Frank-Christoph Gössel Referat IV.2 - Wohnraumförderung

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1 Referat IV.2 - Wohnraumförderung

2 Themenübersicht Aufgaben der sozialen Wohnraumförderung Überblick über das Wohnraumförderungsprogramm und Mittelvolumen Überblick über wichtige Förderbestimmungen Erläuterung wichtiger Neuerungen 2017 Referat IV.2 - Wohnraumförderung 2

3 Herausforderungen der Wohnungspolitik wachsen Bezahlbarer Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen fehlt Kaltmieten und Heizkosten zu hoch Wohnraummangel wächst Zuwanderung verschärft die Engpässe Barrierefreier Wohnraum fehlt Noch mehr bezahlbarer Neubau und Ersatzneubau erforderlich! Referat IV.2 - Wohnraumförderung 3

4 Lösungsbeitrag der sozialen Wohnraumförderung Ziele der sozialen Wohnraumförderung sind u.a.: 1. Wohnraum für Haushalte zu schaffen, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können 2. bestehenden Wohnraum an die Erfordernisse des demographischen Wandels anzupassen und energetisch nachzurüsten 3. die städtebauliche Funktion von Wohnquartieren zu erhalten und zu stärken ( 2 Abs. 1 WFNG NRW) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 4

5 Organisation und Verfahren dezentrale Organisation: Ministerium stellt Förderrichtlinien auf und Fördermittel bereit Beratung und Förderentscheidungen vor Ort durch kreisfreie Städte und Kreise zweistufiges Verfahren: Beratung, Anträge und Förderentscheidungen durch Bewilligungsbehörden (Voraussetzung Bonitätsprüfung) Umsetzung von Förderzusagen mit Darlehensverträgen 5 durch die NRW.BANK Referat IV.2 - Wohnraumförderung 5

6 Wohnraumförderungsprogramm 2017 Fördervolumen: aufgestockt von 800 Mio. auf 1,1 Mrd. Förderschwerpunkte: 1. Neuschaffung von barrierefreien Mietwohnungen und besonderen Wohnformen für Ältere und Behinderte in Einrichtungen 700 Mio. Referat IV.2 - Wohnraumförderung 6

7 Wohnraumförderungsprogramm Investive Bestandsmaßnahmen 150 Mio. 3. Neuschaffung und Ersterwerb selbst genutzten Wohneigentums 80 Mio. 4. Förderung von Maßnahmen der Quartiers- 120 Mio. entwicklung und aus kommunalen wohnungspolitischen Handlungskonzepten 5. Förderung von studentischem Wohnraum 50 Mio. Referat IV.2 - Wohnraumförderung 7

8 Sozialer Mietwohnungsneubau gem. Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 8

9 Für wen wird Wohnraum gefördert? Für die wohnberechtigten Haushalte in NRW Wohnberechtigungsschein (WBS), wenn das Haushaltseinkommen innerhalb der Einkommensgrenzen liegt ( 13 WFNG NRW) Ca. 40 % aller Haushalte haben Anspruch auf einen WBS Über 80 % der Älteren könnten einen WBS erhalten Referat IV.2 - Wohnraumförderung 9

10 Höhere Einkommensgrenzen seit 2016 Haushaltstypen Einkommensgrenze nach 13 WFNG Einkommensgruppe A Einkommensgruppe B Alleinstehend, GdB Alleinerziehend + Kind Personen (1 Kind) Personen (2 Kinder) Personen (3 Kinder) Personen (4 Kinder) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 10

11 Welche Wohnungen werden gefördert? Gefördert wird die Neuschaffung von Mietwohnungen und zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnungen auch in der Form von Gruppenwohnungen für 3 12 Personen, Mieteinfamilienhäusern und bindungsfreien Wohnungen gegen Einräumung von Benennungsrechten an geeigneten Ersatzwohnungen (mittelbare Belegung) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 11

12 Außer Wohnungen werden gefördert: Gemeinschaftsräume für Hausgemeinschaften öffentliche Räume zur Verbesserung der sozialen Infrastruktur zur Nutzung durch Bewohner des Quartiers, gemeinnützige Vereine oder Gesellschaften, kirchliche oder kommunale Einrichtungen besondere Baumaßnahmen für Schwerbehinderte Kosten im Zusammenhang mit Quartierskonzepten Standortaufbereitung für geförderten Wohnungsbau Referat IV.2 - Wohnraumförderung 12

13 Wichtige Fördervoraussetzungen Bedarfsbestätigung durch die Kommune städtebauliche Qualität: hohe Standortqualität, i.d.r. max. 4 Vollgeschosse, 1/3 Grünflächenanteil Grundrissqualität: Barrierefreiheit, Freisitz, alle Wohnräume > 10 m² Einhaltung von Wohnflächenobergrenzen, gestaffelt nach Zimmerzahl 20 % Eigenleistung oder Eigenleistungsersatz positives Testat der NRW.BANK (Bonität) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 13

14 Förderdarlehen und Miete im Überblick Einkommensgruppe A (EKG A) / Einkommensgruppe B (EKG B), EnEV 2016 Mietniveau Bonn, Köln, Düsseldorf, Münster Grundpauschale pro qm EKG A / EKG B / M / M / 965 Kreditkosten: VKB 0,5% p.a. + Zins p.a. 10 Jahre 0%, dann 0,5% 10 Jahre 0%, dann 0,5% 10 Jahre 0%, dann 0,5% Tilgungsnachlass auf die Grundpauschale Tilgungsnachlass auf alle Zusatzdarlehen anfängl. Bewilligungsmiete pro qm EKG A / EKG B 25% 50 % 6,25 / 7,15 25% 50 % 5,75 / 6,65 15% 50 % 5,25 / 6,10 M / 695 0,5% 10% 50 % 4,65 / 5,75 M / 535 0,5% 10% 50 % 4,25 / 5,35 Neuschaffung im Gebäudebestand mit Neubaustandard: Grundpauschalen in Höhe von ca. 75% der Grundpauschalen für Neubau Neuschaffung mit mittelbarer Belegung : ca. 60 % der Grundpauschalen Referat IV.2 - Wohnraumförderung 14

15 Zusatzdarlehen mit 50 % TiNa Standortaufbereitung und Voruntersuchungen für Sicherungsmaßnahmen, Hochwasserschutz, Beseitigung umweltgefährdender Stoffe, Abbrucharbeiten, Lärmschutz (Nr. 4) kleine Wohnungen (Nr ) Aufzüge (Nr ) Pflegebäder (Nr ) Sinnesgärten, Quartiersplätze, Nahmobilitätsangebote (Nr ) Mieteinfamilienhäuser (Nr ) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 15

16 Zusatzdarlehen mit 50 % TiNa Passivhausstandard (Nr ) Erstellung von Quartierskonzepten einschließlich konzeptionelle Beratungsleistungen, Befragungen, sozialplanerische Voruntersuchungen, Bewohnerbeteiligungen, (Nr ) Brandschutzauflagen für Gruppenwohnungen (Nr ) städtebaulich oder denkmalbedingter Mehraufwand (Nr ) Schwerbehindertendarlehen (Nr. 6) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 16

17 Neue BauO NRW verabschiedet am (GV. NRW. 2016, S ) Wohnraumförderung insbesondere betroffen durch neue Regelungen zur Barrierefreiheit ab Techn. Baubestimmungen werden zurzeit erarbeitet: Anwendungsumfang DIN , eigene Regelungen NRW? danach Anpassung in WFB 2018 Referat IV.2 - Wohnraumförderung 17

18 Darlehenskonditionen Sicherung im Nachrang zulässig! Zins 0,0 % für 10 Jahre in M 3 + M 4, sonst 0,5 % Verwaltungskostenbeitrag (VKB) einmalig 0,4 % der Darlehenssumme (Disagio), ab Leistungsbeginn 0,5 % p.a. Tilgung 1 % p. a., auf Antrag 2 % (annuitätisch) Sondertilgungen und Ablösung möglich ohne Vorfälligkeitsentschädigung Referat IV.2 - Wohnraumförderung 18

19 Mietpreis- und Belegungsbindungen wahlweise 20 oder 25 Jahre Bindungsdauer für alle Mietenstufen (Nr WFB) keine Verkürzung der Bindung durch vorzeitige Rückzahlung der Fördermittel Bindungsverlängerung und Bindungssicherung (Nr / WFB) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 19

20 Erleichterungen beim Eigenkapitalnachweis NRW.BANK kann auf Antrag eine Anrechnung von bis zu 50 % der Tilgungsnachlässe als Eigenkapitalersatz zulassen (Nr WFB) Deutliche Erleichterung beim 20 %-igen Eigenleistungsnachweis Referat IV.2 - Wohnraumförderung 20

21 Geschossigkeit i.d.r. bis zu 4 Vollgeschosse bis zu 7 Geschosse in Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster, Dortmund, Essen an städtebaulich integrierten Standorten auch über 4 bzw. 7 Geschosse, wenn rechtskräftiger B-Plan höhere Bebauung zulässt, gemischte Belegungsstrukturen gewährleistet sind (max. 50% gefördert) und Ministerium im Einzelfall zustimmt Einzelheiten in Nr Anlage 1 WFB Referat IV.2 - Wohnraumförderung 21

22 Geschossigkeit Streichung der Regelungen Nr Anlage 1 WFB zur städtebaulichen Dichte (Orientierung an Wert 1,0) Abweichung bei Baulücken möglich, wenn zur Angleichung an die Traufhöhe und Firsthöhe benachbarter Gebäude erforderlich Referat IV.2 - Wohnraumförderung 22

23 Kopplung von Nebenleistungen zugelassene Kopplungen: Betriebskosten und Sicherheitsleistungen/ Kaution (Nr S. 13 WFB) Betreuungspauschale bis 35 (Nr WFB) abgestimmte Pflege- oder Betreuungsleistungen (Nr WFB) Möblierungszuschlag für Studierende (Nr WFB) Möblierung Gruppenwohnungen (Nr WFB) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 23

24 Kopplung von Nebenleistungen Mögliche Kopplung auf Antrag: weitere mietvertragliche Nebenleistungen bei überzeugender Begründung und Tragbarkeit für den Mieter Beispiele: Einbauküchen Garagen von Mieteinfamilienhäusern (Nr S. 14 WFB) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 24

25 Kopplung von Nebenleistungen Kopplungsverbot: alle anderen, nicht ausdrücklich genehmigten Nebenleistungen neu: Koppelung von PKW-Stellplatzmiete wird nicht mehr genehmigt (außer bei Garagen von Mieteinfamilienhäusern) Grund: Verlagerung des Leerstandrisikos ist unzumutbar, da auch Mieter ohne PKW die gekoppelte Stellplatzmiete bezahlen müssten Referat IV.2 - Wohnraumförderung 25

26 neues Zusatzdarlehen Nahmobilität neu: Förderung von barrierefrei erreichbaren Nahmobilitätsangeboten auf dem Baugrundstück Abstellplätze für Lastenfahrräder, Rollatoren, Kinderwagen, Fahrradabstellanlagen u.ä. ausschließlich für Hausgemeinschaft + mietfrei Bedingung: Stellplatzschlüssel in Baugenehmigung auf einen Wert unter 1,0 gesenkt Zusatzdarlehen in Höhe von 75 v. H. der Kosten, max. 500 /qm gestaltete Fläche (Nr WFB) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 26

27 Zusatzdarlehen Quartiersplätze neu: Förderung von Plätzen zur Verbesserung oder Neugestaltung des Wohnumfeldes (z. B. Quartiersplätze, Spielplätze, Bolzplätze, Bewegungsfelder) systematisch angelegt wie Sinnesgärten Zusatzdarlehen in Höhe von 75 v. H. der Herstellungskosten, max. 200 /qm (Nr WFB) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 27

28 Quotenregelungen zugunsten des geförderten Mietwohnungsbaus Hintergrund: Bedarf hoch und Förderkonditionen attraktiv, aber Grundstücke fehlen Kommunalpolitik reagiert mit "Quotierung" für sozialen Mietwohnungsbau, z.b. beim Verkauf kommunaler Grundstücke, bei Schaffung von Baurecht i.v.m. städtebaulichen Verträgen Referat IV.2 - Wohnraumförderung 28

29 Neue Investoren: rot und grün Projektentwickler, Bauträger mit Quotengrundstücken oft nur am freifinanzierten Wohnungsbau interessiert. Förderung als Belastung empfunden. rot, nicht gewollt: 1. Durchsetzung unabgestimmter Planung 2. bauen ohne Förderantrag und späterer Verkauf grün, unproblematisch: 1. Grundstückseigentümer = Bestandshalter 2. Grundstückseigentümer bringt Bestandshalter mit und teilt das Grundstück Referat IV.2 - Wohnraumförderung 29

30 Neue Investoren: gelb gelb : andere Konstellationen nach Einzelfallprüfung u.u. möglich: z.b. Bestandshalter ist Antragsteller und lässt Objekt durch Bauträger auf dessen Grundstück errichten zentrale Fördervoraussetzung fraglich: Bauherreneigenschaft i.s.d. WFNG? hat Antragsteller volle Verantwortung und Kontrolle? Regelungen im Grundstückskauf- und Bauerrichtungsvertrag entscheidend! Referat IV.2 - Wohnraumförderung 30

31 Hinweisschild Nr. 4 Anlage 1 Neue Vorgaben: bei mehr als Euro Fördermitteln gut sichtbare Stelle Logos MBWSV, Bund und NRW.BANK neuer Text

32 Richtlinie zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge (RL Flü) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 32

33 Begünstigter Personenkreis Flüchtlinge i.s.d. FlüAG und Asylbewerber i.s.d. AsylVfG ohne Anspruch auf WBS, also "nicht wohnberechtigt" nach WFNG (Nr. 2 RL Flü) Referat IV.2 - Wohnraumförderung 33

34 Neuerungen bei RL Flü 2017 Hintergrund: Rückgang der Flüchtlingszahlen Zunahme der Anerkennungen Flüchtlinge werden zu Wohnberechtigten und benötigen normalen Wohnraum Referat IV.2 - Wohnraumförderung 34

35 Neuerungen bei RL Flü 2017 Konsequenzen: Anschubförderung durch Privilegierung nicht mehr gerechtfertigt, Fehlanreize vermeiden. Deshalb Rückführung der TiNa in allen 3 Fördertatbeständen auf WFB-Niveau bei Neubau und Neuschaffung im Bestand und auf Niveau RL BestandsInvest bei geringinvestiven Maßnahmen Referat IV.2 - Wohnraumförderung 35

36 TiNa 2017 im Überblick Mietniveau Höhe der Tilgungsnachlässe der Gemeinde WFB RL Flü SWB M 1 10 % 10 % 20 % M 2 10 % 10 % 20 % M 3 15 % 15 % 25 % M 4 25 % 25 % 30 % 20 % TiNa bei geringfügiger Herrichtung (Nr RL Flü) in M 1-4 Referat IV.2 - Wohnraumförderung 36

37 Neuerungen bei RL Flü 2017 Verstärkte Bedarfsprüfungen (erneut vor Förderzusage auch bzgl. Folgenutzung) Ausweitung der Standortvoraussetzungen und Qualitäten nach WFB hinsichtlich Nr RL Flü (Neuschaffung im Bestand) einschließlich Verpflichtung zur Folgenutzung für Wohnberechtigte Aufnahme der neuen WFB-Fördertatbestände Quartiersplätze und Nahmobilität Referat IV.2 - Wohnraumförderung 37

38 Interesse an Fördermitteln? Ihre Ansprechpartner sind die Ämter, Abteilungen, Fachbereiche für soziale Wohnraumförderung bei den Stadtverwaltungen der kreisfreien Städte und bei den Kreisverwaltungen der Landkreise Aufgaben: weitere Auskünfte, Beratung, Entgegennahme von Förderanträgen, Prüfung und Bewilligung von Fördermitteln Referat IV.2 - Wohnraumförderung 38

39 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Referat IV.2 - Wohnraumförderung 39