Lektion 1 Immobilien-Grundsätze

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1 Ausbildungsbuch Verwaltung von Mietwohnungen Inhalte Überblick: Einführung und Lerntipps 13 Lektion 1 Lektion 2 Lektion 3 Lektion 4 Immobilien-Grundsätze 11 Grundsätze des Wohnraummietrechts 43 Mietrecht und Vermietung 95 Mieterhöhung und Mietminderung 183 Lektion 5 Kündigung und Abwicklung 241 Lektion 6 Die technische Verwaltung: Instand- 315 Lektion 7 Lektion 8 Lektion 9 Lektion 10 haltung, Gebäudetechnik, Modernisierung Neu: Altersmoderner Umbau Pflege der Außenanlagen 423 Die Finanzen: Rechnungswesen Wirtschaftsplan, Wirtschaftlichkeit 447 Mahnwesen, Umgang mit dem Kunden 469 Berufszulassung nach 34c GewO 513 Lösungen 525 Stichwörter 545 Anlage: Mietrecht im BGB 549 Inhaltsverzeichnis im Detail: Lektion 1 Immobilien-Grundsätze Inhalte: Einführung 13

2 1. Immobilien-Grundsätze Immobilien-Produkte Die Neubau-Eigentumswohnung Die bestehende, ältere Eigentumswohnung Die Gewerbeimmobilie Das Mietshaus bzw. Mehr- familienhaus Das Einfamilienhauses Unbebaute Grundstücke Gestaltungsmöglichkeiten Die Finanzierung Die Rendite bei Immobilien Kauf und Notar Das Verwaltungsmanagement Verwalterberuf und Vergangenheit Wohnen, ein elementares Bedürfnis 36 Leseprobe: Lektion 2 Grundsätze des Wohnraum-Mietrechts Inhalte: Einleitung Eigentum und Grundbuch Die Gliederung des Grundbuchs Begriffe des Grundbuchs Weitere Fachbegriffe zum Grundbuch Das Eigentum, Herz der Marktwirtschaft Kauf bricht nicht Miete Gliederung des Mietrechts Der freifinanzierte Wohnungsbau Der öffentl. gef. Wohnungsbau Gewerbeobjekte Allgemeines Mietrecht Der Mietvertrag 63

3 5. Form des Mietvertrages Die Miete Betriebskosten und Nebenkosten Vorauszahlung oder Pauschale Die Heizkosten Wohnfläche und beheizbare Fläche Die Mietpreisgestaltung Gliederung des Mietpreises im Mietvertrag Die Ortsübliche Vergleichsmiete Der Mietspiegel Der Qualifizierte Mietspiegel Der vereinbarte Mietspiegel Kein Mietspiegel Miethöhe durch ein Gutachten Benennung v. Vergleichswohnungen Die Staffelmiete Die Indexmiete Die kostendeckende Miete Mietpreisüberhöhung Mietwucher 93 Lektion 3 Mietrecht und Vermietung Einleitung Grundsätze der Vermietung Kündigung des Mieters Die gesetzlichen Kündigungsfristen Die Kündigungsbestätigung Grundsätzliche Vermietungsaufgaben Die zulässige Miethöhe und Begrenzungen Die Mietpreisbremse Begrenzung durch Landesverordnung Der Vermietungsablauf Festlegung der neuen Miete Besichtigungsmöglichkeit Renovierung der Wohnung 118

4 7.4 Die Kaution Tierhaltung und Besonderheiten Werbung eines Mieters Zielgruppen Die Anzeigenwerbung Pflichtangaben nach der EnergieeinsparVO Besichtigung und Mietinteressenten Wohnungsbewerbung und Selbstauskunft Checkliste Mieterwechsel Gesamtübersicht Das Maklerrecht bei Wohnungsvermietung, sog. Bestellerprinzip Grundsätze Vermietungsauftrag vom Vermieter/ von der Verwaltung Legale Refinanzierung des Vermieters Abschluss eines Mietvertrages Mieter und Vermieter Muster eines Mietvertrages Abschluss des Vermietungsvorgangs Kaution oder Bürgschaft 160 Anlage: Mietvertragsmuster 164 Lektion 4 Mieterhöhung und Mietminderung Einleitung Die Mieterhöhung im freifinanzierten Wohnungsbau Erster Schritt: Berechnung der Kappungsgrenze Zweiter Schritt: Vergleich zur ortsüblichen Miete Begründung der Mieterhöhung Erhöhung nach dem Mietspiegel 194

5 1.3.2 Mieterhöhung gemäß G utachten eines Sachverständigen Mieterhöhung durch Benennung von drei Vergleichswohnungen Das Mieterhöhungsverlangen Praxis-Variante: Mieterhöhungs Vereinbarung Besonderheit: Mieterhöhung bei einer Teilinklusiv-Miete Die Mieterhöhung n.d. Staffelmiete Die Indexerhöhung Mängel der Mietsache und Mietminderung Der Minderungszeitraum Höhe der Minderung und Berechnung Die Hamburger Tabelle Mietminderung Übersicht Vorgehensweise bei Mietminderungen Das Zurückbehaltungsrecht 238 Lektion 5 Kündigung und Abwicklung Einleitung Kündigung eines Mietverhältnisses Kündigung durch den Mieter Nachmieter-Regelung Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters Außerord. fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Die "ordentliche" Kündigung durch den Vermieter Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen Kündigung wegen Eigenbedarf Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung Angabe der Gründe im

6 Kündigungsschreiben Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch Außerord. fristlose Kündigung durch den Vermieter Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug Außerordentliche fristlose Kündigung w. Mietvertrag Außerord. fristlose Kündigung bei Störung des Hausfriedens Abwicklung des been.mietverhältnisses Die Anfangsrenovierung Der vertragsgemäße Gebrauch Renovierung laut Fristenplan Einbauten und Einrichtungen Überschreitung des vertr. Gebrauchs Rückgabe der Wohnung Die Besitzaufgabe Die Nutzungsentschädigung Schadensersatzansprüche Das Wohnungsabnahme und übergabeprotokoll Mietkaution und Kautionsabrechnung Rechte des Mieters bei Einrichtungen Modernisierung durch den Mieter Kurze Zusammenfassung Kurze Verjährungsfrist 311 Lektion 6 Die technische Verwaltung Instandhaltung, Gebäudetechnik, Modernisierung Neu: Altersmoderner Umbau Inhalt: Einleitung Rechtl. Aufgaben der lfd. Instandhaltung 319

7 1.1 Rechtliche Grundlagen bei Mietwhg Duldungspflichten des Mieters Bagatellemaßnahmen Fristlose Kündigung des Mieters Umweltverträgliche Baustoffe Anzeigepflicht des Mieters Rechtliche Vorschriften bei WEG Pflicht zur Instandhaltung für WE Pflicht des Verwalters zur Instandhaltung Begriffe der Gebäudetechnik Dachformen Türen und Fenster Die Trinkwasserversorgung Die Wasserentsorgung Die Stromversorgung und verteilung Die Heizungstechnik Die Legionellen Eichgesetz und VO Rauchwarnmelder Wirtschaftl.-praktische Durchführung Die Instandhaltungsphasen Auftragsvergabe von Kleinrep Durchführung von großen Instandhaltungsmaßnahmen Schadensfeststellung im Grundsatz Schadensfeststellung durch Begehung Die Ursachenermittlung Die Schadensorganisation Wertverbesserungen und Modernisierung Energieeinsparung und Energieausweis Die Modernisierung Reduzierung des Wasserverbrauchs Gebrauchswert der Wohnung Mieterhöhung aufgrund von wertverbessernden Maßnahmen Altersmoderner Umbau Instandhaltungsfehler Typische Fehler Fehlervermeidung Dokumentationen Die professionelle Instandhaltungsplanung Der Gebäudelebenszyklus Arten der Instandhaltung Die Organisation der Instandhaltungsplanung 409 Anlage: Technisches Begehungsprotokoll 417

8 Lektion 7 Pflege der Außenanlagen Inhalte: Einleitung Garten-Bestandsaufnahme Der Boden Bodenpflege Zaun und Hecke Bäume und Sträucher Der Rasen Blumen Das Unkraut Gartenwerkzeuge Pflegeregeln Gießen Unkraut entfernen Hecke(n) und Sträucher schneiden Kompostierung Gehwege pflegen Checkliste für monatliche Gartenarbeiten 443 Lektion 8 Die Finanzen: Rechnungswesen, Wirtschaftsplan, Wirtschaftlichkeit Inhalte: Einleitung Die Rendite 450

9 2. Der Wirtschaftsplan Rechnung pro Objekt Die umlagefähigen Betriebskosten Berechnung der kostendeckenden Miete Die Wirtschaftlichkeit Der Wirtschaftsplan als Steuerungsinstrument 466 Lektion 9 Mahnwesen und Umgang mit dem Kunden Inhalte: Einleitung Kundenorientierung als wichtiger Bestandteil einer Dienstleistung Bedürfnis, Wünsche, Nachfrage Qualität einer Dienstleistung Umgang mit Beschwerden und Reklamationen Annahme der Beschwerde/Reklamation Die Beweisfrage Ihr Abgang Kunden am Telefon Briefe oder Mails an den Kunden Standpunktformel Die 3-Satz-Methode Verhandlungen im Büro Das Mahnwesen Die 3-Satz-Methode Der erfolgreiche Mahnbrief Die telefonische Mahnung Die Gesprächsdokumentation Die persönliche Mahnung Das gerichtliche Mahnverfahren Insolvenzantrag gegen den Mieter 509

10 Lektion 10 Berufszulassung nach 34c GewO Einleitung Die Änderung der Gewerbeordnung Die Gewerbeanmeldung Zulassungsvoraussetzungen Erlaubnisversagung Firma und Gesellschaftsformen Anmeldung beim Finanzamt Angaben auf Geschäftsbriefen 522 Lösungen 525 Stichwörter 545 Anlage: Mietrecht im BGB 549