22. August 2017 Auflage Teilzonenplan Rosenhügel
Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage 3 1.1 Bearbeitungsgebiet 3 1.2 Sachverhalt 4 1.3 Arealentwicklung 4 2 Grundlagen 6 2.1 Rechtliche Grundlagen 6 2.2 Strassenprojekt 10 3 Teilzonenplan 11 3.1 Zonenplanänderung 11 4 Nachweise 14 4.1 Allgemeines 14 4.2 Siedlung 14 4.3 Infrastruktur und Wirtschaft 15 4.4 Natur und Landschaft 15 4.5 Siedlung und Verkehr 15 5 Verfahren 16 5.1 Vorarbeiten 16 5.2 Mitwirkung und Information 16 5.3 Vorprüfung 16 5.4 Verfahren 16 Anhang 17 A1 Checkliste TZP 18 A2 Kapazitätsberechnung 19 Beilage 20 Impressum 21 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 2
1 Ausgangslage 1.1 Bearbeitungsgebiet Das Gebiet Rosenhügel liegt westlich des Dorfzentrums von Flawil auf einer leicht erhöhten Lage. Es befindet sich grösstenteils in der Wohnzone W2. Die nördliche Spitze des Bearbeitungsgebiets, oberhalb der Rosenhügelstrasse, liegt in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen und steht im Zusammenhang mit der Heilpädagogischen Schule Flawil (HPS). Diese baut angrenzend einen Erweiterungsbau, für welchen das ehemalige Kirchgemeindehaus abgebrochen wurde. Ansonsten finden sich um das Gebiet ausschliesslich Wohnbauten. Abb. 1 Amtliche Vermessung mit Bearbeitungsgebiet, Geoportal vom März 16 (ohne Massstab) Abb. 2 Orthophoto mit Bearbeitungsgebiet, Geoportal vom März 16 (ohne Massstab) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 3
1.2 Sachverhalt Auf dem Grundstück 3405 der evangelisch-reformierten Kirchgemeinde steht zurzeit das Pfarrhaus. Dieses wird in Zukunft nicht mehr als Dienstwohnung benötigt. Deshalb wurde die Parzelle in der letzten Zonenplanrevision von der öffentlichen Zone in eine Wohnzone umgezont. Im aktuellen Zonenplan ist das Grundstück der zweigeschossigen Wohnzone W2 zugeschrieben. Die Behörde hat erste Abklärungen für die zukünftige Nutzung des Grundstücks vorgenommen: Eine Gebäudeuntersuchung, Gespräche mit der anstossenden Grundstückseigentümerin und eine Vorprojektstudie. Die Kirchbürger haben in der Folge einen Kredit für eine sanfte Gebäudesanierung zurückgewiesen mit dem Auftrag, das Grundstück haushälterischer zu nutzen. Aufgrund des Entscheides der Kirchbürger wurde über das Gebiet eine Arealentwicklung erarbeitet. Diese ist nun Grundlage für den Teilzonenplan. 1.3 Arealentwicklung Die Arealentwicklung besteht aus einer Situation 1:500, welche die angestrebte Bebauung zeigt. Nachfolgend einige Erläuterungen zu den Planinhalten: Erschliessung Der Verlauf der Rosenhügelstrasse wird angepasst, um eine zweckmässige Bebauung und Erschliessung zu gewährleisten. Die neue «Querspange» dient als Ausweichstelle für Fahrzeuge. Die Erschliessung und Anlieferung des Erweiterungsbaus der Heilpädagogischen Schule wird durch eine Privatstrasse mit Fahrrecht sichergestellt. Das Strassennetz wird durch Fusswege, welche teilweise die Zugänge zu den Häusern bilden, ergänzt. Mit dieser Strassenumlegung kann man einer zweckmässigen Nutzung gerecht werden. Bebauung Die Bebauungsstruktur setzt sich aus verschiedenen Bautypen zusammen. Drei punktförmige Mehrfamilienhäuser, zwei- bis dreigeschossig und teilweise mit Attikageschoss, ein längliches Mehrfamilienhaus sowie ein Ein- und Zweifamilienhaus bilden die Bebauung. Aufgrund eines Servituts sind auf der Parzelle Nr. 3405 nur Ein- und Zweifamilienhäuser gestattet. Wird das Servitut aufgehoben, wäre an dieser Stelle ein weiteres Mehrfamilienhaus wünschbar. Die Bauten sind alle nach Süden ausgerichtet. Der Zugang erfolgt von Norden her. Für die Mehrfamilienhäuser sind Sammelgaragen für die Fahrzeuge der Bewohner vorgesehen. Insgesamt könnten 25 bis 31 Wohneinheiten auf dem Gebiet entstehen. Umgebung In der Überbauung sind zwei grössere Spielflächen geplant. Für die Besucher sollen die Parkplätze entlang der Rosenhügelstrasse angeordnet werden. Entlang des westlichen Teils der Rosenhügelstrasse soll ein baumbestandener Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 4
Grünraum folgen. Ein Einzelbaum markiert die Eingangssituation zur Heilpädagogischen Schule. Im östlichen Teil der Rosenhügelstrasse sollen Baumgruppen dem Strassenverlauf entlang angeordnet werden. Längliche Grünelemente entlang der Rosenhügelstrasse und des Fussweges strukturieren das Gebiet zusätzlich. Abb. 3 Situation Arealentwicklung Rosenhügel, 23.07.15 (ohne Massstab) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 5
2 Grundlagen 2.1 Rechtliche Grundlagen 2.1.1 Kommunaler Richtplan Gemäss Objektblatt S 1.1.1 des rechtsgültigen Richtplans soll die Parzelle Nr. 3405, welche der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe zugeordnet ist, neu der Wohnzone W2 zugeordnet werden. Diese Umzonung wurde in der Revision der Nutzungsplanung im Jahr 2014 umgesetzt. Abb. 4 Ausschnitt kommunaler Richtplan (ohne Massstab) 2.1.2 Rahmennutzungsplanung Gestützt auf die kommunale Richtplanung, wurde im Jahr 2014 die Rahmennutzungsplanung (Zonenplan und Baureglement) überarbeitet und vom Gemeinderat beschlossen. Am 6. Januar 2016 erfolgte die Genehmigung durch die kantonalen Ämter. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 6
Zonenplan Laut dem rechtsgültigen Zonenplan liegt das Bearbeitungsgebiet grösstenteils in der Wohnzone W2. Der Teil nördlich der Rosenhügelstrasse ist der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe zugewiesen. Abb. 5 Ausschnitt rechtsgültiger Zonenplan, Geoportal (ohne Massstab) Baureglement Gemäss Baureglement vom 28. April 2014 gelten für die Wohnzone W2 und die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe folgende Vorschiften: Tab. 1 Mindest- und Maximalmasse gemäss Bauverordnung Wohnzone W2 Vollgeschosse 2 4 m Gebäudehöhe max. 7.5 m Firsthöhe max. 11.5 Kleiner Grenzabstand min. 4 m min. 5 m Grosser Grenzabstand min. 8 m Ausnützungsziffer 0.5 Empfindlichkeitsstufe II Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 7
2.1.3 Strassenklassierung Die Rosenhügelstrasse ist eine Gemeindestrasse 2. Klasse (Violett). Diese wird durch die beiden 1. Klasse Gemeindestrassen (Rot) Unterstrasse und Oberbotsbergstrasse an die Wilerstrasse (Kantonsstrasse, blau) angeschlossen. Die Rosenhügelstrasse ist ausschliesslich im Eigentum der angrenzenden Grundeigentümer. Abb. 6 Strassenklassierung, Geoportal vom März 16 (ohne Massstab) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 8
2.1.4 Dienstbarkeiten Im Bearbeitungsbereich gibt es eine Dienstbarkeit zugunsten der Parzellen Nrn. 2212 und 2970. Auf der Parzelle Nr. 3405 dürfen nur Ein- oder Zweifamilienhäuser mit maximal zwei Vollgeschossen und einem Dachstock erstellt werden. Die Baueinschränkung gilt über das im untenstehenden Plan eingetragene Gebiet. Der in der Karte eingetragene Bauabstand von 15 m gegenüber der Parzelle Nr. 2212 wurde im Grundbuch am 19.04.1961 gelöscht. Abb. 7 Planskizze Grundbuch, 19. 02.1955 2.1.5 Naturgefahren / belastete Standorte Das Bearbeitungsgebiet liegt in keiner Gefahrenzone. Es finden sich auch keine belasteten Standorte im Gebiet. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 9
2.2 Strassenprojekt Für die bessere Bebaubarkeit des Gebiets soll die Rosenhügelstrasse gemäss der Arealentwicklung leicht gegen Süden verlegt werden. Dazu hat das Ingenieurbüro Gröbli + Partner AG ein Strassenprojekt erstellt. Dieses dient als Grundlage für den Teilzonenplan, wo der neue Strassenverlauf als Verkehrsfläche ausgeschieden wird. Neben der leichten Aufweitung der Strasse im Norden, werden zwei Ausweichstellen vorgesehen. Der Teilstrassenplan wird mit dem Strassenprojekt erstellt. Abb. 8 Strassenprojekt, Gröbli + Partner AG, 22.06.2017 (ohne Massstab) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 10
3 Teilzonenplan 3.1 Zonenplanänderung 3.1.1 Geänderte Rahmenbedingungen Durch die Arealentwicklung wurde aufgezeigt, dass eine zweckmässige und bodensparende Bebauung des Areals nur mit einer Verlegung der Rosenhügelstrasse möglich ist. Weiter müssen Grenzanpassungen zwischen der Parzelle Nr. 153 der Heilpädagogischen Schule und der Parzelle Nr. 3405 der Kirchgemeinde vorgenommen werden. Parzellierung Der untenstehende Plan zeigt die erforderlichen Anpassungen der Parzellenstruktur. Dabei gehen im nördlichen Bereich 457.6 m 2 Land von der Heilpädagogischen Schule Flawil (HPS) wieder zur evangelisch-reformierten Kirchgemeinde über. Da die Zufahrt zur HPS ebenfalls über diese Parzelle führen wird, muss ein Fahrrecht im Grundbuch als Dienstbarkeit eingetragen werden. Die Restfläche beim Eingangsbereich der HPS von 52.5 m 2 geht von der Kirchgemeinde an die Heilpädagogische Schule über. Abb. 9 Parzellenstruktur gem. Situation Entwicklungskonzept 457.6 m 2 an Kirchgemeinde 52.5 m 2 an HPS 3.1.2 Umzonung Nach der Umlegung der Rosenhügelstrasse und der Grenzbereinigung wäre die Parzelle Nr. 3405, welche heute ausschliesslich in der Wohnzone W2 liegt, im nördlichen Teil der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe zugeteilt. Diese Zonierung lässt keine zweckmässige Bebauung und zonenkonforme Nutzung zu und wird auch zukünftig nicht für öffentliche Zwecke benötigt. Aus diesem Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 11
Grund soll der nördliche Teil ebenfalls der Wohnzone W2 zugewiesen werden. Der kleine Teil, welcher neu zur Heilpädagogischen Schule gehören wird, soll der Nutzung entsprechend in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe überführt werden. Die Rosenhügelstrasse wird entsprechend dem Strassenprojekt verlegt. Der Strassenraum wird als Verkehrsfläche ausgeschieden, wobei die Verkehrsfläche praktisch unverändert bleibt. Durch die Flächengleichheit wird dabei keine Flächenkompensation erforderlich. Tab. 2 Flächenbilanz Zonen Einzonung Auszonung Bilanz Wohnzone W2 296.6 m 2 592.8 m 2 +296.2 m 2 Zone für öffentliche Bauten 403.3 m 2 106.2 m 2-297.1 m 2 und Anlagen Oe Verkehrsfläche 271.8 m 2 272.7 m 2 + 0.9 m 2 Total 971.7 m 2 971.7 m 2 0 m 2 Abb. 10 Umzonung (ohne Massstab) Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 12
Rechtssicherheit Die Gesamtrevision der Zonenplanung wurde am 6. Januar 2016 genehmigt; die raumplanerischen Grundsätze jedoch finden ihren Ausgang im Jahr 2010. 3.1.3 Qualitätssicherung Damit das vorgängig erarbeitete Entwicklungskonzept (vgl. Kap. 1.3) umgesetzt werden kann, wird über das Bearbeitungsgebiet ein Sondernutzungsplan erstellt. Dieser regelt die Grundsätze der Erschliessung sowie die Stellung und Ausdehnung der Baukörper. Die Erarbeitung des Sondernutzungsplans wird durch eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen der Gemeinde, den Grundeigentümern und den Investoren sichergestellt. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 13
4 Nachweise 4.1 Allgemeines Nachfolgend sind nur die planungsrelevanten Nachweise gemäss Arbeitshilfe zur Erstellung des Raumplanungsberichtes (AREG 2007) erläutert. Die Überprüfung der Vollständigkeit der relevanten Nachweise ist im Anhang A1 dokumentiert. 4.2 Siedlung 4.2.1 Bauzonenbedarf Einwohnerkapazität Für die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, welche in die Wohnzone umgezont wird, besteht kein Bedarf, zumal es sich nur noch um eine Restfläche handelt. Das Areal des ehemaligen Pfarrhauses wurde bereits in der letzten Ortsplanungsrevision in die Wohnzone überführt. Die vorgesehene Umzonung hat Einfluss auf die Einwohnerkapazität der Gemeinde Flawil. Zusammen mit den Teilzonenplänen «FLAWA-Areal Ost» und «Botsberg» resultiert folgende theoretische Einwohnerkapazität: Tab. 3 Approximativer Einwohnerkapazitätsnachweis Einwohnerkapazität Fläche Einwohner Wohnzone W2 (Rosenhügel) 296 m 2 + 2 EW Wohn-Gewerbezone WG 4 (FLAWA-Areal Ost) 6'950 m 2 + 78 EW Wohn-Gewerbezone WG 4 (Botsberg) 8'517 m 2 + 95 EW Veränderung Einwohnerkapazität 15'763 m 2 + 175 EW Die Aufstellung zeigt, dass sich die theoretische Einwohnerkapazität durch die Umzonungen um 175 Personen erhöht. Dieses korreliert mit der kantonalen Richtplanung Teil Siedlung, welche der Gemeinde Flawil ein Wachstum der Wohn- und Mischzonen zugesteht. 4.2.2 Haushälterische Bodennutzung Mit der Umzonung und der Umlegung der Rosenhügelstrasse kann das Gebiet zweckmässiger bebaut werden. Durch die Erarbeitung eines Sondernutzungsplans kann ein Ausnützungsbonus von bis zu 20 % auf die bestehende Ausnützung von 0.5 genehmigt werden. Damit leistet die geplante Bebauung einen wichtigen Beitrag zur haushälterischen Bodennutzung und der Innenentwicklung. 4.2.3 Übereinstimmung mit kommunalem Richtplan Die Umzonung entspricht den Zielen des kommunalen Richtplans, indem das ehemalige Pfarrhaus der Wohnnutzung überführt werden kann. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 14
4.3 Infrastruktur und Wirtschaft 4.3.1 Bauzoneneignung Die Lage des Gebiets, der Baugrund und die nahezu flache Topologie eignen sich bestens für eine Bauzone. 4.4 Natur und Landschaft 4.4.1 Einordnung in die Landschaft Da das Bearbeitungsgebiet auf einem leichten Hügel liegt, ist besonders auf die Einpassung der Bebauung gegen Nordosten zu achten. Gleichzeitig entsteht auf der Westseite der grossflächige Erweiterungsbau der Heilpädagogischen Schule Flawil, welcher sich gut mit der Landschaft verknüpft. Im nachgelagerten Sondernutzungsplan werden entsprechende Festlegungen zur Stellung und Einpassung der Bauten erlassen. 4.5 Siedlung und Verkehr 4.5.1 Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr Nördlich des Bearbeitungsgebietes an der Wilerstrasse liegt die Bushaltestelle Flawil Niederberg. Weiter liegt der Bahnhof Flawil, mit Anschluss an das S-Bahn und Fernverkehrsnetz in Fusswegdistanz. Das ganze Gebiet liegt im Bereich der ÖV-Güteklasse C. 4.5.2 Kapazitätsreserven Strassennetz Die Rosenhügelstrasse schliesst direkt an die Oberbotsbergstrasse an, welche eine Gemeindestrasse 1. Klasse ist. Das Projekt der Rosenhügelstrasse selbst weist zwei Ausweichstellen auf, welche das Kreuzen zweier Personenwagen ermöglicht. Der anfallende Mehrverkehr kann ohne Probleme auf dem bestehenden Strassennetz aufgenommen werden. 4.5.3 Langsamverkehrsnetz Das Langsamverkehrsnetz verläuft über die bestehenden Erschliessungsstrassen, im Gebiet ist dies die Rosenhügelstrasse. Eine öffentliche und klassierte Fusswegverbindung auf den bestehenden Wegen zur Niederbergstrasse hinunter wäre von der Gemeinde zu prüfen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 15
5 Verfahren 5.1 Vorarbeiten Die Arealentwicklung Rosenhügel wurde im Oktober 2013 den direktbetroffenen Grundeigentümern vorgestellt. Die Weiterentwicklung erfolgt in Zusammenarbeit mit der katholischen Kirchgemeinde, der Heilpädagogischen Schule Flawil und den Grundeigentümern der Parz. Nr. 2279. 5.2 Mitwirkung und Information 5.2.1 Orientierung Anstösser Im Rahmen der öffentlichen Auflage wurden die Grundeigentümer der Nachbargrundstücke (Umkreis 30 m) über den Antrag auf Erlass des Teilzonenplans informiert. Die Mitwirkung ist damit über das Auflageverfahren gesichert. Durch die innerhalb des Sondernutzungsplanverfahrens erforderliche Mitwirkung ist die weitergehende Information sichergestellt. 5.3 Vorprüfung 5.3.1 Beratung Bau- und Infrastrukturkommission Die Bau- und Infrastrukturkommission der Gemeinde Flawil hat den Entwurf des Teilzonenplans beraten und zuhanden der kantonalen Vorprüfung durch das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation verabschiedet. 5.3.2 Kantonale Vorprüfung Mit dem Schreiben vom 9. Dezember 2016 hat das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation St. Gallen der Gemeinde Flawil das Ergebnis der Vorprüfung eröffnet. Die Hinweise und zwingenden Anpassungen wurden im Rahmen der Bereinigung wie folgt umgesetzt: Ausscheidung Rosenhügelstrasse als Verkehrsfläche (Grundlage Strassenprojekt) Nachweis Bauzonenkapazität 5.4 Verfahren 5.4.1 Öffentliche Auflage Der Teilzonenplan hat vom 30. August 2017 bis zum 28. September 2017 öffentlich aufgelegen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 16
Anhang A1 A2 Checkliste Nachweise TZP Kapazitätsberechnung Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 17
A1 Checkliste TZP Checkliste Zonenplanung angelehnt an die Arbeitshilfe zur Erstellung des Raumplanungsberichtes (AREG 2007) Siedlung nicht relevant relevant Bauzonenbedarf vgl. 4.2.1 Verfügbarkeit von Bauzonen X Haushälterische Bodennutzung vgl. 4.2.2 Übereinstimmung mit kommunalem Richtplan vgl. 2.1.1 Lärmschutz X Luftverschmutzung und Gerüche X Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NIS) X Störfallvorsorge X Ortsbildschutz und Kulturdenkmäler X 4.2.3 Infrastruktur und Wirtschaft nicht relevant relevant Nutzungszuordnung X Bauzoneneignung vgl. 4.3.1 Kosten / Erträge X Natur und Landschaft nicht relevant relevant Einordnung in die Landschaft vgl. 4.4.1 Naturnahe Flächen und Siedlungsgliederung X Beeinträchtigung von Naturobjekten X Freihaltung von Bach- und Flussufern X Siedlung und Verkehr nicht relevant relevant Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr vgl. 4.5.1 Kapazitätsreserven Strassennetz vgl. 4.5.2 Langsamverkehrsnetz vgl. 4.5.3 Wasser und Boden nicht relevant relevant Fruchtfolgeflächen X Grundwasserschutz X Naturgefahren X Belastete Standorte X Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 18
A2 Kapazitätsberechnung Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 19
Beilage B1 Situationsplan Arealentwicklung Rosenhügel Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 20
Impressum Strittmatter Partner AG Vadianstrasse 37 9001 St. Gallen T: +41 71 222 43 43 F: +41 71 222 26 09 www.strittmatter-partner.ch Projektleitung Hanspeter Woodtli dipl. Ing. FH / SIA, Raumplaner FSU / REG A Fachbearbeitung Benjamin Müller BSc FH in Raumplanung 433:539:400:410:02:TZP:PB_170807 Strittmatter Partner AG St. Gallen, 22. August 2017 Seite 21