Leben und Arbeiten in Österreich Demografische Entwicklung und deren Auswirkung auf den Immobilienmarkt. Gerhard Mittelbach, MBA Jänner 2015

Leben und Arbeiten in Österreich Demografische Entwicklung und deren Auswirkung auf den Immobilienmarkt Gerhard Mittelbach, MBA Jänner 2015

Agenda Langfristige Entwicklung und Auswirkung auf den Immobilienmarkt Kurz- und mittelfristige Entwicklung und Auswirkung auf den Immobilienmarkt Konsequenzen Investmentlösung: trivium Immobilienanleihe - 2 -

Geburtenrückgang ist kein gesamteuropäisches Thema Mitteleuropas Immobilienmarkt wird nicht durch Geburtenwachstum gestützt werden Allerdings ist auch der Geburtenrückgang rückläufig - 4 -

Bevölkerungswachstum ist ein Schlüsselfaktor für die langfristige Werthaltigkeit eines Immoblienmarktes - 5 - Prag und Wien (sowie Österreichs Westen und der Bodenseeraum) sind die einzigen Bevölkerungswachstumsräume in Mitteleuropa

Zuwanderung ist ebenfalls ein wichtiger Faktor für die wertmäßige Entwicklung des Immobilienmarktes Im Jahr 2006 hat Spanien am meisten Einwanderer angezogen Polen und Rumänien haben besonders viele Abwanderer - 6 - Die abgebildete Karte ist unvollständig, weil temporäre Arbeitsmigration in diesen Ländern nicht erfasst wird. Darüber hinaus ist die Zuwanderung aus Nicht-EU-Staaten nicht enthalten. Die Darstellung vermittelt nur eine Momentaufnahme für 2006. Migrationsströme können sich binnen kurzer Zeit verändern.

Leistbare Ein-Personenhaushalte müssen geschaffen werden Anzahl der Haushalte 2.000.000 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 Anstieg der 1-Personenhaushalte 55% 2-Personenhaushalte 31% 3-Personenhaushalte 15% Quelle Statistik Austria, Haushaltsprognose 2010 2001 2009 2020 2030 2040 2050 1-Personen 2-Personen 3-Personen - 7 - In Wien leben im Vergleich zu Europa überdurchschnittlich viele Personen in Singlehaushalten. Die Anzahl an Singlehaushalten nimmt weiterhin überproportional zu

Anzahl der Transaktionen ist zurückgegangen die Preise sind weiter gestiegen Immobilienpreisspiegel 2014: 2013 noch deutliche Zuwächse in allen Objektkategorien - 1. Quartal 2014 zeigt aber: Der Immobilien-Hype ist vorbei Den größten Preisanstieg bei Eigentumswohnungen (Erstbezug) verzeichnete diesmal nicht Wien, sondern Vorarlberg. Das zweitgrößte Plus gab es mit 8,03% in der Steiermark. In Wien hat sich der Aufwärtstrend bei neuen Eigentumswohnungen leicht eingebremst. Gebrauchte Eigentumswohnungen haben ebenfalls in allen Bundesländern einen anhaltenden Aufwärtstrend verzeichnet. Die größte Steigerung gab es mit 12,8% in Wien. Die Bundeshauptstadt nahm damit neuerlich den Spitzenplatz im Bundesländervergleich ein. Die zweithöchste Preissteigerung gab es mit Plus 7,84% in Tirol. Auch Reihenhäuser waren nach wie vor in allen Bundesländern gesuchte Objekte. Das spiegelt sich in teils deutlichen Preisanstiegen wider. Das größte Plus gab es mit 5,48% in Vorarlberg. In Wien, dem nun auch in diesem Segment teuersten Pflaster, ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 4,88% gestiegen. Mieten für Wohnungen (freier Mietzins): Die deutlichste Teuerung, und zwar um 5,15%, gab es neuerlich in Vorarlberg. Am wenigsten stiegen die Mieten in Wien, und zwar um 0,11%. - 9 - Quelle: Immobilienpreisspiegel 2014

Deutlich größere Preissteigerung der Wohnungen in Wien macht Urbane Einfamilien- bzw. Reihenhäuser wieder interessant Viele Jahre konnte man eine Rückzugstendenz in die großen Städte beobachten o Bessere Infrastruktur, mehr kulturelles und kulinarisches Angebot zog die, die vor ca. 15 20 Jahren aufs Land gezogen sind wieder retour Daher sind die Preise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser die letzten Jahre bei Weitem nicht in dem Maße angestiegen wie die Preise für Eigentumswohnungen Mittlerweile kann man eine Trendumkehr entdecken Häuser außerhalb der großen Ballungszentren werden wieder interessant Wahl zwischen 500.000 für 100 m2 in der Stadt, oder 200 m2 am Land - 10 - Quelle: Immobilienpreisspiegel 2014

- 11 - Baubewilligungen sind gleichbleibend

Konsequenzen Stärkere Entwicklung hin zum Mieter statt zum Eigentümer o Mietnachfrage deutlich höher als Angebot Qualität und Ausstattung der Immobilien für Endnutzer müssen noch weiter steigen Kleinere, intelligent geschnittene Einheiten müssen geschaffen werden Leistbare Einheiten müssen geschaffen werden optimale Raumkonzepte auf weniger m2 o Einpersonenhaushalt bis 35 m2 > TREND: Micro Living o Zweipersonenhaushalt bis 50 m2 o Dreipersonenhaushalt bis 75 80 m2-13 -

Konsequenzen: Micro Living 28 m2, Dusche & WC, Küche Einfache Ausstattung Optimale Vermietbarkeit Ideale Anlage - 14 -

- 15 - Beispiele: Micro Living

Konsequenzen intelligent geschnittene Einheiten 78 m2 2-4 Zimmerwohnung möglich Maximaler Wohnwert für Eigennutzer schaffbar Wohnungspreis von 400.000 umsetzbar - 16 -

Immobilienanleihe 2015 trivium Substanzwerte 12 GmbH Eine transparente Lösung für konservative Immobilieninvestoren Jänner 2015-18 -

Die Anleihe als Investmentinstrument Anleihe bietet die Möglichkeit in für Investoren bekannter Form mittel- und langfristig in Immobilien zu investieren Einfache Abwicklung Laufende Bewertung Laufende Ausschüttung Zugesicherte und abschätzbare Rendite Kleinvolumige Investments sind zulässig Instrument kann auf Bankdepot gehalten werden Direkte Verbindung mit Sicherheiten - 19 -

Die Anleihe Fakten und Daten Kupon 4% p.a. (Ausschüttung 1x jährlich) 3% Agio Ausgabe zu 100% Zielvolumen 5 Mio. Laufzeit 10 Jahre (Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung durch den Emittenten) ¼ jährliche Bewertung durch unabhängige Gutachter Kombination mit Bankfinanzierung Gesamtkapital des Unternehmens: 70% Anleihe, 30% Bank - 20 - Besicherung durch Immobilien direkt verbunden

Zahlen - Daten - Fakten Rahmenbedingungen für die Anleihekalkulation Anleihevolumen bis zu 5 Mio Anteil Bankfinanzierung an der Gesamtfinanzierung 30% Agio bis 3% Mieteinnahmen p.a. in % vom Verkehrswert 6% Leerstand in % der Mieteinnahmen 5% Laufende Instandhaltung 2% Managementfee in % 1% p.a. Kalkulatorische Zinsen Bank 3% Verzinsung der Anleihe 4% Immobilien - 21 - Gewerbeimmobilien mit hohen laufenden Renditen und geringer Wertsteigerung Wohnimmobilien in liquider Lage und mit hohem unbefristeten Wohnungsbestand geringe laufende Rendite hohe Wertsteigerung Ausgeglichenes Portfolio von 3 4 Objekten

Absicherung für Investoren Besicherung durch Immobilien direkt verbunden Gesamtkapital des Unternehmens: 70% Anleihe, 30% Bank Bank besichert sich grundbücherlich mit 100% des Finanzierungskapitals keine Überbesicherung Das Anleihekapital ist somit ebenso mit 100% durch Immobilien besichert Das Unternehmen darf keine Ausschüttungen vornehmen, ohne dass vorher die Bankfinanzierung und die Anleihe bedient wurde. Überschüssiges Kapital bleibt somit als Cash Puffer im Unternehmen Unabhängige Gutachter bewerten die Immobilien, das Gesamtvermögen des Unternehmens und den Wert der Anleihe 1/4 jährlich - 22 -

Risiko für Investoren Leerstandsrisiko Wenn die Leerstände dauerhaft über das kalkulierte Maß hinausgehen, dann könnte es zu Liquiditätsengpässen und zu einem Ausfall der Kuponzahlungen kommen Vorbeugende Maßnahmen: - Erfahrungswerte der trivium gmbh in Vermietung und Verpachtung - zusätzliche Absicherung der Mietverträge durch Bankgarantien und Kautionen Wertsteigerungsrisiko Sollte die Wertsteigerung unter der angenommenen Rate von 1,5% p.a. liegen, dann könnte es zu einer geringeren Rückzahlung am Schluss kommen Vorbeugende Maßnahmen: - Immobilieneinkauf zu attraktiven Preisen Puffer von vornherein - realistische Annahmen der Wertsteigerung - 23 - Zinsänderungsrisiko: Anstieg der Zinsen der Bankfinanzierung führt zu höheren laufenden Belastungen Vorbeugende Maßnahmen: - Tilgung der Bankfinanzierung ab dem ersten Jahr - laufende Reduktion des Risikos

Disclaimer Diese Unterlage ist streng vertraulich und nur zu Ihrer Information erstellt. Sie stellt weder ein Angebot noch eine Empfehlung für eine Veranlagung dar. Ebenso wenig stellt diese Unterlage eine Anlageberatung dar. Die Unterlage enthält verschiedene Prognosen und Erwartungen sowie Aussagen, die die zukünftige Entwicklung von Immobilien betreffen. Die Aussagen beruhen auf Annahmen und Schätzungen und können mit bekannten und unbekannten Risiken und Ungewissheiten verbunden sein. Die tatsächlichen Entwicklungen und Ergebnisse sowie die Finanz-, Ertrags- und Vermögenslage können daher wesentlich von den geäußerten Erwartungen und Annahmen abweichen. Gründe dafür können insbesondere Marktschwankungen, die Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten sowie der Finanzmärkte und Wechselkurse, Veränderungen nationaler und internationaler (Steuer-)Gesetze oder grundsätzliche Veränderungen des wirtschaftlichen und politischen Umfelds sein. Zukunftsgerichtete Aussagen beziehen sich daher ausschließlich auf den Tag, an dem sie gemacht werden. Die Gesellschaften der trivium-gruppe übernehmen daher keine Haftung für die Richtigkeit derartiger Aussagen über den Stichtag der Präsentation hinaus. - 24 -