INVESTMENT MARKT BERICHT

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1 INVESTMENT MARKT BERICHT 1. Halbjahr 2017

2 MARKT N E U I GAKTU K E IETLEL N VO M MA R K T MARM KTM AKATUELL N EU IG K E I T E N VO RK T Die erfolgreichen Verkäufe in 2017 zeigen die Attraktivität des Wiener Immobilienmarktes für nationale und internationale Investoren dank hoher Kaufkraft, florierender Wirtschaft und bester Lebensqualität der Welt. Mag. (FH) Cornelia Kluger Geschäftsführung der bareal Immobilientreuhand GmbH TRANSAKTIONEN: REKORD IM ERSTEN HALBJAHR 2017 Gleich mehrere Großdeals sind im ersten Halbjahr 2017 in Wien über die Bühne gegangen und haben dafür gesorgt, dass das Transaktionsvolumen einen erneuten Rekord erreicht hat. Damit sind die Weichen für ein starkes Investmentjahr 2017 am Immobilienmarkt gestellt wir erwarten ein Transaktionsvolumen von rund 3,3 Mrd. EUR bis Jahresende. Federführend sind österreichische und deutsche Investoren. BAR 3.Quartal 2016 Investment 2 WIEN ALS TOPINVESTMENTSTANDORT In einer Zeit, wo Investoren auf der Suche nach krisensicheren Objekten in stabilen Märkten sind, gewinnt der Wiener Immobilienmarkt weiterhin an Attraktivität. Wien zeichnet sich durch ein generell stabiles Marktumfeld, eine überdurchschnittliche Kaufkraft nationaler Konsumenten und eine entsprechende Dynamik beim Bevölkerungswachstum aus. Seit Jahren befindet sich Wien in einer demographischen Wachstumsphase, die sich zumindest bis 2024 in stärkerem Ausmaß fortsetzen wird. Wien ist laut diversen Städte-Rankings die lebenswerteste Stadt der Welt und wurde von der UN als most prosperous city ausgezeichnet. Mit seiner hohen Produktivität zählt Wien zu den Top-Regionen der EU. Auch die geografische Lage als Drehscheibe zu den Märkten im CEE-Raum wird von vielen Unternehmen geschätzt. Als eine der innovativsten Städte der Welt ist Wien auf Platz sechs der Städte für Start-ups. Kein Wunder, dass unter diesen Rahmenbedingungen eine gute Stimmung bei Mietern und Investoren herrscht. ASSETKLASSE WOHNEN IM FOKUS DER INVESTOREN Erstmals war die Asset-Klasse Wohnen im ersten Halbjahr 2017 mit 11 % des gesamten Transaktionsvolumens die zweitstärkste Asset-Klasse. Die starke Nachfrage trifft auf ein noch immer zu geringes, aber nun wachsendes Angebot. Die Zinslandschaft, die hohe Liquidität und fehlende Investmentalternativen sorgen weiterhin für einen nachhaltigen Investitionsdruck. Trotz der beachtlichen Preissteigerungen der letzten Jahre ist der Wiener Wohnungsmarkt für Investoren aus dem In- und Ausland sehr attraktiv. Der Markt hat begonnen, auf die starke Nachfrage zu reagieren an Wohnbauprojekten fehlt es derzeit in Wien nicht. Das Angebot an Projektentwicklungen reicht vom Luxussegment über Nischenobjekte bis hin zu leistbarem Wohnen. Der rasche Zuzug nach Wien, die Überalterung der Gesellschaft, der Trend zu SingleHaushalten all dies sorgt für einen Bedarf nach leistbarem Wohnen in kleinen, dafür aber besonders effizienten und oft spezialisierten Wohneinheiten. Mikro-Apartments sowie Studenten- und Seniorenheime sind daher stark im Fokus von Projektentwicklern. BAR 3.Quartal 2016 Investment 3

3 NEUIGKEITEN VOM MARKT NEUIGKEITEN VOM MARKT INVESTMENTMARKT: AUF EINEN BLICK Ausblick 2017 SPITZENRENDITE BÜRO (%) 4,30 % 2,95 % 2,90 % SPITZENRENDITE RETAIL HIGHSTREET (%) 3,75 % 2,90 % 2,85 % SPITZENRENDITE WOHNEN (%) 3,75% 2,90 % 2,85 % TRANSAKTIONSVOLUMEN GESAMT BÜRO-ANTEIL 41 % 42 % RETAIL-ANTEIL 25 % 14 % WOHNEN-ANTEIL 18 % 1 % HOTEL-ANTEIL 11 % 25 % TOP TRANSAKTIONEN 1. HALBJAHR HJ HJ 2017 BUWOG WOHNPORTFOLIO M² WOHNEN TIROL JARGONNANT PARTNERS LUX THE ICON VIENNA M² BÜRO 1100 ALLIANZ REAL ESTATE DEU TRANSAKTIONSVOLUMEN GESAMT DC TOWER M² BÜRO 1220 DEKA IMMOBILIEN DEU ORBI TOWER M² BÜRO 1030 BANK AUSTRIA REALINVEST AUT BÜRO-ANTEIL 28 % 64 % SUPERNOVA BAUMARKT PORTFOLIO RETAIL AUT ACCELERATE PROPERTIES ZAF RETAIL-ANTEIL 18 % 10 % Q_BIK RENNWEG CENTER M² BÜRO 1030 BANK AUSTRIA REALINVEST AUT WOHNEN-ANTEIL 3 % 11 % THE FIZZ STUDENTENWOHNHEIM M² WOHNEN 1200 INTERNATIONAL CAMPUS AG DEU ZENTRUM IM BERG M² RETAIL 5020 PRIVATER INVESTOR AUT HOTEL-ANTEIL 24 % 8 % SKYLINE M² BÜRO 1190 KGAL AUT SEEPARK CAMPUS WEST M² BÜRO 1220 ERSTE IMMOBILIEN KAG AUT HOTEL IBIS & NOVOTEL (QBC 5) 577 ZIMMER HOTEL 1100 AMUNDI REAL ESTATE FRA BAR 1.Halbjahr 2017 Investment 4 MARRIOTT COURTYARD 236 ZIMMER HOTEL 4040 POLYTEC GMBH AUT BAR 1. Halbjahr 2017 Investment 5

4 RENDITEN RENDITEN KAUFPREISE STEIGEN WEITER KEHRTWENDE NICHT IN SICHT BÜRO: CORE-RENDITEN UND DIE 3-PROZENT-MARKE Unveränderter Veranlagungsdruck der Investoren, eine größere Anzahl an Käufern am Markt und eine relativ geringe Anzahl an attraktiven Objekten: die Vorzeichen sprechen dafür, dass die unter Druck stehenden Renditen in allen Lagen weiter sinken. Die Spitzenrendite lag schon 2016 knapp unter 3,00 % und könnte bis zum Jahresende bis auf 2,90 % sinken. Angesichts des knappen Angebots in Toplagen rücken auch B- und C-Lagen wieder vermehrt in den Fokus von Investoren. RETAIL: REGER WETTBEWERB UM QUALITÄTSSEGMENT SPITZENRENDITEN BÜRO, ,50% 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,25% 5,00% 4,00% 3,50% 2,95% 3,00% 2,50% e Büro Core Büro gute Lage Büro durchschnittliche Lage SPITZENRENDITEN RETAIL, Spitzenrendite Retail 7,50% Der Wettbewerb um Einkaufszentren und Fachmarktzentren im Top-Segment sowie um High-Street-Retail-Objekte in Wien spitzt sich weiter zu. Die ungebrochene Nachfrage nach hochwertigen Flächen trifft auf ein knappes Angebot in der Bundeshauptstadt, wo derzeit praktisch keine hochwertigen Shopping Center angeboten werden. Dafür verlegt sich der Fokus einiger Investoren nun in die Bundesländer. Österreichweit finden sich noch erfolgreiche Einkaufs- und Fachmarktzentren, die verfügbar sind. Aufgrund des knappen Angebots, gepaart mit einem relativ stabilen und sicheren Wiener Immobilienmarkt, erwarten wir ein weiteres Absinken der Spitzenrenditen in allen Retail-Klassen. 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 5,60% 3,80% 2,90% e Highstreet Retail EKZ Einkaufszentrum FMZ Fachmarktzentrum Hightstreet Retail FMZ Fachmarktzentrum EKZ Einkaufszentrum WOHNEN: TALFAHRT DER RENDITEN HÄLT AN Ursprünglich als Bürohäuser konzipierte Objekte, die zu Wohnhäusern werden, leistbare Wohnprojekte wie private Studentenheime und Mikro-Apartments, die einen Bauboom unter den Wettbewerbern auslösen, sowie B- und C-Standorte, die plötzlich im Kommen sind so spiegelt sich der starke Nachfrageüberhang am Wiener Wohnungsmarkt wider. Dementsprechend entwickeln sich auch die Kaufpreise die Talfahrt der Spitzenrenditen bei Wohnliegenschaften über 10 Mio. EUR Investitionsvolumen hält an. BAR 1. Halbjahr 2017 Investment 6 SPITZENRENDITEN WOHNEN, ,50% 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,00% 3,50% 2,90% 3,00% 2,50% e Wohnen Core Auf Basis von Wohnliegenschaften über 10 Mio. EUR Investitionsvolumen

5 TRANSAKTIONSVOLUMEN TRANSAKTIONSVOLUMEN 2017 DURCHBRICHT WIEDER 3 MRD. EUR-MARKE TRANSAKTIONEN NACH NUTZUNGSART, ÖSTERREICH TRANSAKTIONSVOLUMEN: AUF EINEN BLICK TRANSAKTIONSVOLUMEN GESAMT () BÜRO-ANTEIL RETAIL-ANTEIL WOHNEN-ANTEIL HOTEL-ANTEIL VOLUMEN GESAMT 2017 wieder ein starkes Jahr: Investoren reißen sich um Projektentwicklungen. Noch nie hat sich das erste Halbjahr so stark entwickelt wie 2017 mit einem Transaktionsvolumen von Mio. EUR liegt das erste Halbjahr schon fast beim Gesamtvolumen des letzten Jahres (2.480 Mio. EUR). Wir erwarten, dass die 3 Mrd. EUR-Marke bis Ende 2017 wie bereits im starken Jahr 2015 abermals durchbrochen wird. Zu diesem positiven Ergebnis haben sowohl eine Vielzahl an mittelgroßen Transaktionen bis zu 100 Mio. EUR als auch drei Großdeals beigetragen. Zusammen erreichte der Verkauf von The Icon Vienna dem größten Deal der letzten Jahre, dem DC Tower und dem Orbi Tower ein Transaktionsvolumen von über 1 Mrd. EUR. Investoren sind 1HJ HJ % 18 % 3 % 24 % 64 % 10 % 11 % 8 % 42 % 14 % 1 % 25 % nun vermehrt offen für Forward Deals, wie es zum Beispiel beim Verkauf von The Icon Vienna der Fall war. Auffallend im ersten Halbjahr 2017 waren die hohe Präsenz deutscher Investoren mit einem Anteil von mehr als der Hälfte des Transaktionsvolumens, sowie der relativ niedrige Anteil anderer internationaler Investoren, der unter 20 % blieb. Knapp drei Viertel des Volumens wurden wenig überraschend in Wien umgesetzt. NACH NUTZUNGSART Assetklassen Büro und Wohnen boomen, bei Retail fehlt es am Angebot. Mit 64 % Anteil am gesamten Transaktionsvolumen war der Büromarkt im ersten Halbjahr 2017 der klare Führer unter den Assetklassen. Der Retailmarkt hingegen lag mit 10 % wie schon Ausblick weit hinter den erfolgreichen Jahren davor zurück. Zu den limitierenden Faktoren für das schwache Volumen zählen unter anderem das geringe Angebot an neuen Retail-Objekten im Qualitätssegment, sowie seit 2013 österreichweit steigende Leerstände in weniger erfolgreichen Einkaufszentren. Beachtlich ist mit 11 % der erstmals hohe Anteil der Assetklasse Wohnen. Angesichts der hohen Preise für Büround Retailobjekte rückt die Assetklasse Wohnen gemeinsam mit Hotels, Logistikobjekten und spezialisierten Produkten wie Studentenwohnheimen und Sozialimmobilien vermehrt ins Visier vor allem europäischer Investoren. Aufgrund des Nachfrageüberhangs in diesem Segment konzentrieren sich Entwickler nun vermehrt auf Wohnbauprojekte und den Bau privater Studentenheime. Große Logistikflächen bleiben allerdings Mangelware. JAHR Mio. 40 Mio. JAHR Mio. 460 Mio. 290 Mio. 730 Mio. 590 Mio. 410 Mio. 260 Mio. 220 Mio. 210 Mio. JAHR JAHR Mio. 760 Mio Mio. 30 Mio. 280 Mio. 170 Mio. 100 Mio. 160 Mio. 160 Mio. Retail Büro Industrie 190 Mio JAHR Mio Mio Hotel Wohnen Andere 2015 JAHR Mio. 340 Mio JAHR Mio. 650 Mio. 360 Mio. 90 Mio. 60 Mio. 30 Mio Mio. 890 Mio. 370 Mio. 100 Mio. JAHR BAR 1.Halbjahr 2017 Investment 8 BAR 1. Halbjahr 2017 Investment 9

6 VOLKSWIRTSCHAFTLICHE TRENDS VOLKSWIRTSCHAFTLICHE TRENDS WIRTSCHAFT SPRINGT AN, (IMMOBILIEN-)PREISE STEIGEN WIRTSCHAFTSINDIKATOREN ÖSTERREICH: AUF EINEN BLICK WACHSTUM BIP ARBEITSLOSIGKEIT INFLATION 2016 wurde ein gutes Wirtschaftswachstum verzeichnet, eine geringe Zunahme wird für 2017 prognostiziert. Arbeitslosigkeit steigt in den kommenden Jahren leicht an. Rohstoffpreise für Energie und Nahrungsmittel lassen die Inflationsrate zukünftig wieder ansteigen Ausblick ARBEITSLOSENRATE ÖSTERREICH (IN %) 5,8 6,1 6,3 6,3 6,2 ARBEITSLOSIGKEIT Die Arbeitslosenquote steigt trotz kräftigem Beschäftigungswachstum bis 2017 weiter an. Die im Jahr 2015 zu beobachtende konjunkturelle Erholung hat sich inzwischen auf dem Arbeitsmarkt niedergeschlagen. Das Beschäftigungswachstum in der Industrie hat 2016 ebenso ins Plus gedreht wie das Wachstum der Vollzeitstellen. In der Folge steigt nicht mehr nur die Zahl der Beschäftigten, sondern wenn auch etwas schwächer die Anzahl der geleisteten Arbeitsstunden. Die Arbeitslosenquote stieg im Jahr 2016 um 0,3 Prozentpunkte auf 6,1 %. Im Jahr 2017 wird eine weitere leichte Zunahme auf 6,3 % erwartet. Erst 2019 wird sie geringfügig auf 6,2 % zurückgehen. WIRTSCHAFTSWACHSTUM Die österreichische Wirtschaft befindet sich derzeit in einer durch die inländische Nachfrage getragenen Erholungsphase. Das Wachstum des realen BIP beschleunigt sich nach vier Jahren in Folge mit weniger als 1 % im Jahr 2016 auf 1,4 %. Getragen wird dieses Wachstum von den Ausrüstungsinvestitionen und WACHSTUM BIP ÖSTERREICH (IN %) 0,7 1,4 vom privaten Konsum, der von der im Jänner 2016 in Kraft getretenen Einkommensteuerreform profitiert. Für die Jahre 2017 bis 2019 wird ein Wachstum von jeweils 1,5 % prognostiziert. 1,5 1,5 1, INFLATION Quelle: OeNB (Arbeitslostenrate nach EUROSTAT) Die Inflationsrate wird sich im Jahr 2017 auf 1,5 % beschleunigen. Dafür ist vor allem die Erholung der Rohstoffpreise verantwortlich. In den Jahren 2018 und 2019 wird die Inflation auf 1,7 % bzw. 1,8 % steigen. Im Gegensatz zu 2016 und 2017 geht von den inländischen Determinanten der Inflationsentwicklung nur ein moderater Inflationsimpuls aus. INFLATION ÖSTERREICH (IN %) 0,8 0,9 1,5 1,7 1, Quelle: OeNB Quelle: OeNB (Harmonisierter Verbraucherpreisindex) BAR 1. Halbjahr 2017 Investment 10 BAR 1. Halbjahr 2017 Investment 11

7 IMPRESSUM HERAUSGEBER BAR bareal Immobilientreuhand GmbH Leopold-Moses-Gasse 4 A-1020 Wien Tel.: office@bar.at Mag.(FH) Cornelia Kluger Geschäftsführung c.kluger@bar.at Investmentmarktbericht 1. Halbjahr 2017 Wien, August 2017 WEITERE MARKTBERICHTE Wenn Sie an weiteren Marktberichten interessiert sind, besuchen Sie unsere Website unter: HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Die Inhalte dieser Broschüre wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und unter Verwendung von als zuverlässig eingestuften Quellen recherchiert. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernimmt der Herausgeber gleichwohl keine Haftung oder Gewähr. Ferner übernimmt der Herausgeber keine Verantwortung für Schäden, die aus Vertrauen auf die Inhalte dieser Broschüre entstehen können. Die Nutzung der bereitgestellten Informationen erfolgt somit auf eigene Gefahr. Die hier bereitgestellten Informationen sollten ggf. nochmals von einer unabhängigen Stelle überprüft und bestätigt werden.