Testamentarische Regelungen für Grundstücke

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1 HAUS + GRUND MÜNCHEN INFORMIERT Testamentarische Regelungen für Grundstücke von convocat GbR, München Eines gilt es zunächst klarzustellen: Es gibt keine testamentarischen Regelungen, die ausdrücklich nur für Grundstücke Gültigkeit haben. Die nachfolgenden Hinweise finden also grundsätzlich für alle Vermögensgegenstände Anwendung. Dieser Aufsatz soll einen Überblick über die Möglichkeiten geben, wie ein Grundstück auf einen erbrechtlichen Nachfolger übertragen werden kann. Die Erbeinsetzung Der Gesetzgeber hat die Vermögensnachfolge von Todes wegen als sogenannte Gesamtrechtsnachfolge ausgestaltet. Dies führt dazu, dass auf den Erben (= Nachfolger) alle Vermögensgegenstände übergehen, die sich im Nachlass des Erblassers befinden. Dabei sind Vermögensgegenstände sowohl die Aktiva Geldvermögen, Immobilien, Schmuck etc. wie auch die Passiva also Verbindlichkeiten, offene Steuernachzahlungen etc. Das Testament des verwitweten V lautet wie folgt: Mein einziger Sohn erhält meine Eigentumswohnung in der F-Straße 13, München, mein unbebautes Grundstück in Unterschleißheim und mein Barvermögen. Diese Formulierung hätte V abkürzen können, indem er Folgendes schreibt: Mein Sohn wird mein Alleinerbe. Eine Aufzählung der Vermögensgegenstände wäre nicht notwendig gewesen. Zum Teil kann eine unnötige Formulierung auch Verwirrung stiften und zu einer Auslegung des testamentarischen Willens führen, die der Erblasser gar nicht gewünscht hat. So z. B., wenn er einen maßgeblichen Vermögensgegenstand vergessen hat, obwohl dieser sich im Zeitpunkt der Erstellung des Testamentes bereits im Nachlass befunden hat. An einem Fallbeispiel wird deutlich werden, dass diese Formulierung zu großen Auslegungsschwierigkeiten führen kann. Die weiteren Probleme und Fragen, die im Zusammenhang mit der Erstellung eines Testamentes auftreten können, werden vorliegend nicht vertieft. So wäre für V die Frage zu stellen, ob er überhaupt noch in der Lage gewesen wäre, ein eigenständiges Testament zu

2 erstellen, oder ob er nicht durch ein bindend gewordenes gemeinschaftliches Testament oder gar einen Erbvertrag daran gehindert wäre. Des Weiteren wollen wir uns auch nicht damit auseinandersetzen, wer Erbe sein könnte, sollte sein einziger Sohn vor ihm verstorben sein. Dann gilt es sich nämlich über die Ersatzerbenstellung Gedanken zu machen, soweit V die gesetzliche Erbfolge und damit die Erbenstellung der entfernten Verwandtschaft vermeiden möchte. Das Testament des V lautet wie folgt: Mein Sohn erhält meine Eigentumswohnung in der F-Straße, meine Tochter das unbebaute Grundstück. Diese Formulierung enthält ebenfalls keinen Hinweis auf die Erbenstellung. Führt dies dazu, dass V gar keinen Erben bestimmen wollte und damit auch kein Erbe nach dem Tod des V existiert? Was geschieht dann mit dem Vermögen, das hier nicht erwähnt worden ist? Eines sei gewiss: Es wird immer einen oder mehrere Erben geben, auch wenn sie im Testament nicht namentlich genannt worden sind oder sich schwer ermitteln lassen. Es ist Aufgabe des Nachlassgerichts, sich mit den testamentarischen Regelungen auseinanderzusetzen und potentielle Erben zu kontaktieren. Das Nachlassgericht ermittelt dabei von Amts wegen. Solange ein Erbe oder die Erben nicht gefunden sind, wird das Nachlassgericht zur Sicherung des Nachlasses einen Nachlasspfleger einsetzen. Dieser vertritt den oder die nicht bekannten Erben. Im Rahmen des Erbscheinverfahrens wird das Nachlassgericht den Antrag überprüfen, ob er mit dem testamentarischen Willen übereinstimmt. Das vorliegende Testament des V führt also grundsätzlich nicht dazu, dass keines der beiden Kinder Erbe geworden ist. Das Nachlassgericht muss sich durch die nicht eindeutige Formulierung des V aber mit der Frage der Erbenstellung auseinandersetzen. Dabei wird es zur Bestimmung der Erbquoten zunächst die Verteilung der beiden Vermögensgegenstände heranziehen. Gehen wir davon aus, dass die Eigentumswohnung und das unbebaute Grundstück den gleichen Wert haben, so bestünde eine Auslegungsmöglichkeit darin, dass die beiden Kinder Miterben je zur Hälfte sind. Würden die beiden Werte nicht vergleichbar sein, also eine der beiden Immobilien ist höherwertiger, so wird man eventuell zu dem Ergebnis gelangen, dass die Erbenstellung im Verhältnis dieser Werte erfolgt. Ab welcher Differenz diese Form der Auslegung erfolgen wird, ist nirgends geregelt. Würde der Wert der Eigentumswohnung beispielsweise betragen und es sich bei dem unbebauten Grundstück nur um einen Wald mit einem Verkehrswert von handeln, so bestünde eine Auslegungsmöglichkeit darin, der Tochter einen Anteil von 9 % zuzuschreiben und dem Sohn von 91 %. In diesem Verhältnis würden dann auch die anderen Nachlassgegenstände verteilt werden. Wenn jedoch der Wert der Eigentumswohnung beträgt und das unbebaute Grundstück

3 einen Wert von hätte, so würde man wohl zu einer hälftigen Erbenstellung gelangen. Diese Auslegungsvariante steht immer unter der Prämisse, dass keine anderen Anhaltspunkte auftreten, die eine andere Meinung unterstützen. Welches Ergebnis sich ergeben wird, ist die eine Frage, die letztlich nur im individuellen Fall beantwortet werden kann. Ob dieses Ergebnis dem Willen des V tatsächlich entspricht, ist die andere Frage. Praxistipp: Nur durch eine klare testamentarische Regelung lassen sich diese Ungewissheiten beseitigen. Je ungenauer der Erblasser formuliert, desto größer ist das Risiko für einen Streit über die Testamentsauslegung. Dabei wird häufig ein Erblasserwille ermittelt, der mit den Wünschen des Erblassers in keiner Weise übereinstimmt. Das vorgenannte Beispiel wird wie folgt ergänzt: Der Vater hat in seinem Testament die beiden Immobilien entsprechend auf seine beiden Kinder verteilt. Im Übrigen gibt es aber ein Testament aus früheren Zeiten, in dem er seine beiden Kinder zu Miterben je zur Hälfte eingesetzt hat. Soweit er in seinem zweiten Testament dieses erste Testament nicht aufgehoben hat, muss man wohl zu dem Ergebnis gelangen, dass das erste seine Gültigkeit behält und mit dem zweiten Testament nur eine Verteilung von Vermögensgegenständen vorgenommen worden ist. Aufgrund der Ungenauigkeiten der Formulierung des V ist unklar, ob es sich bei dieser Verteilung um ein sogenanntes Vorausvermächtnis oder eine Teilungsanordnung handelt. Soweit man zum Ergebnis gelangt, dass es sich um ein Vorausvermächtnis handelt, darf der bezeichnete Miterbe die Übertragung des betreffenden Nachlassgegenstands auf sich verlangen. Im Gegensatz zur Teilungsanordnung siehe unten erfolgt diese Übertragung ohne Anrechnung auf seine Beteiligung am Erbe. Das Vermächtnis Der Vermächtnisanspruch ist ein schuldrechtlicher Anspruch und muss gegen den oder die Erben geltend gemacht werden. Er führt dazu, dass dieser Gegenstand aus dem Nachlass an den Vermächtnisnehmer übergeben werden muss. Der Sohn erhält die Eigentumswohnung in der F-Straße. Nachdem das unbebaute Grundstück, das in unserem Fall die Tochter erhalten soll, sehr hochwertig aber unbelastet ist, hatte der Vater den Kredit zum Kauf der Eigentumswohnung mit einer Grundschuld auf dem unbebauten Grundstück abgesichert. Der Kredit valutiert noch mit ca Wer muss den Kredit übernehmen und hat die Tochter einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld?

4 Diese Variante zeigt deutlich, wie wichtig es ist, klare Regelungen zu treffen, sobald mehrere Personen mit unterschiedlichen Interessen am Nachlass beteiligt sind. Soweit nichts geregelt ist, wird wohl der Sohn die Verbindlichkeiten übernehmen und daher die Rückzahlung des Kredits bewerkstelligen müssen. Die Tochter wird solange die Verbindlichkeit valutiert wohl akzeptieren müssen, dass die Grundschuld weiterhin als Sicherheit dient. Eine klarstellende Regelung im Rahmen der Vermächtniserfüllung ist anzuraten. Ergeben sich außerhalb des Testaments andere Auslegungen in Bezug auf die Übernahme der Verbindlichkeiten, so sind diese zu berücksichtigen. Aus diesem Grund ist es wichtig, bei der Testamentsabfassung auch die jeweiligen Kredite, die im Zusammenhang mit den jeweiligen Immobilien stehen, zuzuordnen. Soweit die Eigentumswohnung fremdvermietet ist, können die Zinsen weiterhin als Werbungskosten in Abzug gebracht werden, wenn der Kredit zusammen mit der Wohnung vermacht wird. Das gleiche gilt für Sicherheiten. Soweit man Alleineigentümer aller Immobilien ist, hat man keine Probleme, die Sicherheiten auf anderen Grundstücken einzutragen. Spätestens mit der Verteilung sollte die korrekte Zuordnung erfolgen. Die Tochter haftet zwar nicht mit ihrem eigenen Vermögen. Soweit der Bruder die Verbindlichkeiten nicht mehr tilgt, ist die Bank im vorgenannten Beispiel aber in der Lage, aufgrund der eingetragenen Grundschuld die Zwangsversteigerung in das (schuldner-)fremde Grundstück zu betreiben. Ein langer Prozess, der auch mit Verhandlungen mit den jeweiligen Banken verbunden sein wird. Die Teilungsanordnung V formuliert sein Testament wie folgt: Mein Sohn erhält die Eigentumswohnung in der F-Straße in München, meine Tochter das unbebaute Grundstück in Die beiden Vermögensgegenstände sind aber bei der Verteilung des übrigen Vermögens entsprechend zu verrechnen. Die Erbeinsetzung fehlt erneut. Aufgrund Testamentsauslegung wird jedoch festgestellt, dass die Kinder des V Miterben zu gleichen Teilen geworden sind. In Bezug auf die vorstehende Testamentsklausel gelangt man zum Ergebnis, dass es sich um eine sogenannte Teilungsanordnung handelt. Eine solche Bestimmung des Erblassers führt dazu, dass bei der Erbauseinandersetzung der jeweils Berechtigte das Recht erhält, den ihm zugeteilten Vermögensgegenstand zu erhalten. Er muss diesen Wert jedoch ausgleichen. Im konkreten Fall befinden sich im Nachlass des V Bankguthaben mit einem Gesamtwert von , die Eigentumswohnung mit einem Wert von und das unbebaute Grundstück mit einem Wert von Der Gesamtwert beträgt somit Bei einer Erbquoten von je ½ erhält somit jeder Erbe des V einen Wert von Der Sohn erhält somit aufgrund der Teilungsanordnung des V die Eigentumswohnung ( ) und die Tochter das Grundstück ( ). Vom Bankguthaben in Höhe von erhält die

5 Tochter trotz ihrer Erbquote von ½ und der Sohn trotz seiner Erbquote von ½ lediglich Somit erhält jeder Erbe nach der Verteilung einen gleich hohen Nachlass. Ein letztes Die Eltern haben ein Berliner Testament gegenseitige Erbeinsetzung im ersten Erbfall, Schlusserbe wird die einzige Tochter. Die Eltern entschließen sich, das eigengenutzte Einfamilienhaus noch zu Lebzeiten an die Tochter zu übertragen. Sie sind der Meinung, dass damit das Berliner Testament hinfällig geworden ist. Wie in den vorgenannten Beispielen deutlich geworden ist, spiegelt sich das Vermögen oftmals durch die Immobilien wider. Hat man diese verkauft oder verschenkt, ist man der Meinung, kein Vermögen mehr zu haben. Bedenken Sie, dass Sie Geldvermögen, Schmuck oder Inventar haben, das sich zum Zeitpunkt des Todes noch in Ihrem Nachlass befindet. Aus diesem Grund ist das Berliner Testament mit der Schenkung des werthaltigen Vermögengegenstandes nicht hinfällig geworden. Hinweis Zum Thema Bewertung von Immobilien in Erbschaft- und Schenkungsteuerfällen werden wir am Dienstag, , in den Räumlichkeiten des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.v., Eingang Herzog-Wilhelm-Straße 10, 5. Stock, Beginn Uhr, ein Seminar abhalten. Der Unkostenbeitrag beträgt 20,00 je Teilnehmer. Wir bitten Sie, sich direkt in der Kanzlei anzumelden: Im Internet unter oder telefonisch unter 089/ convocat GbR, München