Hotellerie Zweitwohnungen Ferienresorts: Ein Dreiklang mit Misstönen

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Ruth Holtzer
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Hotellerie Zweitwohnungen Ferienresorts: Ein Dreiklang mit Misstönen 2 Inhalt Hansruedi Müller, Prof. Dr. Freizeit und Tourismus (FIF) Universität Bern 1. Der Wind der Veränderung 2.

1 Hotellerie Zweitwohnungen Ferienresorts: Ein Dreiklang mit Misstönen 2 Inhalt Hansruedi Müller, Prof. Dr. Freizeit und Tourismus (FIF) Universität Bern 1. Der Wind der Veränderung 2. Zweitwohnungen ein touristisches Dilemma 3. Hotellandschaft der Schweiz KMH dominieren 4. Ferienresorts eine Brücke mit Tücken 5. Fazit GV SGH vom 18. Juni 2009 in Zürich 3 Die Schweizer Hotellerie vor grossen Herausforderungen Entwicklung der Beherbergungskapazitäten in der Schweiz ( Betten) > Globalisierung Konkurrenzdruck > Strukturprobleme Wandlungsdruck > Rentabilitätsschwäche Finanzierungsdruck > Klimaänderung Diversifikationsdruck > Technologische Entwicklung Innovationsdruck > Finanz- und Wirtschaftskrise Spar-/Preisdruck > Wertewandel Anpassungsdruck 1'800'000 1'600'000 1'400'000 1'200'000 1'000' ' '000 Zweitwohnungen Ferienwohnungen Hotellerie 400' '

2 Zweitwohnungen Boom ohne Ende Problembereiche von Zweitwohnungen Unterkunftsformen 1988 Betten 1997 Betten 2001 Betten 2003 Betten 2007 Betten Ferienwohnungen o Campingplätze n.a. - Gruppenunterkünfte n.a. o Jugendherbergen '600 6'400 - Zweitwohnungen ca ca ca ca. 1 Mio. ca. 1,2 Mio. +++ > Kalte Betten geschlossene Fensterläden > Boomartige Entwicklung Boden- und Immobilienpreissteigerungen Wohnungsnot für Einheimische > Grosser Flächenbedarf - Verhäuselung der Landschaft > Geringe Beschäftigungswirkung (nach Bauphase) > Spitzenbelastungen - hohe Infrastrukturausgaben - Verkehrsbelastungen > Qualitätslücke (Verslumung) > Versteckte Fremdbestimmung > Geringer Organisationsgrad > Konkurrenz einheimischer Fewo-Vermieter > Kanibalisierung der Hotellerie Hotellerie Chancen von Zweitwohnungen - komplexe Interessenkonstellation Lenkungsinstrumente im Überblick > Grosse potenzielle Nachfrage: Der heimliche Wunsch > Hohe Investitionsbereitschaft: Flucht aus Kapitalmärkten > Günstige Demographie: Viele Empty-Beds-Haushalte viel Zeit Geldentsorgungsprobleme > Hohe Verkaufsbereitschaft der Bodenbesitzer: Rückzug der Landwirtschaft kurzfristiges Denken > Hohe Abhängigkeit des (Bau-)Gewerbes: Wirtschaftlicher Hoffnungsträger > Hohe politische Kompromissbereitschaft: Erwünschte Arbeitskräfte > Finanzierungsgarant für die Hotellerie: Querfinanzierung Massnahmen zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus Raumplanerische Massnahmen Erstwohnanteilplan Mindestwohnfläche Bonus-Malussystem Ersatzabgabe Kontingentierung Zonen für die einheimische Bevölkerung Abgaberechtliche Massnahmen Kausalabgaben Gebühren Beiträge Ersatzabgaben Steuern Einkommens- und Vermögenssteuer Objektsteuer Sondersteuer (Kurtaxe) Eingriffe ins Privatrecht Erwerbsbeschränkungen (Lex Koller) Nutzungs-bzw. Vermietungspflicht (Time-Sharing) Quelle: L. Bühlmann, VLP, Bern 1995, S

9 Hotellerie bekannte Zahlen aus der HESTA 10 87% der Hotelbetriebe sind KMH Hotelbetriebe in der Schweiz 2007 > Erfasste Betriebe 5675 > Geöffnete

Wie gross ist die der marktfähigen Betriebe?

Mittelbetriebe gm 36 bis 50 443 kleine Grossbetriebe kg 51 bis100 476 grosse Grossbetriebe gg 101 bis 181 Total 5 046 Geografische Verteilung der

3 9 Hotellerie bekannte Zahlen aus der HESTA 10 87% der Hotelbetriebe sind KMH Hotelbetriebe in der Schweiz 2007 > Erfasste Betriebe 5675 > Geöffnete Betriebe mit 5 und mehr Zimmern Stern 56 2-Stern Stern Stern Stern 76 Keine Angaben oder keine Kategorie 3291 Grundfrage > Wie gross ist die der marktfähigen Betriebe? Zimmer Betriebe kleine Kleinbetriebe kk 5 bis grosse Kleinbetriebe gk 11 bis kleine Mittelbetriebe km 21 bis grosse Mittelbetriebe gm 36 bis kleine Grossbetriebe kg 51 bis grosse Grossbetriebe gg 101 bis 181 Total Geografische Verteilung der Hotelbetriebe 12 KMH mit beinahe 50% der Logiernächte 52 Kernstadt-Gemeinden 835 Hotelbetriebe (17%) 32% Hotellogiernächte 152 touristische Gemeinden Hotelbetriebe (35%) 42% Hotellogiernächte übrige Gemeinden Hotelbetriebe (48%) 26% Hotellogiernächte 3

4 13 14 KMH vor allem auf dem Land dominant Viele KMH mit schlechter Auslastung 15 KMH sind preisgünstig 16 Kleinbetriebe nur selten (Sterne-)klassifiziert 4

17 Hotellerie mit ca. 5,2 Mia. direkte Wertschöpfung davon ca.

CHF, Berechnung in Anlehnung an Rütter+Partner 2008 In Anlehnung an Rütter+Partner 2008 19 Wieviele Betriebe

20 Eng gefasst (90%): 3650 Hotelbetriebe sind marktfähig darunter 3100 KMH Ausgangslage > Nicht alle KMH mit

5 17 Hotellerie mit ca. 5,2 Mia. direkte Wertschöpfung davon ca. 40% KMH 18 Grosse Unterschiede bei direkter Wertschöpfung pro Zimmer In Tsd. CHF, Berechnung in Anlehnung an Rütter+Partner 2008 In Anlehnung an Rütter+Partner Wieviele Betriebe sind marktfähig? 20 Eng gefasst (90%): 3650 Hotelbetriebe sind marktfähig darunter 3100 KMH Ausgangslage > Nicht alle KMH mit Potential, mittelfristig konkurrenzfähig zu bleiben > Vermeiden von Strukturerhaltung Zwei Abgrenzungskriterien ( enge Definition ) Betrieb muss 90% der Zimmer-Auslastung innerhalb seiner 1. Standortgemeinde erreichen, und/oder / Grössenklasse erreichen /

6 Entwicklungen in der Hotellerie-Nachfrage: Städtetourismus als Driver 22 Fazit: echte Hotelbetriebe in der Schweiz Entwicklung der Hotellogiernächte (indiziert) Städte Schweiz (ohne Städte) Berner Oberland > Davon 87% KMH > 13% GH generiert über 50% der Hotellogiernächte > KMH für den ländlichen Raum bedeutungsvoll > Viele (Erfolgs-)Kennziffern sind grössenabhängig > Viele Betriebe sind nicht marktfähig jedoch sind es rund (eng) Hotelbetriebe resp. rund (eng) KMH > Dynamik stark von der Stadthotellerie dominiert > Viele Betriebe mit erheblichem Handlungsbedarf, insbesondere in der Angebotsgestaltung und im Marketing > Kaum Unterschiede bezüglich Grösse in der Erkennung des Handlungsbedarf 21 Ursache der Popularität von Resorts Was ist ein Resort? > Versprechen für Eigentum mit warmen Betten > Wachstums- resp. Finanzierungsimpulse in der Hotellerie è damit Rettungsanker für > Problematik der kalten Betten in Zweitwohnungen > Strukturprobleme in der Ferienhotellerie Ein Resort ist ein Teil einer Tourismusdestination, > das relativ abgeschlossen ist, > das eine grosse Spanne von Einrichtungen und Dienstleistungen bietet, insbesondere für Erholung und Sport, Entspannung und Gesundheit, Lernen und Meetings, Kultur und Unterhaltung, > das alle nötigen zielgruppenorientierten Einrichtungen und Dienstleistungen für einen weitgehend autarken Aufenthalt anbietet

7 Was ist ein Resort? Vielfalt von Resorts Weitere Merkmale von Resorts: > Zentrales Management und von finanzstarken Investoren getragen > Professionelles Marketing und als klare Marke positioniert > Weitgehender Einfluss auf die gesamte Dienstleistungskette > Breites Angebot an unterschiedlichen Beherbergungskategorien (im Normalfall im 4- und 5-Sternbereich) > Mindestgrösse von 500 Betten > Komplexe Tourismus-Resorts mit grossem Mix von Angeboten > Reine Hotelresorts mit erweiterten Sport-, Wellness- und Seminarangeboten > Apartment-Resorts mit hotelähnlichem Service > Feriendörfer resp. parks mit professionell vermieteten Ferienwohnungen > Reine Zweitwohnungsresorts mit beschränkten Dienstleistungen Typen von Resorts Grösse des Resorts in Bezug auf die Betten 38% 21% 26% 8% 15% 4% 28% 44% 8% 18% 9% 32% 18% 48% 25% 28% 30% Total 53 Resorts Total 32'500 Betten Total 53 Resorts Total 32'500 Betten Hotelresort Hotelresort mit Appartements /Zweitwohnungen Zweitwohnungsresort mit Vermietungsverträgen Resorts mit rein kommerziell bewirtschafteten Ferienwohnungen <300 Betten Betten Betten > 1000 Betten Nicht bekannt 27 Quelle: R+P, Arcalpin, FIF: ARE-Studie Ferienresorts, Bern/Rüschlikon Quelle: R+P, Arcalpin, FIF: ARE-Studie Ferienresorts, Bern/Rüschlikon

nachhaltigen Entwicklung Bau in drei Phasen > Planungs-, Bau und Betriebsphase > Gefahr: Euphorie Ernüchterung Enttäuschung > Strategie: Objektivität in der Planung Hilfe von Aussen Etappierung frühe

8 Komplexe Tourismusresorts (z.b. Andermatt) als Ausnahme Nachhaltigkeitscheck Riffenalp Resort Zermatt Strategie der Developper > Suchen von potenzialarmen Räumen > Veredelung des Bodens Wertsteigerung > Versprechen einer nachhaltigen Entwicklung Bau in drei Phasen > Planungs-, Bau und Betriebsphase > Gefahr: Euphorie Ernüchterung Enttäuschung > Strategie: Objektivität in der Planung Hilfe von Aussen Etappierung frühe Vorbereitung einheimischer Ergänzungsangebote Quelle: R+P, Arcalpin, FIF: ARE-Studie Ferienresorts, Bern/Rüschlikon 2008 Nachhaltigkeitscheck: Umwelt- und Ressourcenverbrauch Fazit: Resorts haben Entwicklungspotenzial Resort > sind Antworten auf viele aktuelle Herausforderungen > können zu einer nachhaltige Entwicklung beitragen o insbesondere Hotelresorts (z.b. Waldhaus Flims o Feriendörfer (z.b. Reka-Feriendorf Urnäsch) > sind verdichtet zu planen und in bestehende Siedlungsräume zu integrieren > sind mit langfristig abgesicherten Vermietungsauflagen zu versehen > sind nicht einfach Resorts! 31 Quelle: R+P, Arcalpin, FIF: ARE-Studie Ferienresorts, Bern/Rüschlikon 2008 Vorsicht bei komplexen Resorts Sawiris/Andermatt ist in der Konstellation einzigartig und nicht multiplizierbar! 32 8

Fazit: Handlungsbedarf auf allen Stufen Schlussfazit: Faszination Resorts darf nicht blenden Bund: Planungshilfen erarbeiten Ressorttypen mit Betriebsstättenbewilligung definieren und

9 Fazit: Handlungsbedarf auf allen Stufen Schlussfazit: Faszination Resorts darf nicht blenden Bund: Planungshilfen erarbeiten Ressorttypen mit Betriebsstättenbewilligung definieren und vereinheitlichen Kantone: Einführung von kommunalen Masterplänen (freiwillig) und Koordinationsblättern zu Tourismusresorts (analog Zweitwohnungen) Hilfestellung bei grossen Resortprojekten (durch Wirtschaftsförderung) Gemeinden: Sorgfältige Einschätzung des Projekts Akzeptanz von Hilfestellungen von Aussen Developper / Investoren: Ehrliche Information, Partizipation, Integration und regionalpolitisches Verständnis > Resorts faszinieren: Form/Grösse als Eye catcher > Grosser Handlungsbedarf bezüglich Zweitwohnungen > Resorts als Rettungsanker für die Hotellerie > Oft weniger risikoreich, gross zu denken als im Kleinen erfolgreich zu sein

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