Immobilienmarkt München Ausgabe 3/213 www.immo-muenchen.de Inhalt Marktübersicht des Gutachterausschusses Aus dem Kommunalreferat Kommunalreferat verbessert Grundstücksverwaltung Standort für neue Münchner Großmarkthalle Raum und Ressourcen für München
Seite 2 Immobilienmarkt 213 Halbjahresbericht Im ersten Halbjahr 213 ist auf dem Münchner Immobilienmarkt die Anzahl der Immobilienverkäufe in fast allen Segmenten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückgegangen. Trotzdem wurden auf fast allen Teilmärkten höhere Geldumsätze festgestellt. Bei den unbebauten Grundstücken lagen die Geldumsätze trotz rückläufiger Vertragszahlen sogar deutlich über dem Niveau des ersten Halbjahres 212. Dabei führte das knappe Immobilienangebot bei ungebrochen hoher Nachfrage insbesondere bei den Wohnimmobilien wiederholt zu Preissteigerungen. Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag das Geldumsatzvolumen im Berichtszeitraum leicht über dem Vorjahresniveau, obwohl auch hier die Verkaufszahlen nochmals rückläufig waren. Nach vorläufigen Preisanalysen haben sich für neue und wiederverkaufte Eigentumswohnungen im Verhältnis zu 212 deutliche Preissteigerungen ergeben. 1. Umsatzentwicklungen 1.1 Unbebaute Grundstücke (Baulandmarkt) Individueller Wohnungsbau Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) wurden im ersten Halbjahr 213 insgesamt 14 % weniger Vertragsabschlüsse als im Vorjahreszeitraum registriert. Gleichzeitige Preissteigerungen sind jedoch ein Indiz für die anhaltend hohe Nachfrage in diesem Marktsegment. Anzahl minus 14 % Geldumsatz plus 13 % Flächenumsatz minus 3 % Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 23 bis 213 - jeweils 1. Halbjahr Einfamilien-, Reihen- und Doppelhausgrundstücke 3 25 Anzahl / Mio 25 2 15 1 2 15 1 5 Hektar 5 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Geldumsatz Mio Fläche ha Anzahl
Seite 3 Mehrgeschossiger Wohnungsbau Auf dem Teilmarkt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau lag die Anzahl der Verträge im ersten Halbjahr 213 auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Dem Gutachterausschuss wurden insgesamt 31 Grundstückskaufverträge zugesandt. Im Vorjahr waren es 32 Verträge. Der Flächenumsatz stieg im Berichtszeitraum deutlich über den Umsatz des Vorjahres. Der Flächenverbrauch ist von 5,7 Hektar in 212 auf 14, Hektar in 213 angestiegen. Dabei entwickelte sich der Geldumsatz jedoch nicht proportional, da die Mehrzahl der verkauften Grundstücke in 213 aus Wohngebieten mit vergleichsweise niedrigeren Bodenwerten stammte. Flächenumsatz plus 146 % Geldumsatz plus 97 % Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau werden erfahrungsgemäß auch von zyklischen, i.d.r. städtischen großflächigen Grundstücksverkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungsplänen beeinflusst. 3 Bauland Anzahl / Geldumsätze 23 bis 213 - jeweils 1. Halbjahr Geschosswohnbaugrundstücke 25 Mio / Anzahl 2 15 1 5 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Geldumsatz Anzahl
Seite 4 Gewerbliche Baugrundstücke Im Berichtszeitraum wurden insgesamt 15 gewerbliche Baugrundstücke veräußert. Davon waren 1 Grundstücke für Gebäude mit klassischer Gewerbenutzung und 5 Grundstücke für Büro- und Geschäftshäuser bestimmt. In der nachfolgenden Grafik sind die Geldumsatzentwicklungen von unbebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücken und zum Vergleich von Grundstücken für den mehrgeschossigen Wohnungsbau dargestellt. Bauland- Geldumsätze 23 bis 213 - jeweils 1. Halbjahr Büro- u. Geschäftshausgrundstücke und Geschosswohnbaugrundstücke 3 25 2 Mio 15 1 5 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Geschosswohnbaugrundstücke (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro- u. Geschäftshausgrundstücke
Seite 5 1.2 Bebaute Grundstücke Individuelle Wohnbebauung Auf dem Teilmarkt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleiner Eigentumswohnanlagen sank die Anzahl der Vertragsabschlüsse im ersten Halbjahr 213 deutlich unter das Vorjahresniveau. Im Verhältnis dazu war der Geldumsatz in etwa gleich rückläufig. Vertragszahlen minus 25 % Geldumsatz minus 22% Bebaute Grundstücke Geldumsätze / Anzahl - 23 bis 213 - jeweils 1. Halbjahr Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser 7 6 Mio / Anzahl 5 4 3 2 1 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Geldumsatz Anzahl Anzahl 35 3 25 2 15 1 5 Bebaute Grundstücke Anzahl Verträge 23 bis 213 - jeweils 1. Halbjahr Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Einfamilienhäuser Doppelhäuser Reihenhäuser
Seite 6 Mietwohnhäuser Bei den mehrgeschossigen Mietwohnhäusern lag die Anzahl der Verträge im ersten Halbjahr 213 auf dem Niveau des Vorjahres. Dem Gutachterausschuss wurden insgesamt 77 Grundstückskaufverträge zugesandt. Im Vorjahr wurden im ersten Halbjahr 78 Verträge gezählt. Anzahl minus 1% Geldumsatz plus 11 % Anzahl / Mio Bebaute Grundstücke Anzahl und Geldumsätze 23 bis 213 - jeweils 1. Halbjahr 5 4 3 2 1 Geschosswohnbau (inkl. öff. gef. Wohnungsbau) 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Anzahl Geldumsatz Gewerbeobjekte Auf dem Markt von bebauten Gewerbeimmobilien wurde im ersten Halbjahr 213 ein höherer Geldumsatz als im Vorjahreszeitraum erzielt. Dies bei nahezu gleich hoher Anzahl an Kaufverträgen. In 213 wurden 44 Gewerbeobjekte veräußert und im Vorjahr 46. Das Geldumsatzvolumen stieg in 213 auf rund 866 Mio. und lag damit 5 % über dem Umsatzniveau des ersten Halbjahres 212. Die Umsatzsteigerung wurde 213 insbesondere durch die Transaktion von zwei großen Bürokomplexen mit verursacht. In der nachfolgenden Grafik sind die Geldumsatzentwicklungen von bebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücken und zum Vergleich von mehrgeschossigen Mietwohnhäusern (Geschosswohnbau) dargestellt.
Seite 7 Mio 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 Bebaute Grundstücke Geldumsätze 23 bis 213 - jeweils 1. Halbjahr Büro- und Geschäftshäuser und Geschosswohnbau 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Geschosswohnbau (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäftshäuser Starke Steigerungseffekte des Geldumsatzes bei den Büro- und Geschäftshäusern (siehe Grafik oben) werden i.d.r. durch einzelne Großverkäufe bzw. hochpreisige Kauffälle in guten Geschäftslagen verursacht. Wohnungs- und Teileigentum Im ersten Halbjahr 213 ist auf dem Markt der Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (z.b. Büros, Läden oder Tiefgaragenstellplätze) die Anzahl der Verkäufe um 6 % zurückgegangen. Nach einer vorläufigen Hochrechnung stieg dabei trotz rückläufiger Vertragszahlen das Geldumsatzvolumen 3 % über das Vorjahresniveau. Die tatsächliche Geldumsatzhöhe und die Verteilung der Verkäufe auf die Teilmärkte Neubauobjekte und gebrauchte Wohnungen bzw. Teileigentumsobjekte konnten für den Berichtszeitraum vorläufig nur überschlägig ermittelt werden, da bisher noch nicht alle beim Gutachterausschuss eingegangenen Verträge in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden konnten. Unter den insgesamt rund 5.92 verkauften Eigentumswohnungen bzw. Teileigentumsobjekten waren ca. 29 % Neubauobjekte (ca. 1.715 Verträge).
Seite 8 8. Wohnungs- und Teileigentum Anzahl 25 bis 213- jeweils 1. Halbjahr 6. Anzahl 4. 2. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte 2. Wohnungs- und Teileigentum Geldumsätze 25 bis 213 - jeweils 1. Halbjahr 1.5 Mio 1. 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte
Seite 9 2. Markttrends und Preisentwicklungen Auf dem Münchner Immobilienmarkt lag das Geldumsatzvolumen im ersten Halbjahr 213 trotz rückläufiger Vertragszahlen wieder auf höchstem Niveau. Der Geldumsatz wuchs im Berichtszeitraum rund 6 % über das Vorjahresvolumen. München zählt zu den gefragtesten Immobilienstandorten in Deutschland und aktuelle Preisanalysen, insbesondere bei den Wohnimmobilien, weisen darauf hin, dass am Münchner Immobilienmarkt bei hoher Nachfrage und knappen Angebot weiterhin ein sehr hoher Preisdruck besteht. Auf dem Markt der unbebauten Wohnbaugrundstücke weisen die Auswertungen von Grundstücken für Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen im Wesentlichen auf einen deutlichen Preisanstieg. Bei den Baugrundstücken für den mehrgeschossigen Wohnungsbau ist die Anzahl der ausgewerteten Kauffälle bisher noch zu gering und die wertbeeinflussenden Faktoren, wie Lage, Art und Umfang der Bebauung bei den vorhandenen Auswertungen zu unterschiedlich, um auch hier eine konkrete Preisentwicklung ableiten zu können. Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag im ersten Halbjahr 213 der Geldumsatz, obwohl die Vertragsanzahl deutlich zurückgegangen ist, fast auf dem Niveau des umsatzstarken Jahres 211. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind dabei stark gegenüber dem Vorjahr angestiegen und liegen auf einem sehr hohen Niveau. Die in nachfolgenden Grafiken dargestellten Preisentwicklungen für Wohnungen sind vorerst als Tendenzen zu verstehen, da bisher noch nicht alle Verträge vollständig ausgewertet werden konnten. 6. 5. Preise für Neubauwohnungen Preise 25 bis 212 aus Jahresberichten, 213 im 1. Halbjahr - durchschnittliche und gute Wohnlagen - 5.8 /m² /m² Wohnfläche 4. 3. 2. 1. 26 27 28 29 21 211 212 213
Seite 1 4.5 Preisentwicklung bei wiederverkauften Wohnungen seit 1995 Preise 1995 bis 212 aus Jahresberichten, 213 im 1. Halbjahr - durchschnittliche und gute Wohnlagen - /m² Wohnfläche 4. 3.5 3. 2.5 2. 1995 96 97 98 99 2 1 2 3 Jahr 4 25 6 7 8 9 21 11 12 13 Baujahr 196-1969 Baujahr 197-1979 Baujahr 198-1989 Baujahr 199-1999 Weitere Preisentwicklungen und Preise Preise für Einfamilienhausgrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen ca. 2 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.212 Gestiegenes Preisniveau bei Mietwohnhäusern, durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz rd. 2,7 % (Spanne 1,7-3,6 %), 13 Auswertungen, Baujahre 1889 bis 199, mit und ohne Denkmalschutz Preis für eine Neubauwohnung in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 5.8 /m² Wohnfläche - in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rd. 5.1 /m² Wohnfläche - in guten Wohnlagen im Mittel rd. 6.5 /m² Wohnfläche Bestandswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - mit Denkmalschutz, im Mittel rd. 5.6 /m² Wohnfläche Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 82. rd. 5.85 /m² WF (ca. 14 m² WF, Grundstücksfläche ca. 29 m²) Preise für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 69. rd. 5.3 /m² WF (ca. 13 m² WF, Grundstücksfläche ca. 35 m², Bj. 1923-26)
Seite 11 Angestiegenes Preisniveau bei Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen; keine Angabe für die Preisentwicklung möglich, da zu wenig Verkäufe vorhanden Preise für Reiheneckhäuser im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 65. rd. 5.2 /m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 335 m², Bj. 1938-21) Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 575. rd. 5.5 /m² WF (ca. 15 m² WF, Grundstücksfläche ca. 12 m²) Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 47. rd. 4.5 /m² WF (ca. 15 m² WF, Grundstücksfläche ca. 25 m², Bj. 1951-26)
Aus dem Kommunalreferat Kommunalreferat verbessert Grundstücksverwaltung Das Kommunalreferat nimmt zur Untersuchung des Revisionsamtes der vom Kommunalreferat verwalteten unbebauten Grundstücken Stellung: Die Empfehlungen des Revisionsamtes zur Verbesserung der Organisation und des Vertragsmanagements von unbebauten Grundstücken, die am Dienstag im Rechnungsprüfungsausschuss behandelt wurden, sind berechtigt. Allerdings haben wir im Hinblick auf die stadtweite Umorganisation des Immobilienbereichs (Stichwort: Münchner Facility Management), die am 1. Januar 212 in Kraft getreten ist, zunächst andere Prioritäten im Fokus gehabt. Bei dieser großen stadtweiten Umorganisation sind immerhin über 5 neue Immobilien in den Zuständigkeitsbereich des Kommunalreferats gekommen. Zudem mussten sich Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in neue Geschäftsbereiche einarbeiten und auf Kunden und Aufgaben einstellen, sowie Kolleginnen und Kollegen aus anderen Referaten der Stadtverwaltung in das Kommunalreferat integrieren. Trotzdem hat das Kommunalreferat bereits im Verlauf des letzten Jahres Probleme im Bereich der Organisation und des Vertragsmanagements angegangen und dabei die Empfehlungen des Revisionsamtes im Wesentlichen aufgegriffen und umgesetzt. Dazu gehören zum Beispiel eine einheitliche Vertragsgestaltung sowie klare Vorgaben über Art und Umfang der vertraglich festgelegten Nutzungen als Grundlage für eine effektive Außendienstkontrolle. Bis eine zeitgemäße CAFM-Software zur Verfügung steht, hat das Kommunalreferat eine Bestandsaufnahme über alle eingegangenen Vertragsverhältnisse aus dem veralteten Immobilienverwaltungprogramm in Auftrag gegeben. Diese Auswertung zu den Grundstücksmietverträgen bietet nun erstmals einerseits einen umfassenden Überblick über Mietsätze der Einzelvermietungen auf den fraglichen Grundstücken beziehungsweise andererseits darüber, ob oder wann diese Mietsätze zuletzt angepasst wurden. Selbstverständlich wird der zuständige Immobilienbereich alles in seiner Macht Stehende unternehmen, um die aufgezeigten Potenziale zur Erhöhung der Mieteinnahmen umzusetzen. Allerdings stehen einer reinen Konzentration auf Mietpreise zum Teil auch soziale Aspekte gebenüber, denn städtische Immobilien werden auch von gemeinnützigen Initiativen und Vereinen im Sinne der Daseinsvorsorge genutzt. Dies liegt auch im Interesse der Landeshauptstadt München als sozialer Großstadt. Pressemeldung Kommunalreferat vom 1.1.13 Raum und Ressourcen für München
Standort für neue Münchner Großmarkthalle Ende 212 hatte das Kommunalreferat dem Stadtrat die Ergebnisse des Gutachtens von DU Diederichs Projektmanagement zur Zukunftssicherung der Markthallen München vorgestellt. Das Gutachten, die erste detailliertere Grundlagenermittlung mit Sanierungskonzept zum Münchner Großmarktareal, enthielt unter anderem mehrere Varianten zur Situierung einer möglichen neuen Großmarkthalle. Den Großteil der Halle entlang der Thalkirchner Straße zu platzieren, erschien dabei als in jeder Hinsicht sinnvollste Variante. Daher erhielt das Kommunalreferat vom Stadtrat den Auftrag, diese Variante weiter zu verfolgen. Die im bayerischen Fruchthandelsverband organisierten Händler der Großmarkthalle hielten jedoch ein von ihnen beauftragtes Konzept für besser geeignet, nämlich die zukünftige Halle auf dem Areal des jetzigen LKW-Parkplatzes an der Schäftlarnstraße in zweigeschossiger Bauweise zu errichten. Das Kommunalreferat erhielt deshalb im Februar 213 den Stadtratsauftrag, beide Standorte gleichberechtigt in einer Machbarkeitsstudie zu untersuchen. Diese von Albert Speer & Partner GmbH erarbeitete Studie liegt nun vor. Das Ergebnis ist eindeutig: Auch Albert Speer & Partner GmbH empfehlen, die neue Münchner Großmarkthalle entlang der Thalkirchner Straße zu errichten. Die Argumente der Studie von Albert Speer & Partner konnten auch die Großmarkthändler überzeugen, so dass sich nun das Kommunalreferat, die Markthallen München und der Fruchthandelsverband über den neuen Standort sowie den Nutzerbedarf einig sind. Die Grundfläche einer zukünftigen Großmarkthalle, die die momentanen Hallen 1 bis 4 sowie die Gärtnerhalle ersetzen soll, würde demnach etwa 4. m² betragen, Lager und Verkaufsflächen würden ebenerdig angeordnet sein. Zu den unverzichtbaren 1 LKW- Standplätzen kämen ca. 85 Parkplätze für Händler, Kunden und Mitarbeiter der Markthallen München, was dem gegenwärtigen Stand entspricht. Die Studie zeigt eine deutlich verbesserte Funktionalität der Großmarkthalle. Die Arrondierung zum benachbarten Wohnquartier wird optimiert und der Lärmschutz erheblich verbessert. Alle denkmalgeschützten Bestandteile des Großmarktareals einschließlich der jetzigen Großmarkthalle, den Kontorhäusern und der Kartoffelhalle blieben erhalten bleiben und könnten mit neuen Nutzungen belegt werden. Auch die Sichtachse zum Münchner Frauendom bliebe bestehen. Die schützenswerten Eidechsen auf dem Großmarkt bleiben als artgerechtes Habitat erhalten. Durch den Erhalt des LKW-Parkplatzes wird es in Sendling weiterhin keinen unnötigen Parksuchverkehr geben. Publikumswirksame Gebäude wie die Gaststätte Großmarkthalle oder die Sortieranlage mit ihren Restaurants könnten wesentlich besser in den öffentlichen Raum und den Stadtteil Sendling integriert werden. Der Schienenanschluss des Großmarktes bleibt optional möglich. Noch in diesem Jahr will das Kommunalreferat mit den Ergebnissen dieser Machbarkeitsstudie in den Stadtrat gehen, um sich dort einen Vorplanungsauftrag erteilen zu lassen. Pressemeldung Kommunalreferat (gekürzt) vom 7.1.13 Raum und Ressourcen für München
Impressum Herausgeber der Marktanalyse Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße 9 81371 München www.gutachterausschuss-muenchen.de Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Redaktion: Dirk Siebel Xaver Simmel Helmut Thiele (verantwortlich für den Inhalt) Newsletter Landeshauptstadt München Kommunalreferat Roßmarkt 3 8331 München www.kommunalreferat-muenchen.de Redaktion: Bernd Plank Silke Pesik Gestaltung: Susanne Jürgensen Rechtlicher Hinweis: Das Urheberrecht für sämtliche Texte liegt beim Kommunalreferat der Landeshauptstadt München. Alle Texte und Bilder sind urheberrechtlich geschützt. Bei Zitaten ist darauf zu achten, dass die Quelle stets eindeutig anzugeben ist und Änderungen sowie sinnentstellende Zitate nicht vorgenommen werden dürfen. 213 Landeshauptstadt München Kommunalreferat Raum und Ressourcen für München