Verträglichkeitsuntersuchung Ansiedlung eines Drogeriemarktes Rossmann in der Einheitsgemeinde Morbach Am Tower 14 54634 Bitburg / Flugplatz Telefon 06561/9449-01 Telefax 06561/9449-02 E-Mail Internet info-bit@i-s-u.de www.i-s-u.de Aufgabenstellung Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines Drogeriemarktes Rossmann, Bischofsdhroner Straße 7, Einheitsgemeinde Morbach, Datum 16. Juni 2015 Auftraggeber Gemeindeverwaltung Morbach Bahnhofstraße 19 54497 Morbach Auftrag erteilt im April 2015 Bearbeitet durch Dipl.-Ing. Leif von Nethen Dipl.-Ing. Daniel Heßer Dieser Bericht besteht aus 24 Seiten Die Ergebnisse dieses Gutachtens beziehen sich ausschließlich auf den im Text beschriebenen Untersuchungsgegenstand. Die Vervielfältigung des Berichts oder einzelner Teile hieraus - außer für Zwecke des Auftraggebers - ist nur mit schriftlicher Genehmigung der ISU gestattet.
Inhaltsverzeichnis 1 Aufgabenstellung... 3 2 Vorhabenbeschreibung... 3 2.1 Lage... 3 2.2 Objektplanung... 5 3 Rechtliche Situation und übergeordnete Rahmenbedingungen... 7 3.1 Landesentwicklungsprogramm IV (LEP IV)... 7 3.2 Exkurs: Die Schwelle der schädlichen Auswirkungen... 8 3.3 Regionaler Raumordnungsplan... 9 3.4 Flächennutzungsplan der Einheitsgemeinde Morbach... 10 3.5 Bebauungsplan Morbach VII Dhröner Weg... 11 3.6 Einzelhandelskonzept der Einheitsgemeinde Morbach... 13 4 Bestehende Einzelhandels- und Versorgungssituation... 14 4.1 Einzugsbereich... 14 4.2 Derzeitige Versorgungssituation im Einzugsbereich... 14 5 Auswirkungen des Vorhabens... 15 5.1 Umsatz und Kaufkraftbindung... 15 5.2 Umsatzumverteilung... 16 5.3 Diskussion der Ergebnisse... 16 6 Abschließende Beurteilung... 17 Anhang... 19
1 Aufgabenstellung Im Rahmen der Planung an der Bischofsdhroner Straße im Bereich des Bebauungsplanes Morbach VII Dhröner Weg im Grundzentrum Morbach (Einheitsgemeinde) soll eine Vorhabenverträglichkeit geprüft werden. Die Einheitsgemeinde setzt sich dabei aus 19 Ortsteilen zusammen und hat etwas unterhalb von 10.800 Einwohnern, wobei Morbach selbst als Ortsteil 3.200 EinwohnerInnen hält 1. Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Ansiedlung eines Drogeriemarktes der Firma Rossmann in direkter Nachbarlage zu einem bereits bestehenden Vollsortimenter sowie in etwas weiterer Entfernung zu zwei weiteren Discountern, die auch mit dem PKW gesondert anzufahren sind. Insgesamt sollen mit dem Vorhabenbetrieb maximal 800 m² Verkaufsfläche realisiert werden. Neben der Verträglichkeit ist zu prüfen, ob die einzelnen Vorhabenteile den bestehenden planungsrechtlichen Festsetzungen entsprechen und genehmigungsfähig sind. Laut vorliegender Überlagerung des Vorhabenplanes mit dem aktuell rechtsgültigen Bebauungsplan ist hier eine Bebauungsplanänderung notwendig. Damit einhergehend ist auch eine geringfügige Erhöhung der zulässigen Verkaufsfläche des benachbarten Vollsortimenters geplant, welche jedoch nicht Gegenstand dieser Untersuchung ist. Jedoch ist davon auszugehen, dass hierdurch keine schädliche Auswirkungen im Sinne des Nichtbeeinträchtigungsgebotes zu erwarten sind, da es sich hier lediglich um eine Erhöhung der Zulässigkeit um maximal 78 m² handelt. Darüber hinaus soll dieser Betrieb durch die Überplanung vielmehr nahezu auf den Bestand festgeschrieben werden. Weitere Berücksichtigung muss hierbei auch das Einzelhandels- und Zentrenkonzept Morbach aus 2010 finden. Die hier getroffenen Aussagen sind wesentliche Grundlage für die Einzelhandelsentwicklung in Morbach und müssen daher auch an dieser Stelle berücksichtigt werden. Konkretes Ziel dieser Untersuchung ist somit neben der Beantwortung der Frage, ob das Vorhaben verträglich und genehmigungs- sowie infolgedessen für die städtischen Gremien zustimmungsfähig ist, auch eine Beurteilung der allgemeinen Genehmigungsfähigkeit unter Berücksichtigung der angestrebten Festsetzungen sowie der Inhalte und Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes. 2 Vorhabenbeschreibung 2.1 Lage Der Standort für das geplante Vorhaben zur Ansiedlung des Rossmann-Marktes befindet sich im nördlichen Teil des Grundzentrums Morbach im Bereich des Bebauungsplanes Morbach VII Dhröner Weg, westlich des bereits bestehenden Vollsortimentes Wasgau. Das betreffende Grundstück hat eine Größe von etwa 7.200 m 2 und liegt südlich der L160, nördlich der Bischofsdhroner Straße sowie östlich der Bernkasteler Straße. Innerhalb des Geltungsbereiches des bestehenden Bebauungsplanes Morbach VII Dhröner Weg befindet sich bereits ein großflächiger Vollsortimenter nebst zugehörigen Stellplatzflächen. Die Anlieferung des bestehenden Vollsortimenters erfolgt östlich der Gebäudekubatur über die rückwärtige Seite des Marktes. Zufahrtmöglichkeiten zum Gelände bestehen sowohl südlich als auch nördlich und werden in der Vorhabenplanung entsprechend berücksichtigt. 1 vgl. website: www.morbach.de, Zugriff: 04.05.2015, [http://www.morbach.de/buerger/gemeindeportrait2/zahlen-daten-fakten1/]
Abbildung 1: Lage des Vorhabens in Morbach (Quelle: TK 25) Abbildung 2: Derzeitige Situation am Vorhabenstandort (Quelle: bing.de, Microsoft) Im Inneren soll das Gebäude aufgeteilt sein in den Verkaufsraum, einen abgetrennten Lagerbereich sowie Büro- und Sozialräume. Außerdem werden WCs und ein Putzmittelraum vorgesehen.
Abbildung 3: Ansicht des Vorhabengeländes in Blickrichtung Nord mit benachbartem Vollsortimenter (Quelle: Website: www.jakobs-fuchs.de/73.html Zugriff: 05.05.2015) Derzeit wird ein Teil des Vorhabengrundstücks [V] als Zufahrt aus Norden auf den Parkplatz des benachbarten Wasgau Vollsortimenters [1] genutzt. Der Rest stellt sich als Grünfläche dar. Auch die umliegenden Bereiche sind durch Einzelhandelsnutzungen geprägt. Westlich nahegelegen befinden sich eine Bäckerei, ein Rewe-Markt (beide [2]) sowie ein Aldi-Markt [3]. Nördlich, auf der anderen Seite der Bischofsdrohner Straße (L 160) sind darüber hinaus ein Lidl-Markt nebst Bäckerei (beide [4] sowie ein Getränkemarkt [5] ansässig. Im Gebäude des Getränkemarktes befand sich ursprünglich auch der Schlecker Drogeriemarkt. Südwestlich angrenzend ist Wohnbebauung vorhanden, südöstlich hingegen eine Friedhofsanlage. Im weiteren östlichen Verlauf liegen eine Hauptschule, eine Realschule sowie mit der Baldenauhalle eine Veranstaltungs- und Sporthalle. 4 5 3 2 V 1 Abbildung 4: Vorhabenstandort (violette Fläche) und umgebende Nutzung (Quelle: Lanis.de) 2.2 Objektplanung Aktuell beabsichtigt der Investor eine Ansiedlung eines Drogeriemarktes Rossmann, welcher neben dem Hauptsortiment Gesundheits- und Körperpflegeartikel noch sehr geringfügig hier als
Randsortiment zu titulierende Warengruppen wie Nahrungs- und Genussmittel oder auch aus der Warengruppe baumarktspezifischer Sortimente Tiernahrung u.ä. vorhält. Bei der Verträglichkeitsbewertung kann jedoch rein auf die Warengruppe Gesundheits- und Körperpflegeartikel abgestellt werden. Das Vorhaben ist auch städtebaulich sinnvoll, da nach der Insolvenz von Schlecker ein kompletter Wegfall dieser Warengruppe aus dem Angebot in Morbach stattgefunden hatte. Insofern kann hier eine Versorgungslücke in der Nahversorgung teilweise geschlossen und eine Verbesserung der Versorgungsleistung auch hinsichtlich des Versorgungsauftrages des Grundzentrums Morbach innerhalb des Gemeindegebietes erreicht werden. Dabei ist es wahrscheinlich, dass hier keine zusätzliche Kaufkraft generiert, sondern lediglich aktuell abwandernde Kaufkraft zurück gewonnen wird. Betrieb Verkaufsfläche Grundfläche Gesundheits- und Körperpflegeartikel max. 800 m² 845 m² Abbildung 5: Eckdaten des Vorhabens (Quelle: WGK Planungsgesellschaft) Die aktuelle Vorhabenplanung sieht einen Neubau des Drogeriemarktes westlich des bereits bestehenden Vollsortimenters vor. Das Gebäude schmiegt sich dabei auf einer Länge von ca. 20 m an den bestehenden Baukörper des Vollsortimenters an (weniger als 50 % der Gesamtlänge) und tritt damit visuell deutlich als eigenständiges Gebäude in Erscheinung. Vollsortimenter (Bestand) Rossmann Rossmann Abbildung 6: Vorhabenplanung (Links Detailausschnitt und rechts Übersichtsplan mit angrenzendem Markt) (Quelle: jakobs fuchs architektur- und ingenieurbüro, 54497 Morbach Stand 04.05.2015 Eigene Darstellung) Obgleich im Vorhabenplan lediglich eine Verkaufsfläche von 641,26 m² angegeben wird, ist diese Verträglichkeitsuntersuchung auf eine maximale Verkaufsfläche von 800 m² ausgerichtet, da diese voraussichtlich im Bebauungsplan als maximale Verkaufsfläche für die Warengruppe Gesundheitsund Körperpflege festgesetzt wird.
Aufgrund der daraus resultierenden rein theoretischen Möglichkeit einer Ansiedlung mit 800 m² Verkaufsfläche soll die Verträglichkeit einer solchen maximal neu auf den Markt tretenden Verkaufsfläche bereits jetzt untersucht werden, auch um hier den Worst-Case Ansatz zu wählen. 3 Rechtliche Situation und übergeordnete Rahmenbedingungen 3.1 Landesentwicklungsprogramm IV (LEP IV) Ziel Z 39 des LEP IV weist Morbach weder eine mittelzentrale noch eine oberzentrale Funktion zu. Da die Einheitsgemeinde jedoch im Regionalen Raumordnungsplan als Grundzentrum ausgewiesen ist, ist hier hinsichtlich des Einzelhandels die Funktion für den zugewiesenen Nahbereich zu berücksichtigen. Dem LEP IV sind unter Kapitel 3.2.3 Öffentliche Einrichtungen und Dienstleistungen (großflächiger Einzelhandel) auch für Grundzentren relevante, folgende Zielaussagen zu entnehmen: Z 57 Z 58 Z 59 Z 60 Z 61 Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufsfläche kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000 Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung der Bevölkerung erforderlich ist. Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, das heißt in Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren, zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Bereiche (zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen. Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen. Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mittelzentren zu beachten. Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit innenstadt-relevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche ist durch Verkaufsflächen-begrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot). Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzuschreiben. Die in Z 57 definierte absolute Obergrenze ist für die Einheitsgemeinde Morbach in ihrer Funktion als Grundzentrum zu beachten. In Morbach sind demnach lediglich Betriebe bis maximal 2.000 m² Verkaufsfläche zulässig. Das hier zu untersuchende Vorhaben strebt jedoch maximal 800 m² Verkaufsfläche an und fällt daher nicht in diese Kategorie. Das in Z 58 verankerte, sogenannte städtebauliche Integrationsgebot fordert bei Ansiedlungen großflächiger Betriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten hierbei handelt es sich regelmäßig um Betriebe aus den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflege u.ä. eine Lage innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches. Da es sich im vorliegenden Falle um eine gerade noch kleinflächige Ansiedlung handelt, die ihren Standort in einem Bereich hat, der laut dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Morbach von besonderer Bedeutung
für die Nahversorgung der Bevölkerung ist und insofern eine Entwicklungsmöglichkeit eingeräumt bekommt, ist hier kein Widerspruch auszumachen. 2 Z 59 definiert Vorgaben für die Ansiedlung von großflächigen Betrieben mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten (z.b. Baustoffmärkte u.ä.), und ist aufgrund der Kleinflächigkeit des Vorhabens nicht näher zu prüfen. Z 60, das sogenannte Nichtbeeinträchtigungsgebot bekräftigt, dass durch geplante Ansiedlungen großflächiger Betriebe weder die zentralen Versorgungsbereiche der Standortgemeinde noch die benachbarter Kommunen insbesondere von Mittel- und Oberzentren beeinträchtigt werden dürfen. Wie bereits erwähnt sieht das Vorhaben eine Verkaufsfläche von maximal 800 m² vor und ist somit kleinflächig. Daraus resultiert, dass eine Überprüfung des Z 60 an dieser Stelle dem Wortlaut nach nicht zwingend notwendig wäre. Nach den Vorgaben des 34 BauGB und 11 BauNVO sind Überprüfungen allerdings auch dann angeraten, wenn die Regelvermutungsgrenze (fast) erreicht wird und schädliche Auswirkungen nicht ausgeschlossen werden können. Der Prüfungsgegenstand ist hingegen weniger raumordnerischer denn städtebaulicher Natur. Eine ähnliche, allerdings auf kleinflächige Einzelhandelsbetriebe ausgerichtete Regelung sieht Z 61 vor. Hiernach sollen auch für nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches keine räumliche Häufungen, sog. Agglomeration, auftreten. Dem ist durch entsprechende Flächenbeschränkungen planerisch entgegenzuwirken. Bei bereits bestehenden Agglomerationen ist dieser Zustand als maximale Ausdehnung bauleitplanerisch zu sichern. Da sich das Vorhaben in einem durch das Einzelhandelsund Zentrenkonzept definierten zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Morbacher Dreieck 3 befindet, ist eine Überprüfung hier nicht notwendig. Darüber hinaus sind auch die weiteren, eine Agglomeration befürwortende Kriterien hier nicht vorliegend (z.b. mindestens drei Betriebe, gemeinsame Werbung, gemeinsamer Marktauftritt etc.). Für die weitere Untersuchung der möglichen Auswirkungen des Vorhabens und um eine eventuell durch Kombinationseffekte mit bereits bestehenden Betrieben mögliche Beeinträchtigung auszuschließen und wegen der nah an die Großflächigkeit heran reichenden Nettoverkaufsfläche von 800 m² für den Drogeriemarkt, wird gemäß Z 60 eine Überprüfung des hier benannten Nichtbeeinträchtigungsgebotes vorgenommen. 3.2 Exkurs: Die Schwelle der schädlichen Auswirkungen Die Bewertung möglicher bezogen auf das Zentrum von Morbach oder die umliegenden Orte sowie insbesondere auch auf die benachbarten zentralen Orte schädlicher Auswirkungen, ergibt sich aus der Rechtsprechung, die hierzu Folgendes ausführt: Schädlich im Sinne des 34 Abs. 3 BauGB sind Auswirkungen erst dann, wenn sie gravierender sind als solche, welche erst die interkommunale Abstimmungspflicht nach 2 Abs. 2 Satz 1 BauGB auslösen. 4 Insofern ist bezogen auf den konkreten Fall zu untersuchen, ob die Ansiedlung zu Auswirkungen führt, die eine interkommunale Abstimmungspflicht auslösen. Als Faustregel gilt hier, dass erst Umsatzeinbußen von 10 % in den benachbarten zentralen Orten einen Abstimmungsbedarf auslösen. Somit muss die Schwelle für die unmittelbare Wirkung des Nichtbeeinträchtigungsgebots um 10 % oder höher liegen. Hierbei handelt es sich allerdings nur um einen Anhaltswert, der nicht als Grenzwert verstanden werden darf. Zudem ist die Vorbelastung zu berücksichtigen, die von einem Betrieb auf die umgebende Handelsstruktur ausgehen kann. 2 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Einheitsgemeinde Morbach, S.69, 01.07.2010, Büro ISU 54634 Bitburg 3 Ebd. 4 OVG Niedersachsen, Urteil vom 17. Januar 2008 1 LB 154/07.
Aus städtebaulicher Sicht ist dennoch Vorsicht geboten, denn nicht nur Betriebe, die sich auch auf die Versorgungssituation der benachbarten zentralen Orte auswirken, können im Einzelfall schädlich im kleinräumigen Sinne sein. Schädlich sind sie im Einzelfall auch dann, wenn sie die Nahversorgungsfunktion eines bestimmten Ortsteils nachhaltig schwächen. Zwar gibt es keine exakt definierte Grenze, was die Schädlichkeit anbelangt, jedoch hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) in diesem Zusammenhang geurteilt: Ein Vorhaben lässt schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche einer Standortgemeinde jedenfalls dann erwarten, wenn es deren Funktionsfähigkeit so nachhaltig stört, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substantiell wahrnehmen können. 5 Übertragen auf das Vorhaben bedeutet dies, dass z.b. die Ansiedlung in der Folge zu einer Schwächung des Zentrums von Morbach, oder einem anderen Ortsbezirk im Nahbereich führen könnte, ohne das in diesem Zusammenhang unbedingt Kaufkraftabflüsse andere Betriebe in ihrer Existenz bedrohen. Diese Situation gilt es deshalb im Folgenden ebenfalls zu untersuchen. Zudem gilt für die Beurteilung der Schädlichkeit eines Vorhabens nicht die Kaufkraftbindungsquote und eine damit einhergehende Grenze von etwa 100 % Bindung. Vielmehr kann ein Standort auch eine nach der regionalplanerischen Zuweisung des Einzugsbereichs deutlich höhere Bindungsquote aufweisen und sich eine Neuansiedlung dennoch als verträglich darstellen, wenn der Standort bereits jetzt eine über den Auftrag hinaus gehende Versorgung wahrnimmt und gleichzeitig keine zu hohe Vorbelastung anderer Versorgungsstandorte ausgemacht werden kann. Dieser Fall ist gerade in ländlichen Siedlungsgebieten mit einer oftmals stark ausgedünnten bzw. konzentrierten Versorgungslage häufig vorzufinden. Zu begründen ist die Analysemethode für Einzelfallbetrachtungen mit dem Umstand, dass lediglich die direkte Belastung also betriebswirtschaftliche Auswirkungen in ein städtebauliches Verhältnismaß überführt werden müssen. Bei dem Ansatz über die Kaufkraftbindung handelt es sich um einen dem Versorgungsauftrag der Standortgemeinde entsprechenden also volkswirtschaftlichen Deckungs- und Optimierungsansatz. 3.3 Regionaler Raumordnungsplan Der Raumordnungsplan der Region Trier aus dem Jahr 1985 mit Teilfortschreibung 1995 konkretisiert die Aussagen des LEP IV und macht Vorgaben für Einzelhandelsvorhaben in der Region. Zudem stellt der Raumordnungsplan die Aufteilung der Mittelbereiche des LEP IV in Nahbereiche dar. Aus dieser Darstellung ergeht der dieser Untersuchung zu Grunde liegende Einzugsbereich der Einheitsgemeinde Morbach, welche als Grundzentrum verankert ist. Die weiteren Zielvorgaben des ROP wurden im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Morbach berücksichtigt, welches als Bewertungsgrundlage für die weitere Untersuchung heranzuziehen ist. 5 BVerwG Urteil vom 11. Oktober 2007 4 C 7/07 Leitsatz.
Nahbereich Mittelbereich Abbildung 7: Lage und Nahbereich der Einheitsgemeinde Morbach im Mittelbereich Hermeskeil (MZ) (Quelle: ROP Trier) 3.4 Flächennutzungsplan der Einheitsgemeinde Morbach Im derzeit gültigen Flächennutzungsplan aus 2003 wird für den Bereich des Vorhabens eine Sonderbaufläche in Planung dargestellt. Die direkt anliegenden Flächen im Westen und Süden sind als Sonderbauflächen ausgewiesen. Abbildung 8: Lage des Vorhabens im Flächennutzungsplan (Quelle: FNP der Einheitsgemeinde Morbach, Ausschnitt: Ortsbezirke Morbach und Bischofsdhron)
Weiter Südöstlich ist das Friedhofsgelände dargestellt, südwestlich eine Mischbaufläche verankert. Ein Änderungserfordernis des Flächennutzungsplanes ergibt sich somit nicht. 3.5 Bebauungsplan Morbach VII Dhröner Weg Der im September 1991 beschlossene Bebauungsplan Morbach VII Dhröner Weg weist für den hier zu bewertenden Bereich zum Teil ein Sondergebiet Handel aus, welches die Zulässigkeit der hier vorliegenden Nutzungen bereits sehr genau regelt. Neben Aussagen über die Zulässigkeit spezifischer Sortimente (gemäß Systematik der Wirtschaftszweige des statistischen Bundesamtes von 1979) Nahrungs- und Genussmittel, Möbel, Fahrzeuge, Fahrzeugteile,-zubehör und reifen sowie Baustoffe, ist hier auch eine insgesamt zulässige maximale Verkaufsfläche bauleitplanerisch verankert. Diese beträgt demnach gemäß aktueller Rechtslage 1.522 m². Abbildung 9: Lage des Vorhabens im aktuell rechtsgültigen Bebauungsplan Morbach VII Dhröner Weg (Quelle: Einheitsgemeinde Morbach) Non Food Artikel, zu denen natürlich auch Gesundheits- und Körperpflegeartikel gehören, sind dabei jedoch mit einer maximalen Verkaufsfläche von 400 m² begrenzt. Die Verkaufsflächenbegrenzung für gemäß Systematik der Wirtschaftszweige des statistischen Bundesamtes von 1979 als
Drogerieartikel mit Fotoartikel titulierte Waren ist dabei mit maximal 120 m² Verkaufsfläche festgesetzt. Demzufolge wäre das hier zu bewertende Vorhaben auf dieser aktuell noch rechtsgültigen Grundlage nicht realisierbar. Hinsichtlich der Bedeutung dieses Standorte und der aktuellen Versorgungslücke in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege, soll jedoch über eine Bebauungsplanänderung die rechtliche Grundlage für die Realisierung des Vorhabens geschaffen werden. Die vorliegende Untersuchung fungiert dabei als wesentlicher Bestandteil zur Beurteilung der Umsetzbarkeit des Vorhabens und orientiert sich daher an den Zulässigkeitsgrenzen der bestehenden sowie der neuen bauleitplanerischen Vorgaben. Der aktuelle Entwurf des Bebauungsplanes zur 1. Änderung Morbach VII Dhröner Weg, 1. Änderung 6 der Gemeinde Morbach setzt für das Untersuchungsgebiet ein Sondergebiet mit 2 Baufeldern fest. Für das hier relevante Baufeld 2 wird dabei eine maximale Verkaufsfläche von 800 m² für das Kernsortiment Gesundheits- und Körperpflege festgesetzt. Darüber hinaus sind hier Betriebszugehörige Randsortimente mit einem Anteil von max. 25 % der Gesamtverkaufsfläche zulässig. Apotheken sind ausgeschlossen. Gemäß der aktuell ersichtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes steht das hier zu bewertende Vorhaben diesen Festsetzungen nicht entgegen. Die angestrebte Verkaufsfläche liegt faktisch unterhalb der hier festgesetzten maximalen Verkaufsfläche von 800 m². Auch eine Überschreitung der GRZ von 0,6 für das gesamte Sondergebiet ist durch die Errichtung des Vorhabens nicht zu erwarten. Abbildung 10: Lage des Vorhabens im Bebauungsplanentwurf Morbach VII Dhröner Weg, 1.Änderung (Quelle: Büro ISU, 67663 Kaiserslautern) 6 Entwurf: Bebauungsplan Morbach VII Dhröner Weg, 1. Änderung, März 2015, Büro ISU, 67663 Kaiserslautern
3.6 Einzelhandelskonzept der Einheitsgemeinde Morbach Seit 2010 besitzt Morbach ein gültiges Einzelhandels- und Zentrenkonzept 7, welches für die Bewertung und Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben im Sinne der Abwägung bei Planungen zu berücksichtigen ist. Dieses Konzept stellt neben den realistischen Potenzialen für weitere Entwicklungen die zentralen Versorgungsbereiche und lokalen Sortimentslisten dar. Diese gelten als Richtschnur für weitere Planungen, haben jedoch keine verbindliche Wirkung sofern keine bauleitplanerische Sicherung der Aussagen getroffen wurde. Das Vorhaben befindet sich im Zentralen Versorgungsbereich Nahversorgung Morbacher Dreieck, welcher laut Konzept das Rückgrat der Nahversorgung darstellt. Die hohe Bedeutung des Standortes wird hier also deutlich hervorgestellt. Durch die Ausweisung zentraler Versorgungsbereiche soll die Hierarchie der Standorte im Gemeindegebiet gewahrt bleiben, wonach die Entwicklung der Ortsmitte an erster Stelle steht. Abbildung 11: Nahversorgungszentrum Morbacher Dreieck (Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Einheitsgemeinde Morbach, Morbach, 01.07.2010, Büro ISU, Am Tower 14, 54634 Bitburg) Die Planung ist im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit nach den selbst auferlegten Zielsetzungen durch das Einzelhandels- und Zentrenkonzept zu bewerten. Hierbei ist hinsichtlich der angestrebten Betriebe kein grundsätzliches Problem festzustellen, da im Konzept selbst großflächige nahversorgungsrelevante Betriebe ausdrücklich zulässig genannt werden und es sich hier lediglich um einen kleinflächigen nahversorgungsrelevanten Betrieb handelt. 7 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Einheitsgemeinde Morbach, 01.07.2010, Büro ISU, 54634 Bitburg
Dies bestätigt auch die Sortimentsliste für die Einheitsgemeinde Morbach in welcher die Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege mit den Sortimenten Drogerie, Parfümerie ; Wasch-/ Putzmittel den nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten in Morbach zugerechnet wird. 8 4 Bestehende Einzelhandels- und Versorgungssituation 4.1 Einzugsbereich Die Ermittlung des Einzugsbereichs erfolgt über die Zuweisungen des LEP IV und des RROP. Diese Vorgaben werden den nachfolgenden Untersuchungen zu Grunde gelegt. Da Morbach als Einheitsgemeinde seinen eigenen Gemeindebereich als Einzugsbereich durch die Regionalplanung zugewiesen bekommen hat, ist dieser als Nahbereich dieser Untersuchung zu Grunde zu legen. Zur Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs spielen neben den die Lebensmittel vorhaltenden Vollsortimenter und Discountern auch Drogeriemärkte eine wesentliche Rolle. Die Waren, die zum Angebot des Vorhabens gehören, zählen zu 75 % zu der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege und somit zu ¾ aller angebotenen Artikel zu einer nahversorgungsrelevanten Warengruppe. Die weiteren 25 % der angebotenen Sortimente setzen sich aus einer Vielzahl unterschiedlicher Sortimente aus mehreren Warengruppen zusammen. Laut ROP ist der Einheitsgemeinde Morbach eben ihr gesamter Gemeindebereich als Nahbereich zugeordnet. Daraus ergeben sich folgende relevante Einwohnerzahlen. Bereich Einwohnerzahlen Ortsteil Morbach 3.200 Einheitsgemeinde Morbach 10.771 Abbildung 12: Bevölkerung im zugewiesenen Einzugsbereich der Einheitsgemeinde Morbach (Quelle: website: www.morbach.de, Zugriff: 04.05.2015) 4.2 Derzeitige Versorgungssituation im Einzugsbereich Aktuell liegt in der nahversorgungsrelevanten Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege in Morbach eine Versorgungslücke vor, da lediglich ein kleineres Drogeriegeschäft in der Ortsmitte vorhanden ist. Zwar halten die Discounter sowie die Vollsortimenter zu geringen Teilen diese Warengruppe ebenfalls vor, können jedoch keine ausreichende Versorgung der Bevölkerung in der Einheitsgemeinde Morbach sicherstellen. Für die Untersuchung zur Umstrukturierung des Angebotes in Morbach ist die aktuelle Versorgungssituation für die Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege ermittelt worden. Daher wurde auf Basis der Bestandsdaten aus dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Einheitsgemeinde eine erneute Bestandskontrolle durchgeführt, um die Aktualität der Ergebnisse zu gewährleisten. Auswirkungen auf andere Warengruppen in der Gemeinde können ausgeschlossen werden. Mittlerweile am Markt erfolgte Veränderungen werden berücksichtigt. Die aktuelle Versorgungssituation in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege stellt sich demnach wie folgt dar: 8 Ebd., S.75
Warengruppe Verkaufsfläche Umsatz Kaufkraft Gesundheits- und Körperpflege 585 m² 2.512.500 ~ 4,62 Mio. 54,42 % Abbildung 13: Versorgungssituation (2015) (Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Einheitsgemeinde Morbach, 01.07.2010, Büro ISU, 54634 Bitburg Eigene Bestandserhebung 2015) Aus den aktuellen Einwohnerzahlen, den aktualisierten Zahlen zur warengruppenspezifischen Kaufkraft (Grundlage GfK 2015) sowie den Resultaten der erneuten Bestandsaufnahme resultierend, zeigt sich, dass innerhalb von Morbach aktuell ein Versorgungsdefizit in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein wesentlicher Teil des Angebotes lediglich durch das anteilige Vorhalten der Warengruppe innerhalb der Discounter sowie der Vollsortimenter oder aber durch Apotheken auf dem Markt vorliegt. Lediglich ein Betrieb ist ein faktischer Konkurrenzbetrieb des Vorhabens. Für die Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege besteht also aus gutachterlicher Sicht nicht nur Entwicklungspotenzial sondern darüber hinaus faktisch betrachtet dringlicher Bedarf zur Erweiterung und Verbesserung der Sortimentsstruktur im gesamten Einzugsbereich der Einheitsgemeinde. 5 Auswirkungen des Vorhabens Zur Beurteilung der Auswirkungen auf die Versorgung im Einzugsbereich und die umliegenden zentralen Versorgungsbereiche werden nachfolgend die Kaufkraftbindungsquoten vor und nach Durchführung der geplanten Ansiedlung verglichen. Zudem wird eine Umsatzumlenkung dargestellt, wie sie sich wahrscheinlich durch das Vorhaben in der Bestandsstruktur ergeben wird. 5.1 Umsatz und Kaufkraftbindung Für die Untersuchung der Auswirkungen wird bezogen auf das Vorhaben eine Flächenproduktivität 9 von 2.750 / m² jährlich für die Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege angesetzt. Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege Abbildung 14: Verkaufsfläche Versorgungssituation mit Vorhaben (Quelle: eigene Berechnungen) Umsatz Vorhaben Umsatz gesamt Kaufkraftbindung Kaufkraftbindung 1.385 m² 2.200.000 4.712.500 102,06 % Der aufgezeigte theoretische Umsatz ergibt sich aus der einfachen Betrachtung mittels Flächenproduktivitäten für die einzelnen Betriebe. Dabei stellt die hier aufgezeigte drastische Erhöhung der Kaufkraftbindungsquote einen unrealistischen Wert dar. Korrigierend ist allerdings anzumerken, dass die Umsätze sich teilweise aus den bestehenden Betrieben ergeben werden, was einer Umsatzumverteilung gleichzusetzen ist. Daher muss nachfolgend dargestellt werden, wie sich die Umsätze ergeben. Das hat zur Folge, dass die Bindungsquoten nicht im aufgezeigten Maße ansteigen, sondern vielmehr ein Wert zwischen dem aufgezeigten Maximalwert und dem derzeit festzustellen Wert anzunehmen sein wird. 9 Die Flächenproduktivität gibt an, welcher Umsatz in einem Einzelhandelsbetrieb erwirtschaftet werden kann und bezieht sich auf den einzelnen Quadratmeter Verkaufsfläche. Damit lassen sich unterschiedliche Größenordnungen von Betrieben und wechselnde Angebote im Sortiment in eine Berechnungsgrundlage einarbeiten. Die hier gewählten Flächenproduktivitäten basieren auf einem Mittelwert für Rheinland-Pfalz, der sich aus bereits in der Vergangenheit durchgeführten Untersuchungen ergibt, Erfahrungswerten aus Einzelhandelskonzepten, die die ISU in Rheinland-Pfalz in jüngster Vergangenheit ausgearbeitet hat sowie aus Literaturwerten der EHI.
5.2 Umsatzumverteilung Die vorhandene Bindungsquote von 54,42 % und die ermittelte Bindungsquote von 102,06 % lassen bereits darauf schließen, dass durch das Auftreten des Vorhabenbetriebes aktuell abwandernde Kaufkraft an den Einzelhandelsstandort Morbach zurückgeholt wird. Dabei ist zu erwarten, dass die Umsätze sich zu großen Teilen aus Umverteilungen von außerhalb des Einzugsbereiches bestehenden Betrieben ergeben werden. Dies dürfte sich in etwa auf 50 % des durch das Vorhaben generierten Umsatzes 1.100.000 Mio. beziehen. Der restliche Umsatz ist intern, auf die bestehenden Betriebe innerhalb der Einheitsgemeinde umzuverteilen. Aufgrund dieser Aufteilung der Heranziehung des durch das Vorhaben generierten Umsatzes, steigt die Kaufkraftbindungsquote nicht in dem oben aufgezeigten Maße an. Lediglich der Umsatz, welcher von außerhalb des Nahbereiches herangezogen wird hat Auswirkungen auf die Kaufkraftbindungsquote. Daher wird im Folgenden die Umsatzumverteilung dargestellt, um darauf aufbauend auch die tatsächlichen Auswirkungen auf die lokale Kaufkraftbindungsquote ermitteln zu können. Die Lage des Vorhabens und die vorhandene Versorgungsstruktur bieten für die Beurteilung der Umsatzumlenkung eine gute Grundlage. Die Verteilung der Umsätze kann dabei die bestehenden Betriebe in einem Maße beeinträchtigen, dass diese nicht mehr existenzfähig sind und somit den Standort aufgeben müssten. Maßgeblich für die Beurteilung der Schädlichkeit eines Vorhabens ist aber nicht die reine betriebswirtschaftliche Auswirkung eines Vorhabens, sondern die Auswirkung auf die städtebauliche Struktur der zentralen Versorgungsbereiche. Daher ist vor allem der Bestand in den vorhandenen zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) genau zu untersuchen. Im Naheinzugsbereich der Einheitsgemeinde Morbach ist von folgender Umsatzumverteilung durch den neuen Drogeriemarkt auszugehen: Betrieb ZVB Betroffenheit in % Anteil des Umsatzes in Anteil des Eigenumsatzes in % Apotheke am oberen Markt Ja (ZVB) 0,5 11.000 4,5 Wasgau Ja (NahV) 13 286.000 5,2 Lidl Ja (NahV) 10 220.000 4,6 Rewe Ja (NahV) 11 242.000 4,7 Aldi Ja (NahV) 10 220.000 3,7 Baldenau Apotheke Ja (ZVB) 0,5 11.000 3,1 Die Drogerie Ja (ZVB) 5 110.000 20,0 Abbildung 15: Umsatzumverteilung innerhalb der Betriebe mit Angeboten aus der gleichen Warengruppe (Quelle: eigene Berechnungen) Es ist zu erwarten, dass die Discounter sowie die Vollsortimenter in direkter räumlicher Nähe lediglich anteilig von der Umsatzumlenkung betroffen sein werden, da die hier konkurrierende Warengruppe auch nur anteilig vorhanden ist. Daraus resultiert die dargestellte geringfügige Betroffenheit der Betriebe. Darüber hinaus ist insbesondere eine Betroffenheit des im Kernbereich verorteten Betriebes Die Drogerie anzunehmen. Die vorhandenen Apotheken, als theoretische direkte Konkurrenzbetriebe des Vorhabenmarktes, sind lediglich geringfügig betroffen, da hier zwar die gleiche Warengruppe, jedoch faktisch eine andere Sortimentsstruktur vorliegt. Auch die Kundenausrichtung ist nicht deckungsgleich. 5.3 Diskussion der Ergebnisse Das geplante Vorhaben ist im Hinblick auf die Auswirkungen, die bei seiner Realisierung zu erwarten sind, differenziert zu betrachten. Zum einen kann das Vorhaben helfen, die bestehende Versorgungslücke zu einem Großteil zu schließen bzw. die Angebotsstruktur im Mix zu verbessern und aufgrund einer zu vermutenden Magnetwirkung auch positive Effekte mit sich bringen.
Gemäß der Berechnungsergebnisse liegt eine potenzielle Schädigung des Betriebes Die Drogerie vor. Jedoch ist die Bedeutung dieses Betriebes für den zentralen Versorgungsbereich vermutlich eher marginal, da er am randlichen Kernbereich verortet ist und etwas abseits der zentralen weiteren Betriebsagglomerationen liegt. Darüber hinaus ist hier keine Ausrichtung auf den fußläufigen Kundenverkehr zu erkennen, welcher ebenfalls auf eine erhöhte Bedeutung für den zentralen Kernbereich Morbachs schließen ließe. Die Tragfähigkeit des Betriebes kann darüber hinaus auch aktuell nicht als gesichert betrachtet werden, da er isoliert von weiteren typischerweise als Nachbarbetriebe von Drogeriemärkten und so gemeinsame Magnetwirkung erzeugenden Einzelhandelsbetrieben verortet ist. Die Schädlichkeit ist hier also unter diesen besonderen Ausgangsbedingungen zwar festzustellen, jedoch nicht als städtebauliche Schädlichkeit welche eine Unverträglichkeit des Vorhabens begründen würde, zu bewerten. Eine Leerstandsituation an dieser Stelle könnte für andere Betriebe mit sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten von Interesse sein, sodass potenzielle Nachnutzer hier möglich sind. Aber auch bei bleibendem Leerstand sind keine negativen Effekte auf die sonst stabilen Betriebe in Morbach zu erwarten, so dass kein städtebaulichen Folgewirkungen zu erwarten sind. Unter Berücksichtigung der neuen Ansiedlung und einer daraus resultierenden Magnetwirkung nicht nur für den Standort selbst sondern auch für den zentralen Versorgungsbereich im Morbacher Zentrum sowie einer dadurch entstehenden zusätzlichen Kaufkraftbindung sind diese Werte daher gutachterlich zu korrigieren und werden infolgedessen als verträglich eingestuft. Insgesamt ist durch die Realisierung des Vorhabens eher von einer Anschubwirkung für den Standort Morbach allgemein und einer daran anschließenden positiven Entwicklung auch im Morbacher Zentrum auszugehen. Demnach ist aufgrund dieser genannten sowie weiteren hier berücksichtigten Einflussfaktoren, wie: aus dem Zusammenschluss unterschiedlicher Ansiedlungen entstehenden Magnetwirkungen sowohl für den im Einzelhandels- und Zentrenkonzept festgelegten Nahversorgungsbereich aber auch für den Gesamteinzelhandelsstandort Einheitsgemeinde Morbach und der Notwendigkeit einer Entwicklung dieser Warengruppe sowie der Konkurrenzfähigkeit zu umliegenden zentralen Orten und Gemeinden die zusätzliche Ansiedlung des hier zu begutachtenden Betriebes eher als Chance für die Entwicklung der Einheitsgemeinde Morbach, denn als Gefahr zu beurteilen. Darüber hinaus ist auch zu beachten, dass die Morbacher Ortsmitte mit ihrer Vielfalt, bei gleichzeitigen Freizeit- und Gastronomieangeboten sowie infolge positiver Entwicklungen durch das Einzelhandelskonzept, einen Standortvorteil bezüglich der Kombinationseffekte vorweist und auch dadurch die errechnete Umsatzumverteilung in eine differenzierte Wertigkeit gesetzt werden muss. So werden die oben beschriebenen theoretisch möglichen negativen Auswirkungen im Falle ihres Eintretens in Folge der Realisierung der hier zu bewertenden Vorhaben durch die Kompensationswirkungen der vorliegenden Einzelhandelsstruktur in Verbindung mit den weiteren eben genannten Einflussfaktoren mit hoher Wahrscheinlichkeit größtenteils kompensiert. Lediglich für den Betrieb Die Drogerie ist eine erhöhte Schädigung nicht auszuschließen. Eine negative Auswirkung auf die Ortsmitte oder das System der zentralen Versorgungsbereiche gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept ist jedoch nicht zu erwarten. 6 Abschließende Beurteilung Vom geplanten Vorhaben der Ansiedlung des Drogeriemarktes Rossmann im Nahversorgungsbereich Morbacher Dreieck sind nach den Berechnungsergebnissen voraussichtlich keine schädlichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich des Morbacher Zentrums und des hier vorliegenden zentralen Versorgungsbereiches zu erwarten. Auch nach den Zielvorstellungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Einheitsgemeinde Morbach ist im Anschluss an die Feststellung der Verträglichkeit durch dieses Gutachten, trotz einer potenziellen Schädigung des Einzelhandelsbetriebes Die Drogerie, nichts entgegen zu stellen, da vermutlich keine langfristige
städtebauliche Schädlichkeit resultiert. Insbesondere hinsichtlich der planerischen Zielvorstellungen der Einheitsgemeinde Morbach und der angestrebten städtebaulichen Gesamtentwicklung ist das Vorhaben als städtebaulich verträglich zu bewerten. Das Vorhaben ist in Kombination mit den weiteren umliegenden Einzelhandelsbetrieben insbesondere Wasgau darüber hinaus nicht als Funktionseinheit zu betrachten. Entscheidend ist hier, ob die Verkaufsstätten jeweils die Charakteristika eigenständiger Einzelhandelsbetriebe vorweisen und sich von außen eindeutig wahrnehmbar voneinander trennen lassen. 10 Dies wird auch durch ein Urteil des BVerwG untermauert, welches über eine betrieblich ähnlich gelagerte Situation entschied. 11 Dabei urteilte das BVerwG: Der Gebäudeteil, in dem der Getränkemarkt untergebracht werden soll, lässt sich eindeutig von außen erkennbar von demjenigen abgrenzen, in dem der Lebensmittel-Discount-Markt betrieben wird. Die beiden Gebäudeteile haben jeweils ein eigenständiges Satteldach, das die Trennung noch hervorhebt. Die beiden Verkaufsstätten verfügen jeweils über einen eigenen Eingang, eine eigene Anlieferung und eigene Personalräume. Somit können sie beide unabhängig vom benachbarten Betrieb genutzt werden. Der Getränkemarkt ist mit einer Verkaufsfläche von 695 qm schon im Hinblick auf seine Größe nicht als Nebenbetrieb zu dem etwa gleich großen Lebensmittel-Discount- Markt anzusehen. 12 Dabei handelt es sich hier im Falle des Urteiles sogar um einen im Kernsortiment warengruppengleichen Betrieb (Nahrungs- und Genussmittel). Im vorliegenden Falle des Vorhabens jedoch sprechen nicht nur die eigene etablierte Marke des Vorhabenbetriebes und das abweichende Kernsortiment des benachbarten Vollsortimenters gegen eine Funktionseinheit, auch die Größe des Marktes lässt hier eine Eigenständigkeit eindeutig erkennen. Zur Bewertung des Vorhabens ist auch der Bebauungsplan zu beachten. Dieser wird aktuell geändert. Die voraussichtlichen Festsetzungen widersprechen den Zielsetzungen des Vorhabens dabei nicht. Sowohl die Verkaufsflächenbegrenzung für das in Frage kommende Baufeld, der Baugebietstyp sowie das zulässige Sortiment stehen der Planung nicht entgegen. Das Vorhaben kann aufgrund der Berechnungsergebnisse in Kombination mit den genannten weiteren Einflussfaktoren als verträglich eingestuft werden. 10 vgl. Kuschnerus, Ulrich 2007, Der standortgerechte Einzelhandel, 1. Auflage, vhw Verlag Dienstleistung GmbH, 53115 Bonn, S.23 11 BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 4 C 8.05 12 BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 4 C 8.05 IN Kuschnerus, Ulrich 2007, Der standortgerechte Einzelhandel, 1. Auflage, vhw Verlag Dienstleistung GmbH, 53115 Bonn, S.23
Anhang Flächenproduktivitäten nach Betrieben und Warengruppen Berechnungsergebnisse zur lokalen Kaufkraft Morbacher Sortimentsliste
Flächenproduktivitäten nach Betrieben und Warengruppen Die folgenden Flächenproduktivitäten können für Berechnungen in Einzelhandelsuntersuchungen genutzt werden: Warengruppe Betriebstyp Betrieb Produktivität in / m² Minimum Maximum Nahrungs- und Genussmittel 2.800 5.700 Gesundheits- und Körperpflege 2.000 3.500 Baumarktspezifische Waren 1.300 1.500 Bekleidung 2.800 3.100 Einrichtungsbedarf 1.800 3.000 Bücher / Schreibwaren 4.200 4.500 Unterhaltungselektronik und elektronische Medien 3.700 3.900 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 2.500 2.600 Spielwaren / Hobbys 2.500 2.700 Foto / Optik 3.100 3.700 Schuhe / Lederwaren 2.500 3.000 Informationstechnologie 4.200 5.000 Sport / Camping 3.100 3.500 Glas-Porzellan-Keramik 1.400 1.600 Uhren / Schmuck 4.800 5.300 Telekommunikation 2.400 2.600 Baby- / Kinderartikel 2.000 2.200 Getränkemarkt 1.800 2.500 Bäcker / Metzger 4.000 6.000 Reformhaus / Bioladen 2.500 4.500 Apotheke 7.000 10.000 Drogeriemarkt 2.000 3.500 Parfümerie 2.800 3.500 Tankstelle 7.000 8.500 Blumenladen 1.700 2.300 Aldi 5.000 10.000 Lidl 4.500 7.500 Edeka 3.000 6.000
Verhältnis der Flächenproduktivitäten 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 (Quellen: EHI-Handelsatlas 2008 / 2009 sowie 2009 / 2010 Angaben von Betrieben zu Einzeluntersuchungen Erfahrungswerte aus Einzelhandelsuntersuchungen sowie Einzelhandels- und Zentrenkonzepten der ISU)
Berechnungsergebnisse zur lokalen Kaufkraft Ø Bund (2014) Ortsteil Morbach Rest Einheitsgemeinde Morbach Einwohner 3.200 7.571 Kaufkraftindex in % 100,0 95,9 Nahrungs- und Genussmittel ~2.296 7.045.965 16.670.312 Gesundheits- und Körperpflege ~447 1.371.754 3.245.483 Baumarktspezifische Waren ~606 1.859.693 4.399.917 Bekleidung ~456 1.399.373 3.310.829 Einrichtungsbedarf ~455 1.396.304 3.303.568 Bücher / Schreibwaren ~238 730.374 1.728.020 Unterhaltungselektronik & Medien ~189 580.003 1.372.251 Kaufkraft in Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten ~181 555.453 1.314.167 Spielwaren / Hobbys ~116 355.981 842.228 Foto / Optik ~120 368.256 871.271 Schuhe / Lederwaren ~112 343.706 813.186 Informationstechnologie ~121 371.325 878.531 Sport / Camping ~102 313.018 740.580 Glas-Porzellan-Keramik ~83 254.710 602.629 Uhren / Schmuck ~71 217.885 515.502 Telekommunikation ~49 150.371 355.769 Baby- / Kinderartikel ~15 46.032 108.909 SUMME 5.657 17.360.202 41.073.152 58.433.354 (Quellen: GfK Gesellschaft für Konsumforschung, 2015 Einwohner: website www.morbach.de eigene Berechnungen ISU)
Morbacher Sortimentsliste Nahversorgungs- und Zentrenrelevante Sortimente in Morbach Warengruppe Sortimente Beispiele zur Erläuterung Nahrungs- und Genussmittel Nahrungsmittel, Getränke, Spirituosen, Genussmittel alle Arten von Lebens- und Genussmitteln (inkl. Kaffee, Tee, Tabakwaren, Reformhauswaren etc.), frisches Obst und Gemüse, Back- und Konditoreiwaren, Metzgereiwaren sowie Getränke Gesundheits- und Körperpflege Drogerie, Parfümerie; Wasch-/Putzmittel Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Drogeriewaren, Putz- und Reinigungsmittel, Waschmittel, Parfümerieartikel, freiverkäufliche Apothekenwaren; im Einzelfall gehören hierzu auch medizinische und orthopädische Artikel und Sanitätsbedarf Baumarktspezifische Waren Blumen Zoologischer Bedarf Schnittblumen und Topfpflanzen sowie Gestecke Zoologischer Bedarf, lebende Tiere, Tierfutter Zentrenrelevante Sortimente in Morbach Warengruppe Sortimente Beispiele zur Erläuterung Bekleidung Damenoberbekleidung; Herrenmode; Kinderoberbekleidung; Wäsche; Strumpfwaren Bekleidung aller Art (inkl. Lederbekleidung, Berufsbekleidung etc.), Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren, Unterwäsche und Miederwaren, Strümpfe und Strumpfwaren, Bademoden Einrichtungsbedarf Haus- und Heimtextilien Gardinen, Heimtextilien, Dekostoffe, Haus-, Bett- und Tischwäsche sowie Kunstgewerbe, Bilder, Rahmen u.ä., hochwertige Bodenbeläge (Einzelware, wie z.b. Orientteppiche), Antiquitäten Bücher / Schreibwaren Unterhaltungselektronik und elektronische Medien Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Foto / Optik Schuhe / Lederwaren Informationstechnologie Papier; Schreibwaren; Bürobedarf; Buchhandel Rundfunk-, Fernseh-, phonotechnische Geräte; Bild- und Tonträger; Videospiele; "braune Ware" Elektrokleingeräte; "braune Ware" Hard-/Software, Personal Computer, Peripheriegeräte Schreibwaren und Büroartikel aller Art (außer Büroeinrichtung), Papier, Sortimentsbuchhandel, Zeitungen und Zeitschriften Unterhaltungselektronik wie z.b. Rund-funkund Fernsehgeräte, HiFi-Anlagen, Videound Audiosysteme, Videokameras und Fotoartikel, Spielekonsolen, Unterhaltungssoftware, Computer- und Videospiele Elektrokleingeräte aller Art (Toaster, Kaffeemaschinen, Rühr- und Mixgeräte, Bügeleisen, Rasierer, Zahnbürsten, ), Leuchten, Lampen, Leuchtmittel u.ä. Fotoapparate und Videokameras, Fotoartikel und zubehör, optische Geräte, Ferngläser, Brillen, Hörgeräte u.ä. Schuhe, Sandalen, Stiefel, Lederwaren aller Art, Taschen, Koffer, Schirme Computer aller Art und Computerzubehör sowie Peripheriegeräte (Bildschirme, Dru-
cker, Tastaturen und sonstige Eingabegeräte, Festplatten u.ä.), Software einschl. Computerspiele, Navigationsgeräte Sport / Camping Sportbekleidung, -schuhe, Sportgeräte Sportbekleidung und schuhe, Sportartikel und kleingeräte (Bälle, Schläger, ), Waffen, Angler- und Jagdbedarf Spielwaren / Hobbys Glas-Porzellan-Keramik/Hausrat Uhren / Schmuck Telekommunikation Baby-/ Kinderartikel Spielwaren; Hobby- und Bastelwaren; Musikinstrumente Hausrat; Geschenkartikel (Mobil-)Telefone; Faxgeräte Spielwaren aller Art, technisches Spielzeug, Hobby- und Bastelartikel im weitesten Sinne, Musikinstrumente und Zubehör, Sammlerbriefmarken und münzen Haushaltswarenl aller Art (Töpfe, Pfannen, Schneidwaren und Bestecke, ), Glas, Porzellan, Vasen und Feinkeramik, sonstiger Hausrat, Geschenkartikel und Souvenirs Nicht zentrenrelevante Sortimente in Morbach Warengruppe Sortimente Beispiele zur Erläuterung Baumarktspezifische Waren Baumarktspezifisches Sortiment; Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe, Werkzeuge,... Pflanzen, Gartenbedarf; Kfz-Zubehör Maschinen und Werkzeuge, Bauelemente, Baustoffe (inkl. Fenster, Türen, ), Eisenwaren, Beschläge Elektroartikel und installationsmaterial, Farben, Lacke, Fliesen und Zubehör, Sanitärbedarf, Gartenbedarf und Gartengeräte, einschl. Freilandpflanzen, Kamine und Kachelöfen, Pflanzen und Sämereien sowie sonstige baumarktspezifische Waren; Kfz-und Motorradzubehör Einrichtungsbedarf Wohneinrichtungsbedarf / Möbel Möbel (inkl. Büro-, Bad- und Küchenmöbel), Gartenmöbel und Polster-auflagen, Bettwaren, Matratzen, Bodenbeläge, Teppiche (Auslegeware), Wohneinrichtungsbedarf Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Öfen; Elektrogroßgeräte; "weiße Ware" Elektrogroßgeräte (Kühl- und Gefrierschränke, Waschmaschinen, Wäschetrockner, Geschirrspülmaschinen, ) und sonstige Elektrohaushaltsgeräte (Staubsauger, Wäschemangeln, ) außer Elektrokleingeräte und braune Ware Sport / Camping Sportgeräte, Fahrräder Camping- und Outdoorartikel, Zelte, Boote, Fahrräder und Zubehör Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Einheitsgemeinde Morbach, 01.07.2010, Büro ISU, 54634 Bitburg