, verlangen allerdings auch komplexere Analysen und höhere Kompetenz bei Projektentwicklern und Investoren. Doch nur wer für diese geänderten Anforderungen, die eher weiche Motivatoren als harte Standortfaktoren betreffen, die überzeugendsten Konzepte liefert, kann auch in Zukunft im Wettbewerb der Standorte eine führende Position einnehmen. 8

9 Zu PwC: PricewaterhouseCoopers bietet mit vernetztem Knowhow und der Erfahrung von rund Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in 139 Ländern ein umfassendes Angebot von Prüfungs- und Beratungsdienstleistungen für internationale und lokal führende Unternehmen sowie für den öffentlichen Sektor. Die Spezialisierung in Österreich auf verschiedene Branchen und Märkte gestattet die spezifische Anpassung der Beratung und Unterstützung an jeden individuellen Kundenwunsch; gerade auch für mittelständische Unternehmen. Die Dienstleistungen umfassen Wirtschaftsprüfung und -beratung, Steuer- und Rechtsberatung und Corporate Finance & Recovery. Der Bereich Corporate Finance Real Estate Österreich berät Banken und Versicherungen, die öffentliche Hand, Immobilien-Fonds und Industrieunternehmen in allen Fragen der Bewertung, der Entwicklung, und Verwertung von Immobilien. - Capital Markets / Transaction Support - Immobilienbewertung / Purchase Price Allocation - Corporate Real Estate Management / Geschäftsprozessoptimierung - Baumanagement PricewaterhouseCoopers steht für ein Netzwerk von Mitgliedsfirmen der PricewaterhouseCoopers International Limited, wobei jede Mitgliedsfirma eine separate Einheit mit eigener Rechtspersönlichkeit darstellt. Nähere Informationen finden Sie unter Die aktuelle Studie "Wien-Prag-Budapest: Büromärkte im Wettbewerb" kann dort kostenlos angefordert werden. 9