Wohnungsbaupotenzialstudie für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg

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1 Wohnungsbaupotenzialstudie für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg Präsentation 8. Oktober 2014 Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung Planen, Bauen und Umwelt Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Referat IA - Stadtentwicklungsplanung und Projektgruppe Wohnungsbauleitstelle (Fr. Schade) Machleidt GmbH Städtebau I Stadtplanung

2 1 Anlass und Ziel 2. Allgemeine Darstellung der Wohnungsnachfrage Inhalt 3 Analyse der Flächenpotenziale im Bestand - Dachgeschossausbau 4 Analyse der Flächenpotenziale im Bestand - Nachverdichtung von Großwohnsiedlungen der Nachkriegszeit 5 Analyse der Flächenpotenziale auf Grundlage der Wohnungsbaupotenziale im Planwerk Innere Stadt, Flächenmonitoring und Baulückenmanagement 6 Gesamtauswertung und Ermittlung des quantitativen Wohnungsbaupotenzials 7 Teilauswertung und Ermittlung des Zusatzbedarfes an Wohnfolgeeinrichtungen und Bewertung des Wohnumfeldes 8 Standortsteckbriefe für größere Potenzialflächen im Flächenmonitoring 9 Fazit 2

3 Bevölkerungsprognose und Neubaubedarf 3

4 Rahmenbedingungen 18,0% 16,0% 16,3% Bevölkerungsprognose 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 8,6% 8,5% 8,4% 7,6% 7,2% Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Bevölkerungsprognose für Berlin und Bezirke , Kurzfassung 2012, S.22. Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke prognostiziert ein Wachstum von 8,6% Einwohner für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg EW (2011) --> EW (2030) Pankow Friedrichshain-Kreuzberg Mitte Treptow-Köpenick Lichtenberg Berlin 2013 bis 2020: EW 2020 bis 2025: EW Friedrichshain-Kreuzberg Bevölkerungswachstum bis : EW 4

5 Rahmenbedingungen Wohnungsneubaubedarf gemäß Bevölkerungsprognose Neubaubedarf 1.67 Personen/Haushalt Bedarf jährlich Neubaubedarf 2.00 Personen/Haushalt Bedarf jährlich Neubaubedarf infolge Bevölkerungszuwachs ( EW) WE WE Ersatzbedarf (8 Jahre) WE WE Gesamtbedarf WE rd WE WE rd WE Von werden weitere Einwohner erwartet Notwendiger Neubaubedarf liegt bei Neubaubedarf infolge Bevölkerungszuwachs ( EW) 780 WE 650 WE Ersatzbedarf (5 Jahre) 730 WE 730 WE Gesamtbedarf WE rd. 300 WE WE rd. 280 WE Gesamtbedarf WE WE Ersatzwohnraum ergibt sich infolge von Abriss, Zusammenlegung und Umnutzung bestehender 5

6 Dachgeschossausbaupotenziale in Gründerzeitquartieren 6

7 Block 4 Löwestraße DAchgeschossausbaupotenziale Methodik Block 3 Boxhagener Platz Analyse von vier gebietstypischen Beispielblöcken mit jeweils unterschiedlichen baulichen Merkmalen Tempelhofer Vorstadt Block 2 Görlitzer Park Frankfurter Allee (Nord u. Süd) Ermittlung der städtebaulichen Kennzahlen und der Potenziale für den Dachgeschossausbau Block 1 Gneisenaustraße Südliche Luisenstadt Anwendung des Berechnungsschlüssels auf die jeweiligen Gründerzeitquartiere Untersuchungsbereiche der Gründerzeitquartiere und Verortung der exemplarisch untersuchten Blöcke 7

8 DAchgeschossausbaupotenziale Zusammenfassung Block Görlitzer Park Kenndaten Block Grundfläche Block (m²) Bebaute Fläche (m²) GF gesamt (m²) GRZ Block 0,5 GFZ Block 2,6 Beispielblock Görlitzer Park Digitales Orthofoto von 2011 (Quelle: SenStadtUm Berlin) Analyse der DG-Ausbaupotenziale (Bildgrundlage: Microsoft Bing Maps) DG-Ausbaupotenzial GR Geb. mit überw. Wohnnutzung (m²) Ausbau geschätzt abgeschlossen Ausbau nicht möglich 734 Wohnbauflächenpotenzial DG (m²) (50% des DG-Potenzials) 3588 Anwendbarer Schlüssel ( % der bebauten Fläche eines Blockes = Wohnbauflächenpotenzial DG Ausbau) 26% Potenzial Wohnungen DG-Ausbau 36 Potenzial Einwohner DG-Ausbau Ausbau geschätzt Ausbau nicht möglich 3.113; 28% 734; 7% Auszug ALK Berlin 2013 (Quelle: SenStadtUm Berlin) Analyse der DG-Ausbaupotenziale (Grundlage Auszug ALK Berlin 2013) Ausbau abgeschlossen Nebengebäude / gew. genutzte Gebäude / Sondernutzungen 7.175; 65% 8

9 DAchgeschossausbaupotenziale Gesamtübersicht WE in Kreuzberg WE in Friedrichshain Insgesamt ergibt sich ein Potenzial von Wohnbauflächenpotenzial Dachgeschossausbau Potenzial an Bedarfsdeckung Einwohner Kreuzberg Tempelhofer Vorstadt m² WE EW Kreuzberg Luisenstadt m² WE EW Friedrichshain verdichtet m² WE EW Friedrichshain aufgelockert m² WE EW Gesamt m² WE EW Qualifizierung bereits erschlossenen Baulandes Schwierige Realisierungsprognose (privates Engagement) Weitere Nachfrage nach sozialer und technischer Infrastruktur in vorhandenen Gebieten Zum großen Teil bereits hohe bauliche Dichten 9

10 Wohnungsbaupotenziale durch Nachverdichtung von Großwohn- siedlungen der Nachkriegszeit 10

11 191.79m² V 466.8m² V VII m² m² IX V m² m² VI m² V m² V m² Gesamtfläche Gebäude Otto-Suhr: m² Aufstockung nicht empfohlen Aufstockung verträglich Nebengebäude Zusammenfassung Otto-Suhr-Siedlung Wohnungsbaupotenziale durch Aufstockung Am Beispiel Otto-Suhr-Siedlung Kreuzberg Großsiedlung 50er Jahre m² V m² m² V V m² m² VI 237.1m² m² V Block C V m² VII m² Block B m² VIII + 18 WE m² m² VIII VIII VIII m² m² m² VIII I Gesamtfläche Block: Kenndaten Grundfläche (m²) Bebaute Fläche (m²) GF gesamt (m²) GRZ Block 0,3 GFZ Block 1,6 Wohnbauflächenpotenzial (m²) VIII m² VIII m² I VIII m² + 21 WE Anwendbarer Schlüssel ( % der bebauten Fläche = Wohnbauflächenpotenzial durch Aufstockung) 32% VIII m² VI VIII m² m² Block A 51.12m² m² VII VIII m² m² VI325.74m² m² VII m² VI I169.36m² m² 239.2m² VI VI 490.3m² m² VI m² I II m² m² VIII Potenzial Wohnungen Aufstockung 49 Potenzial Einwohner Aufstockung 98 Beispiel für Nachverdichtung durch Aufstockung: Siedlung Belß-/ Lüdeckestraße in Berlin-Lankwitz (Architekt/Generalplaner: Baufrösche Architekten und Stadtplaner GmbH, Quelle: Baufrösche Architekten und Stadtplaner GmbH) 11

12 Wohnungsbaupotenziale durch Nachverdichtung Am Beispiel Karl-Marx-Allee Friedrichshain Großsiedlung Zusammenfassung Gebiet Karl-Marx-Allee Kenndaten Untersuchungsgebiet (ha) 14,2 Lageplan Nachverdichtungsszenario 1 Behutsame Ergänzung (Referenz für die Potenzialerrechnung) Wohnbauflächenpotenzial - Szenario 1 Potenzial GF Wohnen (m²) Potenzial WE durch Nachverdichtung 158 Potenzial EW durch Nachverdichtung 316 Anwendbarer Schlüssel (Potenzial an WE im Verhältnis gesetzt zu 1 ha) 11 WE/ha Wohnbauflächenpotenzial - Szenario 2 Potenzial GF Wohnen (m²) Potenzial WE durch Nachverdichtung 336 Potenzial EW durch Nachverdichtung 672 Anwendbarer Schlüssel (Potenzial an WE im Verhältnis gesetzt zu 1 ha) 24 WE/ha Gebäude Bestand / Hochpunkt Gebäude Neubau Variante 1 / Variante 2 Abstandsflächen Bestandsbauten Lageplan Nachverdichtungsszenario 2 Wohntürme (Maximalszenario) Abstandsflächen Neubauten 12

13 Nachverdichtung Potenziale durch Aufstockung und Nachverdichtung rd. 200 in Kreuzberg durch Aufstockung rd in Friedrichshain durch bauliche Nachverdichtung Kreuzberg Großsiedlung 50er Jahre Kreuzberg Großsiedlung 60er - 80er Jahre Wohnbauflächenpotenzial durch Nachverdichtung Potenzial an zusätzlichen Bedarfsdeckung zusätzlicher Einwohner m² 212 WE 424 EW kein Potenzial kein Potenzial kein Potenzial Monostrukturierung bestehender Wohnnutzung Generierung hoher baulicher Dichten zu Lasten bestehender Freiräume Friedrichshain Großsiedlung (Szenario 1) m² Gesamt m² WE EW 13

14 Wohnungsbaupotenziale im Planwerk Innere Stadt, Flächen- monitoring und Baulückenmanagement 14

15 Übersicht Wohnungsbaupotenzial Potenzial im Bereich Planwerk Innere Stadt Potenzial im Bereich Flächenmonitoring StEP Wohnen Potenzial im Bereich Baulückenmanagement Wohnungsbau- Potenzialflächen Standorte für Wohnungsneubau Ermittlung von Neubaupotenzialen anhand bezirklicher und städtischer Flächenbeobachtung Planwerk Innere Stadt Flächenmonitoring Baulückenmanagement Stichtag Januar/April 2013 (einige Flächen bereits realisiert bzw. nicht mehr Bestandteil der Planung) 15

16 Andreasviertel Askanischer Platz Barnimkiez Boxhagener Platz Chamissokiez Entwicklungsgebiet Gleisdreieck Friedenstraße Graefekiez Hausburgviertel Lausitzer Platz Mehringplatz Moritzplatz Oranienplatz Rathaus Yorckstraße Reichenberger Straße Richard-Sorge-Viertel Samariterviertel Stralauer Halbinsel Stralauer Kiez Traveplatz Urbanstraße Viktoriapark Wassertorplatz Weberwiese Wrangelkiez Wriezener Bahnhof Wohnungsbau- Potenzialflächen Gesamtergebnis nach LOR-Planungsräumen rd WE auf Flächen des Flächenmonitorings rd WE auf Flächen des Planwerk Innere Stadt rd. 650 WE auf Flächen des Baulückenmanagement Wohnbauflächenpotenzial Potenzial an zusätzlichen Bedarfsdeckung zusätzlicher Einwohner Flächenmonitoring m² WE EW Planwerk Innere Stadt m² WE EW Baulückenmanagement m² 649 WE EW Gesamt m² WE EW 16

17 Gesamtdarstellung der Wohnungsbaupotenziale 17

18 Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung Planen, Bauen und Umwelt Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Wohnungsbaupotenzialstudie für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg Potenzial Kartierung der Wohnungsbaupotenziale Wohnungen pro Block Karl-Marx-Allee Nord WohnungsbauPotenzialflächen Gesamtübersicht M 1: (Datenstand: Mai 2014) Legende bis 25 Bezirksgrenze LOR Bezirksregion LOR Planungsraum Potenzial Wohnungen pro Block bis 25 WE / Block 25 bis 100 WE / Block 100 bis 175 über WE / 250 Block 175 bis 250 WE / Block über 250 WE / Block WE / Block 25 bis 100 WE / Block 100 bis 175 WE / Block 175 bis 250 WE / Block WE / Block Karl-Marx-Allee Süd Frankfurter Allee Nord Südliche Friedrichstadt Frankfurter Allee Süd Nördliche Luisenstadt Südliche Luisenstadt Tempelhofer Vorstadt 18

19 WohnungsbauPotenzialflächen Gesamtübersicht Bedarf an zusätzlichen bis 2025 gemäß Bevölkerungsprognose (2 Personenhaushalte) Potenzial an zusätzlichen Bedarfsdeckung zusätzlicher Einwohner Flächenmonitoring WE EW Planwerk Innere Stadt WE EW Baulückenmanagement 649 WE EW Dachgeschossausbau WE EW Nachverdichtung von Großwohnsiedlungen WE EW Gesamt WE WE EW rd WE auf Flächen des Flächenmonitorings rd WE auf Flächen des Planwerk Innere Stadt rd. 650 WE auf Flächen des Baulückenmanagement rd WE durch Dachgeschossausbau in Gründerzeitquartieren rd WE durch Nachverdichtung von Großwohnsiedlungen 19

20 Auswertung der Bezirksregionen und Ermittlung der Zusatzbedarfe an Wohnfolgeeinrichtungen 20

21 Teilauswertung LOR-Bezirksregion Karl-Marx-Allee Nord Friedrichshain Teilauswertung der acht LOR- Bezirksregionen hinsichtlich: Wohnungsbaupotenziale Kreuzberg Karl-Marx-Allee Süd Frankfurter Allee Nord Frankfurter Allee Süd Ermittlung der zu erwartenden Bevölkerung Ermittlung der zu erwartenden Kinder und Jugendlichen in den Altersgruppen zwischen 0-21 Jahre Südliche Friedrichstadt Nördliche Luisenstadt Zusatzbedarf an Grün- und Spielflächen Tempelhofer Vorstadt Südliche Luisenstadt Abgleich der gegenwärtigen Versorgung mit Grünund Freiflächen sowie Spielplätzen 21

22 Teilauswertung LOR-Bezirksregion Beispiel LOR-Bezirksregion Südliche Luisenstadt Teilergebnis Südliche Luisenstadt; 1489; 7% Gesamtergebnis; 19488; 93% Verteilung WE-Potenzial Gesamtbezirk Planwerk Innere Stadt; 292; 20% Kreuzberg Luisenstadt Gründerzeit; 855; 57% Typ Kreuzberg Luisenstadt Gründerzeit (Dachgeschossausbaupotenzial): 855 WE / EW Typ Kreuzberg Großsiedlung 50er Jahre (Nachverdichtungspotenzial): 9 WE / 18 EW Potenzial im Baulückenmanagement: 33 WE / 66 EW Potenzial im Bereich Planwerk Innere Stadt: 292 WE / 584 EW Potenzial im Bereich Flächenmonitoring StEP Wohnen: 300 WE / 600 EW Wohnungsbaupotenzial Bezirksregion: WE / EW Flächenmonitoring StEP Wohnen; 300; 20% Baulückenmanagement; 33; 2% Kreuzberg Großsiedlung 50er Jahre ; 9; 1% Herkunft der WE-Potenziale innerhalb der Bezirksregion 22

23 Teilauswertung LOR-Bezirksregion Zusatzbedarf Grün- und Spielplatzflächen maximaler Bedarf Potenzialstudie Bedarf Kinderspielflächen: m² Bedarf wohnungsnahe Grünflächen: m² Bedarf siedlungsnahe Grünflächen: m² Beispiel LOR-Bezirksregion Südliche Luisenstadt Soziale Infrastruktur für Kinder und Jugendliche in den Altersgruppen: 0 bis unter 6 Jahre (Kindertagesbetreuung): 179 bis bis unter 12 Jahre (Grundschule): bis unter 16 Jahre (Oberschule / Sek I): bis unter 25 Jahre (Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen): 566 Anzahl der erwarteten Einwohner in den Altersgruppen (auf Grundlage der Planungsannahmen für Soziale Infrastruktur) Quelle: SenStadtUm Berlin, Umweltaltas Quelle: SenStadtUm Berlin, Umweltaltas Versorgungsgrad mit öffentliche Grünanlagen öffentl. Grünfläche schlecht versorgt Bahnfläche unterversorgt nicht versorgt versorgt Versorgung mit Spielplätzen (öffentl. und privat) Spielplatzflächen Versorgungsstufe 3 Versorgungsstufe 1 Versorgungsstufe 4 Versorgungsstufe 2 Versorgungsstufe 5 23

24 Standortsteckbriefe 24

25 Basisdaten Übersichtskarte Adresse: Stresemannstraße Schlüssel: 06012_03_01 Standortsteckbriefe Ortsteil: Kreuzberg Postleitzahl: Bezirksregion: Südliche Friedrichstadt Planungsraum: Askanischer Platz Datenbasis: SenStadtUm Aktuelle Situtation Aktuelle Nutzung: Brache, Parkplatz Eigentum: teilweise Landeseigentum Kennziffern Gesamtfläche: 2 ha BGF gesamt: m² BGF Wohnen: m² Anteil Wohnen: 65 % WE Monitoring: 320 WE Bau- und Planungsrecht FNP-Darstellung: Gemischte Baufläche M1 Änderung: BEP: Kerngebiet, Kerngebiet mit hohem Wohnanteil B-Plan: VI-150q-2 Stand: Festsetzung 2003 Festges. Nutzung: Kerngebiet, Gemeinbedarf Anpassung B-Plan: Planziel: GFZ: 2,5 Geschosse: 6-8 BauGB 34: 06012_03_01 Soziale Infrastruktur und verkehrl. Erschließung Soziale Infrastruktur für Kinder und Jugendliche in den Altersgruppen 0 bis unter 6-Jahre 38 bis 76 Einwohner 6 bis unter 12-Jahre 38 Einwohner 12 bis unter 16-Jahre 26 Einwohner 6 bis unter 25-Jahre 122 Einwohner Bedarf an Spielplatzflächen: 640 m² Bedarf an wohnungsnahen Grünflächen: m² Zugang zu bestehender Infrastruktur Kita (4) m, Grundschule (3) m Versorgung mit öffentlichen Grünflächen: versorgt Spielplätzen (öffentl./privat): Versorgungsstufe 3 Verkehrliche Erschließungssituation Erschließungsituation ÖPNV: erschlossen Erschließungsituation MIV: sehr gut Besondere Hinweise Höhere Anzahl WE, ca. 320 WE statt 220 Steckbriefe für die einzelnen Potenzialflächen aus dem Flächenmonitoring Kompakte Darstellung aller relevanten Daten wie städtebaulicher Kennzahlen und Planungsrecht Darstellung der notwendingen sozialen Infrastrukturen und aktuelle Versorgungslage mit Grünflächen und Spieplätzen Abschließende Beurteilung hinsichtlich Bebauungseignung Entwicklungspriorität Einschätzung: kurzfristig Realisierung bis: 2017 Eignung: Gut 25

26 Fazit 26

27 Fazit Wohnungsbaupotenziale und prognostizierter Bedarf Potenzial an zusätzlichen zusätzliche Einwohner ø Flächenmonitoring WE EW Planwerk Innere Stadt WE EW Baulückenmanagement 649 WE EW Prognostiziertes Bevölkerungswachstum bis 2025 Bedarf an zusätzlichen gemäß Bevölkerungsprognose bis 2025 (inkl. Ersatzwohnungen) Wohnungsbaupotenzial höher als benötigter Wohnraum gemäß der Bevölkerungsprognose Prognostizierter Bedarf jedoch schon innerhalb der nächsten 6 bzw. 10 Jahre notwendig Dachgeschossausbau WE EW Nachverdichtung von Großwohnsiedlungen WE EW Weitere Nachfrage nach sozialer und technischer Infrastruktur in vorhandenen Gebieten Gesamt Einwohner Einwohner Rechtzeitige Bereitstellung und Planung von Schulen, Kinder- und Jugendeinrichtungen, Spiel- und Freiflächen notwendig 27

28 Fazit Übersicht Gesamtpotenziale rd. 850 rd rd rd rd rd rd WE-Potenzial Dachgeschossausbau rd rd rd. 950 rd. 200 Schwerpunkträume WE-Potenziale gemäß Flächenmonitoring, Planwerk Innere Stadt und Baulückenmanagement WE-Potenzial Nachverdichtung Großwohnsiedlung 28

29 Wohnungsbaupotenzialstudie für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg Präsentation 8. Oktober 2014 Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung Planen, Bauen und Umwelt Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Referat IA - Stadtentwicklungsplanung und Projektgruppe Wohnungsbauleitstelle (Fr. Schade) Machleidt GmbH Städtebau I Stadtplanung