Baubegleitendes FM im Westside Brünnen

CONSENS 13. Facility Management Herbstseminar Baubegleitendes FM im Westside Brünnen Spannungsfeld Architektur und Facility Management 18.10.2007 Dr. Thorsten Busch, pom+consulting AG

Vorstellung Referent Dr. Thorsten Busch Dipl.-Bauingenieur TU Dr. sc. techn. (ETHZ) 1998-2000 Projektleiter Bilfinger Berger AG 2000-2005 Assistent ETH Zürich Seit 2005 Consultant pom+ 2

Inhalt 01. pom+consulting AG 02. Projekt Westside 03. Warum baubegleitendes FM? 04. Leistungen 05. Umsetzung Westside 06. Projektorganisation 07. Architektonische Besonderheiten 08. Erfolgsfaktoren 09. unsichtbar 3

pom+consulting AG Adresse Zürich > pom+consulting AG Adresse Bern > pom+consulting AG Technoparkstrasse 1 8005 Zürich +41 (0)44 200 42 00 www.pom.ch / info@pom.ch Firmengründung Bubenbergplatz 4 Postfach 3001 Bern +41 (0)31 330 81 41 > 1. Februar 1996 Geschäftsleitung > Dr. Peter Staub > Giuseppe Bilotta > Martin Cremosnik Anzahl Mitarbeitende > 50 Partner > > > > > Ralf Becht Daniel Meier Natasha Merkt Ralph Buesser Manuela Scheuzger 4

pom+leistungen Unternehmungsentwicklung Prozess- und Strukturgestaltung Informations- und Kommunikationsmanagement Projektmanagement 5

Vorstellung Projekt Westside Grafik: Neue Brünnen AG 7

Vorstellung Projekt Westside Grafik: Neue Brünnen AG 8

Vorstellung Projekt Westside Der Architekt The Westside project is an exciting 21st century community that dramatically reinvests the concept of shopping, entertainment, wellness and living. The project creates a unique integration of architecture, landscape and a sophisticated urban spirit. > Daniel Libeskind Grafik: Neue Brünnen AG 9

Vorstellung Projekt Westside Zahlen Shopping Gastronomie und Foodcourt 3 000 m2 Erlebnisbad / Fitness 10 000 m2 Mall 10 500 m2 Multiplexkino 11 Säle, 2400 Sitzplätze Hotel 144 Doppelzimmer Seniorenresidenz 84 Wohnungen Kinderland 300 m2 Parking 1 275 PP Tankstelle 24/7 geöffnet 23 500 m2 10

Vorstellung Projekt Westside Facts Akteure > Bauherrin: Neue Brünnen AG, NBAG (GMA) > ARGE TU: STRABAG AG + Rhomberg Bau AG Bauvolumen > 500 Mio. CHF Minergie-Standard > 85 % des Energieverbrauchs Holzschnitzel sowie Wärmerückgewinnung aus Kühlanlagen 15 % mit Heizöl > Eröffnung > 08. Oktober 2008 11

Baubegleitende FM-Planung Methodischer Ansatz im FM - Lifecycle Management Bedürfnis Strategische Planung e alt n Betreiben Erstellung h Er Um nu tze n Abbruch Planung Nutzung 13

Baubegleitende FM-Planung Methodischer Ansatz im FM - Lifecycle Kosten Kosten Beeinflussbarkeit Kumulierte Kosten Optimierungs -potenzial Zeit Strat. Planung Planung Erstellung Nutzung Abbruch 14

Leistungen Übergeordnete Ziele Optimierung der baulichen Rahmenbedingungen für die Nutzung Den Nutzeranforderungen entsprechendes Betriebsmanagementsystem und dafür geeignete bauliche Rahmenbedingungen Daten und Dokumente sind so aufbereitet, dass sie im ganzen Lebenszyklus für die Nutzung, den Betrieb und die Erhaltung verwendet werden können. FM-Qualitätsmanagement: Die Anforderungen betr. Nutzung, Betrieb sowie Daten- und Dokumentenmanagement sind korrekt umgesetzt In Anlehnung an SIA Empfehlung Baubegleitendes Facility Management 16

Leistungen Leistungsgestaltung pom+ Strategische Planung Vorstudie Projektierung Ausschreibung Realisierung Bewirtschaftung Immobilienstrategien Geschäftsmodelle Bewirtschaftungskonzepte / Prognosen Bewirtschaftungskosten Gestaltung und Einführung der Bewirtschaftungsorganisation und -prozesse Outsourcing-Konzepte Festlegung von SLA Benchmarking Stand 18.10.2007 17

Nutzung Abschluss Inbetriebnahme Ausführung Ausführungskonzept Offertvergleich/Vergabe Ausschreibung Bewilligungsverfahren Bauprojekt Vorprojekt Auswahlverfahren Machbarkeitsstudien Projektdefinition Lösungsstrategien Bedürfnisformulierung Leistungen Nutzung Ertrag, Rendite Organisation Betrieb Prozesse Kosten Datenund Dokum. mgmt FM QM Bezeichnung Strukturierung Ablage Austausch Qualitätskriterien Review 1. Strat. Planung 2. Vorstudie 3. Projektierung 4. Ausschreibung 5. Realisierung In Anlehnung an SIA Empfehlung Baubegleitendes Facility Management 18

Nutzung FM QM Abschluss Inbetriebnahme Ausschreibung FM Leistungen Ausführung Ausführungskonzept Offertvergleich/Vergabe Ausschreibung Bewilligungsverfahren Bauprojekt Vorgaben BAU Nutzung Ertrag, Rendite Vorgaben BAU Vermietung Kostenprognose Prozesse Vermietung Detailkonzepte Kosten Datenund Dokum. mgmt Vorprojekt Raumbedarf Organisation Betrieb Auswahlverfahren Investitionsbedarf Nutzungskonzept Machbarkeitsstudien Projektdefinition Lösungsstrategien Bedürfnisformulierung Leistungen Bezeichnung Grobkonzept Centerbetrieb NK Abrechnung Betriebsstart Strukturierung Ablage Austausch Qualitätskriterien Review 1. Strat. Planung FM-Beurteilung 2. Vorstudie Vereinbarung PQM TU 4. AusBehörden 3. Projektierung schreibung 5. Realisierung Schlussreview In Anlehnung an SIA Empfehlung Baubegleitendes Facility Management 19

Umsetzung Westside Wichtige Konzepte + Resultate BAU BETRIEB + NUTZUNG KOSTEN / ERTRÄGE BETRIEB Nutzungskonzept Raumbedarf / Logistik Vorgaben Bauprozess Projektmanagement Betrieb VERMIETUNG Detailkonzepte Grobkonzept Centerbetrieb 1. Kostenprognose Organisationskonzept inkl. Centermanagement Kostenprognose Ausschreibung FM-Leistungen Konzept Nebenkosten abrechnung Hausordnung Mietverträge Stellenbeschrieb interne Angestellte VORBEREITUNG NUTZUNG 21

Umsetzung Westside Kostenprognose Definition Leistungen / Service-Level Kalkulation Bottom-up Einflussgrössen Beizug Benchmarks (Migros Aare, MigrosGemeinschaft, Jones Lang LaSalle, FM-Monitor) Nebenkosten 22

Umsetzung Westside Nebenkosten Gemeinschaftskosten Center allgemein Eigentümerkosten Nebenkosten Umgebung Kosten Ver- und Entsorgung Mietflächen Nebenkosten Betriebskosten Mietsache Eigentümerkosten Verkehrserschliessung Heizung Mietfläche Klimakälte Mietfläche Elektrizität Anlieferung Nord und Süd-West Be- und Entlüftung Mietfläche Telekommunikation Reinigung* Abfallentsorgung allgemein Wasser- und Abwasser Mietfläche Bewachung* Mall Nord / Süd Radio / TV - Anschlüsse Wartung / Unterhalt* WC-Anlagen Abfall Mieter Reparaturen / Instandsetzung* Kinderhütedienst Notstrom (nur ausnahmsweise) etc. Gebäude innen Gebäude aussen * Diese Leistungen können auch beim Centermanagement bezogen werden (sep. vertragliche Regelung) Hauswartung allgemein Zentrale Sicherheitsanlagen Bewachung / Ueberwachung Führung Centermanagement Infodesk Verteilung individuell nach eff. Verbrauch Verteilung nach Mietfläche Verrechnung in Center-Nebenund Gemeinschaftskosten In Miete enthalten Verrechnung in Nebenkosten Mietfläche In Miete enthalten Direktbezug durch den Mieter 23

Architektonische Besonderheiten Schräge Betonwände 26

Architektonische Besonderheiten Bildung von Luftblasen 27

Architektonische Besonderheiten Fassade mit Cut 28

Architektonische Besonderheiten Cut mit Beleuchtung 29

Architektonische Besonderheiten Malldecke (Gips) 30

Architektonische Besonderheiten Bodengestaltung - Terrazzo 31

Architektonische Besonderheiten Bodengestaltung Terrazzo Reinigungstest 32

Architektonische Besonderheiten Geländer 33

Architektonische Besonderheiten Zugänglichkeit Kristalle Grafik: Neue Brünnen AG 34

Architektonische Besonderheiten Zugänglichkeit Kristalle 35

Erfolgsfaktoren Erfolgsfaktoren (Erfahrung Westside) Nähe Entscheidungsträger Bauherr Der FM-Planer als zentrale Schaltstelle für alle betrieblichen Fragen Gezielte Einflussnahme Planung und Ausführung > (insb. Zusammenarbeit TU) Kontrolle Umsetzung Vorgabe (PQM) Anforderungen formulieren vor Vertragsunterzeichnung Spezifische Kenntnisse Prozesse Shoppingcenter 37

Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit 38