Strategiemöglichkeiten einer Immobilien-AG?

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1 news I n h a lt A u s g a b e S e p t e m b e r Strategiemöglichkeiten einer Immobilien-AG1 Soll ich meine Liegenschaft direkt oder indirekt mittels Immobilien-AG halten? 3 Liegenschaftswerte 5 Liegenschaftsneubewertung Betreibungsschalter Online nutzen 6 Wert und Preis bei Liegenschaften 7 Vorsicht bei Vorauszahlungen! 7 Das Hasli-Dienstleistungspuzzle im Überblick 8 Indizes 8 Strategiemöglichkeiten einer Immobilien-AG? Die steuerlichen Vorteile sind in separatem Artikel beschrieben. Die Steuervorteile sind derart bedeutend, dass ich davon ausgehe, dass der Trend zur Immobilien-AG ein Boom wird. Viele werden auf diesen Zug aufspringen, alleine des Steuervorteils wegen. Immobilien sind aber langfristige Anlagen. Für das Halten einer Liegenschaft mittels Immobilien-AG sollte nebst den steuerlichen Vorteilen auch eine passende Strategie verfolgt werden. Nachfolgend gehe ich auf einen zentralen Grundgedanken sowie einige Strategieansätze näher ein. Strategieausgangslage Der wesentliche Steuervorteil resultiert aus dem Aufschieben von Steuern. Das heisst, die Steuern sind nicht effektiv gespart, sondern lediglich aufgeschoben. Aus meiner Sicht ist es deshalb wichtig, dass die aufgeschobenen Steuern jederzeit bekannt sind und jährlich neu berechnet werden. Das Fremdkapital sollte auch unter Berücksichtigung von latenten Steuern 80 bis 90% der Liegenschaft nicht übersteigen. Privat bewohnte Liegenschaften sind in der Regel nicht geeignet für die Einbringung in eine Immobilien-AG. Die steuerliche Privilegierung dieser Liegenschaften im Bereich Eigenmietwert aber auch Vermögenssteuerwert gehen dabei verloren. Strategie «Pensionskasse» Liegenschaftsbesitzer mit hoher Einkommenssteuerbelastung. Während der Erwerbstätigkeit werden die Er- Herausgeber Hasli Treuhand AG Hasli Audit AG Mandachstrasse 52 CH-8155 Niederhasli Telefon Telefax Werner Flury dipl. Treuhandexperte dipl. Treuhandexperte Gilbert Noli dipl. Steuerexperte

2 S t r at e g i e m ö g l i c h k e i t e n e i n e r I m m o b i l i e n - A G? träge aus der Liegenschaft in der Immobilien-AG mit Abschreibungen und Rückstellungen reduziert oder aber in der Gesellschaft zurückbehalten. Anstelle von Dividenden erfolgt eine steuerfreie Rückzahlung des Aktionärsdarlehens. Nach der Erwerbsaufgabe erfolgt dann die sukzessive Ausschüttung der in der Immobilien-AG aufgelaufenen Substanz. Da kein Erwerbseinkommen mehr vorhanden ist, erfolgt die Besteuerung zu tiefen Steuersätzen. Strategie «Zukäufe» Immobilienbesitzer, der weitere Liegenschaften erwerben möchte. Die eingesparten Steuern können für weitere Liegenschaftskäufe eingesetzt werden. Wenn gemäss Faustregel nach 20 Jahren 25% des Wertes einer Liegenschaft als Steuer (und Zinsvorteile) eingespart werden kann, so kann alleine damit alle 20 Jahre eine zusätzliche Liegenschaft erworben werden. Strategie «Stärkung Eigenkapital» Als Ausgangslage kommen drei Varianten in Frage: 1. Es liegt eine bestehende Liegenschaft mit hoher Verschuldung vor; 2. Auf einer Liegenschaft besteht das Risiko eines Wertverlustes oder von Wertschwankungen (schlechte Lage, Klumpenrisiko, bevorstehende Umnutzung); 3. Kauf einer Liegenschaft, welche im aktuellen Marktumfeld hoch bewertet wird. In dieser Strategie werden Wertverluste als wahrscheinlich eingestuft. Wertverluste auf privaten Liegenschaften können steuerlich nicht abgezogen werden. Werden die Liegenschaften mittels Immobilien-AG gehalten, so können diese Wertverluste steuerlich geltend gemacht (Abschreibungen) und mit den Mieterträgen verrechnet werden. Prädestiniert ist diese Strategie insbesondere für Geschäftsliegenschaften mit spezieller Nutzung. Strategie «Kompensation» Liegenschaftsbesitzer mit hoher Einkommenssteuerbelastung. Durch die Begründung einer Immobilien-AG können die Einkünfte zurückbehalten werden respektive zu tieferen Steuersätzen in der AG besteuert werden. Der Zeitpunkt der Ausschüttung der Gewinne und somit der Besteuerung auf privater Ebene kann damit gezielt gesteuert werden. Im Zeitpunkt der Ausschüttung kann der Wohnsitz in eine steuergünstige Gemeinde verlegt werden oder mit Einkäufen in die Pensionskasse oder mit Liegenschaftsunterhaltskosten kompensiert werden. Strategie «Verkauf» Liegenschaftsbesitzer mit einem Immobilienportefeuille, welches für einen grossen Investor attraktiv ist. Durch den Verkauf der Aktien anstelle der Liegenschaft kann zumindest ein Teil der latenten Steuern dem Investor überbunden werden. Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgrund der Anrechnung von latenten Steuern auf dem Kaufpreis auf einem tieferen Niveau erhoben. Strategie «Vererbung» Besitzer einer grossen, gut rentierenden Einzelliegenschaft als Hauptvermögen, sowie mehr als zwei Kindern. Alle Kinder möchten die Liegenschaft in der Familie behalten, keines ist alleine in der Lage, die anderen Geschwister auszubezahlen. Mit der Einbringung in eine Immobilien-AG können nicht nur steuerliche Vorteile erzielt werden. Es ist später auch einfacher möglich, einzelne Verschiebungen in den Beteiligungsverhältnissen flexibel vorzunehmen. Strategie «Halten» Immobilienbesitzer mit hoher Einkommenssteuerbelastung und einem langfristigen Anlagehorizont. Die Steuervorteile inklusive Zinsen machen nach 20 Jahren, je nach Liegenschaftstyp, 25% oder mehr des Gesamtwertes aus. Bei einer Liegenschaft im Werte von 2.5 Mio. beträgt somit die Einsparung nach 20 Jahren Fr Dieser Betrag wurde für zusätzliche Amortisationen verwendet. Die Zinseinsparung darauf beträgt Fr oder 0.75% des Liegenschaftenwertes. Dies führt somit zu einer Verbesserung der Rendite um 0.75%, was bei Bruttorenditen von 5 bis 7% schon recht bedeutend ist. Schlussfolgerungen Weitere Strategien sind denkbar. Ebenso macht es Sinn oder ist es gar notwendig, einzelne Strategien zu kombinieren. Dabei ist aber auch zu prüfen, ob die entsprechende Liegenschaft oder das persönliche Umfeld des Eigentümers für die ausgewählte Strategie passen und entsprechend optimal umgesetzt, sprich implementiert wird. Daraus ergibt sich folgende Formel: bedeutende Steuervorteile + passende Strategie + geschickte Umsetzung = Immobilien-AG Die anspruchsvolle Planung und Umsetzung einer solchen Strategie bedarf einer kompetenten Beratung. Gerne stelle ich Ihnen meine umfangreiche Erfahrung in diesem Bereiche zur Verfügung. 2

3 D i r e k t o d e r I n d i r e k t m i t t e l s I m m o b i l i e n - A g Soll ich meine Liegenschaft direkt oder indirekt mittels Immobilien-AG halten? Aufgrund der Veränderung der steuerlichen Rahmenbedingungen in den letzten Jahren bekommt diese Frage eine neue Bedeutung. Bis anhin haben Steuerexperten pauschal abgeraten Immobilien indirekt zu halten. Heute wird dies vermehrt empfohlen. Die Abschaffung der Handänderungssteuer sowie die Teilbesteuerung von Dividenden haben massgeblich zu dieser Entwicklung beigetragen. Aber auch die steuerlichen Entlastungen für juristische Personen durch Reduktion der Spitzensätze und Entlastungen im Bereich der Kapitalsteuer machen das indirekte Halten von Liegenschaften immer attraktiver. Direkt oder Indirekt wo liegt der Unterschied? Eigentümer Liegenschaft Eigentümer Konsequenzen der Einbringung einer Liegenschaft Die Einbringung einer Liegenschaft in eine eigene Aktiengesellschaft erfolgt in der Regel über einen Verkauf oder über eine Sacheinlage. Dieser Verkauf löst die Grundstückgewinnsteuer aus und in einigen Kantonen auch die Handänderungssteuer. Im Übrigen fallen Notariats- und Grundbuchgebühren an. Die Grundstück- Aktiengesellschaft Liegenschaft Direkter Indirekter Liegenschaftsbesitz Steuervorteile Die steuerlichen Vorteile liegen insbesondere im Bereiche der Abschreibungen und Rückstellungen. Nachstehende stark vereinfachte Darstellung zeigt dies sehr deutlich auf. Zu beachten ist, dass die Vorteile insbesondere in einem Aufschub von Steuern liegen. In nachstehendem Beispiel liegt der Aufschub bei rund Fr pro Jahr. Über 20 Jahre beträgt der Aufschub unter Be- rücksichtigung von 3% Zins rund Fr Diese Berechnung basiert auf der Annahme, dass die Abschreibungen linear vorgenommen werden. Bei degressiven Abschreibungen kann als Faustregel davon ausgegangen werden, dass der Steueraufschub (inkl. Zinsvorteile) nach 20 Jahren rund ¼ des Liegenschaftenwertes ausmacht. In aller Regel lassen sich je nach Konstellation weitere Steuervorteile gestalten. Auf der anderen Seite gibt es aber auch steuerliche Nachteile aus der wirtschaftlichen Doppelbelastung bei der Vermögens- respektive Kapitalsteuer. Im Weiteren ist das Führen einer Immobilien-AG mit höheren Kosten verbunden als das direkte Halten. Als Faustregel können diese Nachteile aber mit den weiteren Steuervorteilen kompensiert werden. Welche Nachteile oder Risiken bringt die Immobilien-AG mit sich? Wertsteigerungen auf der Liegenschaft werden beim Privatanleger im Falle eines Verkaufes nur mit der Grundstückgewinnsteuer belastet. Bei der Immobiliengesellschaft führt ein Verkaufsgewinn zu einer Besteuerung bei Bund und Kanton auf Stufe der Gesellschaft. Wird dieser Gewinn als Dividende ausgeschüttet, so erfolgt eine Teilbesteuerung dieser auf Stufe Aktionär. Anstelle eines Verkaufes einer Liegenschaft ist deshalb immer ein Verkauf der Aktiengesellschaft vorzuziehen. Ein solcher Verkauf löst ausser der Grundstückgewinnsteuer in der Regel keine Steuern aus. Bilanz nach Einbringung einer Liegenschaft Flüssige Mittel Liegenschaft TOTAL Aktiven Hypothek Liegenschaft Darlehen Aktionär Aktienkapital TOTAL Passiven

4 D i r e k t o d e r I n d i r e k t m i t t e l s I m m o b i l i e n - A g gewinnsteuer im Kanton Zürich wird auf der Differenz zwischen Verkaufspreis und Wert vor 20 Jahren (oder Kaufpreis) erhoben. Die Begründung einer indirekten Anlage einer bestehenden Liegenschaft führt zu Kosten und Steuern, welche als Vorinvestition zu betrachten sind. Zeitpunkt für die Begründung einer Immobiliengesellschaft ist günstig! Der Zeitpunkt ist sowohl bezüglich der aktuellen Werte aber auch betreffend der Werte vor 20 Jahren günstig. Da der Verkauf einer Liegenschaft an die eigene Aktiengesellschaft nur mit der Grundstückgewinnsteuer belegt wird und auf dem Preis der Liegenschaft später Abschreibungen vorgenommen werden können, ist der Eigentümer an einem hohen Wert interessiert. Die Preise Vereinfachte Darstellung der Steuervorteile einer Immobilien-AG Verkehrswert Gebäude davon Gebäudewert Hypothek Mieteinnahmen Brutto 5.5% Leerstände 1.0% 1375 Bewirtschaftungskosten 15.0% Unterhaltspauschale 20.0% Zinskosten 3.0% Steuerbarer Gewinn natürliche Person Aufrechnung Unterhalt Pauschal Betriebskosten effektiv Abschreibung linear % Rückstellung Grossrenovation % Gewinn Aktiengesellschaft vor Steuern Steuerbelastungsvergleich (vereinfacht) für Renditeliegenschaften sind in den letzten fünf Jahren um gut 20% gestiegen (siehe obenstehende Preisindex-Kurve). Aber auch in Bezug auf die Grundstückgewinnsteuer ist die Ausgangslage aktuell sehr interessant. Aufgrund des Preisindexes muss bei Liegenschaften welche seit mehr als 20 Jahren gehalten werden, davon ausgegangen werden, dass keine Grundstückgewinnsteuer anfällt. Natürliche Person % Aktiengesellschaft % 8243 Steueraufschub Dividendenausschüttung % Steuereinsparung bei Ausschüttung der Gewinne Besteht bei mir Handlungsbedarf? Wenn Sie einige der nachfolgenden Fragen mit Ja beantworten können, dürfte eine Immobilien-AG für Sie interessant sein: Wollen Sie Ihre Liegenschaft länger als 10 Jahre behalten? Haben Sie eine hohe Einkommenssteuerbelastung? Wollen Sie weitere Liegenschaften erwerben? Ist Ihnen der pauschale Liegenschaftsunterhalt verwehrt? Besteht die Gefahr, dass die Liegenschaft an Wert verliert? Ist die Steuerbelastung am Wohnsitz günstiger als am Ort der Liegenschaft? Ist die Liegenschaft im Baurecht erstellt? Ist die Liegenschaft mehrheitlich gewerblich genutzt? Ist die Liegenschaft stark belehnt? Möchten Sie die Liegenschaft in der Familie weitervererben? Schlussfolgerung Die Steuervorteile einer indirekten Immobilienanlage sind offensichtlich und bedeutend. Der Zeitpunkt für einen Strategiewechsel ist aktuell ideal. Gerade im jetzigen schwierigen Anlageumfeld sind die Auslagen für einen Strategiewechsel gut investiertes Geld. Wichtig erscheint mir aber, dass nebst den steuerlichen Vorteilen auch eine passende Eignerstrategie verfolgt werden kann. Mehr dazu verrät Ihnen der entsprechende Artikel in dieser Ausgabe. 4

5 l i e g e n s c h a f t s w e r t e Liegenschaftswerte Im Bereich der Liegenschaften werden, je nach Rechtsgeschäft, verschiedene Werte erwähnt und regelmässig unterschiedlich interpretiert. Vielfach führt dies dann wiederum zu Verwirrung und Verunsicherung und wird erst nach entsprechenden Rückfragen erkannt. Nachstehend deshalb eine nicht abschliessende Aufzählung der häufig anzutreffenden Begriffe im Zusammenhang mit Liegenschaften sowie ein entsprechender Erklärungsversuch. Verkehrswert Der Verkehrswert orientiert sich an der Grössenordnung einer erwarteten, tatsächlich für eine Liegenschaft zu realisierenden Grössenordnung. Dass die beiden an einem Geschäft beteiligten Parteien (Käufer und Verkäufer) je einen anderen Verkehrswert für die identische Liegenschaft errechnet haben, ist geradezu normal. Kommt das Kaufgeschäft zustande, entspricht der vereinbarte Kaufpreis dem tatsächlichen Verkehrswert. Verkehrswertschätzung (Schätzwert) Im Zusammenhang mit Erbteilungen, Enteignungen, Verkaufsverhandlungen etc. ist der geschätzte Verkehrswert einer Liegenschaft annäherungsweise zu ermitteln, dies aber teilweise auch ohne dass ein tatsächlicher Verkauf an einen Dritten stattfindet. Der mit der Schätzung beauftragte Liegenschaftenexperte erstellt ein Verkehrswertgutachten im Rahmen des vorgegebenen Auftrages. Je nach Formulierung wird das Gutachten eher im oberen oder unteren Bereich des Schätzbereiches zu liegen kommen. Anrechnungswert Wird im Rahmen einer Erbteilung oder einer Schenkung eine Liegenschaft zugewiesen resp. abgetreten, so wird der dort oft vereinbarte Wert als Anrechnungswert bezeichnet. Der Erwerber hat sich in der Regel einen Grundstückwert anrechnen zu lassen, welcher auf einem vorsichtig bewerteten Schätzwert beruht. Zudem werden üblicherweise die latenten (in dieser Konstellation oftmals nicht zahlbaren) Grundstückgewinnsteuern zusätzlich in Abzug gebracht. Erbschafts- und Schenkungssteuerwert Für die Veranlagung der Erbschaftsund Schenkungssteuern sind, gemäss einer separaten, gesetzlichen Regelung, die Liegenschaften zum tatsächlichen Verkehrswert zu besteuern. Dieser Wert wird durch das Kantonale Steueramt nach speziellen Richtlinien ermittelt. Der Vermögenssteuerwert der Einkommenssteuer ist nicht massgebend, sondern es gelten ähnliche Ansätze, wie sie für eine Verkehrswertschätzung massgebend sind. Im Kanton Zürich sind nach der Abschaffung der Erbschafts- und Schenkungssteuern für die direkten Nachkommen die Anzahl der strittigen Bewertungsfälle stark zurückgegangen. Vermögenssteuerwert In der Steuererklärung für die direkten Steuern (normale Steuererklärung) ist die private Liegenschaft im Vermögen zum Verkehrswert einzusetzen. Aus nahe liegenden Gründen kann nicht für jede Steuererklärung und jede Liegenschaft jedes Jahr eine explizite Verkehrswertschätzung in Auftrag gegeben werden. Deshalb hat der Gesetzgeber vereinfachte Bewertungsrichtlinien geschaffen, die mit wenig Aufwand und Kosten eine Annäherung an den gesuchten Verkehrswert bringen. Bei vermieteten Liegenschaften wird dies mittels Kapitalisierung der Miete erreicht. Bei selbst bewohntem Wohneigentum wird eine Mischrechnung angewandt. In aller Regel liegt der Vermögenssteuerwert in einer Bandbreite von ca. 60 bis 90% des Verkehrswertes. Buchwert Unternehmen und Personen, die der Buchführungspflicht nach Obligationenrecht unterstehen, müssen eine Jahresrechnung führen und regelmässig abschliessen. In der dann zu erstellenden Bilanz sind alle Vermögenswerte des Geschäftes, unter Umständen auch Liegenschaften, aufzuführen. In der Regel bildet die Summe des tatsächlichen Kaufpreises, plus die wertvermehrenden Investitionen, abzüglich Abschreibungen, den Buchwert. Dieser buchhalterische Wert kann wesentlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Werner Flury 5

6 n e u b e w e r t u n g / B e t r e i b u n g s s c h a lt e r O n l i n e Liegenschaftenneubewertung 2009 Der Regierungsrat hat am 12. August 2009 die Weisung für die Neubewertung der Liegenschaften erlassen. Die Neubewertung gilt steuerrechtlich ab dem und wird sich somit in der Steuererklärung 2009 auswirken. Die neuen Liegenschaftswerte werden den Steuerpflichtigen im Januar 2010 durch die Gemeindesteuerämter zugestellt werden. Gemäss Mitteilung des Regierungsrates erhöhen sich die Vermögenssteuerwerte von Einfamilienhäusern im Durchschnitt um rund 16% und die Eigenmietwerte um rund 10%. Mehrfamilienhäuser und Geschäftshäuser werden wie bisher zum Ertragswert besteuert. Der Kapitalisierungssatz beträgt unverändert 7.05%. Das Bewertungsschema für Einfamilienhäuser bleibt grundsätzlich unverändert, geändert haben sich einzelne Komponenten. Die wichtigsten Änderungen bei Einfamilienhäusern im Einzeln: Landwerte: Die m 2 -Ansätze werden für jede Gemeinde, unterteilt in Lageklassen, einzeln festgelegt. Gebäudewerte: Der Neubauwert beträgt neu 100% des Basiswertes laut Gebäudeversicherung, die Altersentwertung wird mit 1% pro Jahr angerechnet bis zu max. 30%. Eigenmietwerte (Einkommen, das bei Vermietung erzielt werden könnte): Einfamilienhäuser: 3.5% des Vermögenssteuerwertes (bisher 3.75%) Stockwerkeigentum: 4.25% des Vermögenssteuerwertes (bisher 4.75%) Wir werden die neuen Vermögenssteuerwerte bei der Erstellung der nächsten Steuererklärung prüfen, auf Wunsch können wir die Prüfung auch vorziehen. Gilbert Noli Betreibungsschalter Online nutzen Seit neuestem können Betreibungen oder Betreibungsauskünfte im Internet im Dialog ausgefüllt und ausgedruckt werden. Unter befindet sich eine Homepage des Bundesamtes für Justiz, welche Sie interaktiv durch die Formulare führt. Ebenfalls aufgeführt sind Fragen & Antworten zum Thema sowie die Tarifordnung. Wann kann ich eine Betreibungsauskunft einholen? Über sich selber kann jederzeit ein Auszug aus dem Betreibungsregister bestellt werden (z.b. für Wohnungssuche). Auszüge von Drittpersonen können einverlangt werden, wenn ein begründetes Interesse nachge- wiesen werden kann. Als Interessensnachweis kann folgendes dienen: Bewerbungsformular für eine Wohnung Bewerbung als Kassierin Offerte für eine grössere Lieferung oder Arbeit Nachweis einer bestehenden Kundenbeziehung (Rechnung, Kontoauszug, Mahnung) Der Auszug kostet in der Regel Fr zuzüglich Porti. Die Betreibungsauskunft ist beim zuständigen Betreibungsamt am Wohnort (respektive Geschäftssitz) des Schuldners einzuholen. Der Betreibungsschalter weist nach Eingabe der Adressdaten automatisch das zuständige Amt zu. Das Begehren gibt Auskunft über die am jeweiligen Wohnort (respektive Firmensitz) hängigen Betreibungen. Die Auskünfte umfassen in der Regel einen Zeitraum von zwei Jahren. Wohnt jemand erst seit einigen Wochen an einem neuen Ort, so müsste am «alten» Wohnort auch ein Auszug bestellt werden. Die Auskünfte sind jeweils nur auf den Wohnort bezogen. Lohnt es sich eine Betreibung einzuleiten? Die Einleitung einer Betreibung ist unter sehr einfach. Das Betreibungsbegehren für eine Summe zwischen Fr bis kostet Fr zuzüglich Zustellung Fr Schuldner rechnen häufig damit, dass der Gläubiger die Mühe und Kosten einer Betreibung nicht auf sich nehmen will. Deshalb dürfte sich eine konsequente Betreibung auch bei kleineren Beträgen lohnen. Bei Stammkunden und grösseren Beträgen lohnt es sich, vorgängig die Betreibung telefonisch anzudrohen. Wir haben damit sehr gute Erfahrung gemacht. Denn häufig ist der Gläubiger bereit zu bezahlen, wenn das Betreibungsbegehren unterschriftsbereit vorliegt. 6

7 W e r t u n d P r e i s / V o r s i c h t b e i v o r a u s z a h l u n g Wert und Preis bei Liegenschaften Wert und Preis stehen in Zusammenhang, aber je nach Gesichtspunkt, sind die Differenzen zueinander gross oder klein. Insbesondere im Liegenschaftenhandel werden Preise nicht nur durch mathematische Faktoren bestimmt, sondern auch durch Emotionen und zeitlich bedingte Faktoren. Kriterien der Wertbildung können sein: Harte Faktoren Grundstücksgrösse Zinssatz Nettorendite Weiche Faktoren Lage Architektur Aussicht Sozialprestige Wie aus dieser Zusammenstellung ersichtlich wird, ist die finanzielle Bewertung der weichen Faktoren von sehr persönlichen Motiven abhängig. Je nach Art der Nutzung sind weitere Faktoren massgeblich, wie z.b. die persönliche Lebensqualität bei selbst bewohntem Eigentum oder die optimale Vermögensverwaltung bei Mehrfamilienhäusern. Deshalb ist eine breite Meinungsbildung vor jedem Kaufentscheid wichtig. Empfehlenswert ist eine Immobilienschätzung durch einen ausgewiesenen Fachmann der entsprechenden Region und allenfalls Spezialerfahrung (Gewerbe). Dieser Fachmann wird eine Verkehrswertschätzung mit klar definierten und nachvollziehbaren Annahmen erstellen. Dass Käufer und Verkäufer mit ungleichen Wertvorstellungen operieren, ist legitim. Dass zwei Schätzungsexperten beim gleichen Objekt zu unterschiedlichen Resultaten kommen, ist ebenso verständlich, weil gewisse Faktoren höher In vielen Branchen ist es üblich, Vorauszahlungen zu leisten. Insbesondere bei Auto- und Maschinenkäufen und immer öfter auch bei Dienstleistungen. Immer wieder erstaunlich ist es, wie sorglos diese Vorauszahlungen von den Kunden geleistet werden. Unbekümmert der Bonität des Lieferanten werden Vorauszahlungen von mehreren Tausend Franken vorgeschossen. Fällt der Lieferant aber vor Lieferung oder Erbringung der vereinbarten Dienstleistung in Konkurs, figuriert die Vorauszahlung in der fünften Klasse. Es empfiehlt sich in jedem Fall, die Bonität des Lieferanten vorher zu prüfen. Am einfachsten geschieht dies mittels Betreibungsauskunft. Legen Sie der Anfrage beim zuständigen Betreibungsamt eine Kopie der Akontorechnung oder Auftragsoder tiefer bewertet wurden. Die üblicherweise zu erwartende Abweichung sollte im Rahmen von ca. +/ 10% zu liegen kommen und aus den detaillierten Schätzungsunterlagen nachvollziehbar sein. Aus diesen Gründen ist der tatsächlich richtige Wert einer Liegenschaft nicht mit mathematischen Mitteln alleine feststellbar. Der Käufer muss aus seiner Sicht, mit seinen Anforderungen, zur Überzeugung gelangen, dass sein Einsatz von Geld mit dem Gegenwert der Liegenschaft in Übereinstimmung steht. Der Verkäufer seinerseits hat die Möglichkeit, das Angebot des Käufers zu akzeptieren oder wenn er der Meinung ist, dass der gebotene Einsatz von Geld zu gering ist, auf den Verkauf zu verzichten. Bei übereinstimmender Beurteilung der Grössenordnung des Geldeinsatzes, wohl in den meisten Fällen mit völlig unterschiedlichen Wertansätzen und Argumenten, wird der Liegenschaftenhandel abgeschlossen. Werner Flury Vorsicht bei Vorauszahlungen! bestätigung mit Vorauszahlung bei und Sie erhalten umgehend den Auszug aus dem Betreibungsregister. Bei grösseren Beträgen und längerem Zeitraum zwischen Akontozahlung und Lieferung sind weitergehende Auskünfte (Kreditauskünfte, Umfrage in der Branche etc.) zu empfehlen. Ist die Auskunft negativ oder zumindest fragwürdig, muss jedoch nicht unbedingt auf das Geschäft verzichtet werden. Durch Leistung der Vorauszahlung auf ein Sperrkonto erhält der Lieferant wie auch der Kunde Sicherheit, dass beide Parteien zu ihrem Recht kommen. Die Vorauszahlungen sind von den Anzahlungen oder Akontozahlungen zu unterscheiden. Insbesondere im Baugewerbe, wo das Eigentum mit Baufortschritt auf den Bauherrn übergeht, sind Anzahlungen im Ausmass des Baufortschritts bedenkenlos. Anzahlungen bei Lieferung, Inbetriebnahme oder Beginn der Montage sind ebenso unproblematisch, da doch ein grosser Teil der Leistung schon erbracht wurde. Heikel sind auch Anzahlungen bei Generalunternehmern. Verwenden diese die Anzahlung nämlich nicht für die Handwerker der betreffenden Baute, so muss damit gerechnet werden, dass diese mittels Bauhandwerkerpfandrecht die Forderung beim Bauherrn eintreiben, womit dieser die gleiche Arbeit zweimal bezahlen muss. Gerade im heutigen wirtschaftlichen Umfeld ist besondere Vorsicht geboten. 7

8 I n e I g e n e r s a c h e D I r e k t k o n ta k t Zentrale Hasli Treuhand AG Telefon: Telefax: hasli@haslitreuhand.ch Hasli Audit AG Telefon: Cadonau Renée Telefon: cadonau@haslitreuhand.ch Flury Werner Telefon: flury@haslitreuhand.ch Hartmann Reto Telefon: hartmann@haslitreuhand.ch Junker Bettina Telefon: junker@haslitreuhand.ch Maag Beatrice Telefon: maag@haslitreuhand.ch Meier Claudia Telefon: meier@haslitreuhand.ch Müller Roman Telefon: mueller@haslitreuhand.ch Noli Gilbert Telefon: noli@haslitreuhand.ch Tribelhorn Corina Telefon: tribelhorn@haslitreuhand.ch Hasli Treuhand AG Hasli Audit AG Mandachstrasse 52 CH-855 Niederhasli Telefon Telefax Buchhaltungen Abschlussberatung Steuerberatung Revisionen Personaladministration Unternehmensberatung Unternehmensbewertung Nachfolgeberatung Das Hasli-Dienstleistungspuzzle im Überblick Die Vielfältigkeit unserer Dienstleistungen gründet zum einen in den unterschiedlichsten Bedürfnissen unserer Kunden und zum andern in der fundierten Aus- und Weiterbildung sowie der breiten Erfahrung unserer Mitarbeiter. Wir möchten Ihnen unsere Dienstleistungen im Überblick aufzeigen: UNSERE LEISTUNG IHR NUTZEN Wir führen Ihre Buchhaltung bei uns im Hause oder unterstützen Sie bei der Buchführung währenddem Sie Ihre Kunden betreuen oder neue hinzugewinnen; Wir beraten und installieren SESAM-Software Sie ersparen sich unnötigen Zeitverlust und Ärger und können mit einem bedienerfreundlichen Buchhaltungspaket effizient arbeiten; Wir erstellen Ihren Abschluss und helfen dabei nicht nur Steuern sparen; Wir erstellen ein Budget Sie erkennen die Auswirkungen zukünftiger Entwicklungen auf Ihre finanzielle Situation; Wir erstellen Ihre Steuererklärungen Sie erhalten mehr als nur ausgefüllte Formulare; Wir beraten Sie in den verschiedensten Steuerfragen Sie können die Auswirkungen bezüglich Einkommens-, Ertrags- und Grund steuern abschätzen; Wir revidieren Ihre Unternehmung- und Personalvorsorgeeinrichtung Sie erhalten mehr als nur eine aktienrechtskonforme Jahresrechnung; Wir erstellen Ihre MwSt.-Abrechnung Sie erhalten auch Be ratung und Unterstützung im MwSt.-Regelungsgestrüpp; Wir beraten Sie von der Gründung über die Umstrukturierung oder den Verkauf Ihrer Unternehmung sowie bei Nachfolge rege lung, Sanierung Sie können sich auf einen erfahrenen, versierten und kritischen Berater und Gesprächspartner abstützen, der auch Sie und Ihre Unternehmung kennt. Indizes Lohnbeiträge AHV/IV/EO 0,% 0,% 0,% Lohnbeiträge ALV 2,0% 2,0% 2,0% AHV-Freigrenze für Rentner BVG-Maximallohn im Obligatorium Koordinationsabzug. Säule Eintrittsschwelle BVG UVG max. versicherter Monatslohn Max. Beitrag Säule 3a (mit BVG) Max. Beitrag Säule 3a (ohne BVG) Landesindex Konsumentenpreise Juni 09 Juni 08 Juni 07 (Basis: Dez = 00) 03,6 04,6 0,7 Zürcher Index Wohnbaukosten (Basis: April 2005 = 00) 0,9 0,5 06,2 8